康桥总部经济园研究报告

1、.：.；康桥总部经济园市场调研报告目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc109205999 前 言 PAGEREF _Toc109205999 h 1 HYPERLINK l _Toc109206000 第一章 宏观环境分析 PAGEREF _Toc109206000 h 2 HYPERLINK l _Toc109206001 1.1国家总体宏观经济 PAGEREF _Toc109206001 h 2 HYPERLINK l _Toc109206002 1.2上海市宏观经济概略 PAGEREF _Toc109206002 h 2 HYPERLINK l _To

2、c109206003 1.3 南汇区经济情势 PAGEREF _Toc109206003 h 4 HYPERLINK l _Toc109206004 第二章 上海市工业园&商务区开展情况 PAGEREF _Toc109206004 h 6 HYPERLINK l _Toc109206005 2.1上海市现代工业园概略 PAGEREF _Toc109206005 h 6 HYPERLINK l _Toc109206006 2.1.1 主要经济园区分布 PAGEREF _Toc109206006 h 6 HYPERLINK l _Toc109206007 2.1.2 各大工业园主导产业特征 PAG

3、EREF _Toc109206007 h 7 HYPERLINK l _Toc109206008 2.1.3 各工业区开展趋势 PAGEREF _Toc109206008 h 8 HYPERLINK l _Toc109206009 2.2上海市工业房地产开展动态 PAGEREF _Toc109206009 h 12 HYPERLINK l _Toc109206010 2.2.1 工业工程供需概略 PAGEREF _Toc109206010 h 12 HYPERLINK l _Toc109206011 2.2.2 工业物业租售情况 PAGEREF _Toc109206011 h 13 HYPER

4、LINK l _Toc109206012 2.2.3 土地批租价钱 PAGEREF _Toc109206012 h 14 HYPERLINK l _Toc109206013 2.3. 上海甲级写字楼市场动态 PAGEREF _Toc109206013 h 14 HYPERLINK l _Toc109206014 2.3.1 甲级写字楼需求 PAGEREF _Toc109206014 h 15 HYPERLINK l _Toc109206015 2.3.2 甲级写字楼供应 PAGEREF _Toc109206015 h 16 HYPERLINK l _Toc109206016 2.3.3 甲级写

5、字楼空置率 PAGEREF _Toc109206016 h 17 HYPERLINK l _Toc109206017 2.3.3 甲级写字楼租金/价钱 PAGEREF _Toc109206017 h 17 HYPERLINK l _Toc109206018 2.3.4 市场展望 PAGEREF _Toc109206018 h 18 HYPERLINK l _Toc109206019 2.4 综述 PAGEREF _Toc109206019 h 19 HYPERLINK l _Toc109206020 第三章 总部经济概述 PAGEREF _Toc109206020 h 20 HYPERLINK

6、 l _Toc109206021 3.1 什么是总部经济 PAGEREF _Toc109206021 h 20 HYPERLINK l _Toc109206022 3.2 企业开展总部经济所关注的要素 PAGEREF _Toc109206022 h 20 HYPERLINK l _Toc109206023 3.3 上海开展总部经济的可行性 PAGEREF _Toc109206023 h 21 HYPERLINK l _Toc109206024 3.4 香港、新加坡开展总部经济的启示 PAGEREF _Toc109206024 h 23 HYPERLINK l _Toc109206025 第四章

7、 康桥工业园开展总部经济的可行性 PAGEREF _Toc109206025 h 24 HYPERLINK l _Toc109206026 4.1 康桥镇概略 PAGEREF _Toc109206026 h 24 HYPERLINK l _Toc109206027 4.2 康桥工业园区本身简介 PAGEREF _Toc109206027 h 25 HYPERLINK l _Toc109206028 4.3 康桥工业区开展总部经济的可行性 PAGEREF _Toc109206028 h 26 HYPERLINK l _Toc109206029 第五章 可比工程分析 PAGEREF _Toc109

8、206029 h 28 HYPERLINK l _Toc109206030 5.1 北京总部基地 PAGEREF _Toc109206030 h 28 HYPERLINK l _Toc109206031 5.1.1 总部基地概述 PAGEREF _Toc109206031 h 28 HYPERLINK l _Toc109206032 5.1.2 详细引见 PAGEREF _Toc109206032 h 29 HYPERLINK l _Toc109206033 5.2 上海西郊消费性效力业集聚区 PAGEREF _Toc109206033 h 30 HYPERLINK l _Toc1092060

9、34 5.3 漕河泾虹桥临空经济园区 PAGEREF _Toc109206034 h 31 HYPERLINK l _Toc109206035 5.3.1 交通 PAGEREF _Toc109206035 h 31 HYPERLINK l _Toc109206036 5.3.2 规划 PAGEREF _Toc109206036 h 31 HYPERLINK l _Toc109206037 5.3.3 配套设备 PAGEREF _Toc109206037 h 31 HYPERLINK l _Toc109206038 5.4 上海国际总部之都 PAGEREF _Toc109206038 h 33

10、HYPERLINK l _Toc109206039 5.4.1 工程概略 PAGEREF _Toc109206039 h 33 HYPERLINK l _Toc109206040 5.4.2 工程定位 PAGEREF _Toc109206040 h 33 HYPERLINK l _Toc109206041 第六章 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc109206041 h 35 HYPERLINK l _Toc109206042 6.1 优势 PAGEREF _Toc109206042 h 35 HYPERLINK l _Toc109206043 6.2 优势 PAGEREF _Toc1

11、09206043 h 35 HYPERLINK l _Toc109206044 6.3 时机 PAGEREF _Toc109206044 h 35 HYPERLINK l _Toc109206045 6.4 要挟 PAGEREF _Toc109206045 h 35 HYPERLINK l _Toc109206046 第七章 康桥总部经济园能够入驻的企业 PAGEREF _Toc109206046 h 37 HYPERLINK l _Toc109206047 7.1 选择康桥总部经济园的动因 PAGEREF _Toc109206047 h 37 HYPERLINK l _Toc10920604

12、8 7.2 能够入驻的企业 PAGEREF _Toc109206048 h 38 HYPERLINK l _Toc109206049 7.2.1 按企业来源区域划分 PAGEREF _Toc109206049 h 38 HYPERLINK l _Toc109206050 7.2.2 按行业划分 PAGEREF _Toc109206050 h 39 HYPERLINK l _Toc109206051 7.3 潜在入驻企业资料库 PAGEREF _Toc109206051 h 42 HYPERLINK l _Toc109206052 7.3.1 上市公司资料分析 PAGEREF _Toc10920

13、6052 h 42 HYPERLINK l _Toc109206053 7.3.2 民营企业500强资料分析 PAGEREF _Toc109206053 h 44FROM: HYPERLINK qalex qalex 点击更多文章 PAGE - 58 -前 言此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、工程功能定位、目的消费群提供一些真实可行的参考根据。本工程的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区开展方式目前在国内可参考的案例非常有限，因此在规划设计、引进产业、笼统定位以及操作方式上都还处于探求阶段。本次调研的主要内容涉及：宏观经济情势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工

14、业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可自创案例分析、工程SWOT分析、引进企业分析等。我司置信，经过我司对本工程客观、科学的分析与论证，必能合理制定本工程可行性开展方向，充分发掘和发扬工程的强势资源，实现本工程开发经济效益和社会效益的最大化。第一章 宏观环境分析1.1国家总体宏观经济图1：历年国民经济开展情况2004年全年国内消费总值515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业添加值20744亿元，增长6.3%；第二产业添加值72387亿元，增长11.1%；第三产业添加值43384亿元，增长8.3%。第二、第三产业添加值占全市消费总值的比重分别为53.02%和31.78%

15、。全年工业添加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业添加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。规模以上工业企业产销率到达98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，初次突破1万亿元，增长38.1%。全年全社会固定资产投资到达70073亿元，比上年增长25.8%。其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；乡村增长17.4%。投资构造有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和 21.6%资料来源：2005

16、年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会。1.2上海市宏观经济概略图2：上海市历年经济开展情况2004年上海市全年实现消费总值GDP7450.27亿元，按可比价钱计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现添加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现添加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快开展，全年第三产业实现添加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业添加值占全市消费总值的比重分别为50.8%和47.9%。2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.2

17、5亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.1资料来源：2004年。工业工业总产值继续上升全年实现工业添加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业添加值3427.04亿元，增长19%。在规模以上工业添加值中，轻工业添加值990.14亿元，增长18.8%；重工业添加值2436.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值到达14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。企业综合效益改善，利润增长工业消费产销衔

18、接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率到达99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润初次突破1000亿元，到达1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。区县经济突出，工业园奉献加大区县工业多元驱动效应不断加强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高

19、出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重到达53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。产业内部构造调整，重点行业增长较快产业构造加快调整，高新技术产业快速增长。全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重到达28.2%，比上年提高1.7个百分点。工业消费的行业集聚效应加强，重点开展行业在全市工业中的主体位置进一步稳定。电

20、子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点开展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重到达64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重到达70.5%。1.3 南汇区经济情势图3：历年南汇区经济增长情况2004年全年完成消费总值232.8亿元，同比增长21.9%扣除物价要素，可比增长16.8%；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长

21、32.1%； 工业经济继续发扬重要作用并坚持快速增长。2004年全年完成工业总产值585.3亿元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4；实现利润总额16.6亿，同比增长29；利税26亿元，同比增长24.4。三产和消费增速加快。2004年全年第三产业添加值到达79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。综述：2004年国民经济坚持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的开展虽然不如市中心各区域开展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观

22、资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业开展程度以及临港新城的开展规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园的根本条件。第二章 上海市工业园&商务区开展情况总部经济在我国曾经有所开展，但是正式提出“总部经济的概念是在北京丰台“总部基地建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部能够有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划商务花园以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种方式在国外曾经开展得较为成熟，而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选。本工程位于上海市城乡接合部康桥工业区内，由于我们的最终

23、目的是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对上海市工业园区的开展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定未来的顾客群。2.1上海市现代工业园概略2.1.1 主要经济园区分布上海市规划了“1+3+9工业园开展规划 1是指浦东新区，3是指三个国家级开发区-漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；9是指九个市级工业园区-莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦上海市工业综合开发区、金山嘴、青浦和崇明。，康桥工业区属于市级工业园区，因此在规模、知名度以及受注重程度上能够弱于漕河泾、闵行、松江等工业

24、区。图4：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区县根本上各有1个工业区。2.1.2 各大工业园主导产业特征表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新资料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点开展微电子、光电子、计算机及软件、新资料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新资料临港产业区汽车、艰苦和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区

25、汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新资料、精细机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型资料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型资料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械配备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属资料、有机资料及复合资料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑资料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑资料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑资料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新资料

26、和研发培训从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都构成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业那么显得较为庞杂，缺乏特征。2.1.3 各工业区开展趋势消费规模进一步扩展，开展速度增快2003年，“1+3+9工业园区消费规模进一步扩展，年末资产总计到达4514.55亿元，占全市资产总计的37.1%，比上年增长25.4%。在消费规模不断扩展的根底上，消费速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59亿元，占全市比重到达43.9%，比上年增长45%，增幅不仅高出上年23.2个百分点，也高出全市工业平均程度13.6个百分点，对全市工

27、业增长奉献率为61.1%。 各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78亿元，比上年增长5.1倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综合开发区、青浦工业园区和崇明县工业园区，工业消费均呈成倍增长之势。表2：2003年工业园区经济总量称号工业总产值亿元所占比重%比上年增长%“1+3+9工业园区4695.5910045.0其中：浦东新区2834.3260.3627.0漕河泾新兴技术开发区306.876.541.6倍闵行经济技术开发区206.374.3948.0上海松江出口加工区495.7810.565.1倍莘庄工业区187.684.0014.7宝山城市工业园区12.03

28、0.2696.3嘉定工业区187.393.9943.4康桥工业开发区134.292.8637.6上海市工业综合开发区81.851.741.5倍松江工业区143.693.0633.6青浦工业园区97.282.071.1倍从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于一切工业区平均增长速度。图5：各大工业区总产值经济效益明显提高，但附加值率较低 上海工业曾经进入“开展中调整阶段，经济开展更注重质量和效益。“1+3+9工业园区的经济效益也有明显提高。2003年，工业园区共实现产品销售收入5011.64亿元，比上年增长59.8%；实现利润总额277.97亿元，增长50.8%；税金总额164

29、.16亿元，增长40%。 九大市级工业园区共实现利润总额53.75亿元，比上年增长74.4%。其中，莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户，全年实现利润15.34亿元，占九大工业园区利润总额的28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现利润5.73亿元，比上年增长4.5倍。 虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业开展程度看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配情况。2003年，“1+3+9工业园区的工业添加值率仅为22%，比全市平均程度低5.4个百分点；实现利润总额占全市比重34.6%，与工业总产值占全市比重相差近10个百分点。较突出的是通讯设备、计算机及其他电子设备

30、制造业的产品附加值较低，添加值率为13.7%，仅为全市平均程度的一半。 工业产品出口大幅增长，电子信息产品是主力军 出口是拉动经济增长的动力之一，工业园区的快速增长与产品出口大幅度增长严密相连。2003年，工业园区完成出口交货值1755.18亿元，比上年增长将近一倍，拉动园区工业增长23个百分点；占全市工业出口交货值的64.9%，其比重较上年提高12个百分点。其中，松江出口加工区是全市首家实行全封锁管理的出口加工区，出口交货值490.55亿元，比上年增长4.9倍；漕河泾新兴技术开发区和崇明县工业区出口交货值增长也较快，分别完成196.13亿元和2.88亿元，比上年增长2.4倍和3.1倍。从行业

31、看，工业园区中出口才干强的行业主要集中在通讯设备、计算机及其他电子设备制造业。其中，电子计算机制造业出口交货值719.77亿元，家用视听设备制造业153.19亿元，电子器件制造业123.87亿元，通讯设备制造业97.67亿元，分别比上年增长2.2倍、1倍、45.9%和52.1%。 产业集聚效应显著，重点开展工业行业占全市比重过半2003年，全市六个重点开展工业行业完成工业总产值6559.56亿元，比上年增长38.6%，占全市工业总产值的63.4%。“1+3+9工业园区中六个重点开展工业行业完成工业总产值3524.99亿元，占全市六个重点开展工业行业的比重达53.7%，初次过半，比上年提高7个百

32、分点；在工业园区工业总产值总量中，六个重点开展工业行业的产值占75%，可见工业园区的产业集中度较高。2003年，工业园区中信息产品制造业完成工业总产值1827.26亿元，占全市信息产品制造业工业总产值的82.9%；汽车制造业完成工业总产值639.57亿元，占47%；石油化工及精细化工制造业完成工业总产值432.73亿元，占40.6%；精品钢材制造业完成工业总产值113.16亿元，占14.2%；成套设备制造业完成工业总产值399.34亿元，占43.6%；生物医药制造业完成工业总产值112.94亿元，占52.4%。外向型经济是园区特点，外商及港澳台企业是“生力军 外向型经济是上海工业园区开展的主要

33、特点。为支持区县政府加大招商引资力度，方便企业办事，降低商务本钱，市政府将总投资3000万美圆以下鼓励类外商投资工程登记审批权下放至区县，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港澳台资本的集聚地。目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量，已占到七成以上。2003年，工业园区内外商及港澳台投资企业完成工业总产值3648.23亿元，占工业园区工业总产值的77.7%，比重比上年提高4个百分点；年末资产总计达3276.02亿元，占工业园区资产总计的72.6%；实现利润总额236.58亿元，占工业园区利润总额的85%。 制造业逐渐向工业园区集中，集中优势明显提高 2003年是郊区推进“三个集中建立的重要

34、一年。“工业向园区集中的政策导向初见效果，九大市级工业园区的经济总量占郊区比重进一步提高。 至2003年末，九大市级工业园区资产总计到达889.28亿元，比上年末增长33.2%，占九个区县资产总计的14.1%，比重比上年末提高1.6个百分点；全年实现产品销售收入837.44亿元，比上年增长52.5%，占九个区县产品销售收入的13.4%，比重比上年提高1.2个百分点。其中康桥工业开发区是集中度最高的一个园区，资产总计和产品销售收入占南汇区的比重超越四成。松江、青浦、嘉定三个市级工业园区是市政府降低商务本钱的试点园区，重新规划后面积添加了1-2倍。园区的集中优势得到进一步发扬，经济总量占各郊区比重

35、均有明显提高。 图6：2003年九大市级工业园区主要经济目的综述：工业区经济在上海市总体经济开展中扮演着越来越重要的角色，其低廉的商务本钱和各种优惠条件是吸引海外企业、港澳台企业以及国内企业入驻的主要诱因。但是大量制造业企业的集中也使得工业园区的利润率程度较低。出口型经济仍是工业区的特征，而且其增长速度也相当快。2.2上海市工业房地产开展动态从本质上讲，本工程是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价钱优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比较的环境优势。但是作为一种全新的产品方式，其被人认知和接受能够需求一定的时间，而且较高的总价也能够成为企业投资入驻的妨

36、碍。为了研讨工程的竞争环境，我们从本工程特点出发，主要研讨上海市工业房地产和写字楼的开展动态，以寻觅本工程的优势以及市场中存在的时机。2.2.1 工业工程供需概略受国家宏观调控影响，2005年1季度的新开工工业工程有69%的季度性的减少，在中央政府对非必要性设备的限制下，只需65,000平方米的新增面积将要投放市场。本季度的租售量根本坚持不变，仅比上季度有微量减少，但是由于新增量的降低，空置面积减少了约25%。上海市11个主要工业区的厂房平均售价和租金延续5个季度坚持增长，反响出延续的宏观经济调控加之需求强势增长所产生的效应。2.2.2 工业物业租售情况2005年第一季度总的租售面积到达,50

37、0平方米，比上季度有所降低。南汇工业区的新租售面积有30,000平方米，居上海市11个主要工业区之首。本季度总体上新租售量依然坚持稳定，由于新增量的大量降低和大客户对工业厂房继续强劲需求的增长，空置量有25%的季度性的减少。高需求量加上限制性的供应量推进了租金和售价延续5个季度的上涨。本季度南汇工业区和青浦工业区的租金上涨幅度最大，张江高科技园区和漕河泾高科技园区的租金正如预期的依然居于上海一切工业区的租金程度首位。上海郊区化的办公物业市场继续转向工业开发区，张江高科技园区尤为引人瞩目。园区内的标志性建筑张江大厦，于2005年3月16日举行落成仪式，一些曾经落户在浦西市中心的大客户曾经被其相对

38、低廉的租金和接近地铁的便利交通所吸引。图7：工业物业租金情况南汇的厂房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，约为0.7元/平方米/天；远低于漕河泾、金桥、外高桥和张江。张江的租金价钱约为1.6元/平方米/天。同为1000平方米的厂房，南汇一年的租金要比张江的租金低32.85万，张江除了拥有轨道交通优势以及构成了一定的产业规模以外，康桥在地理位置上与张江相差不大，而且有临港临空的独特优势，所以以康桥的区位，加上相对低廉的租金，对于企业还是有较大的吸引力的。2.2.3 土地批租价钱上海市11个主要工业区本季度的平均土地批租价钱略有上涨，嘉定工业区的涨幅最大，到达近27%. 本季度总体平均土地批租价

39、钱为75.2美圆/平方米。图8：主要工业区土地批租价钱南汇土地批租价钱约为50美圆/平方米，张江到达150美圆/平方米以上，约为南汇的3倍。南汇土地的批租价钱高于奉浦、嘉定、青浦和松江几地，但是差距不大。整体来看，上海市工业工程租金和工业用地批租价钱都坚持了上涨的趋势，阐明上海市作为重要的经济中心城市，其吸引力和凝聚力仍在继续加强。在成熟的工业区如张江、漕河泾，工业物业处于供不应求的形状，而且坚持了较高的租金程度和土地批租价钱。2.3. 上海甲级写字楼市场动态陆家嘴金融中心是总部经济开展较为成熟的一个区域，这里聚集着众多世界知名的金融、保险、咨询以及其他高附加值行业的公司类型，许多欲进军中国市

40、场的世界500强企业也选择这里作为总部。普通而言，许多大型知名企业会选择甲级写字楼作为它们的办公基地，所以从甲级写字楼的供求情况，我们也可以对企业总部基地的需求情况作大约的了解。2.3.1 甲级写字楼需求1、需求量2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微， 依然遭到市场有限供应的限制。总吸纳量约到达39,000平方米，与2004年第四季度根本持平。与前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：世纪商贸广场、嘉华中心等新近落成的物业。另外，遭到几家金融银行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。图9：上海市甲级写字楼供应、吸纳量、空

41、置率从甲级写字楼需求目的的历年变动情况来看，自1999年以来，上海市的甲级写字楼坚持了强劲的需求，不断都处于供不应求的形状，吸纳量坚持在40万-55万平方米之间；空置率也是连年下降2005年春季空置率已降到7%左右，这阐明上海对于跨国企业以及国内大型企业的吸引力呈迅速上升的趋势。2、需求面积表3：公司需求面积Company公司Property物业District区域Area (sqm gross)面积建筑平方米DSM 帝斯曼都市总部大楼黄浦2,000HSBC JV Asset Management震旦大厦陆家嘴2,000DBS Bank 星展银行汇亚大厦陆家嘴4,600Bank of Toky

42、o-Mitsubishi东京三菱银行汇亚大厦陆家嘴9,200Cap Gemini 凯捷集团汇亚大厦陆家嘴6,000Linklaters英国年利达律师事务所花旗大厦陆家嘴2,000Leer Corporation花旗大厦陆家嘴2,000Bin Hai Golf Co.花旗大厦陆家嘴2,000Maersk Shipping马士基航运天安中心黄浦10,000Prudential Insurance天安中心黄浦2,000e-Bay张江大厦黄浦6,000从需求面积来看，普通的保险公司、咨询公司需求量在2000平方米左右；需求面积最大的为马士基航运和东京三菱银行，到达10000平方米左右。易趣公司需求量为

43、6000平方米，由于其选择的办公楼位于张江，租赁价钱远低于市中心的甲级写字楼，所以购置的面积也较大。假设以45万平方米/年的吸纳量、每家公司需求面积为3000平方米计算，那么上海市能够吸纳的入驻甲级写字楼的公司总部约为150家。2.3.2 甲级写字楼供应1999年以前上海市甲级写字楼处于供过于求的形状，1996-1998年期间，甲级写字楼供应严重过剩。1998-2001年供应量那么出现了继续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速添加需求相比，供应量还是显得缺乏。2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼

44、的存量缓增至353万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。受害于市场需求过剩，加上强式的预租推行，入市以来嘉华中心凭仗其顶级的质量以及高尚的地理位置深受有此类需求客户的欢迎，本季末其签约预租率约到达80%。其中主要客户包括丰田、雅芳以及K Line。本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买了新茂大厦。此物业位于卢湾区新天地附近，估计在本年末完工，预租推行活动将会在数月后拉开序幕。2.3.3 甲级写字楼空置率空置率自1998年以来逐年下降。由1998年的55%降至2005年春季的7%，年均降幅为5.9%。2005年第一

45、季度由于吸纳量与市场新增供应相互抵消，上海市甲级写字楼的整体空置率坚持在7.0%，较上一季度没有明显改动。在浦西高尚办公地段的市场行情依然紧张，可供企业选择的现存写字楼物业极其有限。在南京西路、淮海中路及人民广场的大部分甲级写字楼都已到达满租形状，此三个区域的平均空置率分别为1.3%, 2.0%和 3.0%。而在徐汇区，遭到嘉华中心入市的影响，此区域空置率直线上升，然而这种情况在未来几个月中会随着先前已签约租户的分别入住而消逝。而在浦东陆家嘴，受害于浦西写字楼的有限供应，加上金融效力型企业的扩张，本季度陆家嘴区域甲级写字楼的吸纳量缓增，平均空置率继续稳幅下降，截至三月底已降至7.5%。2.3.

46、3 甲级写字楼租金/价钱本季度与去年类似，极度紧张的市场条件促使上海主要办公区域的甲级写字楼租金继续上涨。甲级写字楼的整体租金攀升到0.81美金/平方米/天，较上一季度增长6.6%比去年同期增长17.2%，发明了去年以来季度增幅最大的纪录，进一步反映了市场中业主的强势位置。同时，高端写字楼市场中的12个特甲级写字楼物业的平均租金在三月底已到达1.25美金/平方米/天。在租金普长的情况下，去年浦西一流办公地段的租金长势最为强劲。在南京西路、淮海中路及人民广场区域，甲级写字楼的平均租金分别上涨了12.7%至0.96美金/平方米/天，16.9 %至0.94美金/平方米/天以及22.9%至0.83美金

47、/平方米/天。本季度在上海市写字楼销售市场，平均售价缓增7.1%，约到达3,150美金/平方米。图10：98年以来甲级写字楼租金2.3.4 市场展望估计在未来半年中，上海市甲级写字楼市场将会继续紧张局面，估计主要办公区域的空置率将坚持在5%以下。因此，未来几月内上市的写字楼物业预租活动将成为市场的主要表现方式。由于现有物业的供应有限以及预期物业的签约率上升，估计在未来几个月中将会给租金程度带来更多的上涨压力，尤其是市场中的高端物业部分。目前市中心高端写字楼租赁价约为0.91美圆/天平方米，以1：8.2的汇率换算成人民币约为7.48.2元/天/平方米；位于成熟工业区的5A甲级写字楼张江大厦，其租

48、金为3.74.5元/天/平方米 数据来源：chineseoffice/co_xiezilou.asp?nid=4692。假设以2000平方米计算，二者的最大差距可达324万元/年。假设思索售价，前面提到甲级写字楼的售价为3150美金/平方米，仍以2000平方米的办公面积计算，总价约为5166万元；在张江集电港购买一样面积的甲级写字楼，售价为4600万元，二者相差566万元 数据来源：xiezilou.haozhai/chuzu.php。所以，由于市中心区域的租金上涨，许多跨国公司都开场在各种市郊办公园区寻觅办公场所或与其协商订制为本人量身定做的办公物业，以利于公司的运营、节约本钱和安顿预期的人

49、员扩张。2.4 综述经过对上海市13个工业园区、工业物业及甲级写字楼的分析我们得出以下的结论：1、工业区的整体开展趋势向好，构成了宝山钢铁产业、金山化工产业、张江集成电路产业、漕河泾新兴技术产业、嘉定汽车产业的产业聚集方式，而其他工业园区的产业定位那么显得相对模糊。2、工业物业和甲级写字楼的租赁价钱都呈上升趋势，这与供应量遭到控制有一定关系，但同时也折射出上海市日益强大的引资功能，反映了众多企业在上海建立区域总部的投资倾向。3、市区甲级写字楼需求旺盛，但是与郊区商务园区400多万的年租金差别，将使越来越多的企业思索搬迁问题。4、张江大厦的目前售价到达23000元/平方米，与市区甲级写字楼售价差

50、距进一步减少，但是租赁价钱还是存在较大程度的差距。一方面阐明郊区办公的概念被众多企业所接受还需求一段时间，另一方面也阐明张江大厦能够定价过高。5、张江集电港产业园区为跨国企业和国内大型企业在上海市郊寻觅相对低价的办公中心提供了良好的环境，但是随着张江产业园日益开展成熟，各方面的价钱迅速提高，这为本工程规划总部商务园区提供了契机。第三章 总部经济概述3.1 什么是总部经济初次在国内实际界提出“总部经济概念是北京市社科院经济研讨所副所长赵弘。他以为，总部经济是指某些区域由于某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将消费加工基地经过各种方式安排在本钱较低的周边地域，从而构成合理的价

51、值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与协作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。3.2 企业开展总部经济所关注的要素任何一个地域在设立总部基地的时候都必需求思索本身的条件，是不是有开展总部经济的能够性，那些要素是企业入住总部基地所思索的条件，只需具有或者发明出这些条件才干吸引企业总部的进入。政治环境总部作为一家公司的中心机构，指点着整个企业，决议了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。假设入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争要挟，那么跨国公司

52、将蒙受不可估量的损失。根底设备条件的调查结果显示，根底设备条件是跨国公司地域总部选址时思索的仅次于政治稳定性的第二重要要素。总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的要素，需求掌握大量的国内外经济、政治情势及其变化趋势，且与公司总部和地域内子公司坚持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地域信息化的程度以及城市化的进程也是公司总部选址思索的重点。同时，地域总部的业务活动，需求一系列与人员流动与业务交流相关的根底设备作保证，因此对国际航空港、高速公路网、国际饭店设备、国际会议展览中心等设备有较高要求。区位条件地域总部的主要

53、使命是管理域内子公司，为其提供运营援助效力，并协调和调整相互间关系，因此地域总部在选址时格外注重地域的中心性。即要求所选地域尽能够是：1地理位置的中心物理的间隔 中心2交通中心时间的间隔 中心3经济中心4职能中心一体化区域超国家机构的集中地5子公司分布的中心等等。此外，地域市场的规模及潜力也是决议公司设立总部的重要要素。政策与制度环境东道地域对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因此东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共效力程度便成了公司总部非常关怀的问题。其详细内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自在灵敏的资金调度；便利的人员出入境、货物

54、进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府效力等。现代效力业集聚程度公司各项业务的顺利开展需求现代效力业的支持。现代效力业的集聚可以使公司享用外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区CBD。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息效力业的发育情况等为企业所关注。人力资源条件总部的中心职能是促进公司各项运营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策中心，这必然要求总部拥有最出色的运营管理人才。因此，所选城市必需求有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。3.3 上海开展总部经济的可行性上

55、海处在全国改革开发的大环境之下，并站在全国的最前列，享用着国家给与的各项优惠政策。总部经济的开展是大城市开展到一定阶段的必然产物，而上海曾经具备了开展总部经济的必备条件。优越的地理位置上海地处长江三角洲经济圈的最前沿，拥有航空，铁路，水运和陆上交通全方位的交通体系，是华东地域交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道，使上海一直坚持着和世界前沿的同步。优越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府办事效率高，行为规范，执行政策富有发明性和灵敏性，政府战略和管理笼统好。企业笼统和管理效益也较好，企业管理竞争力比较强，但是企业鼓励和约束机制需求进一步完善。市民讲究信誉，交往操守好；重商价值取

56、向明显，精明务虚；勤劳创业，擅长创新，竞争认识强。上海的制度竞争力比较强，其中产权维护制度和地方法制建立完善程度居于全国第一，市场发育比较充分，政府审批和控制比较好。 完善的根底设备市内根本根底设备、信息技术根底设备、根底设备本钱指数都表现很好，对外根本根底设备完善，名列全国之首。上海东临太平洋，居中国东海岸线中点，处长江入海口，区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一。上海的环境竞争力名列第四位，城市环境质量、环境温馨度和自然环境优美度都比较好，尤其是城市建筑景观优美，拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场。丰富的人力资

57、源一方面，上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校，每年为上海的经济开展输出大批优秀人才；另一方面，上海作为全国的经济文化中心，吸引了全国各地众多优秀人才，所以上海是华东地域乃至全国的人力资源贮藏中心。制造业的开展和现代效力业的晋级2004年上海市全年实现消费总值GDP7450.27亿元，比上年增长13.6%。二、三产业添加值占全市消费总值的比重分别为50.8%和47.9%，现代效力业伴随着上海确立金融中心，航运中心的努力而获得了快速的开展，这些都为总部经济的开展做好了预备。宽广的市场2004年上海实现人均GDP到达55306元，人均可支配收入也到达了16683元，全年完成社会消费品零售总额

58、2454.61亿元，在上海所辐射的长三角范围内2004年社会消费品零售总额曾经突破8000亿。这样宽广的市场，一定是众多企业竞相争夺的宝地。3.4 香港、新加坡开展总部经济的启示香港和新加坡是东南亚地域开展总部经济的典范，上海的交通位置、开展历程与其开展有着一定的类似性，因此研讨这两个城市开展总部经济的历程对我们不无裨益。1、香港、新加坡开展总部经济的近似点两个城市都具有得天独厚的区位优势，拥有天然深水良港都阅历了由制造业经济转向总部经济的开展历程都具有健全的法律制度，政府讲求精简高效和廉政务虚2、对于康桥工业区开展总部经济的启示第一，在认识总部经济构成和开展规律的根底上，地方政府有必要进展有

59、针对性的战略规划和措施制定，对企业总部聚集进展相应引导。第二，兴隆的运输和信息产业直接减少企业运转本钱，是总部经济建立的重要支撑。康桥工业区在航空、陆运、临港水运等方面大有潜力可挖；，同时应该加强信息资源的整合和利用，使之成为吸引大中型企业的重要要素。第三，务虚高效的政府笼统对总部环境建立具有重要意义。自创香港、新加坡总部环境建立的有益阅历，加快政府职能转变，提高政府办事效率，树立清正廉洁的政府笼统。第四，充分发扬本身优势，构成产业集聚效应。香港、新加坡以其本身优势构成各自的总部经济方式，如香港成为金融、保险、地产、贸易及商用效力行的总部聚集区域；新加坡那么成为重要物资的中转基地，也是外域跨国

60、公司进军东南亚的起点。康桥工业区座落于上海市中区与临港新城之间，既毗邻未来的物流集散中心，又可享用市中心完善金融、法律、会计、技术等中介效力的辐射效应，加上交通及人力资源等优势，具备开展独具特征的总部经济的先决条件。第四章 康桥工业园开展总部经济的可行性4.1 康桥镇概略2000年7月，作为南汇行政区域调整的试点单位，经市政府同意，撤销康桥镇、横沔镇建制，建立新的康桥镇。新康桥镇总面积40平方公里。地处南汇、闵行、浦东新区三区交汇处，交通便利南汇区位于黄浦江东岸，杭州湾绊，西北与浦东新区比邻，西南与奉贤区、闵行区交界，东南两侧临海，海岸线长45公里。全境总面积687.70平方公里，地理位置在北