万科住宅开发战略的调整

1、万科住宅开发战略的调整万科一直以来都是房地产开发的龙头老大，多年来一直占据全国销售额第 一的位置，虽然这几年降到了第二第三，但仍然是行业中的标杆。万科在新 掌门人郁亮的带领下，近几年动作频频，向海尔学习，向小米学习，积极拥 抱互联网，内部大力推行合伙人制度，而尤为引人关注的是，万科从一个不 涉及商业的住宅开发企业，转向全面发展商业及其他各类生活服务配套产业。 万科的做法，引起了行业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。过去 做住宅时，行业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是行业的 先锋，依然可以套用这句话。一、对房地产新时代的正确认识万科对党的十九大提出中国已经进入新时代，有着十分

2、准确和深刻的认识， 认为房地产行业也进入到了一个全新的时代。房地产新时代有三个特点，一 是以人民为中心，二是从高速增长向高质量增长转变，三是社会主要矛盾转 变，核心就是人民对美好生活的需求。新时代房地产业行业有两个深刻变化， 一是人均住宅面积已经达到了发达国家水平，除了少数热点城市、人口净流 入较大的城市外，全面短缺时代已经结束，缺的不是房子，缺的是配套、月艮 务；二是房地产企业不能片面追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多 少内容和服务的满意度。因此，万科决策层提出要大胆拥抱新时代，告别旧 思维。万科将紧紧抓住当前的重大政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代 的步伐，并将其作为一个重大战略机

3、遇来对待。万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。要成为基业长青的百年老店， 企业不能只想着赚钱，而是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结 合并不断强化自身的能力优势，做正确的事、重要的事，做力所能及的事。万科在上一个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代 机遇，聚焦于普通家庭自住住房这样一个主航道，才得以从本世纪初二十多 亿房屋销售起步，十年突破千亿，十五年进入世界五百强。过去五年，万科 从单一的住宅开发商向服务商转变，取得了重大突破，今年再次升级，提出 了新的发展战略定位。二、万科新的战略定位（一）万科战略定位的变化从进入这个行业开始，万科一直坚持“为普通人盖好房子”，

4、万科主张的 “三好住宅”，不仅要有好房子，还要有好服务、好社区。在一个共建共享 社会，普通城市居民，包括刚刚进入城市的新移民、年轻人，也应该获得有 尊严、生活便利的居住空间。解决好这个问题，才能消除他们的后顾之忧， 让他们以更饱满的热情、更充沛的精力干好自己的主业，投入到全面小康社 会和社会主义现代化建设当中去。根据经合组织（OECD ）的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有 跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发 本身。所以房地产行业只要坚持为普通家庭提供好服务，未来的发展空间还 非常广阔。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延 展

5、为“城市配套服务商”。2018年万科将把这一定位进一步迭代升级为“城 乡建设与生活服务商”。（二）“城乡建设与生活服务商”的新定位城乡建设与生活服务商具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济 生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者1、美好生活场景师幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有 所扶，人民的美好生活可以具象化。不仅包括衣食住行等基本物质需求，也 包括文化、体育、健康、养老等精神需求、改善性需求。万科发挥在客户需 求分析、场景建设实施上的能力优势，不断发掘人民对美好生活的需求，提 供尽可能高效、尽可能节约资源的解决方案。同时，瞄准国际先进水平，培 育新增长点

6、，形成新动能，推动相关产业优化升级。除原有的住房供应、物 业服务核心业务外，目前万科已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、 教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。2、实体经济生力军“真实价值创造”是万科未来经营管理方针的第一条，其他三条（以客户 为中心、以股东为优先、以奋斗者为本）都是对这一条的展开。只有持续创 造真实价值才是企业保持基业长青的根本。真实价值的创造，是万科的天然 使命，是一切经营管理活动的根本价值取向。万科一直主张“当好农民种好 地”，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的 “轻松钱”。未来万科将继续坚持这个方向，坚持面对真

7、实客户，提供真实 产品和服务，坚定不移地走实体经济企业的道路。3、创新探索试验田万科将重点推进的创新探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人机制 以及互联网时代的企业管理三个方面。（1）在建筑科学与技术、住宅产业化 研究方面，万科希望未来能走到全球前列，形成全球领先的自有知识产权， 并延展到绿色、环保等领域。（2）万科一直是混合所有制企业，事业合伙人 机制是全球企业机制的新探索领域，在起跑线上并不落后于发达国家，希望 能再接再厉，在世界商业史上谱写中国企业的创新篇章，成为“中国智慧” 的一部分。（3）万科自主探索的事业合伙人管理，与美国硅谷方兴未艾的“合 弄制”异曲同工，也处于同一起跑线状态，

8、具备赶超发达国家的初步条件。4、和谐生态建设者“和谐生态”既包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。万科不仅在 经营活动中注重节约资源、保护环境，也在探索进入环保产业、循环经济产 业。而人与人的和谐，意味着万科不仅要对客户、投资者负责，也要对利益 相关方负责，对社会负责；万科不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴、 共同富裕；万科不仅要关注自身的成长，也要带动上下游产业共同发展。三、新时代万科业务发展布局当前万科核心业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业、产业办公、 养老、度假、教育、医疗、乡村、物流和冰雪等方面，以多元化拓展带动全 景业务。（一）住宅开发万科紧紧抓住住宅开发，将其列为第一

9、核心业务，依托万科多年积累的核 心竞争优势，继续保持较好增长，2017年合同销售金额为5298亿元，较2016 年大幅增长45%。小于144平米的住宅一直是万科的绝对主力，占比90%以 上。在住宅开发这一板块，万科希望更多地聚焦于普通人，让普通民众能够 住有所居。同时，也会更多地去关注产品创新，关注户型的创新，如推出极 小公寓。（二）物业服务万科物业服务除做自营业务以外，还大力拓展外部业务，同时承接一些政 府服务。在物业服务中，大力推行互联网线上服务和管理系统，利用内部开 发的运营系统和客户系统来提高物业效率。2017年万科物业板块的总收入为 71.3亿元，增速达到67%。（三）长租公寓长租公

10、寓是万科响应政府号召、积极参与的新业务，万科认为，中国目前 存在大量的流动人口，在一二线城市大约有2.45亿的流动人口，这些人到了 一个城市，就要考租房来解决居住问题，按照人均1000元阴的租金支出计 算，这就是一个将近3万亿级的市场。原来的住房租赁存在诸多问题，交易 结构上主要是个人对个人的交易，中间成本高，双方信任度低，部分租赁房 屋的安全性差等，城市管理上不规范、税收缺失等。万科通过轻资产形式， 通过租赁旧厂房城中村等物业然后改造切入，利用其管理服务能力获得盈利， 逐步发展起了以“泊寓”为主要品牌的新的长租业务。品牌定位是年轻、品 质和便捷，将围绕这三个要求来打造产品，从租金、房间、设计

11、三个角度把 产品主张注入到产品细节中。目前已经在全国拥有了 34000多间出租房屋， 最早起步的广州有6500多间，年租金收入超过了 1亿元。（四）商业地产商业地产万科近年来大力发展的一个业务板块，万科通过运营模式逐步 培养自己的商业运营团队。2017年收购深圳的印力集团后，规模迅速扩大。 2018年万科又再次收购了凯德商业在中国的20个购物中心，万科商业总规 模排名目前已经达到了全国第二。万科的商业地产运营在快速扩张的基础上， 采取自营模式，打造自己的特色，并针对消费者需求不断创新，取得良好的 经营业绩。万科商业地产主要有三条线，一是区域级购物中心万科广场系列， 如上海七宝万科广场，定位为城

12、市副中心区域的商业中心，服务5公里范围 内的目的型消费，形态以集中式商业为主；二是社区商业万科里系列，如广 州基盛万科中央公园的万科里，定位为万科住宅周边，辐射范围为1.5公里， 形态为集中式与开放式相结合。社区商业万科里是万科商业的主力产品，目 前在全国的规模量是最大的，将近有1000万平方，面积涵盖的范围就是有从 5000平方米到5万平方米不等；三是特色商业，如广州旧改项目恩宁路的永 庆坊项目，定位在城市旧改或特色区域，辐射范围是分散及目的性消费需求， 形态为文化特色商业街。特色商业是万科旗下一个机会性的产品，在未来的 发展过程中随着城市的变化，去获取一些项目，同时也包括对传统菜市场的 改

13、造，近几年，万科借鉴香港经营菜市场的经验，做了 8个菜市场，创新了 市场的管理模式。（五）产业办公产业办公也是万科新兴的业务，分为传统写字楼、产业集聚和微改造三大 类，目前万科主要发力于后两类。产业集聚通过重构产业推动产城融合，如 创想公社项目主要聚焦于服装设计行业。目前万科已在19个城市打造41个 项目，品牌写字楼经营面积超过120万皿。（六）养老地产养老地产行业内不少开发企业都在摸索，但至今仍然没有很成熟的模式。 万科也早早开始了养老地产的探索，这个过程中不断更新产品服务内容，优 化细节，但也因为没有一个很好的模式，所以万科很少宣传，业内对他们了 解也不多。目前，万科养老方向是面向主流市场

14、和刚性客户需求，主要聚焦 70岁以上的客群，即高龄或者是有介护需求的自理、半护理或者是全护理的 长者，提供以长期照护、康复护理为主的服务，辅以临托、日托、居家上门 服务，已经全国布局15个城市，带床位的项目有50个。万科养老有四种产 品服务模式，这四种模式共同搭建完整的养老产品资源链：一是智汇坊系列， 是养老业务触角和社区服务器，立足社区，覆盖居家养老需求；二是榕悦系 列，是养老产业的核心业务，是养老业务能力中心和支持平台；三是蕙心康 复医院系列，作为医疗康复能力支撑体系；四是养生营地系列，是主营业务 的补充。万科目前在华南地区率先实现了兼具医疗、康复、养老、护理为一 体的医养联合体专业产品体

15、系，搭建了医养结合完整产品链，形成了社区项 目、城市项目、康复医院以及老人度假村等不同类型的配置，实现城市与社 区两级联动和“医-康养”三位一体的服务。在产品打造中，万科将养老服务 理念落实在每一处细节，推出了 40多项适老化的专业设计，打造全配套功能 空间体系，建立红外安防监控系统和24小时紧急呼叫系统，制定个性化照护 计划，让老人获得心理藉慰和情感陪护，重拾旧日梦想或发现新的爱好。（七）酒店度假酒店度假也是万科涉足时间不长的新业务，主要以与外部企业进行战略合 作的形式为主，目前在广深苏杭等城市共有29个度假酒店，开业房价3000 间。万科与新加坡榕悦集团战略合作，合资成立了 “榕悦中国”，

16、探索推动 新型休闲度假酒店发展模式。万科同时依靠自身发展创新管理模式，如户外 营地的方式，来提升酒店的资产价值和提升服务客户的能力。（八）学校教育学校教育板块不能单从财务情况上来反映好坏，必须等一个完整的产品周 期结束，即孩子从入学到毕业的过程评估，最终确定教育管理的水平。万科 坚持创新办学，融入数字化教育方式，不断提高教育办学水平。目前万科主 要发展梅沙教育系列，已经有2所创新型公办学校和1所民办国际化高中和1 所幼儿园，广州梅沙黑利伯瑞国际学校即将开学，梅沙双语小学即将落地广 州南沙和黄埔区。（九）健康医疗健康医疗仍处于探索阶段，这个业务要与养老板块结合起来，为养老产品 配备医疗医护资源，

17、目前在广州天河智慧城已有一家二级甲等医院开业一一蕙 心医院，定位“大康复、小综合”，注重品质服务。同时探索社区医疗服务，已 经开设了 “欧泊社区门诊”，成为社区新配套。（十）乡村改造乡村改造业务主要分为万村计划和整村改造两大板块，其中万村计划实现 “综合整治+内容运营”，让城中村焕新颜，已在深圳多个城中村开启合作和整 租改造；整村改造典型案例为广州田心村改造，其打响了白云区旧改第一枪。 黄浦区的旧村改造则是文冲项目。(十一)物流仓储物流仓储是万科近三年在不断发展的业务板块，在2017年，万科参与普 洛斯私有化，打造全球最大物流仓储平台，目前已进驻33城，获取62项目， 可租面积超过482万皿。

18、双十一的物流，有一半经过万科的仓库发货。(十二)冰雪运动冰雪运动是万科快速发展的新业务，目前已经是全国最大的滑雪场运营商。 吉林万科松花湖获第五届“世界滑雪大奖”2017年度中国最佳滑雪场，2017年 12月一2018年2月，万科在吉林的松花湖滑雪场和在北京的石京龙滑雪场累 积到访游客超过50万人次，创出历史新高。四、万科发展业务新动能的理念步入新时代，社会经济和技术发展很快，技术与理念更新的速度十分迅猛， 万科认为“没有成功的企业，只有时代的企业”。对于时代怎么理解，这里引入 一个流行的说法或者说一个热门词汇一一Vuca时代，即“乌卡时代”。什么 是Vuca时代呢，VUCA 是四个单词的首个字母组合，这四个单词是