第二部分项目市场分析与定位

1、.：.；第二部分工程市场分析与定位第二章 全国房地产市场分析一、全国房地产市场概述全国房地产经过十几年的开展，获得了长足的提高：截至年年末，全国城镇年全国第五次人口普查结果：全国城镇人口为万人，城市化率约为人均居住面积已到达.平方米，城镇居民的居住质量有了很大的改善。根据我国住房建立开展规划，到年我国总人口约为亿，城市化率到达，住宅开展目的为户均一套，人均一室，人均居住面积平方米，主导户型为三室二厅和二室一厅，户均面积平方米。因此人口添加、城市化进程的加快和人们要求改善居住质量的愿望，将成为住房建立开展的三大原动力。但随着全国房地产开发的不断升温，其商品房空置率也在不断添加，到达了创纪录的万平

2、方米国家统计局最新公布统计资料。这是由于房地产经过近十几年的开展，已根本上处理了人们居住有无的问题。尤其是兴隆地域如北京、上海、深圳和广州等地人居住面积已到达多平方米，人们对住房的需求不再满足简单的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉闷的建筑使生活程度不断提高、对居住条件越来越讲究的人们开场思索：他们终究需求什么样的居住方式？他们真的能象海德格尔所说的那样“诗意地居住吗？这是现代城市居民所面临的问题，也是每一个房地产开发商所面临的问题。当前，传统房地产的市场时机逐渐减少，住房消费开场向温馨型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开场寻求并开辟新的领域。为阻隔都市的喧嚣、浮躁，寻求

3、安静、闲适的自然生活，郊区化居住的观念日益被人们所接受并得到大力推崇。和兴隆国家一样的“城市空心化概念正在被中国老百姓所接受，有钱人及大部分中产阶级前往郊区或城市边缘地带居住正成为一种居住时髦，快速带动着住宅郊区化的开展。 二、特征房地产市场分析随着城市居民收入程度的不断提高，消费者将更加注重生活质量的提升，生存需求被开展需求和享用需求所取代，物质需求被情感需求所交换。教育、安康、休闲等后三产需求成为购房者作出能否购房决议的主要规范，后三产时代曾经降临。在房地产竞争日益猛烈的今天，越来越多的开发商祭出了出卖生活方式的大旗，各楼盘都纷纷宣传不仅仅卖给购房者一个或年的生活时间，更重要的是卖给买家一

4、个居住于此的、度身订造的生活方式。当前，传统房地产开发的时机逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超越平方米。大量的传统房地产资金开场开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。为整合生活要素，满足人们后三产时代的需求：旅游、教育、安康、休闲等各种独具特征的房地产工程应运而生：一旅游房地产旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸，年代法国阿尔卑斯山地域的别墅度假村开发了以分时销售(出卖以酒店为主的物业运用时间段)的方式招徕客户，标志着旅游房地产市场的开场。今天遍及世界各地的分时度假、产权酒店、高尔夫度假村、山地度假村、养老公寓等，将旅游房地产市场推向了高潮。在我国，“旅游房产还是一个比较新颖的概念，但是

5、他们应该看到旅游房地产市场潜力宏大。我国是新兴的旅游大国，具有强大的旅游消费群体。据国家旅游局泄漏，到年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世第五位和第七位。为更好地推进旅游房产的开展，由中国房地产业协会主办“第一届中国旅游房地产博览会于年月日至日在海南省海口市举行，国内外大批有实力、有见地的开发商就旅游房地产开展大市场献计献策。在全国的众多旅游房产工程中，有不少依托郊区的自然风光，清新的空气环境开发的、令城里人喜欢的旅游度假房产，获得了胜利。最近在成都青城山大门对面出现的一大型旅游度假工程-青城白鹭洲便是一例。位于青城山旁的白鹭州度假公园总占地面积亩，容积率仅.，绿化率高达%，其中规划销

6、售的别墅面积平方米。整个工程依托园内名山-青城山的名气，依山而建。青城山古木奇树参天，一年四季温度适宜，自古以来靠幽静而出名天下，历来是成都及周边人士游泳度假的黄金宝地。白鹭洲度假公园全部建筑为平方米的独立别墅和连排别墅，总价最低仅万元左右，是白领阶层都能轻松拥有的周末度假物业。工程号称“户户临水，移目换景，由于它引进了青城山泉，营造了亩大型活水湖，别墅临湖而建，户户推窗即可见水。为了充分迎合度假之人的喜欢，小区设置有大量休闲、运动、文娱工程的主题度假公园、四星级酒店、滑雪场等，令业主及家人乐不思归，其别墅风格与青城山风景协调一致，倒映在湖光山色之中，令人心旷神怡。二教育房地产当人们有了生活得

7、更好的要求，当人们明白了知识可以改动生活，智慧可以发明财富，当人们懂得了学习可以让本人永远走在最前面，教育便成了生活中的一个中心点，成了每一个家庭选择生活方式的要素之一。古时候有“孟母三迁，择邻而居，如今的父母对孩子的关爱比起孟母有过之而无不及。名校的招牌具有非凡的号召力。它对于消费者而言是一个崭新的房地产消费观念的引入，是消费者自我完善，自我生长空间的最正确选择。而另一方面当教育为社区确立一个高起点的定位，提升社区的整体素质笼统，为社区的配套打下根底，对于拉动土地升值，确立买家自信心有直接的作用。房地产开发商们正是看中了这一点，打起了教育牌。也正由于如此，关注业主子女的生长和教育已成为众多开

8、发商所追求的重要一环，而且靠社区教育配套盘活一个工程的案例比比皆是。其中，早期的顺德碧桂园就是典型例子。年，国民经济已出现过热情况，中央决议采取宏观调控，实现国民经济软着陆。一时间，整个房地产市场解体，别墅销售更成了难点中的难点，在广东城乡公路两旁，四处出现已建好的别墅在晒太阳。碧桂园多幢别墅少人问津，协作的另外两方相继退出。碧桂园的决策者心急如焚，思索着出路何在。下半年，开发商对珠江三角洲的别墅作了一次细致的调查研讨，以为一期别墅不好卖，很重要的要素是整个社区的配套没有跟上，投资者担忧开发商实力缺乏引起烂尾。决策者们决心加速社区配套建立，他们决议投资亿元兴建一所从师资到硬件在全国都是一流程度

9、的学校和一个五星级的乡村俱乐部。其中总占地余亩的碧桂园仅学校就有亩，并与北京景山学校邓小平等中央指点的子女就读该校结合办学，抓住“先富有起来的一群人比普通人更加“望子成龙的心思，高起点、大投入建立碧桂园贵族学校，使教育配套成为俘获成千上万“可怜天下父母心的王牌；结果碧桂园学校的名额增到名。碧桂园房子盖得好、环境好，许多家长又决议在此购买楼房，因此带动了房产销售，成为住宅与教育产业相结合的胜利范例。三度假休闲房地产城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，盼望享有一种悠静、闲遐的安静生活，节拍缓慢、顺畅且有规律，市场有了这种剧烈的需求，于是结合休闲生活方式的新型房地产工程便应运而生。由成都置信实业开

10、发的置信生态花园芙蓉古城地处温江永宁镇与青羊区文家场交界处，占地约亩，初步规划建筑总面积万多平方米，拟于年月份投入运用。工程采用川西民居、江苏民居、云南民居、唐风四大民间特殊风格架构芙蓉古城的居住体系；居住、商业、文体等以园林环境来间隔分区，动静结合；户型精致典雅，艺术与适用完美结合，传统与现代相得益彰，实为一座集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之憨厚、江南园林之情趣的高质量社区。正由于是休闲型社区，工程除设有普通的功能配套外，还设有名小吃街、工艺制品街、休闲欣赏型温泉、滑雪场、博物馆、古风荼楼等。工程地处成温郫国家级生态农业维护带，空气清新；毗邻新成温路、外环路，距市区仅余分钟车程。

11、芙蓉古城是全国为数极少的仿古休闲型社区之一，其代表性在西南尚属首家。四体育运动房产体育运动被现代的人喻为一种时髦，一种自我维护的必修课，人们越来越注重本人的身体情况，由于它是一切生活、任务、学习的保证和前提。利用这一心思，不少开发商将体育安康运动运用到商品住宅之中，胜利的将两者结合起来，让消费者“鱼和熊掌兼而有之。网球场、篮球场、游泳池、健身房、攀岩壁等健身设备几乎都同时进入了各个小区，让业主的生活变得丰富多彩，充溢活力。但今天，把体育运动作为整体概念加以运作却不多见，这需求开发商具有必胜的自信心与超前的认识，以及对房地产宏观把控的才干。对于体育房地产这一住宅概念国内做得较早，较胜利的工程要属

12、广州奥林匹克花园。广州奥林匹克花园是由金业集团投资兴建，工程的特征及主题概念定位为“安康与体育，在奥林匹克花园的几乎一切社区配套中都是与体育锻炼亲密结合，把购买者日常生活所需求的健身设备都安顿在社区里，让有利于业主安康的元素分布在公共场地的每一个角落。使业主充分感遭到安康气味，同时觉察到奥林匹克的伟大精神存在于本人身边。概念的新颖和适用，使得奥林匹克花园在推行中打出了“运动就在家门口的广告语，意味每个业主足不出园均可享有运动的高兴。同时将运动、安康的主题鲜明地挂在嘴边。金业集团约请体育明星、奥运冠军为工程增光添彩，让工程从头至尾都闪烁着奥运的光环，给与购买者强有力的吸引。正是有了这样的操作，广

13、州奥林匹克花园才获得了空前的胜利，并且在业界产生深远影响与良好口碑。第三章 重庆房地产市场分析一、重庆房地产市场概述重庆房地产市场开展相对全国而言开展比较平稳，当和年国内其他城市尤其是沿海地域掀起房地产开发狂潮时，重庆只起了一点小小的涟漪，并很快在年下半年，这点涟漪也归于安静。其缘由在于，遭到国家宏观调控政策的影响，重庆仍处在方案经济与市场经济的过渡时代，根本没有才干支撑房地产这个市场。直到年上半年，随着重庆直辖以及国家推进住宅建立，刺激住宅消费等一系列拉动内需政策的出台，这一局面才得以改观，尔后进入了一个高速生长期。市统计部门的最新统计数听阐明，今年一季度房地产企业综合景气情况居本埠各行业之

14、首，开发投资猛增，用于开发的资金共.亿元，增幅达%。同期重庆住宅施工面积.万平方米，同比增长.%，居一切行业之首，其比重超越整个第二产业个百分点！然而，今年一季度的商品房销售量与去年同期相比略有下降。同时，重庆的房地产工程中同质化景象日趋严重，竞争将不可防止。现实上各开发商为争夺有限的客户群体拉开了惨烈了的价钱战，五花八门的优惠购房措施抛向本已过热的房地产市场。二、市场开展趋势年以来，随着国家制定西部大开发战略已及种种拉动内需政策的出台，重庆房地产市场开展迅速火爆，并由供不应求转变为供过于求。今年上半年，楼盘的销售普遍比较疲软，尤其在几次房交会之后，销售更是锐减。市场是残酷的，面临如此宏大的市

15、场压力，供过于求必然将一部分开发商淘汰出局。不少开发商都在绞尽脑汁，以求另辟蹊径突围。实践上今年以来，本埠开发商已有了一些新的探求。土地作为房地产的主要消费要素之一，主城区的土地在经过开发商们跑马圈地之后已变得寸土寸金，在房价中楼面地价大幅飙升抑制了利润的有效上扬空间，因此部分开发商将目光盯向土地资源充足的郊区市场。与全国其他城市一样，重庆郊区房地产的兴起已成为一种不可逆转的趋势，而决议这一事态开展快慢的主要因数取决于交通环境的改善。汽车的普及与高速公路网络的构成无疑将会对他们生活方式产生革命性的变化，部分日益膨胀的中产阶级及收入丰厚的蓝领工人蜂涌而出走向郊区，在那里他们将享遭到城区所无法比较

16、的优越环境与价钱低廉的住宅产品。从目前市场来看，重庆郊区房地产工程主要是沿着成渝经济带-含谷区域和机场高速路-渝北方向开展本章专谈别墅市场和典型郊区联排住宅：一含谷区域含谷镇位于九龙坡区，距市区约公里，成渝高速路与此相连，从大坪驱车至此仅需分钟，交通非常便利。年，全兴物业公司所开发的全兴别墅盛大上市，成为含谷别墅市场的先锋。近年来，含谷镇政府大力开发“农家乐等旅游资源，因此含谷的房地产逐渐向休闲度假型房地产的方向开展。近阶段，含谷区域的别墅供应主要有全兴别墅、大田北欧、香格里拉、海蓝云天等如下表。含谷区域主要别墅一览表工程全兴别墅大田北欧香格里拉价钱元/M起一次性付款：元/M二期价钱上浮%元/

17、M均价元/M均价规模一期占地亩共户占地亩，共户占地亩，共户。主力户型面积M,带M的私家花园M左右M左右。规划兵营式规划沿含湖呈阶梯布置，山顶为顶级别墅区，小区自备游艇，业主可免费玩耍含湖。沿含湖呈阶梯状布置，几乎每户都有湖景，坡顶为中庭花园。区域特征位于成渝高速路含谷收费站旁，紧邻公路。紧邻含湖与香格里拉别墅区，背接近百亩河塘，空气清新。离含谷收费站约分钟车程，紧邻亩的含湖，风景宜人。建筑风格欧式欧式欧式交房形状清水房，无门窗。外墙贴瓷砖。清水房清水房，客厅窗户为米落地玻璃。交房时间现房现房今年月交付销售情况约%约户从以上个案来看，建筑风格都是欧式风格，除外立面颜色与户型构造有变化外，其他根本

18、没有任何特征；由于地理位置优越，道路交通非常便利，环境优美，但市场推行平淡，因此三个工程的销售情况普通；从香格里拉别墅的销售情况他们可以看出，人们在购买别墅的过程中，对期房的选择比较慎重。二渝北区域在该区域上现有两个工程正在预热中，一个是由渝海集团开发的在水一方，另一个那么是由恒运地产开发的肖河香榭。两个工程所处区域都是回兴镇宝圣湖，此处环境优美比较适宜于居家。两个工程的功能定位于第二居所的概念。、在水一方工程总占地约亩含湖面，总建筑面积万平方米；规划户型中有部分平米左右的小户型，专为度假型客户量身定做。工程毗邻亩湖面，湖光山色风景宜人。工程正在前期预热过程中，还未正式推向市场。、肖河香榭该工

19、程总占地亩，规划栋独立别墅与户联排别墅，户型面积平米，主力户型平米左右，销售价钱元/平米。该工程毗邻万亩森林公园，空气清新，肖家河蜿蜒流过别墅区，并且背靠数十亩果树示范林。社区配有高尔夫练习场、实弹演练场、会所、游泳池、儿童游戏场等设备，方便业主文娱。三其他区域见下表其他区域城郊别墅一览表帝景名苑水天花园区域位置南岸科普中心旁北碚董家溪价钱元/M起元/M规模占地：亩规划户约亩规划容积率.户型面积范围平米主力户型：平米平米主力户型：平米区域特征紧邻科普中心，位于三峰山的最高处，江景、夜景均是本工程最好的风景。紧邻金龙湖与规划中的重庆国际高尔夫球场，该区域植被覆盖率高，空气质量好配套网球场、游泳池

20、、会所、迷他高尔夫等组建游艇俱乐部；社区内配有规范网球场、游泳池、会所购物中心等设备交房形状清水房清水房交房时间年月一期已完工二期刚开盘销售情况约一期销售约三、相关市场分析一旅游市场分析重庆是一座拥有年历史的文化古城，旅游资源非常丰富。远近出名的四大温泉、歌乐山森林公园、金刀峡森林公园等旅游景点星罗棋布的集中于主城区周围，共有景点余处，其中国家级文物维护单位多个。但由于重庆人生活节拍比较快、缺乏旅游观念的引导，因此这些旅游景点的运营情况普遍都不理想。从房地产市场上来看，与旅游有关的旅游房地产工程在重庆还处于市场空白，究其缘由，主要是由于市场引导不得力、消费观念没跟上所呵斥，而经济程度相对较低也

21、是其中因数之一。二私立教育市场分析(附:重庆市重点民办学校情况表)私立教育是重庆市教育开展的薄弱环节。规模和起点都比较低。但市场情况还是比较乐观的，从仅有的几所坚持下来的民办学校来看，民办教育还是有很大的潜力可挖。以上三所学校均属重庆比较知名的私立学校，他们的收费各有所异，但收费方式大体一样。在对学生的管理上，都采用封锁式教学管理，以培育学生独立性为主。由于属民办校，相关教育部门对他们的管理相对独立，学校的师资力量全部由社会招聘而来，从而对教师素质有一定保证。三体育健身市场分析重庆地域多山，因此对大型体育健身设备的兴建有一定的制约性。从分布情况来看，比较大型的体育场馆主要分布于大田湾体育场一带

22、。健身设备重庆市重点民办学校情况表启蒙学校方倩学校开通实验学校地址九龙坡区含谷镇巴南区界石镇南岸四公里规模占地：亩；建筑面积：平米占地：亩占地：亩在校师生学生：余人教师：余人学生：余人教师：余人学生：余人教职工：余人方案招生从幼儿园至高中每班不超越人从幼儿园至高中从幼儿园至高中配套设备一个室内篮球场；两个室外游泳池；米草坪足球场；两个羽毛球场；语音室、电教室、体操室等相关设备学校配有：游泳池、足球场、语音室、体操室、图书馆等相关教学设备两个规范网球场；一个米体育场；一个规范游泳池；计算机室、音律室、语音室等相关教学设备收费规范、交教育贮藏金万，免在校期间的任何费用，毕业后归还本金。、学年受费制

23、：学前班：元/年小学：元/年初中：元/年高中：元/年、助学金+学费期小学：+元中学：+元高中：+元助学金为一次性交纳，学费每学期交、交教育贮藏金.万，免在校期间的任何费用,毕业后归还本金、学年收费制：学前班：元/年小学：元/年初中：元/年高中：元/年、助学金+学费期小学：+元中学：+元高中：+元助学金为一次性交纳，学费每学期交、交教育贮藏金万，免在校期间的任何费用，毕业后归还本金。、交纳教育贮藏金.万元，每期交纳学费，毕业后归还本金。学费同下、助学金+学费期小学：+元中学：+元高中：+元助学金为一次性交纳，学费每学期交备 注学校可引荐出国留学该校为全市第一所私立学校，现与福建石竹山文武学校联办

24、。该校办学已年，现为重庆市规模最大的一所私立学校，与美国休斯顿大学建立友好关系。主要以健身房的方式出现，较知名的有：中安俱乐部、陈静健美中心等，但数量不多。由于重庆体育设备的匮乏，从而影响到了市民对体育健身的热情，除少数人群能在为数不多的场地内进展这一难得的运动外，多数人对体育都只能局限于体育电视节目，根本谈不上运动。从房地产开发的小区配套上看，几乎都配备有一定数量的体育健身设备。阐明了体育运动在房地产开发中的作用，同时他们可以看出人们对体育运动仍有一定的需求。在重庆与体育房地产相关的工程仅有一家阳光华庭。该工程位于南岸南坪东路，距南坪转盘约米，占地亩，总建筑面积万平米，规划有：平米大型运动馆

25、、平米游泳池，两个规范羽毛球、网球场，以“康体居家为本工程之主题，提倡运动健身的生活方式，并且获得了重庆市首家康体住宅示范小区与重庆市“阳光健身工程示范小区的称号。但由于工程占地较小，因此规划内容也有限。四文娱休闲市场分析文娱是人的一种主要消遣方式，关系到人生活的每一天。休闲是文娱的一部分，主旨是悠闲、自在无拘谨的一种行为。由于近年来人们生活程度的提高，紧张的生活节拍得以缓冲，这一概念被人们所迅速认同。但由于重庆的经济实力相对弱于其他大城市，且贫富差距大，因此这一概念在重庆还只仅仅算是起步。文娱休闲性的设备总体比较缺乏，且素质不高，市民在任务以外的时间里大多呆在家里。从房地产市场来看，大多数的

26、文娱休闲性工程都集中在市区周边的旅游景点，以度假山庄的方式出现，而真正意义上的文娱休闲型房地产在重庆还处于市场空白点。第四章 消费者需求分析重庆市位于长江上游，地处我国中西部，面积.万平方公里，人口约万人。重庆是一座举世出名的历史文化名城，已有多年的历史。解放前曾为国民党政府抗战的陪都。由于特殊的战略地理位置，党中央于年，将重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，获得国家方案单列市的资历，赋予省级经济管理权限。为了更好地实施中西部开展战略，发扬长江上游中心城市的幅射作用，深化三峡百万移民工程的顺利进展，年月日，八届全国人大五次会议决议设立重庆直辖市，管辖原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地域

27、。一、城市居民生活程度一收入程度自改革开放以来，重庆职工人均年工资收入得到了较快的增长。年重庆全市职工人均工资收入到达元，比年增长.%，是年以来增长幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入为元，比年增长.%。从收入构造看，耐久性稳定性收入增长缓慢，暂时性收入增长动摇较大；传统的工资性收入仍占绝对主导位置，资产投资性收入占总收入比例很小。从下面的收入表中可以看出，总体人均收入相对偏低：全市职工包括下岗职工人均年工资年份全市元国有单位元集体单位元其它元全市职工人均年工资增长%年.%年.%年.%全市在岗职工人均年工资年份全市元国有单位元集体单位元其它元全市职工人均年工资增长%年年.重庆城市居民人均收

28、入年份人均年实践收入元人均年可支配收入元可支配收入比上年增长%年.年.年.二消费程度这几年重庆城市居民消费支出有所添加，特别是年城市居民年人均消费性支出达元，比年增长.%。年，重庆居民消费价钱指数继续走低，消费需求疲软，已成为制约重庆国民经济开展的重要缘由之一。影响重庆城市居民消费需求增长，消费倾向下降的缘由是多方面的，除职工收入增长缓慢，职工耐久性收入比重下降，暂时性收入比重上升外，主要还有以下几方面缘由：一是由于企业转制、转轨，使职工下岗、失业的压力加重，影响了预期收入的自信心；二是由于养老、医疗、教育、住房制度的改革，添加了预期支出的压力，社会综合保证制度目前仅处理“三大根本保证线，还在

29、低层面进展，因此居民仍将相当一部分收入转向储蓄，影响了即期消费需求；三是储蓄积累。居民财富的积累是近十年才逐渐构成的，年人均储蓄到达元，城镇居民储蓄余额为.亿元。而中低值商品，大部分家庭已购置或已晋级换代，社会上中高值商品几万元的商品尚未构成，影响了消费需求的愿望；大部分居民消费观念尚未转变，积累型消费方式仍占绝对主导位置，信誉型消费尚处在萌芽形状。三消费构造的变化这几年重庆城市居民消费支出构造有了一定的改动，食品支出占消费总支出的比重逐年下降，年为.%；居住类支出所占比重有所提高，重庆城市居民消费倾向情况年份人均可支配收入元人均消费性支出元人均消费性支出占可支配收入比重%.重庆市城乡居民年末

30、储蓄余额年 份年末储蓄存款余额亿元.人均储蓄存款元.年为.%，年为.%，年为.%年度公房租金根本没有提租；医疗保健类、交统统讯类、教育文娱文化效力类支出，占消费总支出的比重，自年以来，都有所提高。估计未来几年，重庆消费构造将发生质的变化，首先是食品消费支出占消费总支出恩格尔系数的比重将继续下降；随着住房制度改革的深化，尤其是住房分配纳入货币分配的轨道，居住类支出将有较大幅度的添加；随着教育制度的改革和知识更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出将进一步添加；随着住房条件的改善，用于家庭配备的支出势必会坚持稳定增长的态势年重庆城市居民家庭设备、效力方面的支出比年增长.%；随着生活程度的提高、任务节

31、拍的加快、老年人的增多，家庭劳务方面的消费支出将逐渐添加；除食品外，其他方面支出将和消费总支出同步增长。随着消费环境的进一步改善，居民的消费观念将逐渐由积累型消费向信誉型消费转变。重庆城市居民人均年消费支出情况年 份消费总支出食品支出食品支出所占比例.%.%.%居住类支出居住类支出所占比例.%.%.%医疗类支出医疗类支出所占比例.%.%.%交通、通讯类支出交通、通讯类支出所占比例.%.%.%教育、文娱、文化类教育、文娱、文化类支出所占比例.%.%.%消费总支出比上年增长%.%四消费习惯特点量入为出是中国人传统的消费特点，但一个地域的区域文化却影响着该区域人的某些消费习惯，以重庆人的消费习惯来讲

32、，他们具有以下几个特点。、追求新颖与坚持传统并行重庆人对新奇事物抱有很强的猎奇性，单从外表装扮与特有的饮食文化便能初窥端倪。在重庆餐饮业向来都是最具挑战性的一个行业，不光是对投资者的考验，同时也是对“掌火司傅创意程度的一种考验，一道特征菜的生命周期与惊人的市场普及速度，从侧面反映出了重庆人对新颖事物的追求心思。然而在追求新颖的同时却又保管了数百年来火锅的传统与专注。、注重子女教育望子成龙是中国人的传统思想，受这传统思想的影响，每位家长对子女都倾注了一切的精神与才力。近年来，由于受就业、学习竞争的压力，再加上人民生活程度的提高，越来越多的家庭在教育费用上的支出有所加大，归根结底都是期望子女有一个

33、很好的未来。他们经过市场调查后发现，与教育有关的房地产工程，销售情况都比较良好，其中典型的有：学林雅园、欣阳广场、巴蜀大厦等，而他们都只是仅仅借助外部配套而已。在主城区中的沙坪坝区由于有较深沉的文化与教育的根底，也成为众多购房者所看好的区域。、旅游概念不强重庆地域属于旅游资源丰富的地域。近年来，随着人们收入的添加，国家对拉动内需的一系列政策的出台，群众对旅游观念也越来越强，使重庆周边的旅游景点迅速崛起。但从总体上看却弱于其他大中型城市的旅游开展，多数旅游景点运营普通都不景气，生命周期往往都比较短暂，其主要缘由是缺乏观念的引导和符合重庆人希望的那种旅游方式和设备。、与其他城市相比欠缺休闲认识重庆

34、与其他城市相比生活认识欠缺休闲性，生活节拍快，而所破费的时间往往花在不用要的交通上，从石桥铺到解放碑的时间能够是分钟，也能够是个半小时，在劳累一天后，希望的也许只是安静的休憩。另一个主要的缘由是，重庆缺乏休闲性场所：茶楼、水吧、健身房等。休闲设备少之又少，公共休闲场所也仅仅局限于两江一带，独一可供人们聚会的地方也就只需“夜火锅与夜啤酒。二、房地产消费市场分析市地房局市场处提供的数据显示：直辖三年来，我市的商品房销售额继续快速增长，年较年增长，年较年增长，年较年增长了，增幅惊人。但是进入年后，这一销售势头得到有所“节制，楼盘销售普遍出现疲软，而新增开工量却呈现有增无减的态势与去年同期相比增长。在

35、现阶段市场供大于求的情况下，他们以为有必要对重庆市的房地产消费市场进展彻底、细致的分析，以便找准本工程的市场时机点。一购房趋势调查首先，他们经过腾博资讯公司对龙湖西苑已购客户所做的问卷调查，提供的几组数据做如下分析：从调查表中显示，购房者年龄趋于年轻化。其中：岁以内占；岁占总数的；岁占；岁占；岁以上占。这一段时间，龙湖西苑提供的房源包括M、M、M各种规格，比较齐全，总价在万-余万，按他们习惯的了解，主力购房人群应该在岁之间，但这一调查表显示，岁以下的购房者占了大多数约为。购房人群的年轻化以逐渐成为一种趋势，而在年轻化的购买群体中，居住的休闲性已逐渐得到注重。在对购房次数的调查中发现：第二次购买

36、商品房者占总数的；第三次置业者占；第四次置业者这类买房者属于投资类，或者说并没有明确的投资意图，哪里有好房出现，手里的闲钱就流向哪里，占总数的。二次以上置业者的比例高达，这一方面表达了龙湖的品牌吸引力，另一方面，也阐明了新的购买人群尚未全面构成，或者说生长的速度比较慢。二市场需求量分析由年数据反映，主城包括渝北、巴南非农业人口总数为.为万人，其中主城非农业人口具有最强的购买力。该年度，人均居住面积为.平方米而深圳已达平方米/人，按照目前通行的规范，条件好一点的三口之家住平方米左右的三室二厅，差一些的平方米的二室一厅，取中间值就是平方米，人均平方米左右，尚存有至少万平方米的空间。当然，这是以市场

37、情况拟定的。平方米乘以人口数，总量就在万平方米左右；假设以单价元/平方米计，总金额可达亿元减去年的销售额亿元，相当于全市年商品房销售总额亿元的倍左右，可供开发商开足马力干年，而且这期间还不断有房屋折旧的要素存在。推进房地产市场开展的最主要力量是城市化的开展进程。目前全国城市化率平均程度为，而重庆作为四个直辖市之一仅为，低于全国平均程度。因此随着重庆城市化进程的加快，重庆的房地产将有一个较大的开展空间。三消费者购买力分析市场需求是最难以预测的，由于它是不断变化的、动态的。重庆的GDP值增幅的-年其间为.，-年期间为.，-年间为.，近两年根本稳定在这一速度，增幅稳定而平和。假设以此作为参照，能否可

38、预测今后数年对房屋的需求量会出现暴跌？居民的存款最能阐明其购买大件商品的才干。年重庆市民的储蓄余额为.亿元，他们以高出GDP增幅约即计算，到年年底，这一数字将达亿元。现假设主城区居民占有的份额即亿元，再按国内比较流行的说法-的人拥有的存款，约亿元，由此可看出市场容量相当可观。但现实与实际总存在一定的差距，“新开工面积增长.与住宅销售略有下降的问题出现再那里呢？他们以为缘由有四点：、市场产品同质化程度较高开发商在对工程进展前期规划时相互揣摩，呵斥市场产品同质化程度较高，构成了内地学沿海、新盘学老盘的恶性循环，使得市场产品千篇一概，消费者对于这种同质化的产品已无明显的购买愿望，因此采取了持币张望的

39、态度。、现有产品大部分仍停留在“住的阶段对于二次以上的置业者来讲，处理居住问题已不是问题的中心，关键在于如何才干住的温馨。面对市场上形形色色的产品他们早已“另有所属，假设市场产品仍不能超出他们现有的居住程度，那么多一套住房也只是多一件无意义的商品。、缺乏观念的引导重庆的开发商不注重消费观念的引导，其结果导致新产品很难被市场所认识。纵观市场上热销楼盘，如：龙湖花园、学林雅园等，他们都有本身特征及鲜明的个性，向消费者展现了另一种全新的居住方式。、二手房市场制约一级市场重庆的二手房市场活泼程度与其它大城市相比，差距非常大。去年，上海的商品房与二手房的买卖面积几乎是：，而重庆去年的二手房买卖量不过万平

40、米商品房成交量为万平米。一个不活泼的二手房市场很难给一级市场带来新的活力。四抑制购房的三大因数、交通限制重庆山城，坡高路不平，这给市民出行带来不便，坐车上班花上四、五非常钟这是常事，开发商门针对这一特点打出了：“新桥、新路、新生活，“离解放碑更近，“轻轨带来新生活等标语。几乎每一个开发工程都能与艰苦的市政设备搭上边。新桥、新路一定能带来新生活吗？跟从前人们一听到修桥、修路的音讯就喝彩雀跃的情形大有不同。如今市民们面对开工的路桥普通都有着复杂的心境：间隔 近了，没错，但要收费，而且费用比老桥要高。黄花园大桥、鹅公岩大桥相继开通，但嘉陵江大桥、长江大桥依然时常堵车，由于车流量太大；有私车的市民要多

41、缴费，坐公共汽车的市民有也为难。他看过路车杨家坪-南坪的拥堵情况就会明白这种为难，大江大河对重庆人生活的限制依然存在。解放碑到石桥铺、江北到南岸，花上四、五非常钟是常事。公交的不畅限制了市民到更远的地方购房。、社区配套不成熟不少新建小区已入住几年了，周边社区依然未能成熟。开发商可以建小学、中学、甚至建足球场，但开发商不能够建公园、正规的图书馆、博物馆、医院、电影院等。、银行按揭对大多数市民仍有妨碍虽然按揭的成数已做到很高，但大部分购房者都未选择“掂起脚尖消费。收入预期、年龄要素、医疗费用、养老、子女入学以及一些不可预测的要素，都能够抑制市民的购房行为，尤其在经济大势尚不明朗时。其实瓶颈不是单靠

42、开发商们本人的努力能突破的。一个城市的生活和创业收入相比过高的话，各个行业都会遭到损害，房地产业是首当其冲的行业之一。第五章 工程环境条件分析一、工程区域分析重庆市政府力争在年把重庆都市圈建立成为经济兴隆、社会文明、生活富有、环境优美、富有历史传统文化和山水特征的现代化城市。在这二十年中继续坚持经济继续快速、安康开展，建立社会主义市场经济体制，转变经济增长方式，逐渐构成以高新技术产业为先导、工业优势产业为重点、第三产业兴隆、家电产业化程度较高的现代经济体系。不断提高城市现代化和城乡一体化程度，为经济开展发明良好的条件。重庆将以大融通、大流通为目的，高起点快速开展金融、商贸、旅游、房地产、信息咨

43、询等第三产业，建立顺应社会主义市场经济体制的现代化市场体系、城乡社会化综合效力体系和社会保证体系。不断提高第三产业对经济增长的奉献，进一步发扬城市的“龙头作用、“窗口作用和辐射作用。按照产业关联度强、经济带动性大、市场前景宽广、技术含量高的原那么，立足现有根底和优势，开展壮大以汽车摩托车为主体的机械工业、以天然气化工和医药化工为重点的化学工业、以优质钢材和优质铝材为代表的冶金工业三大现有支柱产业，着力培育电子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱产业。充分开掘老工业基地的潜力，加快产业构造调整，优化城市用地规划，开辟新的工业用地。同时，强化农业根底位置，添加农业收入，加快农业产业化和优质农产品消费

44、基地建立，划定根本农田维护区，坚持粮食及主要农副产品的稳定增长，加快小城镇建立，引导乡镇企业相对集中开展，有效地转移乡村富余劳动力。在工业、农业继续开展的根底上全面实施科教兴渝战略。坚持科技为先导，教育为根底，确保科技教育优先开展的战略位置，提高全市人民的科学文化教育素质，为经济和社会开展提供合格人才和科技成果。建立新型科技体制，提高科技提高对经济增长的奉献率。重点实施农业技术提高工程、高新技术产业化工程、科技扶贫工程、绿色技术工程、国民经济住处化五大工程，加快重庆高新技术产业开发区的建立。深化教育改革，全面提高教育质量，到年根本建立起比较完善的教育体系，初步实现教育的现代化。进一步开展文化教

45、育、体育、卫惹事业，昌盛社会主义文艺，弘扬优秀的民族文化和地方文化，扩展地域间和国际间的文化交流。积极开展广播、电视、新闻和出版事业。完善和加强大中型体育设备建立，为开展全民健身运动和举行国内外大型体育竞赛发明条件。实行预防为主的方针，保健和医疗并重，构成完善的医疗保健体系，提高医疗程度，开展和完善城乡社会效力和社会保证体系。贯彻开发性移民方针，做好三峡移民和城镇搬迁任务，促进库区经济综合开展，实现“开发三峡、振兴重庆的目的。全面改善环境质量，充分利用山城、江城的自然景观，开掘历史文化名城的内涵，努力建立山水园林城市。山水园林城市的定位，就是城市建立和房地产业的开展方向。一北碚区北碚区位于重庆

46、市西北公里，东连渝北区，西接壁山县，南邻沙坪坝区，北接合川市，辐员平方公里，辖个街道。个镇，个乡。全区总人口万人，其中非农业人口是万人。北碚背倚缙云山，面临嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地灵而出名。享有“嘉陵江畔的璀灿明珠之盛誉，是国务院首批确定的国家级重点自然风景名胜区，全国三大仪器仪表消费基地之一。国家级社会开展综合实验区和重庆市第一个山水园林城区。北碚区有丰富的矿产资源、水资源及森林资源，同时还拥有张自忠陵园，复旦大学旧址等上百个陪都遗址和抗战文化文物景点。北碚区经济开展突飞猛进，城市焕然一新，已初步建成具有现代化城市功能的现代城。城区街道宽阔，绿树成荫，园林绿地面积达公顷，城市绿化覆盖率近

47、%。北碚区拥有大专院校和中等学校各所，在校学生多人，小学所，在校学生.万人，系国内享有盛名的文化区。另外，北碚区的科技、体育等社会事业也平衡开展，系国务院同意的国家级的社会开展综合实验区。二沙坪坝区沙坪坝区位于嘉陵江畔，重庆主城区内，是远近出名的文化区和重庆重要的工业基地。全面积共.平方公里，辖个街道、个镇。常住人口万人第五次人口普查资料为万人，其中非农业人口万人左右。沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜消费和多种运营为两翼的开展方向，推进乡村经济向综合运营方向开展，乡村城镇化和农业产业化步伐得以加快。工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等

48、为主体，产业门类较齐全，偏重型开展的工业体系。嘉陵摩托车、特殊钢材以及私营摩托车等远近出名。商贸市场突破了方案经济体制下国有商业一统天下的单一运营方式，构成多种运营方式的流通格局。重百、新世纪、肯德鸡等大商家已进驻沙区。沙区是西南地域最大的文化教育区，全区共有各类普通学校所，其中普通高校所，中专所，在校学生万人。全市几乎一切重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均获得继续开展，城乡居民的收入程度显著提高，年底人均居住面积达平方米，远远高于重庆市平均程度.平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。三蔡家组团工程所处位置

49、在重庆十一个外围组团-蔡家组团的南侧，临近重庆主城区十二组团之一的双碑组团，位于重庆主城区边上的郊区位置。蔡家组团规划中是以开展无污染的轻工业，机械电子工业，旅游产品加工业和大型零售市场为主的城市外围组团，开展规模为平方公里，万人。组团的西面背靠城市公共绿地的中梁山脉，是一座年年产氧的天然氧吧，组团内大部份地域为果林种植区，其间有国道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。整个组团的北、东、南三面被嘉陵江环抱，是座典型的山水城镇。二、工程交通环境分析一重庆市内交通城市主城区道路系统由快速成道路体系和“常规道路体系所组成，其路网方式为“分层网格自在式。城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四类

50、。主城区估计于年规划建成区干道快速路、主次干路公里；干道路网密度每平方公里.公里，其中快速路网将主城平方公里面积划分为个区域，平均每区域面积为平方公里，人口均万人，路网密度为每平方公里.公里；道路广场用地占城市总用地的.%，人均占有.平方米。主城区内将拥有座跨江特大桥梁，其中长江上座，嘉陵江上座。现已建成座，即石板坡长江大桥、李家沱长江大桥、鹅公岩长江大桥，嘉陵江牛角沱大桥、石门大桥、黄花园大桥、高家花园大桥。年前将建成大佛寺、牛角沱复线、大竹林、马桑溪、菜元坝等座大桥。远景在规划中控制王家沱等座大桥的桥位。主城区还规划建立石黄、大坪和鸿惠寺等城市隧道。年，我市还将建成城市大容量轨道交通系统，

51、在主城区内布设五条轨道交通线路，线路总长公里；一号线由朝天门至双碑，线路长公里；二号线由较场口至丰收坝，线路长公里；三号线由四公里至江北机场，线路长公里；四号线由长生至石桥铺，线路长公里；五号线由童家院子至中梁山，线路长公里。轨道交通线网密度为每平方公里.公里。二国道线由重庆至兰州北上的快速干线国道途经工程所在地，它是贯穿重庆沙坪坝区至北培、合川、南充的独一干线，年年有通往重庆北部各大二级城市的大巴，中巴穿越于地块西侧，构成工程于外界联络沟通的主要交通干线。沙坪坝区与北培区分别为重庆市主城区的两个重要城区，工程所处位置正好位于两城区的中间，由国道相互连结，每天均有沙区至北碚、解放碑至北培、朝天

52、门至北碚等公交车往返于间，工程地块所处位置招手便可踏上城市干线。三渝合高速公道路在建中的渝合高速公路由渝北经北碚至合川，为双向回车道高等级高速公路。此公路目前正在加紧建成，估计明年可建成通车。渝合高速公路穿过工程邻靠的重庆市山地高尔夫球场的前洞与后洞之间，并在工程东侧邻嘉陵江上建有马安石大桥一座。经过渝合高速公路不但可打通重庆北上至合川、广安等地的快速通道，同时可方便、快捷地连通至国际机场、江北区，以及渝中区的繁华要道。建立中的渝合高速公路可带动沿线的经济开展，加强郊区与市中区的政治、经济、文化交流，启动沿线地块的升值潜力，同时也可缓解国道的交通压力。三、工程旅游环境分析工程所处的地理位置分开

53、了重庆主城区。在自然环境上的优势就显得越发明显，据市环保部门提供的资料显示，重庆大气中二氧化硫的含量居世界前茅，主城区空气质量恶劣，污染程度严重，平均每天有吨生活污水流向两江，主城区的居民时辰生活在严重污染的大气和水环境中。而此工程正好位于北碚童家溪金龙湖畔，面积大约亩。其重庆城区少有的湖泊-金龙湖，面积大约亩，由北至南总长公里，依靠工程本身的地块连绵延伸。湖面水光潋滟，绿波荡漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可改换十次以上，自在荡漾，生动万分。工程远依中梁山脉，近靠规划中的果林片区，有着几十平方公里的天然生态园林，环境质量达国家一级规范，空气、水源质量无可比较，有山有水，山水交融，构成一道

54、“世外桃源般的风景线，年年在都市里生活的人，身入此境，不仅会觉得一种前所未有的自然与温馨，同时会让人流连忘返，仿佛深化画卷之中。由于簇拥在山水之间，年年空气清新，气候温暖，广大清澈的金龙湖吸引了大量的野鸭、白鹭等水陆野生禽类栖息。一到清晨，成群结队的野生鸟类便飞舞在群林之中，随着竹林的摇曳共同奏响“园林圆舞曲。工程邻靠嘉陵江边，享有嘉陵江上游的天然景致，构成有山、有水、有江的愉快环境，渐渐流动的嘉陵江水给工程带来住宅所特需的江景优势。而且清澈、清凉的江水是城区江景住宅所无法比较的。工程东北侧临靠重庆市规划中的国际山地高尔夫球场，这座盼望已久的山地高尔夫球场占地亩，是目前为止独一经过重庆市政府同

55、意的高尔夫球场，它分为前洞与后洞两处场地，这座洞高尔夫球场将按照原有山地地形特征，借用本身所具有的绿地、高差等优势依山而建。它的建成将对工程本身的环境、档次、配套等要素产生较大影响。在工程所处的南侧部分，发现可发掘出旅游资源中难能可贵的温泉，深挖的温泉估计水温不底于度，为硫磺质温泉。此处温泉的诞生，将进一步带开工程各项配套的开展，为开辟旅游、健身、休闲等特征运营发明优越条件。四、工程地块分析世外桃源工程位于沙坪坝区与北碚区之间，离两城区各公里，车行到两城区中心约各需分钟。北面连着华新国际开发的水天花园，中间有金龙湖衔接；西侧直接邻靠国首规划中欲拓宽，国道临近部分长约公里左右，道路笔直、平坦；南

56、面是童家溪镇的农田部份，距规划中的艰苦科技园区井口工业区约几公里路程；东侧被嘉陵江及规划中的高尔夫球场所环绕，不远处是在建中的渝合高速公路。该工程占地约亩，近万平方米，中间有近亩的金龙湖，湖水被华新国际大坝年年拦截，湖面高低得以控制。地块呈不规那么的长条状，属近陵型地块，最底标高米，最高标高米，整个高差达米。整个地块被湖水分割为两个半岛，自成一体，半岛与半岛之间有国道衔接。工程地表处年年生长竹林、梧桐树、黄桷树、厥类植物等绿色野生植被，部份农田分布其间，整个地貌高低不平，原始自然。本地块属城郊乡村地带，总体地势地貌呈山区丘陵状，高差达米。需投入资金进展“七通一平，此外因邻公路侧有较高悬崖陡壁，

57、需进入土石方爆破开挖，工程能够存在较大的土石方量。对金龙湖年年的整治及护理也是需长久思索的实践问题。五、工程SWOT分析一优势、介于主城区两个重要组团沙坪坝、北碚之间，地处果林及农田环绕的郊区地带，离两组团中心各公里，两边有国道相通，间隔 上讲不算太远，但已完全远离城市的喧嚣。、一面环山，一面邻江，中间有亩金龙湖，可谓既有山林，又有湖水，气候宜人、风景诱人。、临近艰苦科技区井口工业区，是政府规划开展的经济重镇，土地的升值潜力无限，此区域的住宅存在潜在的市场消费。、工程占地面积大，易于进展整体规划规划，建造重庆市庞大、完善的综合型工程，培育一种重庆全新的概念及产品。、工程背靠重庆著名的中梁山脉，

58、有着得天独厚的自然环境与天然植被，是人们安康生活、度假的理想之地。、临靠嘉陵江上游部份，江水清澈流畅，便于沿江开发钓鱼、游泳基地。、边侧有规划中重庆独一的高尔夫球场，是难得的社区大配套之一。、工程边上有华新国际正在开发的水天花园，区域位置已被部份消费群知晓，从未来开展趋势看，地处势必会构成一个比较有规模的大型社区。、小区内可深挖出温泉，成为社区休闲、居家一大极佳的天然资源。工程邻靠国道，年年有沙区至北碚、解放碑、朝天门到北碚、以及重庆至广安、合川、南充、华蓥等地的快车穿越于此。、在建的渝合高速公路将于近期通车，它邻靠小区外围，是此工程的又一重要交通枢纽。、社区可开通业主直通往返穿越于小区至市区

59、之间，方便业主与市中心的沟通购物、文娱等。二优势、在城市中居住习惯的人，从心思觉得上来看，此区域位置较偏，生活必要配套设备不完善。、周边为大面积乡村地带，治安环境难以保证。、面积较大，开发周期较长，短时间内难以构成完善的规模。、渝合高速公路对小区临近部份的建筑会有一定的负面影响。、邻国道约公里长的地块部份会遭到噪音，尘埃的污染。、交通环境较城中心比较，尚有一定差距。三要挟、渝北、含谷等地的类似工程，在环境、区域及规划上与本工程都存在一定竞争。、邻靠的水天花园工程对此工程存在较大要挟。、重庆居民对休闲度假消费习惯将是本工程销售的最大妨碍。、重庆居民私家车拥有量的缺乏也对本工程存在一定的要挟。四时

60、机、重庆经济开展的迅猛及中产阶级数量的不断增多，为工程提供了坚实的经济根底。、现代人越来越懂得享用生活，向往无拘无束、原始自然的田园风光，郊区的居家生活遭到人们的不断推崇。、目前，重庆市场上这种大规模的城市边缘社区为数不多，尚未构成真正的要挟。第六章 工程市场定位分析综上所述，根据对全国以及重庆房地产市场的分析研讨，应该清醒地认识到如今的房地产战略开发既存在猛烈市场竞争，也充溢诱人的市场机遇。针对这种情形，他们应扬长避短，高屋建瓴地去对待工程的开展前景。站在战略的高度去审视工程的开发进程。当代的消费者是理性的、全面的、专家型的，因此他们发明的产品一定是面向市场的，适宜消费者的优质产品。它的一笔