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文档简介
1、序 言评定报告意义: “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风险投资领域奉行的一贯准则,因此“风险”对投资商来讲,并不可怕。他们最为关怀的是如何准确的识不和预测风险,并将风险操纵在自己能够同意的范围内。而能够同意的风险标准确实是:是否是与预期收益相匹配,必要承受的风险。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对以后将可能出现的风险做出防范,幸免可能带来的经济损失。 投资项目风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上,综合国内外成熟的风险评价体系,以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主,以定性分析为辅,更科学、更准确、更客观的识不投资项目风险因素,测量风险发生概率及其阻碍程度
2、。最大限度的剔除人为主观因素;充分幸免传统商业打算书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述,缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据;为项目方识不和操纵项目风险指明方向;降低项目投融资过程中的风险成本;加快投融资进度。数据决策的方法,有自身刻板的局限性。但正因为刻板因此才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投融资双方以风险数据决策评价结果为基础,同时关注项目具体情况。评估流程和方法:投资环境风险评定投资行业风险评定投资企业/治理团队风险评定 投资项目风险综合评定本报告基于现时期数理统计水平和经济学原理水平,充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识不投资项目风险
3、因素,定量投资项目风险程度。报告遵行以下原则:覆盖范围全面性:全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、治理团队、投资项目等各方面风险因素。数据来源权威性:所有数据均来自中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120 个都市竞争力提升报告、行业数据库等权威资料,以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。取数客观慎重性:为了充分揭示风险程度,所有数据我们都遵守会计原理的客观慎重的原则,在缺乏证据的情况下,我们保守使用风险最大数据。方法系统科学性:投资环境风险评定:依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国12个都市竞争力报告等权威数据,分高风险、中风险、低风险三
4、档。投资行业风险评定:依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、行业数据库等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名,分高风险、中风险、低风险三档。企业治理团队风险评定:依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目企业风险定量”、“财务困境分析模型” 等评价标准,对企业和企业家及其治理团队进行风险定量。分高风险、中风险、低风险三档。投资项目风险综合评定:采纳“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”,依据投资环境、所处行业、企业及治理团队风险评价结果,以及行业内企业项目相关统计数据,进行投资项目风险综合评定。 陕西华威房地产开发有限公司“东大街购物公园二、三期工程”项目投资风险评定
5、报告北京中汇银通国际投资顾问有限公司 风险操纵部制 二零零八年七月目 录 C 1- h z u HYPERLIN l_o203887 公司概况PAGREF _Toc20386706h -1- YPERIKl _Toc20887 项目概况 PAGERF _Toc03886707 h 1 - HPERLNK l To203886708 1.项目名称 PGEREF Tc2038870 - 1 HYPERLINK N:整理后.项目性质PEF _Toc20388609h- YPRINl_Toc2038610 3主管部门及承建单位PAERF_Toc36710h -2 - HYPERNK l_To20867
6、11 4.经济技术指标AGERF _To20871 h-2 -HYPERLINK N:整理后 l _Toc08867125项目地理位置 EREF _c208871 - -HYPERLINK N:整理后l6项目开发进程AGEREF _oc2386713 - 4HYPERLINK N:整理后6.1一期工程 GEF _o2038861 h - 4 HYPRLKl_Toc23871 6.2二期工程 PGERF _o208671 h - -YPERN lToc2088676 6.3三期工程 PGEREF _oc388676 h 5 - HPELIN l Toc23871 7.项目建设手续 PAGEREF
7、_Toc088617 - - HYPLINKl_Toc2038818一、投资环境风险 AGEREF _To208867 h - 5-HYPERLINKl_Tc2038679 1投资环境评定意义 PAGEF_Toc2038869 h HYPERLINK N:整理后世界银行有关中国都市投资环境评价体系 PEREF _Toc28870h HYPERLINK N:整理后2.1报告背景PGEEF _Tc20621 - 6 -HYPERLINK N:整理后l.2方法与数据PAGERE _o238867 h - 6 - HPERLIK l _To88623 3.西安市投资环境分析 PAGEE _To2038
8、87h- -HYPERLINK N:整理后3.西安市概述 PAEEF_Toc203886h - - HPELIK l _Tc203867253.2世行报告关于西北地区都市的投资环境评定 PAGREF _Tc203872 h - 3 - HPELINK l_oc203886726 二、行业与市场风险 PAGERF _c0386726 h - 16- HPERLIK lTc20388672 1房地产行业概述 AGEREF _To238727 h - 17 -HYPERLINK N:整理后11土地购置与开发面积 PGEF To2086728 - 7-YPRIN l _Toc20388729 .商品房
9、建设情况 PGE c3629 h - 19 -HYPERLINK N:整理后l.商品房销售情况 AGEREF Toc0388630h2 -HYPERLINK N:整理后1房地产价格情况 PEREF _Toc238673h - 22HYPERLINK N:整理后l2.房地产行业综合风险分析 GEREF c03867h - 3 HYPERLIK l _o03886732.1宏观经济波动风险分析PGEREF Toc38873 23HYPERLINK N:整理后 l _Toc2386734.近年颁布重要政策风险分析 PAGE_Toc203886734h - 24 -HYPRN l _Toc267352
10、.3上下游行业变化风险分析 PEREF _To038675h -26-HYPERLINK N:整理后l2.4行业风险分析 AGEREF_Toc203886736 h - 29 - HPERLINKl _Toc088673 2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析 PAGEEFToc20388677 - 31 HYPERLINK N:整理后l3.细分市场风险分析PAGERE _To0383 - 32 -HYPERLINK N:整理后3.1中国商业地产概述 PGEREF _Toc2386739 - 32 - YERLK l To20388640 .西安商业地产 PAGER T2740h 3 -YPE
11、LNKl_Toc203886741 三、企业/治理团队风险 PAGEREF _Tc288741 h 37 -HYPERLINK N:整理后1.企业及其治理团队PAGEREF _Tc2086742h - HYPERLIK l _Toc20388743 1.1公司沿革 PAGEF_To08674 h -37 -HYPERLINK N:整理后1.2法人治理结构 PGEREF _Tc20388674 8 -HYPERLINK N:整理后1.经营范围 AGEREF T08745 h - 41-HYPERLINK N:整理后l4人力资源状况 PGREF _To23886746 - 41 - YPERLIN
12、 l Tc038867471.财务历史 PAEF To2038874 41 HYPERLINK N:整理后l1.进展历程及企业荣誉 AGEEF Tc238878 h -42 - HYPERLIN l _Toc2386749 17.经营宗旨 RF Toc20388649 - 43 -HYPERLINK N:整理后1.8.进展战略及目标 AGEF _Toc38670h - 4 -HYPERLINK N:整理后.9.企业文化AGR _Toc20386751 - 4 -HYPERLINK N:整理后2.信用评价 PAGEREF_Toc28852 h - 4- HPERLIK l Toc038753 3
13、.财务报表分析PAEF _Tc038753 h - 45 HYPERLINK N:整理后31总体排名分析 PAGEEF_Tc0388654 h - 45 -HYPERLINK N:整理后32获利能力分析 PAGRF _Toc203886755 46 HYPERLINK N:整理后3.3营运能力分析PAGEE _Toc208756 h -48-HYPERLINK N:整理后l3.4偿债能力分析 AGERE _Toc203886757 h - 5 -HRINK l _oc20388758 3.5进展能力分析PAGERE _o03887 h 5 HRLINK l Toc03886759 4.风险评定
14、 PAE _Toc388675h57 -HYRLNK l_Toc203886 四、投资项目综合风险 PAEREFTo203866 h 5 - HPERIK l _Tc086 1.项目立项审批风险 PAGEEF _Toc20386761-7 HYPERLINK lo203886 .项目SWOT分析: PAEREF oc03886762 58 -HYPERLINK N:整理后1优势PAGERF _To20886763h- 8 -HYPERLINK N:整理后l2.2劣势 PAGEREF _c20886764 h -6 YPRLI l _To20388675 .3机会PGREF _o365 h -
15、0 - HPERLN l _oc2038867 .4威胁 PAEEF _Toc20386766 h - 61HYPERLINK N:整理后l3.项目经济效益分析AEEF _Toc3886 h-62- HYERLINKl _oc088768 3.1投资概算 PAEREF _To2038866 h 62 - HYPLINK lTc03886769 3.收入预测 PAGEE o20386769 h-63- HPERLNK l T203886770.3投资利润率.70% AEF _To238877h- 64 -HYPERLINK N:整理后社会效益 PAERE _o208871 h - 64 - HY
16、PERLK l _Toc2038862 3.5投资回报率(178.8%)(不含服务收入)PGREF _Toc2086772 h - 65-HYERI l Toc2038867733.6投资利润率PAGERE _Tc2086773 h 65-HYPERLINK N:整理后l4项目不确定性分析 AGERE _oc20388774h- 65 -HYPERLINK N:整理后4敏感性分析PAER Toc03886775h -6 - HYPERINK l Toc203886776 盈亏平衡分析 PAGEREF_To038876 h - 6 -HYPERLINK N:整理后l5.风险评定 AGREF_To
17、c2038677 h -6公司概况企业名称陕西华威房地产开发有限公司经济性质有限责任经济类型股份制工商注册号码610001042369组织机构代码7234-4房地产开发企业资质二级 陕建房(2005)59号登记机关陕西省工商行政治理局注册资金2000万元人民币成立日期2001年月30日法定代表人杨建成经营期限长期企业住址西安市炭市街3号华威国际大厦邮编7100电话02-85761588真0-571601网址hp:/ww.sxhuawcomE-mailHYPERLINK N:整理后ailo:经营范围主营业务房地产开发、销售、租赁;物业治理经营、室内装饰装修施工、建筑材料
18、、卫生洁具。兼营业务装饰材料的批发零售项目概况 1项目名称西安市东大街购物公园项目二、三期工程2项目性质古城(商业区)改造项目.主管部门及承建单位主管部门:西安市新城区人民政府开发单位:陕西华威房地产开发有限公司4.经济技术指标东大街购物公园项目南起东大街,北至西一路,总长度22米,东沿炭市街东边界线向东纵深40米,西延炭市街西边界线到南新街宽度125.9米,总占地面积513平方米(折合477亩)总投资约16.0亿元人民币(其中一期3亿元、二期.4亿元、三期7.亿元),分三期在五年内建成。各期工程的经济技术指标如下:项目各项工程的经济技术指标: 单位:平方米名 称一期二 期三 期合 计总用地面
19、积4811720000361总建筑面积1001079001403161其中地下建筑60974214091882地上建筑0006811924248功能分区停车面积0停车200辆294停车80辆360停车10辆254停车200辆商业面积150057985415283商住面积40000257410495.项目地理位置项目南起东大街,北至西一路,总长度220米,东沿炭市街马路边线向东扩展40米,西从炭市街马路边线到南新街宽度25.97米,总占地面积约36513平方米(折合477亩)。具体区位图示如下:本案位置炭市街是千年历史沉淀的商业宝地,北有“皇城”;南有碑林、孔庙、书院门;西有钟楼、鼓楼;东有东岳
20、庙等历史文化建筑。建国后又专门快形成众多现代建筑,北有陕西省人民政府办公大楼、人民大厦、陕西省青年宫、陕西省科技馆;西有唐城百货大厦、开元购物中心、骡马市商业步行街;东有五星级凯悦酒店;南有西安饭庄、皇城花园酒店等现代建筑,是西北政治、经济文化中心,更是西安市商业贸易最为活跃的中心地段。俯视图一、二、三期平面示意图6.项目开发进程6.1一期工程一期工程已于203年1月开工,目前工程差不多进入设备安装调试和室内二次装修时期,可能008年2月30日前全面竣工,开始经营。一期工程由陕西华威房地产开发有限公司独家建设,总用地面积4813平方米,总建筑面积6.万平方米,总投资3亿元人民币。该建筑是西北首
21、家采纳全钢结构的高层建筑,为新型建筑工艺和新型建筑材料在古城西安的推广运用起到了引领、示范作用。一座靓丽的现代化“中国西安水产副食超级商城”差不多屹立在古老的炭市街,以它崭新的面貌、先进的配套设施、科学的治理服务于西安人民,成为四方城内老百姓丰裕鲜灵的“菜篮子”。.2二期工程二期工程的各项前期开发手续已差不多办理完毕,建筑设计方案正制定之中,原有旧城建筑的拆迁预备工作已就绪。打算于08年12月30日之前完成所有的前期手续,2009年年初正式拆迁动工建设。6.三期工程三期工程正在加紧完善各项前期手续,并力争与二期工程同时开工建设。在资金充足的情况下,打算在三年半的时刻内同时完成两期工程建设,五年
22、内销售清盘。7.项目建设手续一期工程的各项建设手续已于0年元月份全部办齐,二、三期工程已由西安市都市规划局定点于华威公司名下,同时获得西安市政府与新城区政府的重点项目批文。一、投资环境风险1.投资环境评定意义投资环境(vestmetclimte)指投资对象在进行投资时所面临的、阻碍投资行为的自然、经济、科技、治理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上,投资环境是一个内涵和外延特不丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接阻碍的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势
23、等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此,自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估,监测以来,采纳评估指标及评估方法进行投资环境评价差不多成为世界各国和区域吸引资金流入,促进经济社会持续进展的重要手段。 2.世界银行有关中国都市投资环境评价体系2.1报告背景世界银行政府治理、投资环境与和谐社会中国一百二十个都市竞争力的提升报告世界银行与国家信息中心合作,在我国120个都市开展了有史以来最大规模的投资环境调查,并进行
24、了评价和排名。世界银行不仅扩大了调查范围,涉及企业40家,覆盖了我国除西藏以外的所有省份;而且更加看重都市的投资环境,宏观经济和政局稳定,税收、外贸投资政策的一致性,地点政府的有效性,基础设施和金融服务的数量和质量,以及那个都市在建设小康社会、和谐社会方面的进展,都将成为阻碍排名的重要因素。该报告,以其有史以来的广泛性、客观性、深入性、科学性和权威性,成为评价各地区投资环境风险的重要依据。2.方法与数据 外资企业的数量FIE全要素生产率(TFP)市场潜力劳动力市场灵活性生产技能和技术禀赋私营企业参与度政府效率: 履约执法融资渠道和谐社会西安市投资环境分析3西安市概述2007年,全市人民在市委、
25、市政府的正确领导下,深入贯彻落实科学进展观,围绕“人文西安、活力西安、和谐西安”的战略目标,按照“加快科学进展、实现领先进展”的总体要求,转变进展方式,挖掘增长潜力,全面推进国民经济又好又快进展,宏观经济在高平台上实现了新的突破,要紧指标达到多年来最好水平。综合初步核算,全年实现生产总值(D)177.亿元,比上年(下同)增长14.%,增速创11年来新高。其中:第一产业增加值31亿元,增长6.7;第二产业增加值76251亿元,增长16.0%;第三产业增加值8942亿元,增长14.2。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分不为48%、4.%和5.3%。按常住人口计算,全市人均生产总值2101
26、元,增长13.0%。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%,商品零售价格上涨3.%,工业品出厂价格上涨19%,原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2%,固定资产投资价格上涨3%,房屋销售价格上涨6.4%。表1:207年西安市居民消费价格指数比上年涨跌幅度 单位:%指 标2006年20年居民消费价格总水平64.7食品2.21其中:粮食3.87烟酒及用品2.0衣着.1.4家庭设备用品及维修服务1.24.4医疗保健和个人用品1.32.9交通和通讯3.04.娱乐教育文化用品及服务20.8居住.3.6农业全年实现农林牧渔及服务业总产值1415亿元,按可比价格计算,比上年增长6%。表:207年西安市农业要紧产
27、品产量产品名称计量单位绝对数比上年增长(%) 粮食万吨21370.5油料万吨1.08-.8蔬菜万吨2221.1水果万吨60.19.3肉类万吨20.685.奶类万吨52.12.0禽蛋万吨27.0水产品万吨1.046.大牲畜年末存栏数万头33724.4猪年末存栏数万头152.01.3羊年末存栏数万只1.82.家禽年末存栏数万只147.0047工业和建筑业 全市完成工业增加值586.60亿元,比上年增长16.3%。其中,规模以上工业企业(国有及年销售收入50万元以上非国有工业企业)实现增加值1.3亿元,比上年增长.3%。规模以上装备制造业完成增加值7.7亿元,增长2.7%。全市规模以上工业总产值15
28、90.4亿元,增长28.%(按现价计算,下同)。工业产品销售率96.9%。表3:20年西安市规模以上工业总产值情况单位:亿元指 标总产值比上年增长(%)规模以上工业1590.4.其中:国有及国有控股企业013.3 .1其中:集体企业2.7626.6 股份制企业88.0033 外商及港澳台商投资企业235.17233其中:轻工业37.441.5 重工业1253.2004 其中:新产品产值360.423.1全市规模以上工业企业经济效益综合指数为176.83,比上年提高2个百分点;规模以上工业企业实现利税15942亿元,增长339%;实现利润10227亿元,增长36.7;实现税金57.15亿元,增长
29、9.2%。表4:207年西安市规模以上工业要紧产品产量产品名称 计量单位绝对数 比上年增长(%) 发电量 亿千瓦小时71036.原油加工量万吨5.035精制食用植物油万吨1944乳制品 万吨 3.989软饮料万吨18.011.6啤酒 万千升34931.纱 万吨 6.995.机制纸及纸板 万吨 265325缝纫机万架73.4619.4配混合饲料万吨27.0239合成洗涤剂 万吨.92-1.2中成药 吨945.81.0水泥万吨 23.370钢材 万吨 7.10.1氢氧化纳(烧碱)万吨9.5410.工业锅炉蒸发量吨 72.006.8汽车 万辆 17.064.交流电动机 万千瓦 1.965.6变压器
30、万千伏安298254电力电缆千米31411.通信及电子网络用电缆对千米3718.001.2彩色显象管 万只 099.8-18程控交换机万线6.42-0.4固定资产投资全年完成全社会固定资产投资135.33亿元,比上年增长37.%。其中,城镇投资13405亿元,增长3.9。在城镇投资中,第一产业投资1020亿元,增长.7;第二产业投资75亿元,增长394%。其中工业投资6.61亿元,增长38.%;第三产业投资132.6亿元,增长3.%。全年非公有制单位投资713.3亿元,比上年增长33.1%,占城镇投资的53.%;国有单位投资51.2亿元,增长8.4%。对外贸易全年海关进出口总额53.亿美元,比
31、上年增长291%。其中出口34.71亿美元,增长272%;进口18.90亿美元,增长3.6。实现贸易顺差1.81亿美元。在进出口总额中,一般贸易进出口42.2亿美元,增长25.0%;加工贸易进出口9.21亿美元,增长58%。全年新批外资项目3个,合同利用外商直接投资14.0亿美元,比上年下降211%;实际利用外商直接投资11.16亿美元,增长35.3%。财政、金融全市地点财政收入15.33亿元,比上年可比增长3.3 %。一般预算收入112.92亿元,增长1.5%,其中营业税、增值税、企业所得税、城建税和个人所得税分不增长31.5%、20.%、69.7%、0%和27.。全年地点财政支出17416
32、亿元,比上年增长29.3,其中一般公共服务支出30.4亿元,增长2.1%;教育支出2.73亿元,增长31.%;社会保障和就业支出.04亿元,增长31.6%;城乡社区事务支出亿元,增长17.3%;农林水事务支出855亿元,增长36.2%;环境爱护支出2.13亿元,增长69.6。年末全市金融机构人民币各项存款余额4563亿元,比上年末增长1.4,其中,企业存款余额1684.58亿元,增长25. %。金融机构人民币各项贷款余额2649.41亿元,比上年末增长13.2%,其中,短期贷款8817亿元,增长.7%;中长期贷款16126亿元,增长1.9。全年金融机构累计现金收入789316亿元,比上年增长1
33、1.%;累计现金支出64.48亿元,比上年增长110%;累计货币净回笼238.69亿元,比上年增长4%。文化、卫生和体育全市有艺术表演团体11个,公共图书馆14个,文化馆4个,文化站182个;电视台、广播电台、中短波广播发射台和转播台各座,电视人口覆盖率98.33,广播人口覆盖率9.37%。全市有各级各类卫生机构33个,其中医院、卫生院4个;专业卫生技术人员 .3万人,其中执业医师 1.51万人;卫生机构床位3.3万张。参加农村新型合作医疗的农民人数达39.1万人,实际参合率98,覆盖面为00%。全市拥有全国和全省都市体育先进社区个,全国农村体育先进示范站4个。全市已有社会体育指导员299 名
34、,公共使用全民健身广场 380个。参加第六届全国都市运动会,夺得3枚金牌、枚银牌、3枚铜牌,团体总分151分,位居西北五省第一。人口、人民生活和社会保障年末常住人口80.54万人,其中男性人口49.2万人,占5.7%;女性人口.2万人,占48.3%,性不比为10(以女性为,男性对女性的比例)。全年出生人口781万人,出生率为10;死亡人口.50万人,死亡率为5.8;全年净增人口8.02万人,自然增长率为.52。城镇人口548.99万人,占6.%,乡村人口81.55万人,占3.9%。年末全市户籍总人口74.万人,比上年增长15%。全市在岗职工年平均工资512元,比上年增长22.2 %;城镇居民人
35、均可支配收入1662元,增加1757元,增长16.1%;农民人均纯收入39元,增加90元,增长55。年末城乡居民储蓄存款余额19.56亿元,比上年末增长.7。城镇居民人均现住房总建筑面积23.3平方米,农村居民人均居住面积42.92平方米。2世行报告关于西北地区都市的投资环境评定依据世界银行政府治理、投资环境与和谐社会中国一百二十个都市竞争力的提升报告。总体上,中国各地区的投资环境按从好到差的顺序排列为:1.东南地区(江苏、上海、浙江、福建和广东);.环渤海地区(山东、北京、天津和河北);3.中部地区(安徽、河南、湖北、湖南和江西); 4.东北地区(黑龙江、吉林、辽宁);5.西南地区(云南、贵
36、州、广西、四川、重庆和海南);.西北地区(山西、陕西、内蒙古、宁夏、青海、甘肃和新疆)。 因为环渤海港口都市对中国西北地区许多企业来讲是自然的通海口,要紧的环渤海都市(临沂、威海、烟台、淄博、青岛)为中国西北地区提供了合适的评判基点。投资环境排名靠前的三个都市武忠、乌鲁木齐、银川在政府效率的许多指标上落后于山东最好的都市。在银川,企业的税费负担占销售收入的 .6%,优于环渤海地区的领先都市。只是,乌鲁木齐的比率是5.3%。而在呼和浩特、西安、大同、天水等西北地区都市,税费负担超过销售收入的6%。山东最好的都市在娱乐和旅行支出平均占销售收入的07%,与此相比,下列都市的企业在娱乐和旅行方面支出相
37、对低:银川、大同和太原各占1.3%、武忠1%、运城 0.6、宝鸡12%、兰州 1。咸阳、呼和浩特、西宁、西安、乌鲁木齐、天水的企业娱乐和旅行支出占销售收入的 1.%至 19%是山东排名最高都市的两倍多。在与政府部门打交道所需时刻方面,西北地区三个最好的都市与山东 58 天的标准有可比性武忠5 天、乌鲁木齐 60 天、银川2 天。西宁(4 天)也专门有 优势。调查表明,在下列都市,与政府部门打交道需要的时刻极其长:兰州(98天)、西安(121 天)、太原(10 天)、包头(130 天)。在海关通关方面,所调查的西北地区都市没有一个达到山东的基点标准(七天)。乌鲁木齐平均9.8天,是西部都市中海关
38、通关最快的。与山东基点相比,大多数所调查的西北地区都市,海关通关要用两倍多的时刻:银川(35 天)、运城(20 天)、太原(天)、天水(20天)、宝鸡(天)、西宁(21天)、大同(21天)。 如此,四个西北地区都市:西宁、西安、太原、天水,在政府效率的四个度量指标中,有三个指标得分都专门低。小型内资企业获得银行贷款方面,运城和兰州或多或少可与山东的基点标准相比较。调查表明,在其他的几个西北地区都市,中小企业借贷水平是正常的。只是,下列都市的企业获得贷款的比例大概特不低:咸阳、呼和浩特和西宁(0至32)、西安和乌鲁木齐(20至21%)、大同(10.5%)。银川、运城、咸阳、西宁、西安、大同和太原
39、等都市,所调查的企业中超过 0% 的认为需要非正规支付才能获得贷款。太原和运城的企业认为需要非正规支付的比例最高,分不是 18.、15.3%。据反馈,所调查的所有西北地区都市中,企业职员冗员率都超过山东1.5%的基点。银川、武忠、呼和浩特的冗员率最低,为 .9%至2%。宝鸡的企业冗员率为1%,是山东基点的3 至4倍;兰州和西安(6.3)是4至 倍;在天水、包头(7.6%至7.9),则超出5 倍之多。也许在西北地区,中国的劳动法执行地比较严格。只是,冗员严峻的国有企业在地点经济占主导地为大概是当地冗员率高更合理的解释。例如,在陕西、甘肃,国有企业占工业销售的81,而山东则为34%。据反馈,西北地
40、区都市由于电力或交通问题导致的产出损失较高。银川、武忠、宝鸡、兰州、西安的损失最低,占产出的0.8%至19。这或多或少可与山东的基点(1.1%的损失率)相比较。在反馈的下列都市,所调查的企业损失率相当高:运城(8%)、大同和包头(.%至4.3% )、太原(.%)。西北地区企业对财产、合同权利爱护方面的信心度较低。只有运城(77%)开始接近山东排名靠前的都市(84)。在运城、呼和浩特、兰州、西宁、西安、大同、乌鲁木齐、天水、包头,所调查的企业对财产、合同权利爱护的信心度为0%或低于5%。呼和浩特和大同的企业信心度尤其低,分不为27%、0%。 在大多数所调查的西北地区都市,受到大专以上教育的劳动力
41、比例超过了山东1.的基点。下列都市的比例尤其高:咸阳、呼和浩特、天水(2至25%)、乌鲁木齐(7%)、西安(36)。西安和乌鲁木齐的劳动力受大专以上教育比例高,反映出这些都市在高科技领域具有传统优势包括核能、航空及信息技术。在其他西北地区都市,企业里受到大专以上教育的职员有合理的比例,除了武忠(只有9)。生活质量方面,太原看起来是西北地区最适宜居住的都市,而在全国范围内,它在这次调查的10 个都市中排在第5 位。运城和太原人均教育支出最高,分不是2058 元、882 元(表 -4 )。尽管有许多受到大专以上教育的职员,人均教育支出在下列都市却专门少:咸阳(2 元)、乌鲁木齐(2 元)、西安(2
42、1 元)。还有天水(21 元)和武忠(179元),这些都市都对教育投入了(人均基础上)最少的财力资源。西北都市的女童入学率大体上为至4%,天水较高,为6%。在一些西北地区都市,医疗卫生保险相对普遍,如:乌鲁木齐(87)、西安(8%)、包头(82%)。据反馈,武忠和兰州的医疗卫生保险普及面最低,分不是4%、51%。在这六个地区中,西北地区的新生婴儿死亡率最高。乌鲁木齐、呼和浩特、兰州和武忠的婴儿死亡率达到 15至20;天水、咸阳和宝鸡新生婴儿死亡率最高,分不是22、224、0。 环境是西北地区又一个弱项。只有两个都市的工业废弃物处理全部或差不多全部达到了环保标准:咸阳(100)、宝鸡(97%)。
43、所调查的西北地区都市中,有一半都市的工业废弃物处理环保标率只有90%至9:太原、运城、乌鲁木齐、西安、西宁、兰州。下列都市的达标率甚至更低:包头、大同(85%至 86%)、呼和浩特(79%)、天水(76%)、武忠(72%)。在一些都市,空气质量为良或优的时刻许多于80%:呼和浩特、宝鸡、咸阳。一些都市的空气质量低于北京的基点标准:太原(6)、运城(%)、包头(49 )、大同(44% )、兰州(7%)。这可能反映了冶炼工业既造成了荒漠化又产生了污染。综上,能够看出西安市作为西北地区一线都市西北五省大开发的桥头堡,在国内投资环境比较方面,处于中游水平。风险评定为:中。二、行业与市场风险我们采纳定量
44、和定性分析相结合的方法,融合穆迪、标准普尔和惠誉等国际闻名评级机构的信用评级方法和波特五力竞争模型。参考国际通用的沃尔评分系统、结合我国证券市场特色、考虑三大差不多财务报表和审计意见、或有事项、期后事项等因素的综合阻碍;各个财务指标权重的确定,以AHP(层次分析法)计算所得的数值为基础,通过统计资料的不断验证、调整而成。通过跨行业关键指标的横向分析比较,结合本行业供求趋势和政策等关键因素的分析,全面评价该行业的投资风险,提高投资收益率,要紧评价指标包括但不限于:)行业对国民经济重要性)行业进入壁垒)产品供求状况,进展潜力4)盈利能力5)行业价格操纵能力)和供应商谈判中地位和操纵成本和费用能力7
45、)现金流量充足而稳定性8)政策风险)企业治理难度10)投资酬劳率和社会平均利润率比较1)亏损风险.房地产行业概述 1土地购置与开发面积受20年以来土地紧缩政策的阻碍,00-206 年,房地产本年土地购置面积出现负增长,同比分不下降3.8% 和4.4%。自07 年5 月开始,房地产开发企业本年土地购置面积扭转了00年以来的下降势头。112 月,00年土地购置面积为4069.18万平方米,同比增长11%。作为房地产进展的先行条件,土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量,缓解市场供求紧张的局面。0207 年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看,截至2007 年12月,全国土
46、地开发面积为26870.7万平米。从走势来看,房地产土地投资面积增速在007年8月份达到了最高,为15%,随后其增速有所降低,到207 年12月起土地开发面积增速为.7%。与2006 年1-12 月份的数据相比,土地开发面积增多.17 万平方米。2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时,土地开发率(土地开发面积占同期土地购置面积的比重)也有所提高,20年提高到74% ,为200 年以来的最高值,2007 年,土地开发率为6.17,小于006年同期的水平,但要高于200 年以来其他年份水平。目前,大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置,同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投
47、资价值的重要指标之一,因此上市公司专门容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地,这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。2003 年-207年房地产土地开发率情况1.2商品房建设情况207 年,全国商品房累计施工面积为8645.97 万平方米,同比增长22.9%,增幅要高于206年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98 万平方米,同比增长1.3%, 增幅与206 年同期相比增长6.5 个百分点。总体来看,2007 年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。20年商品房竣工面积5825.,同比增长.3%。分月度来看,2007 年1 月份的竣工面积大幅上升,这表明专门多楼盘都赶
48、在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛,而且到了帐期,因此开发商希望早点交付房子,收回资金,因现在商品房的供应量也相应增加。200年商品房建设情况.商品房销售情况200 年商品房销售面积较好,商品房销售面积存计达7192. 万平方米,比2006 年606.14 万平米的销售面积相比,增长了.% 。其中,商品住宅的销售面积为693.79 万平方米,同比增加247%;办公楼销售面积为1454.19 万平方米,同比增加8.1% ;商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米,同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中能够看出,市场对商品住宅的需求较大,而对办公楼的需求较小。同时,2007 年全
49、国商品房空置面积也有所下降,全国商品房空置面积为3 亿平方米,比200 年末减少8%;其中,空置商品住宅6756万平方米,比上年减少16.6%。2年各类物业单月销售面积情况截止到2007 年12 月,商品房销售额累计2960387 亿元,比累计至006 年12 月份20509.8 亿元的销售额相比,增长了42.%。受9 月份颁布的关于加强商业性房地产信贷治理的通知收缩信贷的阻碍,自00 年10月后商品房的销售额增速下降。其中,商品住宅的销售额为532. 亿元,累计增长6.5%;办公楼销售额为15.24 亿元,同比增长76%;商业营业用房销售额为26493 亿元,同比增长6.4%。在这几类物业中
50、,商品住宅的销售额最大,且同比增速较办公楼及商业营业用房大,讲明市场对商品住宅的需求较大。007 年商品房销售额情况1.4房地产价格情况207年12月,全国0个大中都市房屋销售价格同比上涨1.5,涨幅与11 月持平;环比上涨0.2%,涨幅比上月降低0.6个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落, 已从9 月的1.7% 下降至 月的0.。11月,房价同比涨幅连续个月攀升;69 月以来,房价环比涨幅连续4 个月扩大。6 月以来,全国房价同比涨幅连续7个月创下自005年7 月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。中国2007 年房价大幅上涨要紧源于投资性需求的支持。首先,实际利率持续低位徘徊,使购房者
51、持有房屋成本相当低,刺激了投资性购买的需求。其次,国内住宅租金收益率(毛租金除以住宅市值)近年来一直处于下降趋势,投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。另外,2007 年股市调整也使投资者对股票市场以后收益率预期下降,增加了在房地产投资上的资金配置。可能20 年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流淌性过剩的助力,可能成交量价都会随之上升。但同时,从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钞票的限制,可能将放缓房价涨幅,因此可能200 年房价整体涨幅应低于27年。2房地产行业综合风险分析.1宏观经济波动风险分析2.1.宏观经济波动性风险分析按经济周期理论
52、分析,目前,我国经济的增长正处于新中国成立以来的第10 轮经济周期中。与前9轮经济周期相比,从200 年开始的本轮经济周期一改以往短期持续的特点,而本轮经济周期的上升时期到2007 年底已持续8 年,我国经济在%至1%的适度增长区间内平稳较快地运行,而且此次增长还在接着中。这表明,我国经济周期波动出现了新的波动形态,即经济周期波动的上升时期大大延长,经济在上升通道内持续平稳地高位运行。同时,从政策层面看,我国宏观调控改变了以往在我国经济全面过热之后再进行调控的措施,而是及时调控、不断调控,这有利于防止经济出现“大起大落”现象,从而也有利于经济周期上升时期的延长。房地产业是进行房产、地产开发和经
53、营的基础建设行业,属于固定资产投资范畴, 而宏观经济的高增长必定带来高需求,就房地产来讲,对土地资源的需求尤其显著,而土地价格对房产的阻碍也是最直接的,因此,总体来看国民经济的进展水平决定着房地产行业的进展水平。从国外的进展情况看,这种现象也较为明显。从我国来看,房地产市场的进展和宏观经济依旧保持着较为紧密的相关性,国内房地产的周期与D 增长有明显关系,波动差不多一致,但波幅前者大于后者。从目前来看, 我国房地产市场处于行业进展的景气时期,随着宏观经济的稳定增长,我国房地产市场在以后一段时期内仍将保持较快的进展速度。21.2物价上涨风险分析207年居民消费价格上涨.8%,涨幅比上年提高.3 个
54、百分点(月上涨65),其中,都市上涨4.5%,农村上涨5.4%。物价和房价是互为联系的,资产价格强烈地受到以后的预期回报的阻碍,而以后的预期回报则受到以后经济景气、通货膨胀与货币政策预期的阻碍。物价上涨造成了通胀预期的加重,这将加大对具有保值能力的房地产的需求,在供给增加一定的情况下,将推动房价的接着上扬。相关于资产价格的货币贬值,一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”,以规避辛辛苦苦积存起来的货币资产“缩水”风险。而购房,在银行按揭贷款的放大作用下,恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相关于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。2近年颁布重要政策风险分析22.1金融政
55、策风险分析房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业,每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都能够成为房地产行业的风向标,进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。007 年频繁的加息、存款预备金率提高到历史最高点以及提高第二套房贷的首付款和贷款利率,差不多特不明显的体现出了金融紧缩的趋向;而在7年1月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下,央行除了会进一步运用利率和存款预备金率这两个手段之外,适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择,同时可能会借助必要的行政手段来操纵放贷规模,比如通过季度平均放贷规模的操纵、严格要求银行的贷款审批制度等等,这些都将可能成为00 年货币政
56、策调控的方式,幸免经济从过快向偏热转变,同时受到007年美国次级债危机的阻碍,防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题,为此,08 年房贷政策的趋紧已成一种必定。以上调控政策,体现了监管层严格抑制个人以贷炒房的投机需求、大力防范房地产信贷增长过快引发金融风险的政策导向。但同时从紧的货币政策使贷款买房人的压力加大,信用风险也随之产生。从紧的货币政策,在供给方面,限制开发贷款对企业可会阻碍企业现金流,企业的资金链吃紧,这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。2.2.2发改委与商务部全面限制外资涉足房地产业经国务院批准,国家进展改革委和商务部联合颁布了外商投资产业指导目录(0
57、07年修订),自年1月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列,同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为,本次调整充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力,越来越追求“利用外资”而不是“被外资利用”。最新版本外商投资产业指导目录中鼓舞类一栏中差不多没有房地产的身影。 0年以来,商务部以及外管局等部门先后公布多个房地产行业限外政策,其中包括5月23日联合公布的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(50号文),规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时,以后所有由地点部门审批的外资房地产公司必
58、须上报商务部备案。7月份国家外汇治理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知(10号文)对外资公司结汇进行了严格限制。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域,但外商投资中国房地产行业已相当困难,除审批时期延长之外,境外资金结汇困难程度也大大增加。2.23土地政策风险分析27 年的宏观调控尽管在抑制需求方面出台了密集的金融政策,并取得了一定的效果,然而在增加供给方面却显得乏善可陈;应该讲调控政策并没有专门好的扭转供需关系,供不应求仍然是目前房价上涨的要紧缘故;而在207 年1月,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备治理方法,进一步加强及完善了土地治理,
59、这关于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑,能够进一步释放闲置土地,增加商品房的供应。因此,20年,进一步清理整顿闲置土地,从源头上增加土地供给,必将成为政策调控的一个要紧方向,开发商的囤地成本必将大大增加,如此有助于缩短从土地到商品房的时刻周期,起到增加房产供应的效果。同时,2007年以来,国土部门要紧在三方面接着深化细化土地供应调控措施,一是下发贯彻落实文件,要求各地加大土地供应结构调整力度,优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房用地。二是接着完善招拍挂制度,加强土地供应治理,防止开发企业以少量资金囤积大量土地;要求实行“净地”出让,加快开
60、发建设速度;合理操纵单宗土地出让规模,单宗土地开发建设时刻原则上不超过3年。三是加强批后监管,加大以房地产开发为重点的闲置土地清理工作,防范闲置土地。此外,土地相关政策还包含提高税收,以及以后在土地节约集约方面的措施。国家加大对保障性住房的建设也将对当前的房地产需求产生分流。同时,土地市场的严格操纵,也将对企业带来重大阻碍。按新的土地招拍挂规定,企业分期拿地、分期付款均无法施行。而近几年,这是部分大型企业最为有力的储备土地手段之一。土地市场的杠杆由此将大幅降低,从而对储备增加形成抑制。对闲置土地的日益严格治理,也将打击上市公司增加储备的积极性,增加其难度。另外,随着土地购置费的不断增加,阻碍最
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