房地产税和印花税政策要点讲解课件

1、房地产税和印花税政策要点讲解 主要内容 第一部分 土地使用税 第二部分 房产税 第三部分 印花税 第一部分 土地使用税政策要点： 一、纳税人 基本规定：拥有土地使用权的单位或个人。 具体规定： 1、使用权共有-共有人； 2、使用权人不在土地所在地-代管人或实际使用人； 3、权属未确定或有纠纷-实际使用人； 4、使用集体土地（应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续）-实际使用人（2006年5月1日起执行）； 5、纳税单位无偿使用免税单位土地-纳税单位。第一部分 土地使用税 二、计税依据 基本规定：实际占用土地面积。 具体规定： 1、使用权共有-按各自实际使用的土地面积占总面积比例分别计税

2、；纳/免税单位共用共有使用权土地上的多层建筑-纳税单位按其占用的建筑面积占建筑总面积比例计税。 2、单独建造的地下建筑用地-按地下土地使用权证确认的土地面积计税；无证或权证上未标明土地面积，按地下建筑垂直投影面积计税；税款暂减半征收。 （2009年12月1日起执行）； 【确认应税面积的主要凭据：土地出让合同、土地使用权证、土房局提供的权属资料等。】第一部分 土地使用税 三、纳税义务发生时间 基本规定：非耕地-自批准征用次月起缴纳；耕地-自批准征用之日起满1年时开始缴纳。（以土地管理机关批准征地的文件为依据） 具体规定： 1、以出让或转让方式取得土地-从合同约定交付土地时间的次月起计征；合同未约

3、定交付土地时间的，从合同签订的次月起。 【因政府原因推迟交地的，根据政府或国土部门出具的证明等文书、凭证所确定的土地实际交付时间的次月进行确认。(2014年1月1日起执行)】 2、购置新建商品房-自房屋交付使用的次月起； 3、购置存量房（二手房）-自变更登记房管局签发房屋权属证书的次月起； 4、出租、出借房产-自交付出租、出借房产的次月起。 第一部分 土地使用税 四、纳税义务截止时间 截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末（房地产开发企业-新建商品房交付使用或存量房办理产权变更登记的当月末）。 （2009年1月1日起执行） 五、适用税额（两档） 四级：集美街道石鼓路和集源路全路段-6

4、元/年 五级：集美其他辖区-4元/年 （2007年1月1日起执行）第一部分 土地使用税 六、纳税期限 基本规定：按年计算，分上下半年缴纳，上半年3月1-25日，下半年9月1-25日。 特殊情况：纳税期限后新增的应税土地，于下一个纳税期限内，自纳税义务发生时间起计算申报缴纳（例：2014年9月新增应税土地，其所属2014年10-12月应纳土地使用税，于2015年3月25日前申报缴纳）。 税源登记和纳税申报：纳税人应按要求登记房产、土地税源信息（包括自有、租入、无偿使用他人土地等情况） ， 2012年9月起无应税房产、土地的纳税人，不进行零申报。（但如果有应税行为逾期申报的，按税种分别处罚）第一部

5、分 土地使用税 七、税收优惠 基本规定：非生产经营性质的用地且不用于生产、营业的（如：国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地等。公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆、索道公司等经营用地，应按规定征税）。 具体规定（节选，1- 5免税）： 1、 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括：农副产品加工场地和生活、办公用地；林场中度假村等休闲娱乐场地所的经营、办公和生活用地）。 2、企业厂区以外的铁路专用线、公路等用地、公共绿化用地和向社会开放的公园用地（退红线面积，自政府规划部门

6、批准次月起可免征。自2012年2月1日起执行）。第一部分 土地使用税 七、税收优惠 具体规定（节选，1- 5免税）： 3、免税单位无偿使用纳税单位的土地。 4、企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的。 5、搬迁企业原有不使用的场地。 6、开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用之日起免税10年（以县以上土地管理机关出具的证明文件为依据确定，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已整治的土地）。 7、安置残疾人就业单位（安置人数占在职职工总数25%，实际安置人数10人） ，每安置一名残疾人定额减征1500元/年（最高限额为当年应纳土地使用税税额）。 8、物流企业自有的大宗商品仓储

7、设施用地（包括自用和出租） ，2012-2014年度减半计征。第二部分 房产税政策要点： 一、征税对象 基本规定：以房屋为征税对象。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 具体规定： 1、独立于房屋之外的建筑物（如：围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等），不属于房产。 2、不列入房产原值或独立使用的建筑物（如：厕所、道路、亭子、行车轨道、桥梁、天桥、电杆、围墙、露天游泳池、输电架、水塔、变电塔、烟囱、露天操场、公共汽车候车亭等），帐面上分得清

8、的，可免税。第二部分 房产税 二、计税依据 （一）自有自用（无租使用、免租期间）房产 基本规定：按房产原值一次减除25%后的余值。 具体规定： 1、与房屋不可分割（不可随意移动）的各种附属设备或配套设施应并入房产原值（主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如：蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起；电灯网、照明线从进线盒联接管算起。给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等）。 第二部分 房产税 二、计税依据 （一）自有自用（无租使用、免租期间）

9、房产 具体规定： 2、自2011年1月1日起，地价应并入房产原值（地价包括为取得土地使用权支付的征地费、拆迁费等各项赔偿费用以及契税等价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价）。 3、已交付使用未决算的房产原值 对建成已交付使用而未决算或未取得产权的，应根据预算书与“在建工程”借方余额孰高的原则暂估入帐申报计征房产税。待实际决算完成后再调整房产原值，对已缴纳的房产税与依决算价值计算应纳的房产税的差额办理多退少补。第二部分 房产税 二、计税依据 （一）自有自用（无租使用、免租期间）房产 具体规定： 4、地下建筑物（包括与

10、地上房屋相连以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等） （1）工业用途房产-以房屋原价的50%作为应税房产原值； （2）商业和其他用途房产-以房屋原价的80%作为应税房产原值； （3）与地上房屋相连的地下建筑-地下部分与地上房屋视为一个整体，按地上房屋建筑的有关规定计税。 5、无租使用他人房产，纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，出租房产免租期间（2010年12月21日起） -按房屋原值计税。 6、小型企业承包、承租经营的房产-按房屋原值计税（发包单位）。 第二部分 房产税 二、计税依据 （二）出租房产 基本规定：房屋租金收入（包括各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和）。

11、 三、适用税率 1、自用（无租使用、免租期间）房产-1.2； 2、出租房产-12（自2014年1月1日起，企业向本单位职工出租（含无偿提供）用于居住的自有住房，暂免征收房产税；企业向其他个人出租用于居住的住房，减按4的税率计征）。第二部分 房产税 四、纳税义务发生时间 基本规定：新增的次月起计征。 具体规定： 1、自建-建成之次月；委托施工企业建设-办理验收手续的次月。（在办理验收前已投入使用、出租、出借的，自投入使用之次月） 2、购置新建商品房-自房屋交付使用的次月；购置存量房-自变更登记房管局签发房屋权属证书的次月。 3、房地产开发企业建造的商品房自用、出租、出借的-自房屋使用或交付的次月

12、起（未使用的商品房出售前不征房产税）。 4、 改、扩建房屋-自竣工或使用的次月起调整房产原值（新增值部分拆除减值部分）。 第二部分 房产税 五、纳税义务截止时间 （同土地使用税） 六、纳税期限 （一）自有自用房产 （同土地使用税） （二）出租房产：取得房租收入的月后15日内申报缴纳。 七、税收优惠 1、基建工地的临时性房屋 2、大修停用（半年以上）期间的房屋 3、企业出租给个人的自有住房第三部分 印花税政策要点： 一、应税凭证 基本规定：税目税率表（正列举，13类） 具体规定： 1、具有合同性质的凭证：具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。 2、纳税人以电子形式签订

13、的各类应税凭证按规定贴花。 3、无效合同：根据印花税暂行条例规定，合同签订时即就贴花。因此不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按规定贴花。 4、出版合同、代理合同、工程建设监理合同，不贴花。 5、纳税人对凭证不能确定是否应当纳税的，应及时携带凭证到当地主管税务机关鉴别。（发生争议的，报请上一级税务机关核定） 第三部分 印花税 二、纳税人 基本规定：书立人或领受人。 具体规定： 同一应税凭证，由两方或两方以上当事人（不包括保人、证人、签定人）签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花（当事人的代理人有代理纳税的义务）。 三、计税依据 基本规定： 1、其他营业账簿、权利许可证照-按件5元贴花。 2、资金账簿-按“实收资本”和“资本公积”合计金额（以后年度启用新账簿时应增加数额）贴花。 3、合同、产权转移书据-按合同所载金额一次性贴花。第三部分 印花税 三、计税依据 具体规定： 1、修改凭证（如补充合同）增加金额的，就增加部分补贴花；合同履行后实际结算金额与合同金额不一致的，一般不再补贴花。 2、合同签订时无法确定金额的，签订时先按份5元贴花，以后结算时再按实际金额计税补贴花。 3、同一凭证，因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率的，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花