鹤山市不动产统一登记历史遗留问题的

1、 鹤山市不动产统一登记历史遗留问题的处理意见（征求意见稿）为深入学习贯彻党的十九大精神，认真践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据国家、省关于开展不动产统一登记工作的部署和要求，进一步深化“放管服”改革，进一步推进鹤山市不动产登记工作，解决不动产登记历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法、不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记操作规范（试行）等相关法律法规，结合我市实际情况，在依法登记的前提下，以维护人民群众利益为核心，坚持“尊重历史、实事求是、便民利民、依法依规”的原则，现就我市不动产登记中遇到的历史遗留问题提出如下处理意见：一、关于房屋已登

2、记土地未登记的问题涉及国有土地的，按照划拨土地原则办理。涉及集体土地的，应先办理集体土地征收后，再按划拨土地办理，不得为“小产权房”办理不动产登记。按如下分类处理：（一）1987年1月1日土地管理法实行之前一直使用并领有房产证的土地，由所在地村集体（涉及村的）、政府出具证明并经自然资源部门同意后，按确定土地所有权和使用权的若干规定要求予以确权，经市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告十五个工作日后无异议的，按划拨性质确权给实际土地使用者，并按相关规定补交土地出让金。（二）1987年1月1日后一直使用并领有房产证的土地，可以凭建设用地许可证、建设用地批文，土地出让金缴纳凭证等资料确定土地

3、权属的，经市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告十五个工作后日无异议的，按实际情况确权给土地使用者，无土地权属来源的，如有违法问题，必须先处理违法问题，然后由所在地村集体（涉及村的）、政府出具证明并经自然资源部门会审后，经市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告十五个工作日后无异议的，按划拨性质确权给实际土地使用者，并按相关规定补交土地出让金。以上房屋在办理不动产转移登记时需签订出让合同后补缴出让金，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算，一栋多户的使用期限起始日期按第一户补缴出让金日期计算。市不动产登记部门登记时，土地用途按照现行规划用途确定，房屋用途参照原登记用途确定

4、，若原登记用途不明确的则按照房屋实际用途予以登记。 二、关于土地已登记房屋未登记的问题对土地已登记、已竣工并通过验收的商品房，由于房屋开发单位已注销或被吊销，不能配合购房人办理房屋登记的，按如下分类处理：（一）有继承单位或者上级主管单位的，由继承单位或上级主管单位对购房人情况予以确认后，由继承单位或上级主管单位代为申请首次登记并协助办理转移登记。（二）无继承单位或者上级主管单位的，可由购房人凭清晰的权属来源证明材料（购房合同、发票等）、有关税费缴纳凭证等资料，单方申请转移登记，市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台予以公告三十个工作日。公告期满无异议、无查封等限制的，市不动产登记中心直接办

5、理该房屋所有权的首次登记，然后办理转移登记。三、关于无土地登记无房屋登记的问题对于1987年前存在并一直在用的无土地登记无房屋登记的学校、医院、公用基础设施、公益事业设施等，由所在地村集体（涉及村的）、镇政府及相关上级主管部门出具证明并经市自然资源部门会审通过后，经市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告十五个工作日后无异议的，按划拨性质确权给实际土地使用者，土地用途按照现行规划用途确定，房屋用途参照房屋实际用途予以登记。除此之外的需按照有关规定处理并完善相关手续后再进行登记。 四、关于原房地登记信息不一致的问题 （一）房地权利人不一致对已分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双

6、方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，市不动产登记中心按有关规定收回原土地使用权证书，如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用权证书的，由市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告原土地证作废，然后办理房地统一登记手续。对已分别办理土地房屋登记手续，土地已发生转移登记，房屋未及时办理登记，造成房地权利人不一致的，市不动产登记中心按有关规定收回原房产证书，如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原房产证书的，由市不动产登记中心在鹤山市不动产登记服务平台公告原房产证作废，并发函咨询市地税局是否涉及补交税费，如果涉及补交税费，则由申请人补交税

7、费后再办理房地统一登记手续。（二）房地用途、年限不一致不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，按以下原则处理：1.对于不动产统一登记前已分别办有房产证和土地证且两证记载的用途不一致的，办理不动产登记时分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记。2.对于在原土地用途为机关团体、公共服务、工业用地等用地上建的住宅楼（房改房、安置房等），根据房屋用途登记土地用途，需要补缴出让金的，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算，土地使用年限依据房屋用途确认，暂无法改变土地用途的，可以分别按照原土地、房屋用途登记。3.国有土地上自建住宅的实际面积或建筑形状等与原规划批准建设的内容不一致的，在土

8、地使用权人就房屋现状与原规划批准建设的内容不一致的情况向市自然资源部门申请办理规划实施情况核定或修改图纸，并经市自然资源部门同意后，不动产登记机构凭市自然资源部门核定意见或同意修改的图纸办理登记。（是否保留该段？）4.已办理登记的建筑物房屋用途为综合用地的，根据建筑物实际登记用途确定土地登记用途和土地使用年限；建筑物未办理房屋登记的（包括空地未建的情况），根据现行规划用途确定土地登记用途和土地使用年限。土地出让合同未约定使用年限或约定使用年限为50年的，按照住宅用地50年、商业用地40年、工业用地50年的最高年限进行登记，使用年限自原土地出让起始日期起计算，需要补缴土地出让金的，出让金补缴标准

9、按申请时点我市实施的计价办法计算。5.原为“商住用地”或“商业、住宅用地”或“住宅”，但未分别约定商业、住宅等不同用途的使用年限的，按照住宅用地70年、商业用地40年的最高年限进行登记，使用年限自原土地出让起始日期计算。6.批准土地用途登记为多种用途的空地，根据现行规划用途确定土地登记用途，涉及到登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，需要补缴土地出让金，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算。五、关于建筑物跨宗地红线建设问题导致土地使用年限或用途不一致的问题（一）拟登记建筑物占用的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地对应的土地使用年限登记

10、。土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退回。（二）在不动产登记统一实施前已完成报建手续或已经进行房屋登记，并跨两块用途不一致的宗地的，按照规划用途进行登记，涉及到登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，需要补缴土地出让金，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算。（三）为避免以后出现建筑物跨多个土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地的问题出现，用地单位应先补办统一土地使用年限、用途手续后，再办理规划报建手续。未完成统一使用年限、统一用途并合并宗地手续的，市自然资源部门不应核发建设工程规划许可证。六、关于建筑物部分超出宗地红线占用国有建设用地的问题建筑物已依法取得规划、竣

11、工验收手续，由于地理信息数据升级、更新及其他历史原因等造成建筑物部分超出原批准宗地红线，按照以下情形办理：（一）建筑物基底未超出宗地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出宗地红线范围的，在不影响相邻权利人的前提下，按照原批准宗地红线及房屋测绘报告进行登记，宗地面积按照原批准宗地红线面积进行登记，房屋面积按照房屋测绘报告书确定的建筑面积进行登记。（二）对于建筑物基底超出宗地红线范围的情况，若建筑物基底占地面积不超出宗地面积的，保持宗地面积不变且不占用集体土地的前提下调整宗地界线范围，经公示，权属无争议给予办理登记。（三）建筑物基底（不包含地下空间）超出用地红线，且房屋尚未登记到权利人名下的，按照以下情

12、形分类办理：1.单幢建筑物基底面积不大于100，且该建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基地面积的1%，或者单幢建筑物基底面积大于100，且该幢建筑物超出批准用地面积红线部分占用的土地面积不大于4的，可不做违法用地处理，由权利人提出调整宗地界线，无法调整的由市不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。本条款适用于经市自然资源部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。2.建筑物为住宅用途（包括但不限于商品房、别墅、自建房、平房等），单幢建筑物基底面积不大于100，且超出批准

13、用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的1%但不大于5%的，或者单幢建筑物基底面积大于100，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4但不大于15的，经公示权属无争议后，对超出的宗地部分进行违法用地处理，并签订出让合同，补缴土地出让金后给予办理登记，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算。3.除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商业、工业、医疗、教育等），单幢建筑物基底超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4但不大于该幢建筑物基底面积的5%的，经公示，权属无争议后，对超出的宗地部分进行违法用地处理，并签订出让合同，补缴土地出让金后给予办理登记，出让金补缴标准按申请

14、时点我市实施的计价办法计算。该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的5%的，不予办理不动产登记手续。（四）建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，超出部分补缴出让金及相关税费后，不动产登记机构应予以办理，出让金补缴标准按申请时点我市实施的计价办法计算。七、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题自然人、法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的，按有关规定给予受理，依法登记。抵押权人为小额贷款公司、典当行、抵押担保公司等取得相关资质的，可以办理不动产（含房、地、林）相

15、关的抵押登记业务。八、关于划拨国有土地使用权的抵押登记问题划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物房屋所有权进行抵押的，划拨土地使用权可与建 (构）筑物房屋所有权一并抵押。但要求抵押权人出具“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该不动产的，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”的知情函。 九、关于宅基地使用权上房屋登记的问题按照“一户一宅、面积合规”的原则并参照宅基地房屋（以下统称“房屋”）竣工时间段进行分类处理，房屋建成时间参照集体建设土地使用证发证时间，或者以其他能够证明房屋建成时间的资料为准：（一）1987

16、年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前建成且无拆建的房屋，权利人对房屋安全进行承诺（整合到不动产登记申请书上签名），属地村委会对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认，不动产登记部门公示且无异议后可按照房屋实际建筑面积办理登记。（二）1987年1月1日中华人民共和国土地法实施后至1993年11月1日村庄和集镇规划建设管理条例实施前建成且具备合法用地文书或集体建设土地使用证的房屋，权利人对房屋安全进行承诺（整合到不动产登记申请书上签名），属地村委会对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认后，不动产登记部门可按照房屋实际建筑面积办理登记。（三）1993年11月1日村庄和集镇规划建设管理条例实施后

17、至2019年12月31日鹤山市未覆盖乡村规划前建成且具备合法用地文书或集体建设土地使用证，分以下两种情况办理：1.房屋层数、建筑面积符合有关规定的，权利人对房屋安全进行承诺（整合到不动产登记申请书上签名），属地村委会对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认后，不动产登记部门可按照房屋实际建筑面积办理登记。2.房屋层数、建筑面积不符合有关规定的，权利人对房屋安全进行承诺（整合到不动产登记申请书上签名），属地村委会对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认后，不动产登记部门对未超建部分（以层为单位）给予办理登记，超建部分予以备注但不登记。（四）根据广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的

18、指导意见（粤自然资源规字20185号）中“未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，由县级以上政府对未覆盖乡村规划的乡村及时间界限作出统一认定。当事人申请房屋所有权登记，符合认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。”结合鹤山市实际情况，鹤山市认定未覆盖乡村规划的时间为2019年12月31日，凡是在2019年12月31日前办理农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权的，房屋层数面积符合相关要求的无需提供房屋符合规划或建设的相关资料，以上未覆盖乡村规划的时间可以延长到鹤山市政府组织的农房一体确权登记结束。（五）1993年11月1日后建成房屋的规模，原则上层数不得超过4层（含3层加楼梯间），建筑面积不得超过360平方米，若各镇政府（街道办）另有文件要求，则按文件处理。（六）已发宅基地使用权证宗地红线与房屋占地现状不符的未拆建房屋，宗地面积不超过宅基地管理规定的120平方或不同时间段管理规定的，以房屋实际占用宗地红线为准，不再调整。已进行拆旧建新、面积不超过宅基地管理规定的120平方且符合宅基地管理规定的本村村民（符合一