房地产经纪法律实务课件

1、房地产经纪法律实务主讲内容房产经纪概述房产经纪法律规定房产经纪法律风险防范房产经纪概述房产经纪概念 房产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。房产经纪主要业务： 代理销售新商品房 代理旧商品房的买卖、租赁（俗称二手房居间服务）房产经纪法律规定房产经纪机构设立条件：有自己的名称、组织机构和管理章程；专职人员作为发起人；有不少于15平方米的固定服务场所；持有协理从业资格证书和房地产经纪从业人员岗位 证书的从业人员不少于3名；法律、法规规定的其他条件。房产经纪法律规定业务受理从事房地产中介服务的执业人员必须取得房地产中介服务执业资格证书。房产中介服务人员

2、承办业务，不得以个人名义接受委托，而须由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。因中介服务人员过失给委托人造成经济损失的，由所在中介机构承担赔偿责任。房产经纪法律规定不得受理的业务：(一)无房屋所有权证或其他合法权属证明的; (二)司法机关或者行政机关依法裁定、决定限制房屋转让或 出租的; (三)新建商品房未取得房屋预售许可证的; (四)不符合房屋安全标准的; (五)房屋权属证书与标的物不符的; (六)共有房产未经共有人书面同意的; (七)代管房产无房屋所有权人书面授权的; 房产经纪法律规定(八)租赁双方当事人一方或双方无合法有效身份证明的; (九)违章建筑; (十)有关法律、法

3、规和规章规定禁止提供中介服务的其他情 形。 为不符合本办法规定房产提供中介服务的,由房产行政主管部门处以10000元以上20000元以下的罚款,给客户造成损失的,还应承担赔偿责任。房产经纪法律规定禁止性规定房产经纪机构不得挪用、占用或者拖延支付客户的房产交易资金。不得提供虚假材料或者隐瞒真实情况串通损害当事人利益。房产经纪机构不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价（俗称“吃差价”）。 违反以上规定的，由房产行政主管部门分别处以10000元-20000元、5000元-10000元、5000元-20000元的罚款。房产经纪法律规定房产中介服务机构及其从业人员在房产中介活动中不得有下

4、列行为: (一)允许他人以本人的名义从事房产中介服务业务; (二)同时在两个或两个以上中介服务机构执业; (三)与一方当事人串通损害另一方当事人利益; (四)伪造、涂改、转让备案证明文件; (五)隐瞒真实情况提供虚假信息; (六)采取胁迫、欺诈和贿赂手段促成交易; (七)为本办法第二十四条规定的房产提供中介服务; 房产经纪法律规定(八)擅自设立收费项目或提高中介服务收费标准; (九)发布不具备交易条件的房源信息; (十)法律、法规、规章及房产中介执业规则禁止的其他行为。 房产经纪法律规定诚信等级管理制度房产行政主管部门应建立房产中介服务机构诚信档案,房产中介服务机构应按规定提交诚信档案资料,并

5、接受房产主管部门的监督指导。 房产中介服务机构诚信档案包括房产中介服务机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房产中介服务机构的不良记录入其信用档案。单位和个人有权查阅信用档案。 房产经纪法律规定居间合同法律规定第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。房产经纪法律风险防范证件审验有效证件（身份证、军官证、护照）授权委托书房产证

6、土地证房产经纪法律风险防范案例一 白某年老，行动不便，欲出售自己名下的一套房产，其子张某找到中介公司，全权代理其母进行卖房事宜 。问题1：如果张某代理其母签订房屋买卖合同，需出示哪些证件材料？（3个证件、一份法律文件）？ 问题2：签约时，中介公司要求他出示授权委托书，张某说我是房主的儿子，完全可以代表她。然后中介公司没有再坚持，签订合同后，房价上涨，张某一家反悔，白某以张某出售房屋未取得其书面授权为由主张撤销该房屋买卖合同，白某是否有权撤销房屋买卖合同？为什么？问题3：中介公司在本案中可能承担什么责任？房产经纪法律风险防范我们应该这样做：1、要求张某出示经律师见证或公证处公证的授权委托书2、经

7、纪人亲自到白某家由白某在房屋买卖合同中签字。房产经纪法律风险防范案例二 张某与王某是夫妻，二人婚后购买一套房产，房屋所有权证上为张某的名字，现二人欲卖房，张某找到中介公司，并在中介公司的居间下签订房屋买卖合同。问题1：房屋办理过户手续前，王某以张某出售房屋未经过其同意，其完全不知情为由要求撤销该合同，王某是否有权撤销合同？为什么？中介公司在签订合同时是否存在过错？为什么？房产经纪法律风险防范问题2：如果房屋所有权证上显示有两个所有权人张某和王某的名字，签约时只有张某一人签字，房屋过户时，王某以张某出售房屋未经其同意为由不配合办理，同时要求撤销此合同，王某是否有权撤销房屋买卖合同？为什么？ 中介

8、公司在签订合同时是否存在过错？可能承担什么法律责任？房产经纪法律风险防范我们应该这样做：1、询问房主出售房屋是否为夫妻共同财产，如果是要求夫妻双方均在房屋买卖合同中签字。2、房产证上显示共有权人的，必须要求共有权人在房屋买卖合同中签字。房产经纪法律风险防范案例三 2009年8月客户崔先生通过中介公司居间，承租了某小区房屋一套。在合同谈判过程中，中介方在出租方仅仅出示其爱人身份证复印件的情况下，协助双方签署房屋租赁合同并当场进行了钥匙及租金和押金（共计￥8000）的交接。后崔先生搬家，发现钥匙打不开防盗门，就给出租方打电话，电话停机，向出租方提供的单位打电话，单位称无此人。客户感觉事态严重，立即

9、通知加盟店并在加盟店陪同下向公安机关报案，公安机关立案并进行了侦查。房产经纪法律风险防范问题：1、中介方在居间活动中有无过错，是否应承担责任，责任又该如何承担？房产经纪法律风险防范我们应该这样做： 1、须要求房主（出租人）出示房屋产权证明及身份证明原件，并留存其复印件，复印件由业主签名确认 2、如房主委托了代理人，应当同时出示房主及代理人的身份证原件。并且代理人需出示经公证处公证或律师见证的授权委托书，同时留存身份证复印件及授权委托书原件。房产经纪法律风险防范定金定金的性质担保，只有交付才生效。 房产经纪法律风险防范付款风险的防范 付款方式： 1.一次性付款； 2.分期付款； 3.按揭贷款。

10、对于付款方式的约定，内容要明确具体，科学设置付款时间能有效降低交易风险。房产经纪法律风险防范按揭贷款交易流程 提交贷款资料银行审批银行放款房产过户房产经纪法律风险防范重要时间点必须约定付款时间过户时间贷款资料提交时间户口迁出时间腾房时间（物业交割）房产经纪法律风险防范物业交割风险的防范 对房屋交付的具体时间、物业交割时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。否则可能出现逾期交房、货不对版、相关费用无人结算的情况。可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪一方于交房前结清相关费用。中介方可通过物业交割保证金方式解决该问题。房产经纪法律风险防范案例四 王先生通过中介公司购买了一套重点中学附近的房产，目的是将自己家人的户口落入该房产，方便女儿上学。签约时房主承诺过户后10日内将户口迁出，合同中不需再做约定，合同中虽然做了“定金作为物业交割保证金”的约定，但实际操作时，房主不同意扣押物业保证金，中介公司觉得问题不大也就没有坚持。房产过户后，房主拿到全款就移居到外地。户口迁移问题，总是以没时间为由，迟迟不予办理。并且，经王先生向物业了解，该房屋的暖气费等物业费用拖欠近万元。王先生认为，中介公司作为专业