食品公司项目策划研究策划建议书

1、PAGE- 67 - / NUMPAGES68xx食品公司地块项目前期研究策划建议书目 录投 资 环 境 篇2区域概述都市总体规划市政工程建设及拆迁改造房产 大市篇1一、2004年溧阳市房地产进展现状二、205年下半年溧阳房地产市场展望竞 争市场 篇项目分 析篇2开发建 议 篇5一、建筑风格二、总体规划三、物业配比四、客源定位五、价格定位投资 环 境 篇一、区域概述1、区域地理:溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部,江苏省南部，常州市西南角,属大上海经济区范围,是闻名的“丝府茶乡”。距上海、杭州仅有20公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场6多公里。2、

2、行政区划：溧阳古称平陵， 秦建县制,至今已有20多年历史。19年月,经国务院批准,撤县设市,是常州市重要组成部分。溧阳现辖制8个镇、2个省级开发区,总面积535.87平方公里。处于北纬311-3,东经190819之间。溧阳市是常州境内唯一山水兼得的都市，自然环境优美,尤其是南部区域，群山围绕，并有闻名的AAAA级国家旅游区天目湖旅游度假区。3、悠久历史:全市总人口9万余人,其中非农业人口约万人，占总人口的4%，市区人口8万左右。溧阳历史悠久,人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发觉的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有400万年,是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是

3、革命老区, 陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在那个地点开发创建了以茅山为中心的苏南抗日依照地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。4、经济概况:a、综合实力 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业,这些产业在200年获得了较大进展，2003年末，溧阳市有5家工业企业(集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的7.8,提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。2004年全市统计实现工业销售收入258.2亿元，实现利税227亿，实现利润955亿,其中年销售超过00万以上企业实现产品销售收入187.2亿元,利税17.亿元,利润8.21亿元.9年以来,溧阳

4、市国内生产总值以年均17.的高速度增长。003年溧阳市国民生产总值较上年增长8.6%,略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工和农民收入水平，社会财宝增长明显。社会财宝强有力的增长必定带动新一轮的都市建设高速进展，进而促进房地产业的进一步繁荣。200年全市居民储蓄存款较上年增长1亿元,银行存款余额增加19.5亿元，经济进展差不多良性。从过去走过的道路来看,溧阳市经济进展成绩显著,人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费以及储蓄等指标显著增长。溧阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步进展打下了良好的经济基础。从后期走势来看，可能溧阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济进展速度，这种持续

5、快速的经济增长水平，为该市房地产业的进展奠定了较强的投资信心以及稳定的利润保障。项目2003年数值与202年比较全市人口78.万人同比增长0.31%国民生产总值21亿元同比增长8.人均GDP545元同比增长8.5%职工平均工资7365元同比增长5.5%农民人均纯收入47296元同比增长7.9%银行存款余额85.2亿元同比增长2.9%人均储蓄存款831元同比增长2.0b、产业结构从近年来溧阳市产业结构布局变化走势来看,该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。203年溧阳市经济结构更趋合理,三次产业比重由202年的3.0：52.：34.调整为116：55

6、.:33.。目前溧阳市第二产业结构所占比例过半,其中要紧是地点工业、机械加工、建筑业等;第三产业占据国民生产总值的三分之一以上,其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济进展的推动作用更显突出；溧阳有山有水,是有名的丝茶之乡,其第一产业的进展贡献率也相对较高,达到11.6%。从溧阳市经济进展方向上看,该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此,随着整体经济实力的壮大，可能第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步进展,尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。c、经济形态第三产业进展速度加快。200年完成第三产业总值

7、401000万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业进展较快。分不完成总值为115000万元、25000万元和3500万元，同比都有较大幅度提高。近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破亿美元大关,达1254万美元，其中出口额813万美元，进出口总额2101万美元,在出口额中,一般贸易出口6821万美元，加工贸易出口1332万美元。溧阳市003年新批外商投资企业8家，新增28家;其中50万美元以上项目18个,合同利用外资2.8亿元,实际利用外资99万美元,年末全市已投产开业的三资企业25家；其中销售超5000万元的三资企业4家，利税在0万元以

8、上三资企业1家。正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大进展。d、经济实力对比项目溧阳市200年数值宜兴市0年数值江苏省第一名数值全市人口78.7万人107万人国民生产总值121.亿元24.01亿元江阴市10.3亿元人均G15415元005元昆山市078元农民人均纯收入4722.96元5040元江阴市626元财政收入.8亿元1.0亿元江阴市450亿元人均储蓄存款31元27元常熟市22608元在江苏省54个市（县）中,溧阳市整体水平中等偏上,约居于20-30名之间；但

9、仅就苏南地区比较来看,溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级不县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看,仅为第一名数值的0-4%之间。过以上数据比较来看,作为苏南地区新兴中小型都市，一方面溧阳市经济进展水平相对不高,经济基础相对较弱;另一方面也讲明溧阳市还具有较大的进展潜力,在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。e、旅游产业状况2003年溧阳市积极实施大旅游战略,增强旅游支柱产业竞争力,全市旅游业加快进展，全年接待国内外游客206.4万人次，比2001年增长40.7,其

10、中接待海外旅游者20人次,增长85%；接待国内旅游者0.12万人次，增长0.6%。20年全市旅游总收入18.61亿元,全社会实现旅游增加值8亿元,增长48.9%。随着天目湖旅游度假区的整体开发规划实施,可能天目湖旅游区的知名度将进一步扩大,吸引前来观光旅游度假的游客数量将大幅度增加，区域进展前景良好。天目湖旅游度假区全年共接待游客达161.1万人次，比上年增长6.7%。f、关于开发区建设江苏省溧阳经济开发区于192年始建,是江苏省首批16个省级经济开发区之一,原规划面积为5.02平方公里，20年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至16平方公里。溧阳经济开发区通过

11、十年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183家,总投资.亿元。其中外商投资项目6个，外商独资项目31家,合同利用外资1.3亿美元，实际利用外资709万美元。溧阳经济开发区的南拓配合了都市整体进展规划布局,为该市带状都市进展和产业布局指明了方向，可能后期开发区的开发建设将要紧集中在宁杭高速公路以南区域,这也为本区域的整体开发和进展奠定了坚实的基础。g、济进展目标 2007年市区人均生产总值2.4万元,全面实现小康；202年人均地区生产总值达到13万元，差不多实现现代化。 经济进展目标项目现状（002）27020市域市区市域市区市域市区地区生产总值（亿元)10.14.87001570843

12、6人均地区生产总值(万元）1.22644.29.71.0三大产业构成1.11：52.29:4.7:53.7:1.8：55：374:5:4：54:422：8:5经济增长速度()12.7.514.4161112都市总体规划 1、都市性质 苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游都市。都市结构规划都市结构形态为星状布局结构，都市要紧交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展,由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区:中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区,在都市北、南、西部布置三个工业区;沿平陵路、西大街形成“十”字型都市中心。进展战略及目标提高都市规划

13、、建设、治理水平。接着深化都市总体规划、镇（区）和中心村规划、各项专业规划和操纵性详规的编制完善工作。完成建设路西延伸、钞票家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。接着加大都市拆迁力度,实施老住宅小区三期综合整治，完成新垃圾填埋场、清溪水厂5万吨级扩能建设，实施宜兴至溧阳天然气管道铺设工程。加快构建都市绿色生态系统，争创江苏省园林都市。加大城管执法力度，积极开展专项执法监察。进一步完善都市治理体制，加强住宅小区物业治理,提高综合服务功能。加强国土资源治理，依法爱护耕地,大力推进集约化用地，努力

14、做好土地复垦整理工作，确保耕地动态平衡和占补平衡。严格规范土地出让“招、拍、挂”制度,最大限度利用土地资源筹措建设资金。都市要紧分区老城区:凤凰路与建设路之间,是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区进展的核心城区,都市功能较为齐全,设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。现状公共设施要紧沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地.51平方公里。南部新区:建设路以南,溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成,该区差不多显现出溧阳新兴都市的进展风貌，成为溧阳市进展的重要载体。现状行政中

15、心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。市经济开发区:凤凰路以北,是溧阳市城区新一轮工业进展的要紧集聚区域,该区进展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区进展空间,该区现状建设用地2.4平方公里。中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内,是溧阳都市进展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。昆仑片区：位于北环河以北区域，以工业用地为主。燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域,是以交通集散、物流、文化教

16、育为主的多功能综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域,以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。城西片区:位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。5、都市近期建设规划 指导思想:拓展都市框架，构筑山水都市格局。完善都市基础建设设施，增强都市功能，提升都市品位。衔接近期规划,科学合理规定土地供应量，明确近期建设项目，增强规划的可操作性。 进展的目标和重点:初步形成中等都市格局,都市建设用地向南、西拓展,生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。用地布局：主城片区南部新进展居住用地以南环路、南大

17、街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约1.59公顷。三、市政工程建设及拆迁改造 200年都市基础建设00年溧阳完成城镇体系规划和都市总体规划修编,建立都市规划设计公开招投标机制。城区新增和改造绿化面积8.2万平方米。市政工程建设投入资金8000多万元。完成房地产开发面积.万平方米。实施7个老住宅小区总面积47万平方米的综合改造,完成谢婆园地块等2万平方米的拆迁任务。以市政道路、景观带建设和老小区改造为重点，拉开都市框架,改善都市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造以及平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等8个总面积达32万平方米的老住宅区综合

18、整治，城区新增道路面积28万平方米,新增绿地47.公顷，拆迁房屋18万平方米。溧阳市建设目标到207年,都市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善,旅游业和物流业获得迅速的进展,逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地和物资集散地。到20年，城区社会经济进展水平达到中等发达国家水平,差不多形成经济繁荣、文化发达的中等都市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心都市，具有山水特色的旅游都市。 都市建设目标现状(2002)近期（200)远期(22）人均住房使用面积(人)2023人均道路面积（/人)10.3415.714.2人均公共绿地（/人)096.3103人均年生活用电量(度)28450600都市

19、燃气普及率(%）8095100人均综合生活用水量(升/日）1802308都市供水普及率(%)101100都市排水服务面积普及率()08100污水集中处理率（)506080 溧阳市域城镇建设用地需求与配置指标城镇名称现状（2002年)规划末期(202年)城镇人口(万)总面积(a）人均用地(/人)城镇人口（万）城镇建设用地(ha）人均建设用地(/人)总面积）（ha)城区15.84195.58.5531191综上所述,溧阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力进展经济的政策导向支持下,经济将会向更为健康的方向进展。按照市政府拟定的“十五”打算进展目标,在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。相关

20、于目前都市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，差不多有条件形成对住宅等高额商品的有效需求,而需求能否与供应相平衡以促进市场的进展，将取决于有无合理的市场供应和市场秩序。鉴于此，下面我们将就溧阳市目前房地产市场进行分析。房产大 市 篇2004年，溧阳房地产市场在“过热”与“泡沫的争议中,度过了持续高温、快速进展的一年,尽管信贷的紧缩、加息对房地产市场的进展带来了一定的阻碍，但全市房地产开发投资依旧保持了快速增长，特不是商品房建设规模进一步扩大，市场供需总量和供求结构差不多保持平衡,住房空置面积持续减少，市场销售价格稳中略升,经济适用房建设速度有所加快，表明房地产市场正沿着快速、有序的轨道健康运

21、行。一、2004年溧阳市房地产进展现状：20年溧阳市房地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积都市施工面积(万平方米）本年新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）溧阳58545142004年溧阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积都市实际销售(万平方米）住宅销售（万平方米)空置(万平方米)溧阳37333.252004年度溧阳房地产开发完成实际投资额为10.5,商品房施工建筑面积为58万平方米,其中住宅为495万平方米;新开工建筑面积为 万平方米；竣工房屋建筑面积为1万平方米,销售面积为37万平方米,其中住宅为万平方米,空置面积为3.5万平方米。目前，市区一般住宅房价格平均为2800元平方米,最高价差

22、不多达到30元/平方米,不墅一般为5000700元/平方米,营业房价格为8002000元/平方米。从溧阳市近三年的商品房施工情况来看,并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象，2003年商品房施工面积较2000年商品房施工面积下降了约10万平方米，与此同时0年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在溧阳一方面是强大的需求能力,一方面是相对不足的供应量,这在一定程度更加刺激了溧阳房家的攀升。004年施工面积成倍的放量有利于缓和市场供需严峻失调现象，有利于房地产平稳长期的进展。2004施工面积比2003增加1%,而实际竣工的面积和2003年差不多,这预示着今后集中竣工的可能专门大,对地产市场有

23、潜在的冲击。从图分析20的销售量小于003年，要紧是以下两个缘故造成的,一方面是由于2004年房价高于20年,一部分消费者采取的观望的态度;另一方面市场上在售楼盘少，整体供应量有限，消费者选择余地小。与202年相比还算不错。在市场持续增长的情况了,空置率一般呈下降趋势，然而溧阳20-2004年空置率连年上升，尽管空置面积还没有达到对市场构成危害的程度,但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风险,尽快进入项目的销售，缩短项目开发周期是项目开发的重中之重 二、200年下半年溧阳房地产市场展望205年下半年溧阳房地产市场将会连续良好的进展势头，保持平稳、活跃的运行状态,同时随着政府调控力度逐步

24、加大,市场日趋成熟和购房者日趋理性，局部的结构性调整将在所难免,排队买房现象将逐步减少,虚拟需求将逐步被删除。1、宏观政策调控将进一步加强随着18号文件、新八条、，规范拆迁,增加经济适用房，加息等一系列令人眼花缭乱措施的深入贯彻执行,针对如何使房地产业更加持续健康进展，有效发挥地点经济进展支柱产业的重要作用，政府将会接着出台一系列相关政策,从土地供应到商品房开发等各方面进一步规范房地产业稳步、持续、健康进展，甚至会将房地产业的进展纳入到都市进展规划、都市功能布局、都市基础设施建设等工作意见中去,使房地产业更好的为地点都市建设服务。由于目前房地产业差不多进展成为国家和地点经济进展的重要支柱,然而

25、为了使该产业更加规范、健康的进展,从国家到地点政府,将进一步加强宏观调控力度,以解决在房地产开发过程中所涉及的相关产业问题及相关社会问题，特不是针对土地出让价格问题、限价出让土地问题、土地出让区域问题、开发信贷问题、房产交易问题、现房销售或成品房销售问题、房价问题和拆迁问题等,将是宏观调控的要紧内容。可能205年下半年国家将接着坚决贯彻已颁布的政策，同时可能会出台新的相关政策，保持房地产市场规范、健康的进展。投资激增，销售放缓,后市保持慎重乐观2004年溧阳房地产投资额达到10.5亿元,较200年增长3倍有余，相比之下销售额远低于投资额,以后的几年内必将有大量商品房涌入市场，对溧阳房地产市场的

26、消化能力是个不小的考验。考虑到国家可能会接着出台相关政策稳定房地产市场的进展,我们仍对后市保持慎重乐观。3、老城区改造力度加大。2002-200年新建房屋所需要土地要紧靠征用农业用地提供，然而随着国家土地政策的严格推行以及旧城区的老化严峻阻碍都市形象，旧城改造力度将有所加大,市区拆迁量也将近一步扩大。依照00年溧阳土地的招商打算我们能够发觉老城区改造地块占总量的0%。老城区的改造将扩大市场的钢性需求，促进市场的进展。4、商品房放量推案2005年下半年，可能全市住宅商品房推案总量将达到25万平方米，相关于溧阳目前商品房的消化速度仍稍显大,部分楼盘会出现销售速度明显减缓的现象,个案之间竞争进一步加

27、强。 5、洗牌悄悄进行2005年下半年，为规避风险,银行货币信贷政策，特不是针对商品房个人按揭贷款、开发企业购买土地贷款、商品房工程建设贷款等方面的政策将依旧紧缩。和金融门槛一样产品门槛也在提高，随着竞争的加剧,商品房正告不简单建筑时代进入产品时代。一些开发企业，最终会因为拿不到土地或者开发不出好的产品,被迫默默退出市场,相反那些实力雄厚、信誉度好的开发企业则会在这次洗牌过程中变的更加强大。竞 争市 场 篇在本竞争分析中,我们剔除掉商业项目和办公楼项目以及天目湖版块,仅以目前市场在售或立即发售的市区及郊区住宅项目为主进行分析。目前溧阳市在售住宅项目有天目国际村、天目星城、龙泉山庄、嘉丰新城（一

28、期)、景鸿花园、水韵华庭、桃源里、南大街广场、金谷五金机电城住宅部分等,立即销售的项目有嘉丰新城（二期)、龙泉山庄（一般住宅部分)。在这些楼盘项目中，属于高端住宅市场对本案形成直接产品竞争的(平均单价在3000元/平方米以上的有嘉丰新城（一期小高层）、南大街广场、龙泉山庄叠加不墅以及立即开盘的嘉丰新城(二期）等项目;另外在本案周边将会对本项目产生一定竞争力或是借鉴意义的楼盘有南大街广场，下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析。竞争楼盘分布图一、总体分析溧阳市住宅市场市调总表楼盘名开发商占地面积总建规模产品形态总户数规划面积主力房型主力面积销售价格工程进度联系电话天目国际村江苏金燕房地产开发有限公

29、司470001000 不墅4000400独栋03304000500一期交付726073天目星城溧阳联盛房地产开发有限公司150000酒店、公寓、商业未公开待定未公开待定未公开待定未公开待定未公开待定场地平坦7278999龙泉山庄溧阳龙宇房地产开发公司10008000公寓、不墅678400三房30003080(叠加）0/1272788嘉丰新城溧阳市嘉丰房地产有限公司34253800多层、高层公寓2300（一期72）8719三房120-138高层30多层29502005/727888景鸿花园溧阳申大置业有限公司12400公寓、双拼不墅不墅：38公寓：10不墅：19021公寓:85-5三房4131不

30、墅:3850公寓:2580准现房28水韵华庭常州广安房地产有限公司4004070公寓、联排不墅266(联排20）11三房120140公寓:2650不墅:400结构封顶205/171009桃源里溧阳昆仑房地产开发有限公司20002000公寓68160二房、三房5均价:260005底01845南大街广场武进兰新房地产开发有限公司40006000公寓600160三房99135均价:34200底728188合计-1086900169049978400三房994028-80-1、开发企业：从竞争市场的开发商来看，溧阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，溧阳本地开发商如：江苏金燕房地产开发有限公司、溧阳昆仑

31、房地产开发有限公司在溧阳差不多拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。外地开发商中要紧以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。这讲明也有外地开发商看好溧阳房地产市场,并前来投资。随着溧阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地进展商前来,这将在一定程度上提升溧阳市房地产市场的进展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面,众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。、社区规划在社区规划上,溧阳市仍以多

32、层为主，小高层作为一种进展趋势，正慢慢被市场同意，除此之外,在开发区和市区近郊也会有一部分低密度不墅项目且不墅产品呈放量走势,后市供应量偏高。可能后期高端市场将要紧集中在不墅和小高层住宅。 在社区规模上，市场规模不等，既有占地347公顷的天目国际村和占地4.25公顷的嘉丰新城，也有占地仅4万平方米的南大街广场和水韵华庭。由于地段不同,取得土地时刻各异，故在规划容积率上，也有一定的区不，容积率最低的为天目国际村，500多亩土地上,仅规划建筑11万平方米住宅,容积率仅为0.3,这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区不墅售价高达500元/平方米以上，开创了溧阳住宅销售价格在溧阳市

33、住宅中也是最高。这讲明，溧阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关,相互阻碍极大。3、产品形态溧阳高端住宅市场上,以不墅占据绝大多数，除了以有两个真正意义上的不墅物业项目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量不墅,不墅占市场供应量比例如此高,这是溧阳住宅市场的一个显著特征。市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与不的住宅产品，讲明目前溧阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。小高层、高层住宅相对较少,仅有嘉丰新城一期有为数不多三栋高层,但从住宅的进展趋势上看,小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点,将是今

34、后溧阳是高档房地产物业进展的要紧方向。4、产品设计在产品设计上,房型差异较不大，没有什么突出的特点。但不管是多层住宅依旧小高层、高层住宅,无一例外的差不多上以三房为主力房型,讲明溧阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以有用性和自用型为主,追求舒适、宽敞。一方面资金方面力有不逮,另一方面消费引导也较少。以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多,讲明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和适应。高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米)从上图能够看出,溧阳市高端住宅市场主力三房面积差不不大，尽管有高达20平方米以上的豪华三房,但也有00平方米以下的经济型三房，但这两种差不多上一种

35、特不现象，在市场上仅占有机少量的比例。通过上图我们能够得出结论,市场上的主力三房面积峰值在11-35平方米之间,这种房型设计客厅面宽一般在4米以上,各个卧房面宽一般在3.6米左右，居住较为舒适、宽敞。5、销售价格溧阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在000400元/平方米之间(不墅暂不计算在内),其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰新城高层和龙泉山庄叠加,一般价格在000元/平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等一般多层住宅的销售均价也达到了2480-2850元/平方米之间。从以上价格分布中能够看出,市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域和市中心住宅,均价一般在300

36、0元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅,均价一般在25002600元/平方米左右。综合这两类住宅,从我们对嘉丰新城项目的调研能够看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到5，尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣,小高层去化相对较慢,因此能够看出小高层住宅在溧阳市场的同意度仍有待改善。从目前的市场表现来看,小高层住宅销售一般是在开盘之初能够吸引一部分积存客户,但受景观因素阻碍，客户大多看好较高楼层，后期-7层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势,因此销售不尽如人意。溧阳住宅市场主力总价分布区间(单位：万元)住宅主力总价受主力面积和销售单价的阻碍,从上图能

37、够看出,主力总价区间在46万元以上的项目只有一个龙泉山庄叠加不墅，其产品与其他一般住宅项目有区不可比性不强，但如我项目规划花园洋房时在价格上可作参考,且从上表中能够看出目前市场上主力总价在4万65万的产品空缺，而花园洋房介于不墅与公寓之间的产品刚好可填补此空白，因此关于本项目来讲这将是绝好机会。主力总价在3546万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场,这三个项目对目前的溧阳市高端住宅市场较有代表性,是高端住宅供应的主力军,这几个项目的成败与否直接关系溧阳市高端市场的兴衰。除此之外，处于主力总价处于三十五万元以下的项目有景鸿花园、嘉丰新城多层、桃源里等,这类项目都为多层住宅小区,其相对较

38、低的购房总价将会对中高收入购房者产生较大的吸引力，从高端市场中分的一杯羹。、工程进度从工程进度上看,除了景鸿花园属于准现房外，其他项目大都处为施工时期（南大街广场、嘉丰新城、龙泉山庄等）或刚刚开工（天目星城),差不多结构封顶的有（水韵华庭),但大部分为多层建筑，施工进度快。因此可能今年第四季度将是一个交房高峰。除了目前市场上在售的楼盘外，西区临近台港路南、清泓路东占地010平方米，总建6300平方米的西片区4号地块可能年内立即动工，该项目可能将在明年上市销售。另外位于护城河南、东大街北占地32960平方米,总建480平方米的缫丝厂地块于今年月6日拍卖成交，但由于该地块属毛地出让，受拆迁阻碍可能

39、施工、销售时刻靠后。据市场调研嘉丰新城（二期)将于今年6月份推出,其产品中包括3栋小高层物业，可能将于明年底后年初交付使用。、销售状况溧阳市高端竞争市场销售周期与销售率比较图上图左纵坐标轴指明销售时刻,右纵坐标轴表示销售率。结合以上分析和上面的比较图，我们能够看到，溧阳市的住宅供应量几乎都为期房,仅景鸿花园项目目前为准现房销售,尽管现房给购房者的可信度较高,但从上表看其对期房的销售率并无阻碍;水韵华庭作为期房其销售率也达到0%以上。小高层、高层与多层住宅相比,其销售率比多层房略微有些差不，多层住宅的销售率普遍要高于高层住宅销售率。这一方面要紧是由于溧阳消费者对多层住宅较为青睐，小高层住宅在溧阳

40、市场的同意度仍有待改善。另据市场调研溧阳高层住宅项目7层以下去化阻力大，以嘉丰新城为例其小高层楼以上住宅几乎售罄,但7楼以下9%滞销。因此我项目高层层以下部分去化问题应深思。高总价住宅的销售也差不多达到了总量体的2左右,这讲明区域内购房者以收入较高合资企业、私营企业和个体营业者为主。中高档住宅仍有一定的市场。销售中,进展商一般协助办理银行按揭手续,多数楼盘首付款为三成其余七成银行按揭。另针对我项目规划有花园洋房的初步设想，也对联排不墅产品的销售情况加以阐述：目前溧阳市场上联排不墅销售情况不太理想,简单的从现在龙泉山庄把差不多规划的联排不墅调整为目前的多层公寓就可看出。据分析有二个要紧缘故；一方

41、面是市场上几乎各项目中都规划有联排或双拼不墅，产品同质化严峻、竞争激烈。另一方面是溧阳属于三、四线都市,市场容量小，市区区域面积较小且天目湖旅游渡假区离市中心仅20分钟车程。与该区域规划的不墅产品相比竞争力明显不足。、客源状况目前溧阳市收入较高人员一般为效益较好的企事业单位,公务员、大夫、律师以及数量较多的合资企业中高层领导和私营业主和个体营业者。溧阳市高端住宅市场销售中,要紧面向的客源为市区和开发区内的收入较高的合资企业、私营业主以及个体营业者,工薪阶层相对较少,也有少量集一家三代收入置业者，另有一部分效益较好的企事业单位包括政府机关公务员。9、市调楼盘配套设施汇总表表一、会所配套分类项目南

42、大街广场龙泉山庄嘉丰新城水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村中高级生活配套游泳池无会所无无无有会所有会所有网球场无有商务中心有有桑拿有有表二、社区配套分类项目南大街广场龙泉山庄嘉丰新城(一期）水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村智能化管理门禁“一卡通”有有分户对讲有有有有有有有小区报警装置有有有有有有有宽带入网有有有有有有有周届红外防护有有有有有有有园艺喷泉及水景有有有有中心休闲广场有有有有有有有集中绿地有有有有有有有教育幼儿园有有有有有小学表三、物业治理收费标准分类项目南大街广场龙泉山庄嘉丰新城水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村收费标准(元/平方米.月)待定.00待定待定0.250.020溧阳市住宅产

43、品市场上,小区内配备有会所的项目较少,约占2左右；而且在配备有会所的几个项目中,就天目国际村和龙泉山庄的会所中设置有健身房、桑拿室、网球场、游泳池等配套设施,其余设有会所的住宅项目大多都要紧将其作为物业治理用房使用，而会所内这些生活配套设施配置差不多上没有。讲明目前溧阳市大多数住宅项目中还没有考虑到小区居民的娱乐休闲生活。在智能化硬件设施的配置上,智能化小区报警装置、周界红外防护成为每个楼盘必备之设施，相对来讲,配置门禁“一卡通”的楼盘较少，仅天目国际村和龙泉山庄二个不墅项目里设置有此配套。在园艺规划上,几乎所有的楼盘均有集中式绿化和中心休闲式广场,而喷泉及水景的配置率相对较低,多集中在一些楼

44、盘设计理念较为先进的外来开发商项目(南大街广场、水韵华庭)和不墅型项目内(天目国际村、龙泉山庄）。在教育机构的配置上,小区内部独立设置教育设施的楼盘占0,但都仅设立了幼儿园教育配套设施，而小学等教育配套设施都无设立全依靠项目附近区域的社会公共设施。在物业治理上尚未得到重视仅局限于保安与保洁,收费也较为低廉,多层仅定在20.5元平方米月。 项 目分 析篇地块区位关系地块位于溧阳市老城区中心地段,护城河南侧,西临南大街,南靠大营巷,离溧阳市传统商业中心咫尺之遥。宏观区位特征：地块处于溧阳市旧城改造核心区域。离溧阳市传统商业中心咫尺之遥。地块自然环境优越,地块紧临护城河并与高静园、五亭园公园隔河相望

45、,景观条件得天独厚。地块处于溧阳市重要的都市主干线南大街，目前南大街是溧阳市商业、金融核心处。地块周边环境南侧大营巷及大营巷居民生活小区。（新旧参半）西侧城南医院、南大街路、丰乐大厦及中国银行东面阳光之恋生活小区及规划中的交通桥。北面护城河,高静园、五亭园公园、南大街广场与项目隔河相望。景观：要紧为护城河水景、高静园、五亭园公园绿地景观及规划中的护城河沿线景观。地块内部环境地块呈狭长的矩型,东西最长距离约50米,最短距离约26米;南北最长距离约110米,最短距离约9米。地面条件不平坦,整体呈西低东高,最大落差约2.米；北底南高，最大落差约0.5米。地块为净地出让，现拆迁已接近尾声，仅在地块西部

46、与中段各有数间民房有待拆迁。项目地块周边交通状况项目临南大街、平陵路、东大街等都市交通主干道。项目南部大营巷目前路面狭窄且坑坑洼洼,路况较差,但该路立即投入改造，因此会对项目形象有较大提升;另外，有5路公交路线通过本区域,所处区位交通较为便利。项目地块周边配套可为项目提供服务的配套设施排列如下：生活配套平陵菜场、中国银行、云路超市、城南医院、肯得基餐饮等教育配套城南小学、省溧中、平陵小学、青年宫、南门幼儿园等文化娱乐新华书店、上品咖啡茶吧、人民影院等休闲娱乐配套相当齐全。商务配套南方证券、东海证券、溧阳宾馆、溧阳大酒店、南方宾馆等。项目地块经济技术指标总用地面积2890（约43.41亩)用地性

47、质居住用地总建筑面积42800容积率1.4建筑密度其他物业建筑面积讲明项目假如采取高层+多层的形式开发容积率将超过.假设、其他物业全部为花园洋房:花园洋房建筑面积其他物业用地面积容积率=12300.85384平方米则:花园洋房建筑面积其他物业建筑面积讲明项目假如采取高层花园洋房的形式开发容积率将低于14,不能充分利用容积率同样假如采取高层+联排不墅的形式开发容积率也将低于4，不能充分利用容积率结论：从上面分析能够看出项目住宅最好的开发方案是采纳高层多层+花园洋房或者高层+多层联排不墅相结合的方式开发，具体三种物业形态的比例计算如下：模型一、高层+多层+花园洋房设:X=多层建筑面积，Y=花园洋房

48、建筑面积得到方程组：X+Y=1932 1.+ Y 0=19解得：X796平方米Y=116平方米小区多层建筑面积和花园洋房建筑面积分不是7962平方米和126平方米。模型二、高层多层+联排不墅设:=多层建筑面积,Y联排不墅建筑面积得到方程组:XY1930X /1.2+ Y /07=19230解得：X 102平方米Y 58平方米小区多层建筑面积和联排不墅建筑面积分不是1402平方米和5258平方米。四、客源定位结合本项目自身各方面条件和可能销售价格,本项目定位于溧阳市场上的高端住宅,其客源具有以下特征:身份：；私营业主、个体经营者,企事业中高层白领、大夫、律师、公务员、外地在溧工作人士、有先见之明的投资者等年龄:25-45岁左右;家庭结构:青年夫妇/三口之家；教育程度：高中以上;收入水平:家庭年收入万以上；支付能