新港号营销方案

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word【新港1号】商务酒店式公寓(gngy)营销(yn xio)方案2022-3阳逻商品房开展(kizhn)起步较晚，2005年以前，整个区域内主要为砖混结构(jigu)的小产权房、私房，产品建筑质量差，主要为居民自住需求。从2006年开始，随着阳逻新港的正式投建，商品房开始在阳逻市场中大批涌现，在随后的两年间，市场中相继出现多层、小高层产品，标志着阳逻房商品房开始进入到起步阶段。随着(su zhe)阳逻新港规划开展(kizhn)步伐(bf)的加快，从2021年开始，以高层产品为主、大规模大体量产品

2、开始大量入市，知名开发商正式进军阳逻市场，出现了保利圆梦城、常青中央花园城、天琴湾等高品质大盘。区域内房地产产品类型也出现了花园洋房、别墅等高档住宅产品。阳逻商品房在这个时期开始进入到开展阶段。2021年以来，阳逻新港的大批量拆迁带动了区域房地产的进一步开展。以投资性需求为主的小户型产品也开始在市场中出现。如莱茵城、天琴湾等工程推出了面积为40-60平米，居住功能为一房一厅的小户型产品，主要面对区域内日益增强的投资性需求。多样化的产品类型使得阳逻商品房进入到百花齐放的开展阶段。阳逻新港规划(guhu)开展(kizhn)带动区域(qy)投资性需求涌现，如今的阳逻已经成为武汉市区级开发区，与光谷、

3、沌口开发区相齐名，成为武汉市未来10年内大力投建的新兴港口物业产业园区，可以预见，区域经济的迅速繁荣必将带动片区房地产行业的开展(kizhn)，市场(shchng)也必然从当地自住性需求逐步转为当地或外地投资性需求，也必然带动小户型这种以投资需求为主的新型产品的开展。随着阳逻地区房价的增长，投资客户的增多，小户型产品也将快速开展。一、小户型产品的区域市场分析根据市场调研分析，目前阳逻区域的小户型产品较少，市场上在推小户型产品主要有莱茵城、天琴湾、中央花园城等工程，为普通住宅户型的附属产品，平面布局上根本都是与其他大面积两房、三房同层分布，没有独楼栋的纯小户型建筑总体而言，小户型产品设计特点不明

4、显，推盘量不大，且去化速度相对缓慢，各工程小户型房源去化量平均在70%左右。就目前(mqin)市场在推产品看，小户型产品的面积区间在60平米(pn m)左右及以下含60-70平米(pn m)，多为一房和两房，以一房为主，总价(zn ji)区间在18-20万之间居多(jdu)；同时由于社区内部产品布局原因，小户型朝向大多朝北，在定位和功能设置上偏重居住用途。而从各工程小户型产品去化市场需求类型看，外地投资性需求占据大份额，当地自住购置小户型的较少与舒适户型的功能重叠和同质竞争。二、区域(qy)市场小户型销售特点分析阳逻旧城的拆迁，以及大量新企业(qy)的入驻，给市场中带来大量自住型需求。包括本地

5、大批拆迁户的刚性需求和外地企业员工的自住需求。由于阳逻现在的房价水平不高，现在市场中的小两房、低总价(zn ji)产品相对于小户型而言更受欢送(hun sn)；另一方面，随着(su zhe)阳逻城市建设步伐的加快，越来越多的投资客户涌入市场适宜投资的产品也将面临更多的要求和提高。小户型产品必须要加强其投资价值，包括地段、价格、赠送面积、商业条件等因素，才能够保证投资型小户型产品入市的成功。目前市场上在推的小户型根本上是普通住宅产品的附属局部，都是“边角余料，在功能设置及使用上附属于整体小区或所在楼栋，相对单一、同质化，产品价值的表达和延伸空间有限；阳逻小户型的去化量和速度都比拟有限，一方面是产

6、品本身的特点不够明显和个性化，价值感不强，另一方面是由于当地市场的小户型需求更多来自外埠，成交难度较高；当地市场购置动机以刚需为主；目前小户型产品在功能设计及面积控制上未为极致，偏重于居住价值，易与其他中小面积普通住宅产品产生重叠，从而产生客户分流，而且小户型产品的个性价值不明显，整体销售情况欠火爆；在产品(chnpn)标准上，各工程(gngchng)均是毛坯(mop)交付；这是由于小户型产品附属于大户型产品的原因带来的统一标准，但作为小户型产品的价值(jizh)要求来说，更难摆脱其与普通住宅同质竞争的困境；三、新政(xn zhn)下的工程规划1、新政内容“自2022年2月23日起，暂定对已拥

7、有1套住房的本市户籍居民家庭包括夫妻双方及未成年子女，下同、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房含新建商品住房和二手住房，下同；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。国务院最近出台的“新国八条涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供给等，其中，要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标、二套住房首付比例提高至六成、全国大范围的住房限购成为政策新亮点。同时

8、(tngsh)新一轮楼市调控(dio kn)进一步强化了差异(chy)化信贷和税收(shushu)手段。对贷款购置(guzh)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套房首付提高到60%本意是抑制楼市投机和投资需求，但毋庸质疑对于改善型置业者而言那么可能形成严重冲击。 我们认为近两年，商业房产价格呈温和上涨态势，却被掩盖在住宅疯狂上涨的态势中，投资市场出现了商住倒挂现象。而新近出台的假设干调控政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商业地产根本上不会受到调控的遏制，随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，一局部投资需求会被住宅市场挤出而流

9、向商业地产，而大多一，二线城市的优质商业地产由于良好的租金回报率和升值空间，具备明显平安边际，商业地产将会迎来新一轮的补涨行情，最终回归与住宅的价格合理比例关系。与此同时由于写字楼，商铺和酒店式公寓等商业地产不受新政涉及，尽管贷款年限限制在10年，但首付50%且不限套数。2.工程作为商业性质的营销时机和空间房地产新政(xn zhn)频出，房产(fngchn)投资(tu z)受到抑制，市场(shchng)进入持续(chx)观望期。然而投资热钱总需要出路，大局部高端投资置业者在地产新政之下，投资去处除了股市，大局部依然会选择楼市，而由于住宅投资受挫，因而大局部投资者的目光都转向了商业地产。购置商铺

10、和商务公寓那么不计入个人房产套数、50%首付、升值潜力大等优点使得商业地产投资备受追捧，成为精明投资者时下保值和升值的最好投资途径之一。良好宏观环境下的乐观市场国家对武汉城市圈发投入将长期利好,武汉8+1城市圈工程对房产的促进，武汉郊区开发、老城改造、核心商圈升级、副中心的开发促迚商业地产的良好市场。武汉市宏观经济在政策的导向下和市场环境趋于稳定。经济呈现出“增长强劲、调整加快、效益上升癿运行态势。居民收入增加、消费水平提高，消费潜力得到有效的释放。新政对商业没有打压影响新政目的是对住宅投资行为进行打压，避克住宅房价泡沫，保护刚需市场。商业为纯投资行为，非刚需产品。商业商铺价格与租金直接相关，

11、即与地段、商业业态、经营直接相关，随着商业的成熟、经营的提升、经营本钱的提升，直接导致租金的提升，最终导致商业价格的保值并提升。四、【新港1号】规划(guhu)要点结合当地市场(shchng)小户型市场特点，本工程(gngchng)小户型的打造需要注意(zh y)的条件：突出商务性和投资性在产品设计和定位方面(fngmin)与其他普通住宅有所区别，防止同质化和客户分流；同时从购置需求来看，当地客户以自住为主，小户型产品消化有限，必须提高投资价值吸引，拓展外埠客源；在控制面积和保障根本功能齐备室厅卫厨等的前提下，功能上以一房半可改两房和两房为主，一房为辅，三房单位谨慎控制控制面积从而控制总价，同

12、时防止产品设计的重叠和同质，与其他产品明显区别，有效的保障商务性和投资性；在平面(pngmin)布局上，北侧临平江西路单位以一房单位为主，辅以一房半和两房产品；其余朝向(cho xin)以一房半和两房为主，三房单位必须谨慎控制，并考虑景观优势结合；尽量注意各功能空间的采光解决；可以考虑精装修或全装修；装修作为对于提升商务(shngw)性和投资性的一个重要元素，能够带来居住的便利性和价值装修费用(fi yong)包含在总价和按揭(n ji)款中，对于与其他住宅产品的区别能够有效实现；同时从市场独特销售卖点来说，装修在当地小户型市场属于稀缺；【新港1号】规划方案根据以上市场信息及思路，我工程1号楼

13、经过多轮斟酌、比拟、讨论，形成两种方案：工程1号楼共计28层，5层商业裙楼、工程建筑面积为42902，商业局部面积为12525方案一：商务酒店式公寓主案 40年产权 商业性质商务酒店式公寓5梯16户户型功能1室1卫2室1卫1房1厅1卫3房2厅1卫面积区间48.367.854.283.4户型套数22111户型配比12%12%70%6%【关键词】酒店式公寓、产品功能(gngnng)、物业配套(pi to)效劳(xio lo)、酒店式公寓(gngy)：酒店式公寓(gngy)是一种提供酒店式管理效劳的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大成效，一种既吸收了星级酒店较好的效劳功能和

14、管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。而负责管理的物业公司提供(tgng)酒店模式的效劳(xio lo)，如客房(k fn)清扫(qngso)、洗衣等，同时居室内(sh ni)配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准效劳融于日常生活之中。购置者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业效劳又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、

15、会所等多种功能于一体。产品功能：商务酒店式公寓采用大开间设计，每个户型单元面积从40平米-60平米不等，少量80平米三房，各功能区设置齐全，我们根据不同的户型进行室内的家具设计和电器选购，通过“精装不但为投资者免去了二次装修的麻烦，还为居住者提供了完善的生活配套设计。物业配套效劳：我们将聘请国际知名、国内前十的商业物业效劳公司，如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平等为我们的工程进行全方位物业管理效劳，更好给居住者营造便利快捷的商务办公或居住生活，我们将在楼体内设置一层楼面做为商务中心24小时自助效劳，内有便利店、快速洗衣店、欧式餐饮、办公会议室、水疗养生会所等配套设施。方案(fng n)二：精装(

16、jngzhung)soho备选(bi xun)方案70年产权(chn qun) 住宅(zhzhi)性质精装soho5梯18户户型功能1室1卫1房1厅1卫2房2厅1卫3房2厅2卫面积区间32.1643.19-64.0857.86-85.7984-107户型套数1+14+2+24+21+1户型配比11%45%33%11%五、工程(gngchng)产品(chnpn)筹划(chuhu)1、工程(gngchng)规划(guhu)思路：本工程的设计极具特色，适宜商务、办公、居住，同时通过在布局精巧的环境中营造出与众不同的景观意境，让居家与商务相互交融，为知识精英量身筑造生活与事业的理想家园。社区内不仅配套

17、综合会所，而且金融、购物、邮电储蓄、医疗保健、美容健身等现代化生活所需一应俱全，更设立商务中午及公务洽谈，全方位优化社区的商住体验。商务生活化物业管理效劳商务中心、租物中心英伦酒店管理模式裙楼广场及景观广场绿化、休闲座椅户外TV屏幕、书吧自动售货机、饮水机裙楼商业配套金融、购物、邮电储蓄医疗保健、美容健身公寓大堂设置门禁，安保站岗，刷卡入内，酒店迎宾询问接待，日常效劳商住一体化采用商住两用设计，满足各种( zhn)功能需求，办公与居住共存。商业(shngy)群落化提供写意的商住空间，并拥有相应的配套设施，共同构成一个完整(wnzhng)的、共生的群落群落，畅通的人流、物流、信息流领投资者与居住

18、者运筹帷幄(yn chu wi w)，决胜千里。开展(kizhn)灵活化可分可合、分区渐进、创造出最具吸引力、亲和力的商住空间。2、工程产品定位：结合工程本身条件，基于当地小户型市场现状和特点，在把握工程小户型 打造根本原那么和保障居住功能的前提下，提升工程的商务性和投资性，营造工程在区域市场的独特形象，并为吸引外埠购置需求提供产品建筑根底。工程产品的定位如下：酒店式新港中心SOHO公寓直抒产品小户定位，明确工程市场属性市场差异化个性诉求；并强化居住便捷性；强化区域形象价值前景工程区域优势诉求使用功能的丰富和延展，提升居住以外的商务用途强化工程产品的商务性和投资性销售(xioshu)方向分析：

19、1、目标(mbio)客群定位“东港1号工程(gngchng)是立足于新都市主义(zhy)原那么(n me)之上的新兴概念产品，其消费群体(qnt)必然是具有一定知识、素质和水平的人，思维活泼、创新意识较强；处在事业开展期，工作生活圈子以都市为主要活动地带，甚至工作于生活空间不分开；年轻、现代、追求时尚、交际频繁；注重生活本钱和时间效应，追求生活质量的一群人。我们认为工程的潜在目标消费人群年龄层应该为26-40岁；其中又以30-40岁之间的客户为重。工程的目标客群大致可分为：工程周边重点企业集群管理阶层重点企业集群滋生出的一局部下游产业链企业及个人武汉及周边城镇的商业投资人群2、销售价格定位销售

20、价格的制定是以市场价格作为参考，以实现预定的销售目标。同时，本工程拥有酒店的管理效劳、成熟的商业卖场、大型居住综合小区等支撑，其价格应高出周边工程。作为区域(qy)市场的创新产品，本工程(gngchng)的销售平均价格应不低于市场上相对(xingdu)应的高层工程(gngchng)。同时，为销售(xioshu)情况的保守估算应在3800-4300元之间，本工程的预定浮动范围最高不能超过20%，亦最高销售价格不应超过4300元/，目的是为工程再次升值预留一定的空间。4、工程产品营造思路：以工程产品定位为指导，工程小户型产品在规划必须有所侧重，在凸显“商务性和“投资性方面强化产品特点，树立产品根底

21、。据此对产品规划设计思路如下：我们率先在阳逻地区提出了打造“泛城市综合体工程的口号，无论是在城市改造或是再次建设过程中，城市综合体都扮演着一个很重要的角色。所以不管是在中国这样的开展中国家，还是在日本、欧美等兴旺国家，都将不断地有城市综合体涌现出来。因为与普通住宅地产相比，城市综合体本身除了建设以外，还包括长期的经营和营运，所以寿命要比普通房地产产业的寿命要长得多。另外，城市综合体对城市价值的影响比普通房地产工程大得多，且长期而全面，甚至可以说是城市价值的重要组成。作为(zuwi)“东港1号的工程(gngchng)开发商，我们希望城市综合体的资源配置能够(nnggu)按照综合体本身所需要的现代

22、效劳(xio lo)业载体的特点(tdin)来配置。我们拥有2栋高层建筑，1号楼目前正在紧张的施工过程当中，其中商业体量为1.2万方，后期规划的2号楼裙楼商业在0.6万方左右，共计1.8万方的商业规划。不同业态的价值分析城市综合体中，每一种物业的引进对于综合体价值的实现都有着自己的奉献，都是综合体不可或缺的组成局部。商务办公公寓的价值在上海、北京、深圳、香港等地都很高，一方面可以给购物中心带来一定的人流，提高人气；另一方面车位可跟购物中心共用，以提高停车场的使用效率。也可以用作销售物业来平衡现金流。公寓的价值那么主要在于平衡现金流。酒店方面，除少数中心城市以外，中国其他地方酒店投资收益回报较缓

23、。但酒店可以提升物业档次，是整个综合体档次的标志与标杆。想要把购物中心的品牌提升，就算酒店不太赚钱也需配置；假设面向群众消费群体，那么不一定把酒店档次定得太高。商业业态(y ti)方面，购物中心增长潜能(qin nn)较大，如果有可能这是综合体追求价值最大化的一个主要方面。大型超市的价值在于吸引(xyn)人气，而且(r qi)租期较长，是稳定的收入(shur)来源，通常租赁年限在10-20年。文化娱乐设施应是一个必备的、可带来人气的配套，未来的购物中心追求体验性和休闲性，所以这局部的设施比重将会越来越大。1 1-5层的大型商业配套，打造阳逻新港地标性商务地段环境；全国范围内定向招商缔造影响力，

24、定向设计为意向商家量身打造，更具科学性和合理性，也为营销提供产品说服力；大型商业考虑品牌形象及配套完善特点，为工程的地标形象和产品营造提供充分支撑；首层：主力(zhl)店苏宁电器(dinq) 中商平价(pngji)一站式大型购物超市二层：服饰(fsh)、美容(mirng)、快速消耗品类屈臣氏、华润超市、美特斯邦威、达芙妮女鞋、发源地等三层：餐饮(cn yn)美食类永和大王(dwng)、豪客来、DQ冰雪皇后(hunghu)，维也纳酒店，张弓酒业、禾绿寿司，皇冠(hun un)蛋糕。四层-五层：娱乐(yl)、休闲(xixin)类公馆(gnggun)KTV，奥多拉电玩6F作为(zuwi)转换层，除了

25、考虑住宅设置外，将商务(shngw)功能明显的电梯(dint)大堂及会所功能(gngnng)重点营造在会所方面，综合考虑(kol)商务中心、小型休闲茶吧或咖啡厅简餐及棋牌等以及简单的健身器材、台球和乒乓球等运动设施，提供必须的接待和休闲功能； 工程双大堂设置1F和6F均需注重商务性和酒店大堂风格，为工程注入高档次形象元素，丰富价值标签；1F大堂在设置上需要考虑户外动线的流畅和展示性兼顾考虑是否设置观光电梯，并考虑6F出口与6F大堂的动线通畅；6F大堂控制性保障100-150空间，营造整体装修风格和标准，提升工程价值形象； 利用(lyng)转换层的室外平台绿化(lhu)景观与商务(shngw)性

26、结合，将会所、健身、休闲等商务功能在室内、室外同时实现，以花园步道、景观小品等增加趣味性，提升价值；【提示：考虑局部覆土的荷载要求】 全装修(zhungxi)交付，提供居住(jzh)使用便捷性，打造“拎包入住的酒店式商务soho小户，为商务、投资营造便利条件；同时，将装修款计入可以按揭支付的房款中，有效分解装修费用，降低投资本钱；全装修标准可以适当控制和简单，但必须全面完整室厅厨卫均包含，打造一步到位的soho置业概念； 全装修标准(biozhn)说明：一、科勒洁具：国内外知名品牌，以领先行业的研发技术，精益求精的制造(zhzo)工艺，打造出精湛设计和卓越性能完美结合的产品。二、圣象地板：圣象

27、地板，目前亚洲最先进(xinjn)的强化复合木地板生产厂家。三、美的电热水器：走向世界的美的，全球顶级战略合作伙伴。双管分层加热，节能设计，全自动控制(kngzh)，采用防干烧、防超温、防漏电、防高水压等多重保护装置。美的节能空调：一键舒适制冷热，多彩丝印面板，甲醛克星滤网，智能(zh nn)睡眠模式，热枯燥(kzo)清洁(qngji)功能。四、美的深罩式抽油烟机：大面积一体成型集烟腔，充分吸纳油烟，易清洁。汽车(qch)金属烤漆面板，抗划伤、易清洗、防腐蚀。五、一新橱柜：中国橱柜十大品牌之一，人性化的设计，其独特的旋转系统，只需轻轻一推，就可以自动(zdng)旋转，使得拿取东西更加方便。六、

28、多乐士乳胶漆：环保净味配方，微孔透气科技，防潮更彻底，良好的抗碱性，让您更加享受家的温暖。七、金舵瓷砖：国内知名品牌，十年行业销售领先。立面设计注重现代感，确立区域地标形象的打造，表达标杆性和商务性，并与户型布局有效结合考虑阳台、空调机位以及凹槽等元素的设置；户型设计在保障工整合理的前提下，躲避改造产品常见的问题大公摊、通风采光受限、功能布局杂乱，大通间等，并考虑增加功能空间的增值应用阳台、飘窗、花园等元件的设置，赠送面积等，提高产品投资价值；3、武汉新港文化背景下的产品(chnpn)风格(fngg)表现(bioxin)长江逶迤东去，孕育了众多码头城市，其中以“天下(tinxi)货物聚买第一大

29、码头的汉口最为有名(yu mng)。汉口码头近一个世纪的繁盛，为武汉积淀下了丰厚的“码头文化。在传统文化现代转型的历史时期，码头文化作为一种建构开放理念的文化空间，一种开拓进取的心理认知，一种永不满足的忧患意识，以其独特的品质与风格，对区域文化的现代转型产生着深远影响。滔滔江水(jin shu)流过被誉为“九省通衢的荆楚大地，留下了少有的深水良港，还留下良好(lingho)的岸线资源和航道。阳逻不仅历来为兵家必争的关要，也是一座因码头而兴的千年古镇，民国时期即为湖北省境内长江港十八个码头之一，成为(chngwi)鄂东地区对外输出或输入物资的主要通道。按照武汉新港的建设(jinsh)规划，阳逻将成为未来武汉新港的核心区。建成之后，这座千年古镇将成为中国(zhn u)大陆中西部通往世界的大门。随着武汉新港的兴建，以开放、创新为精髓的当代大码头文化的勃兴也必将可期，而这条“黄金水道，也必将焕发青春，成为融通中西经济文化的桥梁和纽带，延续着中华文明的脉络。基此，作为武汉新港首站的本工程，必须密切把握新港建造与古老码头文化传承的时代背景，营造符合码头文化时代民国时期的建筑文化特