地产全生命周期资产服务解决方案

1、地产全生命周期资产服务解决方案世联地产全生命周期资产服务解决方案谨呈：2世联地产全生命周期资产服务解决方案传统资产价值认知的误区及世联全新资产观念的提出世联资产服务特色及保障体系世联资产服务模式及服务模块世联地产及世联资产服务世联资产服务实践3愿景：持续推动中国房地产市场发展的服务力量4咨询实施独特服务模式，为客户提供最佳的决策支持与市场成果4世联地产 发展历程Since2012收购三家金融服务机构，构建完整的资产服务体系。2011收购青岛雅园，进军高端物业管理2010开创了中国地产服务业外延发展的崭新模式2009在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商（00228

2、5.SZ）2008三大区域业务布局 咨询+实施服务模式2006正式明确珠三角、环渤海、长三角三大业务区域2005天津公司成立 环渤海布局形成2004世联行成立 建立经纪业务2003上海公司成立 长三角战略启动2002广州公司成立 奠定珠三角战略基础2001北京公司成立 由区域公司向全国化公司的战略起步1999世联顾问业务高端起步1997开始对各种物业类型代理销售的全面探索1993在深圳注册成立世联深圳公司19年43城，成为中国房地产市场服务的第一选择 经过19年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商，拥有43家分支机构、超过11500名员工。5世联地产已为全国200多个城市的客户、超

3、过5000个房地产项目提供了高质量的综合服务。世联地产以深圳为总部，建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，面向全国提供房地产综合服务，满足客户在不同地区、各类项目上的多种需求。华北区域山东区域华东区域华南区域世联地产 服务中国662011 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 (自2005年起连续7年)2011 中国房地产策划代理品牌价值TOP10(自2005年起连续7年)2010 中国最佳人力资源典范企业2008 中国房地产诚信企业(自2007年起连续2年)2008 中国大学生十大行业最佳雇主(房地产行业)2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构(自2006年起连续2

4、年)2006 全国优秀房地产经纪机构2005 中国品牌年度大奖世联地产 荣誉 77“世联地产顾问丛书”最新呈现工业园晋级城市战略世联观察：景气循环中的市场20072009轨道黄金链：轨道交通与沿线土地开发策划 世联报告新城模式：国际大都市发展实证案例城界消失 旅游地产 只有一个金海湾中国式旅游地产首席实践中国式企业联盟：轻资产服务业的并合之道资产策划全生命周期不动产价值策划之道不动产经营商用物业的资产管理与价值提升服务式物业从苏寓说起不动产外包公司不动产管理与外包我们是房地产专业研究的领先者8国家建设部核准的房地产一级评估机构中国土地估价师协会注册许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务中国房

5、地产估价师与经纪人学会副会长单位广东省房地产业协会副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位广东省估价师学会常务理事单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构上海市房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位国家一级物业管理资质管理项目涉及国优、省优、市优Qualifications 资质910通过一系列外延式发展，强化主营业务，构建资产管理服务新能力，适应房地产下半场对资产收益、变现、管理服务的需求2010 开创了中国地产服务业外延式发展的崭新模式，先后控股了山东信立怡高、四川嘉联、重庆纬联公司2011 成

6、功收购青岛雅园物业管理公司，正式进军高端物业管理服务领域2009年登录A股，成为A股地产中介第一股2012年开始，世联资产迈开快速发展步伐，继续吸收国内优秀物管公司，并结合自身的优势，兼收并蓄，继续为高端写字楼、政府物业、工业(产业) 园区、商业、高端服务公寓等物业提供优质的资产运营管理服务。2012年5.24，出资1.58亿元收购盛泽担保、世联信贷、世联投资等三家金融服务机构，构建房地产金融服务体系。95年 雅园作为新地地产集团旗下物业管理公司高端起步，17年专注服务高端物业。2011年通过并购重组，纳入世联旗下，延展资产咨询顾问、全委托管理、以租赁+为核心资产管理等服务品类。资产管理及服务

7、11世联地产全生命周期资产服务解决方案传统资产价值认知的误区及世联全新资产观念的提出世联资产服务优势及保障体系世联资产服务模式及服务模块世联地产及世联资产服务世联资产服务实践12传统资产服务的认识误区一：资产等于点式的价值资产服务物业管理物业租赁资产服务资产价值一次性销售变现认知误区13传统资产服务的认识误区二：认知阶段初级，以首次获利为出发点初级阶段：以资产销售为核心，追求开发价值最大化点式思维以销售为目标关注当前市场竞争销售力成本控制成长阶段：以资产销售为主租赁组合价值实现中长期思维租售结合考虑增值销售力快速租赁能力理想阶段：以租户需求的持续满足为核心，追求长期收益价值最大化以资产长期收益

8、为出发点资产收益价值定义资产价格以增值为核心资产长期管理能力认知误区14传统资产服务的认识误区三：“资产价值开发价值”，在房地产的下半场，资产的收益、运营、管理显得将显得更加重要，我们需要重新认识和发现资产价值开发商资产从单边溢价，变为收益、变现和管理人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力房地产资产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形成和加速完善资产周期性变动，价格波动，对资产收益、变现、管理服务的专业性要求越来越高中国房地产从一元市场转变为二元市场，“穷中国”和“富中国”市场分化明显：中高端市场盈利空间大开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大下半场6大趋势认知误区15超

9、越过往单纯重地段及产品，更加重视管理及租户服务，保障物业获得稳定的资产收益现金流，以保障资产的可持续收益现金流是资产价值兑现的核心体现，地段及产品力是前提，租户及服务是体现，因此必须综合发挥地段、产品力、管理、租户四个要素，确保现金流的实现。我们必须从过去片面关注地段、品质的点式、短期思维，转化资产价值最大化核心关注要素，即以租户为核心的全生命周期角度，从项目前期可行性、规划建设到项整个运营生命周期全过程挖掘资产价值最大化的策略。物业价值的核心要素：地段产品力投资物业价值核心要素：现金流价值核心世联观点16资产价值最大化：理清资产生命周期阶段，突破点式思维，三种价值叠加综合效益最大化资产价值收

10、益：销售收入租金收益增值资产全生命价值周期划分：投资决策期规划阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租金收益曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 17观点一：基于资产全生命周期价值演变规律安排资产开发战略，突破短期、点式思维投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租

11、金收益曲线（投资评估阶段） (投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)18资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租金收益曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 观点二：产品力（地段硬件设施）只在首次招租起到核心作用，租户价值的持续创造在于后期管理及运营服务客户首次进驻关注要素：1、项目标志性2、项目硬件设施3、项目使用成本客户持续续租关注要素：1、服务是否满意2、公司战略发展导致的扩租是否得到满足3、其它租户

12、对象是否匹配19观点三：以租户价值需求满足的资产运营思路是资产价值最大化实现的核心资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租金收益曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 20观点四：必须建构以租户价值敏感度的产品及服务体系，以实现资产价值收益的持续提升通过客户需求强化设计要点硬件配置外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式配套设施：会议室、商务

13、中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑资产服务：解决投资者收益变现及效益提升大堂电梯间卫生间公共走道品质楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词21世联地产全生命周期资产服务解决方案第一部分：传统资产价值认知的误区第二部分：世联全新资产观念提出全生命周期资产价值的认识第四部分：世联资产服务实践第三部分：世联资产服务模式及服务模块22超越现在点式、初级、狭义的物业管理思维，以创新性全生命周期资产服务理念，系统化制定资产各个阶段价值最大化策略，引领资产服务先进理念资产价值曲线

14、资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租金收益曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 世联资产服务定位全生命周期资产服务商23延续世联独特的服务模式，引领资产服务先进理念，确保资产价值最大化的兑现在资产服务业务线延续世联独有的“咨询+实施”服务模式，早期介入的全程资产服务咨询，通过咨询将资产价值最大化理念前置，确保资产在最大化的方向；与现有物管公司在项目成型才接入形成独特的差异竞争力，将运营问题前置解决，确保项目运营效率最佳；通过前端的

15、咨询业务确保项目在高价值方向上，后期通过落地实施，兑现价值，形成系统的封闭环。资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价格曲线市场比较法定价资产收益法定价资产租金收益曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 资产服务模式 “咨询+实施”24世联全生命周期资产服务解决方案以资产价值变化规律为准则，以满足用户价值需求为核心，从资产生命周期各个阶段梳理影响资产价值的要素，并提供针对性的解决方案，以实现资产全生命周期价值最大化资产价值曲线资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅

16、期资产价值贬损期资产价值定位市场比较法定价资产收益法定价投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 25世联全生命周期资产服务解决方案资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位资产价值曲线投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 买方：寻求物业投资机会卖方：存量资产评估及可变现市场价值、方案1、资产发展战略目标梳理2、基于用户价值需求的产品定位3、前期物业管理咨询4、机电顾问 1、营销中心物业管理2、物业管理服

17、务内容3、设施管理内容4、资产管理内容4.1租赁策略及实施4.2租务管理4.3租金及租务管理4.4物业处置及其他退出机制5、配套商务功能运营策略1、租赁策略的更新与调整2、新模式引入（办公外包、办公集成）3、可持续收益性空间价值挖掘3.1停车场的运营模式提升3.2公共空间的商业价值挖掘3.3广告位的价值1、资产改造计划n可研报告n取地策略n融资建议n评估n开发定位n物业发展建议n规划跟进顾问n代理业务n营销顾问n首次招租（写字楼）n世联行二手楼n按揭业务n担保业务n评估业务资产投资机会市场判断及机会评估基于资产价值的物业发展建议资产首次运营推广建议资产价值动态提升方案及实施策略资产改造计划世联

18、集成服务阶段划分及服务模块26世联资产服务三大业务品类构建全生命周期资产服务解决方案世联资产服务从资产生命周期的5个阶段：投资决策期、规划阶段、运营启动期、成熟运营期、衰退期梳理各个阶段影响资产价值最大化的要素，针对资产所处的阶段提供针对性的解决策略。世联资产服务从项目进入销售期营销中心管理服务，前置展示项目物业服务，后期延伸后勤外包服务，最大化解决客户非核心业务问题。世联会根据项目的具体业态（公寓、办公楼、商业等）、设备设施状况等围绕资产收益兑现提供一系列的资产管理经营服务。资产咨询资产管理资产经营27服务品类一: 全程资产咨询服务提供全生命周期资产服务解决方案资产价值平台资产价值增长期资产

19、价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 买方：寻求物业投资机会卖方：存量资产评估及可变现市场价值、方案1、资产发展战略目标梳理2、基于用户价值需求的产品定位3、前期物业管理咨询4、机电顾问 1、营销中心物业管理2、物业管理服务内容3、设施管理内容4、资产管理内容4.1租赁策略及实施4.2租务管理4.3租金及租务管理4.4物业处置及其他退出机制5、配套商务功能运营策略1、租赁策略的更新与调整2、新模式引入（办公外包、办公集成）3、可持续收益性空间价值挖掘3.1停车场的运营模式提

20、升3.2公共空间的商业价值挖掘3.3广告位的价值1、资产改造计划n可研报告n取地策略n融资建议n评估n开发定位n物业发展建议n规划跟进顾问n代理业务n营销顾问n首次招租（写字楼）n世联行二手楼n按揭业务n担保业务n评估业务资产投资机会市场判断及机会评估基于资产价值的物业发展建议资产首次运营推广建议资产价值动态提升方案及实施策略资产改造计划28模块一：资产投资机会市场判断及机会评估投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期模块一：建立投资目标体系客户战略思考项目限制条件研究问题的界定战略目标的确立策略目标的确立资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划

21、建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 模块二：项目宏观及区域房地产市场分析宏观经济分析 物业投资政策分析房地产市场前瞻分析 宏观形势对项目的影响区域房地产市场特征分析片区市场分析项目前景预判模块三：项目总投资估算、效益分析项目定位项目运管模式确定项目总投资估算 项目投资计划项目销售收入及利润预测 项目利润、投资利润率 项目综合经济效益分析风险分析敏感性分析（工程成本、售价）价值：1、从市场级客户投资目标评估项目2、制定可操作性方案3、世联全国化平台，对资产价值进行持续性监控29模块二：基于资产价值的物业发展建议投资决策期规

22、划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 模块一：资产发展战略目标梳理基于市场历史、现状及未来预期的商业计划书基于资产价值最大化的租赁与销售决策基于投资目标的价值实现及退出策略模块二：基于租户价值需求的产品定位视觉价值建筑风格及外形设计原则/建筑形态/立面造型/建筑表皮/幕墙系统体验价值内部空间体系/大堂设计/办公单位层高、净高/洗手间模块三：前期物业管理咨询工程专业机电系统设备设施图纸审核建议/楼宇设施设备选型

23、建议/工程设备用房合理布局建议/暖通给排水建议 /物业智能自动化系统设置建议/能源收缴与计量控制建议/公共区域装饰装修标准建议/工程设施设备施工与安装建议/物业广告标识系统建议/物业管理办公用房建议/物业单元接管与验收建议/工程设施设备维护与保养建议安防专业交通组织布局建议/停车场设施管理建议/安防管理控制系统建议/安防控制与管理建议物业专业园艺绿化功能及配置建议/清洁服务之程序建议/垃圾处理办法建议/公共区域标识导向系统建议/节日装饰及业主联谊活动建议/物业管理费成本费用建议/投诉处理建议/物业保险建议/业/租户意见咨询建议 /装修管理建议/物业管理运作方案建议/物业管理法规及讯息/编制业户

24、管理手册/租户档案管理建议/物业宣传推广建议 /物业财务管理办法等价值：1、资产收益模式的设计及组合2、基于用户的产品建议体系，保证可持续性资产价值提升3、设备设施运营建议，保证综合运营效益最大化30模块三：资产首次运营推广建议投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 模块一：营销中心物业管理 协助制订营销中心及样板房管理及服务方案（含人员架构、工作手册、岗位职责等）协助制定对营销中心人员工作管控和绩

25、效考核制度协助对营销中心及样板房的装修、装饰品及环境布置等提出优化建议协助对营销中心及样板房人员进行专业培训协助配合营销人员对客户提供高端个性或定制式服务对营销中心及样板房运营管理及资产管理提供专业的保险建议模块二： 物业及设施管理服务内容 1客户管理2 技术及维护保养3保安及安全管理4环境健康与安全管理5行政人事及财务管理6维修保养7客户服务8管理支援9协调管理10办公场所改善模块三： 资产管理内容 租赁管理梳理目标/市场研究/制定租赁战略及策略/租赁营销策略总纲/市场推广执行及推广活动租务管理维修保养/处理租户投诉并解答相关问题/租约终止及租约提前终止/安排入住和退租/押金收取及退还/维护

26、业主权益代收租金及租金汇付代收租金/代缴税款/租金汇出/月度租务及财务报告物业处置及其他退出机制物业处置策略及代理安排/物业处置/买卖交易及交接管理/代缴税款/净利汇出/退出机制进行顾问咨询模块四：配套商务功能运营策略配套功能定位配套功能招商配套功能运营价值：1、后期资产运营理念前置营销，解决客户收益，形成封闭环节，为营销提速；2、最大化管理和利用客户资源，租售无缝对接；3、服务外包提前植入，创新型模式为客户创造价值4、未售部分在销售期的协调，阶段性增加价值31模块四：资产价值动态提升方案及实施策略投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值

27、贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 模块一：租赁策略的更新与调整 基于投资绩效及市场租金水平评估新租金策略大客户维护策略续租及换租策略租赁调整策略新租、续租、终止、提前终止核心租户的保留及跟踪服务模块二： 新模式引入（办公外包、办公集成）提升效益 前期调研 宏观经济/产业发展现状/产业发展政策/服务式办公市场现状/租金水平经营模式及运营策略会议租赁管理HR服务IT服务行政办公配套服务模块三：可持续收益性空间价值挖掘 停车场的运营效率及策略提升公共空间的商业价值挖掘及提升广告位的价值的分区利

28、用策略价值：1、租户租约主动管理；2、市场宏观把握，政策解读，租赁调整战略制定；3、新租赁策略的制定及调整；4、运营模式的引入，运营创造价值32模块五：资产改造计划投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商5年)(520年)(20年后)（投资评估阶段） 模块一： 资产改造计划市场价值判断资产重新定位物业改造与更新策略预测改造投资回报退出实施方案价值：1、资产再改造评估及可行性分析2、资产再改造策略及实施计划33服务品类二: 资产管理（基础物管）以设

29、施设备管理、后勤外包为主的基础物业管理保洁服务后勤服务物业服务餐饮服务保安服务室内保洁前台服务办公楼维护合同餐饮门卫室外保洁后台服务场地维护自动售货机监控服务特殊保洁福利设施室内维护会议餐饮安全工程劳力服务能源管理基础物管通过标准化服务流程提高绩效34资产管理核心模块物业管理服务内容模块1.1 :客户管理 国际标准化的保洁服务酒店式房务管理卫生管理有害物防治及虫控 绿色景观设计和管理 节日装饰模块1.2： 技术及维护保养 国际标准化的预防性维护保养计划及 规范量身定制的机电安装运行计划专门故障检修及系统恢复应急小组装修管控环保措施及政策模块1.3： 保安及安全管理 全天候国际标准化的安全控制控

30、制中心设计和管理出入控制管理量身定制的保安人员操作规范 消防培训及演习模块1.4 :环境健康与安全管理 紧急事件处理流程定期的紧急事件处理演习完善的风险管理及转移系统关键区域出入控制良好的特殊作业管控模块1.5:行政人事及财务管理 国际标准化运营流程符合运营要求的国际化人才完备的供货商选择及采购流程完善的应收及应付帐系统及财务报告先进的财会管理软件模块1.6增值服务 双语礼宾服务24小时服务热线娱乐及会所管理个性化的生活方式服务 邮件派发35资产管理核心模块设施设备管理服务内容模块2.1:维修保养 楼宇基本结构楼宇机电设备设施办公场所的基本设备设施楼宇及办公场所的服务供应 模块2.2:客户服务

31、 员工就餐服务会议室管理服务多媒体设施服务邮件/包裹配发快递(本地及国际) 收发室运行管理呼叫中心班车服务员工食堂及餐饮 模块2.3:管理支援 供应商的管理采购控制办公场所安全管理质量控管运营管理及成本控制培训/服务水平改善环境改善措施风险管理内审工作危机管理人力资源管理模块2.4:办公场所改善方案办公室满意度调查入住前评估入住后评估最佳管理运营模式-标杆管理研究办公场所解决方案设备设施概念模型标准及指南设备设施标杆管理 模块2.5:项目管理及协调管理所有计划内/外的办公场所的服务维修/更换以及改善企业/机构长期空间战略规划办公空间及办公家具 协助解决问题不断与客户管理团队解决有关办公空间规划

32、以 及家具配置计划的问题 36服务品类三: 资产经营以租赁+为核心的资产经营以依托物管的租赁为核心，视客户的需求叠加不同服务项目租赁+资产托管+配套功能运营+资金介入+办公外包+零租散租37为开发商：1、链接投资者实现投资到收益环节，形成封闭完整链条2、为销售增速（融入前期营销）3、自持部分收益管理实现的价值为投资者：1、实现投资到收益的变现2、高效管理资产，实现收益最大化（租客、租约管理）38资产经营模块一：租赁服务的工作内容模块1.1：梳理目标投资收益要求租赁进度目标客户限制因素：各类租户比例、分期开发、分区、机械楼层、缓冲层模块1.2 ：市场研究/制定租赁战略及策略目标租户租赁策略预期租

33、金租金策略承诺时间表限制因素：平均租金、租报价、表面租金、有效租金、折扣政策、租赁条款、优惠条件模块1.3 ：租赁营销策略总纲日程表与预算分析竞争形势项目特征与利益明确主要区别独特卖点明确租户的真正利益模块1.4：市场推广执行演示宣传单明信片电子市场推广模块1.5：租赁推广活动主动拜访邮寄演示实地考察洽商推广及交易文件交楼模块1.6:租赁达成实地考察文件处理报价单租赁协议书租户手册装修指南主要租户列表租户登记39资产经营模块二：资产托管模块2.1：资产委托投资者收益目标分析市场收益分析及匹配收益建议投资者授权协议签订模块2.2：代收租金及租金汇付 代收租金代缴税款租金汇出月度租务及财务报告模块

34、2.3：资产处置 物业处置策略及代理安排尽职调查协调 物业处置买卖交易及交接管理代缴税款净利汇出模块2.4：日常管理代表甲方与租户沟通协调租户问题 代甲方催缴租金40资产经营模块三：办公外包服务式办公：全天候办公/临时办公，共享办公/虚拟办公全天候办公室：为客户提供具备完全的IT基础设施，不同的办公室规格，专业的行政管理和技术支持的全天办公室管理服务。临时办公室：非常适合需要建立当地市场形象但并不需要全职办公室的专业人士。只需走进来、坐下就可以立即开始工作。共享办公：允许工作地点经常变动的客户轮流使用各个标准化工作位，有效控制成本。此项计划允许多个客户共用一个办公桌，可以降低客户的成本。虚拟办

35、公：提供商务地址：可供印在名片、信笺抬头和宣传资料上服务式办公：IT服务/行政服务/会议室租用服务IT服务整合各种沟通方式数据协作/日志安排/电子邮件/ 服务行政服务专业的行政支持，一站式商务服务 接听/专业的前台接待/灵活个性化来电处理及转接会议室租赁满足各种需求的会议条件41租赁+为核心的资产经营服务价值适合当地市场/政策的租赁管理方案及实施计划渠道延伸，快速达成交易租客筛选，确保可持续的租金收益提升资产托管，为客户资产收益提供一站式服务楼宇CRM系统动态管理租户，代表业主为租户提供高质量的主动服务。整体推广，散户享受大客户的服务及收益水平42服务阶段/内容/方式/项目名称规划建设阶段(投

36、资产品开发期)运营启动阶段(首次招商5年)成熟运营期(520年)服务内容资产发展战略目标梳理基于用户价值需求的产品定位前期物业管理方案机电设备设施设计及选型营销中心及示范区管理服务物业及设施管理服务资产管理服务（租赁、租务）方案设计配套商务设施运营及管理租赁策略的更新与调整物业及设施管理服务办公外包、办公集成可收益空间价值挖掘服务模式及成果顾问顾问/全委托顾问/全委托专责顾问小组月度服务专项顾问报告给予运营的规划调整建议全专责顾问小组月度服务专项问题顾问报告及实施指导全委托物业管理服务方案资产服务方案专责顾问小组月度服务专项问题顾问报告及实施指导全委托物业管理服务资产更新方案及实施策略服务方式

37、顾问小组顾问小组/顾问小组核心团队顾问小组/顾问小组核心团队顾问小组核心服务团队全委托全委托核心价值资产收益模式的设计及组合 基于用户的产品建议体系，保证可持续性资产价值提升 设备设施运营建议，保证综合运营效益最大化 后期资产运营理念前置营销，解决客户收益，形成封闭环节，为营销提速；最大化管理和利用客户资源，租售无缝对接；未售部分在销售期的协调，阶段性增加价值租户租约主动管理；市场宏观把握，政策解读，租赁调整战略制定；新租赁策略的制定及调整；运营模式的引入，运营创造价值配合单位设计院、开发建设单位、施工单位、设备供应商开发单位、物业持有人、政府相关行政主管部门物业持有人、政府相关行政主管部门服

38、务收费固定酬金制固定酬金制/浮动酬金/包干制固定酬金制/浮动酬金/包干制43世联资产服务与五大行、一般物管公司及经纪地铺的价值区别世联资产服务特色五大行酬金制，完全风险规避为主职业经理人，不犯错是其核心，投入度有限影响写字楼品质灰色的区域撇开（会所、商务中心、裙楼商业），与整体脱节国际性公司在中国游戏规则僵化，不够灵活顾问驻场经理无法实质性解决运营问题前期策划及销售介入，资产服务与营销策划互为依托，为营销溢价提速本土化，跟客户粘性强长期持续发展此业务，专注，专业全生命周期服务，与客户共进退服务模式灵活，可根据客户需求定制服务，真正落地国内物管公司单纯的物业管理，以保洁保安基础服务诉求没有市场意

39、识，无法动态提供资产价值市场动态把控能力不具备咨询能力，无法提供系统的资产增值方案20年市场一线服务经验，把握资产变化趋势专注综合体资产服务，积累了17年综合体运营经验以资产增值为核心的系统化、综合化的运营落地方案经纪公司以交易为目标，达成交易是其核心一次性行为，无法持续、系统以资产增值为核心提供服务以持续的资产增值服务为诉求，长期性、系统性为投资者解决资产打理的系列问题持续的资产增值服务方案44世联地产全生命周期资产服务解决方案传统资产价值认知的误区及世联全新资产观念的提出世联资产服务优势及保障体系世联资产服务模式及服务模块世联地产及世联资产服务世联资产服务实践45全国化网络布局，为客户提供

40、全方位、一站式高品质资产管理及服务，使客户物业保值增值，获得持续的资产收益世联旗下拥有超过40家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务。世联资产管理及服务借助世联平台，已经完成6个城市的布局。2012年，世联资产管理及服务将延续雅园17年高端物业管理服务经验，继续为高端写字楼、政府物业、工业(产业) 园区、商业、高端公寓等物业提供优质物业及资产管理服务，继续完善在全国的战略布局。昆明贵阳青岛新世界大厦时代广场新世界数码港东海路9号南京新地中心苏州新地国际公寓新地中心南昌新地阿尔法国际社区新地中心合肥金大地公馆新地中心沈阳新地中心世贸广场重庆双

41、远动力动力国际46世联资产管理及服务荣誉和资质获得荣誉2011年荣获中国最佳雇主深圳地区十佳称号2010中国中小板上市公司价值五十强2010中国最佳100人力资源典范企业2009中国房地产诚信企业2008年荣获29届奥林匹克运动会，残奥会帆船比赛宣传特别贡献奖称号2006年度（海信杯）物业管理最具服务特色物业企业在管项目获得荣誉国优物管项目： 2010年青岛新世界数码港省优项目： 2011年苏州新地国际公寓 2009年青岛新世界数码 2004年青岛时代广场 2002年青岛时代广场市优项目： 2011年南京新地中心 2008年青岛新世界数码港 2002年青岛时代广场 1999年青岛新世界大厦专业

42、资质国家物业服务企业一级资质中国物业管理协会会员体系认证通过ISO9001质量管理体系认证通过ISO14001环境管理体系认证47荣誉证书48全国管理超过120万平米高端写字楼，管理经验丰富项目名称面积年限新世界大厦2.7万平米1995年开始时代广场3.9万平米2000年新世界数码港12.7万平米2003年苏州新地中心8万平米2006年4月南京新地中心28万平米2010年.7南昌新地中心15.08万平米自2010年前期介入沈阳新地中心23万平米自2011年开始合肥新地中心17万平米自2011年开始重庆动力国际大厦15万平米2012介入总建面125万平米 49世联目前管理写字楼租金处于片区高位，

43、为客户创造可持续的、高于市场平均水平的资产收益年份本项目租金（元/平米天）年增长率片区甲级写字楼租金（元/平米天）年增长率高出平均水平比例2010年1.5-2.81.915.79%2011年3.5-472.73%1.6-2.815.79%72.73%2012年4-4.513.16%2.5-3.536.36%43.33%本项目租金片区甲级写字楼租金2008年5565元/月2009年80-9560-80元/月2010年2011年110元/平米月60-85元2012年60-120元/平米月70-100元南京新地中心苏州新地中心50世联资产管理及服务的优势配合营销提升物业营销价值 世联结合其19年市场

44、一线经验及全国超过600个售楼处管理经验，能够深刻把握和梳理客户敏感体系，并针对性提出服务解决方案，从而提升客户感知价值为营销增值2.成熟的项目配套体系价值组合实践经验 世联资产服务总结17年高端综合体项目运营实践及经验，从后期成功运营的角度前置考虑项目所有配套体系，进行配套价值最优组合，保证后期运营的有效性，提升配套利用率及降低闲置等组合风险；3、世联知识平台20年积累17年高端物管实践 17年物管经验不断将前期试错经验总结，置入世联知识管理平台，并持续在后续项目中予以提升，致力于降低承接项目的决策成本及试错成本；4、一站式房地产全价值链条解决方案 世联作为房地产综合服务商，能够以资产价值最

45、大化为出发点，在项目定位、产品设计、配套组合、销售、运营全链条、多环节系统地提供全方位解决方案。51全委托管理的品质保障世联知识平台“三级三次”管控公司/集团执行委员会级项目专案团队运营部执委会/主管区域经理级品质保障流程标准制定培训执行控制品质督察客户满意度调查问题落实阶段制定适合项目标准理论及岗位培训按标准执行及监控三级品质监控客户问卷发现问题纠正52全委托管理的执行保障 分析现状，找出问题分析原因找出主要原因执行措施和计划制定措施和计划标准化固定成绩检查工作调查效果遗留问题转入下期 服务标准培训落实执行品质管控PDCA循环满意度品质管控循环效果检验ACTION（处理）PLAN（计划）CH

46、ECK（检验）DO（执行）53世联地产全生命周期资产服务解决方案第一部分：传统资产价值认知的误区第二部分：世联全新资产观念提出全生命周期资产价值的认识第四部分：世联资产服务实践第三部分：世联资产服务模式及服务模块54服务期：至今总体量：113305平方米业态：高端酒店式公寓地址：青岛市市南区东海西路15号乙管理模式: 前期顾问+全委托物业管理建高/楼层：198米/50层青岛东海路9号世联高端公寓资产管理代表项目将五星级酒店服务与城市公寓管理完美结合，引领国内高端酒店式公寓物管服务最高水平，成就国内酒店式管家服务的典范；在频繁市场调控下，配合开发商迅速将销售模式调整为租售组合模式，实现市场变化下

47、持续性收益的最大化；提供全方位的高端管家服务、酒店服务及会所运营立体化服务，将持有型项目资产管理模式成功移植分散产权型项目，满足业户资产增值及收益最大化需求的实现世联资产管理效果： 服务期：至今建高/楼层：185米/50层体量：130000平方米业态：写字楼/商业/高端公寓地址：苏州市高新区狮山路管理模式:前期顾问+全委托物业管理+资产经营苏州新地国际公寓世联高端公寓资产管理代表项目“五星级酒店标准+高端物业管理”模式的完美升华之作，前瞻性地为项目锁定目标客户（外籍高管），专为高端商务人士度身打造的苏州顶级办公及精英阶层居住生活圈，树立项目业界口碑；借助项目居住功能的提升，成功优化综合体功能配

48、套互补及运营模式，实现功能配套的互通互享及经营收益提升。成功实践高端公寓物业“租赁+”资产经营模式，实现租金回报率68，为投资者盘活资产提升物业使用效能，并进一步促进楼盘销售。世联资产管理效果： 56青岛新世界数码港服务期：至今体量：127000平方米业态：写字楼/商场/公寓地址：青岛市南区香港中路38号 管理模式:前期顾问+全委托物业管理建高/楼层：138米/38层世联写字楼资产管理代表项目住房城乡建设部2010年度全国物业管理“示范大厦”；前期顾问阶段，充分考虑项目软硬件资源运营的经济性及可持续性，为多业态管理界面（涉及写字楼、商业、银行、公寓）的清晰划分提供咨询建议，有效降低后期管控成本

49、及经营风险；运用世联成熟的资产管理系统，为业主提供资产管理服务，创造领先市场的资产收益，出租率高达98世联资产管理效果： 南京新地中心服务期：至今体量：280000平方米业态：写字楼/商业/酒店地址：建邺区庐山路188号 管理模式:前期顾问+ 全委托物业管理建高/楼层：232米/55层世联写字楼资产管理代表项目1、前期定位即植入“全生命周期资产价值”最大化理念，以租户为核心定制化化产品体系，满足客户需要；2、高端写字楼服务体系满足金融总部经济对高品质服务需求，成为河西区政府形象代言及政府区域价值展示平台；3、整体租赁，一年半时间创造出租率达到80的佳绩，同时资产增值率以每年8%的速度增长，引领河西办公典范；4、租赁策略的制定及推广，引入世界500强领袖客户，创造持续性的热租；世联资产管理效果： 南昌新地中心 服务期：2010年至今体量：13万平方米业态：五星级大酒店55340平方米 ，办公楼36900平方米，公寓 32760平方米，商场5000平方米地址：南昌红谷滩中心区绿茵路和赣江中大道交汇处管理模式: