XX项目投资建议报告流程

1、.：.；XX工程投资建议报告流程本案目前的操作难点由于一些不可控以及前期工程本身的不可违要素的影响，本案在实践操作中必然会产生一些操作难点，但这些要素只是多多少少的添加了本案的操作难度，而任何难度的产生都是可以经过后期的任务来得到弥补的。首先让我们正视本案目前操作中实践的难点问题：一、本案的别墅部分与工程所处区域的区域对抗。首先，别墅是住宅产品中的高端产品，我们在研讨别墅产品的时候，既要把它放到整个宏观市场上去思索市场的需求问题，同时又要把它放到实践需求群体中进展产品部分定位的微观环境去分析。对于如皋这样的城市，城区面积不大，市民普通对于地段的认可程度是，510分钟的路程内拥有完善的生活便利系

2、统。相对于本案的地段区域，产品的吸引力不够。同时，从如皋周边乡镇的建筑外观，以及消费趋向来看，当地人对于别墅的运用概念大都还停留在农民庄台的根底上，而消费概念根本也停留在宅基地加建筑费用的低本钱、低耗费的层面上。本案连排别墅的产品在当地应该还属于新兴产品，要到达“最终接受有待于引导和宣传，需求从精神层面，诸如生活气氛，小区文化等方面去引起客户的共鸣，提高认可度。二、本案的别墅部分与商业部分笼统气质上的对抗。众所周知，别墅是高档住宅产品，讲究的是恬静，温馨，有档次的生活形状，即使有商业配套，也不可以与别墅间隔 太近，以免嘈杂的商业环境破坏了别墅的生活气氛。本案的别墅小区与商业街近在咫尺，这对于别

3、墅的笼统气质是会呵斥很大影响的，不利于产品的销售推行。而目前，本案这一商业+别墅的产品组合曾经无从弥补，这就需求在别墅的推行宣传中寻觅新的亮点来转移消费者的视野，尽能够的在期房阶段完成一定量的别墅产品的推行。三、本案商业部分纯市场概念的普及难度。作为政府招商引资的工程，本案前期在商业上赖以支撑的机动车配件市场本是一个强有力的买点，但从实践操作情况来看，却暴露了前期市场调查缺乏的盲目性，即对于规划定位一公里之长，如此大体量的机动车配件市场，对于如皋如此的县级城市能否有此市场需求？显然，做为一个政府规划支持的机动车及配件商业街，这样一个薄弱的主题是远远缺乏以支撑本案如此大体量的商铺的。同时，本案定

4、位较高的连排别墅的住宅本身就需求大体量的生活配套类，这也在一定程度上否认了本案商业仅做机动车配件市场的操作方法。但本案至此除了机动车配件市场之外，没有对商铺做明确的区域定位以及功能分类，这在一定程度上导致了投资者对市场未来开展和规划的不明确，降低了投资者的投资自信心。四、本案商业部分售后反租的操作问题。本案的商铺在操作过程中提出了返租11%的卖点。首先，不否认返租在实践操作中是一个强有力的卖点，但销售操作手法的提出是要视工程的需求和接受才干的。返租的运用在一定程度上主要运用在单位产品总价过高，或者单价过高，投资者在投资时对预期把握缺乏时，这时候的返租能很大程度上提高投资客的投资自信心。而目前本

5、案的返租仅仅是建立在降价销售的目的上的，这在一定程度上给客户呵斥降价销售的销售景象，对刺激投资自信心效果相当差。反观本案，本案的投资客户确实也普遍存在购买自信心缺乏的问题，但此时的缺乏并不主要来源于价钱，更多的来源于对市场规划前景的不可预见性，对如此大体量的商铺全做为机动车配件商业街能否可以运作胜利缺乏自信心。所以本案在推行过程中“进一步明确本案商业上的功能定位，细化分类定位的每一个细节，让投资者真正觉得本案的定位操作有可行性。是目前加强投资者购铺的最有效、最直接、最根本的方法。五、本案别墅、商业两部分在企划宣传的协调问题。本案在企划推行中最突出的问题就是商业与住宅两者之间的协调问题，由于本案

6、目前汽车配件市场的商铺定位与住宅别墅的推行是相当冲突的。这就要求本案在推行时机，开盘引导，以及售楼处的实践操作布置中对两者要做相应的协调。从节约本钱的目的考量，商业和住宅共用一个售楼处应该是没有问题的。但在内部操作终究要保证住宅和商业要有两套独立分开的系统，包括案名总案名下用副案名进展区分、楼书、看板、VI。两套系统在风格上既要有联络，又要有所区别主要经过画面用色以及文案所追求的诉求点来进展区分。同时在推行过程中，也要保证在一定的时间范围内，商业和住宅各自的推行力度要有所偏重。现有的宣传单页中，文案细节，卖点诉求以及详细的户型插图的比例大小都都有一定的问题。案名LOGO的欧式觉得也与产品本身海

7、派简约的建筑风格不相符合，多少让人觉得有点牵强。同时，从单页的整体觉得来看，本案的LOGO不够显眼，没有起到LOGO予以客户鲜明印象的作用。第二章、本案的产品定位针对目前的情况和操作难点，本案亟待完善的，就是经过对产品的重新定位，重新确立产品的卖点和概念，以及一系列适宜本案的宣传推行方案，经过后期的宣传引导来改动本案已在消费者心目中留下的固有印象。经过全新的定位，全新的概念，重新铨饰本案。一、商业部分的产品定位对于大体量的商业街来讲，丰富的不同业态的组合才干使商业街具有根本的商业功能，尤其对本工程连绵一公里长的商铺来说，单一的业态会限制商业街的吸引力，对未来商业气氛的塑造会很困难，当然，单一业

8、态假设定位的准确，也能操作胜利，但不幸的是本工程的业态定位由于缺乏对本区域商业业态的分析及市场预测，因此在实践操作中使本案处于了一个比较被动的局面。由于本工程规划为商业裙楼以上为高档别墅，内区规划了大量的连体别墅，所以商业街的业态定位一定要符合住宅的产品属性，做到有的放矢，否那么就会出现定位冲突，构成销售极端，最终对整个工程的营销会带来极大的负面效应和困难。就本工程住宅的产品属性和本区域现有的商业业态分布，建议对整个商业街进展多种业态组合，针对商业街马路过宽，沿街商铺根本不能做到有效互动，所以只能采取对东、西二条临街商铺单独进展业态划分，但是又要兼顾商业街的整体功能区分并做到区域互动。商业街整

9、体业态建议：由南至北，按照商业流向、商铺现有规划规划，分为：餐饮文娱：中小型特征餐饮，酒吧茶室、网吧茶室等文娱设备生活配套：便利超市、美容美发、洗衣洗烫等生活配套设备政府特许运营：摩配汽配、机动车展现厅、易耗品买卖市场三大主要业态分布，总的来说，除去政府特许运营的那一块，餐饮文娱和生活配套这两块商业部分都将以别墅的生活配套出现。一方面，适当的提升了商铺本身的档次和适用性，另一方面，也为庞大的专业市场降低了很大的推行风险。二、别墅部分的产品定位强调别墅产品的稀缺性。由于众所周知的缘由，别墅土地曾经愈显金贵，对于本案这个交通占据绝对优势的近郊别墅产品，绝对是程区范围内及具收藏价值的。这样的定位有利

10、于把本案的购买人群，从连排别墅客户扩展到一切别墅意向性客户，而且稀缺性性的定位有利于商业推行中的广告炒作。强调别墅产品的文化档次，强调对生活质量提升的要求。值得留意的是，在对别墅部分进展推行宣传期间，应尽量防止牵扯到商业部分。在别墅产品销售体量没有完全放开之前，两者的宣传媒体，宣传渠道，宣传时间都应错开。别墅产品的宣传就应该以高档次，高档次的高尚生活为宣传目的。以宣传别墅小区的文化档次，以及生活质量为卖点。吸引那些对生活质量有一定要求的客户前来了解。3、 配合时髦精品商铺，打造全新生活、文娱、安康中心。商铺的规划出现，对别墅小区是有相当大的影响。但同时，也只需经过对商铺的较好的规划利用，才干经

11、过对视野的转移，促使客户把关怀的重点放在，商铺作为生活配套合理，就近商圈购物便利的要素来思索。第三章、本案商业地产推行建议中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代，五花八门、各具类型的商业住宅的混合体层出不穷，但值得我们留意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、运营理念与住宅却有着很大的不同。商业物业与住宅物业的差别：作为一个动态地产，商业地产主要依托运营获得收益，需求依托商业的地段价值和运营特征。商业性更强，对开发商和物业管理的商业运营、管理程度要求更高。建筑的土地出让金要比住宅高，而土地出让年限却只需40年。相关政策规定，普通商铺销售的按揭贷

12、款不超越300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年，利率6.25%。工程到了具备开工备案条件后，银行才干放款。消费者购买商业物业时，按揭贷款的月供必需在房子即将投入运用时才发生。交纳的费用不同。水、电、气热须按专门的商业市政规范缴费。后期的装潢、运营、维护等费用大。商业物业开发汇报利润高，通常是住宅投资的24倍。房地产开发商与商家的协作结合将是以后商业物业开发的趋势。商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售的，商业地产的投资价值还与所在区域的商业气氛能否浓重有关。详细来说，建什么业态，在何处建，以及建成后的运营方式如何，都要有一个科学的整体

13、谋划和正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个单独的铺面；更多的，是隐藏在铺面后面的无限获利空间。做商业地产，必需进展很好的谋划定位前期和运营管理后期；必需在谋划中营造出浓重的商业气氛，发明出丰厚的商业空间，并可以经过运营管理长期引领商家，才可以最大限制的提升商业物业的价值。短期内，促进销售；长期内，促进整个商业物业的价值提升，带动租售程度的提高。同时，真正出钱购买物业的业主，往往只是投资者，并不是最终商铺的运用受害者，必需经过再次招商，租售商铺才干最终获利。商业地产常用的营销战略中不同于住宅的有这么几种：一致招租售后包租部分运营租赁加部分出卖这就要求先要培育、运营出商业价值，然后再实现地产

14、价值。商业住宅复合型地产的裙楼底商作为零售业和房地产的结合，既要思索开发商、商铺投资者的利益，还要兼顾租赁运营着、住区业主的利益。由于每一个参与者都有本人的利益出发点，因此不可防止的存在矛盾。商铺作旺是一切参与者的愿望，做什么、如何做是商业街业态规划的中心群楼底商的有效开发，将带动社区其他物业的销售，是工程的开发构成良性循环，强化工程的整体品牌笼统。商住复合地产的有效互动将催生更丰富的商业形状，社区的质量也将随之进一步得到提升。科学正确立足于整体规划的营销谋划，使裙楼商业不仅防止了对本身住宅质量的破坏和干扰，反而更丰富了社区建筑的整体性和协调性。商业地产立体谋划全案流程商业环境分析 竞争环境分

15、析 市场分析 市场调查数据库消费者环境分析产品潜力分析 市场定位战略 工程可行性分析商铺笼统定位 产品综合本钱及 投资报答分析 商业定位战略 VI视觉识别系统商铺设计建议 设计、制造商业物业管理体系 业种组合规划 产品销售 价钱制定 付款方式 商业定价战略 完善的价钱构成体系研讨操作价钱 变动战略 招商广告宣传 及执行 系列招商活动 建议及执行 商铺招商战略 全案市场推行方案销售推行谋划 代理销售执行 阶段性销售 方案建议 商铺通路战略 立体营销全案谋划销售人员专业培训销售控制方案 商铺旺场战略 产品后续效力 销售率与品牌度双赢互动第四章、本案的销售操作建议一、销售战略在本案整个开发过程中，周

16、期长是带来的最大的市场风险。经过市场中短期客源清洗，会时常出现，暂时性的市场客源支持度不够。建议本案在操作中，紧缩整体开发周期，迅速去化产品，根据市场价钱变化及时调整定价战略，并配合销控，利用价钱杠杆和减少供应量呵斥紧迫感与热销感，突破区域行销，将销售行为扩张至整个如皋及周边市县。在推行阶段的安排上，建议先别墅后商铺的战略。对目前正在推行的商铺进展低调处置，来客可以接待引见，对外媒体广告那么先行为住宅宣传让路。对住宅的推行开盘后23个月，别墅成交约30%左右时，可思索对商业进展宣传。对商业的操作，前期宜采取大客户招商，力争对各区域的业态引进相应的主力店，哪怕是租赁也可以并争取签署意向书可为后期

17、推行造势，如此可借助大客户的品牌优势，吸引小客户前来投资或经营，最终促进商业的销售。建议组建专业的招商小组，在工程未展开销售攻势前，对各类业态的中小运营户开展一对一招商，采取强有力的优惠措施力争积累一部分的有效运营户、签约一部分的运营散户来扩展后续销售战略的操作空间。在商业街广告推行上，要配合住宅着重渲染商业街业态及未来的商业前景，强调商铺投资增值功能及运营自用的运用功能，并配合招商进度做系列的时效推行，尽量坚持推行的驻留时间和工程的新颖感。对商业街可根据推行效果及销售态势采取以下商铺销售战略。自在运营：不控制业态，经过广告及现场引导尽量符合规划业态委托运营：提供承租信息，详细事项由双方洽谈返

18、租运营：一定年限内经过返租来吸引纯投资客户以上三种运营方式可视本案详细销售情况酌情分期开展。二、促销手段小众媒体：由于如皋地域短少权威性强的群众媒体，经过群众媒体的广告效应较差，建议本案在操作中主要以小众媒体，更多的面向主力意向性客户进展宣传。主要方式：DM主要为SP活动得宣传预告，沿街派发或者对私家车进展派发设立楼书宣传资料宣传架，在市内高档消费场所、大型综合商场的高档柜台、效益较好的企事业单位设立宣传架，建立目的客户俱乐部。POP，户外广告方式主要采用罗马旗、灯箱、看板等，沿区域客户活动线路配置户外广告。第五章、本案的企划推行方案企划推行文案对商业的推行企划，主要着重商业街的复合形状，以综

19、合商业街，别墅小区完善配套的笼统出现，对于机动车配件市场，前期曾经有了一定量的宣传，根本曾经深化人心了，在后期操作中可降低宣传力度。综合商圈，复合业态稀世地段，稍纵即逝黄金比例，性价优良带租售铺，三年返租生活配套，一站效力相关卖点文案论述：商业物业的商圈效应，地域的黄金属性，是决议大型商业物业与房地产市场的重要要素，黄金大道，地处主城区南大门，是贯穿中心城区的必经之路，交通网络兴隆完善，商业中心位置无可非议。繁华商机延续不遗余力，双重人气、双重财气，财富升值魅力无限。黄金大道将经过全面的招商引资，引入主力店等方式精心打造城中新型商圈，是开放休闲配套商业，各类便利店，连锁店的理想之地。同时加上现有成熟气配商城，一个完善的集休闲文娱、专业市场为一体的综合商圈，将亮相城南，闪亮登场。复合业态，功能互补。街区商业业态丰富，集文娱、休闲、餐饮、居住为一体，各业态间动态互补。让客户真正享遭到一站式购物的乐趣。黄金比例，性价优良。街区商业空间的科学规划只需步行的间隔 ，便可轻松享用文娱、休闲、美食。黄金比例的店面分布，合理的面宽、进深，让店铺投资的性价比到达最高。人性的尺度带来交往与沟通