天伦水晶城下半年营销方案

1、天伦水晶城2008下半年营销方案第一部分：营销目标第二部分：二期货量盘点第三部分：推盘节点建议第四部分：近阶段营销思路目 录第一部分 营销目标1、预期经营目标2008下半年销售目标销售额突破2.5个亿（这不仅是贵公司的目标，更是易居中国的追求）第二部分 二期货量盘点项目总销面积（万m2）总销套数（套）预计均价（元/ m2）总销金额（亿）一期存货（5/7/8楼）约3.40约358套一期：4500约1.53二期（2/4号楼）4.74616二期：4600约2.18可售货源总销一览表共计约：3.7亿元备注：一期房源按照签合同后180户，进行估算；一期剩余货源销售见下表。 二期房源面积依照前期资料进行估

2、算。7月8月9月10月8.247月31日前，所有签约工作结束二期认筹一期签约工作完成8月份，一期促销活动全面展开，迅速去化一期剩余房源鉴于一期房源余量较多，我司不建议急于推出二期产品；8月份，签约工作完毕后，开始实施“促销手段” ；阶段促销策略务必有杀伤力和销售力。第三部分 推盘节点建议一期余量推售节点图示二期亮相/认筹/开盘相关活动执行第一波热销促销第二波热销促销第三部分 推盘节点建议7月8月9月10月11月8.247.18-7.25下半年营销报告/8月工作计划9.12-9.18 开盘解筹活动方案10月份工作计划8.11-8.15认筹、解筹方案9月工作计划9.28二期认筹二期开盘12月开盘持

3、续热销及答谢酒会11/12月份工作计划答谢酒会10.12一期剩余房源营销二期时间节点图示备注：二期认筹时间8月24日（暂定），届时将根据一期销售情况进行调整。第四部分 近阶段营销思路根据一期销售现状以及市场情况，我司认为目前工作分为两步走：8月前 全力完成签约工作 8月份 阶段促销，引爆一期余量房源第四部分 近阶段营销思路我们面临的问题是：1、剩余50余名客户签约工作；2、如何增加客户到访？3、价格策略如何进一步调整？4、是否要加推2#楼，给予客户新的刺激点？5、营销以及推广活动是否要加强？6、开盘热销低于预期目标，后续乏力，如何解决？1、如何加快签约工作限时签约 多方发力软硬兼施 各个击破限

4、定客户规定时间内进行签约活动，寻求多种途径保证客户签约活动的顺利完成2、如何增加客户到访a、营销中心现场包装目前售楼中心背景音乐舒缓轻柔，难以形成紧迫和急促的氛围，因此建议将售楼中心背景音乐更换为音调高亢、节奏快的音乐。b、售楼中心暖场布置鉴于售楼中心面积大，视野开阔，同时用透明玻璃进行装修，使得售楼中心逾显“空旷”，因此进行暖场布置，使空旷和落寞感受降低。C、置业顾问激情调动同时，与背景音乐相对应，置业顾问接人待物以及精神面貌都要焕然一新，配合销售说辞的更新，使整个案场激情洋溢。（一）售楼中心“营造兴奋氛围”d、“亲情优惠卡”发放活动在进行签约活动的基础上，配合“亲情优惠卡”的发放活动，在原

5、有老客户签约的基础上，积极推动“老带新”活动的开展和实施。为我们提供长期稳定客户。e、主动出击，寻找客户鉴于天气炎热和开盘后销售疲惫期的双重影响，目前新客户到访数量下降。我们将在人流量大的“家乐福超市”进行派单工作，并在详细分析客户区域的基础上开展“潜在客户挖掘”的相关活动 。f、现场暖场活动盛夏七月，“精品生活体验之旅”系列活动举行，为我们提供部分客源。g 、阶段促销活动老客户签约完毕，运用新的促销策略，吸引客户到访。（二）营销活动配合暖场2、如何增加客户到访3、价格策略调整此消彼长 此长彼消互为掩护 重点突击 为了更好的完成开盘后热销目标，拟采取“互相掩护、重点突击”的价格策略。即甄选热销

6、经典户型100余套，从价格上给予一定的优惠措施（增大优惠措施力度），使得房型之间形成较大的价格落差。案场置业顾问配合销售说辞给予重点推介，形成相对优势倾斜，将极大的促进项目销售；待“重点推售”房源被攻破，“重点”变成策应，集中诸多优势推售其他房源，从而形成“此消彼长，此长彼消；互相掩护，重点突击”的价格策略。3、价格策略调整4、是否加推2#楼？加推优势：1、能给项目带来新的刺激点；2、能给项目带来一定的新客户数量；3、丰富项目产品线，一定程度上利于最大限度吸引客户。加推劣势：1、一期销售未半的基础上，加推2#楼，对于一期销售的促进作用不大；2、加推2#楼，给予客户新的刺激点只是权宜之计，但不能

7、解决一期销售难题；3、加推虽丰富产品线，但容易使客户对项目形象和品牌认知产生混乱，也不利于后期推广；4、市场对小户型的消费能力有限，据案场反映目前仅有50组意向客户选择60平米以下户型，其有效需求比例仅为2%（客户积累3500余组，有效客户2500余组）易居观点：不建议加推2#楼5、营销推广活动是否增加？2、盛夏七月，天气炎热，影响了一部分人出行和参观楼盘；1、目前郑州楼市促销信息以及变相降价信息频繁，除非有较大的动作，否则就会被淹没在信息海洋里；3、奥运八月，全民关注奥运盛会，人民的注意力被奥运会所吸引，8月份众多楼盘会纷纷推出奥运系列的相关活动，8月份，除非能作出创意出众的活动，不建议在8

8、月份作重大的相关营销活动（二期相关活动除外）易居观点：鉴于一期销售的情况，建议天伦公司在考虑是否推出2期是应该慎重。应根据一期余房销售情况考虑是否推出二期，我司建议暂不推出二期产品。6、如何解决一期持续热销？1、剩余客户签约工作；2、多种途径增加客户到访；3、“互为掩护，重点突击 ”价格策略的调整；4、2#楼不予加推，重点攻击一期未售房源；5、适当推广保持市场热度，二期不急于推出；6、阶段促销，再一次引爆市场。一期热销阶段促销参考活动见下页天伦水晶城阶段促销活动阶段性促销活动一“购房送精装厨房” 一、活动目的 1、针对特定客户群体，实施专项阶段性营销活动 2、促进项目迅速销售，实现项目快速回款

9、二、活动时间：2008年8月18月10日（暂定）三、活动主题：“水晶系列礼品，祝福水晶之恋”四、活动内容简介 针对新婚夫妇，开展“购房送整体厨房活动”，新婚夫妇购买和支付能力有限，因此，通过送“整体厨房”的活动，促进项目快速销售。整体厨房费用约为一万元/套。五、活动效果预估 通过“送装修厨房”的活动，揭开项目“第二波强销期”的序幕，保证项目月日前，最大限度实现销售目标。备注：上述活动需在剩余客户签约工作基本完成的基础上实施。阶段促销活动二 “1元/送全套精装修” 一、活动目的 1、促进项目畸形户型的销售； 2、促进一期余量房源的迅速热销； 3、事件营销的方式，获得更多客户的关注。二、活动时间：2008年8月11日8月23日（暂定）三、活动主题：“一元风暴，引爆郑州”四、活动内容简介 针对特殊的户型，开展+1元/送全套装修的活