XXXX廊坊房地产市场分析

1、.：.；廊坊市房地产业调控政策导向及行业开展预测廊坊地处京津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠，在“三年大变样及“一轴一廊两环、八大中心城市功能空间主框架的规划下，成为了名副其实的宜居城市，吸引了越来越多的北京及廊坊周边人群在这里买房置业，廊坊的房地产业也成为众人关注的焦点。本文就廊坊房地产业的运转情况及国家相关房地产政策分析廊坊年的价钱走势并提出房地产业安康开展的合理化建议。一、年房地产业运转情况一住房刺激政策延续出台，市场需求集中释放并不断推高面对年下半年以来宏观经济下行、房地产市场低迷的压力，国家延续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，市政府也制定相应的房地产促进政策，压

2、制了年多的刚性需求和改善型需求开场集中释放。房地产市场在年三季度以后迅速反弹、并不断推高，本来张望的市场很快就被买卖火爆所替代，全年后两个月的销售面积占全年销售总面积的.%。年，我市商品房销售面积.万平方米，同比增长.%。图一： HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFEDECAEAC&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end t _blank 二房价后期上升势头强劲，普涨局面根本构成从年各月累计商品房销售价钱增速看，-

3、月份，销售价钱均为负增长，到了月份，房价继续攀升，全市商品房销售价钱到达元/平米，比月份增长了.%。分县市、区看，廊坊开发区房价最高为元/平米；离北京较近的固安县平均房价为元/平米，且上涨幅度最大，为.%；廊坊市区安次、广阳、开发区平均房价为元/平米，同比增长.%。年的房价继续了年月份的上升势头，普涨局面根本构成。 HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFBAECAEACAEAC&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end

4、 t _blank 图二：三房地产企业投资志愿加强，开发投资增速加快随着市场自信心的不断上升，房地产开发企业投资志愿加强。年以来，房地产开发投资增速呈曲线动摇上升态势。月，房地产开发完成投资.亿元，同比增长.%。由图三可见，房地产开发投资增速与城镇固定资产投资增速走势大致一样，房地产投资总额占城镇固定资产投资总额的比例在%-%之间动摇。图三： HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFDADEFDDCAEAC&sid=fOcYDZeGP

5、xYWsnXdDyz&end t _blank 年一季度，全市完成房地产投资.亿元，同比增长.%，比去年同期加快.个百分点，拉动全社会固定资产投资增长.个百分点。其中，完成商品住宅投资.亿元，同比增长.%。房地产企业对后期楼市看好，逐渐加大投资力度。年月，我市商品房施工面积.万平方米，同比增长.%，其中，商品房新开工面积.万平方米，同比增长.%；商品房开工面积.万平方米，同比增长.%。年一季度，我市房屋施工面积.万平方米，同比增长.倍；房屋开工面积.万平方米，同比增长.倍；开工房屋价值.亿元，同比增长.倍；本年购置土地面积.万平方米，增长.%。开发商对房地产的投资热情空前高涨。四房地产景气指数

6、上升反映房地产开发综合开展程度的景气指数自年月以来继续上涨，截至月，该指数到达.点，同比上升.个百分点，房地产已恢复到景气形状。年月，廊坊房地产开发景气总指数为.点，同比上升.点。“廊房预警指数已延续五个月处于稳定形状。图四： HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFFEEFFBBDBFB&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end t _blank 二、房地产价钱的影响要素房地产价钱在金融危机之后迅速恢复并一路走高，越来

7、越高的房价引起社会各界的广泛关注。影响房地产价钱的要素有很多，比如供求要素、人民币升值要素、汇率要素、政府政策要素等等。其中供求要素是导致房地产价钱上涨势头不减的最重要要素。这也是政府制定相关房地产调控政策的根据。房地产供应关系包括土地的供应、住房的供应，房地产需求要素有居民的消费需求、居民的投资与投机需求。一供应要素对房地产价钱的影响 、土地供应对房地产价钱的影响。在房地产开发本钱中最重要也是最特殊的就是土地运用权转让费，也就是说购买土地的本钱最直接影响房地产销售的价钱。而土地的供应程度经过构成土地价钱而间接地影响房地产的销售价钱。土地的供应量由政府控制，因此其价钱与政府的相关政策分不开。随

8、着我国城市化进程的不断加快，由于土地的稀缺性，城市用地越来越紧张。这几年，我国对土地的供应方式采取的政策措施是倡导运营性用地的招标、拍卖、挂牌的方式出让，以此来限制土地的供应量。这其实就是政策在规划土地供应方式的同时推进了土地价钱的市场化构成。那对于开发商而言，他们只需经过市场竞争来获取土地。土地的市场化必然导致房地产开发本钱的添加，房地产商为了获取利润，只需提高房价。这阐明，土地供应方式越市场化，土地价钱就越高。此时，也相应地抬高了周边在售楼盘的销售价钱，构成了地价与房价相互抬高的恶性循环。、住房供应对房地产价钱的影响。土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的

9、供应量减少；另外，商品房开发周期普通需求一两年的时间。还有一些个他人出于投机心思在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。以上这些都制约了商品房的有效供应。截止到年月份，我市商品房空置面积指数为.，比月份提高.个百分点。年一季度，全市商品房空置面积为.万平方米，同比增长.%。图五： 房地产市场供应少与房价高的循环运动 HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFFDCBDEBBDBFB&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz

10、&end t _blank 二需求要素对房地产价钱的影响、消费需求对房地产价钱的影响。消费需求是指消费者购买住房用于本人居住的需求，它是根据消费者的支付才干和居住需求而构成的。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩展，一方面，城市人口的膨胀产生了宏大的住房需求，随着我市提出的京廊同城一体化的城市定位及交通各方面城市设备的不断完善，吸引了越来越多的城镇人口和北京人到廊购房；另一方面，城市原有居民同样需求改善住房条件，提高住房程度。随着三年大变样，大拆迁的进展，城中村改造拆迁、高速铁路拆迁所产生的被动需求继续扩展，货币补偿带来的刚性住房需求也不可小视。此外，房价强劲的上涨势头，也在一定程度上加剧了

11、百姓的恐慌性购房。、投资与投机需求对房地产价钱的影响。投资投机需求是消费者为了获利或为了防止未来要支付更高价钱而当前构成的需求。随着居民可支配收入的提高，民间资本雄厚，大量资金需求寻觅投资渠道，随着如今房价的不断上涨，越来越多的人出于投资投机目的而购买房屋。比如，部分投机者直接用于投资来获取利润，还有部分高收入阶层居民在购买新建商品房后，并没有把原有的旧房放在市场上进展买卖，而是用于投资等等。这种投机行为将会导致房地产市场的虚伪昌盛。温州的“炒房团就是一个最典型的事例。对于温州的“炒房团传有这样一种说法：“凡温州人涉足的外地房产，楼盘畅销，房价上升。图六： 房地产市场需求大与房价高的循环运动

12、HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFACECABEEABBDBFB&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end t _blank 土地供应量越少，加上房地产开发商囤积土地，住房供应量就越少，房地产的销售价钱就越高，就会有更多的企业家投入到房地产行业中，房地产开发就越多，由于土地的稀缺性，企业家的投机心思，土地的供应量越少，囤积土地的面积越大，又引起了住房供应量少。这就构成了供应与房价的循环。消费者的消费需求越大，再加上

13、部分消费者的投资投机需求越大，房地产价钱就越高，那么消费者的投资投机需求就更大，这就构成了需求与房价的循环。三、房地产调控政策导向分析年底以来，房地产业调控政策频出，调控目的由“救市转为“遏制。但是，思索到中国经济上升的根底还不结实，宏观调控政策未发生本质性改动，对于可以有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业继续安康开展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运转。一房地产调控政策频出，意在遏制房价过快上涨 .营业税征免时限由年恢复至年，释放“略微温暖的紧缩信号年月日，国务院常务会议决议，个人住房转让营业税征免时限由年恢复到

14、年，其他住房消费政策继续实施。此次营业税优惠政策的取消，添加了二手房买卖本钱，目的是打击楼市的投机者，同时保管了支持自住和改善性购房需求的政策。.“国四条明确表示“遏制部分城市房价过快上涨，释放更为剧烈的调控信号年月日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场安康开展提出添加供应、抑制投机、加强监管、推进保证房建立等四大举措。调控的重点是在坚持政策延续性和稳定性的同时，加快保证性住房建立，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。此次政策的出台向市场释放出更为剧烈的信号，房地产调控目的将从“拉动经济增长向“保民生转变。.五部委结合出台，促使开发商减少“囤地捂地行为年

15、月日，财政部、国土部等五部委结合出台，明确开发商以后拿地时，“分期交纳全部土地出让价款期限原那么上不得超越一年，特殊工程可以商定在两年内全部缴清，初次缴款比例不得低于全部土地出让款的%。.国办发布，调控手段更加系统化年月日，国务院办公厅公开发布简称“国十一条，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监视管理和窗口指点；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱冲击中国市场。与此前的“国四条相比，“国十一条内容更加全面，规定也更加详细。除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。

16、.央行上调存款预备金率，发出回笼流动性的信号年月日，央行宣布自日起上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。央行此次上调存款预备金，回收流动性约亿元。但对于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开场，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。二两会后房地产调控手法更加准确 今年两会，房地产市场已成为“众矢之的，如何处理高房价、安顿百姓住房问题越来越考验政府调控。不少人以为以往出台的政策都过于温暖，打击不到开发商关键。针对日益走高的房价，政府重拳出击，推出了更为系统化的调控政策。.国土资源部再次出台条土地调控新政，进一步抑制囤地捂地行为月日，国土资源部发布，该通知明确规定开发商竞买保证金最

17、少两成、月内付清地价%、囤地开发商将被“冻结等条内容。这一政策，经过缩短对土地出让金交纳期限和规定首付比例的限制，变相收缩开发商的流动性，降低开发商的拿地热情，进一步抑制开发商减少“囤地捂地行为。.执行新的信贷政策，进一步控制炒房行为月日，国务院出台详细措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于%，贷款利率不得低于基准利率的.倍。对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于%。月日，国务院再出重拳，发布，要求各地严厉限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地域可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂

18、停发放购买住房贷款。通知还要求各地域、各有关部门加大专项整治和清理力度，严厉依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；建立考核问责机制，对稳定房价、推进保证性住房建立任务不力，影响社会开展和稳定的，要清查责任。此项政策点中投机炒房族的“命门，堪称是最为直接的一次打击炒房行为的政策。在一系列房地产调控组合拳中，对购房者影响最大的“左右拳是差别化的住房信贷 HYPERLINK finance.stockstar/list/policy.htm 政策和引导个人住房消费的税收政策。如今，差别化信贷政策曾经实施，税收政策的出台会随着房价的走势相机抉择，而在方式的选择上，有“住房消

19、费税、“住房保有环节税、“物业税和“房产税等。相继政策出台后对房地产的威慑作用将会更加有效。四、年廊坊市房地产价钱走势预测年房价仍会继续走高。从供求关系来看，年我市商品房供小于求的局面短期内不会改动，年房地产开发新楼盘较少且销售火爆致使年初商品房存量较低，供小于求的市场现状致使年一季度商品房销售情势良好，一季度全市商品房销售面积.万平方米，同比增长.%。其中，住宅销售面积.万平方米，同比增长.%。商品房销售额.亿元，同比增长.%。从房地产开发本钱来看，高土地成交价钱直接构成高房价，此外商品房的消费本钱，制造本钱，管理费用等也是随着原资料、人工费用等而添加的，因此房价下跌空间不大。随着房地产市场

20、自信心的回复，开发商拿地热情高涨，供应类目的在年将会触底反弹。估计今年新开发楼盘将会井喷式释放。但由于商品房期初存量少和城中村改造大拆迁构成的宏大刚性需求的影响，年房地产业仍会是一个“买方市场，估计今年房地产价钱将稳步上涨，但随着调控政策的影响和购房市场的逐渐饱和，房价会略有下降。五、对房地产市场开展的建议房地产业正在从“促经济向“保民生转变，如何实现房地产市场的安康平衡开展，在此提出如下几点建议。一拓宽房地产投资重点 我市房地产投资按用途分为住宅、办公楼、商业营业楼和其他，从图七可以看出，房地产投资主要集中在住宅方面，历年来作为投资市场产品的办公楼和商业营业用房严重缺乏，随着城市的开展应适当

21、添加这类产品的投资。近期房产新政使得住宅市场下挫，而商务地产市场不会遭到影响，虽然商业地产的投资报答比住宅市场慢一些，但经过近几年的市场察看，商务地产比住宅更平安，报答率更稳定。租金报答率也远远超越住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将吸引投资资金到商务地产这一领域来。而加大对商业和写字楼等商务地产的投资既可以减少商品房投资挤占消费购房空间又可以促进城市现代化硬件设备建立。图七： HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCC

22、DFFCAEAC&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end t _blank 二合理住宅投资构造从图八可以看出，我市住宅类中平米以下的商品房所占比重由年的%下降到年的%，经济适用房所占比例不断在%彷徨。平米以下商品房和经济适用房仅占住宅投资的%，远远低于/【】规范，因此，房地产开发商应添加对平米以下商品房的供应，而从市场调查看，平米左右的小两室也是卖的最好的，所以无论从民生还是从经济角度说，都应加大对平米以下商品房的供应。今年我市把住房保证任务作为抓好民生任务的重中之重提到了显著位置。方案全年建立经济适用住房万平方米，筹集实物廉租房套，新增归集住房公积金亿元，发放住房公积金贷款亿

23、元。真实加大廉租住房建立力度，进一步完善住房保证体系。力求到达高档住房与经济适用住房的比例平衡，满足不同层次消费者的住房需求。 HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/viewfile?f=CAEFCCAADDEFCBCFDACCECBADFFABBCABEDCBDCEACAFFDEDDDBFABBCBDCCDFEDDDCAEAC&sid=fOcYDZeGPxYWsnXdDyz&end t _blank 图八：三严峻打击囤积倒卖土地行为开发商囤积倒卖土地行为不仅呵斥土地资源的闲置且大大加剧了土地市场的价钱泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，构成地价房价倒挂，严重影响房地产市场的安康运转。为了打击开发商囤积或倒卖土地的行为，不仅要提高