旅游房地产营销策略分析-以海南为例

1、.：.；旅游房地产营销战略分析以海南为例学期：-学年第学期课程：旅游房地产班级：旅游管理本学号：姓名：周蜜时间：年月日摘要 近几年来,随着我国房地产业和 HYPERLINK 旅游业继续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建立，海南旅游房地产也随着这一实际运用于县域房地产开展。以东山岛作为研讨对象,分析了东山岛旅游房地产开展的机遇与制约要素,在此根底上提出了东山岛旅游房地产的营销思绪与对策。关键字 旅游房地产 营销 战略 目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及运营的方式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些

2、人注重旅游房地产的环境依托,以为旅游房地产周边必需有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的中心涵义的认识上还是根本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求必需是在旅游风景区、度假旅游地或附近。 二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需求。 三是特殊的开发和营销方式。 因此，在建立海南国际旅游岛这一有利的情势下，只需建立有效地营销战略，才干获得更大的利润，获得更大的知名度。 旅游房地产背景.国外旅游房地产的开展情况上世纪初，在旅游业和经济兴隆的国家和地域，二者相互浸透，互动开展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的开展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，

3、吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要方式。旅游房地产获得迅速开展和国际分时度假业务的开展是分不开的。年代法国阿尔卑斯山地域的别墅度假村首先以分时销售的方式招徕客户，这种销售方式的创新极大的促进了旅游房地产的开展。年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济呵斥大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改呵斥度假物业，获得了宏大胜利，创下了旅游救活房地产的佳话。到年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品方式更加明晰，法规也相应健全;配套的效力、管理和交换等方

4、面也迅速成熟。. 国外旅游房地产的开展情况 在我国，年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产工程的建立供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产工程经过改呵斥产权酒店、老公寓等方式盘活了部分资产，这种景象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业构成的分孽实际分析 旅游业的开展离不开“吃、住、行、游、购、娱，因此，可以以为旅游业与房地产业有着天然的联络，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产工程。年，我国同意了个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时，无一例外都规划了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设备来建立，由此，

5、旅游度假区的开发和建立使旅游业和房地产业的关系更加的亲密。旅游房地产的构成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游工程的开发而建立的旅游房地产工程，另一种是经过改造的方式构成的。应该说，旅游和房地产越来越严密的结合既是房地产业在新情势下自动顺应市场、开辟市场空间的结果，也是我国旅游业开展到一定程度的标志。旅游房地产的开展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品构造，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济开展，提高城市档次和竞争力也有着重要作用。 海南旅游房地产开展现状 .海南房地产开展回想 海南的旅游房地产开展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经引发了十万人才涌海南的壮观

6、景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的群众休闲文娱住房设备。但是最终由于，经济泡沫的影响，海南房地产的开展草草收场。到了年代末期，随着海南旅游的开展，海南房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的开展起来，如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时代。 . 海南旅游房地产现状 随着国际旅游岛的建立，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推进了旅游房地产乃至整个房地产业的开展。海南省政府制定的曾经出台。可以说，建立国际旅游岛曾经有了一个良好开端。而海南旅游房地产市场也

7、借助国际旅游岛的建立稳步开展。年海南省房地产完成投资.亿元，同比增长.%。全省商品房施工面积.万平方米，同比增长%，商品房开工面积.万平方米，商品房累计销售面积.万平方米，同比增长.%，商品住房累计销售金额.亿元，同比增长.%，继续成为海南省固定资产投资增长速度及上缴利税增长最快的重要支柱产业。并且除海口、三亚外，文昌、琼海、五指山、陵水、保亭等城市的商品房岛外销售也有了较大增长，市场走势良好。海南省的一些重点旅游房地产工程如神州半岛、海棠湾、石梅湾、铜鼓岭、美丽沙等度假休闲旅游区建立加快，投资总额达.亿元，其中购买土地投资亿元，占投资总额的.%。工程工程投资亿元，占投资总额的.%。进入年，海

8、南的房地产市场收到经济危机影响依然很小，房价根本比较稳定，并没有出现大的动摇。-月份，海南完成房地产开发投资.亿元，同比增长.%，商品住宅完成投资.亿元，同比增长.%。例如海南清水湾雅居乐地产“五一期间三天销售额到达.亿元人民币。海南国际旅游岛的建立不但对海南旅游房地产的实践销售与未来开展带来了本质的影响。而且使“海南高速等在海南有多个旅游地产开发工程的公司股票逆市上涨。海南的旅游房地产也搭乘上了海南对“国际旅游岛宣传的快车，在提升知名度等方面与海南国际旅游岛的建立实现了共赢。置信随着海南国际旅游岛的建立，海南旅游房地产市场会不断的完善，产质量量会进一步提高，而且会随着海南旅游的国际化，其旅游

9、房地产产品也会逐渐走向国际。 海南旅游房地产开展存在的问题.损害景区环境旅游风景区、旅游度假区往往以天然的野趣韵味吸引着越来越多的城市居民到此休闲、观光和度假。而在这些旅游区开发的过程中，一些旅游房产工程过多的强调经济效益，而忽视社会效益和生态效益，过分突出商业气味，破坏了本来朴实、恬淡、怡然的自然境界和野趣韵味，导致景区人工化、商业化和城市化景象严重，破坏了旅游区的自然气氛，严重影响了旅游区的继续开展。.破坏旅游区的规划格局海南的旅游景区、度假区大都制定有相关的旅游区开发规划，然而在实践开发过程中，开发失控的景象非常普遍。以亚龙湾国家旅游度假区为例，出于对经济利益的追逐，房地产开发商依托旅游

10、度假区优越的自然条件，建立了大量的高档商品房不断的蚕食着度假区，使目前度假区的范围越来越小。而且这些高档商品房很多并没有按照规划要求开发建立，破坏了旅游区原有的规划格局。.部分房地产工程定位不明确旅游房地产本身是介于饭店、度假村和房地产产品之间的一种中间产品，海南有部分房地产工程市场定位不准，既面向本地居民，也面向海南以外的居民，在配套设备上比普通的房地产工程强调了休闲和文娱，但又没有完全按照休闲度假的标准设计，因此，从外表上看这些工程和普通住宅区别不是非常明显。.房产工程开发程度低海南的一些房地产在设计和建立中，往往不经科学论证，盲目开发呵斥不少项目低程度反复，短少文化档次。比如海南的标志性

11、景区天涯海角五星景区的落选，同样是由于景区工程更新的滞后，以及管理的缺陷。 旅游房地产的营销战略.品牌营销建立良好的品牌对房地产营销非常重要。目前，房地产市场竞争日趋猛烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是珍贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的位置，并且在企业的兼并收买、投融资等对外协作中发扬重要的作用，从而为企业发明更加良好的运营效益。 要建立良好的品牌，必需求以优良的质量，适宜的价钱提高品牌佳誉度；同时，兼以完善的售后效力提高品牌忠实度以及适当的树立品牌笼统的手段提高品牌影响力，以及参与各类大型的房地产展销会展现公司笼统，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，

12、由于资金的周转，市场的猛烈竞争等问题，导致房地产开发商不留意进展品牌效应的积累，往往只是针对在建或开工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进展炒作。而品牌的发明和维护应该贯穿整个工程的一直，不是个别的，而是整体的。只需这样，才干使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌了解成为案名，只需案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该留意“内外兼修，即要有好的案名，更要有好的质量及效力，做到“名实双具。这样发明出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信任的品牌。 .人文营销房地产营销应该是以人为本的，为顾客发明良好的环境，表达人文情怀。文化是人文的

13、重要组成部分，深沉的文化底蕴或高档次文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享用。人文的另一个方面表达在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝，对于如今正处于买方市场的房地产企业，应该更加留意与顾客建立良好的关系，与顾客构成互动，展现企业笼统的同时，更让顾客感遭到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面表达在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完好贯彻以人为本的原那么，是提升销售量的重要手段之一。 .知识营销目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的了解往往只是限于“一栋房子这样粗浅的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商该当本着老实的原那么定期开展相关知

14、识的宣讲会，在宣讲会前可以进展问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进展房地产行业概略引见，然后仔细耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后 HYPERLINK 总结以上的内容，到达让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客引见知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高群众的认知度，添加购买愿望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求， 促使房地产开发商运用新技术，发明新工艺，推进市场的前进。 .绿色营销居住环境的质量曾经成为人们购房时思索的重要要素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的

15、卖点。于是，企业纷纷提出以环境维护为营销理念， 以绿色文化为价值观， 以绿色营销为中心的营销战略。 在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是非常必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，添加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“开展节能住宅是利国利民的大事，绿色节能住宅的开展将成为趋势，也将成为卖点。 .协作营销和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取协作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。 作为两大产业的结合开展的一种新的边缘产业，旅游房地产所涉及到的问题既有旅游领域的，也有房地产领域的，笔者在对旅游房地产的研讨中主要是从旅

16、游业的角度进展，从房地产开展的角度所进展的研讨相对较少。此外，目前旅游房地产的开展中一个很重要的问题就是法律制度的保证，这是制约青岛乃至我国目前旅游房地产开展的一个非常重要的问题。还有关于分时度假产品的交换系统的构建，这些问题都是应该进展深化分析和研讨的。参考文献 ()李长坡当前我国旅游房地产的问题及对策.许昌学院学报().一宋丁关于旅游住宅地产的十点提示.特区经济().一()孙红亮王珊处置积压房地产有效方式.商业研讨().一()戈产权饭店、旅游房地产运作方式.中外饭店与餐饮().一()曹绘疑论海南开展旅游房地产的可行性和必要性.海南大学学报(社科版)，().一冯雁军旅游房地产:浮躁之后是理性.中