一个地产营销总监的经历及其思想库

1、.：.；蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀

2、薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄

3、袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈

4、蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃

5、袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇

6、螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁

7、薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅

8、袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂

9、蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇

10、袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁

11、螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅

12、薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿

13、螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄

14、虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁

15、袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅

16、螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿

17、薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃

18、蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈

19、蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂

20、袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿

21、蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃

22、薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇

23、螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂

24、蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆

25、袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀

26、蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚇肀艿蚀薃肀莂蒃袁聿肁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肅膈莂袄肄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂膄荿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈螆芁蒅薄螅莃蚁袃袄肃蒃蝿袃膅虿蚅袂芈蒂蚁袂蒀芅

27、羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆艿荿螈羆蒁薅螄羅膀莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚁螁羁膇蒄 【原创】一个fang地产营销总监的阅历及其思想库序: Z* r& T( Y) L u X b N- K Y! b Z+ B/ Q房地产行业，大家都知道，从上世纪年代到世纪的如今，多年过去了，从起步到快步，再到跑步，这个行业的开展速度之快，只需在这个行当里阅历的假设干年份和假设干事情的人，才会都领会一点点它里面水究竟有多深。) v- q. i C r/ B& 虽然普通的人也能说出个九通一平、期房、现房、容积率、得房率、绿化率、动静干湿分别，车流人流分开、动线合理、凸窗、采光、保温隔热、真空玻璃等之类

28、的专业词语来，但那是由于房地产曾经成为举国关注甚至举世关注的一个行业，对于抢手的东西，话题就多，见面时或网络上，人们就喜欢津津乐道，所以，如今不接触房地产的人，也能说上个一二三，这缺乏奇异。! k e $ b d下面是本人在这个行业里误打误撞、摸爬滚打、沐风洗雨近年的一点点阅历和领会，人道是：男怕入错行，女怕嫁错郎。在我的同窗们和亲友们看来，我是如对了行，偶尔的见面中也会用羡慕的口气讨教我一些行业的情况，但在我看来，并不是那么简单，入对行的人很多，君不见，如今从事房地产行业的人总有上千万吧，但有多少人可以做到像潘石屹们那样胜利的呢？我本人就没有胜利，虽然混出了点点“专业和“业绩，那也是多年辛酸

29、苦辣所感所悟而得，几乎不值一提。因此，我想说的是，即使入对了行，即使他很努力如我一样，但也还要一些造化的要素，否那么，就谈不上“胜利二字。+ K T g+ e V a, a正好本人这段时间在整理本人的专业系统的时机，有点兴致，随意写点，但希望有点价值，特别是对于同行的人们，能跟大家分享，如能从中得到一点一丝的启示，足矣。所以，一点点，一丝丝，只是一些皮毛及浅见而已，欢迎各位高人指点斧教，此谓，云深不知处，只在此山中。# L Z% B* d C, F( V如月如梭，斗转星移。一二十年本人在房地产行业里做营销咨询、全程谋划和销售管理所阅历的东西，方方面面，真实太多，仿佛时间老人一路洒下的点点碎片，

30、今天要拾起来，总觉有些零乱不堪，但我还是想从几个方面的线索入手，就像有几根绳子，把他们串起来，这样虽然还有点零碎由于是即兴所写，但或许，可以成为一件件精巧的礼品，奉献给大家。 . ?: E s g+ Z u+ A- O, I/ l. X u B l g$ W s# ! # Z / d I接下来% D% Z$ f f: M- - H e% Q s一、守正出奇 C$ e q$ y; g j. + L* n V一个fang地产营销总监的阅历及其专业思想库一、 守正出奇( b# l u+ H* i- T首先，要从“胜利说起。不知大家是如何了解“胜利的，我的了解是这样：胜利就是实现人惹事业的目的。那他一

31、定要说，这太简单，大多数人都是胜利的，比如一个人的目的是当一名医生，那么是不是一切的医生都是胜利人士呢? 那当然不是，所谓人惹事业的目的，就是他首先得建立他本人的事业，比如他开了家房地产中介公司，他在乐意为他人安家置业效力的精神享用过程中也获得了物质的报答，得到了“财务自在关于财务自在的了解，假设有朋友乐意，可以与我交流，那么他就算是胜利的人了。& ! I/ s$ i& ?这样说，他就不觉得简单了吧。首先，这个“财务自在就是很多人也包括如今的我在仔仔追求的第一目的啊。# n J# w p r! z( |下面我就用“守正出奇这个话题来引申出我在地产界混了这么多年的一点点感悟和在胜利边缘彷徨的阅历

32、。% i) T j * 他们谋划，讲究的就是“守正出奇，就是在规那么的范围内，寻觅到奇特的途径，涉险过关，一举获得胜利，好像游戏。这样，只需在惊心动魄后的安然，稳定，才干领会到什么是胜利，什么是人生。然而，今天我的那些似乎是胜利的案例，觉得并没有那么精彩，反而倒是要给大家讲些失败的案例，我觉得会更有价值，希望大家从反面来学习，以资他们以后的胜利。$ . W t% g. P. _ ?. l L i 第一个讲的，那是几年前，我的第一份任务就进了一家大型的国有房地产开发公司，我开场在营销部做谋划，刚开场的时候，说白了就是跑龙套，由于刚毕业进公司，再说那时的房地产还在启蒙阶段，所谓的谋划也是就是如今的

33、办公室文员或小小的文案吧，虽然任务不起眼，但接下来所阅历的一些事情，可使本人长了见识，也使本人在艰苦的阅历中学到了点东西。) ; b! - h! w Q e 公司在开发区一幢当时最好也是最高的大厦的三楼，从当时的目光学校刚毕业，另年代初的开发商都在萌芽阶段来看，还是挺气派的。公司部门不少，几个，预算、合约、财务、人事、总务、行政、动迁、工程、营销、物业、装潢、资料等，但公司人却不多，来号人一些精彩人物会在以后的表达中出场，不过当时公司刚成立不久，刚在开发区拿了一大片上千亩土地，搞一级开发动迁安顿，三通一平等，也用土地投入跟人协作做二级开发就是如今大家了解的传统房地产造商品房预售销售，从我进公司

34、后，陆续新进来的人就渐渐多了起来。 l- V b+ b$ R公司人不多，但实力雄厚，工程很多，所以公司的内部事情就比较容易掌握，特别是做谋划的，我想, 假设对谋划有了本质的了解后，他就会知道，做谋划的，其实就是把采购、配菜、做菜、吃菜和打杂洗碗之类的集于一身，他不得不去接触很多的方面，用很多方面的知识去处理方方面面的问题。我想，我还是围绕我这个公司的老总的故事来把事情展开。+ m R& r. v / ) e 他们的这个老总真实是个高人，江湖上混的人。他不断在机关里混，好不容易几十年混到了个处长，过多岁了，升也升不上去了，于是就下海，就到他们这个公司来当老总了。这个老总号称是“绍兴师爷级的，真正

35、的很会玩贪腐的角儿，在面上，他给人的印象就是党的干部，企业家、实干家、慈悲家等等，可在幕下，他就是一个大贪腐者，是一个男盗女娼、贪污腐化、拉帮结派、侵吞国有资产等的高手，他竟能把一家出路辉煌的大型国有公司从资产-个亿搞到负债累累最后不得不让S市府直属的一家投资公司来拾掇他的烂摊子债务，而他却潇洒法外，弄个退休二线再去利用本人手上侵吞来的土地去做本人的开发公司去了，后来听说还赚了几个亿的呢。这些姑且不去多说，这里要说说我在这个企业混了-年的一些情况。( A: i& H p Z K就说我所在的这个营销部，担任公司一切工程和房产的广告、推行、销售、交换为什么是交换，请往下看就会明白和售后效力等。开场

36、有三个头头，一个经理，个副经理，下面就是我一个做谋划和另一个做销售效力权证、合同、售后等，其他人员都是销售人员和案场经理都在下面案场，不在这里办公。其实，早期他们公司的房子说是销售，那只是部分，大部分是用来交换的或内部认购的。先说交换，那时候早期大量的房子是可以交换的，就是老总把他们的造的又大又新又好的房子与他的三亲四戚、七大姑八大爷、还有很多就是他的政府各部门关系网和铁哥们的亲朋们的小房子破房子进展不等价交换，交换出来的小房子再让他们廉价卖掉，另外入账他的贪腐小金库。再说内部认购，上面说的那些人假设不想交换，直接来买，老总就打个招呼，某某来买某套房子，价钱多少当然，这个价钱都很低，最低的时候

37、相当于送的，他们执行。: Y. G I* + / b# M接下来要说，这个部分人员后来的分化情况，他们的第一人经理是个大侠式的人物，嫉恶如仇，对老总的一套看不惯，与老总发生冲突，不久就分开公司了，然后就有一位副经理，女的，实践是他的情妇，升任经理，这样老总的腐败得以继续。还有一位副经理也是女的，这位副经理使我很崇敬，她真正的是会做人做事，她在他们那种复杂的环境里，可以出污泥而不染，既能生存，也能开展后来证明，她利用她的岗位所接触的资源、人脉等优势，出去开了一家谋划代理公司，后来听说业务做得还不错，她才是我真正学习的典范。只惋惜，那几年我只是“守正有余，而“出奇缺乏，光忙着学习专业，一心研讨广告

38、啊、营销啊、促销啊、文案啊、客户效力啊、产品啊，什么的，没有去有心利用外部资源，集聚人脉和资源的这些很重要的资本。后来，女的经理老总情妇被安排到公司的合资公司去做老总去了，女的副经理出去创业了，那时的我曾经是部门骨干了，从广告、文案、报告、方案、方案、统计分析、包装、样板房、促销、景观、产品设计、投资分析、销售谋划、培训等等，全靠我来支撑了。老总知道离不开我的专业支撑，给我提拨为副经理，全面担任公司营销业务，他直接兼这个营销部的经理这个位置太重要的，没有心腹，他只好本人顶了，后来他忙不过来或是觉得不便，又派来一个他的亲戚来做副经理，专门担任处置他那贪腐的幕下勾当。 O, W$ Y h I t

39、z: o! Y; C# | m W N. x h d接下来，为了写的清楚，决议给每大段的文字加一个小标题。 v- J + x& T- p! a# o l* x+ z- a b f; & u* H、摇号风波* W, A q Y( c; C年过后，他们经过关系在S市中心区域拿到一块地，他们开工时，没有按照谋划公司的方案小户型占大比例做，而是来个颠覆，小户型占小比例，大部分为三房、四房的宽阔户型，加上请了国际著名的建筑规划设计公司、绿化景观设计公司和国际品牌的物业管理，在广告推行方面也请了国际著名公司做广告推行谋划和现场包装，他们还和电视台协作做了一个专题栏目，加上平面媒体的广告一打，楼盘很快就知名

40、了，上门预定的客户很多，一期推出多套，天销售%，有的客户来晚了就没有买到，只好登记第二批房源。 h uv d a T - W+ I& M# b I没想到的是，-个月过后，第二批房源套还没有推出时，曾经自动交来万元订金的客户到达了多组！/ k+ V F& F q* B V* T$ W * e n- Y; |还好，当时因还没有拿到预售证，他们以会员制方式收的会员保证金其实就是订金，所以可以退订，当时售楼中心整天车水马龙，繁华非凡，一些客户发出狠话，假设再拿不到房号就带人砸售楼处。作为担任营销的我，紧张啊，对销售案场人员天天开会，发动，强调纪律后来发现，那么严的纪律还是有销售员炒号得手，真所谓见钱眼

41、开、出奇制胜啊开盘前几天，我把老总的关系、公司其他老总的关系全部提早整理好后，发现所剩房源只需-套了，我果断上报方案决议：先拿幢共套的预售证，其他就公布音讯：预售证还没有出来其实曾经到手，要分给关系户，决议在开盘当天由公证处公正摇号，中签者天后按顺序选房。摇号当天，他们安排了名安保人员维持次序，另外还请警署人员有内线关系协助维持平安，有几名客户没中签的，叽叽喳喳要闹事，幸好，他们看安保人员和警察那么多，也就没有闹起来。; d( R. Y d v U p$ F z B! ! v) O: qy# D这里要说的就是，本人太堕入本人的专业和操盘胜利了，以致于那么好的“迸发时机都想不起来好好利用，当然，

42、当时也是为了不让内部销售人员投机取巧，炒卖房号，我作为操盘手要以身作那么啊，俗话说的好，上梁不正下梁歪啊，我怕整个团队乱套！当时，有不少客户那桌大叠的钱往我手上塞，只需给一个房号，可以给W.最少也是-W的，可是我都没有理睬，特别是到后期，很多中介也自动找来，要求协作，只需给他们引见一手的、二手的房源，一套益处费也是-W的，我也错过，如今想来，有些是可以做的，由于那些是灰色地带，是不违法的，可以“出奇制胜啊。所以，这个世界，很多幕下的东西，一旦显露冰山一角，那么就是惊人骇世的，后来他们不断的发现销售员参与炒号的事，很多是他们之间利益的不平衡，也是我利用揭露有奖的原那么，发现一个立刻开一个，但就像

43、今天的贪官一样，前腐后继，就这样一批一批的开，又一批一批的来。听说，有的会做的伪装的好，一年弄到了-W，是我如今一年收入的倍多啊。* / k ) J D. U k# k( q |! r* t S v: a+ K L所以，知道如今，我还经常在思索，本人“守正有余，而“出奇不够。在一些社会的灰色地带，不违法的前提下，因环境、时机等要素，确实有些赚钱的时机，应该抓住的！、整合心态 q P( n; Y S X y; n L公司有辉煌走上颓废，国有企业的机制问题呵斥了侵吞国有资产景象严重，企业在辉煌时的资金被转移了，被瓜分了，企业也就面临倒闭了。在企业即将倒闭前，我的专业在这里就是多余的了，只好跳槽，去

44、了外资地产谋划代理公司。 Y/ y- W, e( t , i( i, h) u- T h: W Y在外资公司，我的专业真正的得到了升华。外资企业的体制、机制和文化，对于具有专业专长的人，对一个擅长学习和追求提高的人来说，是比较好的环境。虽然外企里面也有类似的勾心斗角、尔虞我诈、拉帮结派，但完全没有国有企业那么严重，毕竟外资企业以效益为第一位的，另外，外企的企业文化很成熟，不像我后来到民营企业民企也是以效益为第一位，但他们太过讲求本人的效益，而不在乎企业的边沿效益和文化，这是局限他们开展的最大妨碍；他们大多是狼性文化；关于狼性文化，有兴趣的朋友，希望与我交流；由于我在外企呆了-年后，就被猎头挖到

45、民企，不断到如今，我对民企的环境和出路具有较深的认识，几乎谈不上企业文化。我一向以为，所谓大的品牌企业，之所以可以“基业长青的，企业文化是根底，也是关键题外话，不多展开了。 y ! j( a% nR i) Pw- f L L在外企及后来操盘过程中，所学习和掌握到的一系列东西，我会在后面表达。这里就“守正出奇的主题，讲一些事。- W( I% t% j a& ? Q* z B m O E# o e到外企谋划代理公司里，我是做高级经理相当于民营企业的总监吧，所以后来我到名营企业也就自然地是总监职位，担任的部门，相当于一个分公司，手下直接纳理的有-人，从战略、方案、拓展、谋划、调研、广告、推行到销售谋

46、划、销售管理、开发商沟通、客户效力等全部要协调、要处置大小事务，可谓日夜忙碌，明显地觉得到挑战和压力，但成果也是明显的，延续的奔走、出差、征战，也带来了不少的收获，这些收获包括专业的和物质的，当然，本人以为专业的收获一是在专业技术和才干方面，二是在管理技艺和管理才干方面，非常重要。% C) B y& z c! w, b I O这里要说到一个对我来说具有深化教训也很有意义的事。就是我进公司不久，前任高级经理刚辞职不久出去创业开代理公司了，老总把前任的团队和刚接下来不久的一个工程交给我了，我既兴奋，有浑身是劲，一心一意要做好，给老总争光。工程在S市周边的一个中小城市，是不大不小的一个中型规模的楼盘

47、，没有什么明显优势，也没有什么明显优势，但已被他们在定位上拔高了在代理公司做的，能够都有这种阅历，没方法，他不这样，谁给他代理呀，当时竞争不亚于如今，代理公司多如牛毛啊，KFS对工程预期价钱明显高于周边楼盘不少，他们也这样以为的，应该高于周边楼盘。虽然他们牵强附会地找了本工程的几个独特卖点，但实践上缺乏以支撑那样的价钱啊。/ O D/ w F, b( _ s P& I ?$ l! 当时，我按照普通工程的操作程序，有条不紊地操作，先是现场含工程周边和售楼处的包装，销售人员当时案场经理和大部分销售人员曾经早期招聘到位，案场经理是前任招聘派过去的，后来的问题主要出自这个人的培训，案场制度的建立，客户

48、的接待流程，蓄水期的广告推行方案，软文和广告的铺垫，销售道具的谋划预备，开盘活动预备，价钱的试水，价钱的制定，资金回笼方案，周边楼盘的密集调研，周边目的客户的密集摸访等等，一切如期顺利展开，我也奔走于S市与小城市之间由于我还有其他工程要开辟、管理，不能全部时间泡在一个地方，主要的事务还是委托给案场经理来担任。很快就要到开盘时间了，案场经理把一份价目表册一房一价递给我，说是KFS定的其实后来知道，是他与KFS的营销部经理合伙搞的，当然估计也报给他们老总看过认可过，我一看就知道，价钱明显高于市场预期。我的反响，并没有第一时间去找KFS营销部经理或他们老总，我先找每位销售员个别说话，探求他们接待客户

49、时客户的心思预期以及试水阶段的反响情况。( ) B# z& H g k n m( X还有-天就要开盘了，我分析下来，价钱超出客户预期很多，另外，根据销控原那么，价钱制定的偏向度及系数处置都有问题，没有导向性，而且也故意弄得非常复杂。我决议要找KFS的营销部经理谈谈这个事情。谁知他一口咬定这个价钱没有问题，而且确认他们老总曾经看了，同意了，还叫我不要担忧，说KFS都有自信心，他们代理公司更要有自信心啊之类的。再说当时处于战前形状，面对一些销售人员对于能够的开盘价钱的质疑，也不能动摇军心，只好硬挺，说没问题，也说要有自信心可心里有个疙瘩，当时就把重点放在战前发动白天夜晚都开会，开了不少会，主要是要

50、一个不漏地约请客户准时来到现场。如今看来，当时开会也没有在重点的FOCUS上面，没有思索更多主要是没有做好全盘把握。/ U+ g J$ F- F a$ Q ?$ I & yL M开盘了，我进外资公司后的第一个作品上市了，我要做的胜利，来证明本人。可我错了，结果糟透了。开盘当天，推出多套，也来了差不多组客户，可仅订了缺乏套还是套吧，主要是价钱问题，当然也有其他问题后面有分析。不仅如此，因人多买少的缘故，售楼处的次序，特别是销控次序也没有实现战前发动会布置的那样理想，有点乱，可是上午乱，下午却是，除了案场人员，几乎没有客户的影子。我的压力陡增，一下子跌入从事房地产营销职业生涯以来的深谷。 C+ h

51、; n. P/ S; ?# X# Y* x Q; b n; e, W J l- ?第二天，他们老总就亲身赶到了售楼现场，我有负老总的厚望，更是无地自容，泪水往肚子里吞的同时把一切责任往本人身上全部揽上，恳求老总的任何处分。- g+ xt v, K- k* T E* y! A# q M+ % G% |% - X G m k k老总没有直接的批判，问了问情况，就给我抚慰直到今天我还赞赏他，出现那样糟糕的情况，他不仅没有破口大骂、拍桌子瞪眼睛，反倒抚慰我，说处分的事情，以后再说，眼下要好好总结，做好重振旗鼓的战略和方案。 Y; i J J; t- Y W e y) S d; H X. z可是，祸不单

52、行，还没等我的当时用了个晚上做出来，第三天就预备上交出台，更坏的音讯曾经传来KFS以开盘没有到达预期销售目的为由，决议撤销他们的代理权，另行选择谋划代理公司。 y) R X Y a W: Z; h- k, O待续。在撤离战场的几天中，一切都明朗了。 n R: ? u: q: V+ h ? Y Q一切的硬件设备、办公用品都曾经打包完备，剩下的人就不能打包了，有的销售员开开场陆续以各种借口提出辞职了，虽然我不断声明，一切人员只需情愿，他们依然不变薪金待遇并做好补偿后，会由公司安排到其他工程任务当时正好公司有附近个工程不久即将入驻进场，但大部分还是辞职了，当然，案场经理是第一个提出辞职，然后就不见他

53、人影了。不过，除了销售秘书外，还是有个销售员情愿跟着他们干的，这时我才想起，当时个别交流时，他们也是反映问题、质疑和建言最多的人。这些都是好员工啊，我当然要注重他们，以后的事也证明，他们在以后的操盘和销售职业生涯开展中也确实发扬了用武之地，分别成为工程骨干主管-经理-总监。% g M+ n t u% C Z $ k M Kj. f% y N; F K . P; 在最后跟KFS告别的时候，我就发现了一些工程进展的线索了，营销部经理边上多了个陌生人，似乎形影不离似的。过几天，就有人通知我了，营销部经理利用老婆也能够是女朋友吧和亲戚的名义与他们的案场经理不知能否给的干股一同成立了家代理公司，对KFS

54、号称是外面的可靠代理公司来代理本人公司的楼盘了。案场经理继续做案场经理，只是脱胎换骨，多了的所谓的、秘而不宣的“股东身份了。* c$ W C C$ w z, A& |* R o% W+ u: F y# S- L再后来听说，二期以后，他们也被撤了，案场经理又跳槽了，后来也没听说他混出什么名声来。至于那个营销部经理，由于在国有大企业里混的上下有“脉路，沾侵了不少国有资产资源的益处，住别墅，买跑车。这些年也没有留意，要是没有“进去的话，他应该还是很逍遥的吧。* u& m E b: K) - n w s& d( _不过，我在做下面的工程前，还是把这次的失败好好的总结了一下： I& b+ N; J$ d

55、 w v、 没有从“全盘把握和控制的原那么，就匆忙接受了这个盘子。如今我的原那么是，普通接受一个新盘子，不了解、不熟习的关系，我一概不允许充斥团队里；最先最重要的就是思索好组织架构和最好的适宜的人选，让一切流程和过程在本人手里能给控制，这样就可以“享独权，负全责。+ I K# C ( f% ) H x | w、 对于销售前蓄水期和开盘强销期的任务要做细做好，从客户、流程、信息、人员、决策、报答、预备等各个环节入手，做到万无一失，不打无预备之仗。* P& b - v R; X I R: n# U; R. D+ N- C v: J W+ N: L、 要做好价钱决策、销控决策和销售控制。 A ) &

56、 vo R+ t u+ O( c 、 做好规矩规范和制度，鼓励和处分，要做好销售人员管理，擅长沟通交流。 o V: D; O s Q! r + j; l O+ k* c B ? C O、 发扬团队精神，发扬每个销售人员的优势和积极性，发扬团队作用。 C I K- r n z v Z$ A/ I _! Ob* Y; t u+ V、做代理商，除了要做好业绩以外，还要做好与开发商的沟通交流包括必要的花点钱打理。这里不是叫大家学坏，世道啊。/ B e$ v I g( D一切的总结，都是归到那句真理：守正出奇，运用自若，才干制胜。所以，后来以致如今，我不仅在专业上精益求精，不断有创新成果房地产营销创新咨

57、询体系系列实战系统，而且在“出奇的招数运用上，也能丰富多彩，得心应手，都是以苦楚的代价换来的。N e D; E: j R+ h _ r& v r% d还好，赞赏老总的信任，也有公司的知名度与资源，也加上本人的努力，后来我所操作的来个工程，每一个都是很顺利，有的是相当胜利的，越做心态越好，把握得也越好，可谓滴水不漏，游刃有余。虽然没有迸发，但经过实战和心态的不断调整，本人对于金钱、对于世道的态度，本人以为，曾经有一种比较的成熟的认识和了解。虽然处于一个嘈杂、恶劣的拜金主义环境，但还是可以到达安然、淡然与自然的境界。 U- E- R ; gR/ g - F D s( f . % t s; Q/ y

58、 B& h、初次创业/ k e: S& x* A _ u对于财富的盼望与追求，是生来的权益，人人都是。但有些人就是有手段，就是“会搞，时常地听到某某人如何起了家，如何发大了财，如何做大了企业。有句古话说的好，叫：临渊羡鱼，不如退而结网。看到周边很多的同行同事或以前的下属纷纷创业做得红火起来，我也有了创业的激动。G( T i& W& C Q : & q |. C) p s V但本人真正决议创业，源于件事。 O T! ?) c t, X a: u C. s r第一件事，是我曾经遭到过的一次最厉害的“刺激。那是一年春天的一天，在猎头的再三鼓吹和敦促下，我应约来到位于市中心高档OFFICE的一家民营谋

59、划代理公司跟他们老总谈谈就是面试。# R z J p/ I. R/ a q; U a b w+ & c) ) 这是个年纪跟差不多几岁的男人，说话不紧不慢，有点像个绅士似的。他开场跟我聊他公司的来龙去脉以及他运营这家公司的理念和目的记得好似是要成为中国最大代理公司的意思。他讲了半天，大致引见是他从西北甘肃某个小城市一个人来到S市打拼，创业，从房地产销售员做起，短短几年，并拥有了这家正在壮大和开展的公司，而且再过几年就要做到全国NO.。等等。他讲完后就问我的背景和操盘的一些情况，听了我的一些引见和思绪分析，他好似本人骄傲的觉得遭到了点损失，还是想给我以一种高姿态吧，他忽然说，像他这样怎样到如今还在

60、找任务猎头是跟我说他公司有个副总职位，我当时是对这个感兴趣，否那么不回去，还要到其他公司打工，刚刚谈到某某某，他认识的，如今开公司做大了，某某某他也认识，如今开公司了，某某某发大财了，而他在房地产业里混到如今，怎样还是这么失败呢？: j j+ h) q h: l% u- p% F+ a Z: e* g o我目瞪口呆。成认本人没有发大财，也成认本人失败。刺激，深深的刺激！ U c% b k q+ h+ l R i L+ t K后来，我就开场反思，开场创业的思索。/ Y d* I/ O e c& & f- q+ p% c- o$ C r( d正好不久时机就来了，一个以前他们谋划代理效力过的开发商的