不动产经济学8资土城

1、不动产经济学Essentials of Real Estate Economics第二部分：不动产经济微观分析1第二部分学习内容2、 住房市场1、 土地市场3、 非住房市场4、 不动产投资5、 不动产金融2不动产投资1第一节 基本投资原理2第二节 不动产投资 3第三节 项目分析 3教学目标掌握不动产投资基本原理会做简单的投资分析4不动产投资1第一节 基本投资原理2第二节 不动产投资 3第三节 项目分析 5第一节 基本投资原理 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费 或享受，（通过对某些投资对象的持 有）试图获取将来不确定的收益的一 种行为（或过程）。 6第一节 基本投资原理投资的关键因素：收益管理税

2、收流动性风险 怎样根据这五个经济特性的高低次序对不动产进行评级？7不动产投资1第一节 基本投资原理2第二节 不动产投资 3第三节 住宅投资项目分析 8第二节 不动产投资 不动产投资是一种将资本投入不动产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和不动产金融资产活动，以获得最大利润的经济行为。 9第二节 不动产投资1、不动产投资方式开发投资 ；购置投资 ；抵押放款 ；购买证券 ；投资信托（REIT）基金 ；有限合伙(也称辛迪加)投资 ；（前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。）10一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目 11第二节 不动产投资2、不动产投资标的 未开发的土地

3、 住宅 写字楼 购物中心或零售商场 （商业物业） 旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） 休闲性房地产 工业厂房、仓库 12第二节 不动产投资3、不动产投资的优势 当今世界最富有的 200 人中，就有 20%以上的人是直接靠经营房地产起家的。在香港股票上市公司中房地产或与房地产有关的公司占 2/3。13第二节 不动产投资正常情况下，地价具有不断增值的趋势。不动产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。 （1）租金收益。 （2）销售收益。 （3）可以获得纳税扣除收益。不动产投资风险小，可以起到保值作用。一是地价具有增值的趋势；二是房地产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即材料等价格上升了，其产品价

4、格可以随之上升；三是房地产是不动产，一旦租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及时收回房屋并重新出租获取租金。不动产投资可以获得非经济性利益，不仅可以获取较高的盈利，往往还可以获得一些非经济性收益名声、社会地位等。14 各种投资工具风险收益比较名 称获利性风险性变现性专业技术评估股 票投 资高高高中投资金融无限制，且能选择成绩良好公司的股票，长期投资风险小，适合各类投资人。外 汇高高高高投资金额较大，且需高度专业知识，适合对象有限。黄 金中中高高具保险功能，但不具生息功能，若物价稳定较为吃亏。共 同基 金中中高低由专家代为操作风险较低，但每年须付管理费，投资报酬率较

5、受影响。期 货中高高高以小博大，投机性强。不动产中低低低对抗物价上涨能力强，变现能力差，适合长期置产型投资古董、字画中高低高须具高度专业知识，管理要求低，不适合一般小型投资人。银行存款 低低高低安全性高，金融无限制，收益低。债 券中低高低安全性低于银行存款，利率高于银行存款，但 期限较长，如物价和银行利率水准变动，其价格会随之变动15第二节 不动产投资 4、不动产投资风险指不动产投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性 。风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指那些影响所有投资者即整个不动产投资市场的因素而引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。非系统风

6、险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。 16第二节 不动产投资不动产投资的系统风险经济周期风险。购买力风险。购买力风险是指通常膨胀率较高，出售或出租房地产获得现金不能买到原来能买到的那么多东西，也就是购买力下降了。利率风险。不动产投资由于利率的变化会产生风险。贷款利率每一周期性的涨落，直接影响居民的购屋能力。社会风险。社会风险是指由于政治的、经济的大变动以及相应的规划、政策等因素变动，引起不动产需求和价格的跌落所造成的风险。自然风险。17第二节 不动产投资不动产投资的非系统性风险经营性风险。经营性

7、风险是指由于经营上的失误造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。财务性风险。财务风险是债务清偿风险，是由负债引起的。18第二节 不动产投资5、不动产投资风险管理风险移动：预期收益相同时，选择风险较小的项目进行投资；加强市场调查研究来实行正确决策。风险分散：通过投资组合来分散风险 风险控制：通过良好的管理控制风险 风险转嫁：改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担；保险方式。19第二节 不动产投资6、不动产投资项目经济评价静态分析方法（不考虑资金的时间价值）（1）投资回报率或投资收益率（2）投资回收期动态分析方法（1）净现值法（2）内部收益率法20第二节 不动产投资静态方法简单易行，但不能反

8、映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观全面反映投资活动，常用于短期、小型投资项目评价。投资利润率 投资利润率=年均利润总额/总投资100%（自有资金）投资收益率 权益投资利润率=1年税前利润总额/自有资金100%21第二节 不动产投资投资回收期 投资回收期是指通过项目的净现金流量来回收初始投资所需要的时间，一般以年为单位。 原始投资一次投出，每年现金流入量相等 投资回收期=原始投资总额/每年现金净流入量 每年现金流入量不等，或原始投资分次投入，回收期n符合： 投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量 决策标准：如果投资回收期小于基准回收期（

9、公司自行确定或根据行业标准确定）时，可接受该项目；反之则应放弃。在互斥项目比较分析时，应以回收期最短的方案作为中选方案。22投资回收期项 目012345NCF累计NCF-170000-170000 39800-130200 50110 -80090 67117 -12973 62782 49809 78972 128781学生用椅项目现金流量 单位：元NCF:净现金流量23第二节 不动产投资动态方法考虑货币的时间价值，从而对项目净效益的判断比较准确，同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较。缺点是计算相对复杂。24 第二节 不动产投资净现值(Net Present Value) 净现值是指在

10、整个建设和生产服务年限内各年净现金流量按一定的折现率计算的现值之和。 其中,NCFt = 第t期净现金流量 K = 项目资本成本或投资必要收益率，为 简化假设各年不变 n = 项目周期（指项目建设期和生产期） 决策标准： NPV 0 项目可行 NPV大的方案优于NPV小的方案 25项 目012345净现金流量-170000 39800 50110 67117 62782 78972 净现值(Net Present Value)26第二节 不动产投资内部收益率 (IRR-Internal Rate of Return) IRR是指项目净现值为零时的折现率或现金流入量现值与现金流出量现值相等时的折

11、现率：决策标准： 备选方案IRR高于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目可行； 备选方案IRR低于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目不可行； IRR高的方案比IRR低的方案好。 27采用财务计算器或EXCEL软件或试测法求出IRR=19.73%第二节 不动产投资内部收益率 IRR28第二节 不动产投资7、提高不动产投资效率的主要途径合理控制不动产投资规模和速度优化配置不动产投资结构合理配置不动产投资空间的分布科学化进行不动产投资决策29不动产投资1第一节 基本投资原理2第二节 不动产投资 3第三节 项目分析 30 住宅项目投资分析的基本思路 项目投资立项市场研究市场预测市场定

12、位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场特征研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）31 投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。 在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。 这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区

13、位选择。1 表层分析32 项目外部环境 经济因素 社会因素 政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规(1)住宅投资外部环境分析 33（2）项目市场特征分析项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征

14、等。1 表层分析34（3）投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行投资者的SWOT分析。该分析的目的是让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。（4）确定项目的区位选择。根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。1 表层分析35外部环境区位选择（定位子）图：区位选择示意图市场

15、特征投资者竞争力36 在表层分析基础上，接着进行项目投资的过渡层分析。过渡层分析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。 2 过渡层分析37（1）市场预测 市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能的销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给

16、量的变化趋势，然后由两者之差得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可以运用定性方法，也可以运用定量的方法。一般而言，可采用定量分析为主，辅之以定性分析。 住宅项目由于投资大，建设周期长，投资过程中不确定因素较多，项目市场风险较大。因此在投资分析过程中，还需要进行项目的风险预测。在分析过程中，要着重分析政策、市场、金融和经营风险对住宅投资的影响，在此基础上提出合理的投资建议，尽可能将风险降低到最低点。 2 过渡层分析 38 （2）市场定位。市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。市场定位分析的基本思路是首先分析投资者、客户和市场三者关系，然后确

17、定项目开发理念，最后寻求项目的最佳定位（见下图）。 投资者 客户 市场投资理念及市场定位 2 过渡层分析39 里层分析主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。这一层次的分析相对较为深入，是整个投资分析的“重头戏”，分析的结果将直接决定项目的投资决策可行与否。（1）项目开发规模的确定。就住宅项目而言，住宅的投资开发规模的决定主要决定于以下因素：住宅未来销售水平，投资者资金实力和融资能力，住宅建设质量，项目经济规模和项目的风险及风险承受能力等。3 里层分析40（2）项目投资计划。对于住宅项目尤其是规模较大的住宅项目而言

18、，决策者和研究人员一定要慎重选择项目投资计划。项目的投资计划主要包括项目投资方式，投资进度以及资金投放时机选择等。（3） 融资方式。在项目投资过程中，不同融资方式会产生不同经济效益。项目融资方式的选择主要取决以下因素：项目规模，投资者的预期盈利水平，投资者资金实力和融资能力，项目的风险等。在我国，住宅项目投资的融资渠道除了自有资金外，主要是金融机构的贷款。因此，在融资方式选择中，要分析利率变化对项目投资效益的影响，最终确定自有资金和借款的比例，借款时机，还款时机和方式。3 里层分析41（4）项目的经济效益评价。在前面分析的基础上，计算住宅项目的各项财务分析指标，包括动态和静态指标，分析项目的财务可行性。评价过程中，一般要设计项目全部投资和自有资金的现金流量表，项目损益表，资金来源与应用表投资计划