8中级财务会计

1、 8 投资性房地产河 北 经 贸 大 学会 计 学 院Investment PropertyChapter 8 级财务会计 Intermediate Accountingguest中第一节 投资性房地产的确认与初始计量第二节 投资性房地产的后续计量第三节 投资性房地产的转换与处置12学习目的与要求 投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。通过本章的学习，了解投资性房地产的范围；掌握投资性房地产的确认条件与初始计量的原则；掌握投资性房地产采用成本模式、公允价值模式进行后续计量的会计处理；掌握投资性房地产转换和处置的账务处理。 3 重点 难点 投资性房地产转换和处置的账务处理

2、教学重点与难点 掌握投资性房地产的确认条件与初始计量的原则；掌握投资性房地产采用成本模式、公允价值模式进行后续计量的会计处理；掌握投资性房地产转换和处置的账务处理。4本章适用的会计准则 中国会计准则企业会计准则第3号投资性房地产 国际会计准则 IAS40投资性房地产 5第一节 投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的概念及范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。6（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权 特点：通过出让或转让方式取得；以经营租赁方式出租2.持有并准备增值后转让的土地使用权 特点：不包括闲置土地73.已出租的建筑物 特点：企业对该建筑

3、物拥有产权；以经营租赁方式出租；已出租 注：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面协议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产（生产经营用）2.作为存货的房地产（房地产开发企业的商品房为其存货）3.企业以经营方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权4.按国家规定认定的闲置土地（三）需要根据具体情况判断的项目1.部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的房地产 能够单独计量和出售的，确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产，而是作为固定资产

4、或无形资产核算。2.出租且提供辅助服务的建筑物 提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,（如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务），应当确认为投资性房地产。提供服务在整个协议中重大时，则企业不能确认为投资性房地产，应视为企业的经营场所（如自行经营的酒店客房），确认为自用房地产。【练习题1】 下列项目中应确认为投资性房地产的是（ ）A.企业拥有并自行经营的酒店B.企业以经营租赁方式租入又转租出去的建筑物C.房地产开发企业持有并准备出售的房屋D.已出租的投资性房地产租赁期满，暂时空置但继续用于出租 【答案】D11案 例 案例摘要：本案例以昆百大（000560）为例，以严格划分投资性房

5、地产范围为讨论的出发点，考察了投资性房地产公允价值计量对企业财务状况的影响，并进一步探讨了公允价值的获得途径。 准则链接 企业会计准则第3号-投资性房地产二、投资性房地产的确认条件三、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。以外购、自行建造等方式取得的投资性房地产，其计量方法与固定资产、无形资产的计量方法基本相同。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地

6、产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期

7、开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 参见“房地产转换和处置”部分内容。 （四）账户设置 设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”、“公允价值变动损益”科目。第二节 投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、成本模式计量1.设置“投资性房地产”科目，按固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有

8、关规定进行后续计量2.按期（月）计提折旧或摊销，通过“其他业务成本”科目核算3.租金收入通过“其他业务收入”科目核算4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理（计提的减值不得转回）二、公允价值模式计量1.采用公允价值模式的条件(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2.账务处理(1)设置“投资性房地产”科目，下设“成本”、“公允价值变动”明细科目；(2)不计提折旧或进行摊销，也不计提资产减值准备；(3)公允价值变动计入当期损益（处置时，转入其他业务成本）(

9、4)租金收入计入“其他业务收入”科目。提示：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的账务处理，类似交易性金融资产的账务处理。三、计量模式的变更 1.变更的原则 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。2.变更的方式 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。案例讨论：昆百大于2008年6月1日对投资性房地产的后续计量模式由成本模式变更为公允价值计量模式后哪些方面受益了？（提示：融资方面、业绩方面、利润分配方面）第三节 投资性房地产的转换与处置 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产

10、进行的重新分类。一、投资性房地产的转换 （一）转换日的确定（下一使用状态的开始日期）1.投资性房地产开始自用转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2.投资性房地产转为存货转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面协议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。3.作为存货或自用的房地产改为出租转换日为租赁期开始日。（二）转换的账务处理1. 成本模式下的转换非投资性房地产按账面价值对应结转（存货除外），不确认转换损益投资性房地产按账面价值对应结转（存货除外），不确认转换损益具体处理如下：（1）投资性房地产非投资性房地产（固定资产、无形资产及房地产

11、开发企业的存货） 投资性房地产转换为自用房地产（对应结转） 借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 （累计摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 投资性房地产转换为存货（不能对应结转）借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 提示：投资性房地产转换为存货时按账面净值结转，而非对应结转，即：“投资性房地产减值准备”科目不是结转到“存货跌价准备”科目，而是按投资性房地产的账面净值结转到“开发产品”科目，因为投资性房地产属于非流动资产，而开发产品是房地产开发企业的存货，属于流动资产，流动资产与非

12、流动资产的减值准备的处理是不同的，前者可以转回，而后者则不能转回。 （2） 非投资性房地产投资性房地产 自用房地产转换为投资性房地产（对应结转）借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产（无形资产）减值准准备 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（累计摊销） 投资性房地产减值准备作为存货的房地产转换为投资性房地产（不能对应结转）借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品2.公允价值模式下的转换非投资性房地产投资性房地产按公允价值计量，公允价值小于账面价值，计入“公允价值变动损益”科目；反之，计入“资本公积-其他资本公积”科目投资性房地产非投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面

13、价值的差额，计入“公允价值变动损益”科目具体处理如下：（1）投资性房地产非投资性房地产 其中：转换损益计入当期损益（“公允价值变动损益”科目） 投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）（公允价值） 公允价值变动损益（或贷记） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （或借记）投资性房地产转换为存货借：开发产品 （公允价值）公允价值变动损益（或贷记） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （或借记） （2） 非投资性房地产投资性房地产 其中：公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；反之计入资本公积。 公允价值小于原账面价值借：投资性房地产成本 （公允价值） 累计折旧 （累计摊销） 固定资

14、产（无形资产）减值准备（存货跌价准备） 公允价值变动损益 贷：固定资产 （无形资产、开发产品） 公允价值大于原账面价值 借：投资性房地产成本 （公允价值） 累计折旧 （累计摊销） 固定资产（无形资产）减值准备（存货跌价准备） 贷：固定资产 （无形资产、开发产品） 资本公积其他资本公积二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 1.处理要点（1）处置收入通过“其他业务收入”科目核算；（2）注销投资性房地产账面价值时通过“其他业务成本”科目核算；（3）转换日计入资本公积的差额，转入“其他业务成本”科目；（4）持有过

15、程中产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”科目。提示：投资性房地产的处置与固定资产、无形资产处置的区别是：处置收入不是计入营业外收入，而是计入其他业务收入。 2.账务处理（1）成本模式下借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （2）公允价值模式下借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记） 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 （或相反分录） 借：资本公积其他资本公积 （转换日计入资本公积的金额） 贷：其他业务成本 【练习题2】 甲企业为一房地产开

16、发企业，207年6月5日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年7月1日。207年7月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，假设转换后采用公允价值模式计量，转换日该写字楼的公允价值为510 000 000元。 207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为520 000 000元。208年6月底租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年8月以530 000 000元的价格出售，出售款项已收讫。不考虑相关税费。甲企业的相关账务处理如下：（1）207年7月1日借：投资性房地产成本 510 000 000 贷：开发产品 500 000 000 资本公积其他资本公积 10 000 000（2）207年12月31日借：投资性房地产公允价值变动