物业管理-业主大会、居委会、物业公司201005

1、和谐社区发展中心8/21/20221定义业主大会居委会物业物业管理业主与居民8/21/20222业主大会物业管理的决策机构业主共同决定的重要形式常态：共同决定组成：全体业主自然组成成立：登记备案过程代表：业主委员会8/21/20223居委会自治组织：（自我管理、教育、 服务、监督）法律依据：组织法北京市实施组织法办法北京市居民委员会选举办法组织形式：选举产生的常设机构，对居民会议负责。任务：自我管理、自我教育、自我服务、自我监督一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动； 二、办理本居住地区居民的公

2、共事务的公益事业； 三、调解民间纠纷； 四、协助维护社会治安； 五、协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作； 六、向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。 第四条 居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。8/21/20224物业“物业” 由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。物业主要包括以下要素： 1.已建成并具有使用功能； 2.相

3、配套的设备和市政、公用设施； 3.建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业8/21/20225物业管理是指在物业的寿命周期内，为保障和发挥物业的价值而对物业实施的管理和维护活动业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分实施共同管理的行为主要包括： 1.设备设施运行管理 2.设备设施养护管理 3.设备设施维修服务 4.设备设施保全管理 5.设备设施使用秩序对象：物(共有部分)8/21/20226业主与居民业主：物业所有人（权属证书具名人）法定登记产生，

4、直接主张物业权利人类型：自然人、法人、社团、国家。居民：社区居住者居住状态决定，直接主张人身权利人类型：自然人8/21/20227居民权利人身权利不可代理、不可交易，不可剥夺，不可转移，人人平等主要内容：名誉、生存、政治、教育福利、安全、幸福、环境8/21/20228业主权利物业权利(财产权)可代理性、可交易性，可转移性，可灭失性，份额不等主要内容：所有权(用益物权、管理权)处分、支配、使用、收益8/21/20229业主物业区分所有专有部分（独占独享）共有部分（按份共有）按份（权利、义务）8/21/202210业主财产例：150平米，单价7000，总价：105万配套情况：四梯八户，12层。均套

5、：1000地价：1000元，余额：90万公摊：25%（包括楼（电）梯间，外墙等），余额67.5万电梯：120万X4/(8X12)=5万，余额：62.5万道路、停车设施、绿地、化粪池、垃圾站、物业管理用房、围墙、照明、门禁、消防系统、安防系统、未分摊共有建筑、地面车位、景观、给排水系统、水处理系统、配电系统、燃气系统、供热系统，公共照明系统、配套设施等。约2500万。余额：60万自有造价：112.5X2000=22.5万，余额：37.5万心理价值、税收、实物地租、开发商利润8/21/202211财产价值份额8/21/202212全物业加权价值8/21/202213物业管理价值组成8/21/202

6、2148/21/202215不同年限下的业主负担8/21/202216居民的权利安全便利教育养老公民权等等8/21/202217物业管理的构成物业管理（物业保全）市场行为公共产品（治安、行政等）非排他非竞争8/21/202218物业管理的相对人8/21/202219物业管理的特性群体利益和整体利益的区别群体利益：可分割、每个人都可以主张和放弃面积缩水等整体利益：不可分割，必须由机构主张和放弃物业管理8/21/202220业主大会和业委会的意义物业管理中整体利益唯一的适格主体主张人和执行人目前没有独立法律地位，不能接受委托主张群体利益业委会是业主大会的存在标志按资产分额承担有限责任8/21/20

7、2221物业管理公司的性质以牟利为目标的商业机构受托人，受合同法约束主业：专业物业管理，权力来源：业主大会授权副业：兼管社区服务，权力来源：业主大会授权8/21/202222业委会的职责监督物业管理监督履行公约召集业主表决监管社区资料建立沟通渠道业主其它授权召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。8/21/202223业委会如何监督程序性监督事务性监督验证性监督审查性监督反馈性监督8/21/202224程序性监督程序文件的监督

8、规章制度的监督往来函件的监督第三方合同的监督8/21/202225事务性监督项目开展情况监督转委托事务监督市场考证考察参与第三方招标（选聘）过程8/21/202226验证性监督结果验证：保洁、保安、垃圾清运、化粪池等效果验证：绿化、环境、装修管理、公共物业秩序状态验证：设备设施运行状态财务审计：需要专业审计机构整体评估：需要专业评估机构8/21/202227审查性监督各种法律法规比对性审查各种物业管理制度审查各种权证制作审查各种后续资质证书审查各种档案资料审查各种任职资格审查8/21/202228反馈性监督建立反馈制度建立信息搜集渠道依靠社区各类组织建立信息交流渠道8/21/202229物业费

9、的构成保安约占物业费的30%左右保洁约占物业费的10%左右绿化约占物业费的5%左右维保约占物业费的5%左右电梯约占物业费的20%左右其他约占物业费的5%左右管理约占物业费的20%左右利润约占物业费的5%左右业主交费约占物业费的65%左右收益约占物业费的5%左右停车约占物业费的30%左右55%保安约占物业费的30%左右保洁约占物业费的10%左右绿化约占物业费的5%左右维保约占物业费的5%左右电梯约占物业费的20%左右其他约占物业费的5%左右管理约占物业费的20%左右利润约占物业费的5%左右15%5%1%4%2%3%8/21/202230物业管理中的债权关系8/21/202231债权债务关系物业公

10、司：债权存在，义务就存在。不能以欠费为借口单方面降低合同标的。双方商定的调整不免除个体债权。单个业主：权利存在，债务就存在。不因欠费而丧失权利。单个业主导致的标的调整由全体业主分担。8/21/202232居委会与业主大会二者的区别（性质、职能、人员组成、权利基础、议事规则、管理边界）将业主大会作为居委会的下设机构，将会带来的问题和矛盾从国外立法和我国实践看，不宜将业主大会纳入居委会管辖8/21/202233业主自治与居民自治的有效衔接物业管理区域与社区区域交叉的问题的解决 业主大会与居委会工作的联系和交叉 建立和完善居委会与业委会工作的互通机制。 8/21/202234业主自治与居民自治业主“

11、自治”（management）财产管理，管理是主要内容，排它性自给型特征：排它性内部治理居民自治（govern）公共治理，治理是主要内容，非排它性供给型特征：非排他性区域治理8/21/202235物业管理中的居委会居委会-社区自治组织物业管理包含有大量的公共服务内容业主处分和侵害居民权利停车管理、保安居民干预物权处分过程居民组成的代表大会8/21/202236居委会的作用“法”定职责：指导、监督维护切身利益：参与、建议沟通协调共建：帮助、沟通非责任作为群众工作8/21/202237指导监督行政协调法律准备政策协调程序见证参与应急预案的制定和实施无责作为，承上启下8/21/202238参与建议作

12、为自治组织参与业主活动作为政策衔接机构提出政策性建议作为优先组织共享自治资源收集反馈意见，提出合理建议注意责权均等，非权力参与，不承担后果8/21/202239帮助沟通沟通行政部门，共享行政资源沟通社区各种机构，协调观点利用人民调解，缓和乃至解决物业冲突利用组织资源，帮助召集业主大会依托社区党委（支部），贯彻党的领导建立并组织协调机制，增强互信互谅协助业委会对物业管理实施监督8/21/202240程序见证协助身份认定见证组织程序比对规则实施情况协调有关部门，参与社区执法8/21/202241居委会与业委会优势互补（群众基础与知识层面）互相提携，体谅（妥协、互助、原则）互相尊重资源共享（物质资源和智