XXXX年江苏连云港二期开盘营销策划方案课件

1、金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案 第1页，共76页。报告提纲 项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案第2页，共76页。 本报告的工作目标 项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标第3页，共76页。 项目现状分析及建议第4页，共76页。项目现状分析及建议 项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，

2、继续使用原包装系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态，不利于本项目快速回笼资金本项目营销推广现状分析第5页，共76页。项目现状分析及建议 与之前产品作区别，本项目全新产品登场亮相 以全新的整体形象展示于公众，使之耳目一新，加强新鲜感并制造话题 通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果本项目整体形象重新包装的必要性第6页，共76页。 市场调查分析及价格建议第7页，共76页。 近期连云港住宅市场整体分析市场调查分析及价格建议第8页，共76页。根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其

3、中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。港城近期住宅市场整体概况第9页，共76页。港城近期住宅市场整体概况 普通住宅总销售面积为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。第10页，共76页。港城近期住宅市场整体概况

4、第11页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第12页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第13页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第14页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第15页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第16页，共76页。港城近期住宅市场整体概况第17页，共76页。港城近期住宅市场整体概况小结 自（1.18-1.24）周港城楼盘成交1102套后，港城楼盘的成交量就没有突破1000套大关，并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势，全市的楼盘成交714套，相比前周下降了2.99%。通过图表我们看到，整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定，没有大的波动。

5、目前港城住宅市场呈下述状况： 成交量处于较低的水平，其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到300套的状况； 成交房源单套平均面积逐步下降，目前单套平均销售面积保持在在90平米左右；第18页，共76页。 本项目周边楼盘调查及分析市场调查分析及价格建议第19页，共76页。 本项目周边楼盘调查及分析(住宅) 基础调查数据汇总市场调查分析及价格建议第20页，共76页。案名东盛 四季花城规划面积53万方规划户数2000多户销售面积50-139单价范围3500-4300元/均价4000元/在售户数房型面积89-100二房、118-139三房主力面积120（在售）主力总价近50万元已推房源销售率90%工程进度

6、现房房源去化二房基本售完，三房还有剩余项目周边住宅市场调查情况第21页，共76页。案名弘达名筑规划面积销售面积100-143单价范围2900-3610元/均价3380元/在售户数100套左右房型面积89-100二房、118-139三房主力面积100.95主力总价35-40万元推出房源销售率80%工程进度现房房源去化三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况第22页，共76页。案名香缇花园规划面积规划户数销售面积50-139单价范围4000-5300元/均价4500元/在售户数144套房型面积80-110平层、120-130复式主力面积80-110（在售）主力总价40万元推出房源销售率期房房源去化暂时

7、为预订项目周边住宅市场调查情况第23页，共76页。案名福港 好莱坞规划面积33万方销售面积47-153单价范围3600-3800元/均价3700元/在售户数二期48套房型面积47.55一房、114-152三房主力面积48140（在售）主力总价20万元、50万元已推房源销售率90%（现房）房源去化一房基本售完，三房还有剩余项目周边住宅市场调查情况第24页，共76页。案名日出东方规划面积17万方规划户数2000多户销售面积83-260单价范围3850-5500元/均价4500元/在售户数70套房型面积一房83； 二房100； 三房130；四房150主力面积130（在售）主力总价55-60万元推出房

8、源销售率90%（现房，已交2栋房）房源去化三房剩余项目周边住宅市场调查情况第25页，共76页。案名港城蓝天规划面积3万方规划户数322户销售面积50-139单价范围3300-4200元/均价3700元/在售户数110套房型面积一房5379；二房92102；三房119131主力面积50130（在售）主力总价18万元48万元推出房源销售率65%（现房）房源去化一房剩余20多套、三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况第26页，共76页。案名海客瀛洲规划面积20万方规划户数1400多户销售面积88-280单价范围3800-6500元/（海景房6000元/ +）均价4700元/在售户数0房型面积二房、三房

9、、四房主力面积140（一期）主力总价60万元推出房源销售率100%（现房）房源去化售完项目周边住宅市场调查情况第27页，共76页。案名帝豪 水榭花都规划面积40万方规划户数2100户销售面积110-200单价范围3620-4780元/均价4000元/在售户数40套房型面积130-140三房、200四房主力面积130-140（在售）主力总价55万元推出房源销售率80%（现房）房源去化三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况第28页，共76页。项目周边住宅市场调查情况案名映像西班牙规划面积28万方规划户数2000多户销售面积90-140单价范围3600-4500元/（在售）均价3700元/在售户数60

10、套房型面积二房、三房主力面积110-120（在售）主力总价45-50万元推出房源销售率90%（现房）房源去化三房剩余较多第29页，共76页。 本项目周边楼盘调查及分析(住宅) 调查数据分析市场调查分析及价格建议第30页，共76页。项目周边住宅市场调查情况分析第31页，共76页。由上述列表可以看出： 目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在100平方米以上，100平方米一下的房源大多已经去化，剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港 好莱坞目前在售房源主力面积为140平方米左右的大三房或四房外，其余楼盘房源均是120平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的3号楼、5号楼和13号楼中，除了13号楼是一房的小

11、户型外，3号楼和5号楼的75套房源中，120平方米左右的三房有50套，这批房源的去化，将受到周边楼盘较大的影响。项目周边住宅市场调查情况分析第32页，共76页。项目周边住宅市场调查情况分析第33页，共76页。由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心，住宅销售均价越靠近连云区中心越高，越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过6000元/平方米外，靠近连云区中心的老婆均价一般在4000元/平方米出头；位置偏远的楼盘销售均价则在3400元/平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在3700元左右，鉴于剩余房源多为高楼层房源，实际整盘销售均价应略低于3700元/平方米。项目周边住宅市

12、场调查情况分析第34页，共76页。项目周边住宅市场调查情况分析第35页，共76页。由上述列表可以看出： 此次调查的9个楼盘，在售房源总价除了海客瀛洲被海景房拉高到60万元，其他房源总价一般在45-55万元左右。鉴于目前周边项目在售主力房源多为三房，这样的总价是比较符合实际情况的。本项目即将推出的一房和二房的房源，在总价上将具有较强的竞争优势。项目周边住宅市场调查情况分析第36页，共76页。关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室5

13、0平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。项目周边住宅市场调查情况分析第37页，共76页。小结： 此次共调查9个楼盘，主要在周边项目在售房源的面积、均价、总价上汇总并分析，以作为本项目4月中二期高层小高层首批房源推出做定价参考。调查分析结果大致可归纳为： 周边在售房源大多为100平方米以上房源； 周边100平方米以下小面积房源销售去化速度快于大面积房源； 本项目附近楼盘目前销售均价为3700元/平方米（实际整体均价略低于此数据）； 周边地区面积为100平米以下及总价在40万元以下的房源较稀缺；项目周边住宅市场调查情况分析第38页，共76页。 本项目周边楼盘调查及分析(商业)

14、 基础调查数据汇总市场调查分析及价格建议第39页，共76页。项目周边商业市场调查情况久和商铺（期房无返祖）面积：底层30-90平方米（小面积商铺）；二层几百平方米都有结构：1楼挑高5.4米价格：底层均价16000/平方米； 最高价19000元/平方米；二层价格未定； 销售方式为底层及二层分开销售。 底层主力商铺总价在100万元以上第40页，共76页。项目周边商业市场调查情况福港 好莱坞 （现房无返祖，就2间商铺）面积：一间面积为200平方米左右（底层）； 一间1000平方米左右（两层连卖，底层为小面积）结构：层高4.2米价格：底层均价10000元/平方米；二层均价7000元/平方米第41页，共

15、76页。项目周边商业市场调查情况港城金三角（期房三年包租，每年6%）面积：65-122平方米（其中60%的商铺面积在60多平方米左右）结构：底层层高3.9米，二、三层2.8米；价格：均价5000元/平方米；最高价5300元/平方米（连卖） 主力商铺总价30-40万元左右 目前以销售85%(销售员如是说)地理位置：非常差，距本项目很远第42页，共76页。项目周边商业市场调查情况香堤（期房，暂未销售）面积：95-105平方米结构：1层高9.5米价格：东面9500元/平方米；西面7500元/平方米 主力商铺总价80万元左右 第43页，共76页。项目周边商业市场调查情况第44页，共76页。项目周边商业

16、市场调查情况第45页，共76页。项目周边商业市场调查情况 周边项目以单层销售为多，只有本项目是所有商铺均采用两层连 卖的方式销售； 周边项目多为小面积商铺，除了福港 好莱坞外，主力面积一般 都在100平米左右； 周边项目底商单价较高，均在10000元/平方米以上，久和更是达 到16000元以上； 周边项目销售的商铺总价一般都在百万元以下，久和的商铺总价 稍高，主力商铺为100-150万元；小结第46页，共76页。 定价建议住宅市场调查分析及价格建议第47页，共76页。项目二期小高层高层首批房源定价建议定价原则： 4月中旬推出房源销售价格须与本项目附近楼盘销售价格相近； 在上条所诉的基础上须体现

17、本项目的价格竞争优势； 通过调整定价系数策略，以控制本项目的较大面积及高楼层房源的销 售总价，以保持高楼层房源在销售总价上的优势；第48页，共76页。项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议：3号楼均价约3509元/ 5号楼均价约3460元/ 13号楼均价约3751元/详见销售价格表方案一：第49页，共76页。项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议：销售均价在方案一基础上下调140-150元/平方米详见销售价格表方案二：第50页，共76页。项目二期小高层高层首批房源定价建议 方案一优点销售价格高，销售资金收益大，缺点也是销售价格高，销售速度较平稳，回款效率较低。 方案二优点是销售价格较低

18、，销售速度较快，短期内回款效率高，同时为后续3栋楼提价释放空间，给前期客户房产增值实惠，坚定后续客户信心。缺点是首批推出的3栋楼的收益会略有下降。 方案一销售周期预估为7个月，6栋楼整体去化平稳，预计在11月之前销售80%; 方案二销售周期预估较方案一短，其中此次推出的3栋楼能在3个月内去化90%。方案一与方案二分析对比第51页，共76页。 定价建议商业市场调查分析及价格建议第52页，共76页。定价建议：均价7439.11元详见底商销售价格表项目二期底商定价建议 本项目二期底商由于面积较大，主力面积一般在200平方米以上。考虑总价因素，因此在单价上我司建议不宜过高，7500元/平方米左右的均价

19、比较符合本项目的实际情况。 第53页，共76页。 整体形象包装方案第54页，共76页。整体形象包装方案价值生成核心资源是？西小山原生态山体公园社区！墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目第55页，共76页。整体形象包装方案价值主线传播脉路西小山原生态山体公园社区！ 金凤凰城越来越美，住在金凤凰城生活更美墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目 首付6万就能入住金凤凰城第56页，共76页。整体形象包装方案主推广语首付才6万元起 住更美的金凤凰城 第57页，共76页。整体形象包装方案广告视觉风格定位视觉调性：别致、现代、简约。打破常规的设计风格入市，以原生态山景隐含的那种清新简练和质朴为画面元素基点

20、，山景公园以一种亲切随性的风格进行展示。表现手法：在广告设计上，应走新颖及创意为主的广告推广模式，传播“山景公园”+“6万首付”系列广告，主要是“创意十品质十品牌”的三位一体化，达到牵一发而动全身之效。第58页，共76页。整体形象包装方案色 彩：绿色系，黄色系阐 释：绿色代表自然代表生机勃勃，凸显本项目山景公园的 核心价值。墨绿色则代表沉稳的气质与优雅的品质， 更是凸显了金科6年铸一剑的底气！ 黄色代表热情、激烈、积极的意韵，凸显本项目“6万 首付”强烈的冲击力。 墨绿底色与黄色文字结合，通过强烈的视觉反差，以 达到夺人眼球的效果！调 性: 生态、自然、品味 + 醒目、震撼、冲击广告视觉色彩定

21、位第59页，共76页。整体形象包装设计方案户外大牌：第60页，共76页。整体形象包装设计方案户外大牌：第61页，共76页。整体形象包装设计方案道旗一：第62页，共76页。整体形象包装设计方案道旗二：第63页，共76页。整体形象包装设计方案第64页，共76页。整体形象包装设计方案报广一：第65页，共76页。整体形象包装设计方案报广二：第66页，共76页。整体形象包装设计方案报广三：第67页，共76页。整体形象包装设计方案报广四：第68页，共76页。 开盘推广及销售促进方案第69页，共76页。开盘推广及销售促进方案渠道与诉求 媒体选择户外大牌及道旗：方案见上诉形象包装设计方案第70页，共76页。开盘推广及销售促进方案渠道与诉求 媒体选择 时间渠道4月1日4月12日4月13日5月10日5月11日7月开盘预告开盘热销期持续热销期苍梧晚报