集团财务分析报告及财务管理知识分析

1、 题目:万科集团财务分析报告系 不：商学院年级专业：1财务会计七组组长:组员:013年 1 月3 日目录 TO 12h z u HYPERLINK N:整理后引言 PAERE _oc7421962 h HYPERLINK N:整理后第一章:万科战略分析 PGERE Toc4290 3HYPERLINK N:整理后一.房地产行业背景 AGRE _To37219064h3HYPERL l _oc3742905 二2013年中国房地产企业实力排名前十名 PAGEREF _Toc374219065 h 4 HYPERN l _T37421966三.万科集团简历 PAGEREF _T3729066 h

2、4 HYEINKl_o37419067 四.行业分析PARFc321967 h 5HYPERLINK N:整理后l五.企业竞争策略分析 PGEF_o74219068 h 6 HPELNKl _T374109第二章：万科会计分析 PAGEE Toc374219069 h 9 HYELIK l _Toc3721907 一.资产分析 AGREF Tc349070 h HYPERLINK N:整理后二.利润分析 PAEREF _o3421071 h 11 HYPERNKl Tc3202三成本费用分析 PAGERF_o321972 h12HYPERLINK N:整理后四.万科公司权益变动分析 PAGER

3、EF _Toc3729073 h 1 YPELINK l _oc37421第三章:万科财务分析 AGRE _c37219074 19HYPERLINK N:整理后 l Toc374105一.盈利能力的分析 PAGERE _Toc749075 1HYPERLINK N:整理后二.偿债能力的分析 PAGEREF To707 20 HYPERLINK lTc4290 三.万科资产治理能力分析 PAEEF _Toc4219077 h 2 HYPERLINK l _Toc7421078 四.万科现金流量和盈利能力分析 EREF _Toc374219078 6HYPERLINK N:整理后l五.万科杜邦分

4、析 AGEEF _Tc3742979 h29HYPERLINK N:整理后l第四章:万科前景分析 PAGREF _c742980 32HYPERLINK N:整理后l一万科工业化 AGEE Toc7408 h 32YPRLINK l o372908 二.公司国际化进展展望 PAEEF _Toc37421082 3 HYPNK l Toc3729 三财务风险预测分析Z-Score模型 AERF _To7490 h HYPERLINKl _oc3742190 结束语 PAGEE _Toc7421084h 5引言我们小组要紧是依照哈佛分析框架对万科集团进行的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析,在

5、分析的基础上对进一步了解万科集团甚至我国整个房地产市场的现状、进展和以后。分成以下五个部分:一是战略分析,首先介绍万科集团公司概况，分析我国房地产的特征、竞争结构以及万科的竞争战略；二是会计分析;三是财务分析;四是前景分析。资金是房地产企业的关键,强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断进展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。第一章：万科战略分析一.房地产行业背景1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求,需求量一直呈上升姿态,由于放房价的居高不下和政府调控等一

6、些因素,持币待购现象严峻。2、房屋销售价格同比接着上涨,但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中一般住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加,房屋施工面积、竣工面积都有所提升。4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中,自筹资金所占的比例越来越高。5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。 总的来讲，房地产行业尽管备受争论，但依旧国民经济一个重要行业。在城镇化

7、大背景下,房地产行业还有前景。203年慎重乐观，短期还要贯彻限购措施,长期要有经济、法律等手段,更多的市场化方式;房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代差不多过去,今后企业更多要靠内功,靠创新,靠品质;房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化,提供高性价比的产品。二.2013年中国房地产企业实力排名前十名第0名：万科企业股份有限公司第02名:恒大地产集团第0名：保利房地产(集团）股份有限公司第名：大连万达集团股份有限公司第05名:中国海外进展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名:龙湖地产有限公司第名:华润置地有限公司第09名:世

8、茂房地产控股有限公司第0名:富力地产股份有限公司三.万科集团简历万科公司成立于1984年月,198年进入房地产行业，199年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的进展模式,成为最受客户、最受投资者、最受职员、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科企业文化要紧有四点: 1)、客户是我们永久的伙伴 (服务) 2)、人才是万科的资本 （人力资源)3）、“阳光照亮的体制”(简单不复杂、 规范不权谋)4)、持续的增长和领跑2.万科企业进展历程 多元化

9、专业化精细化1).万科前十年进展战略：多元化的加法 、194991年：战略混沌期 2、991年1993年:边缘期,战略初步形成2）万科第二个十年进展战略专业化的减法 1、诺基亚战略:从多元化转向专业一 2、从综合商社到专营房地产 91年：向综合业务进展 重组企业业务 转让怡宝蒸馏水 转让万佳百货3).万科第三个十年进展战略精细化的乘法 万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。从加法到减法,从多元化到专业化的回归,使资源得以集中,在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力,最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。四行业分析万

10、科属于兴办实业、国内商业、物资供销业 （不含专营、专控、专卖商品) 、进出口业务、房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业治理、投资咨询等。公司为国内规模最大的地产进展商，连续三年被国务院进展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并获得CCV评选的中国最具价值上市公司称号。公司在全国房地产市场的战略布局差不多初步形成。 近几年来房地产的话题在各大新闻媒体上屡见不鲜,房地产的行业竞争程度专门大基础上是在于国家的宏观调控以及全国人民对住房的需求。分析房地产行业要紧要通过下面几个模块来分析:一个是政策,经济下行的压力之下,我们觉得宏观经济政策

11、特不是货币政策应该可不能有更紧的政策，应该是有放松的可能,假如维持目前的状况，或者较低的利率水平,或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的,然而另一方面我们又明白房地产和社会稳定、社会问题息息相关,中央政府的态度是特不坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们希望在短期内房地产政策有所放松也应该是希望变成现实也不太可能,然而假如我们有更紧的政策出台，除非价格再回到特不快的上行状况,否则专门紧的政策也不太可能。二是市场走势,成交整个全年是稳中有升的，同比接着显著增长。不同都市的价格表现是分化的，一线都市供应量趋向于短缺，以后住宅价格上涨压力依旧比较大的,然而小都市，三四线都市我

12、们看到目前还没有回升的现象,我们一二线都市价格是有回升的趋势,然而三四线都市会有更长的时刻处在政策的调控下。 最后便是十八大的阻碍了。十八大开完之后大伙儿都在想，我们的楼市、经济往什么地点走,我们也在针对房地产市场有一个简单的考虑，如何来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的方法。 第一,房地产业将会接着与民生和社会稳定紧密相连,因为我们看到近两年的调控也好,或者房地产业进展的过去十多年进展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关,因此这一点我相信房地产市场可不能是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家进展、民生是紧密相关的,因此政府出台政策,我们也可不能有什么惊奇的地点，关于中国

13、来讲社会不稳定会导致太多的问题，房地产确信是跟社会稳定息息相关。 第二，房地产业将在相当长时刻内处于调控状态,包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是可不能改变的，特不是限购,目前来看依旧一个地点性的政策还不是一个国策,然而地点性的政策在国家的指导下也专门难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。 第三，我们尽管看到房地产业是受调控有压力的,房地产业在相当长时刻以内依旧会是中国的朝阳产业,假如我们把房地产业跟制造业比,房地产业应该依旧会一个朝阳产业,房地产业在以后十年、十五年当中,在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业,因此这是一个差不多的推断。那个

14、推断跟我们第四个推断确实是都市化进城,将极大促进房地产产业的进展,这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的进展有专门多的阐述，因此我们相信城镇化的进城会接着。什么缘故这么讲?只要中国国民经济稳定进展，7%也好，6也好只要不出现太大的波动,只要还能持续十年,中国的城镇化进城就可不能停下来,中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者,或者讲若干的论坛讨论的时候有两个差不多的数字,来支持房地产业的朝阳产业以后十年是蓬勃进展的,在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心都市、大一点的都市,这两亿多的都市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个特不大的需求，我们这2

15、0年来，十多年来是不是差不多满足了那个需求?这依旧一个问题,2亿多人口,美国人口只有3亿多，那个需求是最大的,这点确保了,我们往常的进展,甚至于我们现在的进展，甚至还确保了下来的进展，我们再往前走2年,只要中国国民经济进展稳定的话，还会有亿多的人口进入到那个中心都市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求,因此我们看到什么缘故讲这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业,而且十八大当中一个专门重要的因素确实是城镇化,而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条,像北京、上海这些中心都市，包括广州都将会成为世界上超大规模的都市，我们看十年，北京上海现在是两千

16、多万人,十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较,像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些都市差不多上都占到了一个国家1/3多的人口,我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大?我们看到这十年，讲长不长，十年专门快就到，假如我们没有一些预先的预备会带来专门多问题,然而这些都市化的进展,对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前讲往三四线都市进展,然而真正进展的机会依旧在以中心都市为主，或者中心都市旁边的三四线都市，那个机会才是最大，因为购买力或者需求差不多上在这些大都市的周围。因此，十八大之后，我们看从中央政府开始,大伙儿对都市化的进展的导

17、向是特不强的,而这也是世界进展的一个趋势。通过这三个模块的分析，能够做以下的结论，在以后几年内房地产依旧会处于国家政府宏观调控下，在大多大型都市中住房的供求关系为供不应求,导致以后几年大型都市的房地产市场会有一定的提升,而在大部分人员流向大型都市之余,中小型都市的住房供求没有那么的严峻,大部分会依旧处于政策调控下,其价格趋势可不能有太大的明显波动,然而像房地产行业这种民生相关的行业,同样也受人民购买取向的阻碍。从消费者心理上来讲,在大型都市的价格趋向阻碍下,人民的购买趋向会更大程度上认为所在城镇的房价价格趋势会大部分趋近于一线都市,从而会刺激人民购房的欲望，也会变相的导致中小型都市的购买需求变

18、多，尽管中小型都市在宏观调控的情况下价格波动不大,然而其销售情况也会有一定的上升。综上所述,在大型都市价格与销量处于一个相对平衡的点的基础上,基于中小型都市的销售前景变好的情况下,房地产行业在以后几年中依旧会处于一个稳步上升的状况。五.企业竞争策略分析1.外部环境分析(1）、宏观环境-PETEL模型政治因素：住房市场化改革和国家政策调控、货币信贷、行政措施经济因素：国民经济快速增长，居民可支配收入增加拉动内需,通货膨胀压力，资本市场变化-存款预备金提，高存款加息、海外资本社会因素:人口数量增加,都市化进程推动房地产业进展，人们健康环保意识加强,传统文化购房意识技术因素:住房建设水平提高,融资创

19、新和销售创新环境因素:住房节能环保,都市绿化和土地使用法律因素：限制房地产开发的贷款治理，规范土地储备治理,加强住房消费贷款治理,切实调整住房供应结构,进一步整顿和规范房地产市场秩序。(2）竞争者分析竞争者的选择在竞争者方面我们选择的是同为房地产公司的两大企业:中海地产和保利地产。要对这些竞争者进行分析，我们首先要了解这些竞争者的企业目标以及其以后走向:中海地产：以打造百年长青基业为长远进展目标，坚持规模化、专业化、品牌化的进展策略。与时俱进，开拓创新,预见性地满足客户的现实与潜在需求，致力成为中国房地产行业的创新者和领先者。中海地产总经理孔庆平讲过：中国房地产市场中长期进展空间巨大，但当前的

20、确差不多走到了一个转型的关键节点,能够预见,从全局讲，“和谐社会”、“低碳经济”、“可持续进展”将是中国以后专门长一段时刻内高度追求的社会进展目标,而与社会全面进展高度关联的房地产业，则将被更加严格地操纵在与社会进展相和谐的轨迹上。保利地产：以十二五规划为指针,以“三个为主、三个结合”为战略指引，推进区域布局、产品结构、经营模式和融资渠道的“四个拓宽”,实现公司快速、平稳进展!在不断的收获和成长中,实现“和者筑善”的理想和追求！其董事长宋广菊有提过保利地产的以后进展方向，确实是致力于中国和谐人居建设,紧跟中国城镇化进展和都市集群建设脚步，持续提高产品效益,接着做大做强房地产主业。每个大竞争者所

21、选择的进展战略关于其行业内大部分公司会有专门大的阻碍，尤其是以这些公司为竞争对手的企业。万科在以后战略进展之中,同样要了解其竞争对手的进展战略,才能“知己知彼”。两家竞争者的战略选择如下:中海地产其进展战略分不从质量、设计治理体系、创新、产业化四个方面着手: 质量：招标、施工的过程监控 设计治理体系：设计、市场、销售整合 创新:中海怡翠山庄提出“5+2”模式 产业化：装修产业化保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经营和资产营运相结合的“三个为主、三个结合”的战略规划。同样竞争者也存在其优势以及

22、劣势：优势：劣势:中海地产 国有背景、土地储备充足、高盈利能力 公司在一线都市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。保利地产 资源优势，全国各要紧都市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。 经营风格偏激进。2.内部环境分析(1）产品研发能力 1）、较强的研发创新能力 多个研发基地:深圳万科研发中心、上海万科研发中心、东莞住宅产业化基地标准化。 2)、客户导向型研发流程 客户导向型：市场调查、要素整理、产品设计、客户测试和后评估、产品调整项目导向型:强度分析、产品定位、质量操纵。(2)品牌营销能力1）科学的客户细分方式生命周期与支付能力矩阵。2）品牌建设:211中国房地产企业品牌价

23、值:中国海外246.87亿元、 万科210.0亿元、恒大10.1亿元;王石的明星效应。）客户服务理念:全国首创“物业治理”概念、“6+2”步法服务体系、万客会等。(3）融资及盈利能力1)多渠道、较强的融资能力 透明化运作投资信任渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等）相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率(4)企业治理）内化的企业文化：简单不复杂;规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任)成熟的体制治理：操纵核心资源、制度化运行、标准化运作.万科战略决策0TSW 机会城镇化率加快,收入水平提高中国传统观念,结婚买房资金从股市流向地产 威胁T政策对环保要求提高地产业受

24、到较多宏观调控土地资源储备有限,拿地困难 优势S较强的产品研发能力(标准化、环保)强势的品牌效应精准的额客户细分规范的组织运行高效的资本运作体系可能的战略开发新的目标群产品，扩展新市场(S，S2，S3，4,O，O,O）扩大融资,进入更多区域市场（5，O1,，O3）可能的战略注重产品环保性,引领行业标准(S1，T)2.适度放缓规模扩张,注重精品运作，提高单品利（,T，T） 劣势资产负债比过高，资金有限成本费用过高，利润率偏低可能的战略加强成本操纵，提高净利润率(，W2)可能的战略1.减缓扩张速度，操纵成本,精耕细作（W1，W2,T2,T3）愿景:“成为中国房地产行业领跑者”定位: 提供有品质的产

25、品.战略选择)更加注重产品质的提高，稳定增长；客户导向型、环保、品牌力2)操纵费用，提高净利润率；成本、治理费用、财务等;降低资产负债率、5.万科实际战略选择万科的总战略： 提升行业竞争力,合理规避风险;培养优势产业，巩固优势地位万科的公司层面战略:减法战略；横向一体化战略万科的业务层次战略：品牌战略;加强型战略;营销战略战略展望： 专业化、品牌化、全球化、质量化专家战略建议: 1).全球化战略；2)不能改变专注做住宅的核心战略第二章:万科会计分析一资产分析1资产结构及变动表 项目万元011年0月 202年09月 新增% 2011年占 比20年占 比% 流淌资产11,75，184.762,37

26、9,27.80.7%6.5 95.5% 长期投资1,89928,10.1222.69%1.91% 22%固定类资产 93,.85，5.713.9.7%07 其它长期资产 0,6.71，858.228%.87%1.24% 资产总计 12,1,7.812,9,20.2.2%000%00.00%净利润 111,61.09134,79.72270%- 总资产收益率 2.0%.%0.00% 资产总额比上期增加03，72312万元,增长率为6.62%。资产总额增加的缘故如下:流淌资产增加664，92.03万元，长期投资增加5，61493万元,固定资产增加3,792.53万元，无形资产及其它资产增加,2.6

27、万元;相比较而言,流淌资产有所增加,增加5.7% ，长期投资大幅增加,增加.69%，固定资产大幅增加，增加3.9 ,无形资产及其它资产大幅增加,增加.% 。由此可见,从企业资产数量来看，长期资产、流淌资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流淌资产,资产总额增加,长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看,资产总额增加,净利润增加，资产增加的速度与净利润相同,总资产净利率保持不变,企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。2、投资结构及变动表项目万元201年09月 12年9月 新增%21年占 比%22年占比 交易性金融资产0.000.0000%0%0.00

28、% 一年内到期的非流淌资产 .00.00.0%0.0%0.00%长期应收款 38，30.212,97.0-6.% 153%.57%长期股权投资.000.000.000.00%00%投资性房地产 00 000.00%0.0%.00固定资产6，1.0248,52.0.5%6.27.6% 在建工程 16,748.7022,959.637.8%7.22%8.0% 长期投资合计 231，95.19284,510.1222.69%00.00%.0投资收益 6，84.1631,424213616%-投资总额比上期增加5,14.93万元,增长率为2.6%。投资总额增加的缘故如下：固定资产增加71,36.46万

29、元,在建工程增加6,115万元,共计增加投资7,97.52万元;长期应收款减少25,32.5万元，共计减少投资25,2.59万元；企业投资以权益性投资为主,应关注投资项目的盈利能力和持续进展能力,本期投资收益上升,权益投资能力增强。3、存货变化表 项目万元2011年9月 21年09月 新增 存货8,7,557.358,65,22.94-0.7% 营业成本,31,15952,061，99.6053.69%毛利率.400.3025.0% 存货周转率 0.170.244118通过毛利率及存货周转率的变化分析,能够看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转,讲明市场上的同类产品差不多处于相对的过剩状态

30、，降价是能够带动市场购买者的购买欲望的。企业能够充分利用当前的时机，进一步巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析能够看出:企业存货的变化与营业成本变化协调。二.利润分析1.利润总额结构及变动表 项目万元011年09月 01年9月 新增%21年占 比 2012年占 比%正常营业利润 369，018.8470,84992.6098.39%93.85投资收益 6,81163,42.213.1% 182%.6% 补贴收入 0.000000.00% 0.00%000%营业外收入 4，623.7,14.6062.2%1.23% 150% 营业外支出5，414608，080.49.24%.441.61%

31、阻碍利润总额的其他科目 0.00.00.0%.0%0.00%利润总额 37，04150,7079233.7%100.0%10. 201年月,利润总额为1,07.92万元；较上期的375,042.13万元上升337%;正常营业利润为470,9.9万元,占比为935;投资收益为31，424.21万元，占比为6.26%;补贴收入为占比为0%；营业外收入为7，54.6万元,占比为1.5%；营业外支出为,0804万元,占比为1.1%;阻碍利润总额的其他科目为占比为00;本期企业盈利要紧靠自身的经营，利润的可靠性高，利润来源多样化，盈余质量好；而上期上述指标分析不为83% 、1.82% 、00 、.23

32、、1.4 、0.00。2、营业利润变动表212年9月,营业利润为502,74.6万元， 比上期增加2,4411万元，增长3.6%；营业利润总额增加的缘故如下：营业收入增加00,12.5万元,投资收益增加24,0.0万元，营业税费减少2,00.95万元,营业费用减少1,.29万元,治理费用减少11，633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元,共计增加营业利润83,6.87万元；公允价值变动净收益减少1,7.62万元,营业成本增加720,28.64万元，财务费用增加15,18.8万元,共计减少营业利润37，227.75万元;本期营业收入上升,但销售毛利率下降,讲明企业采取了降低产品的

33、整体市场价格以换取增加市场份额做法，然而营业成本及税费没有得到相应操纵，反而上升,最终导致销售毛利率下降。三.成本费用分析1、成本结构及变动表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增2011年占比%2年占比% 营业成本 1，341,615.92,01，899.605.6%32.40 37.2%营业税金及附加 48,04.220,9921-189% 5.9% 406% 销售费用 13,37.09,48.42 -178%274%1.2% 治理费用10,370.56,7346 -11.59 .2.63%财务费用 27,285.55,434.55%066%0.78%资产减值损失 56,483

34、.1-23,832 -26 .6%-4 营业外支出,414.0，08.8449.4%0.3%0.5%所得税11,610.094，709.22.70%0%2.48% 成本费用总计 4,141，38.85,438，087231.31%100.00%00.00成本费用总额比上期增加，2,7.40万元,增长率为1.1%；成本费用总额增加的缘故如下:营业成本增加20，283.64万元，财务费用增加15,88万元,营业外支出增加2，66.24万元，所得税增加23,099.63万元，共计增加成本费用6,19.9万元；营业税金及附加减少27，00.5万元，销售费用减少19,929.9万元,治理费用减少11,6

35、310万元,资产减值损失减少80,98.93万元，共计减少成本费用138,86.27万元；企业支出要紧以营业支出及税金为主,支出结构正常。本期固定成本占比为.0%,上期为0.00%,与上期持平。、期间费用结构及变动表 项目万元21年09 月 202年月新增%211年占 比% 2012年占 比%营业费用 1,377.79,448-17.58% 0.18.1治理费用 10,370.68，37.46-11.59% 267117.67%财务费用 27,285.42,3.035.52%7.26% 8.45% 营业利润 375,83.0450,27.63.6410.00% 100.00%营业费用为3,44

36、82万元,较上期减少17.8%,大幅减少，减少1.8。治理费用为88,7.46万元,较上期减少-1.59%,大幅减少，减少11.59。财务费用为42,4.03万元,较上期增加55.52，大幅增加，增加55.52。营业利润为50,2416万元,较上期增加33.64，大幅增加,增加33.64。公司营业费用下降，营业利润上升,营业费用取得专门好的效果,企业的销售活动取得了明显的市场效果。公司治理费用下降，营业利润上升，企业内部治理成本操纵能力上升。公司财务费用增加，营业利润增加，财务费用增长速度超过营业利润,企业筹资运用操纵能力下降,主营盈利能力减弱。四.万科公司权益变动分析1权益变动分析的目的）能

37、够清晰体现会计期间构成所有者权益各个项目的变动规模与结构,了解其变动趋势，翻译公司净资产的实力,提供其增值的重要信息；2)能够进一步从全面收益角度报告更全面、更有用的财务业绩信息，以满足报表使用者投资、信贷及其他经济决策的需要;3）能够反映会计政策变更的合理性，反应会计差错更正的幅度，具体报告由于会计政策变更和会计差错更正对所有者权益的阻碍数额；4)能够反映由于股权分置、股东分配政策、再筹资方案等财务政策对所有者权益的阻碍。2.权益变动情况分析(1)权益总额变动情况 208年212年万科A集团负债和所有者（或股东权益）合计(元）分析：200年权益总额变动趋势较缓,209年到2012年呈明显上升

38、趋势。(2)要紧项目变动情况 008年201年权益的要紧变动项目(元)分析:2008年所有者和负债总额变动趋势较缓，2009年到0年呈明显上升趋势。其中，所有者权益0009年到2012年增长幅度比负债大，讲明该集团的企业治理得当，股东权益得到加强。3、权益结构分析（1)负债结构分析 分析：万科A集团202年比211年要紧负债应付账款 、预收账款、其他应付款 、一年内到期的非流淌负债及长期借款尽管都有增加，但占总资产的比重预收账款 、其他应付款、一年内到期的非流淌负债同比211年分不下降2.2、0.8%和6%。讲明万科集团2012年经营得到改善,负债减少。12年合并现金流量表(部分)分析:万科A

39、集团筹资活动现金流入201年同比01年增长4,筹资活动现金流出21年同比01年增长12%,筹资活动产生的现金流量净额212年同比011年增长20%。讲明万科A集团201年筹集资金能力强，资金剩余多，企业经营状态佳。2012年万科筹集资金情况:(2)所有者权益结构分析分析：万科A集团股东权益2012年同比201年股本和资本公积大体不变，盈余公积、未分配利润和少数股东权益有明显的增加。(）所有者权益结构具体分析子公司本年提取的归属于母公司的盈余公积为人民币 1,017,538,03.4 元 (20年: 人民币71,90,7299 元）。截至22年 12月 31日，本集团的未分配利润中包含了本公司的

40、子公司盈余公积中归属于母公司的部分人民币 4,93,16,9.18 元 (1 年12 月 31 日:人民币3，5，3,.73元) 。 第三章:万科财务分析一盈利能力的分析1. 纵向分析20半年度2010半年度201半年度2012半年度21半年度21,808,62,42716,7,33，4919,988,838,30,722,991,2154,390，35，56营业总收入,10,7,2543,160,82，883,22,517,5344，55,477,6355，335，81,98净利润从图中我们能够发觉,万科营业总收入在20年以后一直上升,这得益于现在的市场空间较大,得力的市场营销渠道。相关于营

41、业总收入的不断上升,其净利润表现出一种较为平和的增长，其增长幅度远低于营业总收入的上升幅度。净利润与营业总收入增长的偏离，要紧来源于房地产的竞争程度加大，竞争对手的价格站市场策略，导致了万科盈利能力的下降，因此大幅的营业收入增长只是带来较低幅度的净利润增长，导致了净利润率和总资产酬劳率的下降。2、横向比较从图中我们能够发觉，万科与招商地产相比较，它的总体盈利能力指标都比招商地产的弱。讲明万科在同行业中的竞争能力和企业的治理战略都处于不足的状态。二.偿债能力的分析.流淌比率流淌比率反映企业短期偿债能力的强弱。从图中我们能够发觉，万科在近五年流淌比率在2009年和201年下降快，201-22年稍有

42、回升,但在201201年下降。总体而言。企业偿债能力变弱,债权人利益的安全程度有所下降。从图中我们能够发觉,万科与招商地产相比较,它的总体流淌比率都比招商地产的弱。2.速动比率. 速动比率的内涵是每1元流淌负债有多少元速动资产作为保障。万科近五年速动比率平均 在044左右，面临蛮大的债务风险。万科的速动比率是在0.44左右，而招商地产的是在5左右。速动比率一般以等于为宜,小于1会使企业面临偿债危机；大于1尽管保证企业的偿债安全,但会增加企业的资金成本。因此招商地产相关于万科偿债能力而言,依旧强于万科。3.应收账款周转率该指标越高，表明企业应收款变现速度快，账龄短,短期的偿债能力强，同时能够减少

43、坏账，提高企业流淌资金利用效率。从图中我们能够发觉，万科与招商地产相比较，它的总体应收账款周转率都比招商地产的弱。讲明万科的变现速度比招商地产的慢，偿债能力弱。4.资产负债比率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产负债率越小,表明企业偿债能力越强。万科近五年资产负债率逐年提高,偿债能力逐年变弱。万科的资产负债比率都要比招商地产的大,而那个比率是越小的偿债能力越强。因此万科比招商地产的偿债能力弱。结论:万科的盈利能力和偿债能力是下降的。三万科资产治理能力分析资产治理能力又称为运营能力，常用分析指标如下:应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率。年份比率200801

44、02011012应收账款周转率.8619.754.91800632存货周转率032.90690.53-固定资产周转率44.54337.295.3815.9264.85总资产周转率.37403810.2870280.01.应收账款周转率应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率，用来衡量应收款项的变现能力。由于赊销收入净额数据专门难从财务报表得到,因此我们采取销售收入净额来代替。从万科财务报表我们能够看到它从08年到2012年的应收账款周转天数分不为：8天、6天、8天、8天、6天,能够看到，万科的应收账款的周转天数较少，讲明其应收款项的回收速度专门快。结论：整体来

45、看，万科的应收账款治理工作做得专门好，一方面对赊款销条件和付款期操纵得专门紧,销售政策严,另一方面预收账款猛增又体现出万科有着专门好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收账款率遥遥领先,因此万科能够适当放宽条件,增加销售机会，更有利于企业进展。2.存货周转率存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业成本与平均存货余额的比率,表明企业在一定时期内存货的周转次数，反应存货变现能力和销货能力。一般情况下，讲明企业销售工作做得好,存货治理得好,占用资金少，获利的机会就越多。万科的存货要紧以“在建开发产品”和“拟开发产品”为主。存货大幅增长的缘故确实是由于“在建开进展品”和“拟开发产品”

46、的大幅增长。因此从09年开始,万科的存货周转率一直处于下降的趋势，但其存货周转率在行业内差不多是相当出色的了。结论：由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两个条件,致使万科在建开发产品数量巨大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼盘未能按原打算竣工,或者竣工的楼盘能够专门快销售出去并结算，那么企业的现金就能够专门快回笼。能够专门快确认收入也意味着资产周转率的加快。因此20年至01年，万科的存货周转率一直处于下降趋势，一方面是由于其存货中待开发土地和在建增加较快,另一方面是整个房地产大环境的阻碍,总的来讲它的销售工作依旧做得比较好的，存货治理也十分出色。3.固定资产周转率固定资产是指销

47、售收入净额与固定资产平均值的比率，反映企业固定资产的利用效率。固定资产周转率高,不仅表明企业固定资产利用比较充分,也表明企业固定资产投资得当能够发挥效率。从数据中能够看到,万科的固定资产周转率大致上是连年上升的趋势，则就房地产行业的水平来看，这一方面做得较为出色。结论:相比于其他同行来讲，万科在这方面占有优势，固定资产治理水平较高。从连年的数据来看,还有上升的趋势，进展前景较好。4.总资产周转率总资产周转率是指销售收入净额与总资产平均额的比较。显而易见,总资产周转率越高,企业全部资产经营效率越好,取得的销售收入也高。由于整个房地产市场趋于饱和,加上金融危机的阻碍,因而能够看到万科的总资产周转率

48、逐年下滑。然而每年万科的销售收入却是出于增长的,总资产周转率却下低,这就意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。因此房价的飙涨也是不可忽略的缘故。结论:从整个房产行业看,总资产周转率依旧比同行业平均水平要高得多，讲明总资产使用效率较高，企业的运营能力强。整体来看,万科相关于同行业其他企业依旧相当占有优势的。.综合分析从以上各个数据看来，万科地产不管是在其企业资金流淌性、财务稳定性和增值性方面相关于同行业来讲差不多上比较出色的，其运营能力能够称得上是优等。首先万科在应收账款周转率方面的数据显示了其强大的应收账款回收治理能力,表明其信用程度专门高。其次万科的存货治理和销售也是十分出色

49、的，也表明了其猎取利润的能力。在对其资产的运营治理方面尤其是固定资产方面还有专门大的改善空间，但从总资产周转率我们依旧能够看到万科的强大实力。从数据还能够看到万科在中国成为地产龙头企业后，采取了“稳”的运营方式，放慢了进展的脚步,这也是必经的一个时期。四.万科现金流量和盈利能力分析1.纵向分析 万科0年的经营现金流入出现负数,这和当年的经济危机是分不开的,9年之后万科每年有着大量的经营现金流入，并不断上升。这关系到万科强劲的现金猎取能力和不断扩展的市场容量,同时总现金净流入处于稳步上升趋势。从图可知，净资产酬劳率这项指标呈上升趋势(见上表)。讲明企业盈利能力不断 提高。通过以上分析可见,万科拥

50、有较强的获利能力，且这种获利能力有专门好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了专门高的盈利水平，除了市场强大需求外，讲明其拥有专门高的治理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。横向分析从图可知，万科的净资产收益率大于其他两个个房地产商，同时长期进行大量的资本性投资。假如，在同等投资规模下,万科的盈利能力比较强，同时万科的分红也是所有比较高的。净资产收益率反映了万科将在房地产行业中占据主导地位。五万科杜邦分析 企业的净资产收益率较高,要紧得益于财务杠杆的作用，企业的资产负债率为67%,使企业的净资产收益率得到放大,然而如此高的负债也为企业的经营带来较大的风险。

51、 另一方面，企业的总资产收益率也较高，通过细分后，营业净利率为13.15%,比较高。但总资产周转率仅为0.3,并不理想,反映了企业总投入所产生的效率较低，企业资产的利用效率较低。将总资产再进一步细分,能够看出存货占据了大量的资产比重，这与房地产市场的行情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。 企业净资产收益率比09年有所提高,要紧是由于权益乘子的作用，企业的负债率从09年的67上升到了74.69%,进一步放大了净资产收益率，然而与此同时也增加了企业经营的风险。 另一方面,总资产收益率却比0年低。细分后,营业净利率比09年高，总资产周转率比09年低。因此总资产收益率比09年低要紧是由于总资产周转

52、率大大减少。在总资产一项中，流淌资产的增加量特不大，其中,存货的囤积仍然是企业资产治理的一大问题。11年净资产收益率有所提高,仍然是以权益乘子的增加为要紧缘故。企业将资产负债率增加至7.0%,增加了企业经营的风险。而总资产收益率略有下降,要紧是由于营业净利率下降的缘故。通过细分,发觉是年的净利润不高,其缘故是11年成本增长率大于总收入的增长率，其中，营业成本增加较多。012年万科杜邦分析1.从数据中可看到,万科的净资产收益率在逐年降低,行业平均也在降低,只是万科仍高于行业平均值。反映了近几年的行业和公司的盈利能力在减弱。2万科权益乘数在逐年地增高,且其值在行业平均值之上。讲明了公司的负债的比率

53、变大了,给企业带来了较多的杠杆利益，同时也给企业带来较大的风险。3.总资产周转率在逐年降低，反应了全部资产的利用效率较差,最终会阻碍到公司的获利能力降低。4.在进展能力上，讲明了万科在房地产行业环境进展越来越严峻的形势下,仍能维持盈利的状态,但是进展的空间缩小了。 第四章：万科前景分析一万科工业化万科202年的业绩报表,1412亿元的销售成绩单令万科再次稳坐世界住宅销售冠军的宝座。早在209年,万科着力推进其以装修房、工厂化、绿色建筑为要紧内容的住宅产业化战略之后。时至今日，在实现8%的精装修房交房比例之后,万科能够讲差不多实现了其住宅产业化战略的第一步。随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的

54、尝试，万科在精装房战略之后推出了“工厂化战略”。早年,万科曾以上海万科新里程一栋2层的住宅实验楼为案例进行研究统计，从开工到封顶,相比传统施工方式，采纳工厂化建设的工期缩短了30天左右。而获悉,通常万科的一个住宅项目从拿地、开工到开盘销售的时刻是9个月左右，缩短3天的建设工期,则相当于万科将施工效率提升了10%以上。快速周转是万科模式的核心之一，假如万科能够在保证质量的前提下提高施工效率,关于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。万科差不多在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分项目当中应用了工业化的施工方式“生产”房子。212年万科的工厂化项目新开工面积差不多达到272万平方米，铝模、大钢模的

55、新开工面积达到695万平方米，较01年增加了93。然而,尽管“工厂化”被万科视为其以后核心竞争力的重要来源。但在短时刻内，万科可能还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏,乃至完善产业链条等种种挑战。针对万科的“工厂化”试验,现时期假如采纳工业化的方式施工,每平方米的开发成本将可能要增加数百元，成本提高关于利润率而言带来的压力不言而喻。由于万科工业化在国内尚属于进展培育时期,其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下，总体成本仍将高于传统的施工方式。然而，近年来万科在工业化技术方面的研发投入差不多达到十几亿元,仅每年派出职员前往日本学习产业化相关技术一项就耗资过亿。从长期看,随

56、着工业化施工规模扩大,采购成本和技术人工将逐步降低,工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断下降，工业化的经济性会不断得到改善。而更加现实的问题是,目前国内仍然没有一个相关的行业规范标准。假如缺乏相关的国家标准体系，住宅工业化技术的推广应用可能也将面临诸多问题。目前我国住宅工业化标准体系尚不健全,一方面是缺乏要紧的工业化住宅结构体系标准；另一方面,我们在住宅部方面有一些既成标准，但不成体系。同时，由于我国在住宅建筑上长期没有工业化建筑的需要,相关标准在设计中的运用微乎其微。早在7年，万科在东莞成立其住宅产业化研究基地时，曾出台了一份万科工业化住宅设计建筑标准以及

57、万科住宅产品性能标准,但企业标准怎么讲不属于国家标准的范畴,其推广仍然有专门大的局限性。最后,从产业链方面而言,住宅工业化的推广普及需要完善的产业链条，那个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业。当前万科还不能解决产业链条上的所有问题。万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的打算尽管万科工业化依旧面临着种种挑战,然而相关于传统的施工方式而言，工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质操纵，其建筑速度也高于传统方式,有利于实现更快的周转;与此同时，工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。过去几年,在大规模、快周转的开发模式下，万科旗下的项目不能杜绝质量问题的困扰。万科期望能够通过工业

58、化的标准施工方式,改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病,以此提高整体项目的建筑质量。而“工厂化”战略背后的深意在于,它会提高万科的施工销售，缩短营销周期乃至加速资金回笼。而假如万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，那么“工厂化”战略关于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。二公司国际化进展展望万科的国际化目前还谈不上有什么国际化的业务,都依旧处于试水时期，仍未有专门明晰的国际化策略。事实上，万科的国际化早在20年便提出,万科第4个10年的目标便是成为全球优秀企业。然而公司到了20年才迈出了国际化的第一步。事实上，万科出海也是不得以为之。一个不争的事实是,差不多有许多品牌房企开始布局海外房产

59、市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示,201年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资打算，投资规模已达上百亿美元。这也表明,万科假如不出海,将失去海外进展机会，会被同行超越；假如出海,又将面临风险，短期内也难提升业绩。房地产终究依旧一项本地化的业务。即使是做国内市场的海外延伸、面向海外的国内客户,国内的房产开发商也必须要熟悉当地土地政策、法律法规、市场需求、融资环境、政治制度乃至风俗适应。有业内分析认为，类似于万科如此的大型房企频频涉足海外，仍然面临着各种风险。从宏观角度看，国外房地产市场也不平静。作为市场化程度较高的

60、美国市场,风险传播途径将更复杂，并能显著阻碍相应的海外项目。而从微观角度看，国内大型房企多带有“以垄断谋暴利”的成长痕迹。这种模式在国外如没有较好的资本运作及风险把控能力，则完全可能拖累其相应项目。在重重压力之下，万科到了01年才开始迈出国际化的步伐。2012 年，公司成立了海外业务推进小组,在全球范围内展开考察和调研。2012年月,万科公司全资子公司万科置业（香港）有限公司与香港永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议,在南联地产完成约定的重组后， 万科置业将通过Wkla Ivestment收购永泰地产持有的重组后的南联地产股分。南联地产短期看是公司国际化和商业地产运营的尝试，中期看是公司