房屋管理及设备管理培训

1、房屋管理及设备管理 31 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进展翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 311 房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进展检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量情况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。1房屋完损等级 1完好房 2根本完好房 3普通损坏房 4严重损坏房 5危险房 2房屋完损等级的评定1房屋构造的分类 钢筋混凝土构造 混合构造 砖木构造 其他构造 2房屋完损规范的工程划分 3房屋完损规范的划分。 房屋完损情况，根据各类房屋的构造、装修、设备等组成部分的

2、完好、损坏程度来划分的 各类房屋完损规范是根据房屋的构造、装修、设备三个组成部分的各个工程的完好或损坏程度来划分的。 4房屋完损等级评定方法 钢筋混凝土构造、混合构造、砖木构造房屋完损等级评定方法a完好房 b根本完好房 c损坏房 d严重损坏房 b构造、装修、设备部分各项完好程度符合根本完好规范，或者有少量工程完好程度符合完好规范的，可评为根本完好房。 c构造、装修、设备部分各项完损程度符合普通损坏规范，或者有少量工程完损程度符合根本完好规范的，可评为普通损坏房。 d构造、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏规范，或者有少量工程完损程度符合普通损坏规范的，可评为严重损坏房。 其他构造房屋完损等

3、级评定方法 a构造、装修、设备部分各项完损程度符合完好规范的，可评为完好房。 危险房屋的鉴定与处置 对危险房屋的鉴定与处置，应按照国家建立部1989年公布的和JGJ125-99执行。 3房屋完损等级评定的根本方法 第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和普通损坏房等进展检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修开工验收以后，重新评定完损等级； 第三，接纳新建房屋后，要进展完损等级评定。4房屋完损等级评定的要求 1在评定出构造、装修、设备等组成部分的各项完损程度的根底上，要对整栋房屋的完损情况进展综合评定。 2要以实践完损程度为根据评定，不

4、能以年代来替代规范，也不能以原设计规范替代完损等级。 3要掌握好评定等级的决议要素和规范，即要仔细对待构造部分的完损程度的评定，这是决议房屋完损等级的主要条件。 4评定房屋完损等级时，假设超越规定允许的下降分项的范围时，那么整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5评定严重损坏房屋时，构造、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的规范。6在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显缺乏的构件，必要时要经过复核或测试才干确定完损程度。2房屋维修方案管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实践情况拟 订维修方案； 有方案地组织房屋按年轮修； 分配年度维修资金、审核维

5、修方案和工程预决算。3房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量规范和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项任务进展有效的、科学的管理。 物业管理企业应根据、及等，强化维修工程的质量监视、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。 4房屋维修质量管理 5房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修方案，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可短少的重要根据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修义务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好搜集、管理任务。312 房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修

6、工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 1小修工程小修工程范围主要包括：1屋面筑漏补漏、修补屋面、屋脊等。2钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 3修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 小修工程是指为确保房屋正常运用，对房屋运用中的正常的小损小坏进展及时修复，以坚持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。 4修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 5拆砌挖补部分墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 6抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 7水卫电、暖气等设备的缺点排除及零部件的修换等。8下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 9房屋检查发现的危险构

7、件的暂时加固、维修等。2中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑构造的要求，需求牵动或拆换进展部分维修以坚持房屋原来的规模和构造的工程。 中修工程范围主要包括：1少量构造构件构成危险点的房屋维修。2普通损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的改换等。 3整幢房屋的公用生活设备的部分改换、改善或改装、新装工程以及单工程的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。3大修工程 大修工程是指无倒塌或只需部分倒塌危险的房屋，其主体构造和公用生活设备包括上、下水通风取暖等的大部分已严重损坏，虽不需全面撤除但必

8、需对它们进展牵动、拆换、改装、新装，以保证某根本完好或完好的工程。 大修工程范围普通包括： 1修复严重损坏的房屋主体构造的维修工程。2对整幢房屋的公用生活设备进展管线改换、改善或新装的工程。 3对房屋进展部分改建的工程。 4对房屋主体构造进展专项抗震加固的工程。4翻修工程 翻修工程是指原来的房屋需求全部撤除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或挪动后进展更新改造的工程。 翻修工程适用范围主要包括： 1房屋主体构造全部或大部分损坏，有倒塌危险。 2因自然灾祸破坏不能再运用的房屋。 3地处峻峭易滑坡地域的房屋或低势低洼长期积水无法排出地域的房屋。 4主体构造、围护构造简陋无修缮价值的房屋。

9、 5国家根本建立规划范围内需求拆迁恢复的房屋。 5综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进展有方案的成片维修和为改动成片幢房屋容颜而进展的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽全工程修缮的工程。 分析：对设备老化的物业进展大修，本是件利于业主的好事，但因思索不周导致任务不到位，就会收到适得其反的效果。在进展详细的维修工程前，我们不仅要思索维修任务本身，还要从能否方便业主的生活、任务的角度多做思索。作到真正维护好业主的实践利益。假设这样，本案例所发生的事件应该是可以防止的。想一想：假设他是该物业公司的员工，碰到陈先生这样的住户他会怎样办？ 313 房屋

10、日常养护 房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的细微损坏景象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 1房屋维修日常养护的类型和内容 房屋维修日常养护可分为小涵养护、方案养护和季节性养护三种类型。1房屋小涵养护的内容 1木门窗维修及少量新作； 2给水管道的少量拆换； 3瓦屋面清扫补漏及部分换瓦； 4楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；5白铁、玻璃钢屋面的检修及部分拆换； 6电线、开关、灯头的修换； 2房屋方案养护的内容 房屋的构造、部件等均有一定的运用期限，超越这一期限，房屋的构造、部件就容易出现问题。因此，对房屋进展有方案的定期检修保养，以延伸

11、房屋的运用寿命，保证房屋的正常运用，就是房屋的方案养护。 普通楼宇设备的养护、翻新周期见表3-1。 3房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候缘由而对房屋进展的预防保养任务。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 2房屋维修日常养护的程序1工程搜集 日常养护的小修保养工程，主要经过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来搜集。 1组织咨询活动 般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住用户提出的意见并搜集报修内容。 2设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信

12、箱整理报修信息。 3设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，担任全天接待来访、记录和收受信函。接待员应填写报修单见表3-3或用户维修委托单见表3-4，协调住户与维修工程部门间的关系。物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： 2编制小修工程方案 3落实小修工程义务 4监视检查小涵养护工程案例3-2 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，坚持其良好的形状，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，呵斥暴雨时排水不畅，给原告家庭呵斥了损失，对此，物业管理公司该当承当赔偿责任。想

13、一想：他以为本案例给物业管理公司一些什么启迪？314 房屋维修规范及考核目的 1房屋维修规范 修缮规范按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进展确定。1主体工程维修规范 2木门窗及装修工程维修规范 3楼地面工程维修规范 4屋面工程维修规范 5抹灰工程维修规范 6油漆粉饰工程维修规范 7水、电、卫、暖等设备工程维修规范 8金属构件维修规范 应坚持结实、平安、不锈蚀 9其他工程维修规范 房屋修缮应留意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 2房屋维修管理的考核目的 房屋维修工程考核目的是考核房屋维修

14、工程量、工程质量及房屋维修管理效力质量的重要目的。3小修工程的考核目的 小修工程的考核目的主要有定额目的、效力目的、平安目的及经费目的。 1定额目的。它包括人工定额和资料定额。 人工定额是指每个小涵养护人员应完成的小涵养护工程量。 资料定额是指完成一定的合格小涵养护工程所需耗用的资料量，是考核小修工程资料本钱降低率的一个目的，也是考核小涵养护工程能否充分利用旧料的一个重要目的。 2效力目的。小修工程的效力目的包括走访查房率、小涵养护方案率和小涵养护及时率。走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住用户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 小涵养护方案完成率是指物业

15、管理企业当月完成的属小涵养护方案内工程的户次数和当月养护方案安排的户次数之比。 小涵养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 3平安目的和经费目的 平安目的是考核小涵养护工程能否确保住用和小修平安的目的，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。 321 物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。 32 物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员经过熟习和掌握设备设备的原理性能，对其进展保养维修，使之可以坚持最正确运转形状，最有效地发扬成效，从而为业主和客户提供一个更高效和更平安、温馨的环

16、境。 1供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成； 组成生活给水系统、消费给水系统、消防给水系统。 2排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 3热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调理器、减压阀等。4消防设备 指房屋设备中的消防安装部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等5卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。 6供暖、供冷、通风设备1室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风

17、机、水片、回龙泵等设备。2室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。3室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。 7燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 8电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括： 1供电及照明设备 这是指给房屋提供电源及照明的各种安装。 2弱电设备 这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与安装 3电梯设备 这是高层建筑中不可短少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 4防雷安装 包括接闪器、引下线和接地安装等。 322 物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的内容，主要包括以下

18、几个方面： 1设备运用管理 设备运用管理主要经过制定、实施一系列规章制度来实现。 2设备维修管理 设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维修质量规范、维修人员管理制度等。3设备平安管理 设备平安管理的内容包括国家对平安性能要求较高的设备实行合格证制度，维修人员参与学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯平安运用管理等. 4设备技术档案资料管理 设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、任务档案、维修档案等。323 物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必需对各种房屋设备进展保养与维修。 1设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业

19、主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进展的常规性检查、养护、维修等任务。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养) 1日常维护保养。是指设备操作人员所进展的经常性的保养任务。主要包括定期检查、清洁保养；发现小缺点及时排除，及时做好维护任务并进展必要记录等。 2一级保养。是由设备操作人员与维修人员按方案进展保养维修任务。主要包括对设备的某些部分进展解体清洗，按照设备磨损规律进展定期保养。3二级保养。是指设备维修人员对设备进展全面清洗、部分解体检查和部分修缮、改换或修复磨损零件，使设备到达完好形状。4设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的觉得器官，对某些关键部位进展的检查

20、。 2设备维修的分类 房屋设备的维修是经过修复或改换零件、排除缺点、恢复设备原有功能所进展的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为： 1零星维修工程。 2中修工程 3大修工程 4设备更新和技术改造 5缺点维修 案例3-3 A花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住6楼，一个住5楼。去年10月21日上午9时许，物业公司开场给这个单元加压供热。当时，陈某发现本人家的暖气栓系分户供暖未开，就找到物业人员将他家的供热栓翻开。下午陈某及妻子分开了家，15时许，住在楼下的刘某家人发现楼上往下淌水，就赶紧上楼找陈某，但发现其家无人，后找到物业公司将总阀门封锁。但这时，刘某新装修的房屋地板块、门

21、框、家具、屋顶及衣物等已遭到不同程度的损害。经查，是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠不清，刘某将物业公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中心及市物价局价钱认证中心对刘某的“损失鉴定结论为：被水浸物品折合人民币3576元。 物业公司应负全部赔偿责任，赔偿刘某财富损失3576元。由于物业公司对所管理的房屋供暖设备及设备负有管理、修缮的义务。本案中，物业公司在对住户加压供水前，未对陈某家室内暖气设备进展仔细检修，致使陈某家的暖气未能如期加压检验，属于漏检，呵斥陈某家的暖气设备在加压供暖时漏水，给刘某家的财富呵斥了损害。故判决物业公司。 他以为漏水这一事件能否防止？为什么？ 分析：想一

22、想：324 物业设备管理制度 1各类管理人员的岗位职责1工程部经理 是对机电设备进展管理、操作、保养、维修，保证设备正常进展的总担任人。2各专业技术担任人工程师或技术员 各专业技术担任人在部门经理指点下，担任所管辖的维修班组的技术、管理任务，并担任编制所分管的机电设备的保养、维修方案、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的任务。 3领班 担任本班所管辖设备的运作、维护养护任务，以身作那么，带着并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项义务。担任制定本班设备的检修方案和备件方案，报主管部门审核后组织实施。 4维修人员 仔细执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡检任务，正确、详细填写任务记录、维修记录，建立设备档案。 担任库房的保管任务，保证产品的平安和质量，担任统计库房资料的任务，按时报送财务部门。 5保管员 2管理制度 1接纳验收制度 设备接纳验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委