新景祥2010年6月新政下的沈阳房地产市场分析

1、2010-6北京新景祥房地产经纪 市场部新政下的沈阳房地产市场分析【目 录】ContentsPart 1：宏观市场Part 2：中观市场Part 3：微观市场1、宏观市场政策汇总 2、沈阳市1-5月份市场数据分析Part One【宏观市场】三套房二套房二套房，首付50%，利率上调倍三套房停止发放贷款禁收定金无预售证，禁止诚意金、VIP卡、排号等形式收钱外地居民没有1年以上当地纳税或社保证明外地人暂停贷款款关键词关键词解析国有银行取消7折利率，恢复到折【宏观市场 政策汇总】政策汇总取消七折新景祥观点：此次新政号称史上最强宏观调控，虽力度较大，但目的性明确，旨在针对房地产投资的炒房者，银行收紧信贷

2、，对投资客户是个打击，但对于普通住宅客户，此次新政实际的打击效果不是很大，但确实影响了客户的购房预期，部分客户存在观望； 工商银行停止三套房贷款5月14日，工商银行表示，已经不能对第三套住房发放贷款。工商银行 已停贷建设银行、中国银行 首付比例60%，贷款利率为基准利率倍浦发银行 严格审查贷款人资质招商银行 财力不足、信用记录不好的坚决不贷兴业银行 首付比例在50%以上，贷款利率可能上浮20%交通银行 已停贷，可通过理财产品实现贷款大连银行 首付比例60%，贷款利率上浮20%【沈阳三套房贷或停办或收紧】 各银行三套房贷执行情况从目前整体沈阳银行针对新政的实施速度来看，众多银行积极支持政府“新政

3、这一决策”，主要由于08年经济危机过后，楼市迅速回暖，房价飙升，在刚性需求扩大的同时银行的贷款放量也逐渐增大。2010年25条新政优惠措施虽然结束，但并未给楼市造成太大影响，因此导致了银行贷款金额放量过快。此时政府采用新政打压楼市，防止泡沫，也同时予以银行进行内部调整。但相对于北京上海等一线城市，沈阳楼市泡沫并不能相提并论，而针对本次新政沈阳政府尚未作出明确表态。【解读】新政下来针对整体市场关于二套房比例首付所做的调查： 数据来源时代商报 从上图来看过半的人数希望首付高达百分之六十甚至以上，虽然购房者的想法并不能完全代表楼市发展，但从中不难体会出购房者对高房价以及推动高房价上涨的炒房者的态度中

4、，极力希望政府采取措施来控制楼市发展。【新政后消费者调查】针对二套房首付比例提高50%的能否抑制高房价调查： 从购房者信心指数来看，在高房价飙升的时代，明显购房者显现信心不足，据统计，从去年第四季度的跌至，进入信心不足区。目前更多购房者觉得房价难以下降，但对新出台的措施表示赞成，希望可以抑制炒房者只是房价保持在稳步健康的状态。数据来源时代商报新政下来后，近期购买二套房的情况：新政下来到目前有一个月的时间，在楼市情况不明了的状态下，而且也没有刚性需求的促使，更多人选择了观望，这也成为增加开发商资金链压力的主要问题。数据来源于辽沈晚报 目前市场上刚性需求作占比例： 数据来源于辽沈晚报 从上图来看目

5、前沈阳市场仍然以刚性需求为主，而在新政中明显可以政策对首次购房者的支持。因此沈阳楼市有刚性需求的支撑，也可以尽量较少新政所带来的广泛影响。【解读】事实上，此次房产新政出台之后，北京、上海、广州、成都等地的房地产有明显的影响，北京等地均出现了成交量下降，开发商打折促销等现象。而与沈阳发展地位相似的，济南、西安等地的房地产市场也均暂未受到明显影响。这主要由于北京、上海、广州等一线城市房价最高，政策敏感性强。房产新政出台之后，政策落地迅速，影响较大。而新政在沈阳等二线城市具有滞后性。但目前从沈阳整体楼市细节来看，虽然此时楼市依然处于开盘加推阶段，但也不乏些许开发商急于抛货阶段。部分项目所受新政影响或

6、多或少，比如郊区投资类产品，多为二次或以上置业，首付与利率提高后部分客户处于观望状态，而无证销售楼盘以及客户质量不够好的楼盘面临难以申请银行放贷，易造成购房者退房等现象。作为中高端住宅项目，由于面向的换房客群，因此对于本案来说，本轮调控政策影响较大。但须值得警惕的是，一旦市场观望气氛形成，购房预期降低，包括沈阳市在内的“政策滞后”型城市依然面临政策打压风险，成交量的逐渐走低，势必影响目前市场价格的坚挺。针对本次新政总结最容易受影响的产品：地势偏远的投资类型产品中高端面向二次以上置业的改善型住房产品针对异地购房为主要客群的产品新政与新政对比 】信贷政策政策背景核心内容市场效果2007年“9.27

7、政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例丌得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降2010年“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例丌得低于30；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利

8、率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？新政与07年新政相比力度更大 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“新政”（利空）；2008年的“新政”（利好）。而此次新政与新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40提高至50以上，同时，第二套房限定为已有房屋。新政对市场的影响 】影响1：提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行 新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10%的首付款，但月供与利息却分

9、别下降；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10%首付款，月供利息也相应的减少，但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了，但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮观望期。影响2：短期内抛盘量增加，二手市场降价销售1、新政策出台，上门量明显减少；对于二手房放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打 要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而

10、改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后一周，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。新政对价格的影响 】就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行。 从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。【应对策略】做好持久战心理准备政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大；史上最严厉的

11、调控政策必定造就更长的调整周期；市场情绪急转直下，需要长时间消化；调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放；市场还剩几根救命稻草，能走就赶紧跑起来紧抓目前市场有限的利好，充分分析客户，深度挖掘项目价值，加快项目推售节奏；准备充足弹药备战下一轮市场来回快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本；【附件：半年内政策梳理】时间措施要点2010.05.6深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险 缴纳证券的非本地居民暂停发放

12、购买住房贷款。2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人

13、购房2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、

14、预定款等性质的费用。未获预售许可 开发商不得收取定金2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城

15、乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。时间措施要点2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调

16、房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场

17、调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部

18、缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。1、宏观市场政策

19、汇总 2、沈阳市1-5月份市场数据分析Part One【宏观市场】【宏观市场】关键词解析关键词1-5月份商品住宅成交面积、金额同比增长-1.42%和17%保持平稳1-5月份商品住宅均价同比上涨26.1%温和上涨1-5月份外地人购房占总量同比上涨9%，也创历史新高购房新高1-5月份市场数据新景祥观点：整体市场特点鲜明，其中几项关键数据都处在历史同期较高水平，沈阳房地产迎来了新的发展契机。受09年市场影响，10年市场部分需求提前透支，1-5月份整体虽然延续09年部分余热，同时受到市场预期的影响，销量也仅相当于历史同期水平，其中5月份受政策的影响，销量同比去年略有上涨，但涨幅不大；图1：09年与10

20、年沈阳商品住宅1-5月同期成交面积及金额走势图新景祥解读：受09年市场影响，10年1-5月份整体成交延续部分余热，后期受到政策的影响，由于政策存在滞后性(3个月-半年），因此，市场反应并不明显，与09年相比，虽然销量基本持平，但价格出现17%的涨幅；图2：09年与10年沈阳商品住宅1-5月同期成交单价走势图新景祥解读：市场需求方面波动不大，市场价格体系走势平稳，进入10年1-5月份房地产市场价格增长幅度保持在26.1%；1月价格出现大幅波动，主要由于别墅类高档产品的销售，拉高了整体的价格走势；图3：09年与10年沈阳商品住宅1-5月同期外地人购房走势图 新景祥解读：外地人购房比例逐年增多，与沈

21、阳近几年经济稳步发展，城市吸纳力同步增强有直接关系，进入2010年1-5月份，外地人购房同比增长9%，再创历史新高；但5月份比例略有回落，主要由于受到新政贷款等限制的影响，预计后期这一指数还将有进一步下行的趋势；关键词解析关键词政策导向，导致去化速度明显见缓，环比下降近20%去化速度环比成交量下降近53%环比成交【宏观市场】1-5月份市场数据新景祥观点： 09年末，销量爆发式的增长，住房需求集中提前释放，透支10年的部分需求，与此同时第一季度历来都是销售淡季，因此10年1-5月销售面积总量一定会低于09年最后五个月度；图4： 10年沈阳商品住宅去化速度近10个月环比走势图新景祥解读： 受到市场

22、需求透支以及市场预期的影响，10年1-5月去化速度明显放缓；图5： 10年沈阳商品住宅近10个月供求分析环比走势图新景祥解读： 09年末，销量爆发式的增长，住房需求集中提前释放，透支10年的部分需求，因此10年1-5月份环比出现一定幅度的下降；【宏观市场小结】新景祥观点： 政策角度本轮政策表明了国家调控房价过快上涨的决心，旨在针对房地产投资的炒房者，银行收紧信贷，对投资客户是个打击，但对于首置客户和高端客户，此次新政实际的打击效果不是很大，但确实影响了客户的购房预期，部分客户存在观望，对购房者的客户信心是极大地打击，但须值得警惕的是，一旦市场观望气氛形成，购房预期降低 ，将持续相当长的时间；

23、市场角度受09年市场影响，10年市场部分需求提前透支，1-5月份整体虽然延续09年部分余热，同时受到市场预期的影响，销量也仅相当于历史同期水平，但价格水平得到大幅度提升，1-5月价格同比上涨26.1%。其中5月份受到政策的影响，销量环比出现下降，预计未来一段时间市场走势将出现下行，但价格将依然保持坚挺；1、浑南区域房地产市场分析Part Two【中观市场】2、项目所在板块市场分析3、沈阳市住宅项目销售排名浑南区域房地产市场分析市场情况定性分析项目研究产品特征市场特点定性分析强劲的发展势头让浑南成为全沈阳购房者目光的焦点坤泰新界浦江苑中海龙湾SR新城首创国际城金地滨河国际金地国际花园万科金域蓝湾

24、金地长青湾东方威尼斯名流印象东亚国际城汇景新世界世茂五里河万科深蓝品牌开发商的不断涌入，带来了极大的区域市场竞争浑河桥区域软件园区域富民桥区域长青桥区域浑南新区：位于沈阳城区南部，浑南总体规划为“三区一城一带”，目前浑南新区仍处在不断开发之中，在售楼盘数量增长较快。纵观大浑南板块，浑河桥、富民桥、长青桥周边区域楼盘整体价格较高，档次属于中上等，且浑南的大多数楼盘都在这三个片区之内；【10年浑南市场情况】关键词解析关键词浑南区域销量居全市第三区域对比多为高层、小高层产品，主要面积区间为70-110产品特征销量同比增长，但后市去化速度放缓供销情况平稳增长，但涨势逐步受到抑制 月度供销 平稳增长价格

25、情况新景祥观点：10年浑南借沈阳整体市场的发展，呈现量、价齐升的大好局面，各项数据均居历史同期最高水平，但由于政策的影响，进入5月出现指标下滑的情况，预计后市将出现销量明显萎缩，但价格将依然保持坚挺；【区域市场供应量分析】铁西区销量引领各区，浑南新区销售量位于第三2010年1-5月商品住宅供应情况2010年1-5月商品住宅销售情况10年前5个月可以看出，供销主要集中在铁西、于洪和浑南新区，从市场反应来看，目前市场供应、成交热点还是集中在楼盘集中度高、性价比强这样的区域。【区域市场产品特征分析】产品特征分析区域内项目多以多种建筑形式相结合，单种形式所占比例不大。小高层、高层为区域主要产品；由于土

26、地成本较高，区域内在售楼盘产品以高层为主，小高层占一定比例，多层产品较少；区域内二房占主要比重，面积区间多为80-110平之间，三房户型面积在110-146平之间。部分高档楼盘大户型所占比重较高，因此区域内四房以上产品所占比重略高于其他区域；区域内产品90-110平米产品占主要比重，70-90平米产品亦为市场主流，另160平以上豪宅市场为区域内一大亮点；【区域市场年度供销分析】05-09年，浑南新区商品住宅批准预售面积先增后降，同比增长率逐年下降但销售面积却是曲折增长，2010年1-5月份商品住宅供销面积均取得同比增长，分别增长11.01%和4.34%；2010年1-5月浑南新区商品房销售情况

27、2010年1-5月浑南新区商品住宅销售情况【区域市场月度供销分析】10年浑南商品房和商品住宅的批准预售面积与销售面积变化显著，1-5月呈上升态势发展，但销售量进入5月后出现回落；【区域市场价格情况分析】1-5月份，浑南新区商品房和商品住宅的销售均价平稳上涨，但上涨幅度由于市场预期的影响以及新政的出台，涨势放缓；1、浑南区域房地产市场分析Part Two【中观市场】2、项目所在板块市场分析3、沈阳市住宅项目销售排名【区域市场定性分析项目筛选】典型项目： 1、坤泰新界 2、名流印象 3、东亚国际城 4、首创国际城 5、金地国际花园 6、金地滨河国际 7、金地长青湾 8、万科金域蓝湾 9、浦江苑 1

28、0、瑞宝国际花苑 11、SR国际新城筛选依据：区域内较具代表性楼盘；有一定品牌知名度开发商；楼盘较具备规模与品质研究内容：销售业绩、销售策略、价格策略、推广策略、媒体策略项目名称面积范围（平方米）主力面积区间（平方米）坤泰新界二期50-140100-140沿海赛洛城50-13070-110东亚国际城49-20090-120首创国际城50-14090-100金地国际花园87-24287-140金地滨河国际63-13570-110瑞宝国际花苑83-163158-163SR国际新城78-309110-180金地长青湾190-420350-400万科金域蓝湾144-189144-161浦江苑三期68-

29、15890-158【区域市场定性分析】“主力户型” 在售项目以90-110两室，120-130三室为主，产品同质化现象较为严重产品研究”动态监测“ 1-5月份市场延续09年的火爆形式，但项目SP活动相对减少【区域市场定性分析】项目名称项目诉求新加坡城热销，加推！和平区78-117的四美洋房！远洋和平府中央弯区第一府，在和平中央先见未来5月15日，尊荣登场，90-160平米一线河景豪宅，55-93平米玲珑悦居6.1米宽厅，一线纵观浑河壮阔中央弯区第一府，敬呈国际湾区豪宅本案榜样大盘领跑浑南，浑南绝版精筑人居，开盘狂销180套。浦江苑依浑河而居，享江南GOLF健康氧吧。真正“养生”居所，与健康同行

30、傲踞“金廊”财富中轴，尽享“银带”质量人生万科城万科城华府，5月19日隆重加推格林生活坊和平区河景小户，63-74，超低起价亿丰时代广场全球招商大会，5月27日盛大召开产品研究1、浑南区域房地产市场分析Part Two【中观市场】2、项目所在板块市场分析3、沈阳市住宅项目销售排名【沈阳地区4月销售排行榜】排名项目名称成交金额(万元) 成交套数（套）成交面积(万)1鑫丰华凯鑫城17133.553322.92中海国际社区16002.911471.843千缘爱在城13846.013031.984万科城13459.461391.735世茂五里河 13123.81831.316万科金域蓝湾11068.5

31、7961.467铁西万达广场10688.713801.888金水花城10579.441481.869金地长青湾10458.18561.0510名流印象10218.921771.811SR国际新城9606.25159212欧尚一品8301.91661.3813新华佰代宜居8238.931891.514阳光尚城7084.331281.2915新世界花园6781.19660.9416恒大城6667.621001.1517恒大绿洲6610.03981.118九洲湾景汇6528.571071.419果舍添香6431.351331.0720橡树湾6323.98400.63来源沈阳房产局销售系统【浑南地区4

32、月销售排行榜】排名项目名称成交金额(万元) 成交套数（套）成交面积(万)1万科金域蓝湾11068.57961.462金水花城10579.441481.863金地长青湾10458.18561.054名流印象10218.921771.85SR国际新城9606.2515926新华佰代宜居8238.931891.57九洲湾景汇6528.571071.48果舍添香6431.351331.079首创国际城6233.111031.1810万科新榆公馆5779.871371.18来源沈阳房产局销售系统【浑南地区5月销售排行榜】来源沈阳房产局销售系统排名项目名称成交套数（套）成交面积(万)1沿海赛洛城2101.

33、472万科金域蓝湾1101.543金水花城1031.344新华佰代宜居1291.035九洲湾景汇1021.326首创国际城941.037名流印象570.578浑河湾560.649金地长青湾540.8610万科新榆公馆540.46【竞品汇总对比】泰莱16区坤泰新界首创国际城到访量（天/组）诚意金（月/组)来电量（天/组）到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）3月403003050682850150404月25150223535144065305月105081078205015合计7550060951105011026585名流印象远洋和平

34、府金水花城到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）3月301542460355070180404月251411670505560130305月1118105031040307015合计663135018039514516038085金地国际花园浑河湾亿丰南奥国际到访量（天/组）诚意金（月/组)来电量（天/组）到访量（天/组）成交量（月/套)来电量（天/组）到访量（天/组）诚意金（月/组)来电量（天/组）3月203010801103040800354月409030601002035700175

35、月254021101082040013合计85160611502205895190065【项目排名】名流印象到访量（天/组）销售量（月/套)来电量（天/组）3月606304月404205月2521010合计13022060沿海赛洛城相关指标通过与各项目进行对比，确认本案在市场中所处的地位，我们与市场中的竞争产品进行对比：到访量：3月排名第四位；4月排名第六位；5月排名第四位；从浑南地区在售项目销售及到访情况来看，新政对浑南地区各项目均有影响，本案到访量和来电量排名垫底，但销售量排名靠前，可见在宣传推广方面有待加强。成交量：3月排名第八位；4月排名第一位；5月排名第九位；来电量：3月排名第七位；

36、4月排名第六位；5月排名第二位；新景祥观点： 商业角度沃尔玛、乐购、居然之家的成功进驻，加快了区域的商业配套，提高了区域生活的基础氛围，使得区域价值迅速提升，如今的浑南已不再是近郊区，而是真正的市中心； 竞争角度整个浑南已基本形成以万科、金地为龙头的品牌开发商之间的竞争，区域内多为上市公司且全是大盘开发，整个区域完全升级为品牌与大盘的双重竞争； 市场角度10年浑南地区的供销以及价格均有不同程度的上涨，与供销量相比，价格涨势相对缓慢，进入5月受市场政策的影响，销量出现下滑，价格涨势有所放缓，其中大面积产品高总价产品影响较为明显，预计新政对后市的影响将持续较长时间； 排名角度浑南地区的项目均受到新

37、政的影响，其中名流印象的影响明显（产品自身因素），极大程度制约了本案的客流以及销售，使本案到5月份的销售排名大幅下降，必须通过营销手段予以加强；【浑南区域市场小结】1、竞争项目锁定Part Three【微观市场】2、竞争项目分析3、开发战略分析【竞品项目锁定】范围：以奥体中心为核心的泛奥体中心区域；依据：物业形态、产品面积、价格、客群等与本案相似或相近；沿海赛洛城竞品：坤泰新界、亿丰南奥国际、首创国际城、金水花城、远洋和平府、浑河湾、泰莱16区、金地国际花园景观线远洋和平府浑河湾金水花城金地国际花园首创国际城亿城南奥国际名流印象竞争项目锁定泰莱16区泛奥体中心板块长白板块1、竞争项目锁定Par

38、t Three【微观市场】2、竞争项目分析3、开发战略分析01泛奥体板块【泰莱16区】项目位置浑南新区奥体中心南行800米建筑面积130000平方米 占地面积60000平方米建筑形态 多层、高层、小高层容积率2.1绿化率35%总户数1524户开盘时间2010年5月入住时间预计2010年6月目前价格高层:4300元/平认筹阶段500元办VIP卡，目前数量500张开发商沈阳浑南置业泰莱房产143526879101112131516181719一期二期第一批房源第二批房源物业类型总供应量（套）房型面积供应量(套）配比价格小高层96一室一厅453233%4300元/平二室二厅83-934850%三室二

39、厅971617%多层48二室二厅84-893675%5500元/平三室二厅90-991225%洋房48二室二厅75-982450%5700元/平三室二厅101-1102450%物业类型总供应量房型面积供应量配比价格小高层(16层）96一室一厅453233%4800元/平二室二厅83-934850%三室二厅971617%多层（11层）48二室二厅84-893675%4700元/平三室二厅90-991225%第一批房源第二批房源VIP卡500元/张，诚意金3万，开盘前100名总价减5000元，开盘前200名总价2000元，其他优惠信息占没公布。1、新政对项目有影响，但影响较小。从上图可以看出，到访

40、量还是预约量项目整体成下降趋势，新政主要是打压改善型和投资性客户，而泰莱16区主要目标客群以刚性需求为主，因此新政出台之后，项目虽受到一定影响，但对后续销售无明显影响。2、3至5月，到访量和预约量双双下降。3月份房交会期间，项目开始售VIP卡，月售出300张卡，而后售卡情况回归理性，呈下降趋势，可见新政出台在泰莱16区集中体现在到访量和预约量上，同时客户到访质量也有明显下降。3、小户型产品和价格是项目的取胜的关键。项目虽然位置虽远离奥体中心区，但依靠市场紧俏的小户型产品及低廉价格，降低了客户的距离抗性，对刚性需求客户以及改善型客户而言，价格选择项目的首要条件，也使得项目受波及的程度相对较小。1

41、5#14#5#17#16#20#12-A#19#12#4#3#2#1#8#7#6#11#10#9#【坤泰新界】项目位置浑南新区浑南大道9号(奥体对面) 建筑面积100万平占地面积38.5万平建筑形态多层、小高层、高层 容积率2.26绿化率47.50% 分期分为三期，现销售二期总户数2500户开盘时间2008.5目前价格7000元/平销售情况5月份销售7套优惠政策一次性付款97折，贷款98折开发商沈阳坤泰地产开发有限公司 一期二期一期售罄二期售罄二期即将上市预计7-8月上市小高层物业类型总供应量房型面积供应量配比价格7#98一房641414%预计7500元/平三房1318486%8#88三房14

42、14450%四房1664450%1、新政对坤泰新界影响较大。从上图可以看出，到访量和成交量呈严重下降趋势，新政主要是打压改善型和投资性客户，而本案现在消化为先期剩余大户型产品，同时预计7、8月上市的小高层以三室产品为主，预计新政对坤泰新界后期销售情况影响较大。2、3至5月，到访量成交量双双下降。3月份房交会期间，项目销售68套，而5月份仅销售了7套，成交主力产品为120以下刚性需求为主，虽然目前销售为剩余产品，但成交量的大幅下降，表明新政对坤泰新界影响明显。3、在售产品面积大，是项目滞销原因。新政打击改善型和投资型客户，而项目在售的大面积产品，以及预计7、8月上市的小高层也以130平以上大户型

43、为主，正为政策打击严重的产品，预计新政对坤泰新界影响大。【亿丰南奥国际】项目位置浑南新区金卡路16号建筑面积850000平方米占地面积160000平方米建筑形态高层容积率4.5绿化率50%分期共分2期，在售为1期总户数一期1400户开盘时间2010.6目前价格预计5500-6000元/销售情况现处于排号阶段，收认购金5000元，目前认购约1000余组开发商沈阳亿丰置业发展有限公司注：交5000元定金，开盘每平减300元。商铺老业主：1万抵3万。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#一期二期物业类型总供应量房型面积供应量配比价格高层1400一房37-4214010%5500-6500元

44、/平二房64-99112080%三房104-14014010%1、新政对项目后续销售影响相对较弱。前期的亿丰时代广场商铺积累了大量具有实力的客户，同时早期的商铺客户成为该项目住宅的首批客源，虽然新政出台之后，到访情况呈严重下滑趋势，但以良好的客户基础为前提，预计对后继的销售不会有很大影响。2、3至5月，到访量呈下降趋势。3月份项目有每天40组的到放量， 5月每天仅有20组客户到访，而新政出台之后到访量的下滑，说明新政对亿丰南奥国际到访情况产生了较为明显的影响。3、主力户型面积小，总价的合理控制是项目销售的关键。亿丰南奥国际主力为100平以下的小两房产品，主力为刚性需求客户打造 ，同时项目前期商

45、铺为其积累了大量客户，具本司了解60%的房源为老业主预留，预计新政出台对后期销售影响不大。345782196【首创国际城】项目位置浑南新区西路1号 建筑面积610000平方米占地面积170000平方米建筑形态高层容积率3绿化率43%分期共分3期，在售为1期总户数4000户开盘时间2008.9目前价格6400元/销售情况5月销售50套开发商沈阳首创新资置业有限公司 一期售罄一期在售一期即将上市1、政策对首创国际城影响较为明显。首创在沈阳也是多盘联动，市场对品牌认可度较好，虽然新政的出台对项目有一定影响，但5月份还是取得了50套的销售业绩，说明政策对首创的影响不像区域个别项目影响那么明显。2、销售

46、量和到放访双双大幅下滑。从3月份房交会开始项目持续加推，供应量房源充足，而新政的推出，使项目的到访量和销售量严重下降，对首创国际城影响明显，主要由于近期推出大部分房源面积较大，属于新政调控的重点。3、户型市场接受度高。产品设计优势明显，尽可能做到通风采光，同时户型合计较为方正合理，客户对产品接受度较高，由于品牌的积淀对项目的销售也起到了一定的促进作用，因此五月份依然能把销量保持在月销售50套。楼号总供应量房型面积供应量配比价格备注1#658四房171-180305%7300元/平预计6月底上市2#、3#、9#二房80-9526640%6400元/平三房123-13336255%【金地国际花园】

47、项目位置奥体中心沿浑南大道向东800米 建筑面积220000平方米占地面积110000平方米建筑形态高层容积率2绿化率35% 分期共分4期，在售为4期总户数4期350户开盘时间2007.11目前价格预计6900元/销售情况现处于排号阶段，现累计客户约170组开发商金地(沈阳)房地产置业有限公司 物业类型总供应量房型面积供应量配比价格高层350一房6511934%预计6900元/平二房87-11023166%1、新政对金地即将上市产品后续销售影响较小。新政出台主要针对投资和改善型客群，大面积产品影响较大，而金地新品面积适中，本轮调控影响主要集中于价格方面，金地国际花园的价格相比预期有所下降，原计

48、划价格为7200元/，但新政的推出使得价格下调，预计对项目的后期销售影响较小。2、4月份项目开始推广，5月份收新政影响到放量下降。金地现为消化09年剩余产品，同时为四期产品续客阶段，4月份开始进行项目的推广，到访量对比3月份上升势头明显，由于新政影响5月到访量虽然学有所下降，但整体保持平稳，现阶段该项目利用活动吸引人气，增加客户积累。（预约客户砸蛋）3、新政的影响在价格方面有所体现。产品主力为90-110平两房产品，面积适中，在新政出台前价格预计在7200元/平，新政出台后项目整体价格预计在6900元/平，出现一定程度下调，由于金地为品牌开发商，说以新政出台对价格影响明显。【金水花城】项目位置

49、浑南新区富民南街8号 建筑面积350000平方米占地面积62500平方米建筑形态高层、小高层 容积率2.6绿化率70%分期共分3期，在售为3期总户数3期500户开盘时间2005.5目前价格8500元/销售情况5月成交70套开发商沈阳中一实业房产开发有限公司 优惠：一次性98折在售14#、17#、18#剩余10#、15#项目类型总供应量房型面积供应量配比价格高层500二房9517034%8500元/平三房130-14033066%在售14#、17#、18#剩余10#、15#项目类型 总供应量房型面积配比预计价格预计上市时间高层150三房130-14050%9000元/平2010年8月四房160-

50、18050%1、现房销售降低新政影响项目与沈阳万豪系出同门，为项目档次提升奠定基础，而三期500套房源经过3个月的消化剩余产品所剩不多，而现房又极大促进了金水花城销售，从现阶段销售情况来看，项目受到一定影响，销售速度放缓，但暂未出现滞销的情况。2、地理位置较为优越，开发较早，区域较为成熟项目地处富民街，与河畔新城一起奠定了成熟的居住环境，是浑南为数不多的成熟板块，同时更贴近市区，也为项目拦截了大量的优质客源。3、到放量和成交量呈下降趋势金水花城现在以为现房发售，很大程度上带动了销售人气，而新政出台之后成交量出现萎缩，也说明新政对金水花城销售带来一定影响。【浑河湾】项目位置浑南新区浑南西路3号

51、建筑面积85000平方米占地面积220000平方米建筑形态洋房、高层容积率2.5绿化率35%分期共分2期，在售为1期总户数1800户开盘时间2010.3目前价格洋房7000元/平，高层5200元/平销售情况5月份销售10套开发商沈阳融大房屋开发有限公司 优惠：一次性97，贷款991#2#4#9#5#6#7#8#17#18#19#20#一期在售一期在售二期一期剩余大量房源，二期产品暂无上市计划产品类型面积均价元/供应情况洋房100-2227000380高层38-1045200200本月销售情况约10套1、新政对项目有影响明显，区位较偏成为重要因素新政主要是打压改善型和投资性客户，客户群投资比例较

52、高，市场观望氛围浓厚。客户到访量下降导致销量大幅缩水，其中区位处于浑南开发的外延，配套、位置没有优势可言，客户选购更多偏重未来预期，投资或有投资预期的客户相对较多，导致受到新政影响明显。2、到访量、成交量等指标不同程度出现下降。浑河湾2010年3月推向市场，3、4月份取得了月均100套以上佳绩，新政出台，对投资客户带来巨大影响，而该项目客户大部分具有投资预期，导致销售量出现骤降，5月份销量仅为10套，可见新政对浑河湾影响非常大。3、产品和价格是该项目的主要优势新政出台之后影响明显，洋房产品的稀缺特征是吸引客群的主要因素，新政出台对项目洋房产品影响小。高层产品5200元/平的价格是项目唯一的核心

53、优势。02长白板块【远洋和平府】项目位置工农桥下桥处东侧或三好桥下桥处北侧 建筑面积317049平方米占地面积112177平方米建筑形态洋房、高层容积率2.29绿化率35%分期共分3期，在售为3期总户数三期 1600 户开盘时间2010.04目前价格高层6500元/，洋房10800元/ 销售情况5月份销售310套开发商远洋地产（辽宁）有限公司 一次性97，贷款99，三天内缴款再99折一期在售一期即将上市二期未上市产品11261971817202113一期二期12产品类型面积供应量价格销售率洋房130-1508910800元/平80%高层55-941806500元/平80%河景高层130-1501807500元/平90%200-400本月销量310套一期在售一期二批房源产品类型供应量面积预计价格预计上市时间洋房100130-15011000元/平2010年6月底高层18055-946500元/平河景高层180130-1507500元/平200-4001、新政对远洋有一定影响，但影响相对较小。河景高层和洋房产品以自身的稀缺特点吸引客户，而政策对小户型产品影响较弱，导致5月份新开盘高层就销售近90%，因此新政出台