物管企业做好“营改增”工作建议

1、物管企业做好“营改增”工作的建议“营改增”就是原来对应税服务征收营业税改成征收增值 税。增值税是以商品（含应税服务）在流转过程中产生的增 值额作为计税依据而征收的一种流转税。营业税是以全部营 业额作为计税依据。两个税种的税率、计税基数不同，最大 的变化在于一般纳税人的增值税允许抵扣，解决了营业税多 重征税问题，出发点是减轻企业税负。由于有些服务的税率 增加，虽然有抵扣，也可能导致最终税负增加。具体行业具 体企业要进行税负测算，明确在新税种下企业税负的变化情 况。“营改增”给企业带来的变化不仅是税负的变化，它对 企业的收入、成本、利润、预算、采购、报销、合同管理、 发票管理、会计核算、纳税申报都

2、会产生影响，企业应对相 关的影响进行分析，对相关工作进行调整细化，以顺利做好 “营改增”工作。为做好“营改增”工作，企业的各层管理者和业务人员要掌 握增值税的基本原理和知识，理解对企业各相关数据和相关 工作的影响。增值税纳税人的种类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。区分的标准 主要根据销售额的多少。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准 的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模 纳税人。营业税改征增值税试点实施办法第三条规定的 年应税销售额标准为 500 万元（含本数）。财政部和国家税 务总局可以对年应税销售额标准进行调整。在中华人

3、民共 和国增值税暂行条例实施细中规定的销售额的标准是 50 万元或 80 万元。本次销售额标准较以前的标准放宽了不少。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不 得转为小规模纳税人。一般纳税人的计税办法应纳税额 = 当期销项税额当期进项税额 销项税额是纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和规 定的税率计算并向购买方收取的增值税额。销项税额=销售额X税率销售额=含税销售额*（1 +税率）进项税额为纳税人购进货物或者接受应税劳务支付或者负 担的增值税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可 以结转下期继续抵扣。小规模纳税人的计税办法 小规模纳税人的计税办法又称简易计税

4、方法，其应纳税额是 指按照销售额和征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税 额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额X征收率销售额=含税销售额+（1+征收率）政策掌握政策主要指物业企业要清楚本企业提供的各项服务属 于哪种征税服务，税率是多少。这主要依据财政部、国家税 务总局下发的营业税改征增值税试点实施办法、营业 税改征增值税试点有关事项的规定的相关条款。与物业企 业紧密相关的条款主要有：（一）营业税改征增值税试点实施办法中有：1 、关于税率方面：“（一）纳税人发生应税行为，除本条 第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不

5、动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17% 。”因此，可明确物业管理服务税率为6% 。2、 免征政策： “对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2 万元的企业或非企业性单位，免征增值税。 2017年 12月 31 日前，对月销售额 2万元（含本数）至 3 万元的增值税小规 模纳税人，免征增值税。3、“小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用 发票的，可以向主管税务机关申请代开。”4、“将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动 产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经 营租赁服务缴纳增值税。”“车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费

6、、过 闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”因此物 业小区的停车场收入按不动产经营租赁服务缴纳增值税。“广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电 影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各 种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、 声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。”这 与前述按照经营租赁服务缴纳增值税的发布广告属不同类 型的纳税服务项目。“商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力 资源服务、安全保护服务。”“企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市 场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。”此 处明确了物业管理

7、的纳税服务项目。（二）在营业税改征增值税试点有关事项的规定中有： “不征收增值税项目：房地产主管部门或者其指定机构、公 积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项 维修资金。”此处明确了住宅专项维修资金不征收增值税， 但没明确向业主收取的物业管理费如何缴纳增值税，未明确 酬金制下收取的物业管理费如何缴纳增值税。按照文件，物 业管理一般纳税人按 6%税率缴纳增值税， 较营业税税率 5% 提高了税率，而物业企业可用来抵扣的进项税额有限，税负 可能会有所增加。冀望国家对物业行业出台一些优惠政策。 特别是住宅物业都是微利或亏损，建议可参考教育医疗等行 业及物业行业的本体维修基金，对向业主直接

8、收取的住宅物 业管理费免征增值税，或者允许人工薪酬的多少比例可以在 应纳税收入中扣减，最少允许因为最低工资标准调整的新增 成本可以在应纳税收入中进行扣减，以减少住宅项目的税 负。“一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方 法计税”，文化体育服务和清包工、甲供工程、老建筑项目 的建筑服务，简易计税方法的征收率是 3%，和原来营业税 税率 3%基本一致。“不动产经营租赁服务： 1、一般纳税人出租其不动产，可 以选择适用简易计税方法 ,按照 5%的征收率计算应纳税 额。4、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人 出租住房），应按照 5%的征收率计算应纳税额。”这点较 为特殊，选用了 5%的

9、征收率，物业企业的停车场收入和租 赁收入按此纳税，和原来营业税税率 5%基本一致。 税负测算各简要列举一个一般纳税人和小规模纳税人的例子，按差异 法测算较为简便。单位：万元一般纳税人假如占收入10%的成本可取得专用发票含税收入收入增加 税负可抵扣 含税成本进项税额M)50(111 ( 6% / 1.06-5% )=Ti 了,335000 x().1 =500500 x0.06/1,06=28,3税负増加4万元（-西锐负的变化取决于多少成本是可以取得专用发票. 小聽槓纳税人含税收入减少税负5005M) (5%-3%/1.03)=1(145开展培训为顺利做好“营改增”工作，企业应组织开展一次专门培

10、训， 企业各层管理者、财务人员、采购人员、预算人员、合同管 理人员均应参加培训，培训内容主要包括本文所列出的内 容。根据需要，财务人员和税务人员还可参加外单位举办的 专门培训。成立分支机构部分物业企业所属管理处原都申请过营业执照，独立申报纳 税，年收入在500万元以下的应核定为小规模纳税人，税负 可以减轻。但有部分物业企业的下属管理处原来没有申请营 业执照，合并在总公司纳税，一般肯定会是一般纳税人，税率较高。因此年收入在 500万元以下的原来没有申请营业执 照的，建议尽快去申请营业执照，即成立分支机构，独立申 报纳税，可以减少企业税负。税种核定办理新的营业执照（已三证合一）或增加增值税税务登记

11、证 后，要办理税种核定，确定好税种品目和相应的税率。物业 管理企业主要的品目和税率参见下页表对于建筑业、租赁服务、文化体育服务一般纳税人可选用简 易计税办法，不增加企业的税负。价格比较一般纳税人采购商品和服务，如可以取得增值税专用发票， 价格比较应是按不含税价格进行比较。物业企业零星采购较 多，到底在正规商场（可取得专用发票）还是在小店购买（没 有专用发票），两者进行价格比较时，要注意可取得专用发 票的是用不含税价格作为比较价格，而不能取得专用发票的 要用含税价格作为比较价格。合同拟定一般纳税人采购商品和服务时要注意在合同中约定要开具增值税专用发票，明确不含税价格、税金各是多少，并对开 具发票

12、的时间、风险条款进行约束。例如，“我方在取得增 值税专用发票后x天内付款”或“付款后x天内供应商需提 供增值税专用发票”。如供应商开具的增值税专用发票是无 效虚假发票或者发生延迟开具增值税专用发票的情况，供应 商应负责赔偿因开具虚假发票或延迟开票造成的一切损失 或损害，包括但不限于税金、附加费、罚金、滞纳金和法律 费用。而提供商品和服务的一般纳税人要注意在合同中约定付款 的时间，列出开票所需信息，并对服务的品目进行明确，以 确定税率。如约定“甲方收到乙方的费用支付后开具等额增 值税专用发票，甲方不接受未支付费用而提前开票的要求”，开票信息包括：（1）名称，（2）纳税人识别号，（3）地址、 电话

13、，（4）开户行及账户。若乙方无法提供以上开票信息， 甲方将就收到的金额开具增值税普通发票。甲方开具的增值 税专用发票送达并经乙方签收后，若发生丢失，给乙方造成 经济损失的，甲方不负责赔偿。发票管理增值税专用发票具有可抵扣的性质，国家对其管理是较为严 格的，为控制税务风险，物业企业应高度重视专用发票的管 理，制定企业的增值税发票管理制度，明确发票从税局领用、保管、开具、发出、盘点、取得外单位发票、认证等相关环 节的责任人和操作流程。增值税发票管理要点内容包括：1、空白发票管理要求：空白增值税专用发票应视同现金管 理，指定专人保管空白发票，存放在专用保险柜中，确保发 票安全，做到防盗、防失、防潮、

14、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬； 领取空白发票一律由专人统一办理，其他人员不得替代；每 月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，盘点空白发票存 量不足时，应及时验旧和申购发票。2、企业开具增值税发票要求：不得虚开发票；对开具错误 的发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲；防止 空白发票遗失，并注意防止开具出的发票在送达客户前遗 失，送出的发票要有记录本，由对方签收。3、在取得外单位发票时要注意做到：及时取得可以抵扣的 增值税凭证，防止发票遗失，及时进行认证。会计核算和财务影响企业在三种不同情况（营业税、一般纳税人、小规模纳税人） 下会计核算是不同的，企业的收入、成本、税金、利润都产 生了变化，对企业的报表数据、预算数据、财务报销的数据 都产生了影响。举会计分录如下：收入的核算营业稅下（5%） r借现金10()贷管理瞰入营业税金及附加5应缴税金5（2）股纳税人CM） I借I现金100贷悸理费收入94.34缴纹仝-增値税一 一销项税额5.66（3）小规模纳税人（）:ft现金贷管理费收入97,04应缴脱金增侑税2.9!咸本的核算（1）营业稅下*借营业成本100贷现金11KI：一般纳税人1有专用发票，6%）:背业成本9434贷现金10(应缴税金一增值税一顶税额5u66（阳一般纳税人&没有