中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目抵债资产价值咨询案例

1、中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目抵债资产价值咨询案例（R5-创业大厦）抵债资产形成概况海口中海建设开发公司（以下简称“中海建设”）于1993年至1995年间向建设银行海南省分行营业部（以下简称“海南建行”）先后借款，本金总额为2694万，涉及借款协议共计5笔。经双方协议，中海建设以三亚创业大厦C座房产房屋置换原抵押物135万美元，重新设定抵押，贷款到期后虽经海南建行催收，但中海建设只归还了56万本金和部分利息。1997年海南建行起诉中海建设并胜诉，但在法院规定的期限内，中海建设仍未履行还款义务。1998年至1999年海南建行分别向法院申请执行，海南省高院于1998年12月

2、7日裁定双方债权债务及抵押关系合法有效，海南建行对抵押物有优先受偿权。1999年11月12日海南省高院以民事裁定书（1999）琼高法执字第182号裁定：将查封的中海建设位于三亚的创业大厦C座1031203,1021204共24套房产（抵押物）以评估价1836.73万元抵偿其所欠海南建行部分债务；同年11月22日，以上债权由海南建行转让给中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称“海南信达”）承继，抵债房产也于2000年8月24日移交给海南信达。经海南信达继续申请执行，2001年12月20日海南省高院又以民事裁定书（2000）琼高法执提字第5071号裁定：将查封并拍卖未果的创业大厦A座第三层，D座

3、第三层房产抵偿中海建设所欠海南信达的部分债务，抵债金额为评估价的80，即448.84万元。剩余债权裁定终结，10年内可重新申请执行。抵债资产目前状况根据海南信达有关人员的介绍，以及中华财务工作人员的现场调查，抵债资产目前的基本状况如下：创业大厦位于三亚市河西区新凤路，地处三亚市中心，交通条件较好。大厦于1995年竣工，公寓商住用途，小区、停车场及配套设施完备，物业管理先进，在建成当时为三亚最好的公寓住宅楼盘之一。目前大厦整体内外保养情况良好，大厦A栋住宅目前已大部分出售或出租。抵债部分的房产情况如下：1、创业大厦C栋第二单元的24套公寓（共12层，每层2套），户型为2房2厅（160m2、200

4、m2）、4房2厅（230m2）、5房2厅（250m2）,建筑面积共为4392.14平方米，1995年竣工。公寓内部简单装修，厨房和卫生间贴瓷砖，少数房间有轻微破损。目前，物业空置，并因已拖欠两年多的物业管理费，因此水电不通。D栋第三层及其与A栋连通部分（房地合一），建筑面积共计1860.86平方米。D栋第三层原来为歌舞厅，现空置，建筑面积为900多平方米，内部装修已基本损坏。与A栋连通部分为毛坯房。资产权利状况该抵债房产的房产所有权人为中海建设，目前信达尚未办理过户，房产的共有土地为国有出让地，土地证号为河西国用（1993）字第01193号。土地和房产都无欠费情况，产权情况清晰。资产测算方法和

5、过程测算方法：对该抵债资产的价值咨询采用市场比较法和租金还原法。测算过程：、由于抵债资产之一的24套公寓房属已经建成完工的现房，可即售即住，且保养情况良好，我们对该部分房产采取市场比较法。通过取得三亚市内，类似或同等条件的房产交易案例作为价值咨询的参照依据，同时根据综合因素的修正，获得该24套公寓房在市场上的可变现价值通过条件比准，我们对比较案例的采样结果如下：项目待估物业比较案例1比较案例2比较案例3物业名称创业大厦创业大厦金河公寓亚航大厦栋号或房号C座2单元共24套A栋10楼A座10楼10楼详细地址二业山新风路二业山新风路三亚市西河西路三亚市西河西路建筑面积183.01平方米200平方米1

6、74平方米197平方米结构形式框架框架框架框架层数（地上）12层25层12层12层交易价格180020002000交易时间（年月）2001年2002年2002年交易价格1800元/平米2000元/平米2000元/平米时间因素1.001.001.00交易条件1.001.001.00区域因素1.000.980.98个别因素0.990.940.95比准价格1824.00元/平米1773.40元/平米1841.11元/平米1858.56元/平米该24套公寓的平米单价测算结果为1824元，因此可变现的总价值为4392.14X1824=801.28万元。.对抵债房产之二的A、D栋第3层群楼，由于其用途设计

7、为商用，并且曾有商业营运的历史，因此我们采用租金还原法测算其价值。根据我们对三亚地区的商住楼租金价位的调查，租金价格确定为30元/平米/月。全年的租金收入为1860.86X30X12=66.99万；考虑到目前三亚商住楼的平均出租率，空置率我们保守取为50%;扣减的其他税费支出分别为：管理费3%,维护费3%,保险费1%,房产税12%,营业、城建税及教育费附加5.5%,其他费用1%。参考社会平均利润回报率水平，折现率取10%。测算结果为229.81万元。资产的测算结果通过以上对两项抵债房产的分别测算，该抵债资产总的价值咨询结果为:801.28万元+229.81万元=1031.09万元重大事项说明本

8、抵债资产有欠物业费问题，但若售出，可不予考虑。除此之外没有其他欠费问题。本报告之限定因素在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委托抵债资产的可变现价值产生影响的因素，但如下因素存在将可能会对委托抵债资产可变现价值产生影响：1、本报告所称之可变现价值指假设信达在基准日执行该等资产的变现程序，可获取之货币金额。我们未考虑在变现过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费（如需补交之征地补偿费、欠费等项目）。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于海南信达相关资料中的记载，海南信达及抵债资产现营运方有