北京市第二医院物业管理投标书3

1、.：.；第十部分 物业管理综合效力费测算要点： 以收定支 阳光财务 取之用民，用之于民 享用、受害与承当 以丰补欠，反晡物业第一章 前期物业管理效力本钱测算一、物业管理收费规范和根据一政策法规与市场物价根据1、北京市政府有关物业管理的法规和文件；2、甲方所提供的工程原始数据；假设实践情况与其有较大差别，双方应予以协商，再作相应调整3、根据物业工程分析所设定的效力规范、相应的人员配置和物资配备方案；4、北京市现有物价、工资程度及相关的市场行情、同类类似物业程度的综合估计。5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。二物业管理效力费测算的原那么1、以收定支原那么为顺运用户的经济接受才干，培育物业管理消

2、费的心思接受才干，要做到“以收定支。详细做法是：本着“量入而出的原那么，将收取的物业管理费专款公用，根据实践效力工程需求进展分解，分类建帐，以求收支平衡。2、阳光财务原那么严厉控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理效力费收支情况。3、取之于民，用之于民原那么管理中心为用户提供的相应效力以零利润为目的。4、谁享用、谁受害、谁承当的原那么对特约效力和便民效力实行合理收费，合理分摊的有偿效力方式。5、以丰补欠，反哺物业的原那么在物业运营过程中，假设某些管理效力工程获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损工程的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管

3、理物业新增工程建立及原有设备更新改造。二、北京市第二医院根本物业管理费测算1、医院南区楼根本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设备、设备日常运转、维修及保养费246(300元m215%)(25年12个月)40%4100m23固定资产折旧334利 润1458前3项总额10%5税 金882前4项总额5.5%合 计 16915医院南区楼根本物业管理费：169154100= 4.1元 /.月 备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积 4100计算得出的。2、以上一切费用都按照四舍五入核算。 3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照

4、政府有关规定向甲方收取35元/的供暧费。医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理效力的总支出是16915元,其中效力人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设备、设备日常运转、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号称号月/元备 注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工1人17332保安3人32493锅炉工3人3249二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额31.9%四服装费1971水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3人

5、)150每年600元/人3锅炉工(3人)35每年140元/人五加班费748根本工资除以22天乘以2天1水电维修工1582保安2953锅炉工295六过节费1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人 合 计142962、旧楼根本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设备、设备日常运转、维修及保养费150(300元m215%)(25年12个月)40%2500m23固定资产折旧334利 润883前3项总额10%5税 金534前4项总额5.5%合 计10250旧楼根本物业管理费： 102502500=4.1元 /.月 备注：1、物

6、业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积 2500计算得出的。2、以上一切费用都按照四舍五入核算。旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理效力的总支出是10250元,其中效力人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设备、设备日常运转、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号称号月/元备 注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工1人17332保安3人3249二福利费697工资总额14%三保险费1589工资总额31.9%四服装费1621水电维修工(1人)12每

7、年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班费453根本工资除以22天乘以2天1水电维修工(1人)1582保安(3人)295六过节费767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人合 计86503、新楼物业管理费(1)新楼物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设备、设备日常运转、维修及保养费6843(1600元/m215%)(25年12个月)40%24m23清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用: (9001.5元/m22) 12个月=225元/月4绿化费10255办公费74996固定资产折旧11087不可预

8、见费2039前6项总额1%8利 润20595前7项总额10%9税 金12460前8项总额5.5% 合 计239006根本物业管理费：23900624=11.2元 /.月 备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积 24计算得出的。2、以上一切费用都按照四舍五入核算。北京市第二医院新楼总建筑是24平方米，每月根本物业管理效力费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设备、设备日常运转、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%;办公费用支出是7499元,占3.

9、1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。附表1 北京市第二医院配备人员及工资规范一览表部 门任务岗位人 数月工资元/人工资规范月人员分配工程部经理1人50005000物业部(2人)主管1人30003000会计1人15001500工程部(24人)主管1人30003000副主管1人18001800配电室值班7人1600112006人3班倒，每班2人，1人替班水、电、瓦工4人16006400白班2人，夜班1人弱电维修2人18003600日常维修空调工2人2000400

10、0白班2人，夜班1人锅炉工3人10003000分3班电梯工3人11003300液氧站1人12001200保洁部(45人)主管1人15001500领班2人11002200保洁员42人80033600保安部(31人)主管1人20002000领班2人15003000保安员11人100011000正门3人，车库入口3人，侧门3人，巡查2人消防中控员3人12003600车场管理5人80040003人3班倒，1人白班巡查，1人替班自行车管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000体检中心3人10003000合 计103人115500备注：人员工资是按每年13个月发放。附表2人员福利费序号名

11、称月/元备 注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额31.9%3服装费管理人员167400元/人.年,共5人.4工程人员280140元/人.年,共24人.5保安员1550600元/人.年,共31人小 计55012附表3绿 化 费序号名 称月/元备 注1绿化用水224每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费504杂草清运费505艰苦节日租摆583五一、十一、春节各2000元，元旦1000元6除四害68每月消杀面积为15 m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小 计1025附表4 办 公 费序号称号月/元备 注1办公室40

12、0工程经理办公室，物业部各1部，每部200元/月.2交通费900工程经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.包括差旅费3通讯费500工程经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人4低值易耗品3005水电费4754103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4度;办公人员15人，每人每天运用9小时，功率500瓦，0.9元/度。6书报费452份报纸 ， 1份北京晚报， 1份北京青年报。7培训费3008款待费300小 计7499注:以上一切费用都按照四舍五入核算。2设备设备维涵养费设备设备运转、维修保养费一览表表1序号设备称号金额年/元备 注1空调系统

13、381502通风系统35303电梯423404锅炉房118275污水清理28006制氧42407给排水100728消防喷淋泵14009机房装饰管理1200010化粪池清掏500011立体停车场3312012消防系统2566113电视系统400014监控系统1283015配电室1090016公共区域维修保养费14400合 计232270设备设备运转、维护费：2322702412个月 =0.91/.月新楼综合物业管理费：1+2=11.2+0.91=12.11/.月备注：1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑面积 24计算得出的。2、以上一切费用都按照四舍五入核算。设备设备维修保养费明细表工程

14、序号称号数量单位元/年备 注一、空调 系统1中央空调(大金)30002年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充)2中央空调(特灵)80001年保养一次换过滤器、冷冻油、冷媒补充3排风机29台390010千瓦以上300元，5台。其他24台100元/台。4补风6台7007.5千瓦/台,200元/台,其他100元5台.5新风机21台2100日常保养100元/台6风机盘管336套16800每台50元/年.7净化机组3台750每天每年250元8冷却塔1000清洁电机保养9循环泵4台1200平均每台300元10分体空调7台700平均每台100元用于清洗消毒过滤网 小 计38150二、通风系统1卫生间排风51

15、台1530平均每台30元2排烟4台160030千瓦,3台每台500元.2.2千瓦1台每台100元.3送风机1台2007.5千瓦1台200元.4排油烟机1台2007.5千瓦1台200元.小 计3530三、电梯1年检费45408层以下600元/年，8层以上每层加50元，11层3台，12层2台，液压电梯690元/年。2常规维保5台24000400512=24000元。500元以下承包方承当。1台6000500112=6000元。3配件6台600061000=6000元。500元以上物业承当。4管理费6台18003006=1800元小 计42340四、锅炉房1换热器清洗56718930元/2锅炉检测费

16、2台5060内检550元/年，外检320元/年，水压实验550元/年，任务压力超1.25MPa,加收50%,强度校核收费200元/年,水质化检200元/年。3锅炉维保费2台3500包括清理锅炉内部、熄灭室、加油、风机修缮、清理烟道。4软化水1套500试剂+维修不含运转年检费5电机保养4台80015千瓦2台每台300元，2。2千瓦2台每台100元。6补水泵2台200日常保养7压力表平安阀检测6块1200平安阀2块每块500元,压力表4块每块50元小 计11827表2-1五、污水清理1清理费1200每月清理费为100元。2控制柜保养2003电机保养14台1400每台100元.小 计2800六、制氧

17、、空压机、真空泵1压力表检测8块400每块50元2罐体清洗1200每月一次,每次100元.3保养600每月50元.4管道防锈处置240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空气过滤器改换6006管道保养1200小 计4240七、给排水1给水1套14004台泵每年改换轴承4盘，50元/盘。加油每台5公斤，50元/公斤，密封件改换200元。2水质检测4份3600900元/份3换热罐清洗4个1200300元/个4换热泵修缮4台200轴承改换、加油50元。5水箱清洗8644818元/=8646污水提升泵23台2300日常保养100元/台7自动消毒300改换易损件。8安康证2个208小 计10072八、消

18、防喷淋泵1消防泵4台1200其中30千瓦2台每台300元。55千瓦2台每台300元。2稳压2台200其中3千瓦1台100元，2.2千瓦1台100元。小 计1400九、机房管理、装饰1日常管理费10000生活水泵房、空调机房、污水泵房、空压机房、液氧站2装饰资料费2000小 计12000十、化粪池清掏1雨污排、化粪池清掏保养费5000小 计5000十一、立体停车场1保养费33120923012小 计33120十二、消防系统1维护费256610.1元/m22412不含换件费用小 计25661表2-2表2-3十三、弱电系统1线路检修20002主机调试保养8003易损件改换1200面板、插头小 计40

19、00十四、监控系统1维护费12830005元m22412不含换件费用小 计12830十五、配电室1配电柜保养630021面300元/面2平安器具检测6003变压器保养1000500元/台4管理费3000250元/月小 计10900十六、公共区域维修保养费1公共区域照明维修费1320040W灯管，2500个4%损坏率5元/根20W灯管，1000个4%损坏率4元/根插座开关，2000个2%损坏率5元/个灯具改换，40000.4%损坏率15元/个2阀门修缮改换1200小 计14400合 计232270注：以上所列费用不包括：1、各设备设备大、中、小维修及管理范围内所发生的水电费用物业公司用水、电及地

20、下车库水电费除外，所发生的维修费用以实践发生金额向甲方收取； 2、南区租用楼锅炉燃油费及综合检测、维修费； 3、污水处置系统各种化学药品费用与水质检测费； 4、医院开荒费按1.5元/向甲方收取。第二章 物业管理效力招标报价一、招标报价根据以上测算及汇总阐明中的平衡原那么，北京市恒瑞物业管理对北京市第二医院前期物业管理招标报价为：新楼综合物业管理效力费：12.11 元/.月； 南区楼根本物业管理费：4.1 元/.月； 旧楼物业管理费：4.1 元/.月。二、付款方式1、前期兴办费：自物业管理委托合同签定之日起第二天以银行划拨或支票、现金的方式支付给物业公司；2、物业管理效力费：按季度支付，以上一个

21、季度的30日之前如遇节假日或星期六日自然顺延以银行划拨或支票、现金的方式支付给物业公司。三、入驻时间如我公司中标，自签定物业管理委托合同之日起即2007年 月 日正式入驻，合同期为2年。第三章 物业管理效力费盈亏分析一、收支情况分析1、收入物业管理费收入：新楼：12.11元/.月24=258960元南区楼:4.1元/.月4100=16810元旧楼:4.1元/.月2500=10250元物业管理费收入: 258960+16810+10250=286020元其它收入：是在确保物业管理效力程度不断提高的前提下。停车费：50辆5元/小时2小时30天=15000元/月日门诊量为600人,按三分之一人开车计

22、算即200人,按四人/辆车计算每日停车数量约为50辆,每辆车按停2小时计算,停车费:5元/小时护工收入:20 人4元/人30天=2400元/月(护工人数约为20人,上缴的利润是4元/人.天, 物业公司只收取7%的利润,其他3%反补运送人员费用)其它收入为：A+B=15000+2400=17400元/月收入合计为：286020+17400=303420元/月2、支出：1、停车场照明电费:18KW24小时365天0.9元/度=141912元/年12个月=11826元/月2、立体停车机运转电费：1.72 KW10小时365天0.9元/度35套197757元/年12个月16480元/月3、生活渣滓清运

23、费:日产渣滓12(市政规范)桶10元/桶30天=3600元/月4、医疗渣滓的清运、处置按实践发生的费用向甲方收取支出费用：298077元/月收入支出=303420-298077=5343元/月二、北京市第二医院工程收入支出一览表 单位： 元/月收入物业管理费物业管理费286020其 他停车费收入15000护工收入2400合 计303420支出旧楼人员工资及福利8650公共设备、设备日常运转、维修及保养费150固定资产折旧33利 润883税 金534合 计10250医院南区人员工资及福利14296公共设备、设备日常运转、维修及保养费246固定资产折旧33利 润1458税 金882合 计16915

24、新楼人员工资及福利170512公共设备、设备日常运转、维修及保养费6843清洁卫生费16925绿化费1025办公费7499固定资产折旧1108不可预见费2039利 润20595税 金12460合 计239006其它地下停车厂照明电费11826立体停车机运转电费16480医院生活渣滓清运费3600合 计31906支出合计298077略有盈余5343 第十一部分 恒瑞物业对医院物业管理产业的想象要点： 集医院的物业管理、物业效力、物业运营为一体 既面对医院又面对患都的物业管理效力 具有针对性、细分和量化管理及效力的特点 所谓医院的物业管理，狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、机电设备维护和医院

25、建筑的养护，这普通是医院后勤总务科管理的范围，其中还有捍卫科、设备科等分管的事项，而恒瑞物业所提供的专业化、现代化、规范化、目的化的物业管理效力是集医院的物业管理、物业效力、物业运营为一体，既面对医院又面对患者的大后勤效力，它的针对性、细分和量化管理及效力，是其它物业公司和效力公司所不及的。恒瑞物业的物业管理业务运作方式和其它医院物业管理公司不一样，所做的不是简单的物业管理，更注重的是医院运营。详细从以下几个方面来表达。第一章 商业效力与运营恒瑞物业在做好医院原有后勤管理的同时，会同时将商店、花店、美容、心思咨询等商业配套效力延伸到医院，以添加后勤效力的附加值。同时我们还将把后勤业务的重点放在

26、与医院科室的多方位协作上，包括共同开发婴儿留念用品、保健护理、药疗等医疗延伸效力工程。还可利用恒瑞物业在国内外原有的物流供应渠道，开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务任务量，降低采购本钱。第二章 医疗器材、后勤资产恒瑞物业可以租赁及协作等方式为医院如今紧俏或短少的尖端医疗工程提供国际最先进的医疗器械，兴办特征医疗门诊，以提高贵院在当地医疗效力行业的档次和知名度，更能为医院发明可观的经济效益。并可以经过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进展收买和再投入，以到达后勤资产不断升值的目的。总之，贵医院的后勤业务由恒瑞物业全方位介入，那么其后勤不再

27、是医院的繁重包袱，相反，将是医院新的利润增长点。另外，恒瑞物业的大后勤效力还能为医院提供各种创评、防非典、文艺节目排演、院刊、宣传栏供稿编辑、患者称心度测评、医疗延伸效力、回访等突击性、额外效力和活动。恒瑞物业还可以经过专业、细致、到位的资产管理和能耗管理，更能为医院延伸建筑、设备、器材的运用寿命，节约公共水电费，可节省庞大的后勤开支，并将每年节省的费用全部用于改善医院的就医环境和设备设备维护上。附件1工程经理岗位职责1、仔细贯彻执行公司的运营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为医院效力，为社会效力的运营目的，努力搞好具有恒瑞物业管理特征的管理任务，为恒瑞公司和社会做奉献。 2、定期向公司汇报

28、医院管理任务，仔细完成公司交付的各项义务，实现各工程标。 3、制定医院管理目的和运营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，制定全体员工的职责，并监视贯彻执行。制定各项费用规范，保证运营管理任务的正常进展。 4、建立健全管理中心的组织系统,使之合理化、精简化、效率化。 5、主持每周一次主管以上人员参与的任务例会，听取任务汇报、布置任务义务、处理实践问题、完善管理方法、促进任务开展。 6、经常巡视医院及各职能部门的任务情况，检查效力质量、及时发现问题、积极处置问题。 7、与社会各有关单位坚持良好的关系，与医院内各科室坚持友好的效力与被效力关系。代表公司接待来访群众、社会团体等。 8、指点各部门

29、任务、树立正气、坚决打击歪风邪气，保证管理任务顺利进展。9、以身作那么、关怀员工、奖惩清楚、提高本身素质和涵养，使管理中心具有高度凝聚力，最大限制发扬和调动全体员工的任务热情和责任感。各项财务制度，指点检查财务任务，阅读和分析各类财务报表，督促财务人员及各部门做好本钱控制，抓好节省节约任务。工程部主管岗位职责 工程部主管在经理指点下任务，担任主管电力、消防、给排水、通讯对讲、土木维修、装修工程、公共设备、设备等系统事宜的维修保养和管理任务，具有极其艰苦的责任，关系到医院正常任务的开展，因此必需绝对担任，严厉履行以下职责：1、具有全面的技术知识，具备良好的思想品德，具备严谨的任务态度，具备安康的

30、身体素质。2、经常性深化设备现场，巡查各种设备的运转技术情况，对一切设备情况，要心中有数。 3、审定修正各班组任务方案，检查落实设备保养措施，监视其实施。 4、担任制定各设备的月度和年度维修保养方案，制定任务规范，准确分工，提高任务效率，保证任务质量。 5、及时组织人力、物力对发生缺点的设备进展抢修，并及时向上级报告。 6、仔细贯彻落实“岗位责任制，督导下属员工严厉执行“操作规程。7、督导下属做到“三干净：设备干净、机房干净、任务场地干净；“四不漏：不漏电、不漏水、不漏气、不漏油；“五良好：运用性良好、密封性良好、光滑性良好、紧固性良好、调整性良好。 8、深化了解下属员工的思想情况，及时纠正不

31、良倾向，经常对下属进展职业品德和专业技术、业务程度的培训、培育员工团结协作，精益求精的企业责任感、培育出一支高素质、高效率的技术保证队伍。 9、及时搜集汇报顾客意见和建议。 10、协助、监视其它岗位任务，提出合理化建议。水电工岗位职责1、熟习医院水电管网分布，供水、供电设备及控制系统的走向位置及其养护方法并做好养护任务，亲密配合供水供电部门做好医院的供水供电效力任务。 2、参与医院水电设备的验收和交接任务。 3、担任公共照明的检查、维护和改换任务，并为医院提供电路、给排水设备维修的效力。经常巡视医院，掌握供水、供电系统的任务情况，如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处置，仔细履行24小时

32、抢修职责，确保设备运转正常，并通知有关部门。4、严厉按平安操作规程检修作业，防止发惹事故。5、监视装修正造工程，及时发现并处置违章装修景象。6、保证上下水、排污管道畅通，定期对上下水管道检修维护管理。7、热情接待来访客人，树立良好公司笼统，对顾客的建议或赞扬要及时登记并处置。8、完成管理中心经理交办的其他义务。物业部助理岗位职责 1、组织办公室全体任务人员努力做好办公室任务，完成公司布置的各项义务。2、学习当前国家的方针、政策，贯彻落实公司的各项任务指令；注重调查研讨和信息任务，努力掌握第一手资料，为经理决策和指点任务提供可靠的根据。3、做好各种会议的组织预备和会议议定事项的催办落实任务。4、

33、组织起草、审核各种文稿、财务报表，做好文字综合和文字处置任务。5、担任客户来访接待、对外宣传和联络以及公共关系方面的任务。6、热情接待顾客、及时搜集、妥善处置顾客意见和建议，并及时向经理汇报。7、担任行政资料和质量记录资料的搜集整理和归档管理任务。 8、根据经理指示要求起草，打印本处的业务报告、方案等公文函件等。 9、担任本处的公文、资料的收发、登记、分类、整理及保管任务。 10、受理赞扬、会议安排等任务，并做好相关的记录。 11、担任办公环境、办公设备管理维护，完善电脑软件的功能和程序，使其利用价值得到最大限制的发扬。 12、担任医院物业管理的资料搜集、入库，并做好管理资料的防卫任务和平安严

34、密任务。 13、对擅自动用电脑软件者，有权制止其行为，并检查能否与原库存相符合14、完成经理暂时交办的行政事务。财务人员岗位职责 1、严厉执行管理中心的。 2、担任医院各项费用的缴交任务。 3、做好医院固定资产的登记管理任务。 4、严厉理财、及时完善财务手续。 5、担任医院管理中心员工工资的发放任务。 6、按时公开财务收支情况。 7、办理管理中心人员招聘、离、解雇手续。 8、担任管理中心员工的出勤、考核任务。9、担任本处管理中心的现金和转帐票据的收付任务，当天收入的现金和转账票据，要在银行下班前送存银行，不得积压，保险箱内不能积压500元以上的现金过夜。10、对办理报销的单据；除按会计审查程序

35、重新审核处，还必需有其部门主管和经理审批后才可付款，凡手续不完备或未经管理中心签批的单据，一概回绝报销。保安部主管岗位职责 1、保安主管是管理中心在保安任务上的顾问和助手，对医院平安负有指点的详细责任。 2、制定部署保安部的任务方案，督导班长、班员任务。 3、对各类案件事故亲身组织调查处置。 4、组织实施对保安员的业务培训和军事操练。 5、考核保安员的各种素质，担任保安部的人事，行政管理。 6、按质按量完成经理和公司交办的其它事项。 7、监视其他岗位任务提出合理化建议。 8、经常巡视楼宇、消防通道、卫生死角、地下车库、医院设备重地、重要科室、病房区域隐蔽场所，发现问题及时处置并汇报，做记录。9

36、、及时搜集和汇报科室及病患者的意见与建议。10、担任组织本院的消防演习。保安班长岗位职责 1、绝对服从主管的指点，听从主管的任务安排。 2、以身作那么、身先士率、带头遵守各项规章制度。 3、关怀班员维护集体、热爱岗位、忠於职守、不怕危险不怕牺牲。 4、积极向主管汇报班内情况，配合做好保安管理任务。5、督导班员任务，做到分工公平，不拉帮结派，以维护医院治安为已任，为医院的平稳开展保驾护航。6、及时搜集汇报科室和患者意见与建议。保安员职责保安员在保安班长的指点和当地派出所指点下，担任落实医院内防火、防盗、防治安事故等任务。防止各种案件的发生，保证医生、患者生命及财富平安，维护住宅区正常的公共次序。

37、职责如下：1、熟习住宅区楼宇构造、单元户数、楼座陈列，各种公共设备、设备的分布、位置，各类公共场所的运用性质和效力对象；住宅区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。掌握住宅区全面情况，具备住宅区治安执勤巡查必要的治安防备知识和技艺。2、保安员必需一致着装上网，仪容严整，精神丰满，效力用户，运用“请问、“您好、“谢谢等文明用语，处置情况及时做到先立正敬礼，遵守文明执勤的任务制度。3、熟习市府有关户口管理、外来人员和暂住人员管理的政策、法规以及国家和市府有关治安条例、法令等，辖区内按章查验可疑人员的人证，预防违法犯罪分子窜入区内作案。4、严厉遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班

38、。5、有效制止住宅区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理任务的景象，制止乞讨、拣破烂人员进区流窜。6、督导车辆保管的平安保管任务，督导住宅区道路泊车和行车的管理，坚持区设置的各类消防、平安、交通等标志齐全、醒目。7、积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。8、懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得一些救护常识。发生紧急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警或匪警等治安情况，必需首先以最快速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱。9、学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止。1

39、0、协助调解业主、住户之间的纠纷。11、严厉执行交接班制度，对当班中各种异常情况在仔细处置前提下，做好书面交接记录，以备查考。12、完成主任交办的其他义务。保洁部主管岗位职责保洁部主管在管理中心经理的指点下，担任实施医院区域保洁绿化任务，美化、净化就医环境。详细岗位职责如下：1、监视落实保洁班和绿化班任务，根据检查绿化班对各种绿化物养护工序，保证绿化物的正常生长。2、熟习医院楼宇构造、单元户数、楼座陈列，车行道、人行道分布及面积，绿化地分布及面积。3、坚持高质量、高规范，制定行车道、人行道、楼梯走道、各科室、重要地段、大堂和绿化地的保洁的详细作业程序和保洁规范，检查考核评分规范和奖惩措施，经管

40、理中心经理同意后组织实施。4、合理配置医院内渣滓桶数量、分布地点，渣滓转运车、清扫工具数量及保管场所，合理配备保洁人员，医院内不留卫生死角。 5、医院保洁任务实行划片分区包干作业管理，做到员工之间义务划定清楚，责任明确，检查、考核规范公开，奖惩兑现。 6、严厉本部门考勤制度。保洁员每天定时集中讲评，对全年出全勤、无迟到早退员工，报请管理中心经理给予奖励。安排好员工节日期间的探亲活动，确保医院保洁任务有条不紊。 7、坚持每天巡视医院二遍，有效制止医院内乱贴字画广告，外墙乱写乱画，乱倒抛渣滓，随地吐痰等不良景象，培育医患者维护医院环境清洁卫生的自觉行为，现场督导保洁任务。 8、经常检查科室、重点区

41、域，落实分片责任制度。 9、严厉保洁任务检查制度，实行自查、互查、主管检查、经理抽暗查、管理中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果真实与员工收入挂钩。坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开，广泛接受医患人员监视。10、定期组织员工学习，关怀员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。11、完成管理中心经理交办的其他义务。保洁领班岗位职责 1、担任医院清洁管理任务的详细组织，落实、建议和培训。 2、直接安排，指点各岗位保洁员的详细任务，并组织岗前和在职培训。 3、担任保洁岗位安排、检查、指点、实行岗前和在职培训。 4、加强业务，管理技巧的学习，全面熟习管辖范围内的操作提高任务效率和质量

42、。5、仔细搞好班组建议，勤检查，勤督促，严厉要求员工执行岗位责任制。6、及时搜集汇报顾客意见与建议。保洁员岗位职责 1、服从分配、任务仔细、细致、一丝不苟、尽职尽责，做好本职任务。 2、正确树立效力认识、卫生认识。 3、礼貌效力、讲求效率、保证质量。 4、团结友爱，关怀集体，不做不利于集体的事。5、每天清扫地面、停车场、绿化带、拖洗通道及楼层通道、各科室，随时坚持医院各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹等。6、每天擦试防盗门、墙壁、开关、消防栓，防盗门，扶手、灯罩，路灯柱。 7、在任务期间，发现有异常景象及可疑人物，要加以讯问并及时向绿化岗位职责 1、担任医院内花卉的护养，管理任务，熟习医院的绿化规

43、划，花草树木的种类和数量。 2、熟习土壤性质，掌握季节性植物的栽培技术。 3、对花草树木要定期培土、施肥、浇水、除草和防病虫害，修枝 剪叶、补苗等，保证绿化场地不留杂物，不缺水分，不缺苗、不被偷窃，花木生长茂盛。 4、熟习防治病虫害的药物性能和作用，及时救护治理。 5、对欣赏性的绿化物要经常坚持清洁和外型。 6、正确运用绿化工具，做好日常维修保养任务。 7、仔细学习业务知识，努力提高专业程度。8、及时制止任何破坏、践踏绿化行为。考勤管理制度为了加强企业管理，严肃物业公司劳动纪律，合理计酬，根据有关规定特制定本方法。职工每天任务八小时，平均每周任务时间不超越四十个小时，每周任务五天，公司严厉控制

44、值班，值班超越六小时，可安排倒休或给五十元计酬(值班不许抵病、事假)。病假 职工休病假前，须报请指点同意两天以内由所属部门主管指点同意，两天以上需经总经理同意。职工请病假10天以内扣除日效益工资，超越10天扣当月全部效益工资。二、事假1、职工因事请假，需提早一天填写请假单，报部门指点同意，请假手续由本人亲身办理，不得委托他人，遇有特别情况可先请假，事后向指点补办请假手续。2、职工请事假五天含以内扣除当日工资的10%，过五天扣除当月全部效益工资，并按实践请假天数扣除当月日工资。三、产假1、女职工产假为90天，难产添加15天，晚育添加30天，晚育假不休者可多发半个月岗位工资，休假期间工资照发。2、

45、女职工分娩前15天假期，产前检查假视为出勤。3、女职工怀孕终止妊娠者，可给14天疗养假，休假期工资照发。四、婚假职工本人结婚，可请婚假婚假不包括节日、公休日婚假7天，晚婚奖励7天。休假期间工资照发。五、探亲假职工休探亲假按国家规定执行，探亲报告应交公司、公司备案。休假期间工资照发。六、丧假职工配偶、直系亲属、同住岳父母公婆去逝，可请假5天，家在外地者可酌情给予路程假，休假期间工资照发，效益工资参照事假处置。七、旷工职工旷工半天扣除当日工资和当月效益工资的5%，旷工一天扣除两天岗位工资和全部效益工资。八、迟到、早退职工迟到一次，扣除效益工资的10%，每月累计3次以上按半天旷工计算。职工早退一次视

46、同旷工半天，两次视同旷工1.5天处分。客户效力部管理制度赞扬处置制度接待用户赞扬时，耐心倾听，态度和蔼。对一切赞扬，包括来电、来函及来访，需将赞扬内容登记在中。在赞扬中，凡需求进展处置的问题，由接待人员填写，交相关部门担任人处置并要求其处置终了后，将交还客户效力部，客户效力部致电回访。赞扬中，如遇艰苦赞扬，需上报物业中心经理。客服部将担任组织每季度的用户赞扬汇总、分析。定期召开例会，责任部门对本部门的赞扬进展分析，并确定应采取的纠正和预防措施。客服部将每季度的赞扬汇总、分析应采取的纠正、预防等措施构成上报物业公司总经理审批。二、档案管理制度1、根据国家档案法和档案管理规定，对各部门档案进展管理

47、，确保档案准确、系统和完好，更好的为管理效力。2、档案人员仔细应履行任务职责，努力研讨业务，不断提高管理程度，对归档的档案要仔细整理加工，做到归档完好、系统、准确。3、宣传并遵守，作好各种门类和载体纸、相片、胶卷、磁带、磁盘等文件资料的建档、归档、修补等任务。4、对收到的档案资料应及时进展分类、整理、陈列、编号、归档或存入电脑,做到熟习库藏、管文科学、查找迅速。5、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查,适时通风，施放防虫、防尘和防鼠等任务。每季度全面检查一次档案保管情况，对破坏、蜕变的档案及时进展修复制，确保档案的完好，并对作废档案及时销毁。6、档案人员要自学遵守严密守那么制度，未经指点同意，

48、不得自行扩展借阅范围，不准擅自向外透漏档案内容。7、仔细做好档案的收进、保管、统计和移交任务，积极开展档案利用任务，为指点决策提供根据。三、例会制度每周五9:00参与人员：主要担任人内容：总结一周任务情况并对下周任务进展部署，协调各部门关系，将一些集中问题协商处理。会议记录：王凡四、文件管理制度1、公司的各项制度、文件下发到物业中心的必需经每位管理人员签字后存档。2、物业中心制定的各项内部管理制度，必需经管理人员开会讨论签字认可后下发执行。财务管理制度仔细贯彻，按财务核算单位和部门分别建核算，各账目应分别记录、核算、登帐，手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，以便确切地考核与评定各核算单位和

49、部门的运营情况。2、按期记帐、报账，在规定时间报送各种会计报表。3、妥善保管会计档案，接受财税机关、上级主管部门和物业公司指点的监视检查，及时提供财务资料，照实反映情况。4、财务会计人员要仔细审核各种原始作证，遇有伪造或涂改凭证，虚报昌领款项的行为，应回绝受理，并及时向指点报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记帐结算。5、报销凭证、发票必需有物业公司指点签字方可生效，严禁白条充帐。6、一切未运用的重要空白凭证，如支票薄、现金收据、发货票据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，每月定期结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。7、会计每月定期

50、为物业部指点提供财务统计分析，为物业公司搞经济效益做好顾问任务。 工程部管理制度一、交接班制度值班人员按照值班表按时上岗，未经有关指点赞同，不得擅自离岗，如需替班需经部门经理赞同；交班人员在接班人员未到岗或交接班手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向有关指点反映情况，直至办完交接班手续后方可离岗；严禁在事故处置过程中交接班，交接班时如遇突发性事故，应立刻停顿交接班，由交班人员担任处置，接班人员应协助处置，待系统和设备完全正常后交班人员方可离岗；交接班时，必需严肃仔细，一丝不苟，精神集中，做到交的清楚，接的明白，做好交接任务的记录和签字手续；每班交接前担任清洁卫生任务。二、电梯管理及保养检查制

51、度1、为保证电梯机房设备绝对平安，电梯维修工必需把机房门锁好，严禁无关人员进入机房，更不允许任何人将机房作为住宿之用；2、电梯机房门钥匙必需由电梯维修工妥善保管，不准随意挂在墙上，以防钥匙被人拿走；3、物业公司指点检查维修保养的情况，必需在电梯维修工的陪同下核实维修保养的工程及保养情况；4、电梯暂时维修或定期维修、保养时，必需做好详细、完好的记录并存档备察；5、仔细填写电梯运转记录及维修记录，；6、电梯保养与检查内容如下：A、电梯轿箱内通风机、日光灯能否正常；电梯运转楼层指示信号显示功能；电梯运转程序能否按正常指令运转，轿箱内及大厅按钮信号有无损坏，显示能否正常；B、电梯拽引机转动安装，抱闸安

52、装，转动安装，光滑油应在油标上下刻线之间，钢绳、绳轮固定，电梯地坑能否积水，电梯机房内要坚持清洁干净；7、对于发现的设备缺点及不正常景象应及时排除，对处理不了的问题应及时向主管指点汇报，以便集中处理设备技术问题；8、严厉执行“电梯维修、保养平安操作有关规定。三、锅炉房设备定期检修、维修及保养制度1、锅炉房管理人员应对锅炉房设备及辅助设备进展经常或定期的维护、保养及检修；2、锅炉设备的定期检修分为：大、中、小修三类，小修应按需求随时安排，中修每年一次，应包括去除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热面外侧面等部位；3、锅炉检修前应对锅炉进展一次内外部检查，根据周期检修方案和内外部检查的情况确定本次锅

53、炉检修方案；4、根据检修方案，指定专人担任并组织人员力量，根据检修制度分工担任制，以确保检修质量；5、检修前要预备好检修工具，资料和配件。对检修人员进展平安教育，学习国家有关规定要求，制定保证检修质量规范有效措施；6、对仪表设备应每天进展维修保养并定期校验，以保证其灵敏可靠；7、锅炉未采取任何措施的情况下不得超负荷运转，锅炉必需按规定进展检修；8、每班对锅炉、辅助设备和场地进展一次清洁任务，做到文明消费；9、做好检修、维修及保养记录，把每次检修的情况损坏情况和修缮方法记录下来存入锅炉技术档案，以利于日后备查。四、锅炉房平安操作制度1、严厉遵守锅炉房平安操作规程，亲密监视温度、压力，熄灭等头部，

54、正确调整各种参数；2、严厉按规定做好锅炉运转的日常任务，定期冲洗水位表、压力表、排污和实验平安阀等；3、进展巡回检查，锅炉设备及相关设备能否出现异常情况，检查供水、回水管道、循环水泵、补给水泵及其它设备任务形状能否正常；4、对锅炉发生的一切事故及时处置，艰苦事故应维护好现场，积极参与事故的分析，并汲取事故教训；5、锅炉运转期间，非任务人员不得随意进入，如需进入锅炉房必需履行登记手续，并由主管人员领入。五、锅炉房锅炉事故报告制度1、 锅炉一旦发惹事故，管理人员一定要冷静，判别事故缘由和处置事故时要“稳、准、快。锅炉管理人员在事故发生后不能有掩盖事故的侥幸心里，否那么会使事故扩展。艰苦事故应维护好

55、现场，并及时报告上级指点；2、锅炉管理人员一时查不清事故缘由时，应迅速报告上级指点，不得盲目处置，在事故未妥善处置之前不得擅自离岗；3、事故发生后，应将事故发生的时间、部位及处置方法等详细记录，并根据详细情况进展分析，找出事故缘由，从中汲取教训，防止类似事故再次发生；4、发生锅炉爆炸和艰苦事故的单位，应尽快将锅炉事故情况、缘由及改良措施等书面报告上级指点和当地锅炉平安监视部门。 保安管理制度一、保安员执勤制度1、着装整齐、姿态端正，留意仪表笼统。2、按时交接班，坚守岗位，严禁脱岗、空岗、睡岗，上岗前和上岗时不准喝酒。3、对出入的人员、车辆及其携带、装运的物品，要按照规定仔细验证和检查，做到物品

56、与出入证相符。纠正违章要先敬礼，要学会用文明用语，礼貌待人。4、坚持文明值勤，对用户或来访的客人要以礼相待，不准污言秽语、蛮横粗暴、故意刁难。5、值勤时不准嬉笑打斗，不准看书看报或从事与勤务无关的事情，交接岗时要相互敬礼。6、值勤时不准接待亲朋好友或相互串岗聊天。7、发现治安隐患、破绽，应及时向指点或值班人员报告，不得擅自处置。一旦发现火情或盗窃等案件，要立刻报警，同时向主管指点逐级上报。8、对于突发事件的处置，一定要控制在最小范围内，并立刻向安保部报告，保安员接到命令后，迅速赶到现场，并在一致指挥下共同任务。9、仔细填写值班记录，坚持值班室内外卫生。二、保安人员交接班制度1、 保安员应着装提

57、早10分钟上岗接班，并记录接班时间。2、交接班时，交班的保安员应把需求在值班中继续留意或处置的问题以及警戒器具等配备器材向接班保安员移交清楚。3、交班保安员要等待接班保安员对管区巡查一遍进展验收后才干下班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超越接班时间15分钟。4、当班人员发现问题要时处置，如未处置完接班人员应协助处置。5、接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承当责任；验收终了，交班保安员分开岗位后发生的问题，由当班保安员承当责任。6、一切事项交接清楚后，交班保安员分开岗位前在交接班记录上记录下班时间并签名。7、接班人员未来，交班人员不得离岗。假设接班人员未来，交班人员离岗，这期间发生问题，

58、两人共同担任。8、交班人员班前必需将任务环境清扫干净，整理整齐。三、平安巡视检查制度1、熟习小区的建筑物及设备、设备情况，熟习小区各类设备物品放置的位置，发现挪动设备、物品的可疑情况，需立刻查明如消防器材。2、巡查过程中，须携带对讲机等。值班员应做到眼、耳、鼻、手齐用，闻有异味，听到可疑声响，发现异常情况应立刻查明，及时通知有关部门，夜间巡视须两名或以上人员同行。3、留意察看来往人员的动向及携带的物品，发现可疑的人员和物品时，要加以监视及时报告有关部门。4、巡查时留意检查消防栓、道路、绿化、公共设备的完好情况，发现问题应及时登记、汇报。5、遇有偷窃、流氓违法犯罪分子，应立刻报警，并协助公安机关

59、处置。6、发现打架、斗殴时，应予以劝止。7、发现火情，应立刻组织扑救并迅速报警。8、文明执勤，协助 住户处理所能及的困难。9、不能无故进入用户家中和非巡查区的办公或商业区域。10、夜间对重点部位进展重点巡视，如监控系统得盲点、地下停车场顶部及隐患部位。11、 7：00-9：00 加强车辆外出的管理、确保交统统畅。9：0017：30 处置做好治安巡视外，还要为用户做其它的效力任务。17：3019：00 规范用户机动车及自行车停放管理。四、器械管理制度一对讲机的管理与运用 坚持对讲机24小时开机，按时充电。运用对讲机讲话要言语文明、规范，简单明了，吐字清楚、准确。未经同意不得擅自将对讲机借给他人运

60、用。运用音量调理及静噪旋钮外，其它一概不得拧动。不用对讲机聊天说笑，讲与任务无关的话题。顾惜运用，坚持清洁，防止雨淋或高处摔落。随身携带，谨防遗失。对讲机充电时，先放电再充电。二警棍管理与运用要点1、 警棍是当出现被捍卫对象生命或本身生命遭到要挟的紧急情况下用于防备和自卫的工具，应准确判别紧急情况程度，绝对不可随意运用，必需严厉控制在正当防卫范围内。2、 不得用于其它用途，如恫吓、玩耍。3、 不准交予或借予他人。4、 非任务时间放置指定地点，不得私带外出。五、保安任务奖罚制度奖励：(以下情况予以奖励) 严厉执行保安纪律和制度，任务仔细担任，做出显著成果的给予表扬奖励。对国家和集体利益做出艰苦奉