第 八 章物权法律制度

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measured第 八 章物权法律制度第一节物权基本理论一、物与物权(一)物1.物的概念物是指人们能够支配的物质实体和自然力。民法上的物具有以下法律特征：(1)客观物质性。(2)可支配性。解释：不可完全支配的物不是民法上的物。如宇宙中的恒星虽然也具有客观物质性，但因为不具备可支配性，因此不是民法上的物。再如：权利主体不能作为物，如，人，但人死后的尸体可以作为特定的物来对待，如，血液、肾脏也是特定的物，当从身体上分离出来以后，才可以作为物。提示：物是物权的客体，但物权的客体并不局限于物，

7、根据物权法第2条规定，在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体。如：权利质押，权利可以作为物权的客体。2.物的种类(1)动产与不动产以物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可以将物分为动产与不动产。解释：动产是能够移动并且不致损害价值的物，如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物，如土地、房屋。民通意见第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。举例：校园里生长的树木、花坛里的花草在分离以前都是属于不动产，属于土地上的附着物。区分两者的意义在于：第一、流通性和范围有区别;第二、物权变动的法定要件不同。动产物权

8、的变动，一般以物的交付为要件，大部分(也有一些不动产物权的变动不以登记为要件的，具体参见相关部分的论述。)不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件，否则不受法律保护。第三、诉讼管辖不同。因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的人民法院管辖。动产纠纷的管辖就比较灵活。(2)特定物与种类物特定物与种类物是根据物是否有独立特征或是否被权利人指定而特定化所作的分类。提示：区分两者的意义在于：(1)有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等;而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系;(2)物意外灭失时的法律后果不同。特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人

9、的交付义务，而只能请求赔偿损失。种类物如在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免其交付义务，义务人仍应交付同类物。(3)主物与从物根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，把物分为主物与从物。解释：同属一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。例如杯子和杯盖，其中杯子是主物，杯盖是从物。考试时经常考到两点：1.所有权转移时，怎样处理?在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。2.怎样判断主物与

10、从物?如房屋墙上的门、窗非从物。汽车与备用轮胎之间是主物与从物关系。【例题】属于主物与从物关系的有()。A.两支筷子B.甲的杯子和杯盖C.甲的电视机和遥控器D.甲的拖拉机和乙的拖犁正确答案BC答案解析主物是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用的物。从物，是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。(4)原物与孳息原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物，如：产生幼畜的母畜、带来利息的存款等。孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜。法定孳息是原物根据法律规定带来的物，

11、如存款利息、股利、租金等。提示：根据物权法第116条的规定，天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。另外孳息所有权的移转时间，根据合同法第l63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。【例题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有() 。(2009年新制度)A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金正确答案CD答案解析本题考核天然孳息和法定孳

12、息。孳息是指物或权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物。本题C选项属于天然孳息，D选项属于法定孳息。(二)物权1.物权的概念及特征物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。与债权相比，物权具有如下特征：(1)物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。(2)物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉。2.物权的分类(1)所有权与他物权所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。他物权是指所有权以外的物权，亦称限制物

13、权;又分为用益物权和担保物权。(2)用益物权和担保物权用益物权，是指以物的使用、收益为目的的物权，具体包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。担保物权，实际上是以担保债权为目的，确保债务的履行为目的的物权，包括：抵押权、质权、留置权。提示：两者的主要区别表现在：第一、用益物权注重物的使用价值;担保物权注重物的交换价值。第二、用益物权一定是在不动产上成立的物权;而担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立。第三、用益物权除地役权以外，均为主物权;而担保物权则都是从物权，即需以主债权的存在为前提。(3)动产物权和不动产物权二、物权法的基本原则1.平等保护原则2.物权法定原则(

14、1)物权种类法定。即当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权。如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种。(2)物权内容法定。即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。3.一物一权原则(1)一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。(2)一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人(3个人按份共有或者共同共有)。(3)一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。举例：甲(所有权人)将自己的手表抵押给了乙(乙对该手表享有抵押权)，甲将手表又质押给了丙(丙对该手表享有质权

15、)，丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置(丁对该手表享有留置权)。4.公示、公信原则(1)公示原则。所谓公示，是指物权的权利状态必须通过一定的公示方法向社会公开，使第三人在物权变动时，知道权利状态，维护交易安全。提示：不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过占有表示。(2)公信原则。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。物权法第l06条关于善意取得制度的规定就是公信原则的体现。三、占有(一)占有的概念所谓占有，是指民事

16、主体对物进行管领而形成的事实状态。这里的占有不以是否享有权利为要件。占有的标的物原则上只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。法律研究占有，是为了维持社会秩序，对占有进行合法权利的推定，并保护占有人的占有诉权。提示：对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，才能适用物权法的规定。(二)占有的种类1.自主占有与他主占有这是按占有意思的不同所作的分类。以所有的意思占有的称为自主占有。而其他的占有就叫做他主占有。2.直接占有与间接占有直接占有是指直接对物进行事实上的管领的控制。而间接占有，指并不直接占有某物，但因为可以依据一定的法律关系而对直接占有某物的人享有返还占有请求

17、权，从而对物形成间接的控制和管理。3.有权占有与无权占有有权占有是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利。无权占有则指没有权源的占有，如对赃物、遗失物的占有等。4.善意占有与恶意占有善意占有和恶意占有前提都是无权占有。善意占有指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有。恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法，但仍然继续占有。【例题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据物权法的规定，下列表述中，不正确的是()。A.乙对相机的占有属于无权占有B.丙对相机

18、的占有属于他主占有C.丁对相机的占有属于自主占有D.戊对相机的占有属于直接占有正确答案B答案解析丙对相机的占有属于自主占有。(三)占有的推定效果1.事实的推定事实上的推定有二：首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有;其次在占有前后两个时期，有占有证据的，推定其为继续占有。2.权利的推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法;受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。(四)无权占有人与返还请求权人的关系1.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。2.占有人因使用占有的不动产或者动

19、产，致使该不动产或者动产受到损害的，“恶意占有人”应当承担赔偿责任。3.占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，“恶意占有人”还应当赔偿损失。(五)占有的保护1.占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;2.对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;3.因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿;4.占有人返还原物的请求权，自“侵占发生之日起一年内”未行使的，该请求权消灭。提示：关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定(2年)。

20、四、物权变动(一)不动产的物权变动(重点)1.不动产物权变动的情形(1)登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。提示：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。(2)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。(3)物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。(

21、4)物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。提示：上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。举例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登

22、记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。【例题1】下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有()。(2009年原制度)A.建设用地使用权B.机动车所有权C.地役权D.土地承包经营权正确答案BCD答案解析本题考核物权变动。根据物权法规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，因此A不选;地役权和土地承包经营权均自合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人，因此选项C和D要选;机动车属于动产，以交付时作为所有权转移时间，而不是登记，

23、因此选项B要选。【例题2】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的?A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权正确答案B答案解析因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，中州公司进行了房屋的建设，其因事实行为取得了房屋所有权，本题正确答案是B。不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：1.登记簿与权属证书。不动产权属证书与不动产登

24、记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2.更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。3.异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不

25、起诉的，则异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【例题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的?A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效C.甲有权向乙请求赔偿损失D.甲有权向登记机构请求赔偿损失正确答案BC答案解析物权法第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的

26、事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。根据法律规定可知B.C项说法正确，D项错误。异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，故A项错误。本题的正确答案是BC。4.预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登

27、记的，预告登记失效。5.不动产买卖合同和登记当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。解释：合同效力和登记之间没有必然联系。例如：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。答案：乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同。【例题1】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款;甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理

28、了预告登记。下列表述中，正确的有()。(2009年原制度)A.乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效正确答案CD答案解析本题考核物权登记的规定。根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A选项的说法是错误的;预告登记的作用在于

29、使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B选项说法错误，C选项说法正确;预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此D选项的说法正确。【例题2】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。关于甲、乙、丙三方的关系，根据物权法的规定，下列表述中，正确的是()。A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B.乙对房屋的占有是合法占有C.乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D.丙已取得该房屋的所有权正确答案BD答案解析(1)当事人之间订立有关设立、变更

30、、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，甲与乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权，故A错误;B正确(2)甲与丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权，C错误;D正确。(二)动产的物权变动1.动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外;2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。解释：因此对于船舶、航空器和机动车等动产，其物权变动规则仍然是交付，登记只起

31、到对抗善意第三人的作用。也就是说，登记是对抗效力，而不是物权变动的要件。【例题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人?A.甲B.乙C.丙D.丁正确答案A答案解析物权法第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候

32、不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为人，其行为无效。因此，本题的正确答案是A。3.特殊的交付方式(1)简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。举例：2010年5月1日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为2000元，一个月后交付款项。在本题中：(1)甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效;(2)耕牛的所有权自买卖合同生效时(5月10日)转移。(2)指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利

33、代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。举例：甲的物委托乙保管，在乙保管期间，甲将乙保管的物的所有权转让给丙，甲把对乙的返还原物的请求权直接让与给丙，就可以完成交付。(3)占有改定所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。举例：2009年5月1日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，8月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自5月1日转移。【例题】甲在乙的画展上看中一幅画，并

34、提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据物权法的规定，此种交付方式属于()。A.现实交付 B.简易交付C.指示交付 D.占有改定正确答案D(三)所有权取得的特别规则原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。1.善意取得(重点)所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。根据我国物权法规定，善意取得必须符合如下构成要件：(1)受让人

35、受让财产时主观上为善意;(2)以合理的价格有偿受让，无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度;(3)转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。提示：善意取得的法律效果：(1)在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。(2)在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。(3)在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人

36、承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。解释：结合物权法第106条、107条、108条的规定，在注会考试中，要注意如下问题：(1)构成要件上，现在物权法不再强调只有动产可以适用善意取得，而是规定不动产也可以适用善意取得。(2)根据现行的物权法规定，赃物不得适用善意取得。遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。(3)善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。【例题】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是()。A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B

37、.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人正确答案D答案解析根据物权法第 106 条第 1 款 规 定 ：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”A 项符合该款规定，构成善意取得;D 项不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选

38、 D。物权法第 106 条第 3 款规 定 ：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见他物权也可 以善意取得，BC 两项均为质权的善意取得。2.拾得遗失物(1)拾得遗失物要返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，应当及时发布招领公告。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。(2)拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。遗失物“自发布公告之日起6个月内”无人认领的，归国家所有。(3) 如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。权利人有权向无处分权人请求损害赔

39、偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。提示：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。五、物权的民法保护(一)物上请求权1.请求返还原物无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。无权占有的情况有两种：(1)无权占有标的物。如甲的房屋被乙租用，租赁期届满以后，乙拒不返还承租的房屋。(2)典型的非法侵占。如甲抢夺乙的财产据为己有。关于返还原物的请求权，需要注意以下几点：(1)在共有情况下

40、，每个共有人都可以请求不法占有人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人。(2)权利人只能针对无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。(3)原物如果被他人合法占有，占有人如果在合法占有期间将原物非法转让给第三人，权利人能否向第三人提出返还原物的请求，要根据具体情况。(4)权利人请求返还原物，必须原物依然存在。如果原物已经灭失，返还原物客观已经不可能的，权利人就只能要求赔偿损失，而不能请求返还原物。2.排除妨碍或者消除危险请求权消除危险于排除妨碍的区别在于，排除妨碍的情况下，妨碍事实正在发生，而在消除危险情形下，妨碍事实还没有发生，只是有可能发生(二)债权请

41、求权债的请求权主要强调损害赔偿请求权。物上请求权与损害赔偿请求权的区别：损害赔偿一定要以实际损害为前提，而物上请求权的形式不以实际损害为前提。举例：甲乙的两套房子相邻，在地震中，如果甲的房子没有倒塌，只是发生了倾斜，但是随时有倒塌的危险，从而导致乙的房子也受到损害。在这种情况下，乙享有消除危险的请求权，(物上请求权);如果甲的行为有过错，如甲自行实施定向爆破导致自己的房子倒在乙的房子的前面，从而导致乙的房子的出路有问题，乙不但享有要求甲排除妨害的请求权，而且有权要求甲赔偿损失(债权请求权)。第二节所有权制度一、所有权的基本理论所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利

42、。其法律特征表现在：1.所有权具有内容上的完整性2.所有权是一种绝对权3.所有权具有排他性4.所有权具有存续上的永久性。所有权因标的物的存在而永久存在，不能预定其存续期间。(二)所有权的权能所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。提示：处分权是财产所有人最基本的权利，也是所有权的核心内容。解释：占有、使用、收益和处分，构成了完整的所有权四项权能。财产所有人可以将这四项权能集于一身统一行使，也有权将这四项权能中的若干权能交由他人行使。(三)征收与征用1.征收。征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。(1)征收集体所有的土地，应当

43、依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。(2)征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。(3)征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。(即要求同地段的居住条件)2.征用。征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。征用需因抢险、救灾等紧急需要。提示1：征收与征用的主体都是国家，都是为了公共利益的需要，也均是强制性的。但是两者之间仍存在区别：(1)法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化;征用是所有权没有

44、变化，使用权暂时发生了变化。(2)适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产;征用则不动产和动产均可适用。(3)适用条件不同。虽然征收和征用都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。提示2：无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。二、各类所有权在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。提示1：没有授权给公民、法人经营管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制，这就是对国家所有权的一种特殊保护。提示2：只能作为国家所有权的客体包括：(1)城市土地、矿藏、水流、海

45、域; (2)无线电频谱资源;(3)国防资产。提示3：可以作为国家所有权的客体，当有法律特殊规定时也可以成为集体所有权的客体：(1)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外;(2)法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有。三、业主的建筑物区分所有权(一)业主的建筑物区分所有权1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。2.专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部

46、分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。3.建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。(二)建筑物区分所有权的客体1.专有部分的所有权专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特定空间。专有部分要求具有以下要求：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。2.共有部分的共有权业主对专有部分以外的共有部分，如：建筑物的基础、承重结构、外墙

47、、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。根据物权法的规定，共有部分包括：(1)建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外;(2)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(3)建筑区划内的绿地(使用权)，属于业主共有，但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。(4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主

48、共有。(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。提示：(1)业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。(2)业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权;违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益除外。3.成员权(1)一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积

49、过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。制定和修改业主会议议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。(2)特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施。提示：(1)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。(2)专有部分面积根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登

50、记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。【例题1】 “依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的有关规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是()。(2009年新制度)A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的

51、业主同意正确答案D答案解析本题考核建筑物区分所有权的规定。根据规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。【例题2】根据物权

52、法关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有()。A.选举业主委员会B.制定和修改业主大会议事规则C.改建、重建建筑物及其附属设施D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金正确答案CD【例题3】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是()。A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意正

53、确答案ABD答案解析建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权选项，故C错误。四、共有(一)按份共有1.按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。2.按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。3.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。【例题单选题】甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据物权法的规定，下列各项中

54、，正确的是()。A.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权B.乙、丙都有优先购买权，丙的优先购买权优先于乙的优先购买权C.丙有优先购买权，乙无优先购买权D.乙有优先购买权，丙无优先购买权正确答案A答案解析(1)根据物权法的规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人(乙)在同等条件下，有优先购买的权利;(2)根据合同法的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人(丙)享有在同等条件下优先购买的权利;(3)乙的优先购买权是基于按份共有关系(物权)，丙的优先购买权是基于租

55、赁合同(债权)，根据物权优先于债权的原理，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。(二)共同共有1.共同共有的根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。如因夫妻关系、家庭共同劳动而形成的夫妻财产共有关系和家庭财产共有的关系，还有继承开始以后，遗产分割前对遗产的共同共有、合伙等。2.在共同共有中，共有财产不分份额。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用;对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。3.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。4.共有物的处分及分割(1)共有物的处分处分共有的不动产或者动产以及对

56、共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人”同意。一个或几个共有人未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，擅自对共有财产进行处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。【例题单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是()。A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就

57、可以拆旧翻新C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新正确答案C答案解析对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【例题单选题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。根据物权法的规定，下列选项中，正确的是()。A.买卖合同有效，房屋所有权未转移B.买卖合同无效，房屋所有权已转移C.买卖合同有效，房屋所有权已转移D.买卖合同无效，房屋所有权未转移正确答案B答案解析根据物权法第97

58、条(处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外)的规定，应当经过其妻子同意，未经其妻子同意，本题买卖合同无效;但是买卖合同是债权行为，不完全决定物权行为的效力，根据物权法规定的善意取得制度的规定，甲和丙之间的行为完全符合善意取得的条件，房屋所有权已经发生转移，所以本题中B的说法是正确的。(2)费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。(3)共有财产的分割对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、

59、实物分割、变价分割或作价补偿。5.共有的对外关系因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。五、相邻关系相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。1.因通行而产生的相邻关系。2.因用水、排水产生的相邻关系。根据物权法第86条的规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。3.因修建、施工、防险发生的相邻关系。4.因通风、采光而产生的相邻关系5.因不可量物产生的相邻关系。根据物权法第90条规定，不动产的权利人，不得违反国家规定弃置固体废物

60、，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第三节用益物权制度一、用益物权的基本理论用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。根据物权法的规定，用益物权包括土地承包(1)土地承包经营权;(2)建设用地使用权;(3)宅基地使用权;(4)地役权;(5)准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。解释：与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有如下特征：(1)用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提;而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在