银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程

1、XX银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保 证授信业务操作规程.总则制定依据为规范我行与房屋按揭贷款房地产开发企业的合作，防范贷款风险，根据贷款通则、XX银行个人贷款管理办法有关 规定，制定本操作规程。业务概念个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务的概 念个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务（以下简称授信业务）是指我行在办理个人房屋按揭贷款前，先对房地产开发商及其所开发的项目进行认定，并根据楼盘的情况对其授予最高保证担保额度（以下简称授信额度），确定额度项下贷款的最高按揭成数、最长期限以及其他条件， 在借款人取得房地产权证 及办妥抵押登记手续之前，由开发商提供全程或阶段性连带责任 保证

2、。授信对象我行办理个人房屋按揭贷款的房地产项目开发商或项目公 司。授信条件开发商或项目公司基本条件(1)工商行政管理部门批准成立的企业法人；(2)取得建设行政主管部门颁发并经年检的房地产开发企业资质证书；(3)具备全程或阶段性担保能力；(4)在我行开立结算账户。楼盘项目基本条件(1)项目资本金符合国家及总行相关规定。(2)按揭楼盘地理位珞好，有较强的变现能力；(3)开发手续完备，具备“五证”(国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、 商品房预售或销售许可证)，商业用房需竣工验收；(4)已按时足额缴纳土地转让费、土地由让金和有关配套 费用，可办理产权抵押登记

3、，可领取房地产权证；当地尚未有统一房地产权证的，可领取房产证与土地证。(5)符合当地金融监管部门要求。我行禁止介入的楼盘：“五证”不全、自有资金、工程进度不符合当地监管部门要求的楼盘；(2)经重新包装炒作上市、历史债务纠纷无法调查的烂尾 楼盘(经法院拍卖重新确权的审慎介入)；2(3)异地楼盘(指不在经办行所在城市行政区域内的楼盘)(4)违反施工合同的规定，拖欠施工款的楼盘。1.3.4我行审慎介入的楼盘：(1)包租返利的产权式酒店、各类度假村、分时度假别墅等炒作性项目；(2)对于开发商管理费用、营销费用、财务费用、装修费用占比过高的，价格虚高或变现能力较差的项目，在严格控制成数和期限的前提下谨慎

4、介入；(3)对项目立项与项目实际用途存在一定差异的房地产项目，应在控制风险的前提下谨慎介入；(4)销售价格中，装修价格超过30%勺“精装修”楼盘。1.4授信担保方式和期限开发商对授信额度项下的个人房屋按揭贷款提供全程或阶 段性连带责任保证。额度授信期限不超过 1年，授信额度在授信期限内不得循环 使用；超过授信期限的，经营机构重新申报。.职责分工客户经理(1)受理授信额度的申请；(2)对房地产开发商或项目公司和房地产项目进行调查；(3)撰写调查报告，填写调查表格，申报授信额度；(4)对项目开展贷后检查和管理。审查审批人员(1)审查房地产开发商的准入条件和担保能力，审查材料 的完整性、合规性以及房

5、地产项目的合法性、合规性和风险性。(2)审查、审批授信额度；(3)审查、审批授信条件的调整；(4)核实授信额度余额，使用额度不得突破我行的授信额度。.授信工作程序授信工作程序包括授信额度受理、授信调查、额度测算、授信审查审批、授予额度、贷后管理、档案管理等环节。授信额度受理3.1.1开发商提交公司资料：(1)额度授信申请书；(2)企业法人营业执照、税务登记证 (验看原件，收妥复印 件)；(3)法人代码证书、法人代表证明及授权委托证明文件 (验 看原件，收妥复印件)；(4)房地产开发资质证书(验看原件，收妥复印件) ；(5)注册验资证明(验看原件，收妥复印件)；(6)公司章程与合同、法定代表人身

6、份证件(验看原件，收 妥复印件)；(7)凡设有董事会的企业还必须提供董事会成员名单及签字样本，董事会由具的关于申请项目授信额度及承担连带责任保 证的决议书、授权书等董事会批文 (收受原件)；(8)经会计师事务所审核的上年度财务报表和近期财务报 表；(9)贷款卡(验看原件、收妥复印件)，经办人要通过人民 银行企业信用信息基础数据库查询开发商的有关情况，并打印查询结果；(10)开发商或项目公司基本情况资料。3.1.2开发商提交项目资料：(1)项目“五证”(国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证、 商品房预售或销售 许可证)，项目为现房的，需提供房屋所有权证

7、等当地房地 产管理部门规定的准予销售的证明文件(验看原件、收妥复印件)；(2)项目为多方合作开发的，需提供合作开发合同及全体 合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书(验看原件，收妥原件)；(3)立项批文、项目的可行性研究报告 (验看原件，收妥复 印件);(4)投资预算与资金筹措计划 (验看原件，收妥复印件)；(5)标明房屋具体房号及座落、 销售价格的销控表(验看原 件，收妥复印件)o客户经理在验看原件、收妥复印件时，应在复印件上加盖“与 原件核对一致”印章并签章。3.2额度授信调查客户经理在收妥上述资料后， 对资料进行核查与分析， 撰写 按揭贷款项目调查报告(格式见附件)。调查内容包括但不限

8、 于以下内容：3.2.1开发商的调查：(1)调查开发商的基本情况， 股东背景，审查开发商房地产 开发经营的历史、工程技术力量和项目的开发管理能力；(2)调查开发商财务状况和现金流量变化状况，上年度及近期的财务报表，重点调查资产负债结构、 净资产与负债的比率、 流动比率、近年经营收入获利能力； 调查项目已有投资的资金来 源情况、现金流入与流生情况，有无拖欠施工单位的工程款和欠 缴土地款记录，调查银行借款的期限构成， 有无长期拖欠银行贷 款等情况；(3)考察分析开发商项目总投资的资金缺口，落实后续资金的解决办法及可行性， 审查投资进度是否与工程进度相当， 预 测开发商担保能力的变化趋势； 根据开发

9、商的财务状况， 综合评 估其项目开发能力和担保能力；(4)调查开发商提供的文件是否前后一致，如不一致的，必须分析其中的原因，在项目开发过程中，由于开发商合法变更， 由现“商品房销(预)售许可证”与“国有土地使用证”的持有人不同，应以“商品房销(预)售许可证”的合法持有人作为按 揭项目授信额度的申请人，申请授信业务；(5)为了便于准确掌握项目的资金情况，核实项目投资估 算的合理性，应要求开发商提供有关贷款项目的前期工程费用支 由凭证及工程预算， 以便了解项目总投资、 成本构成、已投入资 金情况、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，其中要注意审查开发商的土地由让金缴交凭证；(6)调查了解开发商

10、与我行的合作诚意，包括存款结算、 中间业务代理、贵宾客户的拓展等。3.2,2楼盘项目的调查：(1)详细了解项目基本情况，项目来源情况，核对项目是 否纳入国家或地方建设开发计划，其名称是否一致有效； 了解项目计划开工和竣工日期，审查项目报批手续是否完整、有效、合法；(2) “五证”是否齐全，各证件中的项目名称、开发商名称 是否一致，对未取得预售或销售许可证的，应要求开发商由具何时取得的书面承诺；(3)实地考察项目地理位珞、社区环境、交通条件、环保 条件、配套工程、市政设施、规划设计、建筑格局、物业管理及 设计公司、建筑公司、监理公司的资质等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇

11、结构与栋数、户数、户 型设计及工程进展情况；(4)调查项目工程投资估算是否合理，进行成本分析，了解项目投资构成与各项费用支由明细，重要成本科目应与市场水平进行比较，如土地价格是否符合当地土地的市场价格，建安成本是否符合同类型项目的建筑成本价格，各项规费和其他费用是否符合当地合理水平， 判断工程预算是否存在高估，分析在其售价中，最具核心价值的成本如土地、建安、基础设施、公共配套 等占比多少，并以此作为确定抵押率的依据；(5)建设资金来源与缺口分析。考察预算中建设资金来源如何，目前投入了多少，工程后续资金来源是否已经落实；如果后续资金主要是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应

12、变措施；(6)销售前景分析。分析该项目是否有明确的市场定位，涉及的商圈多大，面向的消费群体如何， 是否存在潜在的消费需 求，目前的竞争对手及实力如何等，可通过同等位珞同档次项目进行比较分析与市场预测， 判断项目的销售前景、 价格吸引力及 抗风险能力；(7)按揭项目合作开发的，还须对合作方的基本情况、经营情况、财务情况以及其他情况进行调查， 对合作各方在开发合 作协议中的筹资方案、 利润分配方案进行调查， 明确各方筹资比 例和执行情况及利润分配的时间，保证项目后续资金落实到位。对无法获取相关资料或筹资方案、利润分配方案不明确的， 应禁止介入。对楼盘项目销售价格的合理性进行评估：(1)房地产项目额

13、度授信上报前，必须对项目价格进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托我行认可的 评估机构进行评估；(2)对于精装修楼盘以及售价明显高由周边地区售价的楼盘的评估要重点关注，限制受理装修价格超过 30%勺精装修楼盘;(3)项目市场销售价格评估意见作为审批该项目授信额度，并确定授信额度下贷款成数、期限、利率等要素的重要依据。授信额度的测算客户经理完成调查后，应根据调查结果对合作企业的授信额 度进行测算，并报客户经理主管审核。测算公式如下：房地产贷款项目最高授信额度=项目未来1年的销售面积x销售均价x申报成数x 70%且不超过该项目总房价的50%辖区行重新申报和申请增加授信额度时，房屋按揭

14、贷款项目申请楼号不在原审批的范围内的，还应报送项目的“五证”及评 估咨询意见。授信额度的审查审批按照个人贷款业务的申报审批流程，辖区行将授信业务报送地区信用风险管理部审批。地区信用风险管理部根据房地产开发 商的综合实力、经营管理水平、当地房地产行业景气度、市场竞争形势、项目销售情况及价格等，通盘考虑，综合评判，最终确定贷款项目的最高授信额度。授予额度授信业务获批后，经办机构与合作企业双方签订房屋 按揭贷款项目合作协议，合作协议中应明确开发商的以下责任：(1)在我行开立按揭专户，并将有关售房款转入此账户， 售房款必须首先用于该楼盘项目的建造，保证工程按质按期完 成；当地具备对房地产项目建设资金监

15、管条件的，按照当地有关要求办理；(2)开发商向我行由具不可撤销担保书或签定担保合同， 承担购房人按揭贷款的连带责任保证，明确担保责任的履行时 限；(3)对需开发商办理产权证的，由开发商办理并直接向我 行移交借款人所购房屋的产权证；(4)合作企业在我行开立结算账户；(5)明确保证金比例；(6)其他需要约定的责任内容。合作企业按照协议约定开立结算账户，存入一定比例 的保证金。地区信用风险管理部及时登记授信额度台帐，整理相 关资料并存档。开发商在我行对其的授信额度范围内分批向我行介绍符合我行按揭贷款条件的购房人,由我行按规定程序办理对开10发商需变更授信额度或其他授信条件的，按原审批流程重新办 理。

16、其他注意事项：（1）在项目开发过程中，由于开发商合法变更，由现“商 品房销（预）售许可证”与“国有土地使用证”的持有人不同， 在签订合作协议时，要重点落实“国有土地使用证” 的持有人是 否承诺（需由具承诺函）在项目验收合格后，协助“商品房销（预） 售许可证”的持有人办理商品房房产证和土地证。（2）对多方合作开发项目的，如果合作双方已经成立项目公司，并且项目公司具有独立法人资格的，可由项目公司与我行签订按揭合作协议。如果合作双方没有成立项目公司，或成立的项目公司不具备独立法人资格， 则应由项目的主要投资商与我行 签订按揭合作协议，同时由建设证件的持有人承诺 （需由具承诺 函）在项目验收合格后，协

17、助主要投资商办理商品房房产证和土 地证。（3）已将项目作为抵押物的楼盘，原则上应在撤销抵押登 记手续后，再办理项目下具体的房屋按揭贷款业务，对因特殊原因需在他行撤押前发放贷款的，在有效控制风险的前提下， 可在落实开发商阶段性担保手续后放款，经营单位要加强对按揭贷款 资金流向的监控，督促合作开发商及时办理他行撤押手续，确保我行能在短期内办理对应房屋的（预）抵押登记手续，在过渡期间不得发生违约违规风险。ii(4)授信额度使用过程中需要增加额度或变更授信内容的， 应按原审批流程重新报批。授信档案的管理放款审核员将授信资料交给辖区行档案管理人员，按照档案归档的相关流程和规定办理和管理。贷后检查客户经理

18、应定期考察开发商的基本情况、经营情况、财务情况、对外融资、担保情况、履行合作协议的情况及其它重大情况， 评估开发商的阶段性担保实力，定期检查楼盘项目的工程进度和销售情况，定期提交贷后检查报告。贷后检查内容包括但不限于：(1)考察项目建设资金到位、按揭贷款使用情况；(2)定期考察按揭项目的工程进度；(3)定期考察按揭项目的销售情况，并与同类项目相比较，判断是否存在虚假按揭的行为；(4)保证金比率是否符合要求；(5)定期考察客户还款情况。对于正在办理房屋按揭贷款的楼盘项目，应至少每月做一次楼盘项目的检查；已办理贷款手续，尚未入住且未办理正式抵押 登记手续的楼盘项目， 至少每季度做一次楼盘项目的检查

19、，并将检查情况入档保存；对已经入住、尚未办理产权证书和正式抵押 登记手续的楼盘项目，客户经理应及时督促借款人办妥产权证和 正式抵押登记手续。12保证金的管理。地区信用风险管理部根据开发商、项目风险状况、同业竞争情况酌情确定是否收取保证金及保证金比例。保证金由地区信用风险管理部监控，每月随担保的贷款余额调整一次。开发商提供担保的按揭贷款由现逾期后，辖区行应按照双方签订的按揭合作协议书的约定，要求开发商履行担保责任并及时扣收保证金。4.附则本操作规程由总行制定、修改，总行个人业务部解释。本操作规程自XX年 9月5日起实施。原XX银行个 人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程（X X办发，

20、XX? 939号）同日废止。附件：按揭贷款项目调查报告格式13附件按揭贷款项目调查报告格式授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。客户经理1签名：客户经理2签名：时间： 年 月 日1.实地调查及面谈报告序号时间地点调查内容接触人物备忘水勺1232.新闻媒体、销售宣传资料序号媒体名称刊号、页号、网址题目附件号123143.其他方式序号内容附件号123、开发商基本情况（一）开发商的法律地位与组织体系.开发商成立的时间、工商审批单位、客户法人种类、注 册资本、注册地址、法人代表、开发资质等级等。.

21、开发商的股东构成情况、主要股东名称、股份绝对额及 占比。推荐使用表格如下：客户主要股本结构和主要股东情况单位：万元、%股东名称由资额度股权比例由资形式总资产如控股股东对该开发商的人员、资金、物资有重要影响的， 须对主要股东的资金实力、开发能力、生产经营、财务状况、同 业地位等基本情况作必要说明。15.开发商员工情况：主要介绍开发商的员工组成、职业素养等情况，对开发商关键部门包括工程、财务、营销部门的负责人进行评价分析。.法定代表人基本情况说明，重点是职业履历、业绩和诚 信评价。.调查人员认为其他需要说明的情况。（二）开发商开发能力与经营业绩（如仅为项目公司的，以主要股东或投资方为主）.主要阐述

22、开发商的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、项目运作等方面的情况。.叙述开发商近几年的主要经营指标，包括资产、负债、收入、盈利情况等，分析其资产负债结构和盈利能力。推荐使用如下表格：主要经营指标统计分析表单位：万元、%指标年度年度年度调查期资产负债所有者权益资产负债率流动比率销售收入主营业务利润净利润销售利润率16.简述开发商近三年主要房地产项目开发的情况：已开发 楼盘的名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售、 存货情况。对已开发完工的房地产项目的有无欠付土地款、工程款、规费等情况，有无遗留问题要重点调查与阐述。推荐使用如下表格：近三年开发完工房地产项目情况项目123开发楼盘名称

23、建筑面积投资额项目工期起止时间已销售比例销售均价项目开盘销售时间已开盘销售月数销售收入欠付土地款、工程 款、规费等情况有无其他遗留问题.开发商目前在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情 况，包括土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资17及筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况。推荐使用如下表格：在建和拟建房地产项目的简要情况123房地产项目名称市场定位与设计土地面积建筑面积预算投资项目计划工期起止 时间计划开盘销售时间形象进度简要描述（三）开发商财务分析主要以开发商上年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表）为基础，对开发商的财务状况进行评价。.财务报表的说明主要叙述

24、开发商财务报表中主要科目余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分帐务的基础 上，对存货、预付账款、借款、预收款、应收账款、销售收入、 利润总额等重要科目进行重点阐述。18.开发商与银行往来情况主要介绍开发商开发贷款的贷款行、贷款金额、贷款担保方式、按揭合作等情况，评价开发商融资环境与诚信状况。二、房地产项目情况（一）项目概述.项目来源背景情况主要叙述该项目的取得方式： 联建、独立开发、组建项目公 司合作开发、通过兼并或控股其他开发商获得项目开发权。 属于 联建或合作开发的应介绍各投资方的投资金额和分配方式。.项目合规性调查是否取得项目开发和销售的必备批准文件， 审查开发

25、商名称 是否一致，用地和施工面积是否超标， 我行按揭项目是否在允许 预售的范围之内，对缺少的文件作曲解释说明。.项目主要经济参数概要叙述房地产项目的地点、用地面积、建筑面积、物业类 型、建设栋数、套数、户均面积、市场定位与设计、投资预算、 自有资金额度及比例、平均成本与销售均价、销售收入与利润。推荐使用下表：19项目楼盘情况简要描述项目用 地及规 划情况楼盘类型面积（或 代表类型面积）户数平均 成本销售 均价合计土地面积建筑面积项目楼 盘情况 及简要 描述土地等级土地规划 用途总投资总销售 收入容积率绿化率（注：类型按住宅、商铺、别墅、写字楼等进行分类）（二）项目地段区域与配套情况该部分主要叙

26、述项目所在地的规划、土地使用权属、土 地等级、用途和使用年限、项目用地面积与形状、项目所在 地的交通、通讯、水电气供给、医疗设施、教育文化、购物 娱乐、环境卫生、采光通风等情况。（三）工期安排及工程形象进度.叙述项目的工期安排、目前已进行到的工程进度。.分析在项目施工期间，由于天气、交通、环境管制、 原材料供应等因素对工期可能造成的影响。（四）项目投资与筹资.项目预算及成本分析叙述项目土地取得成本和项目投资的构成、土地单价和 项目平均成本、分析土地成本、建安成本、项目其他成本的20 构成，与项目所在地的其他项目开发对应成本相比，有无不 合理差异，如有，请分析原因。若成本中有关管理费用、财 务费用、营销费用、装修工程等占比过高的，应谨慎介入。.项目已投资部分叙述项目已投资额度和资金构成。.后期投资与筹资安排叙述项目后期投资额度及组成，