第一部分 项目基础市场调研

1、.：.；第一部分 工程根底市场调研一、工程根底资源调研-、工程地块情况 、工程地块地理位置工程地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。 工程地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建立中的电台街，北至昌盛路。 虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但工程地块所处边缘的位置，根本上没有共享“市中心的区位概念，相反，由于离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民依然对地块位置有一定程度的认同。、工程地块情况工程地块总面积为万平方米，总建筑面积约 万平方米。地形表现为南窄北宽的梯形外形；地势呈南北

2、高，中部低的盆地状；较影响工程整体的建筑规划。地块内资源贫乏，可用资源利用点少。 、地质情况工程地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长米，南部临卫星路段长米，西部沿电台街段总长米，北部临昌盛路段总长米。工程地块最大落差为.米,其中南部与中部最大落差为.米,北部与中部最大落差为.米，根本呈南高北低的形状。、工程地块情况研讨从地块地理位置看，属于城市的中心区朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，由于到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又由于长春是北方城市，短少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做

3、住宅物业应该是一个明智的选择。-、工程地块自然资源工程地自然资源较为贫乏，它如今展如今人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田， 北部有正在建立的昌盛路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源列如树木、河道等较为缺乏。详细表现为：周围景观 东面景观，现有一渣土处置厂。南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。西面景观，有一面积较大的农田和正在建立的轻铁及电台街。北面景观，有贯穿电台街和前进西街的昌盛路。景观综述：根据我司对工程地块的详细调研，以为该地块严重短少能让客户心动的自然景观，怎样来完善这个问题，将在以下章节中逐一论述。、污染情况 空气，该地块处

4、于长春高新技术产业开发区的入口处，间隔 市区较远，周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处置厂却位于地块东部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。噪音，由于该地块的西部及西南部间隔 建立中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，所以本工程地无水污染。电，本工程地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆间隔 地面只需米左右。、社会治安情况 长春市朝阳区政府间隔 工程地有分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市的严清扫非行动的进一步深化，社会治安情况较好。、现有交通情况位于工程地西部的国道可直通四平，东部的前进西街直通 市区 ；从工程地到

5、东南部的京哈高速公路也只需分钟车程。此外，工程地周边的公交线路较少，且无直达工程地的公交车，最近的公交车站也需分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较为便利。 详细为： 路公交车线路：双德乡前进广场博爱广场五五一四厂幸福派出所光机车门威尼斯花园工航校宿舍物资宾馆工大南门欣东集团水厂宿舍九十七中学长岭摩托车北方市场中日医院荣德超市中东市场路公交车线路：人民广场省委儿童公园四分局医大一院医大三院新民广场南湖公园湖西路高科技宿舍工学院南湖广场晨曦花园富强街前卫医院前进广场林园路火炬路高新开发区路公交车线路：长春站太阳城辽宁路德惠路朝阳桥开运街灯泡厂宽平大桥南湖广场晨曦花园富强街前卫医院前进广

6、场路公交车线路：一汽住院部小刘屯大隋水库散热器厂越野路五站东风大街常青路迎春南路开运街宽平大路抚松路辉南路肿瘤医院田家油房中学双德乡轻铁线路：火车站辽宁路芙蓉桥西安桥南昌路朝阳桥解放桥湖西桥宽平大桥抚松路南湖大路湖光路硅谷大街前进大街头卫名街卫光路 、生态环境情况 因该地块短少树木、河流等，所以鸟和鱼等动物就相应地较少，生态环境较为简单，较易改善。 、卫生情况 工程地周边的总体卫生情况较差，缘由有以下四点：长春的空气较为枯燥，沙尘较多。工程地北部的昌盛路的乡村住宅档次较低。周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。渣土处置厂位于工程地东部，卫生情况较差。、水资源情况 长春位于中国东北部，雨水较为缺乏

7、，工程地也不例外，无河流经过，只需一小渠道，且污染较严重，主要缘由为渣土处置厂位于上游。-、地块周边生活配套设备、居民习惯的日常购物场所 由于工程地处于长春边缘，所以周边短少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就短少较有规模的大型购物场所，在市区只需恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。 、工程所在区域居民家庭数量及人口总数根据我司不完全统计，截止至年年末，朝阳区居民家庭总户数为户，人口总数为人，是市辖区中人口最多的一个区域。、周边居民文体设备 由于长春的空气质量不是很好，市民除购物或进展室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上工程地处于城郊，所以周边

8、非常缺乏居民的文体设备。、医疗卫生医院是人民身体安康的保证，所以位于前进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院，拥有床位有张，主治医师约有名，为业主提供了强有力的保证。、金融效力金融效力机构作为市民理财的根本场所，其重要位置是不容质疑的，但工程位置于高新技术开发区的入口处，从城市总体规划来看，这种机构是不能够有的。、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特征是业主款待来宾的最正确场所，起着不可估量的作用，间隔 工程地仅分钟路程。、邮政电信根本保证，街头有公用供应。但除一小邮电局外，无其它邮政电信效力机构。、电视台本地电视频道较多，可以为市民提供丰富多彩的节目。、文娱设备茶庄、浴室、夜总会，这三

9、个文娱场所是长春人民的最爱，其他那么不多见，工程地块附近有较有规模和上档次的浴室约有家。、生活供水虽然长春的雨水不是很多，但根本的生活供水还是可以保证的。、生活供电长春是一个自然资源丰富的地域，例如光能、热能还是很丰富的，所以根本生活供电是没有问题的。、学校现代家长对孩子的教育是很注重的，在教育的投入上也是较大的，虽然工程地块附近的高等教育学校例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等较多，但是客户子女的义务教育却得不到保证，地块北部的电台小学是乡属小学，南部的中是区属普通中学，业主的尊贵得不到表达

10、。、居民交通设备 长春市民可供选择的交通设备较多，例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。地块周边居民生活方式综述：由于工程地块位于城市边缘开发区入口处，所以周边的生活配套设备不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市中心进展消费，交通非常不便。-、地块规划、地块规划的技术经济目的工程单位数值备注总占地面积M容积率.绿化率%总建筑面积M.总户数套建筑密度%.日照间距:.停车面积M、地块所肩负的城市功能、文化教育功能 周边的高等教育机构把工程地包围在内,构成了良好的文化气氛。笼统功能由于工程地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的笼统

11、比较重要。、 能和富苑华城构成居民区的互补 ，从而构成一个大而集中的新的高尚住宅群落。-、地块资源对住宅商品房的影响、从地块情况讨论、从工程地块地理位置看，其贯穿南北，连通卫星路和昌盛路，本身曾经具备住宅商品房开发的潜力，是适宜住宅物业的开发的。、从工程地块情况看，地势南北高，中部低，为一盆地外形，正所谓“人往高处走，水往低处流，从消费者的消费心思来说，这种情况不容乐观。、从地质情况看，该地块为一规整的南窄北宽的梯形，较易规划，符合住宅商品房的开发。 、从地块自然资源讨论、从周围景观看，工程地周边的景观较差，短少能让消费者心动的景观。、从污染情况看，工程地周边的污染不是很严重，较适宜住宅物业的

12、开发。、从治安情况看，周边的行政机构较多，治安情况较好。、从现有交通情况看，工程地间隔 公交车站较远，现有交通道路不是很理想。、从卫生情况看，由于渣土厂及乡村低档住宅的存在，周边卫生环境情况较差。、从地块周边生活方式讨论、从居民习惯购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部分商场集中在市中心，间隔 本地块较远。、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，但素质较差，与本物业不符。、周边居民文体设备，长春市民的户外活动较少，对文体设备的需求并不是很剧烈。、从医疗卫生看，工程地周边 的人口较多，但作为配套的医院只需一家规模中等的前卫医院是不够的。、从宾馆餐饮、邮政电信、文娱设备以及

13、金融效力看，现代社会离不开理财，理财就需求银行或证券买卖所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很齐全。、从地块规划讨论、从地块规划的技术经济目的看，本地块建成的住宅物业的质数较其它楼盘高，竞争力较强。、从地块所肩负的城市功能看，有较大支持。 总结： 总体来说，由于工程地的特殊地理位置以及在建工程的特定时间，周边的生活配套设备不是很齐全，所以现阶段的市场竞争力还是很大的。二、 工程市场环境调研-、城市根本现状、根本概略、位置面积 长春位于中国东北部，地处东经，北纬，属纬度偏高地带，西北部与松原市相连，西南部与四平市毗邻，东南部与吉林市接壤，东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。总面积平方公里，

14、其中市区面积平方公里，占全市总面积的.%。、地质、地貌 长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积最大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地域除东部有小面积的低山丘陵外，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸那么为平坦的冲积平原。长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上，地势东高西低，地貌由台地和平原组成，其中台地占%，平原占%。、气候 长春位于大陆性季风气候区内，在全国干湿气候分区中，地处潮湿区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增，降水自东向西递减。春季枯燥多风，夏季潮湿多雨，秋季天高气爽，冬季冰冷漫长，具有四季清楚，雨热同季，干湿适中的气候特征。长

15、春城区气候受城市“热岛效应影响，城区气候比周围各县市偏高，冬季冰冷程度不如邻县市，夏季炎热程度较邻县市为甚。水文水情 长春城区的降水量除略少于双阳县外，均高于周围邻县市，特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多，降水强度比邻县市大。长春境内涝灾频繁，多发生在夏季，分洪涝和内涝两种。长春涝灾多发生在夏季，一年中，发生洪涝灾祸的次数，月份占.%,月份占.%,月份占.%。内涝灾祸也多出如今夏季，一年之中，夏涝占全年内涝总次数的.%，春涝占.%，秋涝占.%。自然资源土地资源长春土地资源非常丰富，总面积为平方公里，人均土地资源面积为.公顷，均居全省第一位。其中，黑土台地面积占长春土地资源面积的.%，河

16、谷低平地占.%，黑钙土台地占.%，草甸土低平地占.%，暗棕壤低山占.%，暗棕壤丘陵占.%，沟谷地占.%，草甸黑土平地占.%，白浆土台地占.%，潜育草甸土低洼地占.%，沙地占.%，水域占.%。同时，长春土地资源的利用存在两个问题：一是利用构造不合理。二是耕地数量缺乏，肥力减退。气候资源长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长季节，综合利用价值高，对开展农业消费非常有利。水资源长春境内水资源缺乏，人均、亩均水量均低于全省、全国的平均程度，但客水资源却相当丰富，国家允许利用的过境客水资源为.亿立方米，相当于境内水资源的.倍。长春境内地表水资源总量为.亿立方米，占境内水资源的.%。其中饮马河为

17、.亿立方米，占境内地表水资源总量的.%；境内第二松花江干流为.亿立方米，占.%；拉林河为.亿立方米，占.%；伊通河为.亿立方米，占.%。长春境内地下水储量为.亿立方米，占境内水资源总量的.%，可开采量为.亿立方米，占境内地下水总储量的.%。生物资源长春植物资源共约多种，森林资源不丰富。长春林地面积低于全省和全国的平均程度，长春林地面积中，防护林占.%，用材林占.%，经济林占.%，特用林占.%。长春动物资源共种，其中优势动物种，占动物资源种数的.%；常见级动物种，占%；少见级动物种，占.%；偶见级动物种，占.%。矿产资源长春已查明的矿产资源共种，处，主要是能源矿、非金属矿和金属矿，多分布在九台市

18、和双阳县。长春能源矿主要有煤炭、石油和油母页岩。长春非金属矿主要有石灰岩、膨润土、珍珠岩、沸石和建筑石材等，多位于九台市和双阳县。长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、锑、金等。储量不大，规模较小，分布零散，多无开采价值。行政划分 年，长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县市。 自然环境长春自然资源较为丰富且自然环境具有明显的过渡性。东部自然带的地貌类型以低山丘陵为主，低山部分多为石灰岩，丘陵部分那么以花岗岩为主，规范土壤为暗棕壤。自然植被为针阔混交林，针叶树以红松为主，同时混生沙松和臭松；阔叶树有栎、椴、榆、桦、山杨、水

19、曲柳等。中部自然带的地貌类型以台地为主，平原占有一定比例，丘陵面积不大。土地类型主要有：黄土状亚粘土黑土台地，草甸土河谷平地和沟谷土，花岗岩暗棕壤丘陵，蜕变岩暗棕壤丘陵，安山岩暗棕壤丘陵等。西部自然带的规范土壤为黑钙土，自然植被为草甸草原，以禾本科为主，蒿属植物极为普遍。豆科植物生长旺盛，沙地上的榆树和杨树普遍生长良好。交通运输A公路 年，全年各种运输方式完成货物运输量.万吨,比上年增长%；货物周转量.亿吨公里；完成旅客运输量.万人,比上年增长.%；旅客周转量.亿人公里,比上年增长.%。 在公路里程中，国道条，.公里；省道条，.公里；县道条,.公里；乡道条,.公里；公用车道条,公里。在等级公路

20、中，高速公路.公里，一级公路公里,二级公路.公里,三级公路.公里。全市有公路客运站点个，公路客运线路条，营运里程.万公里。其中,跨省线路条,跨市线路条,跨县线路条。年，全市公路货运量万吨，比上年增长.%；货物周转量.亿吨公里,比上年增长.%；旅客运输量万人，比上年增长.%；旅客周转量亿人公里，比上年增长.%。 B、航班年，长春机场拥有航线条。其中，国内航线条，国际航线条，地域航线条。航班数平均每周起降班次。信息通讯 年，全市交换机容量.万门,市话用户开展到.万门,比上年添加.%；农话用户开展到.万,比上年添加.%。个人住宅继续快速增长，到年末已开展到.万,比上年增长.%。挪动高速开展，“神州卡

21、、“长白卡、“如意卡等挪动新业务有效地刺激了人们的消费需求，全市年内新增挪动用户.万户,开展到.万户,比上年增长.%。到年末，全市普及率由上年的.%部/百人提高到.%部/百人。城镇公用部，卡校园卡部。到年末，分组交换数据用户户，比上年增长.%；互联网用户户,比上年增长.倍。邮政部门全年完成邮政业务总量.亿元,比上年增长.%。特快专递万份，比上年增长.%；函件、包件.件，比上年增长.%。经济情况 年是“九五时期国民经济和社会开展速度最快、质量效益最好的一年。全市国内消费总值GDP亿元，增长.%。其中,第一产业完成添加值.亿元,比上年下降.%；第二产业完成添加值亿元,增长.%；第三产业完成添加值.

22、亿元,增长%。经济构造调整获得阶段性效果，全市三次产业占国内消费总值的比重由年的.:.:调整到.:.:。人均国内消费总值到达，社会消费品零售总额实现.亿元,比上年增长%,物价程度继续在低位运转,居民消费价钱总指数为.%,商品零售价钱总指数.%。人民生活程度大幅度提高，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别到达元和元。、城市现状对开展住宅商品房市场的支持和妨碍从位置看，长春位于中国东北平原腹地，是吉林省的省会，经济相对较其他东北城市兴隆，对本工程有一定支持。从面积来看，长春的规模较大，人口众多，消费程度较高。从自然资源看，长春的自然资源种类繁多，非常丰富，对于拉动整个长春的经济起着不可磨灭的

23、作用。从经济情况看，近年长春国民经济和社会开展速度较快、质量效益较好，总体经济程度较高。 从本地房地产市场看，年新开工.万平方米，其中空置面积.万平方米,空置率为.%,市场竞争力较大，对工程有一定妨碍。总结： 综上所诉，虽然市场竞争力较大，但是总体市场环境较好，对工程是有一定支持的。-、国民经济开展现状、社会人口构造及比例年全市人口户籍人口为.万人,比上年增长了.%。全市人口出生率.%,出生人口.万人,人口死亡率.%,死亡人口.万人。自然增长率为.%,比上年增长了.个千分点。全市人口中，市辖区人口.万人,四县(市)人口.万人。总人口中男性.万人,占.%；农业人口.万人,占.%。年末，全市家庭总

24、户数为.万户,平均每户家庭人口.人,其中市辖区每平方公里人,四(县)市每平方公里人。、社会经济现状与历史相比，整体经济成上升趋势，经济开展的速度较快。南关区经济情况年全区共完成国内消费总值万元，比上年增长.%,其中第一产业添加值万元；第二产业添加值完成万元；第三产业添加值完成万元。全区财政收入万元，农民人均收入元。B、 宽城区经济情况 年，全区国内消费总值由年的.亿元增至.亿元,年平均递增.%；全口径财政收入由年的万元增至万元，年平均递增.%。C、朝阳区经济情况年，全区完成国内消费总值万元，比年增长.%,其中第一产业添加值到达万元,第二产业添加值到达万元,第三产业添加值到达万元,三次产业比为.

25、:.:.，完成工业总产值万元，比年增长.%；全口径农业总收入到达万元,比年%；农民人均收入到达元，比年下降.%；全口径财政收入到达万元，比年增长.%，其中本级财政留用收入完成万元，比年增长.%。D、二道区经济情况年国内消费总值现价完成万元，同比增长.%。其中,第一产业添加值完成万元,同比增长.%；第二产业添加值完成万元,同比增长.%；第三产业添加值完成万元,同比增长.%。三次产业比重分别由上年的.:.:.调整为.:.:.。全市全口径财政收入完成万元，为年方案的.%,同比增长.%。其中，本级财政收入完成万元，为年方案的.%,同比增长.%。E、绿园区经济情况年全区国内消费总值达万元，比年增长.%,

26、其中:第一产业添加值万元,同比增长.%；第二产业添加值万元，增长.%；第三产业添加值万元，增长.%。三次产业添加值的构成比重分别为.%、.%、.%。财政收支根本平衡，年全区全口径财政收入万元，比上年增长.%,本级财政收入万元,同比增长%。全年累计财政支出万元，比上年增长.%。 市实践经济现状调研分析A、市场物价 年，长春市消费价钱总程度与年相比下降.%,与全国个大中城市平均上涨到.%的升势相比,物价仍处于上升乏力情况。全年食品价钱平均下降.%；工业消费品价钱继续低迷,穿着价钱全年下降.%,家庭设备及用品价钱下降.%,医疗保健价钱下降.%,交通和通讯工具价钱下降.%,文娱教育文化用品下降.%,家电全年平均价钱下降-%,全年