企业战略-商业房地产项目融资与运营管理

1、.：.； 文档资源摘要：商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用适宜的融资方式是商业房地产开发投资胜利的前提。工程融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。关键词：商业房地产 工程融资 风险分担 融资构造 商业房地产开发融资的特点 从2002年开场，商业房地产在我国飞速开展。统计数字阐明，2002年，随着中国参与世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国曾经展开。 商业房地产开发投资要求宏大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的

2、要求尤为突出。购物中心、特征商业区、Shopping mall等的建立普通都需求大量的资金，而且，商业房地产运营普通还要经过23年的过渡期，需求有雄厚的资金预备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术才干、管理阅历以及它在以往的房地产开展过程中博得的信誉外，还取决于其筹措资金的才干和运用资金的身手。许多开发商都是由于资金问题对商业房地产望而却步。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争曾经趋于

3、白热化，商业运营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通情况、人流情况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产运营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时能够面临调整和亏损。因此，商业房地产运营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速开展，而经济构造处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着宏大的商机。 商业房地产的上述特性阐明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵敏可用资金是商业房地产战胜风险的保证，并且应该做好投资失败分散风险的预备，否那么一次失败对商业房地产开发企业能够是致命的打击。 工程融资的概

4、念和特点 工程融资实际国际上产生于20世纪80年代，90年代开场实际运用。自从1981年3月FASB对工程融资进展正式界定之后，不断是国际金融界关注的热点之一。 “工程融资是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初思索安排贷款时，满足于运用该经济实体的现金流量和收益作为归还贷款的资金来源，并且满足于运用该经济实体的资产作为贷款的平安保证。 中国银行的网站上，将工程融资界定为：“工程融资即工程的承办人即股东为运营工程成立一家工程公司，以该工程公司作为借款人筹借贷款，并以工程公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以工程公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式普通运用于现金流量稳

5、定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建工程，目前运用领域逐渐扩展，例如已运用到大型石油化工等工程上。 传统的融资方式是一个公司主要利用本身的资信才干安排融资。外部资金拥有者在决议能否投资或能否提供贷款时的主要根据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量情况，对详细工程的思索是次要的。工程融资是为一个特定工程所安排的融资，贷款人在最初思索安排贷款时，以该工程的现金流量和收益作为归还贷款的资金来源，以该工程资产抵押作为贷款的平安保证。假设工程的经济强度缺乏以保证贷款平安，那么贷款人能够需求借款人以直接担保、间接担保或其它方式给予工程附加的信誉支持。 工程融资至少有工程发起方、工程公司、资金

6、提供方三方参与；工程发起方以股东身份组建工程公司；资金提供方为工程公司提供资金或投资者购买工程债券；资金提供方债券投资者主要依托工程本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原那么上对工程发起方工程以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。普通而言，工程融资有如下几个特点：工程导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信誉支持构造多样化、融资构造复杂，融资本钱较高、充分利用税务优势，降低融资本钱。工程融资的根本特征就是融资不仅仅是依托工程发起人的信誉保证或资产价值，贷款银行

7、主要依托工程本身的资产和未来的现金流量来思索贷款归还保证。因此，工程融资风险分担，及对工程融资采取缜密的金融安排，并将此工程有利益关系的各个方面的承诺和各种方式的保证书结合起来，不使任何一方承当工程的全部风险，是工程融资活动的重要内容。 工程融资的参与者普通包括：工程发起人(project sponsors)、工程公司project company、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设备运用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、资料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(la

8、w or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司insurers、租赁公司leasing company、信誉评级公司(ratings)。 工程融资与商业房地产的结合 目前我国商业房地产资金主要于房地产开发商、商业运营者本身的积累和传统的外源融资方式。开发商本身资金积累主要是指开发企业本身的资金和以企业为根底的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和运用期限都有严厉的*。银行贷款工程的风险首先是由开发企业完全承当，然后由银行承当

9、，非常不利于风险分散。而工程融资具有融资金额宏大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产工程可以思索采用工程融资的方式，来实现融资目的和风险屏蔽的作用。 目前，工程融资在我国处于起步阶段，工程融资在传统意义上并不用于商业房地产工程融资，主要用于三大类工程：一是资源开发工程，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为工程融资的对象。二是根底设备工程。三是制造业工程，如大型轮船、飞机等。招商银行将工程融资的运用范围界定为：“工程融资主要用于需求巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程工程，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以

10、及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建立工程。传统意义的工程融资需求现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有动摇性，因此，如何利用工程融资的优点为商业房地产工程融资，发明为商业房地产量身定做的工程融资方式是处理问题关键所在。主要内容为以下几个方面： 如何实现有限追索 追索的方式和追索的程度，取决于贷款银行对一个工程的风险的评价以及工程融资构造的设计。应该根据详细的商业房地产工程的风险系数、投资规模、投资构造、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务情况、消费技术管理、市场销售才干来安排。尤其取决于商业房地产开发企业本身的实力和工程的市场前景。 如何分担工程风险 风险分担是工

11、程融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与工程利益有关的第三方之间有效地划分工程的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在工程开发中的利益对比。 如何利用工程的税务亏损来降低投资和融资本钱 商业房地产工程前期投资宏大，可以思索如何经过合并纳税来获得前期税收上的利益。 如何实现投资者对工程百分之百的资金要求 工程融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵敏，但在设计融资构造时应最大限制地控制工程的现金流量，保证现金流量不仅可以满足工程融资构造中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。 如何处置工程融资与市场安排之间的关系 对于普通的工程融资而言，长期的市场安排是

12、实现有限追索工程融资的一个信誉保证根底，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，工程投资方应该给予债务人一定的保证。 如何结合工程投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但普通的投资者出于对当地的投资领域不熟习采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很能够涉及到“重新融资问题的出现，其难易程度是根据融资构造的不同决议的。 如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产工程融资的中心内容。 工程的根本融资方式主要有三方面的特征： 在贷款方式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买工程一定的资源储量和产品。 在信誉

13、保证上。要求对工程的资产拥有第一抵押权，对于工程的现金流量具有有效的控制；要求把工程投资者一切与工程有关的契约性权益转让给贷款银行；要求工程成为一个单一业务的实体，除了工程融资安排外，*该实体筹措其他债务资金；对于从建立期开场的工程，要求工程投资者提供工程的完工保证；市场方面，要求工程具有类似“无论提货与否均需付款或“提货与付款性质的市场所约安排。 时间构造上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：工程的建立、开发阶段和工程的运营阶段。几种具有代表性的融资方式有：投资者直接安排融资的方式；投资者经过工程公司安排融资的方式；以“设备运用协议为根底的融资方式；以“杠杆租赁为根底的融资方式；以“

14、消费支付为根底的融资方式；以“黄金贷款为根底的融资方式； BOT 工程融资方式。 笔者以为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用经过组建工程公司进展融资的方式。包括经过工程公司、工程子公司、合伙制构造三种方式： 经过工程公司安排融资 由投资者共同投资组建一个工程公司，以工程公司的名义建立、拥有、运营工程和安排有限追索融资。工程建立期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，工程投资者根据股东协议组建工程公司，并注入一定的股本资金；第二，工程公司作为独立的消费运营者，签署一切与工程建立、消费和市场有关的合同，安排工程融资，建立运营并拥有工程；第三，工程融资安排在对投资者有限追索的根底上。在工程

15、建立期间，投资者为贷款银行提供完工担保。 投资者经过工程子公司安排融资 建立工程子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资构造安排融资。由于工程子公司缺乏必要的信誉记录，能够需求投资者提供一定的信誉支持和保证。第一，容易划清工程的债务责任；第二，工程融资有能够被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务构造安排上灵敏性能够会差一些。 投资者经过合伙制工程安排融资 经过工程公司安排工程融资的优点：法律关系较简单，便于银行就工程资产设定抵押担保权益，融资构造上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，工程融资的债务风险和运营风险大部分*在工程公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东

16、的资信优势获得优惠的贷款条件、工程资产的一切权集中在工程公司，管理上较灵敏，工程公司可直接运作工程，也可仅在法律上拥有工程资产，而将工程运作委托给另外的管理公司。经过工程公司安排工程融资也有一些缺陷：缺乏灵敏性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表如今：在税务安排上缺乏灵敏性；债务方式选择上缺乏灵敏性，虽然投资者可以选择多种方式进展投资，但由于投资者难以直接控制工程现金流量，各个投资者难以单独选择债务方式。 更多相关文档跨国公司设立海外研发机构的“溢出效应 (4161字)授权运营在国有资产管理中的实践运用 (3697字)政治运营在企业管理中的创新运用 (5125字)企业信誉风险管理与控制

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