东方威尼斯温泉生态住宅区营销推广策划书

1、.PAGE ：.；营销推行谋划书东方威尼斯温泉森林公园总体市场与环境 . 总体市场分析宏观环境 有利要素 国内经济平稳增长，国民消费总值继续坚持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内消费总值增幅达.，比去年同期添加.个百分点。上半年，南昌市实现地域消费总值.亿元，比上年同期增长.%。月日，南昌市政府出台，从添加土地投放量、扩展购房贴息受惠范围、实行买卖手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等要素影响，南昌及周边地域楼市重新开场活泼，成交量大幅上升。随经济的安康开展，高尚质量住宅主力消费群体范围日渐扩展。市政交通逐渐完善，住宅郊区化已被市场所接受。 不利要素 “国八条政策的出台

2、及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是张望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。随着南昌市这几年房地产市场的快速开展及楼盘的不断增多，竞争日趋猛烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。近年南昌市房地产相关数据汇总表-年度 工程年度房地产投资额亿元住宅开工面积万平方米住宅销售面积万平方米销售收入亿元年.年.年.三年内各种目的呈现继续加速态势平均增长率：年销量%，销售收入%。三年内共出卖商品住宅.万平方米，平均年销量为.万平方米，其中年销量最多。年均开工面积.万平方米。年市场现状分析-供应情况-月份截

3、至月底房地产开发统计主要目的合计上年同期增幅完成投资额亿元.%住宅.%商品房施工面积万平方米.-.%开工面积万平方米.-.%根据数据显示，在阅历一系列国家宏观调控政策的“洗礼后南昌房地产前个月，开发力度有所减缓，完成投资.亿元，投资增幅较上年同期增长.%，较上半年增幅提高.%。受调控政策的影响，截至月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。- 未来潜在供应情况年全市方案供地-亩，南昌市区添加交通便利、配套设备完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅工程用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。月日，南昌市政府出台，从添加土地投放量、扩展购房贴息受惠范围、实行买卖手续费减半等方面

4、，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等要素影响，南昌楼市重新开场活泼，成交量大幅上升。间接拉动了市场的供应量的提升。- 需求情况月份当月份相关数据统计含四县主要目的合计上年同期增幅较上月增长商品房买卖面积.%.%住宅.%.%商品房买卖金额.%.%住宅.%.%年-月份成交套数图示市区今年月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都遭到了一定影响。尤其是今年月和月，南昌市房地产市场消费者张望气氛浓重，成交量大幅萎缩。据统计，、两个月市区商品住房的成交量仅为套和套。相关资料显示：多数城市房地产市场截至月底仍处于张望期，未能走出低谷。而整个市场开场重新启动且商品房销售量环比

5、增幅超越%的仅有个城市，包括南昌.倍、合肥.%、无锡.%、哈尔滨.%。这阐明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房买卖量大幅上升。- 需求总量预测前三季度年南昌市经济开展，国内消费总值比上年同期增长.%，综合思索国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市含周边地域城镇居民根本的住房需求为万平方米。按照南昌市城镇居民住房的年需求量按估计%的递增比例，可预测年城镇居民住房的年需求量约为-万平方米。- 需求构造南昌市平均年净增人口约万人，按%新增人口需新建住宅，每人-平方米的规范计算，对住房的需求量约为-万平方米。年-月全市市区买卖的.万平方米商品住宅中，外地居民购买的为.万平方米，比

6、重为%。保守估计全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可坚持%，估计其对南昌市住房的消化量约为-万平方米。南昌正在进展的花园城市建立和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需求重新安顿，致使今年拆迁安顿用房的需求量大增。估计拆迁、危改户以及原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为-万平方米。其中约%此类人群意向选购经济适用房产品。价钱元/m预销售量万m所占比例%单套面积m预销售量万m所占比例%元以下.平方米以下.-元.-平方米.-元.-平方米.-元.-平方米.-元.-平方米.-元.-平方米.元以上.平方米以上.- 市场需求特点年上半年上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商

7、品住房供应情况看，年-月单价在每平方米元以上的高价房供应量占总量的.%，单套面积在平方米以上的占总量的.%；从预销售情况看，年-月单价在每平方米元以上的占总销量的.%，单套建筑面积在平方米以上的占总销量的.%。结合图表分析-平方米为南昌市场热销户型。总价-万元是目前购房者可以接受的房屋总价范围。其中南昌高收入阶层、二次置业卖旧房买新房群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。- 价钱走势南昌房价经过延续三年大幅攀升，今年上半年增速开场放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳开展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐

8、趋于平衡。根据调查今月份全市市区商品房预销售均价为.元平方米，较上年至月预销售均价高出.元平方米，增幅为.%，其中，商品住房预销售均价为.元平方米，较今年至月份预销售均价高出.元平方米，增幅为.%。南昌房地产市场已由月份呈现出了回暖态势。根据月南昌房地产市场价钱目的种种数据显示，南昌楼市曾经走出、月的“阴霾，开场“拨云见日，利好政策刺激消费也同时得到了表达。可以预测，南昌房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。- 市场走势分析图南昌市商品住宅施工面积、新开工面积、开工面积、销售面积情况资料数据采集年年上半年营销推行谋划书东方威尼斯温泉森林公园市场竞争分析.竞争区块分析直接竞争区块：市区、安义

9、县及新建县西部产品间接竞争区块：南昌其他区县产品按照地理位置作为评判规范.详细描画工程称号翡翠山庄物业位置新建望城开展商南昌英豪房产谋划代理物管公司南昌通达物业物业管理费.元/平方米物业类型别墅工程进度现房规划设计省设计院园林规划绿化率容积率.工程规划总体规划占地面积亩建筑规模一期栋其中栋双拼，二期多栋建筑面积.平方米工程配套周边公交外形特征小区配套花园等周边配套周边配套较不完善户型配比户型面积范围户型套数已售套数销售率双拼单体二期单体未开盘套数合计：户型配比工程销售销售概括开盘时间： .-月入伙时间未定销售：开发总期数及现推期数：按揭银行： 付款方式：一次性、按揭、分期付款价钱情况别墅/花园

10、洋房最高价：-最低价：均价：朝向差价：折扣系数：营销分析主要卖点别墅主打广告生态景观与建筑群的完美结合，天然韵味的原生态精致生活客户来源南昌市较高收入阶层工程优势工程优势、有私家花园、较偏远、有单独的停车位、周边配套不完善工程称号绿地山庄物业位置迎宾大道西侧开展商上海绿地集团谋划代理绿地集团市场部物管公司上海科瑞物业管理公司物管费.元物业类型别墅工程进度三期封顶规划设计南方冶院园林设计德国飞扬绿化率容积率.项 目 规 划总体规划规划面积： 亩前三期亩建筑规模：套建筑面积：前三期平方米外形特点：海派小区配套周边公交：、 、 、 周边配套：小区配套：会所、幼儿园、网球场户型组合户型面积总套数已售套

11、数销售率联排叠加双拼独栋合计： 套户型配比：项 目 销 售销售概略开盘时间：年月入伙时间：年月销售：开发期数及现推期数：共六期现三期按揭银行：交行、工行付款方式：按揭、一次性价钱分析别墅最高价：最低价：均价：朝向差价：折扣系数：车位：每户个，售价： 元贮藏间： 个，售价： 赠送营销分析主打广告象湖生活幅员 原生态坡景别墅王国客户来源中型企业业主，事业单位高层工程称号白金翰水景别墅物业位置湖滨东路号开展商江西旅游房地产谋划代理星际广告物管公司香港沿海物业物管费.元/月物业类型别墅工程进度现房规划设计深圳设计总院园林设计绿化率%容积率.项 目 规 划总体规划规划面积：建筑规模：三期套建筑面积：外形

12、特点：小区配套周边公交：、周边配套：小区配套：会所、幼托、户型组合户型面积总套数已售套数销售率联排别墅.-.独栋别墅.叠加别墅.-层.-层双拼别墅.项 目 销 售销售概略开盘时间：.一期入伙时间：.销售：开发期数及现推期数：期按揭银行：付款方式：按揭、一次付款价钱分析别墅-万最高价：最低价：万元均价：朝向差价：折扣系数：车位： 个，租/售价： 万贮藏间： 个，售价： 营 销 分 析主要卖点地段，环境。，户型主打广告青山湖畔真别墅目的客户群高收入白领、私营业主、投资客工程优势地理位置佳，紧靠青山湖畔；青山湖畔独一别墅，市场定位较准；工程所在区域版块成效强，影响大工程优势建筑密度大；小区配套不完善

13、；工程旁边低档物影响工程档次提升；工程外立面效果较差，很难突现物业高档次；人车难以分流，平安系数低综合评价. 价钱及市场体量方面因地段、开发商实力品牌不同价钱上各有千秋：白金瀚因地段处于市内成熟地段且又在风景秀美的青山湖旁边这一不可多得的优势而定价位于-万的高价位。但是同时因开发商实力不强，设计观念落后，独立、联排、叠加、双拼别墅混杂，且为砖混构造，难以表达高档奢华，再加上周边配套仍不完善，社区配套不全，总价过高的缘由到如今其销售仍不理想。绿地山庄因其开发商的知名度及实力使得该工程在前期宣传时便倍受关注，加上先进的设计，象湖优美的风景，成熟的交通及小区配套价钱上又在目的客户群的可接受范围之内，

14、从而该工程的销售相当火爆。翡翠山庄那么因其价钱上的优势以及优良的规划设计：它的独档别墅平方米的，有平米以上的私家花院，价钱在万左右。平米的，万左右，位置又离南昌很近，到红谷滩只需非常钟;环境幽雅，而且每户还有两个车库一个露天。窗户都是双层隔音玻璃。还有一个不得不引见的就是它的推出较早，这在天时上占了优势。. 楼盘形状以联排，叠加，双拼为主，主张低容积率，高绿化率。为了防止同质化，各个楼盘在建筑风格，物业管理以及小区配套，主诉求上深挖卖点，发明本身的不可比性。如白金瀚宣扬总统套房生活，绿地山庄向市场传达象湖生活的惬意。营销推行谋划书东方威尼斯温泉森林公园产品市场定位.产品分析- 一期概略效果图略

15、工程地块：工程所属地块为江西省南昌市以西公里奉新县北方.公里；工程用地亩；建筑面积万平方米；地块容积率为.；工程四至为：南至滨河大道；北至仲尧路；东向紧邻奉新一中教育园区；西部与原生态森林相连。工程规划：总建筑面积：万平方米万平方米独栋、联排、双拼别墅万平方米度假公寓万平方米配套公建- 一期#地概略产品总面：.平方米联排别墅：.平方米双拼别墅：.平方米会 所：平方米总户数：户联排别墅：户双拼别墅：户会 所：户未计算公摊面积构造类型面积户数总户数比例户型联排别墅.%C.%C.%C.%C.%C双拼别墅.%B.%B.%B.%B会所.%号会所合计%.产品特点与时机点- 产品特点 规模大：占地亩，规划万

16、平方米建筑面积的大型主题社区。配套全：全功能会所、SPA会馆、绿地原生态森林、周边因借资源 紧邻千亩奉新一中教育园区。规划好：高起点规划，特征鲜明、规划得到。组团、分区、定位明确， 存在均好性。理念好：将“生态、“度假理念充分与工程居住文化相结合，将“温泉、生态、养生作为工程的主题。环境好：绿化率到达.%，建筑密度.%，.的低容积率。产品好：工程一期#地产品为联排、双拼别墅，规划超前、户型佳，目前市场上此类产品未到达饱和，必能得到消费者的认同，顺利打响市场知名度及佳誉度。设计团队：北京中华建规划设计研讨院。- 时机点南昌市政府将在今年顺应添加商品房供应量，在城市周边地域添加中、高档住宅工程开发

17、，其中奉新县依托其本身的多项优势交通、旅游等，逐渐成为南昌市民以及外来投资者理想居所选址。奉新政府对本工程的大力支持，将给本工程带来多方面的有利条件。昌樟高速及国道的衔接，在时间上拉近了奉新与南昌等周边地域间隔 ，同时也为奉新地域的经济开展带来了极大的推进力。目前南昌及周边地域别墅产品市场缺乏主题卖点丰富的产品，例如：将自然地貌、特有温泉资源、优越地理位置相结合的产品。本工程恰好以此作为主题卖点。 .市场定位- 工程定位根据对南昌及周边地域市场背景以及本工程各项根底条件的分析研讨，紫牛对本工程的开发主题为：南昌、奉新的“温泉、生态、养生主题工程- 目的市场区域南昌市：由于本工程临近南昌市区，加

18、之省会城市独有的经济、市场优势，因此将南昌确定为本工程的重点推行地域江西省：临近南昌市的本省其他地市可作为本工程推行的辐射区域外省市：沪、闽、浙等经济兴隆省市的商户不断在南昌加强商业投资力度，此部分人群早已成为南昌市中高档住宅产品的主力消费群体，本案亦然- 目的受众-受众人群分类改善居住条件客户占%投资客群占%注重产品功能享用森林、SPA人群占%追求“+、“+生活方式人群占%注：+生活方式。对于那些先富起来的人们来说，曾经感到拥有一套住房显得不够，需求第二次购房，以拥有第二套住房。一套在市 区，一套在郊区：周一至周五，住在市区住宅，便于上班、任务；周末、周日来到郊区住宅，以求过着休闲生活。+生

19、活方式：分时度假房。就是元旦、春节、五一、国庆这周围长假加起来，差不多就是一个月。 +，也就是说，一年之中个月在一个城市任务，个月在另一个城市休闲。为了顺应+生活方式，有许多人在另一个城市买第二套住房。也可视为一种投资行为。-目的受众特征年龄构造本工程个人购房客户年龄在-岁之间，以-岁为主力客户群。从业特点大部分目的客户为各类企业主和合资或知名企业高级管理人员，国家机关、演艺界、退役军界高官指点等也不乏其人。其共同特征：普通都有较高的经济根底和稳定的收入，属于高端消费人群。特征描画有相当的经济实力高品味生活，对安康尤为注重生活阅历丰富海外及旅游生活阅历等丰富，见多识广，喜欢高质量，认同具有独特

20、品味的产品目的受众心思分析.见多识广使他们对待事物的目光非常挑剔，对能表达本身价值和生活档次的细节非常注重。.对于生活，他们要求的是精品，独特、与世界同步的生活观念是吸引这个人群的主要要素，也是他们区别于其他同类工程的主要手段。.忙碌的任务和商务带来的繁重压力，在居住空间里希望得到最彻底的释放，不情愿为一些生活的琐碎小事操心，完备细致的物业，无微不至的效力，对于打动他们是至关重要的要素。.购房时他们能够最关怀的是楼体的外观、环境，购房后他们最关怀的是物业管理能否能面面俱到。营销推行谋划书东方威尼斯温泉森林公园推盘思绪 .总体思绪- 年月日开工，年月潜销开场，年月日借五一劳动节长假正式开盘。-

21、采取高价值战略，实现快速浸透、快速销售，树立品牌笼统及工程佳誉度，以便于发明后期利润时机点。.销售排期潜销期强销期延续期 / 春节 / / / / / / 样板间完成 正式开盘 #地推出 #、#推出 #地推出 #、#推出 完成#地块销售约万平方米 推盘时间安排年月日工地正式开工年月日潜销开场年月月开盘强销期年月销售延续期.推盘思绪- 操盘重点前期造势，树立本工程的高性价比，即产品设计规划超前、配套设备上乘、价钱低廉。 根据目前市场分析，本工程在时间上填补了市场空缺，经过大量媒体及户外广告在明年第二季度前打响本工程品牌知名度。采用精致营销战略，经过置业顾问充分的与准业主直接对话、完善的销售道具及

22、优质的销售方式来引介本工程的产品优势。建立南昌优质别墅的新规范。充分利用地方政府资源将奉新未开发的山、水、阳光、绿意融入未来业主的生活。以低价入市，低开高走，价钱逐渐平稳上升。调价时机、幅度根据：实践销售业绩积累潜在客户数量竞争环境的强弱-推行顺序潜销期推出第一阶段#地块年第二季度推出#、#地块销售延续期陆续推出#、#、#地块. #地推盘量体-预期理想情况潜销期包括内部认购、市场认购期前完成#地总量的%约套的销售；开盘强销期完成#地总量的%约套的销售；销售延续期前完成#地总量的剩余部分约套的销售。-销售火爆情况潜销期前完成#地总量的%约套的销售；开盘强销期顺利完成#地总量的剩余部分套的销售；销

23、售延续期前完成#地总量的剩余部分约套的销售。-低规范情况潜销期前完成#地总量的%约套的销售；开盘强销期期间应研讨改良方案，修正广告方向，加大广告力度，努力完成#地总量的%约套的销售；销售延续期前完成#地总量的剩余部分的销售。. #地阶段性销售方案根据本工程的实践情况与市场竞争情况，现将本案各个销售阶段的任务划分为个时期。-潜销期阶段任务重点： 塑造企业品牌笼统，引发人们关注 经过公司内部关系客户，建立根底客户群。强势宣传，充分造势，迅速得到市场认可 积累大量客户资源产品主诉求：品牌笼统、产品优势. 温泉住宅东方威尼斯. 生态住宅东方威尼斯. 养生住宅东方威尼斯. 建筑优学性、景观完美化高性价比

24、媒体配合： 户外广告软性报道宣传大量报纸、杂志、广播上的媒体投入年月投放电视广告销售目的：估计成交套-强销期阶段任务重点：掀起销售过程中的高潮借五月一日劳动节长假到来正式开盘. 安排准客户签约，竭力开发新客源产品主诉求：社区生命力营造享乐中拥有安康生活山、水、林相伴左右媒体配合：年月日开盘当天举行大型开盘活动加强报纸、广播、电视等媒体的广告投放量有效的公益活动为本案树立更好的市场口碑销售目的：估计累计完成总量的%-延续期阶段任务重点：减弱#地的广告投放力度积极有效利用延续的广告效应完成#地的剩余产品销售深化其它地块的销售任务媒体配合：减少对#地的广告投放量利用与成交客户的良好关系，建立客户推介

25、客户的销售方式推出其它地块的广告宣传销售目的：完成#地的剩余产品的销售营销推行谋划书东方威尼斯温泉森林公园业务战略.销售渠道在房地产营销过程中，组织一套合理、有效的销售渠道是胜利营销的重要一环，将对销售起到事半功倍的效果。销售渠道也可以说是客户获得产品信息，了解、认知产品信息的途径，其渠道多种多样，功能和特点各有不同。但是不论什么渠道，其所要到达的目的是一样的，就是要更好的完成销售产品这一目的，下面对本案将要利用的各渠道特点及作用作一一论述。-售楼处售楼处是房地产工程营销最根本、最有效的一种销售渠道，它是其它销售渠道所获得客户的“终止场所，作用表现为销售具有直观性，对购房客户的需求捕捉力更为有

26、效，对目的客户的杀伤力最强。由于本案地处奉新，交通方面确有不便，故紫牛将售楼处建立在南昌市市区内。为了充分发扬售楼处的作用，其构成要素：选址元素：售楼处选址的好坏，直接影响客流量的多少，所以，售楼 处选址应留意：选择在南昌市有较高知名度的商业地域，其档次要高。地理位置明显，选址最好在首层。交通方便。人流和车流量要大。 要与户外引导路牌相配合。风格元素：根据工程建筑风格并加之效果图、展板的运用，给客户一种已置身工程现场的觉得。从而，勾起其购买意向。宣传元素：由于本工程售楼处建在在市区内，客流量相应会较大，意向客户容易到达。所以，更要加大售楼处的宣传力度，除了以媒体广告宣传外，户外大型看板、条幅等

27、制造精巧的户外广告。对售楼处销售也会起到立竿见影的效果。引导元素：从售楼处到工地现场的引导指示牌起到提示和引路的作用。配合元素：由于本工程目的客户群为南昌市中高收入人群，对于看房班车的需求，可视实践需求而定。售楼处的优劣直接影响本案的营销气氛，构成售楼处的各元素合理有效的搭配，才干更好的发扬售楼处这一销售渠道的作用。- 房展会房展会是以上销售渠道最有力的补充。他提供了参展商们与众多购房者充分的交流时机，每个开展商参与房展会如今曾经成为固定的销售渠道。同时，又是展现公司实力，树立品牌笼统的最好时机。-客户关系客户关系渠道由客户的朋友、邻居和家庭成员组成。建立一个良好的客户关系渠道，前提是开发的工

28、程从理念、规模、产品及环境的营造等方面都要领先于市场中其他产品。 同时，在销售过程中，注重客户关系的管理，作好老客户的效力任务。这样的话，客户对本案才会有忠实度，他们才干树立品牌，才干可继续的开展。-公司关系在开发其他渠道的同时，更应该留意发掘开发公司内部及与公司有协作关系的同伴公司的潜在客户群。这样使工程在到达销售目的的同时，又能进展有效的宣传。这些客户将成为销售过程中最坚实的一组客户群。-专业租售公司市场中存在大量优秀的专业租售公司，其公司拥有专业的操作方式及一定数量的客源，如市场上推出的以旧购新业务，对工程的销售凭添了一条可尝识的途径。所以，吸纳租售公司进场，协助寻觅目的客户，将是销售渠

29、道中一个有力的配合途径。-网络房地产工程作为一种特殊商品，经过网络这种渠道进展销售还未被广泛采用。房产是高消费产品， 网络销售的直观性很差，而且，客户与销售人员不能直接交流。所以，本案应以网上宣传为主，销售为辅。.销售道具-售楼处目的A. 由于本工程位于奉新，间隔 南昌市区较远，交通相对不便利。B现场的工地笼统及工程进度未到达较理想的形状。设置重点A周边交通方便。B知名度高或人流量相对较大的区域例如：财富广场C停车方便，要有充足的停车位。D有充足的展现空间。规划重点A场地运用面积以平米左右为宜。B功能分区：前台接待区、洽谈区、模型展现区、签约区、财务区、办公区、会议区。C主要销售道具：接待台、

30、展板、模型、灯箱、谈判桌等。 展板：工程区位图、规划图、交通图、开展商背景引见等。 模型：一个全区整体规划模型；一个一期规划模型；户型单体剖面模型各一个。 印刷品：精装楼书、建筑白皮书、简易楼书、海报、DM。 交通车：根据工程进度而定。 工程VI系统的运用：如销售人员标牌，接待处、签约处的标牌等。-样板间A应集中设置在现场接待处较近的位置。B一切户型均按交房规范设置样板间。C.在样板间门口处应设置该户型的户型平面图及标有销售面积的标牌。D样板间走道、通道、门口等处设置带有VI标志的指示牌。E有专人担任样板间的日常清洁与管理。-工地现场A 工地围墙： 自工程现场的最南端沿东坝中路至最北端设置工地围墙，并配有广告图案。B. 工地围板：用以分隔施工现场与现场接待处周边示范区域的大型展板，用以装饰现场，烘托气氛。C工地气氛：利用彩旗、气球等布置，烘托工地繁华气氛。D现场施工人员全部穿着一致制服进入工地，必需带平安帽。E施工中楼宇的构造主体应须悬挂精神标语，加以包装。F工地现场与售楼