税务优化公募REITs潜在红利

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250013 国内外投资 REITs 产品相关税费水平对比的启示 4 HYPERLINK l _TOC_250012 成熟市场中，投资 REITs 相较于直接投资不动产享有更多税收优惠 4 HYPERLINK l _TOC_250011 现有税收政策下，公募 REITs 产品在各环节所涉及的税务分析 6 HYPERLINK l _TOC_250010 环节一：REITs 底层资产打包重组 7 HYPERLINK l _TOC_250009 产权类 REITs 底层资产打包重组涉及税费 8 HYPERLINK l _TOC_250008 特许经营权类

2、REITs 底层资产打包重组涉及税费 9 HYPERLINK l _TOC_250007 环节二：REITs 项目公司股权交易 9 HYPERLINK l _TOC_250006 环节三：REITs 项目运营实现收入 10 HYPERLINK l _TOC_250005 产权类 REITs 运营实现收入涉及税费 10 HYPERLINK l _TOC_250004 特许经营权类 REITs 运营实现收入涉及税费 11 HYPERLINK l _TOC_250003 环节四：REITs 份额持有人实现投资收益 11 HYPERLINK l _TOC_250002 环节五：产权类 REITs 的结

3、束与退出 12 HYPERLINK l _TOC_250001 国内 REITs 的税务优化路径 13 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 13图表目录图 1：国内 REITs 产品整体框架 7图 2：REITs 底层资产打包重组环节 8图 3：REITs 项目公司股权交易环节 9图 4：REITs 项目运营实现收入环节 10图 5：REITs 份额持有人实现投资收益环节 11表 1：国内外 REITs 持有不动产的税费水平对比 5表 2：国内外投资者直接交易处置不动产与交易处置 REITs 份额的税费水平对比 6表 3：REITs 各环节主要涉及的税种与定义 7表 4：

4、产权类 REITs 底层资产打包重组环节涉及税费 8表 5：特许经营权类 REITs 底层资产打包重组环节涉及税费 9表 6：REITs 项目公司股权交易环节涉及税费 9表 7：产权类 REITs 运营实现收入环节涉及税费 10表 8：特许经营权类 REITs 运营实现收入环节涉及税费 11表 9：REITs 份额持有人实现投资收益环节涉及税费 12表 10：产权类 REITs 的结束与退出环节涉及税费 12国内外投资 REITs 产品相关税费水平对比的启示税收是影响 REITs 产品收益率的重要因素，其优惠措施也是驱动全球 REITs市场发展的主要动力之一。美国、中国香港、新加坡等发达成熟

5、REITs 市场均针对 REITs 产品设计了相应的税收优惠政策。由于各地法律监管的不同规定和税收政策不统一，REITs 产品的投资属性大相径庭。但从共性层面上来看，各个国家和地区的 REITs 主要投资于成熟不动产资产，以其现金流作为主要收益来源并对 REITs 收入进行强制分配，而 REITs 产品在投资收益层面可以享受一定的税收优惠政策。以美国 REITs 市场为例，1960 年美国国会通过的国内税收法典修订法案明确了 REITs 只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。 1986 年美国税收改革法案对

6、 REITs 的“竞争对手”进行了限制，使有限合伙不再享有税收优惠，从而凸显 REITs 的税收优势，使得 REITs 市场蓬勃发展。同样，新加坡、中国香港地区 REITs 均实行不同程度的税收优惠以提高产品收益率以吸引投资。未来国内有望为公募 REITs 产品提供更多税收优惠。我国基础设施 REITs 发展的一大瓶颈在于税费，而境外成熟 REITs 市场关于 REITs 发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励。当前我国开展基础设施公募 REITs 试点有一个亟待解决的税负难点，即税收政策直接影响到 REITs 运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和 REITs

7、 市场的繁荣发展。为成功实现基础设施REITs 试点及推广，未来有关部门有望逐步解决 REITs 产品的税费难题。成熟市场中，投资 REITs 相较于直接投资不动产享有更多税收优惠大部分成熟的 REITs 市场中，REITs 主体投资不动产在持有期间的收益可以获得一定的优惠，而目前国内的税收政策尚未允许 REITs 获得税收优惠。根据美国的相关规定，如果 REITs 将其 90%以及以上的利润进行分红，那么分红的该部分利润可以在 REITs 计算总收入前直接扣除，不缴纳所得税，具有典型的税收驱动特征。从全球范围看，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定的差异，但是对 REITs 都给予了一

8、定的优惠措施，从而避免重复征税。目前拥有成熟 REITs市场的国家地区多是参照美国发行 REITs 的经验后发展起来的，因此各国（地区） REITs 在业务模式、股权结构、投资对象、收入分配等方面均不同程度借鉴了美国税法的规定。根据国内的税收政策，目前公募 REITs 尚未取得对用于分红的利润在税费方面的优惠。表 1：国内外 REITs 持有不动产的税费水平对比用于分红利润免税未分配利润无优惠利润所得15%-35%所得税无优惠物业价值1%-3%房产税美国用于分红利润免税未分配利润无优惠利润所得18%所得税无优惠租金收入10%房产税新加坡免税境外利润所得用于分红利润免税未分配利润无优惠境内利润所

9、得16.65%所得税中国香港增值税10%-12%增值税附加税费租金收入9%增值税利润所得25%所得税从租计征：租金收入12%暂无优惠从价计征：物业价值的 70%-90%1.2%房产税中国大陆REITs 优惠计税基础税率税种国家资料来源：国务院发展研究中心公共资产证券化 REITs 课题组，金杜律师事务所，所相比于交易处置直接交易的不动产，国内外大部分国家地区的投资者在交易处置 REITs 份额时的利得都可以享受印花税或所得税方面的优惠。国内投资者通过交易 REITs 产品，可以避免直接交易不动产所涉及的印花税、契税、增值税与土地增值税，从而取得比直接交易不动产更高的投资收益。同样，中国香港、新

10、加坡等地区的税收政策也使投资者交易与处置 REITs 份额比起直接交易不动产，能够享受更多税负方面的优惠。表 2：国内外投资者直接交易处置不动产与交易处置 REITs 份额的税费水平对比国家税种税率计税基础REITs 优惠中国大陆印花税0.05%应税凭证所载金额免税契税3%-5%交易价格增值税9%交易价格土地增值税30%-60%交易价格所得税25%处置利得暂无优惠中国香港印花税3.75%交易价格单方 0.20%或双方 0.1%所得税17.50%处置利得免税新加坡印花税3%或 4%交易价格免税所得税17%处置利得美国转让税0.5%-1%交易价格无优惠所得税15%-35%处置利得资料来源：国务院发

11、展研究中心公共资产证券化 REITs 课题组，金杜律师事务所，所现有税收政策下，公募 REITs 产品在各环节所涉及的税务分析国内尚未针对 REITs 产品实行税务优惠，深入分析公募 REITs 产品在各环节所涉及的税务，有助于出台针对 REITs 项目各个环节的税收优惠政策。虽然公开募集基础设施证券投资基金指引的出台为我国 REITs 的发展提供了法律支持，但是尚未出台针对 REITs 的税收优惠政策，而从美国、日本等 REITs 成熟市场的发展历程可以发现，税收优惠可以提高 REITs 投资收益，激发投资热情，是推动 REITs 市场发展成熟的一个极为重要的因素。因此，出台针对 REITs

12、 项目各个环节所涉及的税收优惠政策，可以提高投资吸引力，促进我国 REITs 市场发展。表 3：REITs 各环节主要涉及的税种与定义税种定义增值税增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的，按照增值税税额的一定比例征收的增值税附加土地增值税税。其纳税义务人与独立税相同，但是税率另有规定，是以增值税的存在和征收为前提和依据的土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋企

13、业所得税企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税契税契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税，由买方承担印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受应税凭证的单位和个人征收的一种税，以应税凭证为课税对象资料来源：中注协，所图 1：国内 REITs 产品整体框架资料来源：所环节一：REITs 底层资产打包重组REITs 底层资产打包重组的涉税情况应区分产权类与特许经营类进行分析。在 REITs 设立阶段，原始权益人首先需要通过各种方式将底层资产打包装入项目公司（即 SPV，Spe

14、cial Purpose Vehicle 特殊目的载体）中，此时可能涉及资产重组过程中的一些税务问题。由于 REITs 项目的属性不同，产权类与特许经营类 REITs 的税务问题应分开进行分析。图 2：REITs 底层资产打包重组环节资料来源：所产权类 REITs 底层资产打包重组涉及税费税种税费表 4：产权类 REITs 底层资产打包重组环节涉及税费增值税根据国家税务总局深化增值税改革的公告，房地产业和建筑业一般通用的增值税税率为 9%根据国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告，附加税费主要包括城建税、教育费增值税附加土地增值税企业所得税契税印花税资料来源：国家税务总局，所附加、地方教育

15、费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的 10%-12%。 其中，城建税为 7%(如项目公司注册在县城或城镇则城建税税率为 5%)，教育费附加为 3%，地方教育费附加为 2%根据中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011 修订)规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%根据中华人民共和国企业所得税法

16、(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损且在计算应纳税所得额时，不得扣除向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项根据中华人民共和国契税暂行条例(2019 修订)规定，契税对应税行为实行一次课征制，实行 3%-5%的幅度比例税率，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。现实中一般都是优惠税率 1.5%-2%。还可以与当地政府沟通契税的减免根据中华人民共和国印花税暂行条例(2011 修订)规定，印花税以应税凭证为课税对象，房地产交易环节中印

17、花税按房产转移文件所载金额的 0.05%向交易双方征收。其中，应纳税凭证包括:（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证特许经营权类 REITs 底层资产打包重组涉及税费表 5：特许经营权类 REITs 底层资产打包重组环节涉及税费税种税费增值税根据中华人民共和国增值税暂行条例(2017 修订)规定，特许经营权类无形资产一般通用的增值税税率为 6%根据国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告，附加税增值税附加费主要包括城建税、教育费

18、附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的 10%-12%土地增值税不涉及企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25契税不涉及根据中华人民共和国印花税暂行条例(2011 修订)规定，印花税印花税以应税凭证为课税对象，房地产交易环节中印花税按房产转移文件所载金额的 0.05%向交易双方征收。资料来源：国家税务总局，所环节二：REITs 项目公司股权交易REITs 的投资人一般通过资产支持证券（ABS）收购项目公司的股权/债券以取得基础设施项目完全所有权或经营权利。图 3：REITs 项目公司股权交易环节资料来源：所

19、产权类与特许经营权类 REITs 在项目公司股权交易环节涉及的税费相近，较为明确的课征税费包括：企业所得税（25%）与印花税（双向 0.05%）。表 6：REITs 项目公司股权交易环节涉及税费税种税费企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25根据中华人民共和国印花税暂行条例(2011 修订)规定，印花税印花税以应税凭证为课税对象，房地产交易环节中印花税按房产转移文件所载金额的 0.05%向交易双方征收资料来源：国家税务总局，所环节三：REITs 项目运营实现收入REITs 项目运营实现收入的涉税情况应区分产权类与特许经营类进行分析。在 REITs

20、 运营阶段，管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。同样，由于 REITs 项目的类别不同，产权类与特许经营类 REITs 在运营实现收入的税务问题应分开进行分析。图 4：REITs 项目运营实现收入环节资料来源：所产权类 REITs 运营实现收入涉及税费表 7：产权类 REITs 运营实现收入环节涉及税费税种税费增值税根据纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额，且应预缴税款计

21、算方法为：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%；一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，即按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，税率为 9%，且应预缴税款计算方法为：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%根据国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告，附加税费主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的 10%-12%增值税附加房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例(2011 修订)规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税税率依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%根据中华人民共

22、和国城镇土地使用税暂行条例(2019 修订)规定，土地使用税每平方米年税城镇土地使用税企业所得税印花税资料来源：国家税务总局，所额为：（1）大城市 1.5 元至 30 元；（2）中等城市 1.2 元至 24 元；（3）小城市 0.9 元至 18 元；（4）县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25，项目公司及 SPV 公司于预测期内根据应纳税所得额；同时，根据财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知第二条中有关规定，基金及资产支持专项计划暂不计缴所得税根据中华人民共和国印花税暂行条例(2011 修订)规

23、定，印花税以应税凭证为课税对象，财产租赁中印花税按租赁协议所载金额的 0.1%向订立合同双方征收。其中，应纳税凭证包括:（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证特许经营权类 REITs 运营实现收入涉及税费表 8：特许经营权类 REITs 运营实现收入环节涉及税费税种税费增值税及附加企业所得税资料来源：国家税务总局，所根据纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法，一般纳税人出租其2016 年 4 月 30 日前取得的不动产

24、，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率为 9%。附加税费主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的 10%-12%根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25，项目公司及 SPV 公司于预测期内根据应纳税所得额；同时，根据财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知第二条中有关规定，基金及资产支持专项计划暂不计缴所得税环节四：REITs 份额持有人实现投资收益REITs 份额持有人实现投

25、资收益环节所涉及的税费主要为所得税。目前REITs 份额持有人实现投资收益主要通过两种方式：底层资产收益分红以及REITs份额交易利得。不论以何种方式实现投资收益，主要涉及的税费都是个人/企业所得税。图 5：REITs 份额持有人实现投资收益环节资料来源：所表 9：REITs 份额持有人实现投资收益环节涉及税费税种税费个人所得税企业所得税（机构投资者）资料来源：国家税务总局，所根据财政部 国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知第三条中的内容，个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，暂不征收个人所得税，对投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入，由上市公司和发行债券的

26、企业在向基金派发股息、红利、利息时代扣代缴 20%的个人所得税，基金向个人投资者分配股息、红 利、利息时，不再代扣代缴个人所得税。企业所得税的税率为 25，根据财政部 国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知第三条的内容，对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税； 同时根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)第二十六条以及中华人民共和国企业所得税法实施条例(2019 年修订)第八十三条相关内容，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益，若连续持有居民企业公开发行上市流通的股票满 12 个月，可以免缴企业所得税，否则应并入企

27、业的应纳税所得额，征收企业所得税。环节五：产权类 REITs 的结束与退出产权类 REITs 结束与退出所涉及的税费与环节一中 REITs 设立阶段的税务处理类似。特许经营权类 REITs 不存在持续期间届满后的产权转让问题，而产权类 REITs 持续期间届满转让项目公司股权或资产所面临的税收问题类似于 REITs设立阶段，可参照环节一中的各项课税规定。表 10：产权类 REITs 的结束与退出环节涉及税费税种税费增值税根据国家税务总局深化增值税改革的公告，房地产业和建筑业一般通用的增值税税率为 9%根据国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告，附加税费主要包括城建税、教育增值税附加土地增值

28、税企业所得税契税印花税资料来源：国家税务总局，所费附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的 10%-12%。其中，城建税为 7%(如项目公司注册在县城或城镇则城建税税率为 5%)，教育费附加为 3%，地方教育费附加为 2%根据中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011 修订)规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%根据中华人民共和国企业所得税法(2018 修正)规定，企业所得税的税率为 25。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损且在计算应纳税所得额时，不得扣除向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项根据中华人民共和国契税暂行条例(2019 修订)规定，契税对应税行为实行一次课征 制，实行 3%-5%的幅度比例税率，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。现实中一般都是优惠税率 1.5%-2%。还