资产评价练习

1、1下列不属于建筑安装工程费的是A计划利润 B税金C现场管理费D “三通一平”费运用预决算调整法时，需调整的三材差价是指（）的差价A钢材、钢筋混凝土、砖 B钢材、木材、水泥 C木材、水泥、砖 D钢材、水泥、钢筋混凝土在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为（）A.整个开发期B.开发期白一半C.开发期的1/3D.开发期与出售期之和2.待估建筑物账面原值 200万元，竣工于1995年底，从1996年到2000年价格指数每年增长幅度 分别为4.8%、6.9%、11.7%、17% 30.5%,则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是（）A. 209.6 万元B. 382万元C. 296

2、万元D. 380万元.某建筑物竣工于 2008年，评估基准日2011年12月31日，已知该建筑物账面价值 100万，该建筑物所在地区 建筑业产值环比物价指数2009为5% 2010为2% 2011为3%则该建筑物的重置成本为A110万元 B109 万元 C 107 万元 D105万元.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材建造，这种结构是（）A、砖木结构 B 、醇混结构C、木结构 D 、简易建筑物.现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000痛,预计两年后完工，售价 2500元/ R,年折现率为10%则楼价为（）A、20660000 元 B 、20677258 元C、2078521

3、7 元 D 、21546248 元.某砖木结构建筑，评估人员在对其评估时，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30,这 TOC o 1-5 h z 三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3,则该建筑的实体性贬值率为（）A、55% B 、60% C 、45% D 、70%.下列选项中，属于影响地产价格的区域因素的是（）A、居民收入水平 B 、交通便捷度C、交通管制D、面积因素.把土地分为高度集约使用的土地和使用不当的土地的依据是（）A、土地的社会经济用途B 、土地的开发程度 A 土地的利用程度D 、土地的经济地理位置.预计待评估土地的年收入为18万元，年总费用为 8

4、万元，剩余使用年限为5年，折现率为10%则其评估价值为（）A、30.91 万元 B 、32.53 万元 C 、34.91 万元 D 、37.91 万元.某砖混结构单层住宅，宅基地面积为 300m2,房屋月租金为5000元，各种费用占租金收入的 40% 土地还原利 率为8%建筑物还原利率为 10%另用市场法求得土地使用权价格为1000元/m2,则建筑物的年纯收益为（）A、12000 元 12000 元（5000 X 12-5000 X 12 X40%-1000X 300 X 8% B、18000 元 C、20000 元 D、40000 元 11.运用市场法评估建筑物体现建筑物评估的A替代原则 B

5、最有效使用原则C供需原则 D贡献原则.某一宗地用于住宅时 300元/ m2,用于工业用地 200元/ m2用于商业用地 500元/ m2。城市规划确认该土 地用于住宅或工业用地，则宗地价值应评估为300元/ m2,这体现了土地评估的A替代原则B 变动原则C 贡献原则 D最有效用原则.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A.建筑密度B.容积率C.建筑高度D.建筑覆盖率.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某时期城镇土地区域性平均价.交易实例土地的价格为1 800元/m2,待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8

6、年，折现率定为9%则待估土地的价格为（）A. 901.21 元 B. 903.42 元 C. 902.22 元 D. 900 元.某钢筋混凝土 4层框架结构房屋，经评估人员现场打分，结构部分得分90分，装修部分得分 85分，设备部分得分75分，其修正系数分别为0.75、0.12和0.13 ,则该房屋的成新率为（）A. 83%B. 85%C. 90%D. 87%.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积 200平方米，月租金 3000元，土地还原利 率为7%建筑物还原利率为8%评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土

7、地使用权价格1 000元/平方米，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A. 61 667 元 （12X 3000-7600-1000 X 300 X 7% /8%+1/25B. 92 500 元 C. 78 950 元 D. 58 041 元.处于不同地域的土地，尽管其地质条件可能完全相同，但其价格会相差很大，这是土地价格的（）A.区域性B.上涨性C.随机性D.投机性.我国城镇地产市场实质上是（）的让渡市场。A. 土地所有权B. 土地使用权 C. 土地收益权D. 土地租赁权.某一等估宗地剩余使用年限为25年，折现率为10%所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数

8、为（）A. 0.92B. 1.07C. 1.09D. 0.94.在采用假设开发法评估土地使用权彳格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入 60%第二年投入40%年折现率为10%则总建筑费为（）A. 921 473 元 B. 918 823 元 C. 907 523 元 D. 934 156 元.一般来说，相同建筑质量、相同功能和相同用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。A.高于B.低于C.等于D.不确定.某待评估商业建筑物与参照物商业建筑物相比而言，其地段要好，由此引起待评估商业建筑物的价格比参照物价格高20%则地段因素修正系数为（）A. 100/120B. 120/100C. 80

9、/100D. 100/80.现有一评估宗地，出让年限为50年，已使用40年，预计未来5年每年净收益额为 10万元，第6年起每年的净收益额为15万元，折新率为10%则该宗地的评估值约为（）A、73.21 万元 B 、84.77 万元 C 87.22 万元 D 、91.58 万元.运用市场法评估建筑物时，一般选择（）个以上的交易实例。A、2 B 、3 C、4 D 、5.某职工宿舍，2005年10月俊工，6层砖混结构，层高 2、7米，建筑面积5669.04 m2 ,基础为钢筋混凝土 条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2011年1月1日对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近

10、成交的类似交易实例；A花园小区、B商品住宅区、C小区的基本资料；A花园小区，建筑面积 4300 m2, 土地单价为 2200元/ m2 ;B商品住宅区，建筑面积 3900 m2, 土地单价为2500元/ m2C小区：建筑面积 4100 m2, 土地单价为 2100元/ m2。被评估建筑物与交易实例比较，分别对交易实体的价格进行修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正,相关修正系数见下表。A花园小区B商品住宅区C小区交易单价2200 元/m22500 元/m22100 元/m2易情况修正系数100/97100/100100/100易日期修正系数104/100102/100110/100M域

11、因素修正系数100/110100/100100/95，别因素修正系数101/100105/100103/100经评估人员估算，该宿舍楼尚可用30年，对宿舍楼的局部装修改造花150000元。要求根据上面资料，评估该宿舍楼的价值。（计算结果保留整数）30解：修正后A的单价计算A B C交易实体的修正单价修正后 A 的单价 2200 X 100/97 X 104/100 X 100/110 X 101/100=2166 元/m2修正后 B 的单价 2500 X 100/100 X 102/100 X 100/100 X 105/100=2678 元/m2修正后 C的单价 2100X 100/100

12、X 110/100 X 100/95 X 103/100=2505 元/m2（2）计算待估宿舍的建筑面积单价=（2166+2678+2505） /3=2450元/m2（3）待估土地总价=5669.04 X 2450=13889148 （元）（4）计算实体性贬值成新率=30/30+5=86%实体性贬值=13889148X （ 1-86%） =194481 （元）（5）因为局部装修功能性贬值为150000元。（6）评估建筑物的价格 =13889148-194481-150000=11794667 （元）.某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权，并于 2007年11月在此地上建成建

13、筑物乙，当时造价为1200元/m2,其经济耐用年限为 50年，目前该类建筑重置价格为1500元/m2,残值率为10%甲地块面积450品，建筑面积为400吊，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2, 土地及房屋还原利率分别为5嗨口 6%每年需要支付的耕地占用税及房产税为20元/建筑平方米，需要支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%年维修费为重置价格的 2%年保险费为重置价格的0.2%。要求：试根据以上资料计算甲地块在2010年11月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。解：（1）计算房地出租年收入，这里取当他同类建筑的客观租金收入30X

14、400X 12=144000 （元）（2）计算房地出租的年总费用税金：20X400=8000 （元）管理费：144000X 4%=5760 （元）维修费：1500 X 400 X 2%=12000 （元）保险费：1500 X 400 X 0.2%=1200 （元）年折旧费：1500/ （501） X 400=12245 （元）这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权 50年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用者势必在49年中将建筑物折旧完。合计：年出租总费用为喳+吨=39205 （元）计算房屋出租年收益房屋现值=房屋重置折旧费 =1500 X 400 - 12

15、245 X 3=563265 （元）房屋年Z攵益=房屋现值X房屋还原利率 =563265 X6%=33795.9 （元）计算土地年收益144000 3920533795.9=70999.1 （元）计算土地使用权价格土地使用权价格=A/r -11 1/ （1+r） n =70999.1/5% X11 1/ （1+5% 49 =1289962.89 （元）31.待估地块为为一商业用途的空地，面积为 600吊，要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况如下表项目甲已丙待估对象所处地区繁华非繁华非繁华繁华地用性质商业商业商业商业土地类型

16、空地空地空地空地总价25.5 万49万43.3 万单价1500 元/m21400 元/m21450 元/m2交易日期2009.12009.122010.12010.5面积170 m2350 m2300 m2600 m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦性质普通普通普通普通剩余使用年限35年30年35年30年已知下列条件：交易情况正常。注（1）以待估土地各区域为比较标准，即待估地块的区域分值（2）待估地块的面积因素对价格的影响较各交易实例高3%2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1%交易实例甲与待估对象处于同一地区，乙和丙需修正项目乙分值丙分值街道条件稍差8相同10繁华程度稍

17、差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10距区域中心相同10相同10产业密集度相同10相同10100分(3)折现率为8%要求：计算该待估地块的评估值解：(1)进行交易情况修正，从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有啥特殊情况，均作为正常交易看待， 故无需修正。(2)进行交易时间修正交易实例甲交易时间修正系数107/100=1.07交易实例乙交易时间修正系数105/100=1.05交易实例丙交易时间修正系数104/100=1.04(3)进行区域因素修正交易实例甲与待估对象在一个地区，无需作区

18、域因素调整，交易实例乙区域修正系数为100/86=1.16交易实例丙区域修正系数为100/93=1.08(4)进行个别因数修正关于面积因素修正，由于待估对象面积大于三个交易实例地块，就商业用地来说面积较大便于成分利用，待估地块面积的因素对价格的影响较各交易实例高3%土地使用权年限修正处乙和待估土地相同外，其他要修正交易实例甲与丙的年限修正系数1-1/ x(1+8%)30 + 1-1/ X(1+8%)35= 0.97实例甲的个别修正系数 =(1+3%) X 0.97=0.9991 实例乙的个别修正系数1.03实例丙的个别修正系数 =(1+3%) X 0.97=0.9991 (5)计算待估土地的初

19、步价格。甲=1500X 1 X 1.07 X 1X 0.9991=1604 (元/ m2 )乙=1400X 1 X 1.05 X 1.16 X 1.03=1756 (元/ m2 )乙=1450X 1 X 1.04 X 1.08 X 0.991=1627 (元/ m2 ) (6)采用算术平均法求得评估结果待估地块单位面积价格的平均值=(1604+1756+1627) + 3=1662 (元/ m 2)待估地块评估值=1662X 600=997200 (元)33.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为 1000平方米，使用期限为50年，容积率为5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为350

20、0元/平方米，专业费用为建筑费用的10%建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的 17.5%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%不考虑贷款利率的影响。要求：试评估该宗地价值。解：(1)年总收益=2X 365X 1000X5=3650000 (元)(2)年总费用=3650000X 2%+3500X 5000X ( 1.5%+0.2%) +3650000X 17.5%=1009250 (元

21、) (3)年纯收益=3650000 1009250=26407509(元)(4)房地产总价=2640750/7%X11 1/ (1+7%) 50 2=36258750 (元)(5)测算建筑费用及专业费用=3500X ( 1 + 10%) X 5000=19250000 (元)(6)开发商利润 =(地价+19250000) X 20%=0.2X地价+3850000(7)地价=房地产总价建筑费用专业费用利息利润租用费用=36258750- 19250000- 0- (0.2 X地价 +3850000 ) 0地价=109656259(元)34.某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积

22、为 3600 m2,允许用途为商业、住宅混合，允 许容积率为6,覆盖率为50% 土地使用权年限为 50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格，评估过程如下：(1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、住宅混合，按允许的容积率为6,建筑密集50炽计建筑物12层，其中12层为商业服务用房，312层为商品住房。(2)预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%勺建筑费，第二年投入25%勺建筑费。(3)建筑费估计为2500万元，专用费用为建筑费的6%(4)年利息率为8%房地产业的平均利润率为15%(5)各种税费综合为地价的5%(6)建筑物到2005年1

23、0月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为5000元/ m2,商品住房售价为2000元/ itf。(7)折现率为10%要求：利用假设开发法求取地价。该块宗地面积为 3600 1rf，建筑密度为 50% 则每层面积为：3600 X 50%=180O(m2)该建筑物为12层，其中商业服务用房的面积为：1800X 2=3600 (itf)商品住房的总面积为：1800X 10=18000 (itf)(1)总楼价=(3600X 5000) X ( 1 + 10%) 2 + ( 18000X 2000) X ( 1+10%) 2=18000000 X 0.8264+36000000 X 0.

24、8264=44625600 (元)(2)建筑费=(25000000X75%) X ( 1 + 10%) 0.5 + (25000000X 25% X ( 1 + 10%) 1.5=18750000 X 0.9535+6250000 X 0.8668=23295625 (元)(3)专业费用=23295625 X 6%=1397737.5 (元)(4)税费=地价X 5%(5)投资利息=(地价+建筑费+专业费用)X利息率 =(地价+23295625+1397737.5 ) X 8%= 地价 X 8%+1975468(6)禾屯闰=(地价+建筑费+专业费用)X禾IJ润率 =(地价+23295625+13

25、97737.5 ) X 15%= 地价 X 15%+3704004.38(7)总地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-禾I润-税费=44625600-23295625-1397737.5- 地价X 8%-1975468-地价 X 15%-3704004.38-地价X 5%即为，(1+5%+8%+15 %地价=44625600-23295625-1397737.5-1975468-3704004.38所以，地价=14252764.12/1.28=11134971.97(元)评估某商业用地。评估基准日为2004年10月31日。评估目的为产权变动，采用公允市价标准。被估地块为500平方米，所在区域的综

26、合评分为100,剩余使用年限为 35年。现有三个参照物A、B、C,具体情况如下表：项目参照物A参照物B参照物C成交价格2500元/平方米2980元/平方米2800元/平方米成交时间2004年6月2004年9月2004年10月区位条件10010795容积率1.622.3交易情况低于巾价5%局于市价4%正常剩余使用年限304035已知以下条件：(1)当时地产价格的月上涨率为4%(2)被估地块与三个参照物相近；(3)被估地块的容积率为 1.8,容积率相关系数如下表:容积率1.51.61.822.32.5修正系数1.31.51.71.92.12.3(4)折现率取10%要求：计算待估地块的评估值。项目参照物A参照物B参照物C成交价格2500元/平方米2980元/平方米2800元/平方米，交时间(1+4为 4/1=1.17(1+4%) 4/1=1.041/1=1”条件100/100=1100/107=0.935100/95=1.053容积率1.7/1.5=1.1331.7/1.9=0.8951.7/2.1=0.810交易情况100/95=1.053100/104=0.962100/100=1“余使用年限1-(1 + 10%) -25/ 1-(1+10%) -30=1.0231-(1+10%