城市投资可行性研究报告课件

1、甘肃省兰州市城市投资可行性研究报告陕西地区公司2018. 10流程与运营编号：流程与运营名称：当代节能新进城市甄选指标单 本表是第几次核准： 次；本表生效日期： 年 月 日 ；此前核准过： 次工作表自动终止使用一、作业标准原则项目/中心：填制人：填表时间：二、作业标准范围：三、作业标准职责：序号内容计算公式/单位评价体系现行数据得分5分4分3分2分一城市基本面 支撑度人口常住人口万人（城市基本面介绍：百强县排名情况、经济发展情况、产业结构、人口及人均收入情况、政府负债率等。）得分=（101-百强县排名）*0.340330人口净流入2017年常住人口-2016年常住人口（万）2.9小学生在校人数

2、万人35.58城镇化率%48.22%经济GDP亿元1355人均GDP万元3.37第三产业占比%40.1%人均可支配收入元29463政府债务率城投有息负债余额/GDP1.49%二房地产市场成熟度成交规模住宅销售面积近三年商品住宅成交面积均值（万）300以上200-300（含）100-200(含）100（含)以下652住宅销售总额近三年商品住宅成交金额均值（亿元）250以上150-250（含）80-150(含）80（含)以下122住宅销售面积增长率近三年商品住宅成交面积平均增长率(%)30%以上20%-30%（含）10%-20%(含）10%（含)以下26.5%4成交价格商品住宅成交价格近一年商品住

3、宅成交均价（元/平）7000以上6000-7000（含）5000-6000（含）5000（含）以下56463住宅价格增长率近三年商品住宅成交均价（元/平）30%以上20%-30%（含）10%-20%(含）10%（含)以下12%3住宅用地成交楼面地价近一年住宅用地成交楼面地价（元/平）1000以下1000-2000（含）2000-3000（含）3000（含）以上13724三房地产市场发展潜力去化压力住宅出清周期住宅库存量/近6个月平均销售面积（月）6以下6-10（含）10-15（含）15以上133住宅土地消化周期（近三年成交规划建筑面积-累计销售面积）/年均销售面积（年）小于00-1（含)1-2

4、(含）2以上1.13进入空间住宅价格/宅地价格%3以上（含）2-3（含）1-2（含）1以下3.15开发投资额/GDP年度住宅开发投资额/年度GDP（%）小于20%（含）20%-30%（含）30-40%（含）高于40%9%5利好因素未来3年棚户区改造规模套高于30000（含）20000-30000（含）10000-20000（含）低于10000（含）58782套5棚户区改造货币化安置比例%60%以上50%-60%（含）40%-50%（含）低于40%（含）50%以上4高铁通车数量趟30以上15-30趟1-15趟无高铁通过33地铁/轻轨规划已有运营未来1年内规划运营已开工无规划或未开工有规划2合计分

5、781、城市概况2、规划发展概况3、城市房地产市场概况4、总结及建议PART 1 城市概况兰州市，位于甘肃省中部，系甘肃省省会；西北地区第二大城市；重要工业基地和综合交通枢纽，西部地区重要中心城市之一，西陇海兰新经济带重要支点；新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一，丝绸之路经济带的重要节点城市。兰州2015年度十大最具幸福感省会城市中名列第五。兰州下辖5个区（城关、七里河、西固、安宁、红古）、3个县（永登、皋兰、榆中）、兰州新区。国务院批复设立西北地区第一个、中国第五个国家级新区兰州新区。1.1城市概况区位兰州市地图甘肃省地图陇南地区天水市酒泉市嘉峪关市兰州市张掖市金昌市白银市临夏州甘南州定西地

6、区平凉市庆阳市武威市兰州市1.2城市概况经济2017年兰州市经济社会发展取得了新的进步；全年生产总值2523.54亿元，比上年增长5.7%。位列甘肃第七，增速排位全省第1，全国省会城市第23名。备注：数据来源：兰州市统计局1.2城市概况人口2017年，兰州市年末全市户籍人口325.55万人；常住人口373万人，整体人口基数全省排名第1，常住人口中城镇人口302.17万人，城镇化率81.02%；人口自然增长率为6.6 ；备注：数据来源：兰州市统计局1.3城市概况片区划分兰州市辖5个区，3个县，及兰州新区。辖区占地面积（平方公里）常住人口（万人）人口密度（人/平方公里）城关区220127.7858

7、08 七里河区39756.061412 西固区38536.06937 安宁区8628.853355 红古区57513.60237 永登县609042.9170 皋兰县255613.4953 榆中县336244.58133 兰州新区80623.64293 备注：数据来源：兰州市统计局1.4城市概况产业结构经济结构良好，二三产业占绝大部分比例。2017年，兰州市实现地区生产总值2523.54亿元，同比增长5.7%。其中，第一产业增加值为61.47亿元；第二产业为881.74亿元；第三产业增加值为1580.34亿元。三次产业结构为2.43：34.9：62.6。备注：数据来源：兰州市统计局1.5城市概

8、况交通概况三铁：推动高铁、市域铁路和地铁“三铁融合”形成以轨道交通为主的公共交通体系；要加快完善城市路网体系，围绕中心城区和新区，构建相对独立的“环+放射”高快速路网；机场：中川国际机场正在扩建中，夏官营机场正在规划建设中。中川国际机场和夏官营机场将规划建设为我国西北地区对外交流门户机场、西北地区干线机场、国内中型枢纽机场和欧亚航路备降机场。城际铁路：根据甘肃省“十三五”铁路发展规划大兰州城际铁路分为北环线和南环线两部分；铁路等级:国铁级；正线数目:双线；速度目标值:160km/h-250km/h；三铁两环两大机场筑立体交通，建中心城市功能。PART 2 规划发展概况兰州西宁城市群发展规划出炉

9、；到2035年基本形成城市群协同发展格局；兰西城市群要构建“一带双圈多节点”格局；打造兰州西宁全国性综合开放门户；鼓励兰州市主城区企业向兰州新区、白银工业集中区转移；2.1规划发展概况城市发展格局按照规划兰西城市群要构建“一带双圈多节点”格局。以点带线、由线到面拓展区域发展新空间，加快兰州白银、西宁海东都市圈建设，重点打造兰西城镇发展带，带动周边节点城镇，构建“一带双圈多节点”空间格局。筹建重点交通设施项目，加快互联互通根据规划，甘肃、青海两省将着力统筹新建一批重点交通设施项目，加快兰西城市群之间的互联互通。打造兰州西宁全国性综合开放门户规划提出，兰西城市群发展，要提升信息现代化水平，推进兰州

10、新区、西宁、海东等云计算中心和大数据中心建设，推动服务协同和资源共享。2.2规划发展概况城市结构中国兰州2030城市规划愿景：优化“一市双城五带多片区”的城镇体系空间结构。一带：指兰州市区共辖2县(永登县、皋兰县)，7区(红古区、西固区、安宁区、七里河区、城关区、东城区(和平、定远、连搭)、榆中区(含夏官营)，届时2030年中心城区人口约600万，市域总人口约800万；双城：市中心城区和兰州新区；双城互动发展，共同成为甘肃省高端服务业、高端制造业的主要聚集地，提升甘肃省产业结构转型升级的主要孵化器和省域“中心带动”战略的核心推动器；五带：兰州市城镇发展的主要空间轴线，即中心城区-榆中-定西东向

11、城镇发展带、中心城区-皋兰-白银黄河城镇发展带、中心城区-兰州新区-永登西北向城镇发展带、中心城区-红古-西宁西向城镇发展带、中心城区-临洮南向城镇发展带； 城市道路规划： 兰州市城市综合交通规划（2011-2020）（2015年修订）的规划，结合当前城市用地开发及重大交通基础设施建设，落实优化道路网络布局调整策略为：延展东西，贯通南北；疏解蜂腰，分散压力；协调内外，完善衔接；优化线位，实施可行。2.3规划发展概况交通规划2.4规划发展概况轨道规划 统一规划、分部实施；双层次规划发展：中心城区线网、市域线网；三个阶段建设： 第一阶段(2011-2021年)：修建1号线一期工程以及2号线一期工程

12、。 第二阶段(2015-2025年)：修建3号线一期工程以及4号线一期工程。 第三阶段(2021-2030年)：修建1号线二期程、2号线二期工程、5号线以及6号线市域线网：解决市域内中心城区与外围组团之间的联系；由中川线、榆中线、青什线组成，总长约120公里。 中心城区线网：由1、2、3号线组成，线网总长约82公里，其中地面及高架线路约35公里，地下线约47公里，全线网共设车站64座，其中高架站25座，地下站39座。PART 3 区域重点发展机遇4.1城市房地产市场分析房地产政策目前兰州市市区内实行限购限售；兰州新区、和平镇非限购限售；目前兰州市限购区域内，首套3成；二套：首套贷款结清首付5成

13、、首套贷款未结清首付6成；贷款未还清情况下三套及以上全款；目前兰州市限售区域内，实行取得不动产属证书满3年可上市交易限售政策。【城市政策】限贷、限购、限售；分类调控、因域施策；预售条件 房地产开发企业申办商品房预售许可证条件一、取得营业执照和资质证书二、取得项日审批立项手续三、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书四、持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证五、已签订工程施工合同，并拟定商品房预售方案六、已与监管银行签订商品房预售款监管协议七、已确定施工进度和竣工交付日期八、法律、法规规定的其他条件4.2城市房地产市场分析土地市场注：数据来源中国土地市场网龙光玖珑

14、府龙光首盘布局【整体供求】 2018年上半年，供应土地25宗，54.1万平方米，同比减少29.60%； 2018年上半年，成交土地21宗；40.5万平方米，同比减少33.74%；成交均价425.31万/亩； 2018年6月中国恒大拿地金额最高，上半年中国恒大以2.6亿元金额居首； 土地类别2018年6月2018年1-6月绝对量(万)同比绝对量(万)同比整体用地30.7-23.93%54.1-29.60%住宅用地25.5100.90%45.619.11%商办用地2.4-82.86%5.6-62.77%工业用地1.3-90.45%1.3-94.37%土地类别2018年6月2018年1-6月绝对量(

15、万)同比绝对量(万)同比整体用地18.613.19%40.5-33.74%住宅用地13.34.94%32.1-24.37%商办用地2.4-5.6393.23%工业用地1.3-64.46%1.3-92.49%4.2城市房地产市场分析土地市场注：数据来源中国土地市场网龙光玖珑府龙光首盘布局2018年上半年，兰州市住宅用地楼面均价为1898元/平方米，同比下降38.45%；2018年上半年，兰州市住宅用地溢价率为57.95%，比上年同期上升10.07%；2018年6月，兰市居住用地成交楼面价中；城关区地块居首位，成交楼面价为688元/平方米； 土地类别2018年6月2018年1-6月绝对量(元/)同

16、比绝对量(元/)同比整体用地528-70.02%2131-19.46%住宅用地491-72.98%1898-38.45%商办用地687-346873.64%工业用地60343.64%603147.50%土地类别2018年6月2018年1-6月绝对量同比绝对量 同比整体用地1.45%1.45%34.67%-11.00%住宅用地1.00%1.00%57.95%10.07%商办用地2.02%-0.11%-2.13%工业用地3.90%3.86%3.90%3.86%排名宗地名称规划建筑面积()成交总价(万元)楼面地价(元/)溢价率1-6月排名1城关区白道坪规划内路以西、B487号规划路以东、银河居住区C

17、区以南54333746888.72%62城关区白道坪B487号规划路以东、规划内路以西、规划内路以北135829026643.44%73城关区白道坪B487号规划路以西、S485号规划路以北、S485号规划路以东6889945226560.67%84城关区白道坪T484号规划路以北、T481号规划路以东、银河居住区A区以南3340415084512.03%105城关区白道坪T481号规划路以东、S485号规划路以西、T484号规划路以南22687397884310.51%114.3城市房地产市场分析供销结构分析2018年上半年，兰州市商品住宅供应面积约176.2万，成交面积约194.3万，供销

18、比约为0.91，整体来看，市场出现供不应求的状态。兰州市商品住宅整体库存约为501万；按照上半年去化量32万/月计算，去化周期约为15个月。4.4城市房地产市场分析量价走势分析2018年上半年兰州住宅成交17517套，成交面积194.3万，成交套数环比2017年下半年下14.30%，同比2017年上半年增长5.98%；成交均价6982元/，成交金额合计183.51亿元；成交金额环比2017年下半年下14.22%，同比2017年上半年增长0.38%；备注：数据来源：兰州市统计局3.2城市房地产市场分析住宅市场4.5城市房地产市场分析房地产板块分析2018年上半年，成交套数前三分别是：城关区5114套、榆中县3667套、新区3534套名列前三；2018年上半年，成交金额前三分别是：城关区53.67亿元、七里河区30.62亿元；榆中县金额26.72亿元；序号区域成交套数金额（亿元）1城关区511453.674七里河区205730.622榆中县366726.725安宁区113224.363兰州新区353423.146皋兰县80810.029西固区4703.888永登县3872.827红古区4622.28备注：数据来源：兰州市统计局4.6城市房地产市场分析市场总结政策环境：政策环境较为严苛；分类调控、因域施策，市区