百大·春城一期营销策划方案

1、.PAGE ：.；百大春城营销推行战略及方案一、营销背景见营销任务手册第一部分营销背景.工程概略.日.工程开发方案一期.市场情况二、市场定位根据来源于成全机构市场定位及产品定位案。工程定位：公司笼统定位：百大地产，与无锡人民共同缔造惠山新城。以惠山新城的开辟者，区域地产市场安康生态住宅产品的领跑者笼统出现。工程市场定位为：百大春城定义城市精英生活树立区域市场所适城市精英阶层理想的“生态与运动生活的市场位置，提供一种与城市生活方式共融的建筑理念，用实真实在的产品细节引导安康休闲的居住文化方式。产品笼统定位为：城市精英的江南水乡主要诉求点为完善的运动社区生活配套与河居生活及优美景观的结合，既迎合周

2、边客户希望住在都市里的购房心思，又以河居的安康文化吸引城里的客户，充分突出工程的中心附加产品优势，并充分表达百大春城所代表的理想生活境界。客户定位： 根据谋划公司提供的市场分析，及周边能够客源，推断首批客户应集中在本区域及周边区域，多为私营业主、原住地农民，及当地政府公务员等。预期比例会占到首批客户的%之间。而城区客户，在未来交通条件改善、价钱优势明显的情况下，比例将会不断上升。但在首期客户中，由于交通问题尚未得到处理。预期比例会在%左右。鉴于周边楼盘的竞争压力，且产品同质化景象严重，因此如何更多地争夺城区的客户将成为影响工程去化速度的关键。周边区域的乡镇居民江阴霞客镇的私营业主原有居民玉祁、

3、前洲的乡镇居民 私营业主玉祁、前洲的政府公务员区域居民和区域从业人员本区域内的原有居民，主要为堰桥、西彰、长安三镇的居民。本区域内的政府公务员本区域内的私营业主本区域内的企业高级管理者中等收入的城区居民市区中等收入的普通职工市区将要结婚的年轻家庭部分投资群体市区部分投资商人江阴部分投资商人上海区域投资客人三、工程SWOT分析. 优势景观资源丰富,拥有龙形绿化带及内湖,东西向河流景观，为本工程最大卖点。价钱优势明显,价钱现略低于周边竞争工程。市场客户先机优势，由于政府团购房的套的去化，一定程度上化解了工程前期的销售风险，并可经过良好的客服，构成口碑宣传效应。区域开展刚起步，具有良好的投资前景。工

4、程环境优势明显，可塑造惠山生态安康第一盘笼统。优势区域认知极低，是本工程的最大优势；区域产业招商的兴隆，将直接影响其它版块对此区域购房的关注程度。在企业的品牌知名度上不及复地、顺驰等竞争对手，将面临竞争对手的强有力冲击。土地关系复杂，导致证照办理难以控制，能够丧失市场销售先机。地理位置纵深，目前看来无论公共交通还是道路交通都不如竞争工程，交通条件有待完善作为新城开发与郊区工程而言，交通问题一直是最中心最关键的问题。目前惠山新城的交通条件对于吸引市区和周边乡镇居民置业依然是一个瓶颈问题。首先，对于周边几个乡镇，道路交通网络较完善，但是缺乏城市公交系统，与玉祁镇、侠客镇等镇甚至连商业交通也缺乏；同

5、时，与市区的联络目前主要依托通江大道，在今年年末锡澄路改造完成之后，道路交通条件将有所改善，但是交通时间依然在分钟左右，两条道路的路况和周边笼统仍有待改善。目前规划的惠山大道的通车时间仍不明朗，通车后，交通条件有望得到较大改善，到市区的交通时间将缩短为分钟左右。目前惠山新城与市区的公共交通只需一路公交车，需求进一步了解和促进公共交通的改善。生活配套尚不完备虽然目前工程周边的几个商业工程如天力广场、中环国际的商业物业以及正在建筑的一个餐饮工程都处于建立之中，整个惠山新城的商业配套在未来一年内将得到极大的改善。但是作为一个新城，根本的生活配套和市政配套依然处于建立和不断完善的过程之中，相比曾经成熟

6、的区域依然面临生活配套有待完善，生活不是非常便利的不利要素。这个问题一方面要依托周边的商业工程支持，另一方面，本工程的根本社区商业配套的逐渐完善将是非常重要的。机遇复地、顺驰、龙仓、苏源、金都等诸多房地产开发商进入区域市场，即托热市场又带来竞争风险。新城规划建立，道路建立、新城建立都直接影响本工程开展前景。无锡的城市建立曾经拉开骨架，且惠山新城的政府将组织开发商共同造势，从而将使更多的市民开场接受惠山新城区域。惠山大道月底的通车将极大地改观工程的交通弱势，近化与城市的间隔 。人民医院、天一广场、中环国际的商业物业的兴建，将极大地完善区域配套缺乏，便于工程商业配套规划规划且潜力很大。要挟苏源、复

7、地、金都、顺驰等众多竞争对手能够将区域客户发掘殆尽。周边过多净地，未来能够存在潜在要挟较多。区域开展不确定性较大，招商与交通等问题处理不好，能够影响工程的长期开发。政府团购房房价较低，如尽早进入二手市场，将会对工程销售节拍及价钱构成要挟；另外团购房的所选的房源及住宅业态也将影响工程的获利及销售。四、营销战略. 营销战略竞争分析本工程目前面临的主要潜在竞争对手为顺驰与复地，对竞争战略的分析主要基于这两个对手针对性思索，此战略同时思索到其他竞争对手的要素。针对目前的市场竞争情况，主要采取以下战略：抢先营销品牌目的中要一直以塑造百大地产和百大春城在惠山新城的开辟者和区域市场安康生活的领跑者笼统为战略

8、。跟随鉴于本工程的开盘时间比竞争对手晚，而区域面临的一个中心问题是区域认同的问题，因此，采取适当的跟随战略借助竞争对手对板块的前期造势成果，同时在过程中一直走在前面，抢先启动与占领高度，让对手去发扬与造势，既维持区域的指点者位置，又经济有效地借对手的力量炒热板块。阻击在关键节点上利用本工程前期占领的广告资源和客户资源进展宣传阻击，并利用好价钱杠杆实现销售的强力阻击，合理安排节拍与时机。对抗目前两个潜在的主要竞争对手顺驰、复地均是全国性知名品牌，在他们的工程营销中将几乎一定要强打企业品牌，百大春城的因应战略是以惠山新城生态第一盘、与区域指点者对抗其国内品牌。附主要竞争工程一览工程称号营销主题推行

9、战略根本情况关键词顺驰。理想城市超百万方开放式理想生活街区无锡向北公里短期集中式推行、产品推介会、乡镇路演、现场示范区展现、二手市场联动多层、小高层为主，价钱定位在均价，容积率.。.日示范区展现，.日开盘，一期多套，当日认购套左右。情景洋房销售较好，均价约元，认购约/。复地。公园城万平方米未来中心生活领袖人与自然真情对话将结合企业品牌笼统，在市场短期内迅速进展推行总建面万平方米，户，绿化率.%，容积率.。均价约在元左右。年月开盘，现销售套。中环国际。金都花园国际态度生活联邦以新城主角、环境、位置及配套、都市化概念打造惠山人居的经典名片总建面万平方米，户，绿化率%，容积率.。一期已售完和交付。二

10、期现已开场销售，均价约在元。天一城无锡新生活第一城无锡未来年的居住变革理性购房时代降临中国最新住宅技术规范低密度花园社区居住才是硬道理以其大规模开发，配合整体板块运作，速度建立无锡第一大盘的笼统高度无锡目前第一大盘，多万平方米，万余户，绿化率%，容积率.，中海物业。估计年下半年开盘。一期主力三居户型-平米层、层，-元/平米。一期万平方米名园省锡中多位教师入住该小区，孩子教育有优势总建面万平方米，户，绿化率%，容积率.%加州洋房惠山地王至尊洋房像别墅.非别墅无锡首座专利洋房特区总建面万平方米，退台式群院花园洋房，估计售价将在元左右. 营销推行战略.产品战略由于工程分期开发，建议每期在大案名的前提

11、下，结合楼盘质素，设定分期案名，并指点相应分期主题规划设计。建议一期做为今后几期开发的样板区，尽量聚集今后几期的主力产品，以便于在成熟阶段做成样板间或引导，促进销售，节约营销本钱。目前一期产品配比为小三房-.套、大三房 (-.)套、两室两厅(.-.)套，比例各占.%、.%、.%，比例合理，较适于快速跑货。但大三房比例偏多，且为顶跃户型，所占一期的比例为.%，将直接影响到楼盘的消化速度，如何在产品的附加值上尤其是顶跃进展发掘宣传，将成为营销的重点。建议在框架构造产品端头户型设计成拐角飘窗方式，以添加产品的附加值。建议在产品一层添加花园，以添加产品的附加值，促进销售。一期一楼约，以每平米可添加元来

12、计，约添加.万的收入且保证了一楼的易销。物业公司应提早介入工程规划中，以利先期对工程规划提出物业相关设计意见，并利于后期物业管理。社区内部的配套和景观应紧紧围绕工程生态与运动的主题进展营造 HYPERLINK 百大春城生活方式配套设备建议.doc 百大春城生活方式配套设备建议.doc。建议采用精装修交房。主要是由于先期的户政府团购客户的资源，对其精装修需求的满足将极大促进工程的销售和工程质量的拔升，同时对于提高竞争门槛、塑造产品差别化、吸引客户提早入住、加强居住气氛也大有裨益。但不可否认，精装修对于公司的管理才干、资金才干、营销才干、物业管理等才干等方面也提出了严厉的要求和挑战。详见 HYPE

13、RLINK 关于百大精装修研讨.doc 关于百大精装修研讨.doc.价钱战略低开高走，小幅频涨。价钱体系构成为：销售均价+促销本钱每平米均摊价风格价。随着销售阶段，将根据市场情况再定涨幅或部分调价。一期整体均价为元。本工程所处惠山区域新开工程也已逐渐接近元/平方米(理想城市公园城天一城预期售价加州洋房).可见未来本工程的价钱上升幅度空间将更大。对于有附加值的产品，建议一层带花园可较均价添加-元，项层带阁楼或屋顶花园赠送添加约-元，端头户型可添加-元，景观好户型可添加-元。原那么上不做房源销控，经过价钱来销控，但为了保证整体销售的平衡与利润的增值，针对“打架产品与“高附加值产品进展适当销控，销控

14、比例不超越%，并随着销售进度适度放量与提价。对于大三房的定价，由于其附加值较高，另外思索到政府团购会有大部分去化，因此大三房的销售均价宜高初步定为元/平方米，以利于添加政府团购按市场价补足差额部分的收入。价风格整战略：开盘旺销调升；第二轮销售高潮调升；第三轮销售高潮调升，中、后期微升或者坚持不变。调价幅度：%-%，可随时针对市场反响以-元价钱逐渐伐整至期望目的。价风格整预测：开盘一周后或销售过%时，价钱上调%；销售过%时，价钱上调%；销售过%时，价钱上调%并坚持不变。如再有价钱上调，可视为收入为添加的促销费用。价钱预测图销售均价：元/平方米销售率%估计一期均价按元/平方米，经过价风格升可添加约

15、万收入。假设均价以元/平方米来模拟，较元/平方米均价估计可添加约万的收入。而假设均价以元/平方米来模拟，那么较元/平方米均价估计可减少约万的收入。销售率%销售面积平方米调价幅度%整盘均价元/平米 整盘收入万元 添加收入万元 敏感性分析以元/平米均价来模拟销售率%销售面积平方米调价幅度%整盘均价元/平米 整盘收入万元 添加收入万元 较元/平方米整体添加万元 敏感性分析以元/平米均价来模拟销售均价元/平米 销售率%销售面积平方米调价幅度%整盘均价元/平米 添加收入万元 较元/平方米整体减少万元 .促销战略由直销促销、SP活动、广告、现场及工地导视系统及包装、公共关系、口碑宣传奖励、百大会积分组合。

16、根据工程获得预售答应证时间、不同阶段推行特点以及工程进度的相关节点，现将一期推行四阶段时间估计为第一阶段：销售预备期月底。第二阶段：预热开盘期月-月日。第三阶段：强销期(月日-月)第四阶段：继续期(月-月)详细促销手段见.阶段性推行战略概述.渠道战略销售代理公司选择。由下表可见，公司自销优于代理公司、其次是首佳、天启。但鉴于销售人员进场时间、工程前期宣传渠道的拓展以及政府团购宏大的任务量等需求，建议一期选择江苏首佳，在销售中再去培育公司本人的销售团队。详细如下：公司选择条件上海天启江苏首佳自销代理公司资质建筑行业信誉AAA级单位、地产经济金牌企业便于现场及时管理与沟通；易于实现销控目的；易于营

17、销本钱节约与控制；易于客户关系管理，提高口碑宣传效应；同时由于工程开发周期长易于培育公司的营销骨干。销售业绩上海代理业绩较佳，有大盘操作阅历二手房为主，一手房曾胜利代理无锡多个楼盘销售战略团队实力较强中介店宣传销售；客户积累；通讯协作条件销售均价元，代理费.%，溢价部分：；团购房效力费-元/套；要求广告费要占收入%；对工程进度、开盘时间、销售条件等方面限制条件较多。销售均价元，代理费.-%，溢价部分：；团购房效力费-元/套。进驻时间估计月中旬.前资源条件营销谋划家中介店、客户积累、媒体资源、会刊、商业资源协作态度消极积极对代理公司的其它要求详见其代理合同已完成。售楼处思索：市内售楼处与现场售楼

18、处相结合，看房班车，每天固定时间发车至现场看房，至会所装修终了，拟将现场售楼处搬至会所内。室内售楼处由于面积较小且门面展现限制条件较多，需和物业公司协调，在售楼处门外摆放刀旗以做指示作用已赞同；另外室内谈判空间狭小且不利谈判，需同物业管理处协商，用其旁边走廊进展简易布置做为谈判区域。团购房认购地点：由于政府团购房认购价钱和身份的特殊性，同时思索其便于选房，因此拟选工程周边的酒店进展团购选房；但工程周边缺乏适宜的酒店，因此宜在售楼处附近寻觅一商务酒店，进展政府认购，时间约天。五、推行方案.工程定位详见前所述.工程定位公司笼统定位：百大地产，与无锡人民共同缔造惠山新城工程市场定位为：百大春城定义城

19、市精英生活产品笼统定位为：城市精英的江南水乡.工程卖点提炼、工程定位公司笼统定位：百大地产与无锡人民共同发明新都市主义生活工程市场定位为：百大春城定义城市精英生活工程产品笼统：城市精英阶层的江南水乡、宣传主张用新都市主义的尺度重新定义城市文明新都市主义四大中心元素八大质量宣言四大中心元素：生态性、经济性、高质量性、人文性；八大质量宣言：规划设计、社区配套、物业效力、区位交通、园林水景、安康医疗、运动休闲、精装修所谓新都市主义，是西方城市开展完善后的城市规划和房地产开发理念，即从经济、社会、环境和人性需求角度出发，指定相应的开发规范，力图处理人类面临的诸多城市化弊端，尊重人性和自然规律，发明人类

20、居住理想城市环境的一系列居住主张。 新都市主义倡导一种快节拍、低生活本钱、高文娱的都市“跃动人群生活方式，强调居住背景、个性化生活，注重轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴地任务、纵情地享用与文娱的生活方式。生态性：新都市主义中心内涵是要把都市社区两化：自然生态化与人文生态化。表达在百大.春城里的就是绿色化：自然环境绿色化，生活方式绿色化。百大.春城在做规划设计中就充分地结合百万平米的超大规模社区、共享亩新城森林公园、森林湖畔、公里景观河水。把龙城绿化带中的空气、阳光、河水、绿地引过来，共享新城建立中强大的配套设备，注重营造人情味、生活化的社区配套，坚持城市里边的效率、方便。经济性：新

21、都市主义要思索从生态与环境的角度看，充分利用与整合周边的资源。百大.春城注重从营造更加完善的人居环境，绿地、空气、河水、阳光，加上配套效力，便利的效力等，发明集约和环保的生活方式，节能节地节水无污染。高质量性：新都市主义归于建筑产品的本质是要表达高质量性，为居住在这里的人群提供一种“建筑与环境、人与自然调和共居的高质量生活。百大.春城注重结合工程及周边资源，提出规划设计、社区配套、物业效力、区位交通、园林水景、安康医疗、运动休闲、精装修八大质量宣言，为城市精英打造一个关注细节的高质量的“体验之城。人文性：新都市主义的精神内涵最后要回归生活本质，效力生活在其中的人群。百大.春城在其开发建立理念、

22、一切创新主张的背后，都在实际着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是龙形绿化带与景观河功能复合化思索，还是面向社区整体规划规划进展公交系统、步行系统组织安排，对社区活动与公共空间高度交融，抑或创建以健身运动为特征的主题健身组团、打造社区质量以提升城区内在质量，都在强调满足人的需求，尊重人性开展。提倡在生态与环保、建筑与景观中，表达人与自然的调和共存。 、工程卖点提炼公司及工程理念：滇池、翠湖、太湖、运河不同的湖居文化，类似的湖居生活。百大房地产，昆明到无锡，只为实现一个城市精英阶层环湖而居的梦想，让每个家都被阳光、绿树、湖水环绕而居。今天，当人们还沉浸在追求滨湖而居梦境中的时候，一个闪耀着新都

23、市主义思想光辉的国际人文生态社区水边的香格里拉百大.春城，悄然地在惠山新城最大的龙形绿化带公园湖畔诞生！百大.春城，一个使人和自然、人和人得以调和共生的家园，一个使居民的生理、心思和文化需求都能得到满足的家园，一个使自然生态及社会生态环境到达高度调和的家园！百大.春城，奉献给无锡城市精英的江南水乡！昆明、北京、无锡、上海。百大地产，以创新、尊重、责任精神为理念，倾心打造城市精英阶层的生态家园百大春城，城市水乡生活，我的家城市水乡生活，复苏城市生态居住理想百万平米超大规模城市林水社区，国际精英团队携手造城新城区位及楼盘位置、交通：惠山新城地王板块城市田园瞬间切换百大.春城位于惠山新城中心位置。根

24、据无锡市的总体规划“南拓北展思绪，惠山新城将建立成惠山区的政治、经济、文化、科教、休闲为一体的现代化城市，并成为无锡市的一个重要城市组团。百大.春城南临政和大道，北临堰新路，西接惠源景观路，东侧为白屈港。工程中间分布有大约亩的龙形绿化带和亩假日湖畔，东西米宽的景观生态河流淌穿过，惠山大道贯穿社区南北。锡澄路改造，分钟将贯穿市区；惠山大道年底通车，到市区公里；新锡澄路、北二环线、轻轨路、路公交车经中山路火车站惠山新城，可以同时享用现代都市的生活配套与世外桃源的田园风光。规划设计安康细节关注产品质量他们从城市和环境的角度发掘和提升工程地块的特殊价值、从面向市场的角度进展建筑设计、从景观与建筑设计的

25、完美结合来提升住宅的附加值。设计过程中“以安康细节关注产品质量为中心，充分思索了室内外居住环境安康性，对自然亲和性，住区环境维护和安康环境保证四大方面。朝向，自然采光，住栋套型全部具备日照条件，在日照保证方面，严厉保证至少.倍的楼间距系数，全面采用“四明户型设计，即在设计上采用明厨、明卫、明卧、明厅，屋屋有窗。住栋间规划参差、特别设计端单元，既充分满足了业主对自然采光的需求又保证了室内空气清洁、畅通，让购房者在居住时可以感遭到“在温馨中享用安康生活。建筑师、工程师、景观设计师、规划设计师、物业公司、监理公司手语简约的建筑，调和的居所他们用建筑塑造城市，也用生态景观打造城市文明园林水景亩森林公园

26、、亩湖畔、公里景观河水，他人眼中的奢求，他的专享我有一所房子，面朝湖畔，春暖花开公园变社区、人居公园中百大春城 城市生活的江南水乡；中心湖畔，流淌的水乡生活安康医疗超大规模完善医疗系统成就安康梦想社区北部紧邻万平方米惠山区人民医院、社区内专家诊所、家庭安康档案、私人医生咨询效力，完善医疗系统成就精英家庭安康梦想。社区便利店每天完全新颖的生鲜蔬菜水果，满足他对美食质量的挑剔，让美食安康文化成为一种放松的享用。物业管理百大物业，努力为客户继续提供安康、绿色、调和的生态家园无锡.百大会，努力实现城市精英阶层的超值生活梦想社区小义工，勤劳环保的观念从小开场人文气氛以细节鉴别质量户城市精英家庭的共同选择

27、邻里文化从小开场，您的小孩在社区里就可以有许多的好同伴您可以放下心来，在休闲的时候与爱人重温二人世界或者静静地沉缅于书海多重街区活动开放空间，重温童年邻里同伴高兴光阴安康丰富的社区小业主文化活动把大人解放出来社区配套五分钟生活圈打造完美五分总分值生活。更多的时候，他们不要远行，无需郊游，甚至不在其它区域购物消费，只希望一切都可以在家门口处理。五分钟购物、五分钟公交、五分钟幼儿园、五分钟健身、五分钟休闲完美的五分钟生活，完美的总分值生活。我的未来很精彩！惠山首座ESL英汉双语幼儿园，成就孩子的未来不是梦！精装修精装修废品家独领锡城质量地产风骚他们用挑剔的专业目光，献给一切关注生活细节的人群以下内

28、容暂定 轻松置业装修费纳入房款一致按揭，将一次性支出分摊二 三十年还贷。 零污染选用环保资料施工检测后入住，,防止装修污染。 交房即可入住签定购房合同即可搬进美丽温馨的家，实现 真正国外式“拎包入住。 免却操心不用提防装修公司以次充好,不用天天跑市场挑资料，不用现场监视“游击队施工。 防止噪音一致全装修交房，防止了零散装修时的 “敲敲打打，杜绝了工地噪音和渣滓。 质量有保证任何环节有质量问题，都可以致电客户效力部， 客户效力部有责任全面处理客户赞扬的有关房屋质量的任何问题。 效力有保证年免费保修，年整体保修。开通小时赞扬 维修专线，小时内上门维修。 品牌联盟集约式采购，携手国际著名部品供应商，

29、全部采用绿色环保型资料及优质品牌配件。 名家设计约请室内设计名家进展设计，不仅营造出温馨温馨的家庭气氛，也表达出居家个性。 细致周到除门窗、墙面、地板、吊顶、厨卫全装修外，就 连灯具、皂盅，毛巾架等小配件也一一思索周到了。运动休闲平方米多功能运动安康会所、组团式运动休闲的主题设置、龙形绿化带休闲公园、水上风情运动组团高兴运动随时随地，休闲安康无处不在风情商业街、露天电影、练歌房、健身房、儿童文娱活动、社区活动百大春城的夜生活与众不同东京、香港、北京、上海、杭州、无锡、春城不同的夜生活，类似的生活态度社区风情商业街，用休闲的态度打理人生把客厅放到森林里把露天影院放到家中露天电影重温儿时的欢乐光阴

30、价钱地段决议潜力 价值决议价钱 百大春城 发明无限居住价值地段决议升值潜力，限量发购惠山新城地产“原始股继续超越的质量 ，超值的性价比，把价钱让利于更多的居住价值 城市水乡生活，元起，引爆惠山新城楼市.品牌包装调性/广告调性安康、浪漫、悠闲、品味、时髦 支持点： 有森林、有河水、有运动的生活，带来的是什幺？是安康、是浪漫、是悠闲、是档次、也是一种诗意栖居的时髦.品牌推行战略.产品包装详细见相关平面设计一内部包装：、工地现场包装A、工地围墙及需遮挡处的包装B、案旗C、现场引导系统D、布标、售楼处包装新笼统的详细展现区域主题墙展板的方式及设计内容洽谈区的家私及规划其它装饰性物品灯光的布置销售工具的

31、放置售楼人员的着装售楼处装修方案售楼处外立面的效果设计方案售楼处顶部的灯箱或看板售楼处销控墙 、样板间包装视后期推行需求样板间主题包装想象样板间家私及装饰品费用预估样板间家私的采购周期样板间的阐明标志及指示标志E、样板间的灯光设计要求二外部笼统包装、户外路牌、户外灯箱、直投DM 、报纸广告、销售工具预备A、折页设计B、海报设计C、展板设计D、户型单页/封套E、手提袋/名片/信封F、楼书设计G、认购协议H、销售合同范本I、收费规范J、沙盘模型K、户型模型、看房班车包装、其它媒体广告A、广播脚本秒/秒B、VCD脚本C、电视脚本D、网络广告。.。.关于工程笼统的代言的讨论思索的主导方向：追溯一种“人

32、与自然，居家与环境的完美调和的优雅生活蓝色的湖面、茂盛的森林、时髦的家居自然的生活建筑、湖面、小船/飞鸟回归自然的纯居住生活绿地、树林、湖面、其乐融融的一家三口 (人与自然的无限贴近)静泊于绿地、树林与蓝水假期房子前的奢华轿车或轿车部分。.。.关于广告宣传沟通中文案元素的思索美丽/自然/安康/调和/幸福/浪漫/生态/悠闲/自在/回归/档次/享用/惬意/沐浴/优雅/挥洒/阳光/绿地/呼吸/清新/个性/人性/度假/视野/时髦。.。阶段性推行战略概述建议分期案名：左岸假日一期、香格里拉二期、湖畔假日三、四期，倡导一种浪漫、悠闲、品味、安康、时髦的临水、森林而居的社区生活！第一阶段：销售预备期-月底一

33、此阶段的主要任务义务此阶段是工程销售预备阶段。要完成工程的营销推行战略及方案、品牌推行基调、产品包装方案、价钱及促销制定、媒体选择、SP活动谋划、销售人员招聘及培训、广告公司及代理公司的选择等。(二) 重要节点 .日售楼处展现；.日媒体亮相。(三) 媒体战略将主要选择户外及工程围墙展板，报纸媒体辅助。户外以工程的主打笼统为主，广告语为：百大春城定义城市精英生活。工程围墙展板的内容将主要是公司笼统、工程笼统、产品笼统及工程卖点的展现见围板文案。如销售代理公司选定江苏首佳代理公司，那么需配合店头POP无锡首佳的多个中介店将同时亮相。第二阶段：预热开盘期至月日一此阶段的主要任务义务开盘期间整体完成一

34、期销售目的的%。全新树立起百大春城独特的品牌笼统，围绕工程的中心“定义城市精英生活展开笼统及卖点的诉求。 在笼统广告介入上可思索证言式广告与工程特征笼统广告组合，在产品广告上思索以产品媒体楼书及主要户型推介的方式亮相。月底前做价钱测试，以促进月笼统认购。二重要节点路演两次月日、日；月日-日房交会；月日开盘； (三) 媒体战略媒体战略主要围绕房交会及开盘以报纸广告、软文宣传、SP活动为主，另外将配合路演、房交会、开盘、百大会进展软文的宣传，借助房交会期间惠山板块的共同托市，吸引购房者至现场观赏和感受环境，促使购房者尽快下订与签单。主打媒体：房地产专刊报眼、半软半硬、整版为主、大版面、高频率投放、硬性+软性、在每次活动前期加大媒体投放频率，以报眼、半软半硬为主打，配合一定量的软性文章；平常以半版为主，延续品牌笼统的不断刺激。主打媒体：硬性+软性，频率一周一次辅助媒体：配合团购和活动，与江南晚报间隔以每两周/版推出，平常以软性文章炒作为主。(四) 详细实施战略、房交会：主要目的为笼统下定；其次经过在房交会SP活动的“排龙效应吸引客户至现场感受环境和景观，现场也需组织SP活动以到达留客的目的；最后是宣传百大会，吸引客户参与。结合竞争者情况，展位重点设计。月底开场结合促销做产品广告，做笼统认购。、开盘：促销现场SP活动。、路演：房交会与开盘前周