融创蓝谷地项目商业部分市场分析报告

1、.：.； “融创蓝谷地工程商业部分开展环境研讨 目 录第一部分 成都商业地产概述 P第二部分 城东区域商业开展现状及走势 P第三部分 片区消费者特征研讨 P第四部分 具备人气号召力的典型商业业态研讨 P第五部分 工程基地条件 P第六部分 工程开展时机分析 P第七部分 成都农贸市场专题研讨 P第一章 成都商业地产概述成都商业地产开展历程第一阶段世纪年代商业形状表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。开发观念较模糊，市场以住宅商铺为主，商住混合一体，商铺是住宅物业的附带品，多为自发构成，纯商业功能的商业地产尚未出现。第二阶段世纪年代传统商圈崛起，三大中心商圈格局根本构成，产品和效力出现自发性

2、的地域组合，口岸概念构成，零售业向郊区辐射，区域型专业性零售市场相继建立，简单的复合型裙楼商业开场出现，后大多衰败于年代中后期。第三阶段年开场商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL等多元化业态逐渐出现，商业地产进入理性市场细分阶段。以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化运营方式开场出现，并有加速细分的趋势。社区商业的运作方式逐渐成熟并成为亮点。营销思绪有了艰苦变革，如带租出卖、返租报答的销售战略。构成多个以点带面的区域商业中心网络，成都商业体系格局根本成型。城市商业体系已构成中心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。中心商圈构成由春熙路商圈、盐市口商

3、圈和骡马市商圈组成。覆盖覆盖内环中心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，聚集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。辐射涵盖购物、休闲、餐饮、文娱和商务等多种商业形状，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等接近成都的地域。次级区域商圈近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐构成区域中心商业，其提供一定的比较性购物效力，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对中心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西

4、的开展最为明显。城南：桐梓林玉林商圈 家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推进整个城南板块向区域性商业中心开展。城西：金沙光华双楠商业带 片区内楼盘质量较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已构成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。社区商圈社区商业因其购物便利、种类档次顺应性强、运营长期性、顾客稳定性及效力亲和性等优势，在成都得以长足开展，并日渐成为开发热点。城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区

5、、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已构成假设干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲文娱为主。各方位商业带分布/商圈规划成都主要商业带及商圈规划表示鸟瞰成都商业地产开展格局，三大中心商圈主导位置依然结实，同时随着住宅产业及商业地产的互动式开展，商圈规划向二、三环外的扩张趋势愈发明显，并在东、南、西、北各方位均有涉足并各有特点。城北商业带描画总体供应量万，销售率约。人民北路将建筑北延线，从火车北站延伸至新都大丰，双向六车道,该工程同二环路改造及天府广场改造，同时列为年艰苦城建工程。城东商业带描画建立路商圈：相

6、对集中的准区域商业中心，均租元/适用面积。双桥商圈：以北京华联为主要入驻商业，尚未完全成型。城西商业带描画总体均售程度元/左右。西区：羊西线： 底商，餐饮文娱，当前均租元/。金沙商圈：具区域中心商圈性质，均售元/。光华商圈：中高档楼盘拉升需求，均售元/。西南区：双楠商圈：开发较早，成熟生活社区，辐射人口众多。内双楠：均售元/，均租元/适用面积。外双楠：均售 元/，均租元/。红牌楼片区：汽车汽配圈，均租元/，均售元/。城南商业带描画城南聚集成都%以上高档楼盘，聚集近万高收入常住居民，辐射近万中高档收入人群，及数千家餐饮、文娱、休闲等众多店铺， 年至今商用地产总供应量愈万，随着成都城市重点向东向南

7、开展规划的实施，未来城南将会有超越万常驻人口。特点及优势成熟，具区域中心商圈的依存及开展条件。中高档社区集中，带动商用地产互动式的强劲开展。餐饮、文娱、休闲业相对最为集中。拥有最集中的电子信息产品和效力市场。人民南路沿线对城南商业带的杰出奉献。传统口岸成熟，促进新兴商圈昌盛：传统口岸 新兴商圈 区域中心商圈。磨子桥跳伞塔商圈 优势：人才优势，政策优势，区位优势，辐射优势。特点：智力密集，技术密集，人口密集，购买力密集。全长约公里，以磨子桥、跳伞塔两个十字路口为中心地带，毗邻四川大学，系电子信息产品及信息效力市场，并跻身全国第二大电脑市场。桐梓林玉林商圈桐梓林片区均租：大世界商业广场元/，周边元

8、/。玉林片区均租：玉林生活广场元/，周边元/。质量、价位、环境等均优于其他片区，片区座落众多高档社区，会聚成都大部分中高端收入的人群，消费指数超出成都平均指数%。注：周边均租计量为适用面积棕北商圈 片区均租程度：元/。棕北是城南区域中最早进入房地产开发的板块，近年商业租金涨幅强劲，随着天府汇城超大型商业物业落成、威斯顿联邦大厦引进仁和春天百货，以及其它大中型商业广场的开发，棕北商圈的区域中心性质将愈发明显。年商业地产特征总体供过于求年成都市区累计供应商业用房面积. 万平方米，同比增长.%，销售面积.万平方米，同比增长.%，这阐明年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。年-月，市区商业用房

9、供应过量.万平方米，-月供应过量.万平方米，而全年(-月)供应过量.万平方米，由此可见，成都市区的商业用房曾经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距曾经越来越大。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。年商业营业房的空置面积就到达历史新高.万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。年商业营业房在建规模到达.万平方米，其空置更攀高到.万平方米。年空置面积更大幅增长了.%，到达了.万平方米。新商业楼盘分布概略分析城北从工程分布图可看出，城北商业工程以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。一个专业市场口岸的构成除了在硬件条件等各种要素具备外，往往还需求长时间的聚集型累积。长

10、时间的累积构成了一定的区域性质，专业市场口岸才干成立并放大。因此成都的专业市场目前主要分布在物流条件具备，并且曾经构成特定性质的区域，如城北和城南的红牌楼区域。而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依靠于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到开展，因此，在城北拥有商业地块的开发商，在高昂的土地本钱和市场趋势的双重压力下，除了做专业市场也难以有更好的选择。年城北的专业市场同以往相比，单个工程体量较大，同一区域工程数量较多，因此总体体量膨胀了数倍，并且随着越来越多的城北土地被置换开发，专业市场的体量还会继续不断

11、增长。稳步增长的消费需求难以跟上激增的专业市场体量，市场就会逐渐出现消化不良的矛盾，除了会产生空置以及给后期的运营者带来猛烈的竞争外，最直接的后果就表达在商铺价钱的越走越低上。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价元/，到后来的荷花金池商铺均价元/，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价钱元/，他们不难看出这其中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸降为份量菲薄的“银岸，这种变化不能不让人叹息。但他们同时也要看到，要让“银岸重新升为“金岸，除了客观上等待经济增长提速外，更应该从客观及宏观上去改善城北的区域环境，以改动城北单一的区域性质，改动城北区域城市功能薄弱的现状，给城北创呵斥长各类

12、型商业的时机，使城北具有综合性的优势，将该区域的潜力更好的发扬出来。城南从上图可看到，城南的商业工程与密集的城中方位的商业工程连成一片，阐明城市商业趋势曾经较为顺利地由城中沿着交通干道向南延伸，也反响出城市由单中心向多中心开展的过程中，城市商业开展方向趋势由城中向外延伸时，在城市各方位中最先选择了城南。城南的商业类型相对其它方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场区域的工程，如红牌楼的三九九峰汽配市场和西部汽车城；有特征商街，如SOHO沸城的商业街；有大体量的购物中心，如十万平方米商业面积的天府汇城。除了天府汇城和两个专业市场外，城南的商业工程体量都在五万平方米以下，单个工程体量小而工程数量较多

13、，分布较均匀广泛，显示出该区域良性理性的商业开展现状。同时，城南各个商业工程的销售情况都不错，除了少数非新建商业工程外，大部分商业工程的销售率均到达%以上。整体可看出城南的商业开展速度与该区域消费需求的增长速度较为符合。城南商铺价钱也较为理性，没有随着时间的推移呈现出较大的动摇，各个工程的均价处于同一区间，未构成较大的梯度。受成形时间较早的棕南棕北“富人区的影响，在城南方位中，以科华北路上的商业工程均价最高，在元/以上。整体来看，城南商业开展较为成熟，并且随着城市向东向南开展的规划，城南还将继续发扬出更大的优势。城西年城西的商业工程呈现出一个数量少而单个体量大的趋势。在上表的五个城西工程中，商

14、业面积在五万平方米以上的就有三个，其中金沙国际商城更是万平方米的大体量。五个工程总体量已超越万平方米。城西上风上水，是市民认可度较高的居住方位，也成为开发商极为看好的区域。随着城西的住宅开发越来越热，城西的土地价钱也水涨船高，开发商的本钱压力也越来越大。政府在地广人稀的城西区域规划得较为粗放，住宅用地与商业用地并重。因此在开发住宅利润越来越少的情况下，就产生了商业的超凡开展。全市三个大体量独栋纯商业建筑都在城西，就可看出开发商在商业工程上极为发力。但相对城西商业的迅猛增长来说，城西的居住社区成熟度还远远不够，住宅开发虽热，但到目前都仍有大片土地空阔待建，其现有居住人口数量还缺乏以支撑迅猛开展的

15、商业体量。更为严峻的是，在年，城西除了这些在售商业工程，还将添加更多大体量商业工程，如曾经亮相的“优品道商业部分就有十万平方米之巨，与金沙国际商城相距不过两条街。城西的居住条件和人口质素不可谓不好，并非消费不起这些商业。从目前来看，城西的商业工程数量还较少，分布也较疏散，仅是入市时间较集中，对工程的销售影响不至于太大。但大体量的商业还将在城西继续快速增长，由此趋势开展必将引发一系列矛盾，关键矛盾在于：商业开发速度超越了居住社区成形的速度，产生了人口数量缺乏的矛盾；同时，城西整体来看还存在着住宅体量与商业体量比例过于接近的矛盾。城西商业工程该当更为慎重地思索开发时机的问题。城东在年的商业工程列表

16、中，可以看到，城东的商业工程是一切方位中最少的。这一方面与城东的土地供应有关，一方面也与城东的商业环境有关。城东以前是老工业区，在方案经济体制时期红透了整个成都市，人口密度、经济目的均高于其它区域。但开展到如今，城东的厂区以及工业人口却成了城东开展的包袱。打个比如来说，在一片空地上规划建房比将已有建筑推倒重建要简单得多，而城东落后于其它区域正是受它曾经的辉煌所拖累。城东目前的商业环境缺乏鲜明特征，与其它方位区域相比缺乏竞争优势。城东没有城北那样单一却特定的区域属性，目前也没拥有城西那样好的居住环境条件，更缺乏城南商贾聚集的富有气候，因此城东目前的商业气氛处于下风也属正常。但城东同样有它本人的优

17、势。城市向东开展和“中产城东口号的提出，为城东积存了极大的潜力。目前城东以改善环境、开展住宅为提升区域笼统的前提，正是在为本人未来的商业位置打下雄厚的根底。目前城东住宅的迅猛开展主要集中在二环至三环外区域。这些区域同样将成为未来城东商业发力的基地。城东目前已显现出较好商业环境的区域就是东南区域。在蜀都大道以南沿锦江两岸，随着中高档住宅社区在此兴起，商业已具备很大的潜力。“成都外滩在中海格林威治城的“培根走廊等商业工程的热销中渐显雏形。未来城市向东向南开展，东南方位区域与这两侧左右接壤，受害很大，未来会成为商业工程的新热点区域。城中城中是城市商业最为传统的中心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。因

18、此城中的商业工程显出各项目的都是最高的趋势：工程数量最多、分布最密集、价钱最昂贵、体量最大(无论单体还是区域总体)。同时，由于这数项之最，城中的工程也是相对其它方位区域销售压力最大，销售周期最长的。有些体量极大的工程甚至几年时间里修修停停，卖一点修一点。城中区域的商圈划分得很细，以春熙路、盐市口、骡马市这三个传统商圈最为著名，其价钱也最高，商业历史也最为悠久。这其中又以春熙路的商业工程价钱最为昂贵，创下成都土地拍卖市场上“地王称号的“第一商业广场一层商铺的价钱最高到达了万元/。城中的商业工程虽然销售周期较长，但从价钱走势上来说，仍比上年同区域的商铺价钱涨幅较大，位于东大街的香槟广场一层商铺的价

19、钱卖到了元/，而在去年同一区域同一开发商的郁金香花园的一层商铺价钱为元/。这可见该区域商铺不但在涨，其涨幅还较大。市中心区域是潜力极大，成熟度很高的商业中心区。随着市中心区域的进一步改造，春熙路和盐市口黄金口岸位置还将添加几十万方的商业工程，在未来两年内亮相面市，该区域的价钱在庞大体量供应的宏大市场压力下，走势如何，他们拭目以待。城市各方位区域商业中心开展趋势分规划限。目前，成规模的区域商业中心主要集中在居住气氛相对成熟的城西和城南片区。以金沙、双楠外双楠和桐梓林为代表。形状单一。大型零售物业卖场为单体大型建筑，其他多以街铺甚是家带店的方式为主，大型零售物业在总体量上所占比例较小。分布分散。区

20、域商业中心分布相对分散，周边沿未表达出大型商业聚集效应。开发主体不成熟。在成都区域性商业物业的开发主体还不成熟，真正能胜任大型商业物业开发和后期运营管理的开发商不多。政策导向构成多中心、多组团式的商业规划。城市多中心，多组团式的城市规划为区域商业中心的开展提供了空间条件。会展商业中心、建立路商圈都是成都近期将重点打造的区域商业中心。区域商业中心向二环外扩张。在二环外受二环外居住社区的快速成熟，现有的桐梓林、金沙、双楠、会展等社区商业中心，都是未来成都市主要区域商业构成的主力军。三环沿线住宅与商业的互动开展趋势明显。重新加坡盛吉利之后，中海、万科、和黄、融创等国内知名地产大鳄纷纷抢摊成都三环环线

21、即将构成成都的新兴都市圈层，随之产生的将是假设干区域性，甚至是都市型的商业中心。国内外大型零售商不断进入成熟社区，构成区域商业中心开展的中心。三大中心商圈的优良口岸已所无几且入驻的租金较高，而处于开展中的区域商业在商业前景和租金等方面无疑更受商家青睐。根据规划，成都市将在年前构成以人民路及蜀都大道的“大十字商业轴，并主要在三环路沿线区域构成个大区商业中心。商业数据根据的预测，到年全市社会消费品零售总额将到达.亿元，到年为.亿元，而到年这个数字将增长到.亿元。十字黄金商业轴线在三环路以内的主城区，以人民路及蜀都大道为主要载体，分别构成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道东大街老成渝路商业轴，共同

22、构成城区“大十字商业轴。未来市中区商业网点将依托这个“黄金十字分布。“初步确实践居住人口人均占有商业营业面积.平方米。中，除了“依托二轴的规划外，还明确提出“建立完善一个中心区，六大旅游休闲商业区。两轴现有商业东西方向，从天府广场周边的仁和春天百货、摩尔百盛，到盐市口周围的人民商场、北京华联，再到春熙路周边的百盛、王府井百货、太平洋百货，以及东大街附近的伊藤洋华堂南北方向，从神仙树附近的家乐福大世界店、到人民南路上的仁和春天、美美力诚百货，再到天府广场南侧的百货大楼，骡马市周边的太平洋全兴店、家乐福，以及人民北路附近的荷花池等零售集散地商业中心区还是春熙路“中心区包括一个商业中心区、一个商务中

23、心区和一个文化博览区。据了解，在未来商业网点规划中，以春熙路为中心的“盐市口春熙路大慈寺片区商圈依然占据举足轻重的位置：这块方圆.平方公里的商家必争之地，作为中心区的“商业中心区，仍将作为成都最具辐射力的中心商圈，在商战中继续充任“锁钥之地。十八个大区商业中心人流、物流、商务办公相对集中区域和场镇，三环沿线及内外侧，为未来和已有城市中心效力。十八个大区商业中心主要分布在建立路、红牌楼、牛市口、沙湾路、玉林、青龙场等。除城东、城南副中心的商业中心，龙潭寺、十陵西侧、洞子口、成洛路、老成渝路、成灌路等地也将构成商业中心。十八个大区商业各区分布成华区包括建立路、青龙、龙潭、保和十陵等个区域商业中心；

24、锦江区包括牛市口等两个区域商业中心；武侯区包括跳伞塔、高升桥、晋阳、高郫等个区域商业中心；青羊区，清江区域商业中心；金牛区，茶店子、沙湾会展等个区域中心。此外还有东部副中心商业区和南部副中心商业区。六大休闲商业区年以前，成都市将重点把浣花风景区、武侯祠片区、水井坊片区、文殊院片区、北郊风景区、十陵历史文化区等个片区建立成旅游休闲商业片区。零售市场将搬出外环。依托老成渝路向龙泉开展，辐射重庆；依托成绵高速向青白江方向开展并辐射绵阳；依托人民南路南延线、新成温路、羊西线分别向华阳、温江、郫县、都江堰等方向开展。未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市中心区域将

25、建成中央商务区。一环路以内的城区，将主要开展效力产业。对商业物业的需求分析关于投资需求中小投资者仍是成都商业用房的投资主体。万元/间的临街商铺继续利好，可接受万元以上总价的商业用房投资者的比例，仅占总比例的左右，中小投资者仍是主力投资群。成都中小投资者的根本分类：自营类。获利养老类。出租获利类。升值转手获利类。包租并差价获利类：低价购进假设干单位，包装后以零售价分租。需求相对集中的商业用房：临街、独立产权。面积/间，单价元/，总价万万元/间。较小面宽的商业用房继续看好。面宽米、米、米的小商铺需求量较大。尤其是米面宽的商铺，因顺应多种运营业态，被选率及一次性付款比例最高，按揭付款方式的投资者，其

26、月供才干通常不超越元/月。投资报答率是最重要的投资决策要素。半数以上的商铺投资者希望本人握有运营权并获利，纯粹从租金中获利的比例缺乏，带租约销售的方式对投资者缺乏应有的吸引力。关于消费需求消费日趋务虚和理性。成都人消费观念比较超前，但整体来看，消费需求日趋成熟和理性，二手房或适用户型继续看好、排量在.以下的经济型轿车占较大比例等，都反映出成都消费者在进展复杂性购物时的务虚态度。需求层次不断提高，高档消费品走势看好。截止年月，成都市汽车保有量达万辆，其中%以上为私家车，以成都近两年汽车销量走势来看，成都年均汽车销量增长为.%，按马斯洛的需求实际，许多成都消费者曾经超越了生理和平安需求，到达了自我

27、实现的更高层次，更加注重消费质量。外省/外地人，对消费群体的扩展作用愈发明显。成都拥有万人宏大市场，聚集了各地人才，经商的外省/外地人已达万，极具购买力的宏大群体，将在消费市场中扮演重要角色，年外省/外地人购房超越本地人，成为主要购房群体。餐饮休闲文娱的消费比例，占成都人日常消费的很大份额，并将继续。休闲，是成都的城市标签，成都人擅长享用生活，生活态度和方式独特， 年成都第三产业实现添加值.亿元，对GDP的奉献率到达了.，在整个城市经济开展中起着举足轻重的左右。第二章 城东区域商业开展现状及趋势城东商业格局及特点当前形状城东的经济开展和人均消费才干弱于城南城西。摊子大，底子薄。商业形状单一化趋

28、势明显，主要局限在街铺或住宅底商，大型百货和超市较少，且分散。商业相对集中于两个商圈：建立路商圈和双桥商圈。其中，建立路商圈因毗邻高校，受校园经济和及政府改造建立路周边的影响，建立路商圈曾经逐渐表现出城东商圈中坚的势头。无论从商业的体量、商业的形状及业态的多样性方面，都有了长足的提高。未来趋势受多项利好要素综协作用，年城东开场步入的高速开展的轨道，城东成为成都地价和房价增长幅度最大的区域。因此，伴随城东的高速开展，城东的商业将发生宏大的变化。可以预见，城东方向二环路沿线区域性商业中心将加快成熟速度，在量和质方面有大幅提升。三环外的商业开发突破是一个时间问题，而非方向问题。城东三环沿线的商业开发

29、具备政策、交通、大盘、成都房市走强等多项利好要素综协作用，其远期的成熟和宏大的开展空间无需赘述。对于本案而言，关键在于如何运用已有的资源体系，加速这一区域成熟过程。城东规划成都市东部新区规划范围：外环路以西、沙河、成仁路以东，成南高速公路以南，成龙路以北区域，规划面积规划面积平方公里。规划规模：建立用地面积平方公里，人口规模万人，人均城市建立用地.平方米，规划性质：定位于以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区。东部新区包括两个起步区。起步区：三圣洪河片区。位于成龙路以北，老成渝路以南，三环路以东，外环路以西区域，占地面积约平方公里，包容人口万。区域规划充分处用浅丘台地，重点以

30、居住为主，突出恬静的居住，活泼的商业特征。起步区I主要经济技术目的起步区中心区用地面积单位用地面积单位规划总用地面积.万M.万M规划总建筑面积.万M.万M商务金融.万M.万M行政办公.万M.万M文化文娱.万M.万M体育.万M.万M教育科研.万M.万M医疗卫生.万M.万M住宅.万M.万M建筑密度%容 积 率.绿 地 率.%.%建筑控制高度MM居住人口.万人.万人社会停车面积地上.万M.万M地下.万M.万M人口毛密度.人/Ha.人/Ha人均公共绿地.M/人.M/人起步区：十陵景区。位于十洪大道以东，成渝路以北，外环路以西区域。占地面积平方公里。它以生态绿地、景观园林和湖泊水系为主，突出自然生态环境

31、维护，其功能划分为明十陵维护游览区，商业效力管理区，度假文娱区，绿地景区和竞技体育中心。区内青龙湖湖面达平方公里，系十陵景区的关键工程和中心工程。根据规划工程进度，十陵景区将在年后完成根底绿化，年后全面开工。道路建立路网构成东部新区的交通系统将构成“五横五纵的道路交通网络，“五横由北向南分别为成南高速、成洛路、成渝高速、老成渝路和成龙路，现已根本建立终了；而“五纵由西向东那么分别为机场路东沿线、三环路、东洪路m、十洪大道m和外环路。如今正在进展东洪路、十洪大道的建立，它们均始于成洛路，止于成龙路，这两条路建立好后，将成为东部新区内的南北交通干道，以后还会将这两条道路向南延伸至天府大道，以加强东

32、部新区同南部新区的联络；同时，机场路东沿线以及东大街东沿线的建立任务也在紧锣密鼓的筹备中。规划中的地铁II号线、地铁IV号线、地铁V号线横穿新区而过，构成一个四通八达的交通网络。竞争楼盘动态从本工程进入市场的时期以及区位来看，与本工程构成直接竞争关系的包括两个层面的工程。第一个层面是工程周边的竞争工程，第二个层面是成都市三环沿线的竞争工程。特征已开发工程营销主题：概念城东片区近年来开发的大型商业工程主打两个概念，校园经济和填补式专业购物中心。代表工程：EAST校园广场、银河商业广场开发体量：万平米为主运营情况：临近校园的集中式商业以餐饮业态运营情况最正确，服饰内业态运营情况较差，同时，经过一至

33、两年的运营，曾经有相当份额的原设定业态转化为餐饮。阐明校园经济虽然存在宏大而稳定的学生消费群，但消费档次提升空间相当有限，消费倾向方面也更明确的指向餐饮和以网吧为代表的文娱类业态。校园经济类商业开发对主题性商业的需求并不明显，由于它的客源恒定，不存在以首先以中心商业吸引客群的问题。银河商业广场的胜利得益其进驻时机和业态的选择。银河商业广场的位置较偏，但它进入市场的时候城东尚没有出现大规模上档次的专业电器市场，而城东消费者的消费才干虽然普遍低于城南和城西，但是对于家电的消费才干是曾经具备且需求旺盛的。因此，银河商业广场的出现，不仅填补了城东缺乏大型家电场卖场的空缺，也为城东营造出了一个新的家电商

34、圈。而在运营火爆的前提下，销售产权顺利也是顺理成章的。待开发工程营销主题：根据体量分为两类， “综合型购物中心和“生活型商业配套代表工程：置业未来广场、上东阳光二期商业、卓锦城二期商业、SM购物广场主力业态：百货、餐饮、休闲文娱个体体量：从万到万不等。简析：从目前的市场情况分析，城东商业，尤其是城东三环沿线的商业，正处于市场出现艰苦突破的前期。长久来看，商业在城东的“突破是必然的，并且，商业的突破也才真正代表着一个新城东，一个新的城市化的城东的出现。城东商业有其固有的历史背景，可以归纳为“三不，即摊子不小，人群不少，消费才干不高。也由此构成了城东商业的“三个只做，只做小的，只做价钱低的，只做离

35、学校近的。随着进驻城东的实力大盘逐个成现，商业成为了城东实力开发机构的最后一块面纱，与其说是商业开发定位的严密，不如说是开发机构也还未想清楚倒底城东商业能不能做，能在什么时候做，能做多大，能做什么！要想在城东把商业做大，必需摆脱城东惯性的“三个只做。而大规模的复合型商业最终的商业构成几乎曾经规律，“百货、餐饮、文娱，城东商业定位最难的不在结果，而在过程。难在主力业态的选择和运营。从现有的信息来看，大多数待建大体量商业业态定位本质指向两个方向：其一，以餐饮为龙头。其二，以百货为龙头。第三章 片区消费者特征研讨成龙路房地产开展情况简述年初，在望江嘉苑、南府锦、朝阳名宅、朝阳逸景等楼盘迅速完成销售后

36、，城东开发商的兵力逐渐集中到望江片区及其向外延伸的成龙路沿线。在万科城市花园等楼盘的带动下，成龙路沿线楼盘行情急速看涨。卓锦城和蓝谷地更将该区域真正带入人居环境极佳的大盘时代。片区消费者特征研讨从本案周边的情况来看，商业能够的消费群体主要有三大类：一是居住在附近区域的居民含四川师范大学的教职工，二是四川师范大学的学生，三是跨区而来的消费者。本案附近区域的居民该类消费者以日常生活居家所需的配套型商业为主要关注对象，也是本案所要吸引的中心群体。其关注业态为便利店、中小型 HYPERLINK yipu/shangjia/info.html t _blank 超市、药店、小卖部、书店，服装店、西餐厅、

37、健身设备、 HYPERLINK yipu/shangjia/mrmf.html t _blank 美容 HYPERLINK yipu/shangjia/mrmf.html t _blank 美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、 HYPERLINK yipu/shangjia/info.html t _blank 酒吧、房屋中介公司、装饰公司等。由于本案临近的万科城市花园是整个成龙路片区乃至城东片区房产价钱的高点，本案临近的卓锦城又是整个龙路片区乃至城东片区最大的楼盘，加上雅郡及本案住宅部分本身相当体量的楼盘，而这些楼盘均有相当的质量，因此可以说本案附近是有一个较大规模的常规中高收入人群

38、对其商业构成支撑的。四川师范大学的学生四川师范大学本部有各类全日制在校学生万余人，是一个相当庞大的消费群体。剧调查，该校大学月平均消费从元至元不等，主要集中在饮食、通讯、文娱及服装等方面。虽然大学生消费总体来说偏低端，但是宏大的学生基数对本案商业来说依然是一个重要的客户群体。跨区消费者部分其他片区的消费者能够受本片区到部分到达性商业业态的吸引来此消费。比如较有特征的餐饮、文娱或一些辐射才干很强的商业形状。第四章 具备人气号召力的典型商业业态研讨根据对成都商业业态的分析，他们选择了大型百货、大型超市、大型餐饮、休闲文娱、shopping mall等五种业态进展研讨，经过对这些人气号召力较高的商业

39、业态的选址战略、建筑要求、承租才干等方面的分析，对本案复合型商业业态定位提供根据。大型百货选址战略主要集中在中心商圈，逐渐向曾经成熟的区域商圈扩张。百货业对商圈的依赖性较强，需求大量的人流作支持。因此对商圈的成熟度要求较高。城西和城南是百货业首选的区域性商圈。交通便利，可达性强。选址区域内商业较为集中，具备商业集聚效应。假设选址于区域性商圈，对区域内的小区的规模、入住率和档次要求较高。假设选址于新兴商圈内，承当风险较大，那么在协作条件方面必需由开发机构相应承当一定风险，降低运营本钱。承租才干根据所处商圈不同、进驻时机不同有较大差别。元/月/m不等。进驻本案的能够性目前进驻能够性不大。百货业在多

40、种业态中对市场成熟度要求最高，不太能够在口岸较生的时机进入，本案区域不仅缺乏百货进驻必需的人流量和小区规模支撑，区域内也多个大型商业共同营造的商业气氛。对百货业而言，抢占潜力口岸只能领先半步，再多就能够成为殉道者。大型超市选址战略人气足，周边有大规模的中高档居住社区作为支撑。租金相对廉价。交通便利，停车位充足。周边大商场、大超市少。承租才干：以家乐福为例，元/月/m不等。进驻本案的能够性目前进驻能够性不大。大型超市选址都经过严厉的调查，多数都选址在城市中心区和曾经根本成熟，且上升潜力较大的城市副中心式区域商圈内。大型超市不同于便利店，它的规模决议了它需求宏大的区域常驻人口进展支撑，并对城市其他

41、区域构成辐射作用。也因此大型超市，如家乐福，在严厉计算城市购买力之后会有节制的开设分店，由于必需思索有限的购买力在同一城市的分配问题。工程所处城东区域，目前尚没有大型超市进驻，其他区域大型商业辐射影响有限，在区域成熟之后，将具备引入大型超市的条件。大型餐饮选址战略交通便利高档餐饮选择城市中心区，或识别性极强的风景区，如杜甫草堂侧的“寒舍。普通中档大型餐饮，如“红杏、大蓉合，那么选择大规模的新兴居住区内，入驻人口总量大，密度高，年龄构造年轻化。遵照餐饮的聚集效应，多家餐饮在同区域运营，口岸会迅速成熟，价值上升很快，反之，那么很难构成气候。临街面较长，大气。停车位充足。承租才干：普遍低于百货业，成

42、都运营情况较好的餐饮租金在元左右/月/m居多。进驻本案的能够性目前进驻能够性不大。餐饮所能吸附的人群是有限的，而成都餐饮消费可选择的余地很大。目前曾经构成了餐饮相对集中的社区内口岸，寄望于由某一家或几家餐饮所吸引的人群带动区域商业的成熟是不可想象的。另一方面，本工程区域目前也不具备大型餐饮进驻的根底条件，特别是对区域具备消费才干的人群总量的要求。休闲文娱选址战略选择商业非常成熟的区域。多在社区全面入驻两年以后开场进入。原那么上不选东门。同时根据消费档次选择相应的区位，普通来说，高端消费在南门，西门是便利性消费，北门是流动性消费，而东门是低档次消费。文娱性注重张扬，其地址的选择要在有标志性的地方

43、，如某大厦的周边，路口旁，商业流动性较强，新店集中的社区等。停车位数量根据运营档次高低变化，越高端要求越高，地面停车最正确。面积要求：平米以上是中型，平米以下是中小型，超大型的应是独幢的，综合性的。普通不思索骑楼性质的社区商业，存在扰民问题。楼层要求方面，中档文娱普通只需求在一楼有一个门面，主营场所放在二三楼。承租才干南门较高，西门和北门较南门要低-%。在城南的口岸型，标志型，停车位也较多的地方，普通第一层的价钱约为-元每平米，二楼不超越元每平米。红星路四段四川日报侧“菲士俱乐部租金程度为元/月/m。进驻本案的能够性目前进驻能够性不大。作为高端文娱工程，本案区域目前不具备支撑高端工程的标志性和

44、社区整体笼统。作为中端文娱工程，本案区域也不具备支撑的较大人流量。shopping mall年至今，三环内单体建面以上的商业地产工程达个，总供应体量愈万，并处于增量中，其中超越万的工程缺乏。这些工程成为成都具备shopping mall特征的商业工程。当然，从体量来衡量，虽然曾经这些工程在开发体量上出现了相当程度的探高，但都还算不上真正意义上的shopping mall。对本案而言，研讨shopping mall并非单纯关注其体量大小，而是经过对这种商业形状的研讨来求证这种形状的商业在本工程的顺应性。选址战略选择城市中心区，或大规模、成熟的社区内，人流量大，密度高，购买才干较强。周边大型商业相

45、对较少。交通便利，处于主干道侧，标志性建筑。具备大型停车场。租/售价钱熊猫万国商城，售价：万元/商业天府汇城，均售：F 元/，F元/，F招商已满。均租：F元、F元、F元、F元/月。 进驻本案能够性shopping mall不是一种业态，而是一种结合了多种业态的商业形状。它的根本性质在于以绝对优势的商业体量，吸引绝对优势的消费者数量，实现绝对优势的消费行为，完成“一站式“购物。经过对成都具备shopping mall特征和北京上海shopping mall的研讨，汇高行以为，shopping mall这一方式的商业物业，不太适宜中国国情。更不适宜成都的市场情况。这种不顺应主要表达在两个层面。从运

46、营者的层面分析，shopping mall由于体量宏大，所需支持的人流量和常住人口也是宏大的。可以推测，单凭mall所处的任何一个社区，要支撑mall的运营都是不太现实的。虽然商业体量做大本身会扩展商业的辐射范围，但对于交通工具普遍为步行、自行车、群众捷运系统的中国消费者而言，存在极大的不便。这也是shopping mall运营的风险所在。从普通者的层面分析，shopping mall的特征是物种丰厚，购物方便。但这也存在悖论。物种极大丰富之后，反而会导致消费心思趋向于张望，购买行为的实现出现妨碍。此外，shopping mall中的商业业态多数并不具有独一性，消费者在其他区域的可选择余地很大

47、，这也客观上导致shopping mall在详细运营中发现，真正来购物的消费者往往目的性很强，消磨一整天在逛mall的人很少。从这个角度来看，mall在中国曾经退化为一个普遍的购物中心。从北京、上海的shopping mall的运营情况来看，很难找出比普遍的购物中心运营情况更佳的典型，普遍生意清淡，人流量与预估相差甚远。鉴于此，他们以为，本案不宜引入shopping mall式的商业形状。对本案而言，业态的复合是必需的，但体量的开发，应充分思索区域成熟节拍，留有余地，不宜抢先将市场预期表现为建筑如熊猫城，反而丧失了市场开展中产生的时机。第五章 工程基地条件结合工程开发面临的政策环境、竞争环境，

48、引入工程地块详细条件，并进展SWOT分析，终剥离本工程地块的中心价值，最终锁定工程可实现的最具价值的开展时机。基地条件工程地块位于成龙路在三环路内侧区域。成都融创以拍卖方式获得工程地块，地价万/亩。地块内部呈浅丘地形。工程占地约亩，其中商业面积达万平米。工程SWOT分析个性优势规模优势：工程整体规模较大，在产品设计开发中有较大的空间，同时也具备工程规模效应。宣传优势：融创虽然进入成都时间不长，但近期一系列高强度的宣传攻势有利于引起较大的社会关注度。共性优势交通优势：政府加大城东交通路网和群众捷运系统的建立和完善，交通优势是东部新区的一个普遍性优势。环境优势：天然浅丘地形是城东的特征，运用这种天

49、然地形，建造坡地住宅曾经得到了消费者的普遍认同，坡地社区相较而言在成都市场更具吸引力。聚集优势：成龙路沿线较多的高质量楼盘产生的聚集效应使该片区聚集教多的中高端客群。主要优势个性优势区位优势。本案临铁路和三环路，有阻断商气的优势。工程商业的规模难度。本案商业部分总体量到达万平米。以工程本身聚集的人流量和区域内现有人口数远缺乏以支撑如此大的商业体量，引入大型常规商业区域成熟度又缺乏，从而构本钱案商业定位最大难点。共性优势消费者对城东中高档住宅、商业的消费抗性。消费者对城东三环附近工程的区域抗性。消费者对三环附近小高层电梯公寓的产品消费抗性。主要优势第六章 工程开展时机分析经过对成都市及城东区域商

50、业现状及未来走势的研讨，结合本案SWOT分析，可以发现，满足本案复合型商业进驻需求的业态应具备以下特征。具备一定的规模具备较高的知名度业态具备较强的人气号召力可以顺应不太成熟的区域环境并促使区域加速成熟百货、餐饮、超市、文娱对本案的顺应性选址要求当前时期本案的顺应性大型百货业处于城市中心商圈或曾经成熟的城市副中心商圈交通便利，可达性强选址区域内商业较为集中，具备商业集聚效应。假设选址于区域性商圈，对区域内的小区的规模、入住率和档次要求较高。购买力较强。假设选址于新兴商圈内，承当风险较大，那么在协作条件方面必需由开发机构相应承当一定风险，降低运营本钱。大型超市人气足，周边有大规模的中高档居住社区

51、作为支撑。租金相对廉价。交通便利，停车位充足。周边大商场、大超市少。大型餐饮交通便利高档餐饮选择城市中心区，或识别性极强的风景区，中档大型餐饮，选择大规模的新兴居住区内，入驻人口总量大，密度高，年龄构造年轻化。遵照餐饮的聚集效应，多家餐饮在同区域运营临街面较长，大气停车位充足选址要求当前时期本案的顺应性休闲娱乐选择商业非常成熟的区域。多在社区全面入驻两年以后开场进入。原那么上不选东门。文娱性注重张扬，选址注重地段的标志性。停车位数量根据运营档次高低变化，越高端要求越高，地面停车最正确。面积要求：平米以上是中型，平米以下是中小型，超大型的应是独幢的，综合性的。普通不思索骑楼性质的社区商业，存在扰

52、民问题。楼层要求方面，中档文娱普通只需求在一楼有一个门面，主营场所放在二三楼。Shopping mall城市中心区，或大规模、成熟的社区内，人流量大，密度高，购买才干较强。周边大型商业相对较少。交通便利，处于主干道侧，标志性建筑。具备大型停车场。重点分析从上表中可以看出，大型百货、大型超市、大型餐饮、休闲文娱和shopping- mall等业态都对区域成熟度、区域常住人口总量以及消费者购买力有较高要求。结合本工程深访研讨结论，他们以为常规的大型百货、大型超市、大型餐饮、大型休闲文娱等业态在当前引入的难度很大。对本案而言，可实现的产品形状可以度身订制是本案的最大优势，而最大的优势在于区域目前不成

53、熟，最大的时机那么是区域的开展潜力。因此，适宜在当前进驻的业态必需应具备以下特征具有浓重的个性化商业颜色吸引跨区域消费者具有一定的商业规模打造本区域商业中心区对区域成熟度要求不高，但看重区域开展潜质提升人气，加速区域商业气氛成熟商业运营方向与工程住宅定位的人群生活相关作为工程配套，拉升工程价值。作为商业运营，具备有效的消费群支撑。在思索到工程能够面对的竞争环境、区域商业开展趋势、工程商业开发条件的前提下，汇高行提出以下思绪，供开发机构参考。本案周边商业调查成龙路片区成龙花园期地址：成龙路静居寺号商铺方式：社区商业/底商规划方式：L型租金：临街：元/不临街元/部分商铺为转让性质需求转让费商业业态

54、：不临街部分：茶坊家、餐饮家、诊所家驾校家、超市公话家、干杂家、美发家、房产中介家、麻将馆家、广告复印家、通讯家、音箱家、临街部分：药房家、建材家、窗帘家、驾校家运营现状：大部分商铺运营情况较好，特别临成龙路一边，不临路一边主要是为社区配套效力。少量铺面处于转租形状。东润风景地址：二环路东四段成龙大道静居寺路旁商铺方式：社区商业/临街商业/底商规划方式：围合式售价：临成龙大道元/F，多元/F；临社区内商铺：元/F，多元/F户型面积：F、多F物管费：.元/销售进度：期商铺已售出%，期尚未开盘，估计月开盘。期商业有一个层的以餐饮文娱为主的休闲文娱场所，其他的为围合式社区底商，价钱开盘时定。东润理想

55、居地址：东润风景旁商铺方式：沿街底商售价：元/面积：临区间道多临成龙大道交房日期：随住宅一同交房，估计明年月物管费：元/东润风景与东润理想居之间的商铺地址：东润风景与东润理想居之间的商铺商铺方式：临街底商租金：元/月面积：多均价：元/左右万科城市花园地址：静安路商铺方式：社区底商售价：元/租金：元/户型区间：多物管费：.元/阐明：万科将住宅与商业严厉划分开，在城市花园里只需两处集中商业区：期阳光广场集中式商业及期集中式商业，并将各种业态尽量划分在一同，如有集中的麻将棋牌区。租售情况：期商铺约有十多间，如今有两间未租出去；期商铺约有、间如今剩余间未租出去。缘由：由于万科严厉将住宅与商业区分开，并

56、且在外观上采取一致风格，一致管理，商家运营业态与地域口岸分布有一定限制，加上商业定位在满足本工程业主日常生活配套设备，因此出租率不是很理想。运营业态：超市家、干洗家、书报家、音箱家、衣服家、玩具家、饼屋家商业定位：主要满足社区业主日常生活配套川师大南门校园广场地址：静安路号租金：F在元以内，面积约，单价在元/之间F在元/之间F在多元/，售价：元/面积：多运营现状：F根本上曾经租完，F有一些空置，租金价钱较乱，商业业态也乱，主要运营业态为服饰、餐饮、美发、网吧、水、酒吧等；其次是文具用品、复印打印等，有家KTV、电影院、健身俱乐部。雅郡地址：静安路号商业形状：沿街社区底商商业规划：临规划道路有商

57、铺期配套开盘：今年、月随住宅一同推出校园春天地址：川师南门旁静安路号附号商业业态：商业广场商业规划：圆狐形租金：元/月背成龙路、元/月临成龙路面积：单价：元/背成龙路、元/物管费：.元/运营现状：以餐饮业为主，背成龙路有多处运营不佳待租铺面。缘由：与川师校园广场太近，业态反复过多，背成龙路处口岸较偏，运营困难。卓锦城商铺没有开场出卖成仁路片区纱帽汽配市场地址：成仁路口锦华路号商业业态：专业汽配零售市场商业规划：专业市场，行列式，分个区，F可以居住，F用做商铺，须上下一同租租金范围：元/、元/、元/，元/临成仁路最贵户型面积：运营现状：有少数待租铺面缘由：临成仁路的好租，但是市场里的口岸不如临街

58、的好，因此有空余育才都市家园商铺要等住宅售完才出卖，估计月开场出卖。商业形状：围合式，一边临春晖路，一边临锦华路静居嘉苑开发商：青年房产租金： F沿社区最里面商铺：售价：元/F沿社区最里面商铺：售价：元/户型区间：F 多F康郡商铺未开场销售商业定位思绪：社区商业中心社区商业通常分为以下几种类型：类型邻里型社区型区域型超区域型商圈半径(公里)时间间隔 分商圈人口万人以上停车场容量辆商店组成超级市场综合超市家百货店家百货店家专业商店专业商店综合超市家综合超市家综合店饮食效力服装店服装店药店其他饮食效力饮食效力洗衣店杂货店杂货店其他其他其他就本案所处的区位来说，向东南是三环路，商气遭到阻隔，而三环对

59、面的卓锦城本身也有商业工程，因此能否跨过三环吸引卓锦城方向的客群，需求看本案商业能在多大程度上做出差别性。本案商业的主要辐射方向还是沿成龙路向西北方向辐射。受辐射力的限制，本案商业的类型将根本上是一个社区型的商业形状，但很有能够开展成为成龙路上的一个商业结点。本案商业能够的开展方向本案商业能够的开展方向为零售型社区和效力型社区商铺以及部分到达性社区商业形状。零售型社区商铺的商业形状为：便利店、中小型 HYPERLINK yipu/shangjia/info.html t _blank 超市、药店、小卖部、书店，及少量服装店等；效力型社区商铺的商业形状主要为：西餐厅、健身设备、 HYPERLIN

60、K yipu/shangjia/mrmf.html t _blank 美容 HYPERLINK yipu/shangjia/mrmf.html t _blank 美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、 HYPERLINK yipu/shangjia/info.html t _blank 酒吧、房屋中介公司、装饰公司等。达性社区商业形状包括特征餐饮、特征文娱、规模较大、辐射力较强的商业形状如主力店等。国外社区购物中心都有严厉的设计规划，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心注重对承租户的科学组合与安顿，中心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约，其位置最先确