百花大厦营销策划(确定)

1、.PAGE ：.；- -百花大厦营销谋划方案第一部分 市场调研与分析一、本次调研的目的、经过深化仔细的市场调查，结合本工程的本身特点，分析研讨目的客户群的要求，按本公司的销售预备要求及工程开发的思绪与理念，对产品进展必要的细分、定位。、制定出比较详细的建议性、可行性强的初步谋划方案，为工程的销售胜利做出必要的预备与铺垫。二、调研的指点思想经过点、线、面的立体调查和分析，在相对时间较短、风险较小的原那么前提下，制定出适宜本工程运作的营销谋划方案，力争保证该工程销售任务的顺利进展。三、调查过程简述由于该工程地块位置的特殊性，已决议了该工程营销的市场定位，围绕已确定的该工程的建立方案来制定和完善工程

2、的市场营销研讨，因此本方案的物业调查着重于物业市场要素影响的大小和消费群体的接受方式、接受才干方面进展制定。一方面经过对合肥市各区域有一定影响力规模影响、价钱影响的高层物业进展调查了解，探明近年高层物业市场的开展趋势，研判宏观大市场对本工程的影响；第二方面，经过对合肥各区域有代表性的多层市场档次较高特别是该工程周边区域的老城区多层住宅市场进展调查分析，理出新、老多层市场客户的购房思绪，为引导其购买与多层价钱相近的黄金地段的高层住宅作铺垫；第三方面，经过对合肥市的物业租赁市场，特别是老一环以内的高层多层物业进展调查，并与本工程进展比较，为投资保值升值、以租养楼的客户群进展投资估算和引导；第四方面

3、，经过对以往合肥的已建高层商务公寓的调查，以及本工程前期运作的过程，为本工程提出一些建议。四、合肥市物业市场分析、高层楼市分析)、高层商务写字楼一段时间以来，商务写字楼工程的开发，在一些地域特别是沿海地域开展较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在年至年期间，胜利的案例举不胜数，主要是顺应了他们国家初期的改革开放政策潮流。随后开发建立商务楼成风，使得年商务楼市场空置率不断居高不下，全国省会城市平均商务写字楼空置率高达%，其后经过国家的宏观调控以及市场本身的调理，商务楼经过了较长时间的消化和整合。从资料分析看，目前的商务楼市场趋于成熟平稳开展的阶段，也是年以来见高回落触低反弹阶段，由于我国已正式参与

4、WTO，在改革开放进一步深化并得到法律保证的同时，随着商务活动的日益频繁，独资、合资、外资等多种类型的企业将寻求理想的办公场所，高层商务将是他们的首选。在知识经济高速开展的今天，合肥除起到东西部开展桥梁作用的同时，会利用科技城市的优势吸引更多的外资到合肥投资，将会添加商务楼市的市场需求量。如今的全国乃至合肥的商务楼市的开展正在趋向于档次、品牌排定的时期，区位优势、地域配套优势、产品配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间四年内合肥市场的开展需求产品，当然需求的空间有限，速度很慢。而相反，对一些功能不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配置较低的商务楼，无论从置业的角度还是租赁的角度均不

5、是很理想，它们虽然有一定的价钱优势，但升值保值的时机较小，投资的风险较大。单从投资租赁这个角度看，合肥市老城区高层商务租赁价钱差别较大，从元/到元/不等。重新华商务楼和润安大厦商务楼的开展以及邮电大厦、怡和锦江原三荣大厦更能验证上述分析的正确性。详见附表、新华商务楼运作了五年，剩余部分估计将在今年售完。润安大厦闲置了年之久，目前正以较好的销售势头进展盘活，到目前为止，只剩为数不多的楼层。)、高层住宅楼现阶段的合肥高层住宅，虽然销售周期相对较长，接受程度也较为有限，但从年合肥高层住宅投放量同比添加%月份猛增的趋势看小高层市场预热过程曾经过去，热销会在猛烈的竞争中到来，缘由是土地供应政策发生变化，

6、为了充分利用土地资源，降低土地本钱，提高工程的收益率，开展高层住宅是物业开展的必然趋势，同时随着居民的消费和生活程度的提高，以及居住观念的变化和心思上的逐渐接受，也为小高层开展奠定了根底。新建立的高层住宅，多是走精品型的综合素质道路，在规划设计、建筑设计立面外型、工程配套、智能化配置以及产品包装、工程销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘赋予了更深的内涵，注入了较高的人居科技含量，吸引了较多的置业者垂青。较能反映合肥市各区域高层楼市市场情况的有新华商务楼、润安大厦、元一时代花园、东海花园等。详见附表、多层楼市分析)、多层写字楼每年合肥市有约万的多层商务写字楼投放市场，近几年较为胜利、

7、较有名气的是政通大厦，政通大厦写字楼均价元/，租金元/。以后均是一些利用老城区改建、改造过程沿街兴建的综合楼，除去一层、二层作为门面房外，其他剩余部分留做写字楼，较为集中的在淮河路步行街，约为万，销售均价为元/，目前尚有万多空置，其租金均在元/左右。老一环至新一环之间区域的销售均价在元/，其租金均在元/左右。)、多层住宅楼经过对合肥市多层住宅抽样调查发现，东、南、西、北各物业小区的多层住宅开展情况不尽一样，以南区和西区开展较为成熟，档次略高，而北区和东区开展速度较快，但档次较低，平衡比较后发现其市场有一定的饱和迹象，虽然价钱缓慢上涨，销售和开发建立也同比增长，但空置率居高不下，并已超出国际上公

8、认的警戒线的个百分点。为此，就算是待成熟、正在开展的市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力的市场。从资料中得知，明年初东、西区将有三个在万左右的凤凰城、颐和花园、福海新居小区投入建立，会对市场有一定的冲击。目前除中心地带以外，合肥的多层住宅销售均价为元/，略低于全国平均程度，高于全省平均程度的%。租赁价钱为元/，中心地带的多层销售均价在元/，租赁价钱为元/。 合肥市物业市场调查表租赁物业称号业主称号 安徽润安国际股份公司详细位置蒙城路与阜南路交口物业规模万市场环境市区内商业气氛浓,处交通要道出行方便建筑层数层润 安 大 厦租赁价钱元/月*元/月不含水电费相关配置有地上车位和地下库,部高速电梯.

9、商家特征中介效力、广告公司为主；外地办事机构。备 注层为酒店；层以上商住；层元/，每上一层加元。物业称号业主称号市招商公司详细位置荣事达大道与淮河路交口物业规模市场环境比邻市政府，商业地势杰出。建筑层数层相关配置含停车位无停车场、老式电梯一部。淮 安 大 厦租赁价钱元/月*元/月商家特征市政相关职能部门、广告公司、保险公司。备 注老式办公楼、建筑年限长；毛坯房出租。物业称号业主称号安徽分社详细位置六安路与淮河路交口物业规模万市场环境商业重地，出行方便。建筑层数层相关配置含停车位地下停车场、车位元/月，电梯三部；一部货梯。新华大厦租赁价钱元/月*元/月不含水电费商家特征中介效力、广告建立资料公司

10、外地公司驻肥办事处。备 注属商办楼；有余房出卖售价层元/，每上一层加元/。合肥市物业市场调查表租赁物业称号业主称号省邮电局详细位置六安路淮合路交口物业规模万市场环境商业重地高档办公建筑层数层相关配置含停车位地上地下车位/库充足；中央空调；水电齐全。邮电大厦租赁价钱元/月*元/月商家特征一些知名企业合肥办事处；会计师事务所；广告公司。备 注精装潢，公摊面积大，属纯高档商业办公楼。物业称号业主称号市府办公厅详细位置荣事达大道西侧物业规模.万市场环境商业气氛浓重，出行方便。建筑层数层相关配置含停车位电梯两部精装修，路边暂时停车。政通大厦租赁价钱元/月*元/月不含水电电梯运用费商家特征市政府职能部门居

11、多，另外开发公司；投资公司等。备 注物业称号业主称号万总商贸公司详细位置宿州路南段物业规模市场环境繁华地段，人流大，出行不便。建筑层数层相关配置含停车位电梯两部，精装修，有地上停车场。太阳城写字楼租赁价钱元/月*元/月水电自理商家特征各种咨询公司，开发公司、美容公司外商驻肥办事处。备 注/合肥市物业市场调查表租赁物业称号业主称号兴华物业公司详细位置六安路与长江路交口北物业规模市场环境商业气氛浓，出行不便。建筑层数层相关配置含停车位电梯一部，无停车场。长安大厦租赁价钱元/月*元/月商家特征以咨询、广告、仓库学校为主。备 注/物业称号业主称号红旗饭店物业办详细位置三孝口东侧物业规模市场环境交通主干

12、道，商业气氛浓。建筑层数层相关配置含停车位无电梯和停车场红旗饭店租赁价钱元/月*元/月月商家特征中介、咨询、婚介公司等效力性且需求市内办公的公司。备 注/物业称号业主称号澳鑫房产详细位置寿春路百花井附近物业规模/市场环境环境优越、出行方便建筑层数层相关配置含停车位电梯；中央空调；底下停车库。百花大厦租赁价钱元/月*元/月月商家特征/备 注/合肥市物业市场调查表租赁物业称号业主称号皖科窿商贸公司详细位置荣事达大厦与环城路交口西物业规模市场环境环境幽静、出行方便。建筑层数层相关配置含停车位电梯、室外停车场、水电。糖酒大厦租赁价钱元/月*元/月商家特征/备 注本大厦为年房，有效运用年限约年；倾向于出

13、卖：价钱为元/；可采用%的按揭付款方式。物业称号业主称号鸿达房产详细位置双岗十字路口东物业规模市场环境交通主干道，出行方便。建筑层数层相关配置含停车位地下车库、电梯、水电、。鸿达大厦租赁价钱元/月*元/月商家特征/备 注/合肥市物业市场调查表租赁业主称号盛安广场业主称号新鸿安大厦物业规模万物业规模.万建筑层数建筑层数层，主楼高.m建筑层数建筑层数层租赁价钱元/月*元/月电费另计租赁价钱元/月*元/月/水、电费另计相关配置含停车位有个停车位，元/月相关配置含停车位元/月还有假设干个车位物业详况集办公、商业、餐饮、文娱、停车场等功能于一体，年正式运转，主楼五层以上为敞开式写字楼，可恣意分隔，四层以

14、下及五层附楼均为综合性商场。办公用客梯四部，客货梯一部，中央空调二台。物业详况一层大厅，二层以上均为办公场所，有地下停车场，仅两部办公用客梯。详细位置位于长江路与金寨路交叉口南约米详细位置紧邻安徽省教育学院，金寨路号市场环境处交通要道，出入方便，周边商业气氛较浓重，市场信息灵敏，便于商贸拓展。市场环境处交通要道，出入方便，但大楼主门较偏远，无商业气氛，属安静办公场所。商家特征安徽盛安国际开展是安徽省粮油食品进出口集团公司和盛安国际香港共同合资成立的综合性公司。商家特征中国包装进出口安徽分公司，国企单位联络戚永伟 -联络孟祥林 -备 注还剩的一间办公室，办公装潢环境较为气派、明朗、有时代感。备

15、注还剩和两间办公室，下月中旬会陆陆续续空出办公场所。办公装潢较差，觉得不好。合肥市物业市场调查表租赁业主称号海亚大世界业主称号怡和锦江物业规模近万物业规模近万建筑层数共层建筑层数建筑层数层租赁价钱元/月*销售价钱元/月/元/均价租赁价钱元/月*产权式管理相关配置含停车位有淮河路停车场相关配置含停车位物业详况有近办公场所提供，现有中国人寿保险公司、化装品代理等租赁，下月底将有更大场所出租。物业详况年租金.%的收益，每年元的酒店免费签单消费。业主所购酒店产权年后可转让给怡合锦江国际大酒店有限责任公司。详细位置淮河路改造工程指挥部对面详细位置含山路与淮河路交叉口处市场环境处闹市区，周边买卖商业气氛浓

16、重，办公不适宜。市场环境处闹市区，商业气氛浓重，投资思想浮动较大。商家特征合肥新海亚物业管理商家特征合肥辉豪房地产开发有限责任公司联络杨静 -联络陈剑雯 -备 注主要销售住宅楼，办公代销。备 注据引见销售过半。合肥市物业市场调查表租赁物业称号淮河路一条街物业称号长江路一条街租金范围元/月不等租金范围元/月/左右物业配套有几个大型停车场和大型商场。物业配套配套不全，停车场所不多。市场环境是闹市取，商业气氛浓重，适宜商家投资买卖生意，办公有显吵杂，且交通较受限制，特别不适宜大公司、大集团的办公。市场环境交通便利，商业气氛很好，有利于商贸恰谈。商家特征多为生意买卖及品牌代理等。商家特征各种品牌代理、

17、各种需求繁华地段的公司办公。物业现况建成不久的写字楼租赁情况较差，一层的出租情况较好。物业现况良好前景预测为合肥市的商业一条街，住宅楼及写字楼的前景不好。前景预测可建高档写字楼备注备注合肥市物业市场调查表销售工程称号/开发商浅 水 湾安徽美安达房地产开发公司工程位置合肥市金寨南路十八岗号代理商/销售商华夏伟业上海金贝工程进度-层主体面市时间、主打广告词高山流水，自在人家企划方向合肥首座-水景、地景、高尔夫智能化社区建筑构造 全框架构造物业管理工程与收费规范效力工程： 小时保安巡查、封锁式管理、绿化卫生、房屋维修、设备养护建筑类型联排别墅/小高层收费规范：主要卖点、水景社区，适宜居住；、高尔夫、

18、网球场在身边；、建筑外型，风格独特。智能化系统设备楼宇对讲系统、安防系统、红外防越报警系统、宽带入户、车辆管理系统、紧急广播背景音乐系统。小区公共配套高尔夫球场拟建网球场亩水景 幼儿园 多功能会所销售价钱均 价： 元/起步价： 元/最高价： 元/周边市政配套明珠广场、合肥大学城 、中学 、中锐国际学校 、省教院 、润安公学、 银行、 超市交通情况阐明路、路、路、路 、路等五路公交车，紧邻金寨南路，间隔 市区较远，但交通方便。 建筑面积总 建 面：万 一期规划设计户 数： /户型面积；-绿化率： %户型构造：二房二厅 、三房二厅 、四房二厅。容积率： /备 注总占地：亩，一期为万层小高层。合肥市

19、物业市场调查表销售工程称号/开发商奥林花园二期合肥华源物业开展工程位置合肥市霍山路号农大北门代理商/销售商合肥美信房地产咨询工程进度构造封顶面市时间.主打广告词运动就在家门口-奥林花园企划方向成熟社区、居家方便、环境幽雅。 建筑构造异型框架构造 物业管理工程与收费规范公共绿化养护、生活渣滓清运、房屋维护、便民效力、小时保安联防。建筑类型一期栋二期栋六层住宅收费规范：主要卖点、周边配套齐全、一环路内出行方便、封锁管理功能齐备智能化系统设备宽带入户、闭路电视监控、单元楼宇可视对讲系统、红外对射报警。小区公共配套幼儿园 会所 地下停车场销售价钱均 价： 元/起步价： 元/最高价： 元/周边市政配套农

20、大、一中、琥柏小学中学、中医附院、二院分院、超市、菜市、银行、邮局交通情况阐明一环路内目前路公交车经过出行根本方便建筑面积总 建 面： 万规划设计户 数： 户户型面积： -绿化率： %户型构造：二室二厅、三室两厅 容积率： 备 注坡屋顶 北窗运用高级中空玻璃 地下停车场合肥市物业市场调查表销售工程称号/开发商都市清华合肥宏图房屋开发公司工程位置蒙城北路西侧临泉西路与风台路之间代理商/销售商合肥万家房地产营销谋划公司工程进度根底开挖面市时间/主打广告词全新演绎愉快生活空间企划方向倡导“家文化的新都主义的NO。建筑构造全框架构造物业管理工程与收费规范/建筑类型栋六层住宅收费规范：/主要卖点、水景花

21、园 自然林带；、配套齐全 生活便利；、中高档建筑定位，有一定特征。智能化系统设备宽带入户、安防报警、防盗监控、出入管理系统。小区公共配套双语幼儿园、会所、大型超市、个车位、清泉广场。销售价钱均 价： /起步价： /最高价： /周边市政配套三十六中、双岗小学、 新世纪学校、菜市。交通情况阐明风台路临泉路尚未打通，交通不甚方便。建筑面积总 建 面： 规划设计户 数： 户户型面积； -绿化率： %户型构造：二室两厅、三室二厅、四室两厅。容积率： .备 注总用地万平方米。合肥市物业市场调查表销售工程称号/开发商华源国际城五期安徽华源房地产开发公司工程位置合肥是和平路号东二环与和平路交口处代理商/销售商

22、上海三威力房地产经纪工程进度准现房面市时间.主打广告词坐拥成大型熟社区，把家安在花园里。企划方向华源生活广场建筑构造全框架构造物业管理工程与收费规范效力工程：小时保安巡查、封锁式管理、家政效力。建筑类型一二层为商铺，三四五为住宅。收费规范：.元/*月主要卖点 、大型成熟社区；、配套齐全；、生活便利。智能化系统设备闭路电视监控、红外防越报警、楼宇对讲系统小区公共配套幼儿园、科大附小、华源分校、社区公园、 .万华源生活广场。销售价钱均 价： 起步价： 最高价： 周边市政配套三万华联超市、市二院 、八院、 十中、 银行、 花冲公园 、邮局等。交通情况阐明条公交线路通达全市 紧邻二环路 出行很方便建筑

23、面积总 建 面：万规划设计户 数：户型面积； . 、.、 、。绿化率：%户型构造： 三室二厅容积率：.备 注尾盘阶段、一次性付款折、还有折让空间。 总用地万平方米。合肥市物业市场调查表销售工程称号/开发商橘郡万绿园二期城建开发公司/新地物业工程位置 铜陵北路与临泉路交口代理商/销售商华夏伟业*上海金贝工程进度构造封顶面市时间.主打广告词感受别墅现代美企划方向现代艺墅，生活全面晋级。建筑构造全框架构造物业管理工程与收费规范效力工程： 封锁式管理、小时保安巡查。建筑类型二期栋多层二栋小高层收费规范：.元/主要卖点、一期带动二期；、物业细分化别墅新概念；、建筑本身有亮点。智能化系统设备安防系统、红外

24、防越系统、楼宇可视对讲系统。小区公共配套幼儿园、小学、中庭广场、会所。销售价钱均 价：元/起步价：元/最高价：元/周边市政配套胜利广场、安徽大市场、六安路小学分校、体育中心、火车站、银行、菜市。交通情况阐明比邻旅游车站、公交车站、交通根本便利。建筑面积总 建 面： 规划设计户 数： /户型面积； -绿化率： %户型构造：三室两厅两卫 四室二厅两卫容积率： .备 注占地亩五、百花大厦根本情况、百花大厦的现状百花大厦位于合肥市中心，处于繁华的金融效力区寿春路中段。周边的交通兴隆，生活公建立施一应俱全。省内的名园、名校、名院均在效力区内，大型商场、公园、文娱场所可步行到达，与市委、市政府、市人大、市

25、政协均只需一步之遥。 、工程根本情况百花大厦于一九九八年底开工兴建，在基孔桩施工终了后停工至今。今年该工程重新启动，并于六月份由煤炭工业部杭州建筑设计研讨院对原图纸进展修正完善、同于十一月份领取建筑施工答应证，由广厦建立集团有限责任公司承建。合同开工日期为二四年十二月份。本工程总用地面积为平方米，总建筑面积。地下层，建筑面积：.，其中地下车库个地上车位个；地上层，建筑面积：.，其中：商业建筑面积.平方米，公寓建筑面积：.，会所面积，.。六、百花大厦工程SWOT分析、工程优势分析结合本工程的实践情况，得出其有以下明显优势地块位于合肥市中心位置，与省委、省政府、省人大、省政协、市委、市政府、市人大

26、、市政协同属一个区域。安徽省金融贸易区，区域市场前景极好。地块周围米内有省市名校、名园三中、六中、宿州路幼儿园；有淮河路步行街、乐普生、鼓楼商厦、合百中心店等商业网点；有休闲文娱的市政府中心广场；有假日逍闲的逍遥津公园、环城公园；有各类档次的商务、旅游居住地百花宾馆、山水宾馆 、华厦宾馆；有工行、建行、省保大厦、平安保险、省投资公司、国元证券等重要金融机构。生活、任务异常方便。工程开发企业实力强，物业管理综合程度高，将在本工程中充分表达。交通情况极其方便，有二十几路公交车，可四通八达。地块绝版，增值空间较大。、工程优势分析该工程用地规模较小，工程户外活动空间有限，绿化配置、景观建立不尽人意。、

27、市场时机分析合肥提早十年步入小康，宏观经济整体较好，二次置业人士不断添加，投资类物业正处于快速升温阶段，有效需求量增大；随着合肥的对外全面开放，WTO进程不断加快，合肥在起到东、西部地域开展的重要桥梁之时，其商务公寓市场蕴涵着大量的消费潜力，市场前景较好；高层楼市房产开发正属旺盛期，只需在工程定位准确的根底上，宣传引导到位，将会有很大的市场时机；产品的差别，地块的稀缺带来较多的市场时机。、市场要挟分析政府对该类式性质工程投资容量和开发进度的控制程度将直接对本工程的销售乃至利润产生影响；政务区搬迁将对本工程产生一定的影响；不规范的商务租赁市场将影响部分投资出租收益客户的判别。七、工程定位研讨、百

28、花大厦工程市场定位、产品定位)、市场定位定位分析：该工程目前市场定位在本方案分析前已确定为双塔框筒构造的高层建筑。经过以上分析可见，此区域建立有一定规模且具品牌效应的并有一定影响力的高层建筑符合本地域的现状和开展要求。详细定位：有别于高层商务和高层住宅的差别种类。本方案的详细定位分析与澳鑫房地产公司提供的设计图纸高层住宅有一定的差距，但可经过市场营销运作加以调整。)、产品定位定位分析：经过市场调研分析，省域及省会合肥市有较多的高层住宅待售和多层商务待售、待租，虽然高层楼市的销售市场时机曾经降临，但本产品的建立周期和建筑本钱不容其与市场其它产品一同竞争，因此，本产品应像物主古井集团、澳鑫房产和假

29、日物业管理一样属品牌产品，应到达脱俗风雅、高档精致。详细定位：高档商务公寓：本公司经过对合肥市高层商务、住宅和多层商务、住宅销售与租赁市场进展了详细调研和对年后政务区搬迁所带来的影响进展充分的论证，以为在该产品已确定的市场定位的前提下，应该修正其产品定位，由高层住宅改为高档商务公寓，属省域及合肥市市场的差别产品。利用古井集团、澳鑫房地产、假日物业管理的品牌效应，充分发掘市场潜力，创一流的商务公寓。既能满足顺应改革开放经济快速开展中的市场需求，又能满足普通置业人士的居住要求，同时，又能树立百花大厦城市中心独一至尊府邸、钻石级商务公寓大厦的位置，市场中较难有同类产品与之竞争。、目的客户定位、在合肥

30、设立办事机构的外企、合资企业以及三资企业；随着西部大开发的逐渐深化以及我国参与WTO后的开放度的极大提高，作为东西部桥梁的省会城市合肥必将有一质的飞跃。同时，十五大的胜利召开，将会对安徽省会合肥产生深远影响，因此，合肥的改革开放步伐将进一步加快，会吸引大批外商来合肥投资，百花商务公寓及时为他们提供了了首选的条件；)、在省会合肥设立办事处的全省各地市大中企业；百花大厦的星级酒店物管方式和规范将会吸引大批大中企业在此设立生活、任务两方便且又能保值、增值的办事场所。)、要求在省会购住性较好住所的全省各地市CEO阶层，将会首选百花大厦；)、百花大厦是注重笼统、品牌效益的较有档次的本市有一定实力的商贸公

31、司理想选择地；、夫妻双方皆担任较重要职位的且经济收入较丰厚的岁以上高级管理者，技术专家。属二次置业人士；、长期居肥的外地商人或企业代表；、投资一族，近几年社会投资渠道依然较少，投资类风险较大，商务公寓式投资前景较为乐观。寿春路片已有很大密度的写字楼在出租，很多的企业在此办公，其租金最高到达元/，将会吸引以投资保值为目的的客户和中小企业。八、百花大厦工程有关建议、规划建议由于本工程占地面积仅，设计为双塔高层建筑，现代风格味较浓，不是纯小区概念楼盘，在建筑本身外的用地上进展的道路建立、小品建立及小块绿地的配置要精、细、专、美，到达与百花大厦一样精致且有品味。建议道路用草坪砖和绿色塑胶相结合铺设，路

32、缘石用彩色白黄相间，小品全是精雕细刻的艺术作品，小块绿地应刻意立体栽培，花草相间，地块间隔或扶手栏杆全部采取不锈钢制品。、施工建议高层建筑施工周期较长固然有其客观要素，但组织严谨、科学管理、严厉的资金运用方案应是保证施工进度的关键。纵观高层建筑市场，能顺利完工将是社会效益、经济效益的保证，反之将严重影响销售战略的实施，难以保证工程投资收益。同时由于该工程已有过一次停工待建先例，相应也产生了一些负面效应、不利影响。因此，投资商、地产商、建筑商、销售商要亲密配合、鼎力相助，科学合理的组织工程实施。、物业管理建议本工程聘请古井假日酒店进展物业管理，是该工程的又一亮点，怎样将假日酒店管理的先进阅历运用

33、到百花大厦商务公寓，真正到达一流的商务公寓，五星级的酒店管理，为此建议：、建立先进的硬件设备，发明一流的管理条件。经过本工程的智能化配置，设立物业管理网络平台，开展互联网接入、网络教学、多媒体文娱系统、网上购物、证券及时买卖、电子地图、IP、公共效力信息等各项效力；经过该平台，实现计算机网络自动化物业管理；运用先进的计算机技术，对包括公共设备在内的各项机械设备配电设备、发电机组、供水设备、通风设备及电梯等实现集中监控；设置红外线监控报警、室内平安紧急报警系统。、组建专业化的保安队伍，可从富有阅历的退役军人中选拔,为突出百花大厦的知名度，建议全部招用退役女兵为保安人员。、应业主的要求，开展近似于

34、酒店式的贴身效力。、提升工程附加值的建议。、积极推行运用新技术、新工艺和新资料；、选用节电的低能耗高能效的灯具；、渣滓分类搜集，下水口设废料粉碎安装；、选用环保型内墙资料，高封锁性门窗；、智能化建议、平安防备系统a、紧急呼叫报警系统；b、煤气燃露自动报警系统；C、小时保安巡更系统；D、闭路电视监控系统；E、门禁控制与可视对讲系统。、信息管理系统停车管理系统包括车辆自动识别、收费、保安监控等子系统；B、紧急广播与背景音乐系统；C、能耗表数据远程抄收系统；D、家庭设备自动化监控系统；E、楼宇公用设备监控系统。、信息网络子系统A、每层兆宽带高速上网；B、有线卫星电视系统；C、局域网VOD广播系统；D

35、、网上医疗、教育、电子商务及网上购物等；、会所的建议本工程会所面积为，可以设计为对外和不对外开放两个区域，彰显会所的尊贵和高雅；会所的功能充分表达和支持本工程的市场定位和笼统定位，成为该工程的个性笼统表现的支撑点；对内、对外两个部分均可采用会员制，突出私家会所的特质；集团购买也可成为会所会员，会所可满足集团和个人进展接待，谈判和小型酒会，新闻发布会等方面的商务活动。同时，会所可设立家政中心，为会员代理干洗，代订车票、船票，代为购物，家居美容，代接送小孩上学、代叫出租等，与物业管理相结合，提供星级贴身效力；设立视听阅览室，提供各类名著、畅销书、各种音乐、影视资料；设置电脑模拟高尔夫球练习场、棋牌

36、、乒乓球室、桌球室等文娱设备；为女性业主提供医学专业的美容美体设备和效力。、大厅、电梯厅装修的建议大堂和电梯厅也是本工程内饰方面对外推行的重要组成部分，除了奢华气派之外，还要有品味。建议本工程大厅采用仿古地砖，颜色厚重的檀木，灯具用仿古艺术灯具，可在墙面上悬挂名人字画、优秀摄影等，整个效果既要有浓重的情调又不失流畅的活泼线条点缀，充分表达浓郁的艺术情调；电梯厅也是一个不能忽视的地方，可在电梯厅安放嵌入式休憩椅，亦可悬挂一些业主子女的优秀字画和布艺作品以及企业的笼统宣传，真正做到细心为业主，真诚待客户。、其它建议：如此高档次的商务公寓，怎能让业主、让客户放心购房，安心住房。建议在第八层做规范层样

37、板间，同时提供菜单式精装修效力；提供各项费用收取规范和额度含物业管理费。第二部分 开发方案简述与经济效益分析开发方案简述该工程属九八年底开工建立，始建不久，因多种缘由呵斥停工至今，虽然对工程呵斥了一定负面影响，但同时也找准了市场的再次切入点。工程规划设计建筑面积.，其中公寓建筑面积.，总套数为套。户型规划设计为高层住宅，而现经市场调研分析得出，产品应定位为商务公寓，属市场差别性产品并兼顾高层住宅功能。由于该工程地块位置特殊，有绝版效应，其商务公寓定位、定性均属档次较高类别，同时智能化配置也属目前合肥一流，大厦安排个停车位，停车位配置近：，上述配置和设计要求根本符合尖端商务公寓性大楼的要求。工程

38、投资估算、工程主要经济技术目的及建筑内容明细表 单位：序号项 目 内 容数 量备 注总占地面积百花大厦长米，宽米容积率/建筑容度./.楼层层，高.米总建筑面积.含会所面积.销售面积合同确定的销售面积、投资总额工程总投资：万元，单位本钱为元/、投资明细表序号工程总投资额万元单位本钱元/占总投资额的比例%土地费建立工程报建费.建筑安装工程费含智能化配置前期工程费管理费含发证费销售费用不可预见费.财务费用合计财务费用阐明：思索到地价按年计息，建安及其它各项支出按年计息。思索房地产开发滚动运营的特点，建安及其它各项支出计算根据按总额的%计。、土地费利息：土地费年利费年数.%=万、建安及其它支出利息：建

39、安其它支出%年利率年数%.%=万财务费用=+三、销售收入预测根据市场调查，方案销售价钱及收入估测收入如下：内容面积均价元/收入万元商务公寓商业用房停车位合计四、投资效益分析销售税金：销售收入.%=万销售利润：销售收入总投资销售税金=万投资利润率：工程税后利润/工程总投资/=%工程盈亏平衡点=工程总投资/工程销售收入销售税金%/%=.%=%工程投资回收期=工程总投资/工程税后利润 /=年五、综合评价高层商务：省会城市合肥，是安徽省政治、经济、文化和对外交通的中心，是首批科技将要对外开放的城市之一，地处江淮之间，属中部地域，起到促进东西部共同开展的桥梁作用；近几年经济开展速度较快，同比全国快四个百

40、分点，城市建立与城市经济共同开展并获得了娇人的成果，外资、合资企业已逾千家，商务贸易市场初具规模，老一环内构成了以商贸、行政办公、文化教育、医疗卫生、体育运动为主的商务中心，同时也是双中心地域，是全省的政治、经济、文化中心，是合肥市政治、经济、文化中心；虽然五年后合肥市的CBD移至南部高新技术开发区，但此区域仍不失为全省的CBD集中区，同时也是庐阳区的CBD，还有合肥市政府所属的二级机构、事业单位和其他的政府贸易机构等将重新构成多层次且交叉的有特点的CBD新区域，这势必会影响中心地域的商务楼市的开展。而近几年商务楼市也会随着经济的高速增长而不断开展，需求也将会不断的添加，虽然市区的商务楼销售市

41、场未能构成气候，商务楼租赁市场也较为低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商务楼甚少，且市场有一定的空间；经过调研发现，近两年合肥市的房地产市场开展较快，年商品房销售同比增长%，销售达万之多，而商务办公只占%，比例较小，并且多为小区、老区内沿街新建、改建的综合楼，配置档次较低，现阶段合肥市商务办公类物业，市内空置率、空租率依然较高，空置率达%，空租率在市价元/平方米的市况下到达%不含各类专业市场的办公用房，市场竞争较为猛烈，而作为商务配置较好的新华大厦，且入住率达%，售价元/，租价为元/，而配置较为普通的润安大厦置业、租赁入住率也达%左右，售价为元/，租价为元/。可见商务旺区的高档品牌高层商务

42、市场前景依然较好。纯高层住宅：目前合肥的纯高层住宅根本分布在一环以外，市场均价在元/平方米，市场正属培育开展阶段。较有代表性的楼盘是元一时代花园、九华山庄、雍景苑等，其销售情况较好，市场口碑尚佳。根据资料分析，在老城区，私密较好、档次较高、配置较全的高层住宅不多，而多层住宅销售均价已达元/左右，因此，城市中心区域高层住宅市场潜力较大。综上所述，本工程是高层商务办公与高层住宅的差别产品，同时也是综合产品，既能满足商务办公的需求，也能满足高层住宅的需求，在城区用地异常紧张，土地运用政策的彻底改动之时，商务旺区的黄金地块的增值速度加快，本工程充分突现地块的绝版效应。本工程与上述很多工程相比，有质高价

43、优的优势，在土地量化、高层预热期五年将至之时，高开低走的高层商务公寓必将遭到一部分喜登高望远、豁朗开怀、弃城市烦杂压制、爱生活静思雅秘的客户群的青睐。第三部分 市场营销一、营销战略、品牌战略：充分利用古井集团是安徽省大型国有企业，国内著名的上市公司之一的品牌笼统，展开宣传，实时引导。在工程的前期着重突出澳鑫房产的综合实力，突出古井集团、古井假日酒店的胜利典范，结合位于古井假日酒店对面十五中楼下的百花大厦销售展现中心，实施品牌战略，奠定百花大厦商务公寓的市场笼统；利用位于市内主干道寿春路与阜阳路交界区域百花井地名优势，发扬其历史悠久深化人心的市场影响力，打造出合肥市的商务公寓品牌是百花商务公寓大

44、厦。、价钱战略、销售价钱分析本公司根据市场调研资料分析，推出的销售价钱排定，极具市场竞争力，在实施的过程中会根据市场的变化不断做出调整，以求到达最正确的市场销售价钱。此价钱排定表所思索的主要要素是不同的楼层、不同的位置、不同的户型规划以及不同的销售时间等。百花大厦销售价钱一览表；A楼东楼 表朝 向朝 北朝 南房 号D户型C户型B户型F户型A户型户 型三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫五房二厅二卫四房二厅二卫建 面.楼 层单 价单 价单 价单 价单 价二十九空中别墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十一二十十九十八十七十六十五十四十三十二十一十九八七六五商 场四三二一带“四或“三的楼

45、层，在做促销活动时可采取优惠措施。B楼西楼 表朝 向朝 北朝 南房 号C户型D户型A户型E户型B户型户 型三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫二房二厅二卫四房二厅二卫建 面.楼 层单 价单 价单 价单 价单 价二十九空中别墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十一二十十九十八十七十六十五十四十三十二十一十九八七六五商 场四三二一带“四或“三的楼层，在做促销活动时可采取优惠措施。A楼东楼 表朝 向朝 北朝 南房 号K户型J户型H户型G户型户 型六房三厅三卫六房三厅三卫五房三厅三卫五房三厅三卫建 面.楼 层单 价单 价单 价单 价二十九二十八B楼西楼朝 向朝 北朝 南房 号J户型K户型G户

46、型H户型户 型六房三厅三卫六房三厅三卫五房三厅三卫五房三厅三卫建 面.楼 层单 价单 价单 价单 价二十九二十八一至五层商场售价表楼 层单 价备 注五四三二一合计个车位，每个车位计万元。、销售市场投资分析：本方案以A类户型为例、技术数据；五房一卧一卫一厨、四房二厅二卫一厨建面. 市场销售均价为元/.=.万元、本钱投入：按八成二十年按揭计算首付：.%=.万元按购房后年计息到可出租时利息：.%=.万元投入本钱：.+.=.万元月供：元、租赁收入：每月的租金收入：.元/=元税金：.%=元支出月供还余剩：=元年租赁收入 =万元、收益：不计利息收入只需年能收回一期一次投入的.万元； .=.万元 、收益情况

47、评述 ：从年开场，每年除去银行的月供费用外，收入为.万元，年可收回含银行贷款在内的全部投资。银行按揭到期之前，就已全部收回了投资。、渠道战略金蝶公司是安徽省成立最早的房地产销售公司，除了有娇人的业绩和丰富的操盘阅历外，同时还有多种不同类型的销售渠道。根据本工程的特点，公司将利用外界关系采用外商企业、境外人士引荐约定销售；采用相关集团、业内人士认购和互动销售；开展异地展销方式销售；同时结合现场销售、销售、广告销售等多种渠道进展。、广告战略本公司将经过有形的，无形的适时、适度、适量的从房地产销售的专业角度进展广告动作，争取到达立体效应，最正确效果。详细方案如下：、告知篇在百花大厦开盘前可运用一定的

48、软文方式做先知性的软文广告，让业内人士对百花大厦工程添加了解，让社会有一定的关注，为下一步笼统宣传打下良好根底。软文方式广告安排序号称号广告方式大约内容完成时间推行时间澳鑫集团商务大厦征名、征文活动新安晚报、合肥晚报、安徽电台广告、广播电台每周次大厦根本情况征名、征文要求，配大厦立面效果图。年月日年月日征集百花大厦销售展现中心设计方案邮递各大设计院、新安晚报、合肥晚报、安徽电台、广播电台，每周次。提供设计条件；提出设计要求；刊出征名结果并告诫参与者；配以大厦立面效果图。年月日年月日招聘百花大厦销售中心主任、副主任、投资顾问、置业经理等人员。新安晚报、合肥晚报、安徽电台每周次招聘条件、招聘人数；登出卖楼展现中心方案已定音