梓山湖新城营销策划书

1、.：.；(此文档为word格式，下载后您可恣意编辑修正！)目 录第一章 工程概述第二章 工程背景分析一 区域概略 一经济环境分析 二政治法律环境分析二 区域房地产市场分析 一益阳市房地产市场供需情况 二益阳市房地产市场价钱变化 三益阳市房地产市场变化趋势第三章 工程特性分析与建议一 工程地段及总面积二 工程规划设计三 工程户型设计四 工程配套情况五 交通情况六 物业管理七 工程销售情况及售价第四章 主要竞争楼盘分析一 竞争楼盘根本信息分析 一世纪嘉苑 二太一御江城 三碧波豪苑外滩 四碧桂园二 与竞争楼盘对比分析第五章 一 工程SWOT分析一优势分析二优势分析三时机分析(四) 要挟分析二 详细战

2、略与战略第六章 目的定位一 销售目的二 财务目的第七章 工程定位分析 一 客户定位一目的消费者分析二目的消费群体特征二 工程定位 一梓山湖新城本身优势 二市场需求分析 三市场供应分析第八章 促销组合战略一 营销思绪 一借势 二造势 三引市二 推行战略 一中心概念 二中心卖点 三中心卖点提炼湖景 四中心卖点提炼户型 五中心卖点提炼物管三 销售推进战略 一客户资源深度发掘 二提升目的客户综合称心度 三促成目的客户下单四 营销时间选择第九章 推行行动方案一 广告推行概念提炼广告调性整体包装二 媒体战略三 广告分期推行战略第一阶段开盘前第二阶段开盘后四 广告语表述附件 梓山湖新城物业效力收费规范梓山湖

3、新城二期户型图世纪嘉苑经典户型图 第一章 工程概述此谋划方案目的在于经过对市场环境的调查、消费者分析、工程特性及竞争对手的分析，制定一分缜密的市场营销战略及行动方案，为房地产开发企业提供一个可行的销售方案，使房地产开发商在工程销售过程中更易于到达开发目的，获取更多的利润。第二章 工程背景分析一、区域概略一经济环境分析、年消费者收入分析如下表：金额元增长率%GDP前三季亿.人均GDP.高收入者可支配收入.人均养老金从表中可以看出，益阳市的GDP总值在逐年增长，人均GDP也坚持增长的趋势，这将会直接促进益阳市居民对商品的需求和购买力的提高；高收入者可支配收入到达万多元并在不断增长，这一部分人群也将

4、会成为房地产商品的主要消费者，从而促进房地产经济的开展。、年消费者支出分析：居民消费价钱八大类指数%工程总指数食品烟酒穿着家庭设备用品及维修效力医疗保健和个人用品交通和通讯文娱教育文化及效力居住全年.我市消费价钱指数为.，较全省.高出.个百分点，在全省排第二位。该表可以反映出我市的消费在全省处于较高程度，尤其用于居住的支出居八大消费之首，阐明我市住房消费市场有着很大的开展潜力，并且居民对住房的需求仍有增无减。、居民存贷款额：年年份年存款金额亿元增长率%贷款金额亿元增长率%.%.%.%.%.%.%.%.%从表中可以看出我市居民的存款金额在逐年添加，阐明居民的收入程度不断提升，而且用于金融投资的金

5、额坚持年年递增；贷款金额不断增长，阐明从金融机构获取资金用于消费的比重加大，拉动了益阳市经济的开展，同时也为房地产市场的开展提供了保证。、财政政策分析： 通货膨胀预期使房地产的投资价值得到进一步显现，房地产需求将进一步得到释放。而房产具备自主和投资双层价值，保值升值潜力大，成为躲避通货膨胀的重要投资手段。、经济开展趋势分析：随着益阳高新区的建立，省级高科园区的成立，城市骨架正在不断拉大，益阳主城区到年规划将构成紧凑开展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线的城市规划，逐渐向大城市开展迈进。益阳的城市属性定位也将拉动房地产业的开展，依靠“长沙后花园的城市定位使其吸引了大量的外资

6、，给房地产开展带来较大推进力量。+城市群战略深化，益阳开场对接长沙、宁乡、望城经济产业链，估计未来-年内，将是益阳城市人口及经济将到达开展的顶峰期，成为房地产业开展的重要契机。二政治法律环境分析、国家政策；国务院于年月日发布了严厉控制差别化住房信贷的，月日，国土部和住建部又结合下发，对闲置土地一年以上的竞买人及其控股股东制止参与土地竞买，进一步加强房地产用地和建立的管理调控。但由于全国各个城市经济开展程度的不同，出现很大的差别。新政着力点主要集中在一线城市，益阳做为三线城市，目前任然处于高速城市化阶段，对房地产市场的开展存在客观上的具备高潜力的刚性需求。因此从长期来看，益阳房地产业的开发规模将

7、继续增长，刚性需求继续释放，改善性需求和投资性需求进一步激活，益阳房地产将继续坚持继续、安康、平稳、较快开展的良性势头。、益阳市政策：我市房产政策在年月日全面启用。该系统实现房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金监管、商品房预销售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产相关业务纳入平台管理，到达了房管部门与金融部门和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运转平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为宽广购房者提供全面、准确、及时的房地产市场信息，以促进益阳市房地

8、产市场的安康、有序地开展。二、区域房地产市场分析一益阳市房地产市场供需情况 根据益阳市房管局数据统计，年全年房地产市场累积消化量近万平方米左右，年全年累积消化量近平方米，这意味着未来-年内，益阳主要以消化存量房为主，但随着益阳经济、社会开展和城市环境、城市吸引力的提升、不排除市场出现大量外源购房者，这将再次推进益阳房地产的继续上扬。年商品房成交量图：二益阳市房地产市场价钱变化 随着我市城市化建立的而高速开展，经济环境，投资环境不断提升，房价也不断上升，在未来较长时间内，我市房价将继续坚持上升趋势。年益阳市商品房均价走势分析柱形图：三益阳市房地产市场变化趋势益阳市经济开展处于起步阶段，房地产开发

9、本钱较低，房地产开展潜力和升值空间大，长久住房需求的存在为开发商提供了良好的契机，益阳将成为众多开发企业实现战略性转移的张瑶目的地，因此，我市房地产业开展继续坚持着继续，安康，较快开展的良好势头。随着众多开发商进入本地市场，导致开发总量过大；同时，由于现时住房需求以及购买力的缺乏，在短期内，市场开场呈现出供大于求的近似饱和形状。另一方面，受国家宏观政策的影响，部分消费者的心思预期出现动摇，呵斥持币张望的行为。因此，未来的年之内，在建在售楼盘将面临一定的风险和压力。第三章 工程特性分析与建议一 、工程地段及总面积梓山湖新城位于益阳市中心城区、益阳大道与龙洲大道两条主干道的交汇处，毗邻A级奥林匹克

10、公园、梓山湖国际高尔夫球场、佳宁娜国际酒店，交通便利，配套完善。工程总占地面积亩，规划有万平方米原生湖水、万平米生态公园，万平米佳宁市民广场，万平米国际购物街区。工程得天独厚的自然环境在益阳乃至湖南无与伦比。二、工程规划设计一梓山湖新城紧依梓山湖畔而建，坐扔一线湖景，交亩梓山湖全景全部纳入眼中。基于天气、采光经及观景的思索，在规划设计时交建筑朝向进展了南偏东度左右偏转，并采用蝶形建筑规划规划，使得建筑全天内均可最大限制地获得光照能量，最大限制顺应本地亚热带东南季风性气候特征，保证建筑在湿热环境中同样坚持通风凉爽，在冬季日照缺乏情况下亦拥有安康枯燥的环境。二本工程分六期开发完成，住宅容积率为.。

11、三住宅外型参差有致，电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅构成围合；构成丰富的外部空间景观。四梓山湖二区工程梓湖观邸拥有层高达近百米的超高层建筑，将港式建筑精工主义伸入建筑中心。采用垂直电梯交通，两梯四户设计。五小区内有完善的根底设备建立以及文娱和休闲场所以及餐饮和商业等。三、工程户型设计在二期开发工程中，主要有种户型。A户型：三室两厅两卫，规划方正，动静分区明确。电梯大堂与入户门之间长廊设计使得室内外空间自然过渡，既平安又有效分割，动静有致。B户型：两室两厅一卫精致居室，构造紧张形状，规划新颖，适用方便。入户即入前廊，眼前豁然开朗，私密空间成梯级规划，一步一景，宽大的景观露台，眼前湖光山色，不由令人

12、心醉神迷。卧室外飘窗设计。C户型：三室两厅两卫，户型周正适用，各功能分区合理，彰显名宅风范。餐厅与厨房却又有机组合，使餐厅兼具休闲空间功能。充分思索业主对湖居景观的追求，本栋建筑两翼规划设计上做了度左右的偏转，分层平面怡如一只展翅飞翔的凤凰。卧室兼具私密性和景观性双重效果，大飘窗设计。客厅空间大，开间宽阔，露台宽大。D户型：三室两厅两卫，整体呈“L型规划空间构造合理，动静分区明确。整个户型雅致，设计创新，私密空间与公共空间互不干扰却又有机相连，不愧为匠心独运之经典。客厅外观景阳台宽阔。卧室外设飘窗、观湖大窗。四、工程配套情况梓山湖毗邻佳宁娜广场、梓山湖高尔夫国际球场、福中福商业城、奥林匹克公园

13、，在休闲、购物、文娱等方面具有得天独厚的优势。在小区内部也配套有完善的文娱休闲消费场所。五、交通情况、梓山湖新城位于中心城区，道路四通八达，交通便利，道路非常广大，未出现过拥堵情况，在道路旁有足够的停车位。小区入口处设有单独己的公路，使小区内的车辆不会遭到大道是车流的影响。、有方便的公共汽车公交信息A乘坐路 到 益阳电台 下车步行米B乘坐路 到 麻纺厂 下车步行米C乘坐路 到 图书城 下车步行米D乘坐路 路 路 到 华天大酒店 下车步行米E乘坐 路 到 益阳日报社 下车步行米六、物业管理现入主梓山湖新城的物业公司为梓山湖新城物业管理。梓山湖新物业管理成立于二七年初，注册资金万元，到达国家一级物

14、业管理资质要求，是一家以物业管理为主业，集物业管理培训、房屋租赁、家政效力、汽车美容、园林绿化工程施工为一体的公司，现有员工近人，具有高中级职称的管理技术人员名，是由中外合资兴办的物业管理。公司从成立之日起按ISO：质量管理体系规范运作，管理的工程有佳宁娜市民广场、梓山湖新城售楼处等。七、工程销售情况及售价一一期开发工程有电梯房、小高层普通住宅、别墅、生活广场，均价元/平方米。二在二期开发工程中有A栋和B栋，均以层售价为例，A栋为元/平方米，B栋为元/平方米，程度差价元/平方米，垂直差价元/平方米。三到目前为止，一期量已达%。第四章 主要竞争楼盘分析一、竞争楼盘根本信息分析研讨对象与其主要竞争

15、对象之间根本信息汇总表:工程称号工程类型所属区域销售情况开盘时间均价元总建筑面积万绿化率容积率公交道路物业管理费元平方米梓山湖观邸栋高层高新区预售.%.、.世纪嘉苑小高层住宅高新区预售 .%.、.太一御江城城市综合体赫山区预售待定 .%.、待定碧波豪 苑栋高层赫山区预售 .%.、.碧桂园洋房别墅高新区现售亩.%.、.一 世纪嘉苑 工程简介：世纪嘉苑地处益阳大道与龙州路两条中心主干道交汇处，是益阳市规划的坐标零点位置，城市未来的中心。生活配套一应俱全，真正的入那么安静出那么繁华，是优质的居家之地，开展潜力无限工程特征： 铂金地段，彰显无上尊荣。位居城市中央生态区龙头位置，分钟内畅享完善生活配套，

16、真正入那么安静，出那么繁华，地段增值潜力无限。户型设计人性化，优化厨房和卫生间的尺寸，南北双阳台、大飘窗、大景观设计充分诠释高质量生活。公园里的尊贵府邸%超高绿化率，打造平米现代公园式景观园林。人车分流，倾注人本关怀。逾平米益阳最大规模地下停车场，车库直接入户，更加私密、便利。 纯真水系统到户，关注饮水质量，关注生活质量。 小区中央供热系统，热水管道到户，无尽暖流，四季流淌。智能化小区，居住更有保证，可视对讲门禁系统、电梯监控系统、摄像监控系统、停车场管理系统等，享用电子保安的全天候效力。一户一梯，益阳首席奢享。宽阔的电梯门厅，一户一梯的高尚配置，不用再为等电梯而烦恼。独立会所开放式会所。独立

17、会所内设置健身房、咖啡厅，底层开放式会所设置休憩座椅、棋牌席、康乐休闲设备以满足更多元化的生活需求。运动就在家门口。网球场、游泳池、小篮球场、康乐区参差布置，他们关注安康，倡导运动。大社区，专业物管。全封锁式专业物管效力，共享逾万平米大社区成熟管理与配套。国际双语幼儿园。满足幼儿就近托管的需求。工程根本信息：位置益阳大道与龙州路交汇处东南角开发商湖南旭升房地产开发建筑承包商北京城建总建筑面积.万总户数二期总房源多户户工程形状一期主体已完工，二期、栋预售、.、栋在做地下工程开盘时间一期年月日，二期年月日价钱起价 元 开盘均价 元容积率绿化率.%车位数个面积区间-周边配套奥林匹克公园、高尔夫球场、

18、朝阳国际实验学校、华天大酒店、罗马假日酒店、步步高超市、新一佳、中国建立银行、中国工商银行等交通道路、路目的消费中高收人群，以自住为主，投资占%左右。主要为益阳当地人及益阳籍外地人群，以广州深圳为主。其次为长沙地域的投资者。年龄在-岁居多。以三房消费者为主，并辅助适量小户型。工程评价工程总体定价合理，户型设计绝佳的完美充分表达了一人为本的原那么。铂金地段是整个工程的绝对优势，小区有本身的一定规模，配套设备齐全及园林设计规划人性化，绿化面积高达%开益阳市的先河。存于新老城市中心的交界处并担负着高新区的中心点的位置，论是自住还是投资都有极大的升值空间。物业管理开发商本人组建的物业管理公司，没有一定

19、的资质，存在乱收费的景象。工程的一个败笔或者是需求改良的地方与研讨对象的竞争分析： 目的客户相差不大，现阶段目的客户同质化，主要是公务员、私营业主、老板等上层社会人士，所以会构成比较大的竞争。 世纪嘉苑在区域上和价钱上占一定的优势，它在新老城区的交界处，周边经济环境相对成熟，曾经有比较成熟的商圈。 户型设计趋向人性化，小区本身配套齐全。小区的整体规划已到达了相当规模，居住社区相对而言比较成熟。 小区的容积率过大。 前期销售为现阶段销售积聚了人气，销售还在预售期就很火爆。二、太一御江城工程简介：工程位于资江与桃花仑商圈的繁华交汇处，紧邻大禹广场，俯瞰一线醉美江景，间隔 名校市一中仅米。建筑交融了

20、蒙德里安艺术风格，更在益阳首创江景纯板楼，两梯两户，户户南北通透，三间卧室朝南。工程坚持将质量融入每一个产品细节中。工程根本信息：位置益阳市滨江路号大禹广场东侧开发商湖南太一房地产开发建筑承包商中铁五局总建筑面积 总户数户工程形状一期为栋高层江景楼和一栋层小高层开盘时间一栋年月，二、三栋年月价钱起价 元 均价 元容积率绿化率.%车位数个面积区间主力面积-周边配套市一中、沃尔玛、大禹广场、中国银行等交通道路、 、路目的消费高收入人群，投资占主要位置，主要是外地任务的益阳籍消费者。工程评价工程坐落于康富路与滨江路交汇处，绝版地段，坐落于老城区中心看资江风景。工程价钱有点偏高，以后开展有待考量。物业

21、管理深业物业在湖南有一定的知名度，先后在长沙等地监管物业。质量值得信任。与研讨对象的竞争分析：与研讨对象存在定位竞争，由于主题都是关于水的，太一御江城做的是资江益阳市的母亲河。且地处老城区繁华区，政治经济位置不可小觑。在产品上存在一定的可替代性。 价钱上的差距很小，也是一个潜在的要挟。户型设计上明显不与研讨对象的合理化，是该工程的一个败笔。 规模和本身的商业配套设备与研讨对象存在一定的差距。 三 碧波豪苑 工程简介：碧波豪苑外滩是工程的二期工程，由两栋层的百米高层建筑和一栋层的多层建筑组成，建筑面积接近万平方米。建成后，将以无与伦比的建筑高度及全江景景观优势成为益阳地标性建筑，极大的提升中心城

22、区居住质量。工程根本信息：位置益阳市大桃北路号大渡口开发商益阳天业房地产投资开发建筑承包商总建筑面积总户数户工程形状栋高层开盘时间年月日价钱元 均价 元 容积率绿化率.%车位数个面积区间-主力户型BB 两室两厅一卫+一室两厅一卫.周边配套市一中、市二中、市八中、桃花仑小学、沃尔玛、步步高超市、菜市场、工商银行、中国银行、交通医院、黑茶源、沿江风光带等交通道路、 、路目的消费中高收入人群，以自住为主，投资消费占%，以地益阳籍客户为主，长沙等地的投资消费者居多。主推户型三房消费者。工程评价工程位于资江边上，江景是工程的主要卖点，益阳住宅楼最高，工程相对同质量的楼盘而言，价钱存在一定的优势，但是整体

23、的户型设计及小区的规模存在很大的差距。此工程主要是在价钱和产品同质化需求上与研讨楼盘存在替代竞争。物业管理物业公司没有知名度，小区物业管理有待考量 与研讨对象的竞争分析： 与研讨对象存在价钱竞争，由于二者的定位类似，都是在水上做文章，对于普通要求的客户，会优先选择价钱廉价且目前交通相对便利的碧波豪苑。 工程没有一定的规模，不利于构本钱身的商圈，社区内部环境与研讨对象存在本质上的差别。四 碧桂园 工程简介：益阳碧桂园碧桂园控股在湖南打造的第四个高端别墅社区。工程曾经建造了大型的商业广场的城市配套设备，并提供各类别墅、洋房等物超所值的多元住宅产品。社区引进优质的物业效力，让更多的一样人享用五星级的

24、新城市生活。 工程根本信息：位置益阳市迎宾东路号开发商益阳中禾置业建筑承包商总建筑面积亩总户数户工程形状别墅社区开盘时间年月日价钱元 均价 元容积率绿化率.%车位数个面积区间- 主力户型-周边配套湖南城市学院、益阳市医专、奥林匹克公园、福中福商业等交通道路路目的消费高收入人群，别墅消费者。工程评价工程定位高，占据益阳别墅的龙头位置。价钱落差是研讨工程的契机。工程周边配套逐渐完善，地段今后升值潜力空间大 。益阳政府规划中的南扩东接北改南移重点区域，是整个城市未来重点开展地块。物业管理广东碧桂园物业管理益阳分公司，在全国享有盛誉。 与研讨对象的竞争分析： 目的客户存在竞争，由于碧桂园是益阳最顶级的

25、房地产，并且与研讨对象共享益阳的女儿湖梓山湖 ，产品存在一定的同质性，相比而言研讨对象存在一定的价钱优势。 益阳的整体规划，曾经碧桂园在全国的口碑，对研讨对象有不小的压力。 益阳东拓方案，提升了碧桂园未来的经济政治位置，地段升值空间大。二 与竞争楼盘对比分析竞争项 楼盘名区域地段目的客户规划设计价格周边经济环境升值潜力梓山湖观邸高新区未来商业中心及旅游生态地段高收入人群户型合理偏重观湖视野开阔、整体规划自成一体偏高对面是麻纺厂，经济环境不容乐观。本身就是新城未来商业的中心。未来经济环境不可估量。宏大世纪嘉苑新老城区的咽喉地段中高收入人群户型人性化，满足不同需求、园区规划配套齐全适中处于新老城市

26、中心的交接处毗邻未来新城区的中心本身有一定的商圈较大太一御江城老城区坐享资江高收入人群围绕江景设计户型、在江景上大做文章超高周边住宅建于年代左右毗邻老城区中心有待考量碧波豪苑外滩资阳区资江边中心地段中高收入人群个别户型极具发明性，整体没有充分结合江景设计。偏高 周边沉寂环境比较差 小区商圈规模较小普通碧桂园高新区东进的黄金中心高收入人群户型设计阔气，但过于雷同适中周边两大高校曾经有本人比较成熟的商业未来的经济环境不可估量开展潜力大，高新区的黄金地段宏大第五章 工程分析一、工程SWOT 分析： 经过对工程的SWOT分析，了解本工程的优势、优势、时机和要挟，根据企业本身资源和工程本身特点，制定可行

27、的营销战略，保证销售目的的实现。 一、优势(Strength) 、开发商品牌与笼统优势：本工程由香港佳宁娜集团斥资亿巨资打造，佳宁娜集团曾经在自 成立以来，在全国范围内胜利开发了数十个工程 。佳宁娜集团从九十年代初开场在深圳从事房地产开发事务，其中年落成的佳宁娜友谊广场是深圳高罗湖商业中心区的其中一坐著名工程 ，集团亦长期持有及运营多個大型商场。除此之外集团在湖南省大力开展的房地产工程也获得了辉煌的业绩 。公司将以梓山湖工程为起点，经过对公益性与商业性工程的投资开发，对生态旅游区和主题公园的运营管理，将公司做大做强，以良好的企业笼统、知名的企业品牌、精粹的企业文化，使其开展成为立足益阳、面向湖

28、南、辐射全国的大型实业投资机构。企业笼统良好，社会信誉度高，在一定程度上加强了消费都对工程的依赖和自信心。、工程本身优势：工程总占地亩，规划建立面积万平方米，益阳稀有高层建筑，并建有，多个泊位的地下大型地下停车场 。是湖南省内首屈一指的造城大盘。拥有万平米的梓山湖原生水城，万平米的都市生态公园，万多平米城市路面广场，数千米环湖栈道，数十种自然植物，多棵梓树，高于地平面米的坡地山峰，%以上的绿化率。度丰景露台，%一线湖景；首层全架空下沉式庭院；时髦建筑语汇，纯粹港派标杆；，两梯四户，尊贵垂直交通体系；设计采用智能系统，入口实时电视监控系统、可观对讲门禁系统、智能IC卡智能系统、电子巡更系统，采用

29、人防与机防相结合的安防措施。物业类型多样，有别墅，洋房，购物中心和休闲广场，户型设计合理 。工程在价钱定位上采用高开高走的定价战略，树立高高端高档产品的笼统，利用身份、价值等宣传引起城市富人追捧，构成忠实度。 区域优势 本工程位于益阳大道，益阳市城市总体规划确定的城市开展方向，并逐渐在实施“东接南拓的规划目的，本工程所在地为城市重点中心开展区域，地理位置极为优越。随着益阳城市中心向东向南迁移，该区域未来开展潜力宏大。随着新区的开发，大量人口向东向南迁移，附近大量商铺和其它生活配套设备开发与建立，吸引了大量人流。益阳大道交通方便，中国挪动益阳总部和益阳广电都在附近，通讯兴隆，极大地满足了客户的需

30、求。以平米佳宁娜市民广场为人气聚点，拥万平米梓山湖原生水域，平米生态公园水氧生活，依托万方梓山湖新城顶级国际物业优势资源，佳宁娜尚区，深度锁定梓山湖高尚住宅区万城市新贵，以多业态的创意开掘制造独家消费亮点，成为会市 万消费族的首选消费主场，其商业影响力辐射三市融城市周边万消费客群。政府政策支持 是政府城市商业网点规划的商业工程重点工程，市区两级政府商业网点专项批文、明确工程未来商业位置，工商、税务税费大幅度减免政策到位，城市未来规划的政策倾斜，政府部门强力支持、重点扶持，坚决商家投资、运营自信心。配套设备益阳大道沿线，市政中心、市广电局、公安局、工商局等已率先迁徙为邻，电信大楼、益阳日报、梓山

31、湖公园、奥林匹克公园、佳宁娜市民广场、佳宁娜尚区超大量商业群，核聚城市最优势资源。新一佳超市、市中西结合医院、华天大酒店、湖南城市学院、赫山中学以及其他教育机构等根底配套都相继迁至，完美的配套设备更显工程产品的卓而不群。拥有大量生活文娱配套设备，如文娱休闲区梓山湖高尔夫球场、康体足浴、美容美发、SPA、KTV和酒巴等，美食餐饮区( 时髦甜品店、中式快餐、西式简餐馆、中小型特征餐厅)，情感消费区，运动文化区和都市购物区。二优势 (Weakness) 、益阳GDP总值低：在湖南省倒数几位，每年商品房销售面积不超越万平米； 、城区人口不到万：工程总体规模万平米；当地首屈一指的超大工程：首期的推出将直

32、接影响整体运作；售价比益阳市均高出% 别墅定价/ ，当地 连排定价/ ，当地 小高层定价/ ，当地 国家严峻的楼市政策出台，对益阳房地产市场有一定的影响，会影响投资者的自信心，添加消费者的张望心态。工程分为六期 ，建立周期较长。益阳经济开展程度较低，消费才干有限，大部分人处于经济收入程度较低，对价钱反响敏感，而本工程的高价战略，大大减少了市场范围。 公交道路少，出行不方便三时机 (Opportunity) 工程位于益阳大道东道，处于市政规划城市东移南拓的未来城市规划区内，未来随着大量消费人口的迁移，区域升温，升值潜力宏大。 本工程规划为多层、小高层及别墅，物业类型多样，能满足不同需求消费者的购

33、房需求。 以优越的企业笼统及施工质量为号召，附建大量配套设备，容易获得客户对本产品及施工质量的认同与依赖，有利于本工程的营销诉求。营销蓝海战略把市场划分为“红色海洋和“蓝色海洋，“红海代表市场竞争猛烈的现状，“蓝海代表市场现状中尚未被开掘的未来开展空间。 “蓝海战略不是将精神放在打败竞争对手上，其本质在于全力为买方和企业本身发明价值飞跃，并由此开创新的市场空间 。作为市市政规划城市开展的重要工程，遭到当地政府大力支持和优惠政策。以高端高档产品开盘，突破益阳市场空白 ，不能周边工程多以普通住宅为主，因此构成新产品差别，突出卖点。益阳房地产市场升温，为投资都提供了较高的报答率。四要挟 (Threa

34、t) 自年月份以来，国家不断出台严峻的房地产政策，为楼市来了不确定要素。 价钱高，均价超出当地市场一倍，直迫长沙市价钱，年月首期开盘时：独立别墅均价高达元/小高层均价元/- 最高单价超越元/总价超越万元 周边竞争楼盘较多：碧桂园，世纪嘉苑，碧波豪苑，银城一号等，已与本工程构成竞争。 益阳城市东移南拓进程慢，短期内开发资金难回收。区域消费才干缺乏，人口数量少，购买力小。二 详细战略与战略一利用时机，抑制优势、利用特别经济体尚区在群众心目中的景愿,抑制工程开发中地价昂贵的优势，努力提高产品的升值空间，将产品价值愿望无限提升。、利用政府城市商业网点规划的商业工程重点工程，城市未来规划的政策倾斜，政府

35、部门强力支持、重点扶持，坚决商家投资、运营自信心。二发扬优势，防止要挟、该工程最大的优势为梓山湖，利用其发扬自然优势，抢占先机。依靠本身独特的资源，突出特征，显现与竞争对手不同的特征，吸引目的客户。、抓住客户的心思变化特点，随着城市向外延伸，虽然消费者对于市中心的概念也将越来越淡薄，但是该工程繁华与安静的结合，让人们深化领略其“进那么是桃源，出那么是都市的特殊区位优势第六章 目的定位一、销售目的二、财务目的第七章 工程定位一、客户定位一目的消费者分析根据统计，目前益阳房地产市场的提升，并非完全取决于市区内的消费市场，许多知名楼盘工程的成交客户中均有-%左右益阳市下属县城或区域及市外客户。且对于

36、三级城市益阳来说，更多的购房需求还是以自住为主。、目的消费者的构成比例图：、目的消费者所在区域构成比例图： 二目的消费群体特征目的消费者的职业构成比例： 根据目的消费者构成和职业构成比例图可以得出，主要的消费者为：益阳本地、企事业单位人员、目的消费群年龄：-岁之间、文化风俗：重传统文化、重家庭伦理、对流行元素如广告略有排斥感。、家庭构造：多为三口以上的家庭。、消费心思：消费观念较本地其他人群前卫，在满足根本生活需求的情况下，开场追求物质、精神上的享用。、购买行为：不易受广告左右，更置信熟人的口碑传播。、区域构成：目的消费者所在区域大部分集中于赫山区和资阳区，外地消费者也占有较大部分。、置业类型

37、：绝大多数属于初次购房，且多为居住性购房。 二、工程定位梓湖观邸定位高档住宅.定位高档住宅是基于本人的各种优势以及对市场和竞争对手的准确分析之上的.一 梓湖观邸的本身优势土地优势()梓湖邸观位于益阳市地理中心附近,地价较高,因此本钱提高,需高房价来支撑.那么需求高档的住房才足以让顾客付出高价.()梓湖观邸拥有独天独厚的条件梓山湖,作为益阳独一的湖景的住宅,自然拥有独特优势,面临水景的住房普通都可以比普通住房高出的价钱,且梓山湖两岸风景如画价钱那么会远高于普通住房.再梓山湖在益阳市民不仅仅是一个简单的湖,它在益阳市民中有独特的文化影响,如在此地开发低档住宅那么有暴殄天物之感,同时也不符合开发公司

38、追求利益的目的.()优越的坏境,处于益阳大道边上,交通便利.沿益阳大道上分布着市政中心市公安局电信大楼益阳日报梓山湖公园佳宁娜市民广等城市重要市政要素,市政资源丰富.各种配套设备齐全.位于益阳中心偏南部,益阳市总规划是向南向东,此地将作为益阳新城与老城的联络枢纽,开展潜力宏大.住房升值空间宽广,不仅仅是居住佳处,也是投资的好工程.开发商的优势开发商是香港佳宁娜集团是受湖南省政府约请设立湖南佳娜宁娜具有良好的企业笼统品牌效应,信誉高质量有保证.公司实力雄厚从事房产开发多年,阅历丰富.客户认可度高.面向富有人群开发的高档住宅奢华的设计,A,B两栋住房都是坐北朝南电梯房,面向亩梓湖美景,共层.两栋楼

39、房都是“品字,两翼做度角的偏转.度全通透、新光感丰景露台,采用港式风格,外立面简约时髦,融入大面积玻璃外飘窗与观景露台,使每一套住房都能看到美丽的湖景.户型设计从多为三室两厅,面积多在平米以上.开间宽大容积率更是低至.采用三重叠景的绿化系统,绿化率到达。二市场需求分析 年至年，年商品房屋累计销售.万平方米，其中住宅.万平方米，分别占年撤地建市以来年累计销售的.%和.%，在此期间一举消化了此前构成的较大空置。年至年，我市房价年均增长.%。可以从中看出益阳市近年来住宅需求旺盛,且一期住宅在年月开盘,已完成销售目的.销售情况良好.益阳房产起步较晚,现益阳正处于高速城市化的事情,益阳的房地产刚性和投资

40、需求依然旺盛. 买卖价钱继续上涨并在月份买卖到达套.价钱上涨同时有较高的成交量,那么是房产热销的表现,从中可以看出益阳的房产依然有较大的市场空间.益阳市政府鼓励支持益房地产产业的安康开展。鼓励金融行业对房地产行业的支持特别是住宅房地产的开展，对于顾客购买住宅给予支持。三市场供应分析 目前益阳市场多层产品正逐渐减少，小高层及高层产品逐渐获得置业者的亲睐，这预示着益阳市房地产正逐渐迈向高端化和质量化，置业者也本质的改动以往的择房规范，逐渐向质量、品味大盘靠拢。从市场调研数据来看，小高层及高层产品占益阳市中心城区开发总量的.%。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向，市场供应较旺，同质产品竞争

41、猛烈。而以洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小，特别是质量洋房目前仅开发区两家代表性楼盘有类似产品，且遭到市场追捧，未来市场供应随着消费市场的成熟，其高质量的洋房必定遭到亲睐。第八章 促销组合战略一、营销思绪： 三、四、五、六期推行将充分利用一、二期积累起来的中心买点卖点，经过合理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一场速战速决的胜利之仗。一 借势:、商业销售、月日消费者权益维护日、二期入伙、月房交会、周边工程上市宣传二造势:、销售现场气氛、报广媒介、迎宾大道户外广告、其他工程周边道旗、物业管理、销售管理/三引市:、销售价风格整、优惠套餐或特惠房、商业销售联动、集团购买引荐、业主

42、活动推进、异地互联络销售如以下图：二、推行战略：一中心概念：、宣传中心：生活质量 引领生活，铸就质量 、主题基调：稀贵感、宣传概念： 生活可以多一点奢侈， 超值生活典范， 独一无二的尊崇感 二中心卖点：、位置：未来超值城市领地、湖景：水岸生活，独一无二、户型：创意空间、物管：您省心的大管家、交房：多一点时间享用超值质量生活三中心卖点提炼湖景：、米视野空间、由于拥有湖居特权，所以随时随意享用精彩水岸生活、身份的表达四中心卖点提炼户型：、个性化创意空间，真正实现居住的DIY、临风近水、生活多姿多彩五中心卖点提炼物管：、优质效力年、省心大管家三、销售推进战略：一客户资源深度发掘背景： 、目的客户资源

43、急需发掘 、口碑效应促成成交比率较大战略： 、经过业主活动，深度发掘目的客户资源 、经过集团购买引荐，以点对面进展针对性专员推销 、适当补充楼盘的道旗，尤其是在其他工程的周边 、房交会的间接营销人员推销 、与商业销售联动 、异地网络营销 、改换户外广告资源配合：益阳日报、户外广告、DM单、推销专员等二提升目的客户综合称心度背景： 、目的客户对价钱敏感度高是基于对工程其他方面的不满感所致 、现场气氛不够浓重是重要缘由之一战略： 、一致销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升工程佳誉度 、适当添加一些有助于提高现场的亲和力的设备与设备 、针对性地设计销售接待观赏道路，做到完全DIY制 、给予客户

44、反复比较、思索的空间，添加对产品的认知，提升对工程质量的再认知三促成目的客户下单背景： 、目的客户流失较严重，绝大多数因价钱的敏感性而放弃 、二期部分房子的价钱存在不合理性，应在价钱上表达差别 、工程的促销手段与手法不够，消费者愿望诱导性微弱战略： 、调整现有价钱方案，充分表达产品的景观、户型、楼层、朝向等目的差别 、制定相应的促销战略，可以特惠房等信息进展媒介推行，但注重对工程整体笼统的维护 、销售现场气氛的营造上，除了背景音乐之外，应添加工程信息的传达。 、来访客户的信息搜集以及回访要及时，可以群策群力，仔细研讨意向客户的购房需求动机 、添加对有利于销售的信息流的沟通，促进销售。四 营销时

45、间选择 根据本案之任务进度，推出时机可分别思索月初及月中旬开场对外销售。一月初推出月份，大地回春，梓山湖得天独厚的自然景观在此时也必是一年中最美最吸引人的时候，由此，也可让其成为楼市回春之季。经过对益阳市消费群体分析，其注重文化风俗，重传统文化，一年之季在于春的心思必然推进置业者的购买行为。二月份推出月份逢国家法定节假日，为每年房地产推出之旺季。本案假设于此时推出，一来，预备时间富余，一鼓作气，一切广告战略必能充分配合，必然销售成果极佳；二来，房屋市场至月时最为晦涩难定，至月方能渐呈稳定，地利、人和配合得时，那么可望马到胜利。三建议 本案建议应于月初月第开场展开销售阶段。销售节拍：、销售预备期

46、：时间：月日月日目的：经过对营销环节的再造，加强工程整体的营销浸透才干，提升工程销售推行成交率主题：突出工程所倡导的质量生活方式：经过对销售现场再包装，销售人员接待规范再培训，户外广告画面改换以及道旗地点的再选择等资源的优化利用资源整合：道旗、户外广告、报广、现场包装、商业销售、销售强销期：时间：月日月日目的：经过采用极具浸透性的营销战略，锁定目的客户群体，到达销售目的主题思绪：充分发扬工程的口碑效应，实施有效的公关活动方式： 利用月日消费者权益维护日，举行一次影响力涉及全城的公关活动，可以选择直接资助和参与媒体的活动，也可以自行谋划 集团引荐从三期成交客户发掘 异地网络营销可考易趣或者淘宝网

47、等网络媒介 三期业主活动植树节的活动谋划资源整合：业主活动、互联网、节假日、团购营销、报广、销售持销期：时间：月日月底目的：经过采用各种促销战略，锁定目的客户群体，到达销售目的方式： 业主活动物管或者谋划组织，关于交房的主题 特惠房每周一套和两套资源整合：业主活动、报广、交房、价钱方案、销售清盘期：()时间：月底月中旬()目的：充分利用房交会契机，实现销售推进()方式： 对销售现场进展再维护，提升新客户对工程的知名度与佳誉度 房交会特惠房梓湖观邸最后的特惠时机 房交会实行强有力的人体广告与人员推销，尝试行销在高档楼盘中的运用。()资源整合：房交会、报广、交房、价钱促销、人员推销第九章 推行行动

48、方案一 广告推行(一)概念提炼山水中的新城这一中心概念是对梓山湖新城市场定位的具像化，笼统表达出生活在梓山湖新城里的温馨之感，具有较强的暗示性，引发受众的愉快联想。(二)广告调性针对益阳市的文化风俗及目的消费群体特征，广告宣传的整体调性应偏重于传统风格，符合当地人的认知习惯。如画面采用意味安静、温馨、尊贵等寓意的颜色和构图，经过多元化元素，创意性地传达楼盘的卖点。(三)整体包装楼盘的整体包装应导入VI的概念，从售楼人员的服饰到售楼处的布置、从售楼员的礼仪规范到销售说辞，做到严厉的一致。一致颜色、一致字体、一致口径、一致行为，对外传达出个性鲜明的楼盘笼统，构成剧烈的视觉冲击，令人过目不忘。楼盘的

49、包装将小区的每一栋楼都赋予一个有寓意的称号，如情融苑、文华苑、等。将小区的每一处景观赋予一个雅致的称号，如松畔听风、采香径、万绿迎春等等，并以此概念支持后续推行。工地现场的包装围墙广告：富有剧烈的视觉效果，吸引过往行人。引导旗：用来营造现场气氛。售楼处包装在期房销售中，售楼处是展现楼盘笼统，业主往往根据对售楼处的印象，判别楼盘的质量、开发商的实力等等。因此，售楼处一定要高档、大气，为来访业主留下愉快的第一印象。他们建议：售楼处的面积、空间应足够大，最好在平方米以上。售楼处风格应与楼盘的整体调性坚持一致，营造出安静、温馨、温馨、浪漫的气氛。将整体空间划分为洽谈区、展现区、休闲区，如有条件，还可设立专门的儿童游戏区。在来宾休憩区，应备有茶水或咖啡，同时，设置报栏，摆放报纸、杂志，供客人休憩等候时翻阅。如有条件，可摆放一台彩电，用于播放楼盘的视频广告或其他节目。尽能够多布置一些花卉盆景，装点出浓浓绿意，让客人的心境更加酣畅。如有轻柔、浪漫的背景音乐播放，效果将会更好。售楼人员包装售楼人员应一致着装，佩戴胸卡，切忌随意散漫。上岗前应一致培训，一致礼仪规范、一致销售说辞。媒体战略户外广告开展缓慢，户外资源非常紧缺，广告效果也开场相对降低。这时假