包商银行企业统一授信调查报告（房地产业）

1、附件37：房地产企业统一授信调查报告模板包商银行房地产企业授信调查报告模板受信人名称：申报部门：主办调查人：联系电话：协办调查人：联系电话：填报时间： 年 月 日 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE3、品牌（公司历史上成功开发和销售的案例，以及社会权威媒体和机 构的公开评价或评选获奖记录等来说明问题）目前的土地储备量（规划的建筑面积）达到万平方米以上，总体获得价款受信客户历史开发项目与记录项目名称及座落位 置发积 开面开发起 止日期开发产品 销售率隹口入 销收净利润备注（户型结构、销售 及整体情况等）成立以来累计开发面积平方米；近三

2、年的开发面积平方米；开发产品综合销售率；受信客户目前在开发项目项目名称及座落位置开发 面积开发起止 日期估算总投 资实际到 位自有 资金匹配的银 行贷款工程进度及销 售预测情况所有在建工程实际到位自有资金之和万元；所有在建工程总投资之和万元；二者之比;（三）企业经营分析1、经营模式（从业务布局、地域分布、产品结构与市场定位三个方面 进行分析）2、土地成本与扩张策略（从企业获得土地的渠道方式和时间上对企包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE业土地成本进行分析，并对其土地成本与项目总投资占比情况进行简要说明；对 企业近年发展扩张计划和战略进

3、行揭示和阐述）3、项目开发与销售（对企业项目开发模式是否存在合作开发等情况 及销售周期、配套贷款、定金、预收款等资金回笼及项目贷款偿还情况进行简要 说明分析）4、战略规划三、受信客户贷款用途指定项目情况（一）项目整体概况（二）项目情况明细列表建设单位资质等级项目名称坐落位置建设内容（贷款项 目建设所包括的工程 项目说明）项目占地面积项目建筑面积项目总投资项目建设起止日期项目手续相关批件已具备的相关批件备注说明项目建议书、可行性研究报告、扩充 设计等批复文件项目工程“四证”情况土地出让价款证明文件建筑施工的招投标文件及施工合同项目建设及投资内容 一项目估算投资 额目前已投 资金额截止目前的工 程

4、进度描述备注说明一、开发直接成本1. 土地征用及拆迂补2 .前期工程费3 .基础设施建设费4 .建筑安装工程费5 .公共设施配套费6 .其它二、开发间接费用包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE其中：借款利息合计自有资金到位率=目前已投资金额/开发成本金额二项目施工进度计划主要描述项目分期建设计划及内容，包括建设期、交付使用日 期、建设标的面积/套数、户型等。销售情况计划销售情况实际销1雪情况销售内容时间销售量（套/ 肝）/占总销 售量比计划销 售单价已销售 内容已销售量 （套/Hf） /占 曲岑肖售量应销售回 款实际回 款计划销售收入

5、债务比预售楼款占总投资扣除预售楼收入后的剩余楼款收入债务比注：1、销售内容包括住宅、底店及其他可售商业楼面；. 2、销售时间为预期计划的销售进度时间资金筹措 计划注明项目已投入资金，占项目总投资比、资金来源构成及比例，自有资金情况及 相关凭证。项目市场 分析从受信人当地城市经济出发对地区房地产消费市场进行分析，对目标客户群的消 费心理与动机进行分析项目竞争 优势（从贷款项目基础设施配套情况、住宅项目中车库、停车位、绿地广场、商业店 面及小区交通等居住环境、项目周边公用基础设施配套到位情况、医疗、教育等 角度分析）（三）贷款用途指定项目财务效益分析（包括对项目销售收入、 还款、财务净现值、内部收

6、益率、静态投资回收期、总投资利润率等指标进行计 算分析）（四）受信客户统一授信额度的确定及合理性分析（五）还款来源及可行性分析（六）未来发展（主要分析：公司现有项目的进展情况；项目资金来 源情况。未来几年，公司将要进行重大投资建设情况；主要资金来源；自有资金 所占比例；上述项目是否围绕公司主业进行；上述项目的建成对公司经营的影 响。）四、受信人财务因素分析企业财务报表信息见后面附件一、二、三。 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE（一）资产结构和质量分析1、资产结构分析项目2007 年2008 年2009 年2010年月应收账款占总资

7、产比重（）存货占总资产比重（）流动资产占总资产比重（）固定资产占总资产比重（）长期投资占总资产比重（）无形资产占总资产比重（）分析总结:2、资产质量分析货币资金重点分析企业在我行的各期存款金额及资金流水情况。短期投资列举企业短期投资的内容，投资期限，投资回报情况等。应收票据单位：万元客户承兑行承兑日期金额银行承兑汇票商业承兑汇票合计应收账款单位：万元账龄金额账龄W半年半年账龄W1年1年账龄W2年账龄2年合计提供前五位应收账款占用单位，分析占比情况，如果应收单位较 包商银行贷款市查委员会 BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE多，且金额占比均较小，则按应收单位

8、所在区域进行分类汇总。其他应收款重点分析关联企业的借款、企业股东的借款。预付账款企业预付账款有余额一般代表企业与交易对手相比处于弱势地 位，分析预付账款占用企业资金情况。存货单位：万元项目数量金额原材料各类原辅材料在产品产成品其他存货合计必要时对各项存货进行细分，原材料、在产品和产成品都有哪些具体内容。长期投资长期投资分为长期股权投资和长期债权投资，对投资内容、期限及回报做详细分析。机器设备单位：万元账面原值账面净额自有设备通用设备专用设备融资租入机器设备通用设备专用设备 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE合计房地产单位：万元项目金

9、额土地厂房住宅商铺写字楼合计（二）负债情况分析应付账款单位：万元大额应付账款收款人金额合计预收账款单位：万元大额预收账款付款人金额合A其他应付款单位：万元大额其他应6款收款人金额合十1重点分析应付股东款、应付关联企业款，从而分析股东及关联企业的支持。或有负债单位：万元金额直书妾或有负债决布讼代决索赔税务纠纷产品质量保证包商银行贷款市查委员会（三）销售收入及税收（三）销售收入及税收BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE间接或有负债AA级或aaa-级以上被担保企业额度AA级或aaa-级以下被担保企业额度无法确定信用等级濒临破产或已处破产清算期商业票据贴现未入账负

10、债放入所有者权益的股东借款其他合计单位：万元注：主要是对受信人的财务数据进行调查核实。占总资产20%以上、余额增减变 化超过20%的会计科目要进行重点核实分析。主营业务收入主营业务成本所得税报表金额核实金额报表金额核实金额报表 金额核实金额前年上年当期合计销售月 （主营业: 营业务三利率 务利润/合 收入）销售净利率（净利润/主营企业收入）报表比率核实比率报表比率核实比率前年上年当期（四）资本结构分析项目2007 年2008 年2009 年2010年月资产总额净资产银行负债总额全部负债EBITDA长期债务资本化比率（%）全部债务资本化比率（%）资产负债率（%）分析评价:包商银行贷款市查委员会B

11、AOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE（五）经营效率分析项目2007 年2008 年2009 年2010年 月销售债权周转次数（次）应收账款周转次数（次）存货周转次数（次）流动资产周转次数（次）总资产周转次数（次）现金收入比（）分析评价:（六）盈利能力项目2007 年2008 年2009 年2010年 月营业利润率（%）总资本收益率（%）净资产收益率（）销售净利润率（%）三费占收入比（%）分析评价:（七）现金流和偿债能力项目2007 年2008 年2009 年2010年.月流动比率（%）速动比率（%）经营现金流动负债比（%）EBITDA利息倍数（倍）全部债务/

12、EBITDA （倍）银行债务总额/EBITDA （倍）当年收入/银行负债总额（倍）当年收入/全部债务（倍）现金流量净额债务保护倍数（倍）现金流量净额利息偿还能力（倍）分析评价:包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE(A)成长能力项目2007 年2008 年2009 年2010年 月资产总额年增长率净资产年增长率营业收入年增长率利润总额年增长率分析评价:五、外部支持评价.股东支持股东支持主要考察股东实力、主要股东对受信客户的持股比例；股东历史上 对受信客户的支持意愿、支持方式和支持力度；股东未来是否对受信客户在注资 和债务清偿方面有所承诺

13、；受信客户的收入、资产及利润规模在股东合并报表中 的比重；受信客户从事的业务是否是股东业务构成中的重要部分及其在股东发展 战略中的重要性。.政府支持主要考察政府的财政实力、政府对发行人的持股比例、发行人对国民经济或 地方经济的重要性、政府在历史上对发行人的支持意愿、支持方式和支持力度以 及政府未来是否有针对发行人的在注资、偿还债务等方面的安排。六、信用等级评定根据包商银发200985号文关于下发包商银行法人客户信用评级管理作业标准的通知进行评定。以下表格数据取自EXCEL文件 中数据。企业近年信用等级评级汇总表项目2007 年2008 年2009 年2010年月偿债能力指标得分盈利能力指标得分

14、营运能力指标得分信用状况指标得分发展能力及潜力指标得分总分包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE老客户新客户本年度信用等级七、担保及债项分析（一）抵（质）押担保（二）第三方保证担保（三）受信偿付的优先次序分析八、受信客户及项目风险优势分析（一）项目优势（二）项目风险（三）风险规避措施九、调查结论及授信方案设计（一）调查结论（二）客户授信方案设计1、授信调查综合结论授信调查最终意见： 口同意 不同意口再意同意授信客户业务种类：口综合授信口单笔业务2、授信方案规划品种额度期限利率及保证金担保方式合计1.其他附加及约束条件:2.回报包商银行贷

15、款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE填写说明：一、如实完整填写本调查报告每一项内容，其中不涉及或无法填写的内容项 目应删除，且重新按删除后的序列方式排序，不涉及或无法填写的表格部分应删 除；二、统一格式：封面字体仿宋国标，小三号；正文标题：字体仿宋国标，小三号；正本内 容:文字评价总结部分统一用仿宋字体，四号，单倍行距;表格内容填写部分统一 用仿宋字体，小四号，固定行距（基于表格美观及排版要求，可适当采用五号仿宋 字体）；除各项目标题可以加粗外，其余文字一般不加粗；三、本报告中的红色字体内容仅为此项内容的要点提示，根据要点将客户 实际情况分析完

16、成后，可将红色字体内容删除。四、可通过调整文字内容行距，表格内容行距、表格宽度、行高列宽、单 元格边距等，保证撰写完毕的授信调查报告的版面美观、格调一致、内容整洁， 同时尽量保证表格左右边缘不超出左右页边距，一个项目的表格内容尽量不要跨 页断行，尽量反映在同一个页面；避免表格重叠，影响报告质量和阅读。五、在撰写、分析每个项目时，除了完成原有表格的内容填写，还可根据客 户实际情况对表格格式、项目、内容进行调整、优化、细化和深化，表格不足以 全面反映的情况，可在表格外进行文字说明、总结、归纳。六、报告中关于信用评级、资金测算部分的数据可以由EXCEL文件中取得。 财务分析时，如果需要列示数据，可以

17、由EXCEL文件中复制、粘贴。七、总结5cs评价依据时，客户经理应根据受信客户客观的经营、财务及 信用情况对相应的评价依据进行简明扼要的阐述。 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE结算量沉淀的低成本存款，贷款回存沉淀，其他中间业务保证金存款等：包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE附件3-1-1、3-1-2、3-1-3、34-4中数据取自EXCEL文件中的数据。 附件3-1-1：资产负债表单位：万元项目/年份2006 年2007 年2008 年2009 年2010年月货币资金短

18、期投资应收票据应收股利应收利息应收账款减:坏账准备应收账款净额00000预付账款应收补贴款其他应收费存货减：存货跌价准备存货变现损失存货净额00000待摊费用其他流动资产流动资产合计长期股权投资长期债券投资长期投资合计00000减:长投减值准备合并价差长期投资净额00000固定资产原值减：累计折旧固定资产净值00000固定资产清理工程物资在建工程待处理固定资产损失固定资产合计无形资产开办费长期待摊费用递延资产无形及其他资产合计其他长期资产包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE递延税款借项资产总计短期借款应付票据其中：银承敞口应付账款预收

19、账款代销商品款应付工资应付福利费未付股利应交税金其他应交款其他应付款预提费用一年内到期的流动负 债其他流动负债流动负债合计长期借款应付债券长期应付款其他长期负债住房周转金长期负债合计递延税款贷项负债合计少数股权及权益股本资本公积盈余公积其中：公益金任意公积金未分配利润外币报表折算差额股东权益合计负债及股东权益总计包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE附件3-1-2利润表单位：万元项目2006 年2007 年2008 年2009 年2010年.月主营业务收入减：折扣与折让主营业务收入净额减：主营业务成本主营业务税金及附加主营业务利润力口：

20、其他业务利润存货跌价准备营业费用（销售费用）管理费用财务费用进货费用营业利润投资收益补贴收入营业外收入营业外支出以前年度损益 调整以前年度损益调整利润总额所得税少数股东损益所得税返还分给外单位利润净利润包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE附件3-1-3现金流量表单位：万元项目2006 年2007 年2008 年2009 年2010年月销售商品，提供劳务收到的现金00000收到的增值税销项税额和退回 的增值税款收到的除增值税外的其他税费 返还收到的其他与经营活动有关的 现金经营活动现金流入小计购买商品接收劳务支出的现金支付给职工以及为职

21、工支付的 现金支付的增值税款支付的所得税款支付的除增值税，所得税以外的 其他税费支付的其他与经营活动有关的 现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额收回投资所收到的现金分得股利或利润所收到的现金取得债券利息收入所收到的现 金处置固定资产，无形资产和其他 长期资产收回的现金净额收到的其他与投资活动有关的 现金投资活动现金流入小计构建固定资产，无形资产和其他 长期资产所支付的现金权益性投资所支付的现金债权性投资所支付的现金包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE支付的其他与投资活动有关的 现金投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流

22、量净额吸收权益性投资所收到的现金发行债券所收到的现金借款所收到的现金收到的其他与筹资活动有关的 现金筹资活动现金流入小计偿还债务所支付的现金发生筹资费用所支付的现金分配股利或利润所支付的现金偿付利息所支付的现金融资租赁所支付的现金减少注册资本所支付的现金支付的其他与筹资活动有关的 现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金的影响现金及现金等价物净增加值 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE附件3-1 -4主要财务计算指标项目.2007 年2008 年2009 年2010年 月主要财务数据资产总额净资产银行负债总额

23、全部负债EBITDA资产结构应收帐款占总资产比重（）存货占总资产比重（）流动资产占总资产比重（%）固定资产占总资产比重（）长期投资占总资产比重（%）无形资产占总资产比重（%）增长指标资产总额年增长率净资产年增长率营业收入年增长率利润总额年增长率经营效率销售债权周转次数（次）应收账款周转次数（次）存货周转次数（次）流动资产周转率（次）固定资产周转次数（次）总资产周转次数（次）现金收入比（%）盈利能力营业利润率（%）总资本收益率（%）净资产收益率（%）财务构成长期债务资本化比率（%）全部债务资本化比率（%）资产负债率（%）偿债能力流动比率（%）速动比率（%）包商银行贷款市查委员会BAOSHANGB

24、ANK LOAN REVIEWING COMMITTEE经营现金流动负债比（%）EBITDA利息倍数（倍）全部债务/EBITDA （倍）银行债务总额/EBITDA （倍）上年收入/银行负债总额（倍）上年收入/全部债务（倍）筹资前现金流量净额债务保 护倍数（倍）筹资前现金流量净额利息偿 还能力（倍）包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE包商银行企业信用评级和授信业务概览申报部门：申请日期：年 月 日客户经理编号：单位：万元信用等级和统一授信申报意见受信客户：业务类型：口续贷 口新增 口续贷的基础上新增初评信用等级：复审信用等级：统一授信额

25、度申报值:品种额度期限担保方式贷款银行承兑汇票综合授信其他担保单位或抵（质）押物名称：审报部门综合意见：本人在此郑重声明：本人对授信业务所涉及的调查报告、资料的真实性、有效性、完整性和一致 性负责。所提供报告、资料详见信用等级评定和统一授信申报资料清单。特此声明。 TOC o 1-5 h z 主办调查人（签字）：年月日协办调查人（签字）：年月日申报部门负责人（签字）：年月日包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE客户信用分析5cs综合评价表评价内容评价评价依据品德，对受信客户实质控 制人的品德、经营管理水 平、资金运用状况、经营 稳健性以

26、及偿还愿望等。 判断依据以信用记录为 主；极好口很好 口好一般口 差口无法评价资本，是指借款人的财务 杠杆状况及资本金情况。 资本金是经济实力的重 要标志，也是企业承担信 用风险的最终资源。财务 杠杆高就意味着资本金 较少，债务负担和违约概 率也较高；极好口很好 口好一般口 差口无法评价还款能力，主要从两个方 面进行分析：一方面是借 款人的管理水平，银行不 仅要对借款人的公司治 理机制、日常经营策略、 管理的整合度和深度进 行分析评价，还要对各部 门主要管理人员进行分 析评价；极好口很好 口好口一般口 差口无法评价抵押。借款人应提供一定 的、合适的抵押品以减少 或避免我行贷款损失。受 信人提供

27、的抵质押品的 价值较高、变现能力越 强，贷款的风险越低；极好口很好 口好一般口 差口无法评价经营环境。主要包括商业 周期所处阶段、借款人所 在行业状况、利率水平等 因素；商业周期是决定信 用风险水平的重要因素， 尤其是周期敏感性产业；极好口很好 口好一般口 差口无法评价 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE一、受信人基本面分析（一）受信人概况受信人基本信息基本情况客户名称成立时间注册资本注册地址经营范围行业人数客户类型基本户开户行法定代表人实际控制人从业年限是否有不良记录经办人职务电话股权情况主要股东投资金额（万元）占比合计受信客户主

28、体资格情况注：根据开发企业目前所取得的开发资质证书来填写“开发资质证书”一列,项目证号及文件号是否核实原件是否年检营业执照口是否口是口否税务登记证（国税）口是口否口是口否税务登记证（地税）口是口否是口否组织机构代码证口是口否口是口否贷款卡是口否是口否法定代表人身份证口是否口是口否开户许可证口是口否口是口否开发资质证书口是口否是口否若未取得资质的项目公司，可填写股东企业开发资质，但需注明。L3受信客户历史沿革包括受信客户股权结构及变更过程。受信客户及实际控制人的财富积累过程，主要股东背景概况（二）实质控制人及受信人关联企业情况 包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIE

29、WING COMMITTEE211关联企业组织架构图（突出以出资额和出资比例为核心的控制、 参股关系，原则上要求架构图分别向上和向下延伸至借款人为核心的两级控制关系。）分析授信主体在架构图中的位置。2主要关联企业生产经营概况1、关联企业（包括参控或控股的法人股东）之一客户名称成立时间注册资本注册地址客户类型经营范围行业贷款卡卡号营业执照号码人数基本户开户行法定代表人股权情况主要股东投资金额（万元）占比合计关联企业一小结:从主营业务、主要产品、产能、实际产量及核心资产等方面进行总结分析。2.3关联企业财务简况以下将关联企业财务情况进行简要汇总。分析授信主体的资产、负债等占汇总报表的比重。受信客户关联企业财务简表单位：万元项目/企业关联企业1关联企业2关联企业3合计货币资金短期投资应收帐款存货其他应收款流动资产固定资产长期投资资产合计短期借款应付票据包商银行贷款市查委员会BAOSHANGBANK LOAN REVIEWING COMMITTEE注：根据关联企业数量可增加或删减“关联企业财务简表”，如没有关联企业， 此项目直接删除不填，如果本表及本页不足以反映关联企业财务情况，可照此格 式单列附件进行综合反映。应付帐款