中介行业更新报告：二手格局稳定新房风云再起

1、行业更新报告目录 HYPERLINK l _TOC_250016 2020 年回顾 3 HYPERLINK l _TOC_250015 新房二手的交易额均实现增长，新房增速高于二手 3 HYPERLINK l _TOC_250014 中介市场份额变动：贝壳一家独大，二三名份额稳定 3 HYPERLINK l _TOC_250013 成交效率表现各有千秋，发展策略各有侧重 4 HYPERLINK l _TOC_250012 APP 流量端贝壳、我爱我家增速较快 5 HYPERLINK l _TOC_250011 2021 年政策和市场展望 6 HYPERLINK l _TOC_250010 新房

2、领域竞争再起，各路玩家进场 7 HYPERLINK l _TOC_250009 天猫好房 7 HYPERLINK l _TOC_250008 黄档开发商占比最大 7 HYPERLINK l _TOC_250007 在售新盘渗透率较低，集中新一线、二线及三线城市 7 HYPERLINK l _TOC_250006 营销商品多元化 15 HYPERLINK l _TOC_250005 上架优惠房源质量因各房企而异，优惠力度较中介渠道偏低 16 HYPERLINK l _TOC_250004 恒大车房宝 19 HYPERLINK l _TOC_250003 打开自销渠道，快速扩张版图 19 HYPE

3、RLINK l _TOC_250002 上架自营楼盘优惠力度大，可认购房源有限 19 HYPERLINK l _TOC_250001 其余开发商 22 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 222020 年回顾新房二手的交易额均实现增长，新房增速高于二手2020 年在有疫情的情况下，新房和二手市场销售额都实现了正增长，表现优异，其中新房增长11.5%，二手增长 6%。新房在基数大于二手房的情况下仍实现了较高的增速。背后原因仍来自新房限价带来的一二手价差，使得新房吸引力大于二手。二手交易额占比较前一年下降 1 个百分点至 31.6%。受此市场需求变化影响，主要中介公司今年业务

4、重点均转向新房渠道销售，对新房市场的争夺日趋激烈。图表 1: 房产交易 GTV（2017-2024E）资料来源: 国家统计局，华兴证券中介市场份额变动：贝壳一家独大，二三名份额稳定从中介的市场份额变动上看，贝壳依靠平台扩张，将自己第一市占的份额继续扩大。截至 2020 年三季度，贝壳在新房销售的份额从 2019 年的 5.5%提升至 8.8%。二手领域贝壳市占率由 2019 年的 18.5%提升至 27.3%。无论在新房还是二手，贝壳均呈现出一家独大的态势，但从二三名的份额来看，基本保持稳定或小幅下滑。贝壳的平台扩张模式仍只是吸纳非头部玩家，区域三强割据的局面未改变。图表 2: 新房中介市场主

5、要公司市场份额（2019）图表 3: 新房中介市场主要公司市场份额（2020 3Q）资料来源: 万得，公司公告，华兴证券资料来源: 万得，公司公告，华兴证券图表 4: 二手中介市场主要公司市场份额（2019）图表 5: 二手中介市场主要公司市场份额（2020 3Q）资料来源: 各地房产协会，公司公告，华兴证券资料来源: 各地房产协会，公司公告，华兴证券图表 6: 主要城市二手中介市场份额（2020）资料来源: 北京市住房和城乡建设委员会，广州/深圳/上海市房地产中介协会，杭州市住房保障和房产管理局，华兴证券成交效率表现各有千秋，发展策略各有侧重从主要中介的店效和人效表现来看，采取大店策略的链家

6、、Q 房和中原在 2020 年店效都显著提升，分别增长 13.5%、11%和 10.2%。而扩张期的贝壳、我爱我家、易居房友门效下降显著。细分到人 效，我们发现除了 2020 年未采取扩张大变动的 Q 房、中原保持人效提升外，其它中介人效均出现 下滑。这其中有低价地域扩张后导致的下降，也有纳入尾部中介公司后拉低整体平均表现的可能。 从成交效率的变动分析上看，中介公司已经逐步形成两种发展策略，一种以贝壳为代表重数量轻质 量，以扩张为主要策略获取更多的市场份额，另一种则以传统区域龙头为代表，重质量轻数量，保 证自己在优势市场的份额，以同步或超越本地市场为目的。图表 7: 主要中介店效同比增长（3Q

7、 2020）20%15%10%5%0%13.5%11.0%10.2%-5%-10%-15%-20%-25%贝壳-10.8%链家我爱我家Q房中原易居房友-15.6%-19.5%资料来源: 公司公告，公司网站，华兴证券图表 8: 主要中介人效同比增长（3Q 2020）10%-2.2%链家我爱我家Q房中原易居房友-8.0%贝壳5%0%-5%-10%6.9%7.3%-15%-20%-13.8%-15.6%资料来源: 公司公告，公司网站，华兴证券APP 流量端贝壳、我爱我家增速较快从 APP 流量看，安居客仍为房产中介服务相关 APP 中的领先者，2020 年平均月活为 3451 万人。贝壳、我爱我家

8、APP 月活增速较高， 2020 平均年月活分别为 1836/86 万人， 同比增长 91.1%/48.9%；房天下，Q 房表现稍显逊色，2020 年平均月活分别为 260/18 万人，同比分别下 滑 16.7%/增长 7.7%。现图表 9: 主要房产中介类服务 APP 月活（2018-2020）图表 10：主要房产中介类服务 APP2020 年平均月活及同比表00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002018-012019-012020-01安居客贝壳链家房天下我爱我家Q房网40,00035,00030,00025,00

9、020,00015,00010,0005,0000安居客贝壳链家房天下 我爱我家 Q房网 2019平均月活2020平均月活同比（右轴）100% 00091.1%34,51248.9%40.18,36324.1%7.7%7,950-16.7%2,6008581768%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源: Questmobile，华兴证券资料来源: Questmobile，华兴证券2021 年政策和市场展望2021 年开始深圳、上海、杭州都相继加强了房地产调控政策，同时银监会继针对开发商的三道红线后再次对银行房贷比例设置两条红线。2021 年对需求的韧性和居民购房支付能力将再次形

10、成考验。判断在部分城市房价还会惯性上涨，但成交面积可能会受到压制。全年新房成交金额预计增长 8%。二手方面，核心变量来自调控之后的上海市场如何变动，深圳预计在经过 2020 年的调整后大概率走稳，北京势头向上，或能部分弥补上海市场的下滑。判断 2021 年整体二手房交易额增长 4%。图表 11：房产交易 GTV（2017-2024E）资料来源: 国家统计局，华兴证券新房领域竞争再起，各路玩家进场新房领域从 2020 年开始已经成为各类新玩家的必争之地，随着开发商对渠道销售的重视和各种新资本力量的介入，各种背景的新市场竞争者开始进入市场。其中以三家为代表，我们觉得值得重点关注。以流量和数据力量见

11、长的天猫好房以销售基因和资金实力见长的恒大以管理和协同能力见长的龙湖等其余开发商我们认为从未来趋势上看，中介领域的竞争将会呈现轻和重两条不同发展路径。重的路径注重对门店的纳入和管理，以资金收购或者房客源共享为切入点，纳入海量经纪人和门店为自己所用，这条路径下玩家需要具备很强的行业理解力和资源能力，同时匹配出众的资金实力，才有可能胜出。这条路径下的玩家可能会出现地域市场的割据，不一定会赢者通吃，过程中对经纪人和门店的争夺会十分白热化，带来对经纪人的补贴和分成比例的上升，导致竞争主体阶段性盈利能力下降或亏损，因此玩家需要用规模和强融资能力来抵抗阶段性的竞争风险。轻的路径下玩家以开放的工具平台为目标

12、，对市场上的所有玩家一视同仁提供工具帮助和资源整合。这条路径下不看重对门店的争夺，转而从技术端实现维度跨越。但这条路径前期研发和技术投入时 间长难度大，同时也需要具备对行业深刻的理解和前瞻思维，一般的工具和武器不具备改变地产这 样一个传统线下行业的能力。具备创造性的研发思路和多种资源整合能力才有可能在此路径下成功。从发展策略选择上看，天猫好房目前走的是轻的路径，而恒大、龙湖等开发商都是重的路径。我们对几家的基本情况进行了梳理。天猫好房天猫好房形式上涵盖开设自营旗舰店，在天猫乐居和天猫易楼上售卖新房类商品，同时提供法拍房、二手房等房源。碧桂园、保利发展、中南置地和世茂集团等 11 家房企开设天猫

13、旗舰店，其中上市 房企共 9 家。另外在 Top30 房企中，进驻天猫乐居和天猫易楼的数量为 16/28 家。黄档开发商占比最大根据三道红线标准， 开设旗舰店的房企中处于绿/ 黄/ 橙/ 红档的公司分别占总体的 11%/56%/22%/11%，保利处于绿档，另外碧桂园/世茂/佳兆业/时代中国/新力均处于黄档。从销售费用占比看，目前开设旗舰店的房企销售费用占比平均为 2.94%，基本与 A+H 40 家主流上市地产公司 2020 年中报平均销售费用占比相同。其中新力、碧桂园及时代中国销售费用占比最高，达到 4.20%/3.71%/3.44%。在售新盘渗透率较低，集中新一线、二线及三线城市我们统计

14、了五家主流房企在天猫上架新房情况。从数量以及占比来看，佳兆业、世茂、中南、旭辉和金科于天猫总在售楼盘数为 54/126/84/10/27 ， 分别占上架楼盘所处城市总在售楼盘的 48%/46%/42%/26%/23%。从城市分布来看，五家房企天猫上架楼盘集中分布于新一线、二线及三线城市，其他等级城市覆盖较少。图表 12: 40 家主流开发商销售费用占比变动情况3.30 %3.213.243.243.263.203.103.103.002.962.902.802016201720181H1920191H20资料来源: 公司公告，公司网站，华兴证券现金短债比 销售费用占比剔除预收账款的资产负债率公

15、司名称销售金额（百万元）净负债率公司代码三道红线分类图表 13: 开设天猫旗舰店地产公司销售及负债指标表现（1H20）绿档600048.SH保利发展73,706.0372.07%67.40%1.962.56%2007.HK碧桂园185,759.0065.22%81.60%1.783.71%0813.HK世茂房地产64,615.9559.88%70.81%1.572.33%黄档1638.HK佳兆业22,662.13143.93%74.61%1.023.30%1233.HK时代中国15,027.7884.47%77.63%1.233.44%2103.HK新力控股8,705.7992.83%84.2

16、8%1.054.20%橙档000961.SZ600325.SH中南置地华发股份29,692.9822,866.06147.17%150.68%82.86%76.83%1.190.982.36%2.95%红档600340.SH华夏幸福37,371.90191.85%77.46%0.471.65%平均51,156.401.120.771.252.94%资料来源: 公司公告，公司网站，华兴证券天猫乐居天猫易楼天猫旗舰店2020年全口径销售金额（亿元）公司公司代码排名图表 14: Top30 房企天猫进驻情况（2021.1）12007.HK碧桂园7,888.023333.HK中国恒大7,035.030

17、00002.SZ万科地产7,011.241918.HK融创中国5,750.05600048.SH保利发展5,028.060688.HK中海地产3,634.47600606.SH绿地控股3,567.080813.HK世茂集团3,003.191109.HK华润置地2,850.310001979.SZ招商蛇口2,780.1110960.HK龙湖集团2,706.012601155.SH新城控股2,521.613600383.SH金地集团2,426.0140884.HK旭辉集团2,310.0150817.HK中国金茂2,237.016000656.SZ金科集团2,234.917000961.SZ中南置地

18、2,232.118000671.SZ阳光城2,180.1193900.HK绿城中国2,146.0202772.HK中梁地产1,688.2213301.HK融信集团1,551.7226158.HK正荣集团1,530.2233380.HK龙光集团1,497.0242777.HK富力地产1,496.6251638.HK佳兆业1,435.2263383.HK雅居乐1,381.527002244.SZ滨江集团1,363.628002146.SZ荣盛发展1,358.0293883.HK中国奥园1,330.1302599.HK祥生集团1,306.0注 ：Top30 房企根据克而瑞 2020 年全口径销售金额

19、排名资料来源: 天猫，克而瑞，华兴证券图表 15: 世茂集团天猫上架楼盘情况（2021.1）1线新一线2线3线深圳222540%城市等级城市天猫旗舰店在售天猫易楼天猫总在售总在售天猫占当前售卖楼盘广州323560%重庆333650%天津1-1425%郑州344757%苏州-111100%杭州656875%佛山111617%西安-222100%合肥313560%东莞-11250%长沙212367%沈阳1222100%武汉2-2540%宁波1111010%昆明2222100%珠海-111100%海口1-1333%徐州111333%嘉兴2-22100%青岛414944%南昌111617%烟台2-22

20、100%泉州3441625%无锡2-2367%台州1-11100%济南6161060%长春1111100%兰州2122100%南宁111425%厦门3331127%福州611114823%温州1-1425%江门3132150%义乌1-1250%淄博111250%绵阳1-11100%肇庆2-2367%泰安1-11100%潍坊3-33100%漳州3-31323%荆州3-33100%宁德122729%南平1-1250%莆田1-1333%惠州-11250%银川-11333%阜阳1-1250%保定1-11100%4线及以下汇总202212391%合计12727247%注：总在售楼盘数量以房天下为准资料来

21、源: 天猫，房天下，华兴证券图表 16: 中南置地天猫上架楼盘情况（2021.1）新一线2线3线4线重庆333100%城市等级城市天猫旗舰店在售天猫总在售总在售天猫占当前售卖楼盘南京11617%苏州333100%杭州33475%佛山22540%西安11147%合肥11425%沈阳46786%成都33743%武汉11333%宁波11128%昆明33475%绍兴33560%嘉兴11425%青岛77888%烟台11813%台州33743%南通661540%南宁11333%厦门222100%济宁11520%温州11714%淄博11617%镇江111010%金华11333%湖州11250%威海11520

22、%东营222100%潍坊443133%淮安11250%蚌埠222100%泰州111100%常德11425%连云港111100%盐城33475%宝鸡111100%营口11250%揭阳111100%唐山22367%临沂11425%潜江11333%保定111100%衢州11250%亳州111100%合计8419942%注：总在售楼盘数量以房天下为准资料来源: 天猫，房天下，华兴证券城市等级城市天猫乐居在售天猫易楼在售天猫总在售总在售天猫占当前售卖楼盘1线深圳-111100%杭州-11813%新1线沈阳-11520%重庆-111010%福州-11425%2线石家庄1-1425%贵阳112367%镇江-

23、11250%芜湖-11250%合计103926%图表 17: 旭辉天猫上架楼盘情况（2021.1）3线注：总在售楼盘数量以房天下为准资料来源: 天猫，房天下，华兴证券图表 18: 佳兆业天猫上架楼盘情况（2021.1）城市等级城市天猫旗舰店在售 天猫乐居在售 天猫易楼在售天猫总在售总在售天猫占当前售卖楼盘深圳5-452223%上海1-1425%1线广州2-22825%北京2-2367%武汉2-2633%重庆5-5683%成都2233838%杭州1-1250%新1线合肥1-11100%南京1-111100%佛山2-2450%长沙2-2540%惠州8-181267%中山1-1333%珠海2-263

24、3%大连2-2450%青岛1-11100%2线廊坊1-1250%新郑1-11100%石家庄1-11100%昆明1-1333%霸州-1-11100%鞍山1-11100%衡阳1-11100%泰州1-11100%3线新乡1-11100%清远1-11100%洛阳2-22100%4线阳江1-1250%合计5411348%注：总在售楼盘数量以房天下为准资料来源: 天猫，房天下，华兴证券图表 19: 金科天猫上架楼盘情况（2021.1）城市等级城市天猫乐居在售天猫易楼在售天猫总在售楼盘总在售天猫占当前售卖楼盘1线广州2-22100%佛山4-4850%郑州-331030%新1线沈阳-44757%重庆-8867

25、12%合肥-11714%贵阳-111010%2线南宁2-2540%3线邯郸-11250%4线玉林-111100%合计2711923%注：总在售楼盘数量以房天下为准资料来源: 天猫，房天下，华兴证券图表 20: 世茂天猫上架楼盘城市等级分布（2021.1）图表 21: 中南置地上架楼盘城市等级分布（2021.1）新一线, 23%3线, 45%2线, 27%县级市, 1%5线, 7%1线, 3%新一线, 18%4线, 18%3线, 24%2线, 28%4线, 5%1线新一线2线3线4线5线县级市新一线2线3线4线资料来源：天猫，华兴证券资料来源：天猫，华兴证券图表 22: 旭辉天猫上架楼盘城市等级

26、分布（2021.1）图表 23: 佳兆业天猫上架楼盘城市等级分布（2021.1）4线, 3%1线, 11%3线, 22%新一线, 33%2线, 33%1线, 14%3线, 21%新一线, 28%2线, 34%1线新一线2线3线1线新一线2线3线4线资料来源：天猫，华兴证券资料来源：天猫，华兴证券图表 24: 金科天猫上架楼盘城市等级分布（2021.1）4线, 10% 1线, 10%3线, 10%2线, 20%新一线, 50%1线新一线2线3线4线资料来源：天猫，华兴证券营销商品多元化根据房企自营天猫旗舰店、天猫乐居和天猫易楼上所售新房商品的类别，大致可以分为四类：来访礼、购房天猫权益、打折券、

27、认购金。其中，来访礼包含福袋、家电消费券、专车带看等，需要在天猫购买后在线下兑换，价格在 1-20元间，代表平台为中南旗舰店等；购房享天猫权益形式为电子券，在线下签约购房时进行核销获得一定的天猫超卡权益，价格在 1-20 元间，代表平台为碧桂园旗舰店；打折券和订购金则是在购房时可以得到一定的折扣，但可供选择的房源一般是限定的，以案场为准，两者之间的差异在于：订购金数额一般较大，从千元到万元不等，而打折券金额相对较小。另外，除来访礼线上线下均可获得外，购房天猫权益、打折券、认购金均为在天猫购买时独享。打折券和认购金涉及到房源选择和购房价格，和案场放出的房源和优惠有所差异。产品名称价格区间（元）代

28、表平台概述商品示意图图表 25: 天猫各平台新房商品分类来访礼（1,20）中南旗舰店、佳兆业旗舰店、天猫易楼等 到访核销电子券并获得小礼品，包含福袋、家电消费券、专车带看等，内容由案场活动而定购房享天猫权益（1,20）碧桂园旗舰店购房签约后在碧桂园旗舰店核销，可获300元天猫超卡权益打折券（1,20）天猫乐居、孔雀城旗舰店、佳兆业旗舰店等一般不可与其他案场优惠叠加，折扣价在1-5万元之间，以案场为准认购金(1000,30000)中南旗舰店、天猫乐居、世茂旗舰店一般不可与其他案场优惠叠加，折扣价在1-5万元之间，以案场为准资料来源：天猫，华兴证券图表 26: 天猫电子券使用流程图资料来源: 天猫

29、，华兴证券上架优惠房源质量因各房企而异，优惠力度较中介渠道偏低享受折扣优惠的楼盘一般在上架时会规定房号。通过统计天猫上中南置地、佳兆业、碧桂园和世茂共 20 个在售楼盘的优惠房源，我们发现不同房企提供的房源质量差异较大。其中，中南、佳兆业提供的房源质量较好，体现在：可供选择的户型较多、楼层范围较广，个别楼盘上架最热门房源；碧桂园、世茂提供的房源质量一般，体现在：楼层分布较为极端，且所在楼栋一般位于楼盘边角，采光通风等受到影响。从电话调研的购房优惠来看，整体上看天猫好房优惠力度要弱于线下。首先，天猫展示的多为一房一价表原价基础上的折扣价，由售楼部工作人员直接挂出。而由于时效性，案场实际优惠在动态

30、变化，最终价格会稍低于天猫活动价。其次，价格存在信息不对称，中介往往能拿到最新的购房优惠信息，同时部分楼盘还有中介的额外优惠。从专业服务来看，天猫好房缺少专业的顾问对接，需要进一步咨询案场人员，购房体验一般。与贝壳、房天下等新房中介平台相比，亦缺少充分的房源信息。图表 27: 天猫好房提供部分优惠房源情况描述公司楼盘提供房源描述中南滨江国际公寓无阳台；仅8层在售；户型分布南朝向，且无遮挡，户型较好；本楼盘公寓占比11.11%中南熙悦提供楼栋位置较好；各楼层均在售中南保定徐水尚熙城沿街而建；楼层分布均匀；在售楼栋相对其他楼栋高度低中南上悦城公寓；沿街而建中南樾府沿街而建；楼盘较为偏僻佳兆业新世界

31、大厦公寓；楼层分布均匀佳兆业大都汇3个户型仅占两个；5栋6栋前方为商业街；仅顶层或底层在售佳兆业惠州市佳兆业东江熙园沿街而建；仅顶层或底层在售武汉市佳兆业滨江新城仅售一栋，占在售楼栋的20%；楼层分布均匀；沿街而建长沙市佳兆业云顶都汇公寓；户型分布在中层；仅一个户型可选择，沿街而建莆田市仙游碧桂园天城19栋沿街而建；16栋位置稍好但偏贵；楼层偏中层舟山市碧桂园东海府仅顶层或底层在售碧桂园宁波碧桂园港城印象象山县丹城心上仅9号楼在售；沿街而建；仅顶层或底层在售杭州市碧桂园铂玺湾1、4栋沿街；5栋中低层易被遮挡；楼层分布中高层福州市碧桂园正荣悦玲珑仅一套底层在售，靠近山坡杭州市世茂智慧之门公寓；分

32、布在中高层；房源较少天水市世茂云海郡仅顶层或底层在售；可供选择较少；沿街而建世茂桐乡市世茂璀璨荣里楼层中低层；沿街而建无锡世茂璀璨时光仅8、9栋在售；沿街而建；仅顶层或底层在售贵港市世茂大唐金科雅庭沿街而建；仅顶层或底层在售资料来源：天猫，贝壳，房天下，华兴证券图表 28: 天猫好房各平台销量榜首商品销量及所对应楼盘去化情况平台城市楼盘名称营销产品天猫总销量开盘时间开盘去化率天猫乐居乐山峨眉山碧桂园观山悦折扣券/到访礼112021年1月60%中南旗舰店青岛青岛中南林樾到访礼982020年5月70%佳兆业旗舰店洛阳洛阳华耀城佳兆业凤鸣水岸折扣券9022020年8月60%资料来源：天猫，贝壳，房天

33、下，华兴证券图表 29: 不同平台房源优惠情况对比楼盘楼栋/房号天猫好房优惠价格（万元）/折扣中介渠道优惠价格（万元）/折扣廊坊中南熙悦4# 1-1302、2-13024# 2-402、2-403114.4113.6106.4104佛山中南滨江国际13# 806、81395折95折深圳佳兆业新世界大厦1454260.3233.4洛阳凤鸣水岸-99折97折（贝壳）/全款96折（房天下）广州海珠世茂天鹅湾7#33013301.2均价3200福州东江湾悦境2#低层均价1.47/平均价1.55/平资料来源：天猫，贝壳，房天下，电话调研，华兴证券恒大车房宝2020 年下半年，房车宝成为恒大联合全国 15

34、2 家中介机构重组成立的房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台。目前，房车宝集团旗下拥有三大平台：房车宝平台、房车宝全民经纪平台和 SaaS管理平台。平台间各司其职，房车宝平台聚焦一二手房、车买卖及房屋租赁；房车宝全民经纪平台则面向恒大的全民经纪人，及与恒大达成合作关系的中介机构人员；房车宝 SaaS 管理平台仅对合作开发商与中介机构开放。打开自销渠道，快速扩张版图目前，根据企查查，房车宝集团旗下设一级子公司 4 家；二级控股子公司 180 家，其中 153 家为中介公司；三级及以下子公司多通过 153 家二级子公司间接投资。从股权结构来看，房车宝通过全资子公司深圳市房车宝销售有限公司分别持有

35、153 家中介公司 51%的股权，而这些中介公司分别持有 3504 家经纪公司门店的 51%股权，从而达到业绩并表为房车宝上市铺路。具体收购方式为根据不同区域以及中介资质情况而定，一般由房车宝先战略入股各区域头部中介渠道商，再由其收购更小的中介门店。各中介门店出让 51%股权的同时，可获得经营资金、免息借款和房车宝原始股权。另外，根据房车宝门店合作机制文件，恒大明确在合作期间不参与门店的成本和盈利分配，亦不干涉门店经营。对于加入房车宝的经纪人会员，将根据贡献度达到不同的等级并且获得相应的佣金奖励。并且，佣金奖励会根据房源的开盘情况以及热门程度而定。另外，依靠“全民经纪人模式”与房车宝经纪人 A

36、PP 的线上推荐，和中介门店实现线上线下营销闭环。据恒大房车宝发布会显示，房车宝已拥有全民经纪人会员 2162 万，年精准导流实地看房客户超 2000 万，年 GTV 达 1.2 万亿。上架自营楼盘优惠力度大，可认购房源有限从购房优惠看，今年 2 月 1 日至 28 日间，消费者只需在房车宝平台缴纳 3000 元定金，即可认购一套恒大房源，并获得购房优惠，其中享受权益根据最终本人购买、推荐他人购买、被第三方购买、最终未成交等不同情况而定。另外，尽管其他品牌入驻房车宝，但消费者无法直接认购且获得优惠，只适用于经纪人推荐。目前，根据房车宝展示的房源信息，自营项目中覆盖了恒大 95%以上的在售项目；

37、房车宝中其他品牌入驻的项目占比在 10%左右。通过统计平台上可认购房源信息，多数房源已被认购，剩余房源多为边套。图表 30: 房车宝与中介公司合作机制示意图持股51%持股51%房车宝现金补贴，无息借款，房车宝股权激励现金补贴，无息借款，房车宝股权激励（均为房车宝提供）资料来源：房车宝，企查查，华兴证券二级子公司区域中介渠道商 153家三级子公司各经济公司门店 3504家区域中介渠道商 注册资本（万元） 房车宝持股比例布局区域发展加盟门店政策收购门店要求图表 31: 部分与房车宝合作的区域中介渠道商布局及对加盟中介门店政策温州万豪40951%主要为温州地区好房易购102051%主要为珠三角地区甬旺集团92851%宁波及浙东地区华恒置业408251%福建地区最高8万投资门店经营；10万5年免息借款；10万房车宝原始股权最高20万经营资金战略入股；5-10万房车宝原始股权6万现金补贴；10万5年免息借款；5-10万房车宝原始股权5-10万现金补贴；5-10万免息借款；5-10万房车宝期权营业执照2020年6月1日前；经纪人不少于5人营业执照满半年；拥有1个以上门店；每间门店经纪人不低于5人营业执照满半年；门店正常运营营业执照满半年；门店正常运营资料来源