上海宝山富长路水产南路住宅地块定位策划报页

1、目录、上海房地产经济背景分析1 、经济总量2 、人均GDP3、人民收入与支出4、人均住房面积5、固定资产投资6、房地产开发状况二、上海商品房市场分析1 、价量走势分析2、供应及需求走势分析3、全市各区商品房供应情况4、全市各区商品房成交比例5、全市各区商品房供求比较6、全市二手商品房市场分析7、上海土地市场分析8、上海房地产政策解读三、宝山区房地产市场分析1 、区域概况2、开发投资情况3、成交价量走势4、供需对比5、规划分析四、区域市场分析1、区域整体概况2、周边各板块市场分析1、顾村板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况杨行板块市场分析板块整体概

2、况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况通河板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况五、项目整合分析2 、项目 swot 分析六、产品定位1 、产品定位议2、项目初步议3、面积配比议4、花园洋房房型示意5、未来市场价格定位议 （2010 年初 ）一、上海房地产经济背景分析上海经济总体延续了 2006 年以来平稳较快增长的趋势， 体现了“又好又快”的发展要求。1 、经济总量国民经济保持平稳较快增长。 2007 年实现上海市生产总值（ GDP ）亿元，按可比价格计算，比上年增长% ，已连续 16 年保持两位数增长。其中，第一产业增加

3、值亿元，增长2% ；第二产业增加值亿元，增长% ；第三产业增加值亿元，增长% ，增幅比上年提高个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为 % ，比上年提高个百分点，提升幅度为 2001 年以来最高。数据来源 :上海统计年数据来源 :上海统计年2007 年上海人均生产总值(GDP) 按当年的年均汇率折合，已达8594 美元。3 、人民收入与支出数据来源 :上海统计年城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623 元，比上年增长% ，增幅比上年提高个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破 1 万元，达到 10222 元，增长 11% ，增幅提高个百分点。全年城市

4、居民人均消费支出 17255 元，比上年增长%。其中，服务性消费支出 5595 元，增长 %。农村居民人均生活消费支出 8845 元， 比上年增长% 。 其中， 服务性消费支出 2809 元，增长 % 。4、人均住房面积数据来源:上海统计年居民居住质量进一步提升。 全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690 万平方米，比上年下降% ；动迁居民万户，下降%。年内完成旧住房综合改造1000 万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积平方米； 人均住房居住面积平方米。 居民住宅成套率达到 % 。数据来源 :上海统计年固定资产投资结构不断优化。 全年

5、完成全社会固定资产投资总额亿元， 比上年增长 % 。其中，建设改造投资亿元，增长% 。从产业投向看，第一产业投资亿元，比上年下降% ， 占全社会固定资产投资总额的比重为 % ；第二产业投资亿元， 增长 % ，所占比重为 % ；第三产业投资亿元，增长% ，所占比重为 % 。从投资主体看，国有经济投资亿元，比上年增长% ，占全社会固定资产投资总额的比重为% ；集体经济投资亿元，下降% ，所占比重为 % ；股份制经济投资亿元，增长% ，所占比重为 % ；外商及港澳台投资亿元，下降2% ，所占比重为 16% 。全年完成房地产开发投资额亿元，比上年增长数据来源:上海统计年% ；商品房施工面积万平方米，下

6、降 % ；竣工面积万平方米，增长% ；销售面积万平方米，增长% 。其中，商品住宅销售面积万平方米，增长% 。全年全市市场化新建商品住房成交面积万平方米，比上年增长% 。全年商品房销售额亿元，比上年增长% 。其中，商品住宅销售额亿元，增长 47% 。全年存量房成交过户面积万平方米，比上年增长 % 。7、小结上海市2007年全年实现生产总值（GDP）已超过12000亿元，比上年增长, 比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000 美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过 2万亿元，按常住人口计算人均 生产总值超过10万元。2007年，上海市城镇固定资产投资完成亿

7、元，比上年增长。2007年，城市居民家庭人均年可支配收入 23623元，比上年增长;城市居 民人均消费支出17255元，比上年增长。这些经济数据充分表明上海经济仍处在高速发展中，上海居民的收入水平和消 费能力均在上升中。居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积万平 方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降;动迁居民万户，下降二、上海商品房市场分析1、价量走势分析数据来源:上海房地产交易中2006 年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应 量则基本保持稳定。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约

8、 3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了%;整体上，2007 年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末 出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了 06年市场复苏阶段行情，成 交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低； 5至9月份 全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为 9285元/平方米， 较2006年该均价8635元/平方米上涨了%,分析发现，均价上涨主要是成交结 构

9、调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度 上涨。2008年，虽然受到宏观调控的影响，成交量在 2月份再次出现了较大幅度 的回落，但随后即强劲反弹，且成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫 的需求市场已逐渐恢复。2、供应及需求走势分析数据来源:上海房地产交易中在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量 波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的 102万平方米组成的。从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007 年第3季度达

10、到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅 回落比较清楚地体现了市场的现状：受到多种因素的打压，市场出现低迷。就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平 方米，总体呈现供不应求态势，延续 2006年末房产市场回暖，2007年上半年， 除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为 65万平方米外，其他 各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的 到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在 200万平方米以上运行，但本应是供 应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影响，新增供应量较 9月 下降；11月份由于大量动

11、迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到 了 288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响， 供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三 季度的721万平方米减少了%,减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。进入2008年，受到调控政策的持续影响，供应量和成交量在2月份双双跌入 谷底。之后上市量依然偏紧，但市场浓厚的观望氛围得到明显的缓解，成交量显着 回升。预计上市量偏紧的状况短期内不会得到明显改观，但需求依然强劲，使得成交价格也将维持在高点。3、全市各区商品房供应情况数据来源:上海房地产交易中2007年全市新建商品房供应量最

12、多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区,较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位， 闵行区 上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约357万平方米，约占全市供应量的%,主要商业办公用房和动 迁配套房的大量上市，大幅拉开了区域新增上市量。占据第二位的闵行区新增上 市量354万平方米，约占全市供应量的%。以往的供应大户浦东新区位列第三， 合计新增上市商品房约328万平方米，约占全市供应量的,主要是住宅类商 品房上市量较少导致区域供应乏力。此外位列第四的松江区，合计新增上市商品房约 203万平方米，约占全市 供应量的，住宅供应量减少。另外

13、，嘉定、金山、奉贤、青浦、崇明等外围区 域也都有相当规模的新增量，其中动迁配套房占五个区上市量的近50 %。2007年全市新建住宅类商品房合计成交 2732万平方米，较2006年增加%。其中成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区，与去年不同，松江区和宝山区都进了两位，浦东新区和闵行区则各退了两位；2007年四大住宅市场合计成交住宅1418万平方米，约占全市的。而市中心除普陀区相对较大，2007年合计成交136万平方米，占到5 %外，其余均比较小，基本都在比重左右。市中心九区域合计成交494万平方米，较2006年仅增加,约占全市成交比重,较去年下降个百分点。数据来源:上海房地

14、产交易中2007年份全市合计成交各类新建住宅类商品房约 2732万平方米，较2006 年的2127万平方米增加。同期新增上市量约1884万平方米，较2006年的 2026万平方米减少7%,其中仅动迁配套商品房较2006年增加了 11%。2007 年新建住宅类商品房动态供需比为 1 :,呈供不应求态势，较2006年的供需比 1 :,进一步供求失衡。其中2007年第四季度全部商品住宅新增供应量和成交 量分别为546万平方米、593万平方米，供应偏少，新增供需比为1 :,较第三 季度供需矛盾有所缓解。由于07年受宏观调控影响，整体住宅供应和需求都将 数据来源:上海房地产交易中继续受到抑制，但动迁配套

15、房受政府推动，供应量将继续增加。由于楼市整体回暖，在2007年全市各区住宅供需对比中，全市一县十八区， 仅崇明供大于求，其他十八个区域都不同程度的供应小于成交，供需矛盾加剧。 成交量和供应量都位于前五位的松江、南汇、浦东、宝山、闵行五个住宅市场区 域中，松江新增供需比为1:,南汇新增供需比为1:,浦东新增供需比为1:, 宝山新增供需比为1:,闵行新增供需比为1 :,五大区域全部供大于需。除宝 山和闵行外，南汇、松江和浦东的供应量都持续走低。2007年上海二手房市场总体倘硼郴!沏他房地整困愀世策环境相对比较宽 松，在国家严控货币流动性过剩、抑制通货膨胀的总思路下，全年经历了多次的 存款准备金率上

16、调以及加息，但对于二手房市场的影响并不大。 而对市场影响较 大的“第二套房贷款政策”的出台时间则是在第三季度，虽然造成了今年的后几 个月成交量的减少，但整个2007年的成交量依然呈增长趋势。2007年上海二手房成交面积约为1633万平方米，同比2006年的1536 万平方米增加约6 %左右，与2005年的1778万平方米基本相当，2007年政策 层面的相对稳定及需求的稳定放大是造成成交量增长的主要因素。07年1-2月因为受春节这个季节性因素的影响， 二手房市场也进入成交淡季。07年3-9月, 二手房成交呈现出逐步放量的态势，旺盛的自住需求尤其是改善型需求是支撑楼 市大量成交的最主要的因素。而从

17、股市获利的资金转而购房的现象也开始增加， 这也是促使成交放量的一个很重要的原因。另外随着房价的大幅上涨，购房者追 涨的心理也加快了其购房的速度。07年四季度由于9月底出台的“提高第二套 房首付比例”的政策，给市场尤其是购房者产生了一定的心理影响，纷纷出现了 观望情绪，造成成交速度放缓以及成交量的减少。而银行放贷难度的增加，也在 一定程度上延缓了购房者的成交时间。2007年一整年上海二手房成交均价涨幅约为 ,由年初的8504元/平方米 上涨到年末的9834元/平方米。2007年均价保持上涨，主要有以下几方面的原 因：一、自住性需求在今年开始逐步大量释放， 成交量的放大拉动了价格的上涨； 二、股市

18、的赚钱效应增加了进入楼市的购房资金， 资本的流入推动了房价的上涨； 三、供不应求的矛盾导致了价格的上涨；四、由于价格的持续上涨，购房者的追 涨心理助推了房价的快速上升。7、上海土地市场分析、2007年上海各区土地成交分析数据来源:上海房地产交易中2007年全市合计经营性土地成交总量为 1041万平方米，较06年430万平 方米增加了 611万平方米，涨幅约142%,可建面积约1446万平方米，较06年 655万平方米增加了 791万平方米，涨幅约121 %, 土地成交面积和可建面积均 呈现出成倍的增长态势。土地供应主要集中在外围几个区域， 其中土地供应最大的分别是南汇区、 金山 区、宝山、松江

19、，土地供应量都在10万平方米以上，合计成交土地570万平方米, 占土地成交总量的,南汇区成为了本年度的成交首户，占到了成交总量的,较 06年11 %的比重增加了个百分点。九大中心城区经营性土地成交量合计为万方， 占成交总量的,较06年的比重减少了个百分点，其中卢湾、静安土地成交为 零。同年本市共推出住宅用地532万平方米，含住宅在内的综合用地万平方米， 为四年来的最高点。表明了政府缓解供求矛盾的决心。市房地资源局出让的土地公 告显示，2007年推出17批土地出让公告共430幅。含住宅在内的综合用地方面， 2007年为万平方米，为四年来最多的一年；2006年为万平方米；2005年为万平 方米；2

20、004年为万平方米。、2007年上海各区土地成交情况分析2007年全市十八区一县中，仅彳都M峨怯演、自瞬旅逊而土地成交量较去 年减少，静安区、卢湾区土地供应仍为零，土地成交集中在外围区域，市中心的土地仍在低位运行。金山区 07 年土地成交量猛增，达到了 146 万平方米，较06 年增加了 143 万平方米，跃居第二。宝山区和松江区土地成交量相差无几，都在近120 万平方米，分列第三、第四位。四个区域合计占土地成交总量的。8 、上海房地产政策解读随 2007 年下半年上海市住宅市场回暖，上海新建商品住宅的成交价格在短短几个月内已经达到了历史最高点， 中心城区各新盘售价涨幅普遍在三到五成， 部分楼

21、盘的涨幅甚至超过100% ，由于中心城区新盘市场供应量有限，各楼盘纷纷将新推房源上市时间延后。与此同时，政府对楼市宏观调控的预期在不断增强，政府也陆续出台了加息、提高首付等政策来干预楼市。【加息】8 月 21 日建设部发布关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，规定从2007 年 8 月 22 日起， 上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的调整为。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。 上调个人住房公积金贷款利率， 五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调个百分点。五年期以下（含五年）从调整为，五年期以上从调整为。【防止捂盘惜售】月 23 日，市房地资源局、市建设交通委等

22、十部门联合下发了关于印发 的通知，明确上海房地产市场秩序专项整治工作的重点：一是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、 权钱交易行为和房地产税收政策执行情况； 二是房地产企业发布违法广告、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税等行为。解读：督促开发商加快上市节奏，对违法违规房企加大处罚力度。市房地资源局 9 月初下发了关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知，对部分房地产企业捂盘惜售、囤积房源的行为施以重拳。规定：分批预售楼盘一次开盘不得少于3 万平方米，获批预售后 3 至 10 个工作日内必须对外开盘。解读：硬性规定有效打击了开发商捂盘惜售，加快了市场有效

23、供给，部分起到了稳定房地产市场价格的作用。【提高公积金贷款额度】从9 月 1 日起调高住房公积金贷款的额度上限， 第一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷50 万元（ 40 万元普通公积金+10 万元补充公积金）。另去年8月，上海在全国首推住房公积金装修贷款，最高 30 万元。这意味着，今后一户家庭可从公积金管理中心贷到两类贷款，最高额度达到 80 万元。解读：本次上海市公积金贷款额度上调，只适用于第一次购房住房，并且在9 月 1日起新申请住房公积金贷款的购房者， 以支持自住需求的中等收入购房者为主， 不会助长投资型购房需求。因此对楼市的作用是积极的。【提高首付】月 27 日中国人民银行、 中

24、国银监会联合下发了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20% ， 对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套（含） 以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 。解读：首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控，是近来央行调控楼市最大的一次动作。 这充分显示央行对楼市过热加大银行风险的担忧。 此次新政的出台，向市场发出了一个信号：为控制房贷风险，今后银行的信贷龙头将进一步拧紧。此政策也增加了投资成本，对炒房者的资金链条形成压力，投资风险加剧，直接抑制了市场投机需求。【提高第二套房贷款利率】9 月 27 日中国人

25、民银行、中国银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20% ，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 。解读：首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控，是近来央 行调控楼市最大的一次动作。这充分显示央行对楼市过热加大银行风险的担忧。此次新政的出台，向市场发出了一个信号：为控制房贷风险，今后银行的信贷龙头将进一步拧紧。增加了投资成本，对炒房者的资金链条形成压力，投资风险加剧，直接抑制 了市场投机需求。04年上海房价大幅上涨主要是由于投资者炒作对市场的影

26、响所造成的。 而此轮 房价上涨不同于以往，是在中国CPI指数高涨的背景下催生的，且购房主力为自住 需求，长期投资者仅占少数。从近期政府出台的相关政策中，我们可以明显看出，政府宏观调控的目的在于通过金融调控控制信贷增长过快，抑制市场投机需求；防止开发商捂盘惜售。根本 目的在于支持自住需求的购房者购房，稳定房地产市场价格，减缓房价增长速度， 而非打压房价。9、小结2007年的上海商品房市场整体运行平稳，2007年新建住宅类商品房动态供需比为1:,呈供不应求态势，较2006年的供需比1 :,供求失衡加剧。2007年全市经营性土成交面积和可建面积均呈现出成倍的增长态势。在土地成交集中在外围区域，其中土

27、地供应最大的分别是南汇区、金山区、宝山、松 江，土地供应量都在10万平方米以上，合计成交土地 570万平方米。07年全市新建商品房 供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东 新区。2007年全市新建住宅类商品房 成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山 区、浦东新区、闵行区。2007年上海二手房市场总体而言是价量齐升。2007年开始的新一轮房地产调控政策，针对性、操作性较以往的调控政策更为 强化。2008年，国家在发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将继续完善和落 实宏观调控措施。在压缩银根、住房供应结构调整、加强保障性住房建设、控制房 价、加强土地调控等政策上予以进一步深化，并落实执行，

28、叠加效应将日益显现。三、宝山区房地产市场分析1 、区域概况宝山区地处上海市域北部，由陆地和岛屿两部分组成。陆域东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4 区毗连，西与嘉定交界，西北隅与江苏太仓为邻，横贯中部的环北大道（外环线）将其分成南北两部分；长兴、横沙两岛自西至东，横卧于长江口南支水道。全境东西长约 56 公里，南北宽约 23 公里，区域总面积 425 平方公里。区境陆地部分为河口滨海平原，地势西北高、东南低，呈缓坡状倾斜；两岛为河口沙岛，地势北高南低。全境滨江临海，水网密布，河道纵横，有江海岸线约128 公里，其中沿长江海塘 29 公里，两岛岸线92 公里，黄浦江岸线7 公里。

29、全区辖吴淞镇、海滨新村、泗塘新村、友谊路、通河新村等 5 个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9 个镇，以及长兴、横沙 2个乡和前卫实业总公司。历史上宝山一直作为上海郊区大型工业区及其配套生活区的定位而发展，1986 年上海市城市总体规划确定宝山与闵行、嘉定等一起作为上海郊区 7 个卫星城之一，以发展钢铁工业为主； 1999 年的上海市城市总体规划将宝山定位为中心城外围 11 个新城之一，将其外环线以内区域划为中心城的组成部分。宝山作为上海在长三角地区沿江城市发展带上的“桥头堡”， 经过“十五”期间的各项建设，特别是通过区域行政区划优化调整、浦江开发的北延伸、西城区和

30、罗店中心镇开发建设、 市区重大市政基础设施建设、 精品钢和造船两大产业基地启动等一系列重大工程的推进与实施， 取得了显着成效， 为下一步重点发展奠定了坚实的基础。未来宝山在由历史形成的单一功能的近郊工业区， 向具有综合功能的、 适宜居住的现代化城市的转化过程中，既有其独一无二的优势，也同时面临严峻的挑战。2、开发投资情况在宏观调控的持续作用和市场机制的调节下，2007年宝山区房地产开发投资呈现理性回调趋势，全年共完成房地产投资亿元，同比减少 12%,占全区固定资 产总投资的,所占比重较去年同期略有增长。数据来源:上海统计年从投资分布来看，大场、顾村、杨行三个重点建设区域完成投资达亿元，占全 区

31、房地产投资的,重点地区带动效益明显。从建设规模来看，全年商品房建设都1郴%樽II汕H为主， 2007年全区 商品房施工面积842万平方米，同比微降,新开工面积242万平方米，同比增 长;竣工面积158万平方米，同比下降。3、成交价量走势商品房成交价量走势数据来源:上海房地产交易中从区域成交价格情况来看，随着上海其他区域的价格不断上涨，宝山区域的成交价格也有所回升，市场成交均价达到了近期的最高点。从市场成交情况来看，受传统成交周期影响，市场成交开始出现比较明显的回暖，在成交价格上涨的同时市场成交量仍然有一定的上涨，证明市场对区域产品及价值的认可度已经有明显的提高。从成交区域来看，近期宝山区域的成

32、交重点仍然主要分布在外围区域，顾村及杨行板块依旧是区域内的成交重点。别墅成交价量走势从区域成交价格情况来看，200制格举耍恼再财交和000元/平方米区间内盘整。08年开始价格出现了较大幅度的跳高， 达到了近年来的一个高点，表明别墅项目受宏观调控政策的影响较小从市场成交情况来看，虽然宝山并非别墅项目的主流区域，且开发时间短，成 熟度不高，但随着一些传统别墅区新盘供应量的逐渐减少及价格的居高不下，市 场对宝山别墅项目的认可度得到明显的提高。从成交区域来看，宝山区域别墅的成交重点主要分布在顾村板块、罗店板块等 外围区域，且以混合社区中的经济型别墅为主。4、供需对比普通住宅市场供需对比数据来源:上海房

33、地产交易中从区域内普通住宅的供应情况来看，2007 2008年4月期间的平均供应量约为 119000平方米/月，平均消化量约为172000平方米/月，新增供需比约为1 :,呈现供不应求之势。受益于轨道交通的延伸，以及区域整体环境的向好，宝山区普通住宅市场呈现 出供需两旺的良好状况。别墅市场供需对比数据来源:上海房地产交易中从区域内别墅产品的供需情况来看，2007 2008年4月期间的平均供应量约为8100平方米/月，而平均消化量约为8200平方米/月，新增供需比约为1:, 供需基本平衡。而从存量市场上来看，现有存量为 87295平方米，按现在的消化情况来看，在不考 虑新增供应的情况下需要约11

34、个月才能完全消化完毕；因此区域内的别墅市场在未来的几年仍然将处于买方市场。、土地市场分析宝山区2007年土地挂牌出让情况上海绿地真陈住（集路地32200357361宅、团）有块商办限公司北京杨行佳程镇F4620087370住宅房地地块产公司保利（集路A125000551304住宅团）股地块份有限公司保利（集团）股路B104000467住宅份有地块限公司保利（集团）股路C95000562住宅份有地块限公司2007年宝山区由于土地稀缺，导致开发商“圈地”热情高涨，地价屡创新高。2007年土地使用权公开招标地块 5幅，总出让面积平方米，成交金额 402400万元，可建建筑面积996000平方米。平均

35、每亩中标价约434万元，较前几年平均每亩中标价220万元上升近一倍，其中顾村菊太路地块更是创下 566万元/亩的宝山区住宅用地历史最高成交价5、规划分析发展规模2020年宝山区实际居住人口总量控制在 150万人以内，城市化水平达到。集中城市化地区城市建设总用地约 232平方公里，其中，区属城市建设用地 146 平方公里，国家（宝钢）和市级工业园区用地、市级道路、交通和基础设施用地约86平方公里。中心城部分规划人口约5055万，城市建设用地约58平方公里；新城规划人 口约6065万，城市建设用地面积57平方公里；新市镇规划人口约 28万，城 镇建设用地控制为21平方公里。发展方向重点培育新城市发

36、展轴，形成由淞宝地区（东城区）、杨行地区（西城区）、顾村地区组成的“组合式”新城； 进一步强化沪太路城镇发展轴,建设大场一顾村 一罗店一罗泾组团发展区域；加快推进宝山工业园区建设和区域环境建设。城镇等级体系以上海市域城镇体系布局框架为依据，规划宝山区域城镇体系分为中心城（上海中心城宝山部分）、新城、新市镇（居民新村）和中心村四个层次。上海中心城宝山部分：宝山外环线以内区域*炼、杨行地区和顾村地区三个组团构成组合式新城。新市镇：形成罗店、罗泾、月浦三个新市镇以及罗南、盛桥、沈巷三个居住社区，分别依托就近新市镇形成联动发展。中心村：形成杨北、大黄、正义、白杨、四方、洋桥等中心村。其中，杨北、大黄、

37、正义、四方为城镇型中心村，与城市化一同发展；白杨、杨桥为独立型中心中心城郴威空向布局结构其中按照城隹（淞侬地资源共享、协调发展的方针未来宝山的城镇和产业发展形态将形成以宝1xg袖邮友心，轴向带,，发展的组团布局20。具体结舷痢峋百市、两轴、三片区”。20城镇 巾:以精品钢和延伸产）上、现代物祈消亢运业和观光旅游业为特色的长江、曲m江滨江;他满；是宝山未来滨之功能调整拓展、整合和提升的沿江功能发展带。罗泾“两轴”为浦W以现代新兴城用功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东西向综合发展轴；以城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展轴，一带两轴呈“H”型共同构建宝山新城基本发展框架。

38、“三片区”：即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区上海中心城宝山部分宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标，城市建设用地 58平方公里，人口规模5055万。宝山新城区位于外环线和郊环线之间区域，由上海市城市总体规划确定的集中新城向组合 新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式”新城空间 格局。新城用地规模57平方公里，人口规模6065万。北部综合产业区郊环线以北区域，规划形成以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山

39、北部综合工业产业区。重点构筑宝山北部沿江工业产业带，将宝钢和宝山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸 业基地。罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用 地规模21平方公里，人口规模28万。新城区分区规划淞宝地区该地区东至长江、南至外环线、西至同济路、北至宝钢林带。规划人口规模约15万人，用地规模约10平方公里。主要包括友谊路街道、海滨新村街道、吴淞镇街道等。淞宝地区是宝山区行政、文化、科教中心，功能以居住、行政、休闲旅游、滨 江博览为主。该区域将重点进行空间梳理和功能提升，应控制开发用地规模并 合理有序使用。规划充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴，强调和突出宝

40、山淞宝地 区深厚的历史文脉，提升新城整体城市内涵。积极创造条件，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业该地区主要以友谊路街道、海滨新村街道、吴淞镇街道行政界线为界，划分为23个编制单元。单元均以居住功能为主。该地区设置新城公共功能中心。杨行地区该地区由同济路一一友谊路一一江杨北路一一外环线一一富长路一一郊环线围合而成，规划人口规模约 2025万人，用地规模约20平方公里。该地区位于宝山组合新城中心区域，是体现新兴城市功能，实现新城城市发展 目标的重要空间。重点建设区域生态绿龙及现代商务、现代服务和公共活动中 心。该区域将集中新城主要的现代化、高标准的居住区。该地区以宝杨路、江杨北路为界，划分为 34个

41、编制单元。该地区设置新城公共功能中心。顾村地区该地区由富长路一一外环线一一外环切线一一郊环线一一沪太路一一宝安公路围合而成，人口规模约 2025万人，用地规模约 20平方公里。该地区为宝山新城重要的战略发展区。规划体现生态性的人居环境，是中心城人口重要导入区域。依托便捷的交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主 题公园的良好生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、竞技体育 等功能，形成环境优美、最适宜居住的人文生态新城组团。该地区主要以宝安公路、沪太路为界，划分为34个编制单元。单元以居住功 能为主。该地区设置新城公共功能中心。吴淞产业特定区该区为吴淞市级工业园区位于新城区内的部分，

42、东至同济路、南至外环线、西至江杨北路、北至友谊路，用地规模约 12平方公里，规划无实际居住人口 该区将加大对吴淞工业区的整治和控制力度，加快产业结构调整，以发展现代 物流为基础，限制工业用地的扩展，加速产业升级换代，切实推进泗塘河东侧 地区产业“退二进三”，最终实现整体功能转换和主导产业向北部工业区转 移。该区为一个综合型特定区。可划分成 23个编制单元。城市“生态绿心”特定区该区东至富长路、南至宝安公路、西至沪太路，北至郊环线，用地规模约12平方公里。以潘泾为界，潘泾以东区域规划近期保留顾村工业园区约3平方公里的产业用地，远期规划友谊路以北区域为新城文化体育中心。潘泾以西区域原则规划为非城市

43、建设区域，主要以保留基本农田和生态绿地为主导功能。规 划沿潘泾预留少量居住用地，作为外环绿带的动迁安置及滚动开发用地。该区是宝山新城生态系统的主要组成部分，也是形成宝山新城独特城市风貌的 重要空间载体。重点建设生态绿地，同时发展生态旅游、文化科技、竞技体育 等公共活动功能，将为宝山新城增添城市的活力与魅力，提升宝山自然生态环 境的品质，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。轨道交通规划市域快速铁轨道交通1号线R1崇明一金山德川路、共和新路轨道交路锦路一富锦路、同通3号M3铁路上海济路、逸仙线阴站路市区轨道交通7号M7罗店一新国际博览陆翔路、锦秋路、沪太6 、小结受 2007 年末宏观调控政策的影响

44、， 2007 年宝山区房地产开发投资呈现理性回调趋势，房地产投资额同比减少，但占全区固定资产总投资的比重有所增加。2007 全年商品房建设仍以消化历年存量用地为主，商品房施工面积和竣工面积同比均呈削减之势。2007 年随着市场对区域产品及价值的认可度有明显提高后，普通商品房和别墅产品的成交均价均呈稳步上扬之势。 顾村和杨行板块是区域内各类产品的重点成交板块。受益于轨道交通的延伸， 以及区域整体环境的向好， 宝山区普通住宅市场供需比约为 1 ：，呈现供不应求之势。别墅产品的供需比约为 1 ：，供需基本平衡。2007 年宝山区由于土地稀缺，地价屡创新高。平均每亩中标价约 434 万元，较前几年平均

45、每亩中标价220 万元上升近一倍。按照规划，宝山区域城镇体系分为中心城（上海中心城宝山部分）、新城、新市镇 （居民新村） 和中心村四个层次。 其中外环线与郊环线之间区域， 由淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团构成组合式新城。四、区域市场分析1、区域整体概况在对整体市场有了一定的了解以后，这里将针对项目周边的小区域市场进行进一步的分析，以期得到对市场现状的近一步了解。从区域位置来看，本项目位于宝山闾带庙、杨行、顾村板块之间,项目位置受周边区域影响较大，三个区域对本项目的价格及消化均起到比较明显的影响。从区域环境来看，本项目所在周边区域正处于大力开发阶段，市场价值已经被逐步认可，整个区域正处于价

46、值提升期，有一定的市场发展空间。但由于各个位置开发力度的不同，各地段的价值认可度还是存在明显的差距。 本案2、周边各板块市场分析顾村板块市场分析板块整体概况分析从项目位置来看，本项目位于顾村板块的东南角，该板块是对本项目相对影响最大的区域，可做为重点参考区域顾村板块从该板块的项目分布情况:Jj/现有区域内在售项目有6个，主要分布在板块 的西面，而临近本项目所在位宣开发体量相对教少，且整体开发力度也相对比较欠缺。. -从板块特性来看，由于该区域在开发初期主要为动迁房安置区，因此区域前期整体市场认可度较低，在价值提升上有一定的难度，相对价格市场抗性比较明显。价格走势分析数据来源:上海房地产交易中从

47、本区域近一年住宅产品成交价格走势情况来看，顾村板块在近一年有比较明显的上涨，从2007年初至今区域产品的成交均价已经上幅了 ，价格增长速度远 高于上海市整体平均水平。而从价格走势图来看，该板块的整体走势相对平稳，虽然成交价格在其中几个 月份出现过一定幅度的调整，但整体向上的趋势并没有出现改变，该板块的价格 市场在较长的一段时间内将保持震荡上扬的态势。从价格市场对需求的影响情况来看，在上图可以比较明显的发现，板块内对产 品价格的敏感度相对明显，区域内产品价格的小幅度调整就可以明显的刺激需求 市场。供应情况分析现有供应情况分析从本板块的市场供应情况来看，遨帅时:就闻标则鹿为出过去的一年中区 域内新

48、增供应量为万平方米/月，且供应周期相对集中，主要上市量均集中在2007 年下半年。而将新增供应与市场需求体量进行对比可以比较明显的发现， 该板块在近期一 直处于明显的供不应求的局面，市场新增供应与需求的比例为1:3,市场需求十 分旺盛。而从供应市场的走势来看，预计在 08年及09年中期会有较为明显的大体量 供应进入市场，以缓解现有市场下的供需矛盾，但由于板块内整体开发力度有所 欠缺，市场供应将不会出现大幅度增长。斓2966：.仕寸刀凹抄 世纪长江苑:十 花1困7I港 人监地上230000类叫愣力5 二悔股恸司07034仁石144L 14t -丁土 丁右Vt- + 十 AAr AU-日 ZrA加

49、1 口大口现口七二末耒 的供应,情 况来,目，现有顾村板块,土建项H住未来的供应里约柏庭1900001406407898349360为104平 力口-刖有存量市属的甘平方平市场在丰：花西汗的件应量约为 12867J1 Uf 力 刀目一R 1 J |，勿 h J yJL/J 小,11， J yj1 乙。.。宏淞 力）JS光花园 乙方米。5300049662366433338上栩题有1场的籽他来看12Wa解836-共应川能满足33个月的t傍i跖区域市哪000状况）W看,。在/、考虑新增工冗18000的情况下，预计能就服印年内巾场将150的耐n于m510039992320149601小计489333

50、需求体量分析数据来源:上海房地产交易中从需求市场的情况来看，近期区域市场的需求情况相对旺盛，月平均需求量为 万平方米，远高于新增供应的入市速度。而由于存量市场上还有比较充足的供应, 因此市场尚未向卖方市场出现明显的倾斜。结合存量市场来看，截止2008年4月，现有板块内累计可出售住宅面积为万 平方米，按照现有市场的消化速度，如没有新增供应入市的情况下，现有供应市 场在4个月内就将消化完毕。结合未来供应市场来看，随着下半年开始进入传统的供应高峰期，市场的共需 矛盾在一定程度上将得到缓解，而从长远来看，由于区域内的整体开发力度还有 所欠缺，板块内在较长一段时间内还将更多的倾向于卖方市场。要需求对象,

51、需求产品面积段分析从区域内产品面积段的需求情1从近一年的成交情况来看，100平方米以下的产品占到了总成交量的约 70% ,市场接受度相对较高。而从面积结构上来看，功能性较强的经济型产品是市场需求的主流，其中尤其以小三房及小二房产品为代表。接受度越高。604373434%60-802664592605%80-10023731852188%100-12016422121430%产品结构分析产品基本都为低j环境俯3相对明显。多层小高层别墅连I目的内淞憎来看,高层八连都设置了少量别墅产品，虽然各项目如勺别墅比例均不高，但这样做可以提高项目自身的品质,带动环路国际主力产品（住宅部分）的销售价格高层联体别

52、墅叠加别墅也可以通过别墅产品的高价值来提升项目的整箱播。柏庭19小高层别墅情况来看，低密度5产国在4倍4的塔弗曷里明显较好，现有市场中密度较低的生态型社区在市场上有很高的接受度个案概况项目名称旭辉依云湾环绿国际圣卡洛柏庭项目地宝山区顾北路宝山区宝绿路宝山区沙浦路518址666号99号弄开发商旭辉集团欣博房地产环绿房地f发有限公司上海永佑亿企业发展有限公司总建筑18000045000180000产品业态结构住宅别墅住宅别墅住宅别墅容积率1建筑形态联体、双拼别墅、小高层、多层小高层别墅小高层别墅连排别墅200-250 平米另1墅152-202平米别墅306房型面积段2房125左右1房62-68平米2 房 95-1053房145左右2 房 84-185 平米3 房 113-1273 房 95-210 平米销售价彳寸Ah住宅8000别住宅8100别墅格墅9000-1300013000交房时问08 908 507 6绿化率40%50%杨行板块市场分析板块整体概况分析从项目位置来看，本项目位于杨行板块的西南角，与该板块紧邻，是区域内另一个需要重点考城的板段。从该板块的项目分布情现有区域内在售项目有7个，主要分布在板块 的东