资产评估复习概要

1、一、资产评估定义(一)资产的含义 定义:资产评估中的资产内涵指特定权利主体拥有或操纵的并能给特定权利主体带来以后经济利益的资源。（接近于会计概念)特点： (1)为经济主体拥有或操纵; (2)会给经济主体带来经济利益;(3)资产必须能以货币计量。(二)资产的分类 按流淌性分类：流淌资产、长期投资、固定资产和无形资产等。 按存在形态分类：有形资产和无形资产。 按是否具有综合获利能力分类:单项资产和整体资产。 按是否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产。 按资产与生产经营过程的关系分类,能够分为经营性资产和非经营性资产。（四)资产评估要素评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序评估价值类型

2、评估方法 评估假设资产评估基准日 (二）从资产评估假设的角度表述： 接着使用价值公开市场价值清算价值四大假设(一)交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最差不多的前提假设,交易假设是假定所有待评估资产差不多处在交易过程中，评估师依照待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。(二）公开市场假设 公开市场假设确实是假定比较完善的公开市场存在,被评估资产将要在如此的市场中进行交易。 所谓公开市场,是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在那个市场上,买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有猎取足够市场信息的机会和时刻，买卖双方的交易行为差不多上自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的

3、。买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的推断。(三）持续使用假设 持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件,以及在如此的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或讲明。 持续使用假设首先设定资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用资产;其次依照有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将接着使用下去。并假设能够按交易现有用途接着使用。 资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。(四）清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定讲明。清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。(二)资产评估经济技术原则(看书） 、预期收益原则。2、供求原则。

4、、贡献原则。、替代原则。5、评估时点原则。第二章1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采纳新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。练习： 某待评估资产购建于04年9月，账面原值为100000元，现评估其208年9月日的价值。当时该资产的价格指数为120%,评估基准日该类资产的定基价格指数15,2004-20同类资产环比价格指数分不为105,90

5、.2%,110%，120%,则确定被估资产价值。被估重置成本10000（1%12%)10012500（元）或被估资产重置成本=000.05%110%120%=1001=100(元)与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本 ;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而能够估算复原成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采纳物价指数法估算的重置成本往往会偏高。某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为00台。现知待评估资产年产量为600台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系,则待评估资产的重置成

6、本为：待评估资产重置成本=6000/8000300262500（元)计算公式(见笔记)第三章、机器设备评估重置成本测算方法的选择 (一般应遵循的规律）关于目前仍在生产和销售的设备,采纳核算法关于无法取得现行价格的被估设备，假如能找到参照物，则可采纳功能成本法（更新重置成本)若设备的现行价与参照物均无法获得,就只能采纳物价指数法(复原重置成本）。注意:物价指数的选择。进口设备重置成本构成CF(+境外途中保险费境外运杂费)进口关税(进口完税价格适用税率)增值税(进口轿车征收消费税）增值税 (进口完税价格+关税+消费税)增值税率消费税=（进口完税价格+进口关税)(-消费税率)消费税率银行手续费、国内

7、运杂费、安装调试费等。课堂练习被评估设备购建于99年，账面价值为100,00元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,00元,4年对该设备进行评估。依照评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：(1)1994至2004年每年的设备价格上升率为1%；(2）该设备的月人工成本比其替代设备高1，000元;（3）被评估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%,规模效益指数为07，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%,经技术检测，该设备尚可使用5年,在以后年中,设备利用率能够达到设计要求。 试依照上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。第一步:计算该设备

8、的重置成本：第二步:计算加权投资名义年限：2,996,370339，90=.82年第三步：计算加权投资实际年限: 8.85%1年第四步:计算成新率: 5(.415)10%=5第五步:计算功能性损耗：1,00012(1-3)(P/A，10,5）=30,78元第六步：计算经济性损耗： 该设备在评估后的设计利用率能够达到设计要求, 故经济性损耗为0。第七步：计算评估值: 评估值=39,953%-30,4714，69元 第四章、房地产评估房地产评估的原则 合法原则 最有效使用原则 替代原则估价时点原则楼面地价含义 单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的土地价格 计算公式楼面地价=土地总价格建筑总面

9、积楼面地价土地单价容积率意义考虑: 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为00元/平方米;乙地的容积率为，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济?例题 某地块面积为80,00平方米,是通过城镇土地出让而取得的，出让金为2万元/亩，拆迁费30万元亩,开发费3.5亿元平方公里,土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的4,目前市场上地产开发的投资酬劳率为10%,银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本 土地取得成本=出让金拆迁费 =03050万元亩 750元平方米、估算土地开发成本 土地开发成本7

10、5亿元/平方公里 =7元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年,土地开发成本分时期均匀投入,则：投资利息=50(+6%)2-37540%（1+6%）151+37560%(16）.5192.703.7.65 1.05(元/平方米)4、估算开发利润开发利润=（75375）10%=1125(元/平方米)5、计算土地价格土地单价=757+11.05+112.5=1,350.55(元/平方米)土地总价=，3558,000=108,44,00(元)即该地块经开发后的价格为18,044,000元。打分法计算成新率公式 成新率=结构部分合计得分G装修部分合计得分S+设备部分合计得

11、分G:结构部分的评分修正系数:装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1例题 某钢筋混凝土层框架楼房,经评估人员现场打分，结构部分8分，装修部分70分,设备部分60分。再经查表得出修正系数C=0.75，

12、S0.12,=3, 成新率=（80.75+700.1+00.13）0010 =76%注意：在实践中,也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均,得出成新率。关于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。能够在成新率确定的基础作适当减价修正。示例2:在正常情况下,某房地产每年可获得有效毛收入30万元，需要营运费用0万元，资本化率为0%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在可能时点剩余使用寿命40年，计算该宗房地产的收益价格。解:示例3 有一宗土地，出让年限为0年，资本化率为10%,可能以后五年的纯收益分不为5万元、6万元、18万元、15万元、20万元,

13、第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。解： 课堂作业 某房地产公司于2002年月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于4年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米0元，经济耐用年限为55年,残值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米25元。该建筑物占地面积50平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为1%,每年需支付的治理费为年租金的 3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的.2,土地资本化率

14、%,建筑物资本化率8。试依照以上资料评估该宗地08年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益,适宜采纳收益法。、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=0290（110%)=48600(元)3、计算总费用()年治理费=46003.5%=1710（元）(2)年维修费=2500001.5%3370(元）（3）年税金2900180（元)（4）年保险费=20000.2%=4500(元）年总费用=（1）+（)+（)+（)10+37+18000+4500=32（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用4860073260=1270(元）5、计算房屋纯收益(1

15、）计算年折旧费。(2）计算房屋现值(假设房屋收益年期为无限年期）:房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年数 =5090474262500(元）(3)计算房屋纯收益:房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率20625=1650(元）6、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 =41740100=2470（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在3年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价335886.550=6767（元)、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为358.5元，单价为每平方米671.6元。 作业现有一宗地，占地面积为10平方米,005年1月通过出让方式取得

16、土地使用权,使用年限为50年。007年1月建成一房屋，该房屋建筑面积为0平方米,现全部用于出租。试依照以下资料，评估该宗地00年11月的价格。（1)该房屋出租,每年收取押金万元，平均每月租金收入为3万元,平均每月总费用为1.万元()该房屋耐用年限为0年，目前重置价为每建筑平方米400元,假设残值率为2%(3)押金收益率为9%(4)土地还原利率为6%，建筑物的还原利率为习题:某都市内，有一宗住宅用地50m需要评估,评估基准日为19年1月31日,先依照该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下: 项目评估土地比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途 住宅 住宅 住

17、宅 住宅 住宅 成交日期评估日：199年0月3日 1993年10月 993年2月199年4月199年8月 成交价格 200元/2 1300元/m140元/2 00元/m 容积率 2 3 4 2 区域条件位置基础设施交通 000 -%-%- +3%-2% 0+2+3%3%0 个不条件 地势形状其他000 -2%+%-310-3% 000 2%+1%- 表中:数字正值表示评估地优于比较地块百分比；数字负值表示评估地劣于比较地块百分比;值的大小表示需要修正的幅度 又知:该都市地价指数在1993年1月为100,以后上涨均为1% 空地剩余使用年限为40年 按照以下条件,估算该住宅用地的单位地价和总地价

18、容积率修正系数如下容积率12345修正指数11.82.12.32.4确定地价指数年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地价指数100101102103109111119121试算价格 进行日期修正,容积率修正,位置修正,基础设施修正,交通修正,地势修正，形状修正及其他修正.运用算术平均法确定待估地块价格单位地价(+PB+PCPD)/4=6916(元/平方米)总地价5001161=458.25元第九章、流淌资产.合理选择评估方法。不同类不流淌资产的评估方法 关于实物类流淌资产，能够采纳市场法和成本法。 关于货币类流淌资产,其清查核实后的账面价值本身确实是现值,

19、不需采纳专门方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。 实物类流淌资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等，实物类流淌资产评估的重要内容。 一、材料评估1.近期购进库存材料的评估。 评估时,能够采纳成本法，也能够采纳市场法。 评估时关于购进时发生运杂费的处理, 假如是从外地购进的原材料（本地没有这种材料）,因运杂费发生额较大,评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；假如是本市购进，运杂费发生额较少，评估时则能够不考虑运杂费。 核算方法的差异不应阻碍评估结果 由于材料的分期购进，且购价各不相同,各企业采纳核算方法不同,如先进先出法、后进先出法、加权平均法等,其账

20、面余额就不一样。 （三）低值易耗品的评估评估方法 （)在库低值易耗品的评估 能够采纳与库存材料评估相同的方法（3)实际工作中的处理方法 关于十分畅销的产品 依照其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值;(差不多上体现的是生产成本加利润) 关于正常销售的产品 依照其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；（差不多上体现的是生产成本加适当的利润） 关于牵强能销售出去的产品依照其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。（差不多上体现的是生产成本）举例:现就某企业预付费用进行单项评估,评估基准日为2008年6月0日。有关资料如下：企业截止评估基准日账

21、面费用余额为8678万元(不含车间在制品成本），其中有预付一年的保险金7.5万元,已摊销1.8万元，余5.67万元;尚待摊销的低值易耗品余额3971万元；预付的房租租金25万元,已摊销5万元,余2万元。依照租约合同，始租时刻为20年6月30日，租约终止期为011年6月30日；往常年度应结转因成本高而未结转的费用21.4万元。 评估人员依照上述资料进行评估： （1)预付保险金的评估。依照保险金全年支付数额计算每月应分摊数额为: 712300(元)应预留保险金（评估值)=606=3780(元)(）低值易耗品的评估。依照实物数量和现行市场价格评估,评估值为412820元。 (3)租入固定资产的评估。

22、按租约合同规定的租期和5年总租金计算,每年的租金为5万元,租赁的房屋尚有年使用权。 评估价 =5315（万元）（4)往常年度应结转的费用的评估。这部分费用是应转未转费用,因此评估值为零。评估结果: 378004180+00=60062(元)第十章、企业价值评估(一)从产权的角度界定企业价值评估范围(一般依据)(四)直接比较法的运用 市盈率乘数(P/E)法。该方法的思路：(1）从证券市场查找可比企业,按不同的可比指标计算市盈率;（2）确定被估企业相应口径的收益；(3）评估值被估企业相应口径的收益市盈率为了提高市盈率乘数法的可信度,可选择多个上市公司作为可比企业,通过算术平均或加权平均计算市盈利。

23、例题 某企业拟进行整体资产评估,评估基准日为2004年2月31日。评估人员在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分不计罢了可比公司2004年的市盈率。被评估企业200年的净收益为5,00万元，则采纳市盈率乘数法评估企业整体资产价值的过程如下：家可比公司2004年的市盈率如下所示:可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.1家可比公司2004年平均的市盈率为0.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明显高于其他可比公司,因此在计算平均市盈率时将它们删除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈

24、率为15.40。因此确定市盈率乘数为1.4。 被评估企业价值=5,0154=77,0万元由于企业的个体差异始终存在，假如仅采纳单一可比指标计算乘数，在某些情况下可能会阻碍评估结果的准确性。因此在市场法评估中，除了采纳多可比样本外，还可采纳多种可比指标，即综合法。采纳多样本(可比企业）、多种参数（可比指标),即综合法。例题甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场上找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司、B、C作为可比公司，然后分不计算各公司的市场价值与销售额的比率、市场价值与账面价值的比率以及市场价值与净现金流量的比率,得到的结果如下表所示：A公司 B公司 C公司 平均市价/销售

25、额 1.21.00.81.0市价/账面价值 1.31.22.01.5市价/净现金流量 2.01.52.52.0将三家可比公司的各项价值比率分不进行平均，就得到了市场法评估甲企业所需的三个价值比率。需要注意的是，计算出来的各家公司的比率或倍数在数值上相对接近是十分必要的。假如它们差不专门大，就意味着平均数附近的离差相对较大,所选择可比公司与被评估企业在某项特征上可能存在着较大的差异性,现在公司的可比性就会受到阻碍，需要重新筛选可比公司。本例中得到的数值结果都具有较强的可比性。假设甲企业的年销售额为亿元，资产账面价值为6,00万元，净现金流量为5500万元，利用可比公司平均价值比率计算出的甲企业的价值如下表所示:项目 甲企业数据 可比公司平均比率 甲企业价值销售额 10,000万元 1.010,000万元 账面价值 6,000万元 1.59,000万元净现金流量 5500万元 2.011,000万元 将得到的三个甲企业价