法律事务规章制度宣贯

1、2016年8月4日法律事务规章制度宣 贯1法律事务规章制度架构图2法律事务管理规定31 法律事务管理规定第一章 总则第三条 本规定所称法律事务工作包括但不限于法律工作基础建设、规章制度法律审核、经济合同法律审核、重要决策法律审核、授权委托书法律审核、法律纠纷案件管理、普法宣传教育、外聘法律事务机构管理、法律事务规章制度管理等内容。第四条 物业公司法律事务工作努力实现“最小风险、最少纠纷、最大价值”，促进法律事务工作由事务型向管理型、价值创造型转变。41 法律事务管理规定第二章 法律工作基础建设第八条 所属各单位主管领导是各单位法律工作的第一责任人，各单位应配备专兼职项目法律联络员。项目法律联络

2、员由所属单位部门负责人以上人员担任，对所属单位主管领导负责，接受物业公司法律事务部的监督指导。51 法律事务管理规定第十条 各单位应当支持法律事务工作人员依法履行职责，为开展法律事务工作提供组织、经费、物资、人员等保障。开展法律事务工作的经费应当在年初预算中予以落实。第三章规章制度法律审核、第四章 经济合同法律审核、第五章 重要决策法律审核具体规定参见中铁建（北京）物业管理有限公司规章制度、经济合同、重大决策法律审核办法（2016年版）。61 法律事务管理规定第六章 授权委托书法律审核第二十二条 党群综合部是物业公司授权委托书的归口管理部门，法律事务部是物业公司授权委托书法律审核部门。具体规定

3、参见中铁建（北京）物业管理有限公司授权委托书法律审核办法（2016年版）。第七章 法律纠纷案件管理第三十条 物业公司对法律纠纷案件处理，在遵循“谁造成案件，谁负责处理，谁造成损失，谁承担责任”原则基础上，实行分层分类管理。71 法律事务管理规定第三十一条 构成重大法律纠纷案件和物业公司发生的案件，由法律事务部直接或参与进行案件处理。重大法律纠纷案件指具有下列情形之一的诉讼、仲裁或者可能引起诉讼、仲裁的事件：（一）涉案金额超过10万元人民币的；（二）物业公司及所属单位作为诉讼当事人且一审由中级人民法院受理的；（三）可能引发群体性诉讼或者系列诉讼的；81 法律事务管理规定（四）其他涉及出资人和物业

4、公司重大权益或者具有国内外重大影响的。第三十二条涉案金额10万元人民币（含10万元人民币）以下的案件，由发案单位负责处理（发案单位认为需要报告物业公司法律事务部直接或参与处理的除外）。第三十三条物业费起诉案件依据中铁建（北京）物业管理有限公司物业费收缴涉法工作实施细则（2016年版）执行。91 法律事务管理规定第三十五条法律纠纷案件管理具体规定参见中铁建（北京）物业管理有限公司法律纠纷案件管理办法（2016年版）。第八章普法宣传教育工作、第九章 外聘法律事务机构管理、第十章 法律事务规章制度管理外聘法律事务机构管理具体工作要求，适用于中铁建（北京）物业管理有限公司外聘法律事务机构管理办法（20

5、16年版）的相关规定。10规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法111.1 规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法第二章规章制度的法律审核第六条规章制度是指由各业务部门制订，以书面形式表达的，经审核批准后公布执行的，约束经营、管理、运行的规范性文件。操作规程、作业手册、标准、流程、规划、方案、意见，以及专业验收、考核、评比、评分、资质认定等发文，不属于本办法所称规章制度。121.1 规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法第三章经济合同的法律审核第十三条 经济合同是指以公司作为合同一方主体与其他具有平等民事主体的法人、组织等签订的有关设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，包括但不限于物业

6、服务合同、委托服务合同、买卖合同、租赁合同、技术合同、担保合同、保险合同、融资类合同、合资合作类合同等。131.1 规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法第十四条 物业公司及所属单位经济合同的谈判、起草、评审、审批等工作参照中铁建（北京）物业管理有限公司合同管理办法（2016年5月版）执行。第十五条 各级业务部门在业务范围内对合同的可行性、经济性负责，法律事务人员通过签署审核意见或出具法律意见书等形式对合同的完整性、合法合规性进行审查。141.1 规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法合同送法律事务人员审核之前，承办部门应提前对合同另一方当事人的主体资格、资质、资信及履约能力进行充分了解和

7、调查，并提供书面资料。资质、资信材料指合同另一方当事人的营业执照、资格证、组织机构代码证、税务登记证、特种经营许可证等。法律事务人员要认真全面审核有关资料，评估法律风险并提出相应的防范措施，最大限度降低风险。151.1 规章制度、经济合同、重要决策法律审核办法第十七条 当有不同意见或特殊问题时，应当及时沟通、协商，达成一致意见。若不能协商一致，法律事务人员有权保留意见。第二十条 法律事务人员有权监督合同示范文本的推广和应用，有权参与经济合同的变更、解除和争议的解决。16授权委托书法律审核办法171.2 授权委托书法律审核办法第一章 总则第三条本办法所称授权委托书，是指物业公司依据法律法规及物业

8、公司有关规定委托他人在委托范围和委托期限内办理公司事务的书面证明文件。物业公司、法定代表人，或分公司、负责人为授权委托人，简称“授权人”；接受委托的人为被授权委托人，简称“被授权人”。18第二章 授权委托书的分类第五条 根据所使用的授权委托书文本是否为物业公司统一印制的文本形式，分为格式文本授权委托书和非格式文本授权委托书。第六条 根据所委托办理的事务为一项或多项，分为综合授权委托书和专项授权委托书。专项授权委托书指拟委托办理的事务为特定的某一项事务，且该项事务可单独委托办理时，所使用的授权委托书。1.2 授权委托书法律审核办法19第七条根据授权期限的长短，分为长期授权委托书和短期授权委托书。

9、长期授权委托书的授权期限，应为超过180天、360天以下（含360天），超过360天仍不能处理完毕的，应重新办理授权委托书。专项、短期授权委托书的授权期限，以所委托事务处理完毕时为止，但最长不得超过180天，超过期限仍不能处理完毕的，应重新办理授权委托书或者办理长期授权委托书。1.2 授权委托书法律审核办法20第八条授权委托书根据是否涉及诉讼程序分为诉讼授权委托书和非诉讼授权委托书。第三章授权委托书的办理程序第十条 授权委托书的办理流程（二）授权委托书办理申请表（新OA中填写）、授权委托书（模板）；申办授权委托书应附授权委托事由、拟被授权人的身份证明或机构证明以及其他所需资料。1.2 授权委托

10、书法律审核办法211.2 授权委托书法律审核办法22（六）业务承办人员应将签署完毕的授权委托书办理申请表、签字盖章后的授权委托书及相关附件（至少一式两份，一份用于办理业务，一份用于留存），同时将扫描件报法律事务部备案。第十一条 所属各单位需要办理总公司授权委托书时，应根据所委托事项首先向物业总公司业务归口部门提交授权委托书办理申请表及相关材料，经总公司业务归口部门初步审核后，按照物业公司本级各部门办理授权委托书的流程办理。1.2 授权委托书法律审核办法23第十三条 授权委托书应严格按程序办理，不得越级或私自办理。第十四条 授权委托书在没有国家及地方政府部门规定的制式文本的情况下，优先使用物业公

11、司统一印制的格式文本授权委托书。1.2 授权委托书法律审核办法24第十三条 授权委托书应严格按程序办理，不得越级或私自办理。第十四条 授权委托书在没有国家及地方政府部门规定的制式文本的情况下，优先使用物业公司统一印制的格式文本授权委托书。1.2 授权委托书法律审核办法25第四章 授权委托书的法律审核第十六条 对授权委托书及相关材料进行法律审核的要点如下：（一）授权人是否适格：有关委托人是否具备相应的授权资格，是否存在无权或越权行为。（二）被授权人是否适当：被授权主体是否响应了拟交易对方的要求，对方要求是否符合有关规定或约定，是否存在其他法律风险。1.2 授权委托书法律审核办法26（三）委托事项

12、是否明确合法：委托事项范围描述是否准确完整，内容是否依法合规。（四）委托权限是否清晰适当：委托权限是否界定清晰准确，是否充分或过度。（五）禁止转委托：禁止被授权人将被授权的委托事项及权限向他人转委托。（六）授权有效期限是否明确合理：授权有效期限是否标注，是否明确具体，期限是否过长等。1.2 授权委托书法律审核办法27第十八条 物业公司及所属各单位各业务部门依据其部门职责分类负责本部门业务条线的授权委托书的业务承办。第十九条 物业公司及所属各单位各业务部门制作的各类授权委托书的格式文本，应经物业公司法律事务部审核后予以发布。第二十条 物业公司及所属单位人员未经法定代表人或负责人授权，任何人不得以

13、公司名义擅自对外签署合同和做出引起法律后果的承诺。1.2 授权委托书法律审核办法28第二十一条 外部单位与我方签订经济合同，非法定代表人签字的，必须提交法定代表人身份证明文件及授权委托书。第五章 授权委托书的编号、使用及处罚第二十二条授权委托书实行统一编号， 1 份授权委托书1个编号，不得重号、漏号。采用授权委托书相对人提供的授权委托书文本时，仍需按我方规则对该授权委托书进行编号。1.2 授权委托书法律审核办法29编号规则为，“中铁建物+分公司所在城市名称+授20XX第XX号”，如物业总公司2016 年第1 份授权委托书，编号为“中铁建物授2016第1号”。如合肥分公司2016 年第1 份授权

14、委托书，编号为“中铁建物合肥授2016第1号”。第二十四条被授权人必须为物业公司及所属单位的内部工作人员（经批准办理特别事项的除外）。1.2 授权委托书法律审核办法30授权委托书申办单位及业务承办部门应全面持续地了解拟被授权人的自然情况，关注其工作状态。授权之后，如发生被授权人调出本单位或解除、终止劳动合同或达到法定退休年龄或其他离职、解职等情况，应及时按照本办法第二十八条至第三十一条的规定处理。1.2 授权委托书法律审核办法31第二十五条被授权人应妥善保管好授权委托书，不得出借、毁损、遗失等；如有发生，应立即书面报告公司业务归口部门。业务归口承办部门应及时会同法律事务部等相关部门研究补救措施

15、。第二十六条授权委托书不得有任何修改、涂抹痕迹。1.2 授权委托书法律审核办法32第二十九条出现下列情况之一，授权委托书终止或失效：（一）授权委托期限届满的；（二）长期授权委托书虽在授权期限内，但被授权人工作岗位发生变动的；（三）长期授权委托书虽在授权期限内，但业务范围发生变动的；（四）授权人撤回或撤销授权委托的；1.2 授权委托书法律审核办法33（五）其他应当视为终止或失效的情况。授权委托书终止或失效的，被授权人应将持有的授权委托书交回公司业务承办部门。被授权人未将授权委托书交回的，公司业务承办部门应当及时将授权委托书收回。被授权人将授权委托书交回或者业务部门将授权委托书收回后，公司业务承办

16、部门应当将授权终止或失效的情况书面通知授权委托事项的相对人。1.2 授权委托书法律审核办法34第三十一条公司对被授权人实行严格的管理制度。有下列情形之一，根据情节轻重，按照公司规章制度对责任人给予纪律处分直至解除劳动合同，责任人需就公司因此所受损失承担赔偿责任；构成犯罪的，交由司法机关依法追究刑事责任。（一）超越授权范围开展业务活动的；（二）授权委托书终止或失效后仍进行该授权委托事项的；（三）其他违反法律法规或公司有关授权委托管理规定，给单位造成经济损失或其他损失的情形。1.2 授权委托书法律审核办法35法律纠纷案件管理办法36第一章 总则第三条 本办法所称法律纠纷案件，是指各类诉讼、仲裁案件

17、和可能引发诉讼、仲裁的各类事件。第二章 法律纠纷案件的分类管理第四条 物业公司及所属各单位的法律纠纷案件处理，在遵循“谁造成案件，谁负责处理，谁造成损失，谁承担责任”的原则基础上，实行分层分类管理。1.3 法律纠纷案件管理办法37第五条 构成重大法律纠纷案件和物业公司发生的案件，由法律事务部直接或参与进行案件处理。重大法律纠纷案件指具有下列情形之一的诉讼、仲裁或者可能引起诉讼、仲裁的事件：（一）涉案金额超过10万元人民币的；（二）物业公司及所属单位作为诉讼当事人且一审由中级人民法院受理的；（三）可能引发群体性诉讼或者系列诉讼的；1.3 法律纠纷案件管理办法38（四）其他涉及出资人和物业公司重大

18、权益或者具有国内外重大影响的。第六条 涉案金额10万元人民币（含10万元人民币）以下的案件，由发案单位负责处理（发案单位认为需要报告物业公司领导法律事务部直接或参与处理的案件除外）。第七条 物业费起诉案件依据中铁建（北京）物业管理有限公司物业费收缴涉法工作实施细则（2016年版）执行。1.3 法律纠纷案件管理办法39第八条 物业公司及所属各单位发生的所有诉讼、仲裁案件均需报法律事务部备案，并按集团公司要求录入中国铁建法律合规管理系统。第三章 法律纠纷案件处理原则第九条法律纠纷案件的处理须以维护公司合法权益为基础，遵循以下原则：（一）合法性原则，即以事实为依据、以法律为准绳；1.3 法律纠纷案件

19、管理办法40（二）及时性原则，即法律纠纷案件发生后及时报告、及时处理；（三）处理方式灵活多样性原则，即诉讼、仲裁与非诉讼协商等方式结合，并根据案件具体情况灵活运用，寻求既有利于解决纠纷又维护公司利益的处理方式；（四）时机性原则，公司合法权益受到侵害需采取诉讼、仲裁手段予以维护的，应综合考虑案件审理、执行等相关因素，注意把握提起诉讼、仲裁的恰当时机；1.3 法律纠纷案件管理办法41（五）经济性原则，即权衡诉讼、仲裁成本与收益，进而合理决策；（六）维护公司信誉和形象原则，即要重视维护公司信誉和形象，特别是经济活动中应尽量避免被诉、被申请仲裁案件的发生，积极采取非诉协商的方式化解被诉、被申请仲裁风险

20、。1.3 法律纠纷案件管理办法42第四章 法律纠纷案件处理程序第十条 物业公司及所属各单位收到起诉书、仲裁申请书等法律文书后，案发部门应当及时填写应诉案件报告单（附件1），并将有关法律文书转交法律事务部或项目法律联络员处理。由物业公司及所属各单位提起的诉讼或仲裁案件，应当履行申请程序（见附件2起诉/仲裁案件立案申请表），并向法律事务部或项目法律联络员报送相应的案件材料。1.3 法律纠纷案件管理办法43第十一条 与应诉案件报告单或起诉/仲裁案件立案申请表一起报送的材料包括下列内容：（一）起诉书、仲裁申请书、法院传票、受理（应诉）通知书等法院或仲裁机构送达的法律文书（选择适用）；（二）基本案情介绍

21、，包括案由、当事人各方、涉案金额、主要事实陈述、争议的焦点等；（三）已采取的处理措施和效果；（四）案件证据资料情况；（五）具体案件承办人及联系方式。1.3 法律纠纷案件管理办法44第十二条 除重大法律纠纷案件外，具有下列情形之一的，所属单位可报请法律事务部协调。 （一）法律未规定或者规定不明确的；（二）有关政策未规定或者规定不明确的；（三）受到不正当干预，严重影响公司合法权益的；（四）其他需要上级主管单位或有关部门协调的情形。1.3 法律纠纷案件管理办法45第十三条 所属单位报请协调的法律纠纷案件，除需报送本办法第十一条规定的材料外，还应当报送以下材料：（一）案件发生后处理、备案情况；（二）案

22、件影响分析；（三）案件代理人的工作情况；（四）需要物业公司上级主管单位或部门协调处理的重点问题。1.3 法律纠纷案件管理办法46第十五条 物业公司及所属各单位与中国铁建系统内单位发生经济纠纷的参照股份公司内部法律纠纷管理办法（中国铁建法201585号）执行。第十七条 经批准采取非诉协商方式处理的案件，应以互谅互让为方针，以维护公司合法权益为准则，积极促成法律纠纷案件的协商解决。在与对方当事人进行协商解决纠纷期间，案件承办人不应停止以诉讼、仲裁方式解决法律纠纷案件的准备工作。1.3 法律纠纷案件管理办法47第五章 法律纠纷案件的代理第十九条 物业公司及所属单位案件承办人可以单独或与外聘法律事务机

23、构相关人员共同接受委托，作为案件代理人，依法履行代理人职责，按照法院或仲裁机构有关通知要求及时提交证据、参加案件审理并办理各种法律手续。案件代理人必须有一名为本单位内部人员，且外聘法律事务机构代理人的代理权限为一般代理。1.3 法律纠纷案件管理办法48第二十条 法律纠纷案件有下列情形之一的，经物业公司领导批准可以外聘法律事务机构进行代理：（一）重大法律纠纷案件；（二）法律关系比较复杂，双方争议比较大，或者涉外案件；（三）涉及群体性及系列性，社会影响较大案件；（四）单位内部有多种不同处理意见；1.3 法律纠纷案件管理办法49（五）对审理（执行）地司法环境比较陌生；（六）受到比较大的外界干扰；（七

24、）单位内部缺乏案件处理人力资源；（八）物业公司法律事务部或其他部门认为需要外聘法律事务机构的其他情形。1.3 法律纠纷案件管理办法50第六章 法律纠纷案件的结案与备案第二十三条诉讼、仲裁案件败诉，但可以采取上诉、申请撤销仲裁裁决、申请再审等救济程序的，应采取穷尽救济程序的原则，以维护公司的合法权益。 1.3 法律纠纷案件管理办法51第二十四条所属各单位应按季度编制法律纠纷案件统计表，并对发案原因、趋势、处理结果进行综合分析和评估，提出完善防范措施的建议，并于每季度最后一个月的30日前将统计表上报物业公司法律事务部。第二十五条物业公司及所属各单位发生的诉讼、仲裁案件应当自立案之日起或收到起诉书、

25、仲裁申请书副本之日起1-5日内，由其项目法律联络员书面报物业公司法律事务部备案。1.3 法律纠纷案件管理办法52第二十六条 物业公司法律事务部、所属单位项目法律联络员应当整理和保管法律纠纷案件相关文件资料，并对案件资料建立卷宗。第七章 恶意法律纠纷案件的通报第二十七条 恶意法律纠纷案件是指与物业公司及所属各单位存在外部委托、材料供应等业务关系的自然人、法人或其他组织，利用其居住地、权力、地位、社会关系等各种优势，或采取隐瞒真相、虚构事实等手段，采取在签订合同、协议或补充协议时，合同履行中另行约定等方式，以合法形式进行恶意索赔、达到获得非法利益等各种纠纷案件。1.3 法律纠纷案件管理办法53第二

26、十九条物业公司法律事务部对于报送的恶意法律纠纷案件进行调查、分析，确认为恶意法律纠纷后，对进行恶意法律纠纷的单位或个人，将建立恶意诉讼黑名单，并向物业公司及所属各单位发出警示通报。各单位在选择合作方时，不得与通报中所列的单位或个人进行任何业务往来。各单位与通报中所列单位或个人之间尚未履行完毕的合同或协议，应协商解除；无法解除的应切实做好风险防范工作。1.3 法律纠纷案件管理办法54物业费收缴涉法工作实施细则55第一章 总 则第四条 所属各单位负责处理本单位的物业费收缴涉法工作（各单位认为需要报请物业公司总部协调处理的除外），物业公司法律事务部负责物业费收缴涉法工作的监督指导。第二章 业主拒交物

27、业费的一般处理措施第五条 所属单位应及时催缴物业费，自业主逾期未交纳物业费时起，每次催缴物业费的时间间隔不应超过两年诉讼时效，且应保管好每次催缴的证据。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则56第六条 所属单位申请发送律师函催缴物业费前至少应当依法通过电话、短信、电子邮件、上门催收、快递发送催缴函（见附件1）的方式积极催收物业费。未通过第一款所述方式之一催缴物业费的，所属单位不得直接申请发送律师函。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则57第七条 按上述第六条规定催缴后，业主拒不交纳物业费的，所属单位应当积极与业主沟通，了解业主拒不交费的原因，并按本办法规定，根据不同原因采取相应的措施。所属单

28、位与业主沟通时，可以通过录音、谈话记录或者其他形式对沟通的内容进行固定，以便收集、留存对所属单位有利的证据。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则58第八条 业主以房屋存在质量问题为由拒不交纳物业费的，所属单位应当告知业主不能因此拒绝交费，并按以下规定处理：（一）如果房屋质量问题出现在质量保修期内，建议业主联系开发商解决。（二）如果房屋质量问题出现在质量保修期外，属于业主物业专有部分的质量问题，应根据具体情况确定是否与业主沟通委托维修事宜；属于物业共有部分的质量问题，应根据物业服务合同的约定确定是否维修，若维修需要使用住宅专项维修资金的，按照住宅专项维修资金管理办法执行。1.3.1 物业费收缴

29、涉法工作实施细则59第九条业主以对物业服务不满意为由拒不交纳物业费的，按以下规定处理：（一）如果所属单位未按合同约定提供物业服务或者所提供物业服务不符合约定的服务标准，应当立即采取纠正措施，提供合同约定的物业服务或者改进物业服务质量，就对应期间的物业费交纳问题与业主协商确定解决方案；1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则60（二）如果所属单位已按合同约定提供了物业服务，业主的主张没有事实依据的，收集并保管好能够推翻业主主张、证明所属单位已按约定提供物业服务的证据（例如：物业服务现场照片、委托第三方提供部分物业服务的证明材料、相邻业主满意度调查结果等）后，再次要求业主交费。1.3.1 物业费收缴

30、涉法工作实施细则61第十条 业主以经济困难、没时间交费或其他个人原因拒不交纳物业费的，所属单位可以根据合同约定缴费时间的截止日，酌情给予业主宽限期，要求业主在物业费欠费确认单（见附件2）载明的缴费日期前按时交费，由业主在物业费欠费确认单上签字并对双方的谈话进行录音。第十一条 经过上述催缴后，对于没有合理理由仍然拒不交费的业主，所属单位可申请以发送律师函方式催缴物业费。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则62第三章 发送律师函催缴物业费第十三条 所属单位在申请发送律师函时，应当向外聘法律事务机构提交以下材料：（一）分公司出具的加盖其公章及负责人签名的书面承诺，承诺其提供的信息及资料的真实性、准

31、确性和完整性，不存在虚假陈述（盖章原件）；（二）物业费欠缴清单（盖章原件）（见附件2）；1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则63（三）物业费欠缴原因分析（盖章原件）（见附件3）；（四）欠费业主身份证复印件（注明房号及“仅供催缴物业费使用”字样）；（五）物业公司/分公司签订的（前期）物业服务合同或与小业主签订的物业服务合同（复印件）；（六）证明业主已符合交费条件的证据材料，例如：入住通知单、入住工作流转单等（复印件）；1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则64（七）催缴物业费的证据，包括：电话录音、短信截屏、邮件截屏、催缴函、催缴函快递底单及签收证明、业主满意度调查问卷、欠费确认单等（复印件）

32、；（八）根据具体情况要求提交的其他材料。除欠费业主身份证复印件外，以上复印件需要加盖公章和骑缝章。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则65第十四条 为提升催缴效果，所属单位提交上述材料前需核实提供的电话号码不是空号，并尽可能保证提供的联系地址业主可以接收到发送律师函的快递。第十七条 所属单位在提交申请材料之后，律师函发送之前，欠费业主缴纳物业费的，应及时告知外聘法律事务机构，以便将已交费业主从发送律师函清单中排除，避免引发与业主间不必要的争议。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则66第十八条 在律师函发送之后、业主收到律师函之前，欠费业主缴纳物业费的，所属单位应当与业主进行良好沟通，争取业

33、主的理解，避免业主对此产生异议。第十九条 律师函发送之后，所属单位应当将律师函快递单扫描备案，并将快递单原件及时归档保存。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则67第四章 提起诉讼收缴物业费第二十条 对符合下列条件的业主，所属单位可以通过提起诉讼，要求业主交纳物业费并按合同约定承担违约责任：（一）具有交费能力，但无故拒不交费的；（二）欠费金额较大的；（三）所属单位认为应当起诉的其他情形。物业费起诉案件由发案单位负责处理。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则68第二十一条所属单位起诉欠费业主前，应当准备以下起诉材料：（一）所属单位营业执照复印件和组织机构代码证复印件（属于“三证合一”的，提供统

34、一的营业执照复印件）；（二）物业公司法定代表人或所属单位负责人证明书及身份证复印件；（三）案件代理人身份证复印件；（四）授权委托书；（五）起诉状；1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则69（六）证据清单；（七）证据材料（可参照上述第十三条的规定准备，再加上律师函发送证明（如果有）；（八）起诉所需的其他材料。上述（一）-（四）项材料向法院提交一式一份；（五）-（七）项材料向法院提交一式一份的同时按照被告人数加一份。（一）-（三）项材料加盖所属单位公章，（四）-（六）项材料加盖所属单位公章、法定代表人/负责人签名或盖章。但是，受诉法院对起诉材料另有要求的，以受诉法院的要求为准。1.3.1 物业费收

35、缴涉法工作实施细则70第二十三条 所属单位签收法院一审判决或裁定1-5日内，应将判决或裁定的原件扫描件以及后续处理意见（例如：是否上诉）发送给物业公司客户服务部、法律事务部及相关部门备案。第五章 申请强制执行收缴物业费第二十四条 被告业主未按生效的法律文书履行交纳物业费义务的，在法律文书生效之日起一年内所属单位应依法申请强制执行，并向物业公司客户服务部、法律事务部及相关部门汇报强制执行进展情况。1.3.1 物业费收缴涉法工作实施细则71第二十五条所属单位对未按生效法律文书履行交纳物业费义务的被告业主申请强制执行时，应当准备以下申请强制执行材料：（一）强制执行申请书；（二）生效法律文书（如生效判决书、裁定书等）；（三）强制执行所需的其他材料。1.3.1 物业费收缴涉法工作