重庆上江城可行性研究分析报告

1、重庆上江城可行性研究报告第一章 项目开发背景与概况一、 项目名称及开发商背景1、 项目名称:“上江城”（天宝小区）、开发商简介。重庆晋愉地产集团股份有限公司,属二级房地产开发企业，前身为成立于196年4月的重庆晋愉物业进展有限公司,为适应市场经济的进展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为1.26亿元。晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业治理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务,现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。晋愉地产集团以“推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国,引领民族新兴产业快步进展，创民族品牌，铸西部旗帜。在成立至今短短的五年中，在集团公司

2、的正确领导和社会各界的大力支持下,经公司全体职员的困难努力，公司不断进展壮大，现已形成年开发2万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8，公司成功开发了“杨家坪团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区(杨馨花园)”，“晋愉都市彩园”,总计完成房屋开发面积超过30万M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积存了丰富的地产开发经验。000年,公司被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为“AA”级信誉企业;中国质量万里行委员会授予“质量定点示范单位”称号;中国房地产协会评选为“重庆市典型住宅价格指数”典型项目;201年,被重庆市政府评为“重庆市房地产开发企

3、业五十强企业”;在2001年的重庆市房地产交易会上，被重庆市建委评为“最佳参展单位”。公司坚持人才战略与名企魅力同在,以“无德无才不用，有德无才不用,有才无德不用,有德有才可用”的用人原则,诚邀贤能,共谋进展;以“盖有特不之功,必待特不之人”的用人标准,不拘一格，唯才是举。集团公司现有职员3人,其中本科以上学历7人，大专学历6人，高中级职称6人，平均年龄1岁。公司职员知识含量较高,年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略进展奠定了良好的基础。中国西部大开发政策及新近加入的WTO，将给我司制造更加良好的投资环境,本着进展中国最高水平地产而促进中国民族地产的进展目的

4、，引进和消化世界最先进的治理理念和治理方法，公司切入市场变化之需求，强力推进国产化进程,坚决不移地走质量品牌进展道路,强调与国际水平看齐,与国际经济接轨,力争在35时刻内把企业建成适应并满足国际竞争需要的智力密集型地产治理集团。“道可道，特不之道”这便是晋愉的致胜之道、进展之路。晋愉地产在新的一年里将迎来新的挑战和机遇。“晋愉天宝新城”、“晋愉九龙彩园”、“晋愉世纪彩园”等三个项目,拟定开发当量将达到70万平方米,可能四年内完成。这对晋愉地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。“服务社会，诚信各界,以人为本,追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念,“团结奋进，高效求实

5、”是晋愉人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！二、项目差不多情况1、地理位置与交通情况“上江城”项目（又名“天宝小区”)位于九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位、地理位置优越,是九龙坡区以后黄金进展区域，距主城区仅公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将专门快趋于完善。地块所处位置交通便捷,滨江大道及小区公路形成交通主动脉,小区南北大道,鹅公岩大桥,高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。2、周边环境与人口状况小区东临长江、滨江路及成渝铁路,南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站,旁边还有江畔花园、滨江大道（宽0米

6、），风景优美,四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域-九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是重庆市工业大区、经济强区、幅员437平方公里,人口0万左右，其中城镇居民60万，是重庆市主城区人口最多的一个大区。该小区规划总户数82户，居住人口约4137人，是个大型的、综合的居住社区。3、拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量12000，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。三、项目开发的必要性重庆既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽都市,依托西部丰富的资源和宽敞的市场，西部大开发给重庆市的经济进展带来了前所未有的进展机遇。重庆是个农业大市，人口众多,都市化率

7、远低于京、津、沪,甚至赶不上全国的平均水平。都市化水平偏低,必须加快进展。据重庆经济进展规划,我市都市化率210年将达到45,这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。加快城镇化进程是推进重庆市建设进展的重要任务。市委、市政府专门对建设部门发文，要求到200年，我市的城镇化水平由200年末的33%提高到届时的全国平均水平5。2001年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了4.%，比上年增长了1.5个百分点。可能02年,城镇化水平能够再提高1.5个百分点。由此衍生的房地产需求量，将是支撑重庆以后近十年的房地产开发的巨大潜在市场。同时都市化进程的加快必定带来流淌人口的增加,流淌人口的扩张对住宅的需求具

8、有不可低估的作用。再者,市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，差不多由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已加入O,汽车的价格大幅度下降,因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增加。随着重庆的税收优惠政策的出台，重庆的经济将突飞猛进,今年经济增长不但高于全国的平均水平,而且呈“高开高走”的态势。今后重庆的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。另据重庆市1999200年统计年鉴,杨家坪所在的九龙坡区,多项经济指数都位居主城区前列。其中，年末总人口87万,居主城区第一位，具有明显的人口优势;人均GD达1189元，居全市第三位；人均社会零售商品额5183元,居全市第三位。都市居民年末存款

9、余额全市排名第二,人均社会零售总额全市排名第三。这一系列的都市经济指标讲明，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力，将聚拢更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。但综观杨家坪地区住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数,除了珠江花园和广厦经典以外,其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的楼盘品质较低，配套不完善。因此杨家坪地区的房地产多年来给人的感受是“无规模、无档次、无名盘”。为此区委、区政府依照重庆市都市规划总体布局，决定把直港大道一带进展成为以后成片住宅小区,完全改变往常九龙坡区房地产进展的落后状况。而杨家坪是九龙坡区的行政、经济、商贸和文化中心,也是重庆主城区十二个组团和四个都市副中心

10、之一,她以杨家坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体,地势相对平坦，“天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人,规划面积约1.5平方公里,通过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套差不多形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。因此,“上江城”高尚住宅项目的开发不管从市场的角度、政府规划的角度，依旧差不多上以后进展的角度差不多上完全必要的。项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。依照有关专家的测算，每增加房地产投资万元,带动相关产业国内生产总值增加近2万元，该项目的总投资约246亿元,因此带动相关产业GDP增加约4.9亿元。项目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑、建材、装饰、机械、冶

11、金、商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏,景观因势就形、显山露水、纵横交融,立体落差分布。小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱,使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区新颖独特,丰富了天宝新城的都市建筑。在尽量减少土石方量的情况下,爱护了原始山地地貌,地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一体。四、项目要紧财务测算指标1、总投资：219万,其中成本21494.3万;费用2024.7万2、 销售总收入:3392万3、 所得

12、税前利润:892.万4、 税后净利润：5689.万5、 开发周期:5年(2001年005年）6、 税前投资回报率：9.5%7、 税后投资回报率:26.4%8、财务净现值NV（i0=12%): 45万、 财务内部收益率RR37%0 投资回收期:2.7年第二章 项目建设条件一、场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约20,东西长约320m。地块北侧有都市干道天中路延长断穿过,此路为双向6m宽车道,5m人行道，通往滩子口。地块东侧有都市干道滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道,通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的都市爱护绿地计入拆迁征地范围,此绿地不能进行房屋建设,且绿地面积不计入天宝小区绿

13、化率计算中。天宝小区总计拆迁征地面积为600m，其中爱护绿地面积为601m,红线内的都市道路面积为12368，剩余规划可用地面积为49。由于地块内二条都市干道的阻碍,将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地”,北侧飞地面积为33m，东侧飞地面积为866m，核心区要紧规划用地面积为317m。核心区要紧规划用地位于山坡地上,高差较大，最大高差约为39m,北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断,最大有10m高差,为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡,有土外运。小区因地理位置专门,内有多条已形成的或规划建设的都市管网。其中有二条电力线路贯穿南北方向,分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用

14、,10V,线路总长约0m，且有高压铁塔3座。在地块北部有已形成的都市防洪沟渠一条,贯穿东西方向,截面为.2.平方米,条石砌筑，埋深较深,要紧引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划的二条管沟,其中一条为都市排污主管，规划截面2M2M，沿天中路延长段内侧排列，接都市污水干管。另外一道为新建都市防洪沟渠,以满足三峡大坎形成,长江水位提高后的都市行供要求，规划截面5M3M，对出口高程有小于192米的限制。小区内新建的房屋,应对以上三条管沟采取规避方式。二、 拆迁房屋情况小区内的待拆迁房屋均特不破旧,残值率极低,最高层5层,其余差不多上破烂矮房屋,质量极差。第三章 市场分析及需求预测一

15、、宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓的情况下,中国经济仍能维持较高的增长速度。统计资料显示，全年国内生产总值为953亿元,按可比价格计算,比上年增长3%，其中第三产业增加值324亿元,增长7.4%。001年我国经济进展平稳,物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨07%。其中住房价格上涨1.2%。工业品出厂价格下降1.%；原材料、燃料、动力购进价格下降0.%；固定资产投资价格上涨0.4%。就业规模接着扩大。年末全国就业人员7.3亿,比上年末增加940万人。其中城镇就业人员23940万人，增加89万人。年末国有企业下岗职工为51万人,比上年末减少142万人。全年通过多种途径使22万

16、人实现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产进展的最大支撑力。7月北京申奥成功，1月中国正式成为TO成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言,在刺激内需、货币分房等2001年以来市场持续进展,形势喜人。-1月房地产投资额同比增长2972%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长,111月全国商品房销售面积达到117万,同比增长2；商品房价格也从2000年年底的0元/上升219元,整个市场进入新一轮景气上升周期。重庆市在刚刚过去的一年里，全市GD实现1750亿元，比200年增长161亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年,也是直辖以来宏观形势最好的一年。00年完成地点预算财政收

17、入126.4亿元，比上年增长1。经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年.5，进而上升到201年的9%，呈稳步增长态势。00年，第三产业实现增加值70亿元，在总量上差不多超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长的同时还呈现以下变化：1、存贷款利率第八次下调,房地产消费能力提高人民银行自 196年以来连续八次降低存贷款利率,个人住房贷款最高年利率调整为.58%,其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有的；同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收.45%,使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。2002年2月金融机构各存款年利率平均下调0

18、.25。此次降息,金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调025个百分点,其中活期存款利率由0.99 下调为07,下调0.27个百分点;一年期定期存款利率由2.%下调为18%,下调027个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调05个百分点，其中六个月期贷款利率由5.5%下调为5.04,下调0.5 个百分点;一年期贷款利率由5.85下调为5.1%,下调0.5个百分点。从金融系统提供的居民储蓄情况分析，重庆999年城镇居民储蓄差不多超过亿元，人均储蓄存款余额 2元。考虑到重庆是一个农村人口众多的直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以25计，则城镇居民人均储蓄存款额约为187元。除去计算

19、中的人为虚拟和累计储蓄等因素，一般城镇居民人均存款应在3-万元之间。降息是扩大有效需求的最直接手段。降息将直接带动住房、汽车等消费信贷成本的降低。这种扩大拉动内需的宏观政策,将促进经济保持平稳的增长势头，同时对房地产,特不是住宅的消费将起到极大的促进作用。2、居民人均收入水平和住房支出稳步上升依照调查资料表明，2000001年重庆市居民人均可支配收入为2元,由于国家实行货币化分房政策,住房开支大幅度上升,200年全市人均购房开支达600元以上,比上年增长有较大幅度的增长。、按揭条件加强,预售门槛提高2001年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行，即新商品房预售合同、商品房销售治理方法、央行关

20、于规范住宅贷款的决定,以及重庆市地房局关于提高预售条件的决定,将极大的提高房地产资金门槛,加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化,在年惨烈的市场竞争中迅速完成市场重新洗牌、重组。、房地产开发税费下降为促进重庆住宅市场的繁荣，重庆市政府大幅度降低了房地产交易税费:一般商品房综合税费减至 2%，契税1.5%，进一步减轻了购房者的负担。还有重庆市及各区定期进行的房交会对交易税的集中减免活动,也给购房消费带来极大的促进。其他的各种规税和规费也减少取缔了几十项，在完善的市场经济条件下将逐渐趋于合理，这种趋势必定使得房地产开发税费占总成本的比例逐渐减少。二、重庆市房地产投资环境分析由于受到国家宏观经

21、济调控、重庆市直辖、西部大开发政策、WTO等经济利好因素的阻碍,近年来重庆房地产投资环境有了专门大的改善，但竞争也日益加剧。1、国民经济持续稳定进展，为重庆房地产的进展奠定了良好的基础。 197年3月1日，重庆成为中国的第四个直辖市。通过四年的探究，一种独特的直辖模式逐渐建立起来。直辖和西部大开发为重庆提供了宽敞的进展空间,强化了重庆中心都市的功能定位，给重庆经济进展带来了巨大的动力。最近重庆被中国经济学专家的学术研究报告评为西部最具竞争力的都市。九五期间,经济取得较快进展,总量不断提高,质量和效益不断改善。三类产业结构中,第一产业逐渐下降,第二产业保持稳定,第三产业比重上升。所有制结构明显调

22、整，城乡结构进一步改善,城镇化水平由1995年的18.6提高到2000年的33%，仍低于全国的平均水平,重庆要在21年实现4的都市化率的目标,重庆近十年的房地产开发总量将是特不可观的。2、00年重庆实现国内生产总值增长8.%,高于全国平均水平。2000年经济增长速度明显加快,许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入6200元,比上年增长5，全年社会商品零售总额816亿，比上年同期增长7.9%,这极大地增强了居民预期收入看涨的信心。3、都市化迅速增长，形成了巨大的住房和投资需求。经济的持续进展带来的是都市化进程的加快。近10年来,尤其是直辖以来,重庆人口都市化率大幅度提高，据第五次人口普查公布,

23、截止到200年1月1日，全市总人口9万人，其中城镇居民102万，城镇化率3%,依照预测,以后10年,按.6%的人口平均增长率和1.5%的城镇化增长率可能，到201年末,全市人口将达到328万人,其中城镇人口1509万,都市化率达6。都市化高速增长给我市房地产业进展带来巨大的商机,使住房建设与住房消费具有宽敞的进展空间。按建设部提出的20年人均居住面积达到1的住房进展目标估算,重庆市现有人口3万城镇人口因其96的现状人均居住标准较低而在以后0年内将新增451万的住房需求。因此，在以后10年内,重庆因都市化增长所形成的新增住宅需求总量都在1113万以上,按主城区城镇人口占全市城镇人口的比重可能,主

24、城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米。能够认为，重庆住宅建设还将快速进展几十年。4、政府的行政治理水平提高,房地产投资环境得到改善。重庆市政府大力整治投资环境,不断提高行政治理水平,强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行一站式办公，精简行政机构，规范行政机构,规范办事程序,强化服务意识。相继出台了关于进一步规范政务治理改善投资环境的决定的有关配套文件,在一定程度上解决了政务治理中的程序多、手续繁、效率低、办事难等问题。启动了整治进展环境的十个一批工程,即废止一批地点性政策和规定，停止一批许可、审批项目,取消一批行政事业性收费、破除一批政府

25、主管部门所办的中介机构，规范一批报刊的征订、整治一批重点窗口行业、评价一批政府职能部门、出台一批对外开放的优惠政策,表彰一批促进经济建设进展环境的人和事。十个一批工程的实施,有效地提高了政府的办事效率,制止了许多乱收费的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。5、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化为加强政府对房地产业的宏观治理,现行相关法律及政策愈来愈全面,对房地产经营的阻碍也越来越强烈。去年6月1日起实施的商品房销售治理方法，在商品房销售监管上更加严格,对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定,使开发商的售房行为

26、更加规范。重庆市商品房预售登记治理暂行规定的出台，进一步加强了商品房预售的治理，较大幅度地提高了预售门槛,明确了已交付全部土地出让金和10万以上的开发项目,应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上(地下层除外）；10万以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体应完成规划面积的三分之一以上的预售条件要求,严禁诸如内部认购、定购等变相预售行为。预售门槛的提高,使开发商的资金压力变大,对经济实力较差的开发商来讲,过去那种依靠预售楼款大批回笼资金的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，去年6月26日，中国人民银行公布了关于规范住房金融业务的通知,这一规定使开

27、发商不管是申请开发贷款,依旧办理按揭贷款，都存在更加严格的限制,对开发商的经济实力要求较高。目前非成套公有住房出售治理方法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施,使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度上调，这必将有效促进个人购房比例上升,促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。商品住宅性能认定方法开始实施，该方法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术应用等方面确认商品住宅的等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据，它的实行将促进商品住宅整体质量的提高。三、地块区域经济分析（一）九龙坡区域概况九龙坡区地处长江与嘉陵江交汇的腹心地

28、带，东连渝中区,北壤沙坪坝区,南接市经济技术开发区,西扼成渝高速公路大门，是重庆市工业大区、经济强区、房地产业后起之秀。幅员:437平方公里。交通:有长江上游最大的深水货运码头-九龙坡港，以及西南最大的两个铁路货运编组站-重庆南站和重庆西站;成渝高速公路和川黔铁路在该区呈二龙戏珠之势;李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场三足鼎立。随着市区内地铁、高架轻轨的修建,区位优势将更加突出。配套：该区拥有重庆动物园、杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场、花卉广场、梅堡公园等休闲场所；西郊医院、九龙坡区中医院、华西口腔医院等医疗机构；有重庆美院、重庆工学院、重庆钢专、育才中学、西郊小学等大中小学。规划：以都市

29、建设、房地产开发为带动经济进展。正加快旧城改造和安居工程建设；以天宝新城、九龙新城为主进行新城拓展;华岩工业区,石堰工业区及华岩土寺景区旅游资源开发差不多起步。(二)九龙坡区都市经济前景1、九龙坡区消费购买力巨大目前,九龙坡区现有人口87万人,是重庆市主城区人口最多的一个大区。人口资源丰富,是支撑九区商业经济的基础。九龙坡区GP连续几年排名全重庆市第二位，区域内私营经济特不发达，消费劲旺盛。渝中区、高新区、大渡口区都在其辐射范围之内，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力。2、轻轨的建成将为九龙坡区吸引更多的轻轨沿线消费者轻轨的兴建带动线形都市经济的进展。轻轨沿线大坪、大渡口等区域的商业消费者。将投向

30、杨家坪商业圈的大坪区域、大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商业功能弱化,当两公里左右的商业圈的交通渠道变得如此畅通、便捷后，毫无疑问会带动其区域人口的就近消费的购买热情。上海徐家汇的轻轨线通车后,由穷乡僻壤变成现今的繁荣,即是轻轨经济最真实的印证。3、杨家坪商业步行街将构筑起重庆市第二大商业圈以杨家坪转盘为中心的1平方公里的商业步行街，将在200下半年初步建成,并开街营业。商业步行街历来为经济繁荣的代名词，杨家坪中心步行街将成为九区商业经济最为繁荣集中地带，带来核心经济、集中消费成为市民购物与休闲天堂。同时，步行街的建成,更使得九龙坡区在重庆市商业经济中所处的战略地位得以大幅提升,加

31、速重庆市西郊都市分中心的形成，带动区域经济进展热潮。（三)九龙坡区的房地产开发优势分析九龙坡区以后五年内的规划目标是工业、商贸、金融、科技信息、旅游服务等产业完善发达的重庆市主城副中心和山水园林式后花园。因此都市交通基础设施建设大力推进。大件路、上界路、陈庹路、高架轻轨、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥的建设将解决主城区交通问题。分期分批打通主城区断头路,拓宽都市支路，建成杨家坪环道等一批环行交通网络,促进中心城区立体交通网络全面形成。西部外围组团通路改造与建设也将同步进行，建成连接东西部的华岩至石板第二条快速通道,形成中梁山以西合理的交通网络体系。整治改善杨家坪中心区商业步行街购物环境

32、,建成杨家坪休闲步行街区。到205年,九龙坡区将完成杨家坪至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。打造重庆市第二个解放碑是九龙坡区的目标。物业开发集中的杨家坪片区本身已是一个进展成熟的生活社区。重百杨家坪分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘附近不到50米内，还有春节前开业的富安百货、新世纪超市、跃华超市等。庞大的地下商城盘根错节,已遍布杨家坪片区,团结路的农贸市场结构分明、种类齐全。已建成的杨家坪广场、梅堡公园、天宝广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足的休闲场所。而全国十大动物园之一的重庆动物园坐落在西郊,上千亩土地的绿色植被仿佛一个巨大的制氧工厂，九龙

33、坡区在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。优美静谧的华岩寺更增加九龙坡区的环境重量，旅游资源丰富。九龙坡区的教育优势十分明显。大专院校、各类基础学校众多,重庆工学院、市重点中学有育才中学，区重点中学有杨家坪中学、35中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、实验小学等,小孩们从小到大的教育都不成问题。所有的政策措施和地区已有的优势为九龙坡区房地产的进展注入了新的活力四、项目市场研判(一）重庆市房地产市场研究2001年重庆住宅投资快速增长,商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。去年1-11月共计完成住宅投资2亿元,同比增长43.4%,全市商品房空置总量39.9万平方米,较20年末减少4

34、54万平方米。2001年重庆市城镇住房制度改革纵深进展，住房货币化取得实质性进展。同时加大了现有公有住房的改革力度,取消了非成套公有住房的出售限制。集资和合作建房比例下降。去年1-6月，全市合作建房78套，同比减少25%,职工个人集资5.1亿,同比下降17%。土地市场进一步规范，土地出让显著增加,全市以招标、拍卖方式出让的土地比例较000年有较大增长。001年上半年审批出让土地66宗,面积389公顷，同比增长21%。住宅金融市场快速进展，截止到0年6月,全市商业银行和住房治理机构累积发放个人住房抵押贷款899亿，其中仅上半年就发放22亿元,创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。同时住房公积

35、金缴存比例已从去年的6%提高到7%,201年上半年公积基金归集3.97亿，同比增长12。从供需比例来看，继200年之后，重庆经济运行持续稳定增长,差不多建设速度以3%以上速度增长，200年全市商品房销售情况良好,市民购房热情保持较高的增长势头。九龙坡区的商品住宅供应以中低档产品为主,房地产进展进程比较缓慢。目前,沿江地区的开发速度较快，尤其是直港大道一线,集中了珠江花园,星河世家、金都香榭、金江名都等众多新项目，其供应量占全区总量的一半以上。此版块已成九龙坡地区商品住宅进展的标志区域。在2001年-3季度,九龙坡区销售面积6万平方米,居全市第一位，成交金额0.2亿,居全市第二位,仅次于渝中区。

36、这一切数据的分析能够看出,202年及今后的几年将是重庆房地产进展的春天。(二）地块条件分析及经营取向、地块现状条件分析都市建筑集中地段的功能将直接阻碍房地产项目的定位，并从一定程度上决定了一个项目存在的价值性和合理性。从九龙坡的进展规划和现状来看，杨家坪差不多形成以转盘为中心、以杨家坪正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主干道为辐射的进展格局,街区功能较为明确的有杨家坪正街、直港大道、西郊路、横街。(1)杨九路,为旧都市居住片区杨家坪到黄桷坪的杨九路是一个传统的居民居住区，要紧是西车厂职工家属区,它承载的要紧是居住功能。 由于西南车辆厂坐落于此，其职工家属区就与其紧邻修建,通过几十年

37、的积淀,使该区域成为一个特不大的居民居住区,该区域生活配套极为完善,在传统的打算经济体制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施，农贸市场、生活便利店、洗发店等生活设施无奇不有,某种意义上成为一个独立的生活社区。只是由于形成历史时刻长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进一步修缮，造成该区域的居住环境较差。()西郊路,为政府行政区西郊路是杨家坪地区传统的行政区域,作为区委区府所在地，承担了街区的行政功能。区政府的所有机构均设立在此处，必定形成该区域的市政配套特不完备,医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全,其中“人道美”超市、前进农贸市场均是此区域的重要生活配套,在加上市动物园也

38、坐落于此,使该区域的地位更为重要。此区域交通十分便利，3、226、310、16等大中小公交线路通往市内各区,差不多上能够直达全市各地。另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大,桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，丰富了该区域的街区功能。(3)横街,为饮食娱乐区杨家坪横街，是杨家坪闻名的好吃街，那个地点布满了各种的风味小吃和小食店，成为居民日常生活的一部分，铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街的一部分,分布了一些中档次的餐饮店，面积适中，比较适合工薪阶层消费。另外,国际饭店、怡然饭庄是比

39、较有名的餐厅，属于高档次的消费场所。在杨家坪横街周围的立丹百货，是杨家坪地区上档次的百货公司之一，营业面积较大,总共有四层,超市、精品、服饰等一应俱全,是周边居民日常购物的首选场所。立丹百货公司开办的时尚俱乐部是杨家坪地区唯一上档次的迪吧,在本地区享有较高的知名度。(4）正街，街区功能尚待明确杨正街是一个传统意义的交通干道型居民居住区，要紧是建设厂职工家属区和一般居民区,它承载的要紧是一种区域联络和居住功能。通过近几年的改造进展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域也是一个特不大的居民居住区。从建设广场到转盘大概500米的距离内，大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。而杨重百、国美电

40、器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等差不多上比较有名的企业。这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。在九九商场的背面有杨家坪的区文化馆、三家中档歌舞厅、迪吧。还有一些小型娱乐场所及一家二星级宾馆。这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。总的来讲杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主,娱乐性消费为辅的商业型街区。(5）石坪桥正街，街区功能处于更新期，尚待明确石坪桥正街也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。该区域的市政配套较完备,医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。其中重庆工学院是杨家坪地区最大也是唯一的大学。但由于历史沿革,该

41、街区的配套老化，功能差不多难以适应现在的居住要求,居住需求的品质提升必定造成街区功能的更新。 此外交通十分便利,403、13、40、6、412、41、404(沙）、428、33、4(中巴)等大中小公交线路通往市内各区。（）直港大道,街区功能尚待明确，为中型中高档新兴居住片区由于九龙坡区将天宝新城规划为以后都市要紧居住片区，而且也将承担都市要紧交通枢纽的作用。因此天宝新城近几年以来，一直是九龙坡区房地产开发的重心所在。直港大道目前社区配套以及完备程度处于九龙坡的领先水平。以商业为例，大商业配套依托杨家坪商业区。生活配套的门面及便利店等解决,只是由于进展尚需一定时刻完善。2、地块SWOT分析(1)

42、项目地块优势分析（stngth)第一,滨江的地段优势。项目位于天宝新城最后一块临江宝地。旁边有金江明珠、珠江花园等临江小区，社区较为成熟，景观没有破旧房屋的干扰,地理空气质量高,适宜居住休闲。第二,临近商业街大社区配套优势。地块位于九龙坡区的金融、商务中心区附近，离九龙坡区政府和各职能部门的办公住宅地点近。周边的大型商家云集，有新世纪、富安、重百、立丹百货等。拆迁后，旧建筑对该地块没有阻碍,无大的工业污染,同时临江的空气清新,风光独好,这是一大优势。而且杨家坪商业步行街是九龙坡区的商业中心区，是步行街、轻轨线复合建设的第一街,这一点使具有人口优势的商业步行街的商业地位优势更突出。第三、教育配套

43、优势。小区拥有较为完善的配套，有幼儿园、天宝试验学校(小区附近在建)、天宝广场、佳宇广场等,能够幸免小区的偏僻带来的不便，在推广上，应该渲染这一优势。第四、建筑的景观优势。周边建筑均为新建小区住宅,破旧房屋少，视野开阔,能够眺望长江、南坪滨江路、鹅公岩大桥等都市景观，还可俯视具有浓郁巴渝特色的小区环境，有利于形成高档物业的氛围。第五、交通优势。尽管没有珠江花园的交通方便，然而较同类物业,如江山多骄等滨江小区的地理位置优越。杨家坪的商业步行街环行通道、滨江路等交通设施建设完毕，到轻轨投入使用,交通条件将更加便捷,有利于促进休闲、居住功能的充分发挥。（2）项目地块弱势分析(eaknes）第一、项目

44、地块位于九龙坡区杨家坪直港大道“天宝新城”王家沟，东临长江、滨江路及成渝铁路，西靠和尚山水厂,北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，南临木材厂山地。社区附近的商业配套不甚成熟。商业步行街临时还未投入使用，商业氛围还需进一步巩固。第二、高压线、坟场、铁路、码头、小工厂等对小区的环境是一种挑战，将严峻制约价格的档次提升。铁路和码头能够通过整合包装,减少列车噪音的抗性;坟场一定要妥善安置，假如出现纠纷,将会不利于楼盘销售;对高压线的处理来讲，应尽力幸免阻碍小区的居住环境,否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。(3)项目地块的机会点(opporuity)第一、在沿江公路通车、轻轨线投入使用、新转盘下移之后，

45、将极大的提升地段的交通条件。滨江路开通后,黄杨新城与天宝新城通过滨江路相连，将为杨家坪聚拢更多的人气，带动天宝项目的销售。天宝新城是纯居住区域，随着私车的逐渐增加,将降低偏僻区域的交通抗性。这将为项目的居住功能制造更多机会。第二、轻轨等交通贯穿后，都市的土地级差地租将有一个缩小差距的过程,在历史沿革的地价指引下，高性价比的地块的房地产开发将有重大突破，轻轨、滨江路沿线的都市人口将急剧膨胀,给杨家坪带来更多的富裕人口，从而促进杨家坪周边的繁荣。第三、二郎开发区的进一步扩大，对九龙坡区的都市集聚能力会有更为显著的促进，开发区内的居住需求将会有部分分流到杨家坪，带动杨家坪都市功能的进一步完善。第四、

46、入世后，国际间经济交流日益发达,作为传统的重工业城区,九龙坡区的大型企业将在合并、重组中逐渐走入正轨，从而带动一大批相关产业的进展，众多的工业企业以及相关的一些服务产业将逐渐成熟，对居住的需求将与日俱增。（4)项目地块的困难点（tret）第一、地理目前地理位置掉角。难以迅速聚拢人气。第二、面对周边市场价位不太高的情况，九龙坡、南岸区的开发量激增,强手林立，特不是近期将要开发的融侨半岛、广厦城、黄杨新城、南方新城等项目,天宝新城周边的市场争夺将进一步扩大化。第三、火车噪音的污染，不容忽视。3、地块经营的适宜性分析为了树立九龙坡区的现代都市形象，吸引外来投资，提升九龙坡区的都市经济竞争力,在最佳使

47、用原则的前提下,结合九龙坡区的都市经济进展的整体利益,从上述地块的SOT分析，能够看出近几年内，地块适合单一的用途，最佳的地块经营方案应该是作为中高档住宅的使用。第四章 项目规划及总体布局一、 建筑规划方案1、 平面布置（附图)小区通过都市道路分隔为三部分：东面规划为绿地,北面地块作为拆迁还建用地,布置点式高层建筑1栋，由都市道路和山体围合而成的西南地块为天宝小区的要紧部分，由三个各具特色的庭院组成。社区中心南侧为“竹”之庭院，北侧为“水”之庭院,“水”之庭院以西为“人”之庭院。小区顺应南低北高的地势,中间部分以小区中心绿地为核心,通过小区入口广场、弧形社区中心和爬坡廊道形成小区的主轴线。依照

48、用地地形特征,小区车行道呈环行布置,在布局上注重人与自然的亲和与沟通。小区的平面布置为沿街数层较低的小高层（11+1）,背靠山体布置高层（2、18+F)。建筑物依照用地地形错落围合布置,停车场采纳地面与地下、集中与分散相结合的方式人车分流方式。2、建筑立面图(附图)3、户型比例户型面积(）一室一厅二室一厅二室二厅三室二厅四室二厅跃 层整体比例备 注4-55443.8%J=4;08088.7=880-901612%D68;=9-10036820%C12;=68;I310110262.=60;=21；110-1686=4;I3412010250219%D=34; H=216131400128B=8

49、0;C12140-15001.8%A=2；8-20524.6%户 数448807422076100%140二、 项目规划的要紧技术经济指标新建总面积1478,其中住宅面积1291,车库面积120，商业建筑面积483.81，幼儿园2160.25,会所160.10。其他要紧规划技术经济指标如下：绿地率:1% 覆盖率:22%停车位：36个 总户数：182套居住人口：4137人三、 景观设计方案(附图)1、 小区道路及绿化考虑到小区以人行为主,在从小区入口到车库入口这段路上隔一定距离设草砖减震带，以减缓进入小区的机动车车速，保障小区居民的安全。处于对人的尺度考虑，在路中央设一米宽草砖带，在不阻碍行车的

50、同时减少路的尺度,做人性化的处理。2、 会所及广场由小区步行入口进入，面对的是由会所半围和铺地广场以及顺势而下的数级台阶和叠水。正对视线的是一架水车，体现了长江的小区特色。引流的水成为A区水体的源头。由于东面有如画江景，因此把会所入口朝东南方向设置，以取得良好视线景观,同时与一道草坡组成半围的广场空间。小区的上行道路与下行道路间有十米高差,设多级台阶连接两条道路,体现地点文脉。折线成为一条呼应会所趋势的行为轴线,与人进入小区的视觉轴线穿插交错。“泛会所”分不给予棋牌娱乐、读书品茗、游泳池和网球场治理等功能,将人们常参与的部分融入到景色之中。、 幼儿园及飞地在幼儿园的场地中,结合幼儿园的实际需要

51、，布置跑道、小操场及器械活动场所等。结合绿化,给幼儿园设置一处比较独立的外部空间。还建房周围由于用地紧张,设计简洁的植草停车位,以及少量的绿化,使其在有限的范围内得到更有效的使用，也能形成自己独立的外部环境。第五章项目投资估算本项目成本估算依照20年2期重庆建筑工程造价信息、简明造价工程师手册、重庆市建筑工程9定额及政府规费、销售税费收费文件，按照稳健性原则综合编制而成。 （一） 开发直接成本.土地费用(固定成本C） 土地出让金：4.万亩 拆迁安置及补偿费:计入土地费用。2 前期工程费(固定成本C） 地形、地质勘测费：万元市场调研及可行性研究费：0.1元规划设计费：10-0元/,依照设计合同取

52、158元/ “三通一平”费:按设计概算,平基40万元,边坡整治315.2万,另外高切坡审查费1元/。项目招标治理费：计入企业治理费用,不单独计算。3. 房屋建安工程费(完全可变成本) 住宅土建：框架结构70元/;水、电（强、弱及消防用电）、气安装费：10元。 天然气安装费：2700元/户（代收） 闭路安装费：410元户(代收) 智能化设备安装费：1元/ 电梯购置及安装费：40万元/部 工程监理费:.5元公共配套设施建设费(半变动成本C） 幼儿园：元/(含一般装修）游泳池：100元/（含污水处理)，综合在景观工程中计算。 羽毛球场： 网球场:2元(含围护栏) 会所:土建500元/；装饰900元/

53、5. 基础设施建设费(半变动成本C) 道路、广场：按设计院投资估算,计入综合景观工程中。 变配电设备费用:按设计院投资估算750万 室外管网建设：按设计院投资估算15万 小区室外照明与景观工程：150元（二）开发间接费用估算. 治理费用：5%*直接投资2财务费用：短期流淌资金贷款年利率6%。3销售费用:.5%*销售收入（三)政府要紧行政性收费可能(可变成本)1. 施工图审查费:设计费*3%2.市政配套设施费：市区110元/;郊区8元/3. 人防工程费：异地人防15元/4. 白蚁防治费：.52元/5. 招投标业务费：0.04*建安造价6. 标底审查费：0.36%*建安造价7. 质量监督费0.2*

54、建安造价8. 定额测算费:0.%*建安造价9. 供电贴费：公电330元/VA:专电24元KVA1. 噪音、排污费：4元/11.规划证照费：项目投资额100万以上取.1%； 项目投资额1000万以下取.。(其中投资额的计算标准为：高层950元:多层550元/)12. 环保评估费：1万（四）不可预见费：3%*(一+二+三）（五）销售税金及手续费. 营业税金及附加:5.7%*销售收入2. 契税：1.5%*销售收入（乙方）. 转移登记费：05%销售收入(甲乙双方)4.交易手续费：新建商品房元/5 印花税:.05%*销售收入(计入企业综合治理费)6. 办理房屋产权总证:1%*销售收入7. 土地增值税：0

55、项目 投 资费 用 估 算 表序 号项 目投资额（万元)占总成本比例单方造价（元/）备 注1土地费用55%27含拆迁费前期工程费104.745%72.含三通一平3房屋建安工程费216.651.7%844含电梯费用公建设施配套费168454%45市政设施配套费703.2%26直接工程成本合计1858.379%1290.7政府规费2223.9.%154不可预见费6853%769开发间接费20248.6%140.10项目总成本合计35013不包括税金第六章 项目开发进度安排依照规划设计方案，拟将该项目分三期进行开发，各期的工程内容及建筑规模为:时期工程内容名称修建面积（）讲 明一期工程小区大门及广场

56、7651住宅面积50223；商业物业面积2210；会所面积1600;幼儿园216.2。2B、C、D、H 七单元同时开工。3大门、广场、中轴线景观开盘前完成。前完成，市政配套后环境工程。*（21F)58*2(11+1F）600C*（11+1）26119D*(18+1F)156026+210幼儿园(2）260.25游泳池381会所及屋面广场100.0建筑面积合计5695住宅面积50223商业面积210二期工程*1(27+1F)129928 二期工程2003.-2004.9。 住宅面积3442,车库面积8216(249个）。 E、F、G、七个单元同时开工。E*3(1F）540F*2（18+F）745

57、12G*（18+1F）609网球及羽毛球场260+243地下车库8216建筑面积合计43684住宅面积352车库面积4108三期工程*2(11+1F)66. 住宅面积41；车库面积336M2（15个），商业面积227。 A、H、I、J五栋同时开工1(11+1F）305H*（2+1F）2992I*1(18+1F)72794J1(22F)12419+273地下车库3836建筑面积合计4803.6小区总住宅面积1.7万为了便于对工程建设的进度操纵,工期打算依照经验工期和分期打算考虑3年内完成，每分期6个月,图中用甘特横道图表示。具体时刻为一期工程2002.0.2，其中基础工程202年月1510月5;

58、二期工程20032004.9，其中基础工程003年7月;三期工程2004年2月205年5月,其中基础工程0年23月（详见工程进度附表）。第七章项目投资安排及筹资方案本项目建设直接投资估算1.9亿，可能项目投资总额为2.35亿，综合开发成本按可售面积计算220元/。据工程进度打算,一期工程综合投资00万;二期工程综合投资约40万；三期工程综合投资约700万元。各季度投资额估算详见“上江城工程建设投资打算表”。 项目的启动资金经测算约50万元,要紧用于一期工程建设,待202年3月开盘时,项目有正的现金流量,资金压力逐渐减少。现在的设想是,公司已有资金00万，今年2季度再筹资300万用于一期的开发建

59、设，然后利用一期的收入进行后期的滚动开发。还有公司商场的租金收入将形成稳定的偿还银行贷款利息的来源,到04年项目产生的净现金流量较大时,能够归还银行短期贷款。有关资金的使用与来源详见“上江城项目开发资金动态平衡表”。第八章 项目的经济评价一、评价原则、依据及假设（一)评价原则1. 预期原则 政府采取措施进一步提高企事业单位职工工资,搞活市场，扩大内需，增加居民家庭收入，鼓舞个人住房消费。 货币化分房的房改政策和个人住房抵押贷款政策进一步推进，居民购房欲望增强。 加入TO后,重庆作为西部唯一的直辖市，在国家“西部大开发”的战略指引下，房地产投资将大幅度上升,地价有明显的上涨趋势。 私人拥有小汽车

60、的数量由于关税的降低而不断增长，自带车库的花园生态住宅小区将会得到消费者的青睐。2.稳健性原则 依据财务会计的慎重性原则,充分可能项目的现金流出，并列出适当的保险项目及相应的程度(比如2%)。 关于开发周期超过年的项目,考虑资金的时刻价值，进行动态经济评价，折现率的选择原则开发期内资金市场实际成本率、房地产行业基准收益率中的较大者。 对资金的回收进度持慎重性态度，物业预售收入可能70%,完工实售占3%。 合法性原则项目的开发遵循中华人民共和国都市规划法、重庆市都市规划治理条例、中华人民共和国土地治理法、都市房地产治理法、合同法、重庆市商品房销售治理方法、建设工程质量验收规范等法律、法规。（二)