XX街道办事处物业管理投标书

1、. PAGE ：.；PAGE 70第一部分 价钱部分文件一、报价总表招标编号： ， 单位：人民币元街道办事处综合效力社会化采购工程报价总表价钱单位：人民币元每月总计元大写：小写:24个月总计元大写：小写：其中分项报价：工程一、机关大院物业管理效力费招标报价总表价钱单位：人民币元序号分项内容时间人民币金额备 注1清洁卫生效力费每1月日常物料耗费2物业设备、设备维护费每1月日常维修费3绿化养护效力费每1月绿化用药耗费4公共保险费用每1月购公共责任险5管理费用每1月日常办公支出6员工工资每1月管理人员1人清洁工2人7税金每1月总费用的6%8利润管理酬金每1月总费用的10%每月总计元大写：24个月总计

2、元大写：工程二、XX建立大楼物业管理效力费招标报价总表价钱单位：人民币元序号分项内容时间人民币金额备 注1平安捍卫效力费每1月配备耗费及安保支出2清洁卫生效力费每1月日常清洁物料及设备拆旧3物业设备、设备维护费每1月日常维修及设备拆旧4绿化养护效力费每1月绿化器具及物料5公共保险费用每1月公共责任保险费6管理费用每1月日常办公支出7员工工资每1月保安3人，清洁绿化7人及福利支出税金每1月总费用的9%利润管理酬金每1月总费用的10%每月总计元大写：24个月总计元大写：_小写注：A)报价均应包含一切中标人需交纳的税费。B)招标人的报价应包含但不限于上述内容。C)招标报价为24个月物业管理效力的一切

3、费用，每月的物业管理效力费用的月单价作为2年物业管理效力的月单价，不做调整。D)本表一式二份，一份随唱标信封一同提交，一份编入招标文件经济部分。招标人：法人公章法定代表人或其授权代表签名： 日期： 二、分项报价明细表序号分项内容时间人民币金额备 注1平安捍卫效力费每1月配备耗费及安保支出2清洁卫生效力费每1月日常清洁物料及设备拆旧3物业设备、设备维护费每1月日常维修及设备拆旧4绿化养护效力费每1月绿化器具及物料5公共保险费用每1月公共责任保险费6管理费用每1月日常办公支出7员工工资每1月详见人员设置表税金每1月总费用的5%利润管理酬金每1月总费用的10%每月总计元大写：24个月总计元大写：招标

4、人法人公章：授权代表签字或盖章：日 期： 第二部份 商务部分文件一、法定代表人身份证明书二、授权委托书三、招标函致：XX招标采购办公室我方确认收到贵方提供的招标采购办公室供货及安装等相关效力的招标文件采购编号为： 的全部内容，我方：X公司 招标人称号作为招标人正式委托受委托人全名，职务代表我方进展有关本次采购的一切事宜。在此提交的招标文件，正本一份，副本三份，包括如下等内容：1价钱部分文件1.1报价总表;1.2分项报价明细表。2商务部分文件2.1 法定代表人身份证明书；2.2 授权委托书；2.3 招标承诺书;2.4 招标人资质证明文件；2.5 商务呼应表;2.6 商务条款偏离表。3技术部分文件

5、3.1 设备清单；3.2 效力方案；3.3 效力质量保证措施；4唱标信封我方己完全明白招标文件的一切条款要求，并重申以下几点：我方决议参与采购编号为5的报价；二全部货物之供应和有关效力的总价详见报价表；二本招标文件的有效期自招标截止日后90天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止；四我方已详细研讨了招标文件的一切内容包括修正文假设有和一切已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出模糊意见或误解的一切权益；五我方明白并情愿在规定的谈判时间和日期之后，报价有限期之内撤报答价，那么招标保证金将被贵方没收；六我方赞同按照贵方能够提出的要求而提供与报价有关的任何其它数据或信息；七我方

6、了解贵方不一定接受最低报价或任何贵方能够收到的报价；八我方假设中选，将保证履行招标文件以及招标文件修正书假设有的话中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成中的全部义务；九一切与本次采购有关的函件请发往以下地址：地 址： 邮政编码：电话： 传真： 代表姓名： 职务：办公室主任招标人称号公章招标人地址：招标人法定代表人或其授权代表签名：日期：四、招标人资质证明文件1.1 营业执照复印件组织机构代码证复印件；1.2 税务登记证复印件; 1.3 物业管理资质三级或以上行业资质证明；1.4招标人近3年的类似工程的合同复印件和验收报告复印件；1.5 招标人物业管理与养护工程二年或以上阅历证明合同复印件和验

7、收报告等证明资料复印件；1.6 招标人具备的机械设备及工具清单;1.7招标人具备履行合同所需的人员清单及证明资料；1.8有一家正在效力的行政机关、企事业单位物业管理工程。19企业运营诚信证明。一 营业执照复印件二组织机构代码复印件三税务登记证复印件国税四税务登记证复印件地税五物业管理企业资质证书复印件六XX物业管理合同七管理效力合同八机械设备及工具清单序号设备称号品牌型号技术参数备注一保安器械2对讲机摩托罗拉GP883警棍民安4强光手电筒旭光三 清洁绿化工具3打磨机禧百地 电源：220v 50Hz； 转速： 3000r/min； 功率：350W4吸尘器海尔LPW200-25洗地机西域 电压：2

8、4V；功率：1900W；刷地宽度：660mm；6割草机同安功率:5.5马力/3200rpm7 日常清洁工具一批清洁工常用小工具四维修工具1冲击钻博世2电焊机艾特交流50Hz、电压至380V、绝缘阻100M、耐压4.5KW3疏通机京日管道直径：50200mm疏通才干：50m软轴规格：304m/根4手电钻安易550RPM，功率630W5切割机广龙电机:3KW 电压:380V &nb.6电工工具一批日常维修用7水工工具一批日常维修用九工程担任人简历姓名性别男年龄职务工程经理职称学历参与任务时间从事工程管理年限年主要阅历及承当过的工程资历情况包括持何种证件、发证时间及发证部门2注：1.表中职务、职称均

9、指当事人在其本单位的职务、职称。2.招标人应配置符合资历的工程担任人，参与工程的实施，以满足工程的要求。3.附相关资质证明证书复印件一份并加盖公章。招标人公章：法人代表或其授权代表签字：日 期：十本工程主要技术及管理人员一览表姓名职务/职称本工程分工主要任务阅历曾参与过的工程工程备注工程经理全面任务保安队长保安管理环境主管环境管理工程主管水电工程管理注：1.表中职务、职称均指招标人在其本单位的职务、职称。2. 招标人应配置足够的符合资历的各类技术人员，参与工程的实施，以满足工程的要求。招标人公章：法人代表或其授权代表签字：日 期：六、商务呼应表阐明招标人应对照招标文件要求与报价的实践情况对招标

10、文件中的条款内容作全面呼应。完全满足的在“呼应栏中打“，假设有差别的请在“差别栏中打“，并将差别情况在差别表阐明。序号条款号合同条款标题呼应差别1第一章总那么2第二章合同期限3第三章委托管理事项4第四章双方权益义务5第五章物业管理效力费6第六章违约责任7第七章合同解除和终止的商定8第八章附那么招标人称号公章：招标人法定代表人或其授权代表签名：日 期：七、商务条款偏离表阐明招标人应根据其提供的货物和效力，对照招标文件“用户需求书的要求，有差别的，那么在差别表中写明实践呼应的详细内容。序号招标文件要求招标文件内容条款号简要内容条款号实践呼应的详细内容12345678招标人称号公章：招标人法定代表人

11、或其授权代表签名：日 期：第三部份 技术部份文件第一章 设备清单序号设备称号品牌型号技术参数备注一保安器械2对讲机摩托罗拉3警棍民安4强光手电筒旭光三 清洁绿化工具3打磨机禧百地 电源：220v 50Hz； 转速： 3000r/min； 功率：350W4吸尘器海尔LPW200-25洗地机西域 电压：24V；功率：1900W；刷地宽度：660mm；6割草机同安功率:5.5马力/3200rpm7 日常清洁工具一批清洁工常用小工具四维修工具1冲击钻博世电源：220v 50Hz； 转速： 4500r/min；2电焊机艾特交流50Hz、电压至380V、绝缘阻100M、耐压4.5KW3疏通机京日管道直径：

12、50200mm疏通才干：50m软轴规格：304m/根4手电钻安易550RPM，功率630W5切割机广龙电机:3KW 电压:380V &nb.6电工工具一批日常维修用7水工工具一批日常维修用效力技术方案一、物业管理效力整体想象及谋划XX机关大院和建委大楼位于罗村中心地段，属政府物业，办理对外业务，特别是办事处和行政效力中心，更是群众经常来往之地，维护好内外环境和外观，树立良好的笼统，对政府单位的笼统很重要。可以效力这样的物业，对物业公司是莫大的荣幸，也对物业公司笼统有良好的协助 ，我们已有效力政府物业的阅历，深知做好政府单位效力的意义艰苦，也有自信心做好本工程，经实地调查后，根据办公类公共类物业

13、的特点，提供个性化环境和安防效力，做好办公区域的环境卫生任务，维持良好的政府笼统。对未来效力任务开展有如下想象：1、平安防备方面保安部除了在机关大院和建委大楼门口安排一名保安员固定24小时轮值外，另一名保安员担任每二小时对院外围和楼内进展的巡视任务，一是加强对治安的管理，二是 可以保证随时检查卫生情况，发生卫生情况不理想及时通保洁进展清洁，三是对公共设备完损情况进展巡查，发生损坏及时报修。2、清洁卫生方面由于机关大院和建委大楼及行政效力中心是政府职能部门,也是窗口部门，环境很重要，我公司会根据贵单位上班特点，合理安排清洁任务，尽量不对正常办公产生影响，例如会安排清洁工在7：30分上班，在贵单位

14、上班前将办公楼外围清扫干净，楼梯等公共通道扫一次拖一次，上班后立刻清洁办公室内卫生。下午上班前再将楼梯等拖一次。平常时间安排一人巡查保洁，保证外围及院内各公共场地清洁，并不定时清洁卫生间，坚持卫生间清洁无污物、无异味，待下午下班后，再进展一次清洁。至于如需地板打磨抛光等复杂任务，会安排在晚上进展。3、绿化方面用我公司传统对绿化管理的阅历，本工程绿化照旧委托专业公司对绿化进展养护，对老化植物及时进展改换，在公共通道和办公室门口摆放花盆并定期更新，以改善环境和室内空气，缓解任务人员的办公疲劳。在管理上，执行公司成熟的周检和月检制度，按行业规范及贵单位检验规范对绿化进展定期检查，保证外包单位任务质量

15、。4、外围保洁做好日常外围保洁的情况下，做出详细书面方案，定期对院内广场和大门进展清洁；合理安排对建筑物外墙进展冲洗，坚持外观整洁如新；每月对下水渠排水口进展一次清理，防止杂物堵塞；及时清理杂草、杂物，确保外围整洁。5、灭四害任务协助市政办做好除“四害任务。根据实践需求，及时提示市政办进展更有效的除“四害任务。如将队四害任务交由社会化管理时，我们随时做好交接预备，并按照规定有步骤开展消杀任务。关于清理化粪池任务，我们坚决按照要求落实。6、日常修缮任务做到工程人员每日巡查楼宇一次，并做书面的巡查记录，对需修缮的工程做详细的登记，根据情况按规定进展修复或告知。7、员工培训将为贵行政单位提供规范效力

16、，我们必需对员工进展更严厉的培训，学习政府笼统的重要性，掌握各项任务程序，严厉落实任务纪律，进展相关应急预案演练，礼仪要求一致规范。结合政府的目的高规范严要求开展各项物服任务。 以上是对贵单位办公楼初步想象，我公司会根据贵单位的要求和对建立物进一步了解制定出更细化的方案满足贵单位的要求。二、管理目的及措施序号目的称号管理规范管理措施概要1物业主体及配套设备完好率98%采用公司巡查及效力中心分区控制相结合的任务方法，责任到人。建立完善的巡查制度，定期对物业进展巡检，发现问题立刻处置。2物业及设备零修、急修及时率98%严厉修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具60分钟内到现场，零修工程及时完成

17、，急修工程不过夜。并建立维修记录。以优质、高效效力为本，实行24小时值班制度。3维修工程质量合格率100%分项监视，工程担任人严厉把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保效果。4绿化完好率99%由绿化专业化管理分包养护，监视检查，责任到人，奖惩制度健全，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露，长势良好，并有时改换老化植物。5清洁保洁率99%外围和楼道每天扫一次、楼道大堂电梯早上中午各拖一次，楼层设备每天擦一次，以上任务在客户方未上班时进展；外围保洁落实到人，卫生间随时清洁，坚持日常检查和不定时抽查，做到“能看到的无杂物，能摸到的无污迹6道路完好率及运用率99%坚持对

18、道路进展日常巡视检修和定期维护保养，建立巡查维护档案记录。7化粪池、雨水池、污水进完好率97%落实责任人，工程维修组落实专人进展维护任务，日常巡视和定期维护保养，无堵塞渗露发生，建立健全档案记录。8排水管、明暗沟完好率97%工程维修组落实专人进展维护任务，日常巡视和定期巡查相结合，建立健全档案记录9路灯完好率99%对路灯每日进展一次日常巡视检修，定期维护电器线路，建立健全档案记录。10车场完好率97%坚持对停车场进展日常巡视检修和定期维护保养，建立健全档案记录。11文体设备完好率97%日常巡视检修和定期巡查相结合，建立健全档案记录，及时发现及时维修。12消防设备设备完好率100%落实责任人，建

19、立日常巡视和定期巡查制度，建立健全档案记录，确保消防设备设备完好有效。13火灾发生率0全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，进展日常巡视，发现隐患及时处置，确保营区平安。14刑事、治安案件发生率0严密保安门岗执勤和查访，及时发现平安隐患，强化与派出所的协作，了解周边治安情况，防备于未然。14客户有效赞扬回访率100%加强与客户的沟通，强化效力认识，提高员工素质，及时处理客户提出问题，做到件件有处置，件件有记录，对于处置后的问题有回访制度，了解客户处置意见以提升效力水准。15管理人员专业培训合格率98%制定管理人员培训方案，定期开展各类专业化培训，加强员工素质教育，提高管理人员专业化程

20、度，建立健全培训记录。16客户对维修管理的称心率95%采用专业化部门运作，及时发现问题，快捷、高效的维修，及时回访，征求客户对维修的反响意见，随叫随到，记录齐全。三、管理方式和任务方案一管理效力方式效力中心在上级主管部门指点监视下，在本公司直接指点和监控下，实行工程经理担任制。这种管理方式的要点是：1、效力中心为本公司的派出机构，受本公司的直接指点，其权益由本公司授予，其行为后果由本公司承当。2、效力中心在接受本公司的直接指点的同时，应接受主管部门的监管。3、效力中心在本公司的授权下，全权担任本项的管理效力任务，根据，按的商定进展管理、效力，并履行义务。4、工程经理行使公司赋予的人事权、运营管

21、理权，一致管理所属部门和人员，根据物业管理行业的有关法规政策和公司的有关规章制度，结合实践情况，主持制定各种详细的规章制度、操作规程、效力规范以及应急处置程序，对所辖部门和人员实施系统的培训、考核和奖惩。5、效力中心在财务上实行“以管理处为独立的单位的二级核算体制，公司将分帐进展财务处置，以考核其运营管理业绩。二、实施方案1、以人为本，组建一支“思想过硬、作风优良、技术精深、效力一流、保证有力的管理处员工队伍，管理处经理、各部门主管以及业务技术骨干将符合本公司规定的全部任职条件；其他员工按我司的择优录用，以确保管理处一切人员均符合公司规定的政治思想、业务技术程度规范。2、建立和健全各级、各岗位

22、人员的岗位责任制。本公司已制定了各类人员岗位责任，管理处应根据公司的要求，结合小区的详细情况，把岗位责任和考核制度、奖惩制度结合起来，做到分工明确，责任落实，考核严厉，奖罚清楚。3、严厉执行公司“四个一致。即一致管理方式、一致管理规范、一致管理认识、一致管理品牌，使公司从纵向和横向两方面都坚持管理方式、规范、认识上高度的一致，构成公司一致的管理品牌。4、注重学习与培训。管理处将制定系统的各级、各岗位人员的培训方案，重点是平安认识、效力认识及业务技艺、管理规范、目的及文化知识素养。经过不延续的多方式、多途径的有效培训，提高管理处的总体效力程度和员工的综合素质，为实现我司所承诺的各项管理效力目的提

23、供保证。5加强重点部门、重点部位和重点岗位的管理、监控，经过创新和有效的管理，确保不出现因管理责任而呵斥的各类缺点或事件。四、人员配备、培训与管理一人员的配备1配置原那么：思索到物业情况，遵照节约本钱、优化管理、提高任务效率、保证任务质量的原那么。关大院和建委大楼的的效力中心人员设置方案表序号工程人数人任务要点概述备 注1工程主管1 固定在效力单位办公，担任日常管理及甲方联络2保安领班1担任保安员管理事务兼值班3管理员1与我司罗村同乐花园共用,需求时前来不计入本工程开支5维修工1与我司的罗村同乐花园共用, 需求时前来不计入本工程开支6保安员2门口三班24小时值班，另1人顶轮休或节假日值班7清洁

24、工及领班8担任两院的日常保洁清洁8绿化工1由我公司签约的绿化公司根据工作安排不同安排不同工种上班 9 合 计 16其中13人固定在机关大院和建委大楼上班，其他岗位根据需求由公司暂时调派员工的培训随着国民生活程度的不断提高，客户/住户对物业管理效力的要求也不断提高，要求物业管理公司必需具备一支过硬的员工队伍。我公司除招聘引进优秀的管理专业人才外，更注重对企业员工的内部培训，把管理人员培训再教育作为公司的开展战略。1、培训系统构成图目的方案岗位运用 组织安排考核评价2、培训目的经过培训提高员工的文化素质、业务技艺和管理效力程度，为工程培育一支质量优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理程度更上一台

25、阶。3、培训内容1入职培训1一切新入职本公司的员工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。2培训时间不得少于两个任务日其中最后半个任务日为考核时间3对新员工的培训主要包括以下内容：a.公司根本情况、组织机构及主要指点成员；b.公司的质量方针、目的、企业精神及物业管理任务根本知识；c.、职业品德及质量认识教育；d.对员工的期望及要求。4)新员工入职培训资料保管记录。(2)上岗培训：1) 员工入职培训合格或转换工种需经上岗培训，培训时间不得少于1周时间。2) 上岗培训主要内容包括：a.应知部分：如岗位的根本情况岗位的职责、人员配置及设备、设备的分布等；b.应会部分：岗位任务操作规程，异常情况时的特殊

26、处置程序等。3) 上岗培训由各部门担任组织，并指定专业人员进展。培训记录由各部门保管。(3)在职培训1) 特种作业人员，由所在部门或公司组织参与培训。2) 公司定期或不定期组织有关员工参与物业管理根底知识、消防平安知识等方面的培训。3) 根据岗位任务要求或政府部门的要求，公司组织相关岗位人员接受外部培训，以更新知识和丰富技艺。4) 培训记录由组织的部门担任保管。(4) 外部培训1) 在职进修：主要方式有专题讨论、模拟实际演练；2) 脱产进修：观赏学习、参与建立部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训；3) 自我培训：提倡在职自学。4、培训后的跟查及评核任务1员工经过培训后，组织培训的人员要进展跟

27、进，即在员工的实践任务中接纳检查，该员工能否按培训要求和规范进展任务，对不按要求做的员工进展督导和指正。2培训终了后需进展现场考核及评核任务，现场考核分为实操和书面考核两种方式；评核任务是在员工任务一段时间后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的任务情况，并做好记录，以便员工直接上司、效力中心经理或公司指点及时了解和掌握员工任务或思想情况，并作为评核培训成果的根据。二、人员的管理员工是我们最珍贵的资源，我们强调人力资本增值目的优先于财务资本增值的目的。我们以为，企业只需管好人，才干管好事。为了有效地提高员工的积极性和发明性，让员工努力为客户效力。我们制定了相应的员工培训和考核措施：1、确定规范

28、、严厉招聘我司在物业管理任务实际中构成了本人的用人规范，比较突出的做法是：重品德涵养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重任务才干，要求员工一专多能；管理队伍年龄构造要求因岗而异，合理优化，既稳健运营，同时又充溢朝气。 根据上述用人规范，确定了以下几项目的：1知识层次：为了符合高质量物业管理的要求，管理层均要求持物业管理资历证；操作层人员全部要求高中以上文化；保安队伍要求以退伍军人为主，以保证队伍素质；维修工岗位要求全部持证上岗。2录用考核：一切管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心思测试等录用考核外，必需经过根本知识的考核成果合格者方可录用；操作层人员要经过技艺考试；保安人员经过政审合格。3

29、人员配置：逐渐加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。4任务阅历：一切管理层员工必需具有物业管理阅历外，还需有其他相关管理任务阅历。2、量才适用、合理配置为最大限制地发扬人员的自动性积极性，充分发掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进展有效的配置，合理设计各任务岗位的任务内容和职责范围，目的是使人适宜于职务，适宜于人，充分表达“会用人、用好人的思绪。我们规定新员工录用后，须由有阅历的管理人员带着，到基层试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人任务才干对不合岗位要求的而又有其他专长的，实行调岗安排运用，充分发扬个人专长。

30、3、规范管理、分层实施1组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、详细的企业规范，如制定管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权务；建立一套合理公正的奖励制度；根据任务表现确立不同的报酬工资福利系统。经过规范企业运作，约束员工行为。2分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着许多不确定要素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的范围内让他们本人管理本人，加强管理人员的责任认识。3规范言行、注重仪表，实施笼统战略。行为规范是笼统战略的重要组成部分，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性要素纳入规范化管理范畴，制定详细的员工守那么，让员

31、工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严厉执行，全面提高企业佳誉度。4、素质评价，绩效考核1量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发扬人员素质效能的内在保证。经过实际我们总结出考核评鉴、行为测评、专项考试三种管理人员素质评价系统，对员工的“德、能、勤、绩进展全面客观的评鉴。制定科学合理的任务效力规范和量化考核规范，并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核目的，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣可经过量化反映出来。使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。2末位淘汰、吐故纳新：为使文华花园管理队伍更有战斗力和

32、生命力，在坚持队伍相对稳定的同时，根据情况进展优化队伍构造，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。5、鼓励驱动，留住人才近几年，物业管理行业人才流失景象严重。实际证明，企业要想坚持长久的活力，就要有良好的鼓励机制和文化机制，鼓励员工发奋向上、努力任务；经过企业文化活动的方式，培育集体主义精神，加强团队认识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性的根底上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建立，不仅为我们博得了斗争的成果，也为公司博得人才人心。1树立员工也是公司的主人管理理念：公司不仅给员工提供任务场所，更要给员工营造精神家园。经过充分沟通，

33、实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同生长。我们强调规范管理中的人性化要素，在严厉的制度管理中，关怀员工，尊重员工，使企业在规范公平的根底上更富有人情味。2给人才发明时机，让时机培育人才。我们讲精神、讲奉献，鼓励员工成才。我们的人员管理中有一条原那么：善待我们的内部顾客员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有时机脱颖而出。最终构成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，直正盘活人力资源。3发明宽松的环境，发现人才，注重人才。我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原那么。管理人员能上能下、不拘一格，只需是人才，我

34、们就毫不犹疑地让其发扬最大作用。我们重表现、重才干，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持员工建议制度，在宽广员工中，定期开展调查活动，仔细听取、分析、处置员工反映的意见和建议。4物质奖励、精神奖励双管齐下，构成人才的归属感。尊重人才、关怀人才，构成以人才为楷模的企业风格。为此，我们除了人才委以重担之外，还给予人才物质和精神的双重奖励。5营造文化气氛，促进交流沟通。我们提倡“尊重每一位员工，坚持以人为本，努力开展企业文化建立，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，加强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加注重集体，珍爱在的职位。五 房屋及室外场地、水池的养护管理、室外公共场地管理10目的。1

35、指点书规定了公共场地运用管理规程，以维护公共场地次序，保证公共场地规范、合理运用。0适用范围。21本指点书适用于本物业区内公共场地的运用管理。30职责。31保安队队员担任巡查、纠正公共场地不规范运用景象对不规范运用景象进展巡查、纠正，并及时向管理处主管汇报。32效力中心主任担任对日常巡视，并对保安员任务行为进展检查，保证其尽职尽责控制好公共场地。33环境部人员担任对公共场地进展清洁保洁，并定期进展冲洗地面。40任务程序。41效力中心。411管理处管理人员在日常任务时应留意检查有无私自运用小区内的公共场地、有无在窗处和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告的情况出现。412对违反运用管理规定的，损坏公共场地

36、设备、设备者，管理人员除责令其撤除、吊销违章物品、修补破损部位并恢复原状外，还应根据有关规定送交有关执法部门处置。413管理人员在日常任务中应留意检查公共场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等景象应及时制止。42保安员和公司其他任务人员均有责任对公共场地不规范运用景象进展制止和纠正。水鱼池管理规定10目的经过对水池规定管理，到达水质良好，水面干净，为广场发明良好的气氛。11环境部担任对水池日常进展维护，每日对水池内杂物进展清理，坚持水面无浮物、无杂草，水质干净。2环境部领班担任定时对水池鱼进喂食，对鱼生长形状进展察看，有异常应有效处置。13效力中心主任担任决议水池换水日期，以坚持水面整体美观。1

37、4保安员要对戏水人士进展奉劝，防止有进入戏水发生损伤事故，坚持院内良好公共次序。六 电梯清洁与协助维护电梯清洁清洁工在上班前对电梯进展清扫，对地板进展拖洗，每1小时对电梯进展一次巡回保洁，坚持电梯内壁、地板、伸缩门干净，坚持电梯伸拉的间隙无杂物，不影响电梯门开关。每周对电梯壁上一次不锈钢油，以到达光洁程度。规范如下：轿厢干净无渣滓杂物，镜面不锈钢面无手印迹，门外表光亮。轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。 轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。 客梯内外按键、控盘干净无尘、无污。电梯的协助维护 电梯由甲方委托专业的维保公司进展维保，并每年接受质查部门的年检，平安性能能得到保证，物业公司从以下几方面协助做好

38、维护：A、严厉遵守电梯有关限高、限重的管理规定，制止超重物品进入电梯，制止高物或利物挂花电梯。B、日常坚持对电梯运转形状进展检查，发现有异常响动应立刻通知维保单位前来处置。C、对电梯内对讲系统和报警系统进展测试，如不能正常任务更及时通知维保单位进展维修。D、坚持电梯内照明灯的正常，及时改换坏掉的灯泡，坚持梯内灯线正常。E、掌握电梯应急处置才干，对突发停机有急救才干。七 清洁管理10组织构造效力中心工程经理环境管理部主管清洁工20工程程序21任务要求211环境管理部主管职责。2111担任对清洁工进展岗位培训，并作好培训记录。2112担任日常任务安排、检查、监视落实清洁工岗位职责。2113担任室内

39、、外清洁任务日检和员工考核，填写，每月对消杀效力质量进展检验。写好任务方案，做好任务总结。2114协助其他部门或同事将各项任务做好，担任对日常清洁任务发生的细微不合格效力即行封锁处置。2115加强业务、管理技巧的学习，全面熟习区内的操作，提高任务效率。2116担任小区绿化和景点的布置。2117仔细贯彻执行广东省卫生委员会的有关规定和效力中心提出的卫生要求。2118带头任务，以身作那么；调发动工的积极性，高质量、高效率地完成责任区清洁任务。2119及时传达上级指示，定期向效力中心经理汇报任务。21110完成上级交办的其他任务。2120清洁工职责2121服从主管的任务分配，仔细细致、尽职尽责做好本

40、职任务。2122正确树立效力认识、卫生认识、礼貌效力、讲求效率、讲求质量。2123上班时间不得闲聊；任务期间，发现有异常景象或可疑人物要加以讯问并及时向效力中心汇报。2124完成上级交办的其他任务。220管理要求221方案的制定与实施2211第年第一季度，效力中心经理应根据公司本年度任务安排，布置各岗位作出年度任务安排，由主控制定出清洁部年度任务方案，报效力中心经理审定签署执行。2212主管、管理员应根据公司年度任务方案安排开展各项业务任务，督促各岗位人员完成任务方案的各项义务。222检查、总结和改良2221每周进展一次例会，主管布置任务，听取管理员、各岗位任务情况汇报，督促各岗位方案中的任务

41、义务。并在会前由主管对辖区内卫生情况检查，在上记录。2222每年末，效力中心经理组织效力中心员工全年任务总结，上报公司。2224各岗位的成果考核，每月按公司绩效考核方案进展。八 绿化管理1.0绿化卫生1.1坚持绿化带外表的清洁卫生，无烟头、果皮、纸屑、塑料袋等生活渣滓。1.2乔灌木的树盘无落叶、石块、裸根等，树冠无塑料袋、碎布等显著悬挂物。1.3灌木丛中落叶及时掩埋清理，不能任其堆放。1.4因水电通讯施工而发掘的沙、石、泥等工程完工后应及时清理干净。1.5园林铺地无杂物，园林建筑的廊柱外表不得有描写痕迹及张贴宣传品。2.0植物养护：茂盛的植物不仅给人感官方面的享用，茂盛的植物才干发扬净化空气、

42、降低噪音等方面的功能，所以植物养护是，绿化养护管理任务中最根本的任务。2.1去除杂草松土及淋水2.1.1去除杂草能防止与其它植物争抢营养成份，而松土那么有利于根系发育。2.1.2除杂草须在杂草发生之初结籽飞散之前去除，人工挑草与化学除草结合。2.1.3灌木中无杂草，台湾草草坪完好无裸露地表，其中阔叶杂草高度不超越8CM，每平方米不多于2棵。2.1.4假设草坪杂草太多，应全部连根根除，重新铺植，树木下的杂草要采用中耕松土的方法去除。2.1.5松土的同时去除株穴内多余的泥土，使之低于地平面3CM，以利于灌溉和施肥。2.2乔灌木整形、修剪2.2.1及时做好植物的整形、修剪，去除枯枝、干叶，弱枝、病虫

43、害枝条等；灌木、需即时修剪、乔木普通在冬季植株；体内汁液停顿流动时修剪。2.2.2乔木要求冠辐美观，主侧枝颁均匀，侧枝距地面2M高，拐弯处高2.53M，视力所及，以利于人和车通行。2.2.3片植类灌木要做到图案明晰、整齐美观；对开花植物在花期后要及早剪除残花败叶。2.2.4外型灌木整齐规那么、整齐划一；外型要有创意，一定时间内要改换外型，黄连翘、福建茶、黄花榕新长枝分别不得超越20CM、15CM、25CM。2.2.5各种地被植物高度应控制在20CM内，不得恣意攀绕到其它植物上蟛蜞菊、马樱丹高度30CM以内。2.2.6植物修剪的时间和强度要适宜，修剪后的植物应迅速回复，坚持旺盛的生长势头。2.2

44、.7草地在每年的5月、8月、11月各剪一次，留草长5CM应目视平整，路牙、沙井、渠沟边无遗留，并随即切边，使草坪与路面、花基，绿篱有明显分界。2.3施肥2.3.1根据植物的生长情况，及时施用有机肥、化肥、叶面肥。保证其生长旺盛，并且量要适当，方法合理，时节适宜，无肥害景象发生。2.3.2乔灌木可采用：穴施、环施、沟施、喷洒等方法，原那么上采用勤施、薄施，以利于植物吸收。2.3.3做好植物的施肥记录任务，种植3年以内的植物年施肥至少2次；种植35年以内的植物年施肥至少1次；低灌木类，施肥每年不少于3次；地被、时花，草坪的年施低灌木类，施肥每年不少于3次；地被、时花、草坪的年施肥次数可视详细情况而

45、定。2.4病虫害的防治2.4.1植物易受病虫害侵袭，要掌握好病虫害发生的规律，做到以防为主，防治相结合，确保无大规模病虫害发生。2.4.2提倡生化防治，尽量防止运用高毒农药，而施用高效、低毒、广谱性的农药。2.4.3喷药要在晴朗无风的天气里一次性完成，特殊场地如饭店、市场、办公室等要提早通知。用喷雾器喷施无嗅味农药。2.5缺株补植2.5.1因水、电、气、通讯施工等呵斥的苗木死亡景象，待工程完工后要及时补种。2.5.2人为缘由如人踩、断桥、车辆撞击等，待事情处置终了后，应及时补种。2.5.3一年生的草木类灌木如美人蕉、斑叶月桃、水竹草等，来春天就及时补种、换种或翻种。2.6防护措施2.6.1对绿

46、化养护设备护桩、勒丝、竹篱要及时维修加固，发现破坏绿化及绿化设备的行为要及时性制止。2.6.2要加强植物扔防风防涝措施，台风前要加固护桩，台风期间及台风后要及时扶正树木，加固支撑，排除积水。九 物质配备1、以下“物业公司共设共用是指我公司已有的配备，因运用率不高，可以在各区之间共同运用，因不再重新购置，此类工程不计入机关建委的管理本钱，由此我公司可以减少部份本钱，机关大院和建委大楼效力的费用也因此降低。其他的物品指用我公司需求在本工程中新购物品，用于本工程日常任务。计入本工程本钱。序号称号单位数量单价元金额元备注一保安器械51001传达室台1150150门岗运用 2对讲机台412004800保

47、安联络运用3警棍条530150警卫应急运用二办公用品56801办公桌椅套13003003文件柜套1400400放日常管理资料4电脑、打印机套145004500日常办公运用6饮水机台1350350供员工运用8强光手电筒台265130夜间及应急运用三清洁绿化工具97001清洁斗车台1300300日常清洁运用2雨衣雨鞋套580400保安清洁绿化运用3打磨机套36000物业公司共设共用不计入本工程本钱，下同4大型吸尘器件220004000本工程清洁用5洗地机件220004000本工程清洁用6日常清洁工具套1010010007日常绿化工具套假设干绿化公司根据需求有全套工具提供四维修工具10001冲击钻台

48、3 1200物业公司共设共用2电焊机台21500物业公司共设共用3疏通机台1400物业公司共设共用4手电钻台2400物业公司共设共用5打磨机台1350物业公司共设共用6切割机台1500物业公司共设共用7电工工具套1500500本工程日常运用8水工工具套1500500本工程日常运用五服装89801管理人员服装套4200800夏冬装各两套3保安员冬装套102002000保安用,每人两套4保安员夏装套101501500保安用,每人两套5清洁绿化工服装套361304680清洁绿化用每人4套六消防用品23001消防灭火器瓶1080800消防应急运用2防毒面具套30501500消防应急运用3训练器具批15

49、00物业公司共设共用第三章 效力质量保证措施 一 岗位职责、效力中心主任主持效力中心日常任务，仔细贯彻执行公司的运营方针、政策、指示、规定等，完成公司下达的任务义务和责任目的；对效力中心的整体效力质量和消防管理担任；担任效力中心不合格效力的处置及纠正、预防措施的实施和跟踪；4对效力中心人员聘用、任免、调动、解雇有建议权；5对效力中心员工进展考核、向公司建议奖惩；6组织效力中心的周检和月检任务；7担任与客户的总体协调；8根据公司相关规定组织对有关合同分供方进展评审；9制定效力中心运作制度，报公司同意后执行；10完成公司交办的其它任务。、管理员担任客户赞扬受理和处置跟踪任务。担任辖区内楼宇、场地等

50、物业管理的日常巡视、检查任务。与客户建立良好的任务联络，了解效力质量，搜集客户意见建议。4担任草拟效力中心任务方案及任务总结等文印资料。5担任管理出勤率、物资管理、办公用品的领取发放任务。6担任客户意见咨询表的发放、回收、汇总、整理记录。7担任建立客户档案，定期将客户意见汇总报效力中心主任。8完成上级指点交办的其他任务。3、保安部主管担任保安队的日常任务安排，合理调配人员，保证无治安死角；担任队员的出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度；协助效力中心主任对保安员进展考核，保证公正地评价队员的任务情况；担任按培训方案组织队员进展培训，协助 每个队员都能按效力中心要求达标；担任队员的政治思想教育任务，坚

51、持队员有良好的风气；完成上级交办的其它任务。4、保安员1一致着装上岗，仪容严整，精神丰满；坚守岗位，服从指挥；文明效力，礼貌待人；仔细做好记录。2熟习本岗位义务和任务要求，严厉遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。3有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理任务的景象。4担任辖区车辆的平安管理任务，指点辖区道路泊车和行车，确保行驶和停靠次序。5掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要仔细检查设备设备，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处置措施，万一发生火警或菲警等情况，必需以最快的速度到达现场，不允许以任

52、何借口推脱。6学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。7协助调解客户之间的纠纷。8积极向客户做遵纪守法和治安防备宣传。9完成指点交办的其他任务。5、水电机修工担任辖区内的公用设备设备的运转、维护保养、平安检查任务。2担任制定设备的维修保养方案，并按方案进展实施。3检查各项维修任务的记录，搜集整理设备技术资料及维修保养记录，建立并完善设备台帐；4担任业户报修日常任务的及时处置；5担任工程物品的保管与保养；6完成上级交办的其它任务。6、清洁工按时按质按量清洁辖区清洁责任区域。引导客户将渣滓桶或渣滓袋置于指定搜集点，以免影响卫生和阻塞通道。保证保洁工具、器具

53、运用后的清洁干净，一致存放于指定地点，并及时补充或申领保洁工具、器具。对辖区内可疑情况，及时与保安人员联络。完成指点交办的其他任务。二 环境部主要任务规程1、楼层清洁规程1.0 目的1.1 本规定规范楼层清洁岗的任务，坚持各楼层的清洁。2.0 适用范围2.1 本规定适用于办公楼各楼层的清洁。3.0 作业程序3.1. 预备3.1.1备扫把、渣滓铲、胶桶、拖把各一只，抹布两块，板凳一个。3.1.2 用胶桶装一清水，洗净拖把并拧干，洗净一块抹布并拧开。3.2清洁楼层3.2.1拿扫把和渣滓铲，边抹栏杆扶手边上天台。3.2.2将天台上果皮、纸屑等渣滓扫进渣滓铲。3.2.3从顶层至大堂自上而下清扫楼层空间

54、地面。3.2.4用湿抹布擦抹电子防盗门、信报箱、大堂玻璃、通告栏，用干抹布擦抹电表箱。3.2.5用拧干的湿拖把拖抹大堂地面及门口。3.2.6依上述程序清扫完各楼层。3.2.7用胶桶装清水，冼净拖把并拧干，从顶层往下逐层拖抹，并边用湿抹布擦抹栏杆及楼层梯灯开关、消防箱、管。3.3清洁窗户玻璃、不锈钢窗框。4.0 作业程序4.1 清洁各楼层空间地面、走火道、大堂。4.1.1 备扫把、渣滓铲、胶桶、箩筐、拖把各一只，从顶层至大堂自上而下清扫各楼层空间地面走火通道，将果皮、烟头、纸屑、搜集于箩筐中，再后倒入渣滓车。4.1.2 用胶桶装清水，洗净拖把并拧干，用拖把从顶层往下逐层拖抹。4.1.3 拖抹时，

55、清洗拖把数次。4.2 清洁楼梯扶手、栏杆。4.2.1 备抹布一块，胶桶装水，自上而下擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时清洗抹布数次。4.3 清洁消防栓、管。4.3.1 备扫把一把，胶桶装水，抹布二块干、湿各一块。4.3.2 先用扫把清扫消防栓的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次。4.3.3 按上述程序逐个清洁。4.4 清洁墙面、宣传板、开关。4.4.1 备干净的长柄扫把胶桶装水抹布和刮刀。4.4.2 先用扫把清扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸渐渐用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦干净。4.4.3 将抹布清洗干净，尽量拧

56、干水分，擦抹各楼道灯开关板。4.5 清洁电子门、信报箱。4.5.1 备梯子一个，胶桶装水和抹布。4.5.2 用湿抹布从上至下擦抹电子门和信报箱一遍。擦抹时，清洗布数次。4.5.3 然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮。4.6 清洁配电箱、电表箱。4.6.1 用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。4.7 清洁窗户玻璃、不锈钢窗框。4.7.1 备玻璃刮、清水一桶、清洁剂。4.7.3 将毛巾放入兑有清洁剂的清水中，保管毛巾中水分小许，对玻璃、不锈钢窗框进展清洗擦抹时用力均匀。4.7.4 清洗终了后，用玻璃刮刀均匀刮除玻璃上的水分，同时用毛巾抹净窗框上的水分。4.7.5 用干毛巾将玻璃边角

57、上的水抹干，将窗框再抹一次。4.8 清洁楼层灯具4.8.1 预备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。4.8.2 先用湿抹布擦抹灯罩外污迹和虫子，再用干抹布抹干水份。4.8.3 清洁日光灯具时，应先将电源封锁，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。4.9 清洁电梯4.9.1 用镜布抹净电梯不锈钢壁、门、顶后，再用毛巾粘不锈钢油试抹一次。4.9.2 清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内地板。4.10 清洁楼层天面、雨棚。4.-10.1 备梯子、箩筐一个、扫把、渣滓铲各一把、铁杆一条。4.10.2 将雨棚或天面的渣滓清扫清理装入箩筐，最后将袋提下倒入渣滓车内。4.10.3 用

58、铁杆将雨棚、天面的排水口管疏通，使之不积水。4.11 规范4.11.1 各楼层大堂空间地面、走火通道、楼梯扶手栏杆、消防栓管、宣传板、开关、电子门、信报箱、配电箱、电表箱、电梯等的清洁每天一次以上。4.11.2 走火道、窗户玻璃、不锈钢窗框雨棚、天面的清洁每周一次，墙面的清扫、灯具的清洁每月一次。4.11.3 目视雨棚、天面：无渣滓、无积水、无表苔、无杂物、无花盆花盆摆放整齐，组合艺术盆景和无顶花园除外。4.11.5 楼梯扶手、消防管、宣传板、开关、电子门、信报箱、电表箱上无积尘、污迹。4.11.6窗户玻璃、不锈钢窗框、电梯不锈钢面无积尘、油迹、污迹、外表光亮可映出人影。4.12 本卷须知4.

59、12.1 擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得把配电箱门翻开以防触电呵斥不测。4.12.2 在梯子上作业时应留意平安，防止摔伤，防止灯具和工具掉下碰伤行人。2、外围岗保洁员任务规程1.0 目的1.1 本指点书规范了外围岗的任务，坚持小区外围各设备的整洁。2.0 适用范围2.1本指点书适用于外围岗对渣滓箱、停车场、平台、绿地、道路、装饰物、标识牌等的清洁。3.0 职责3.1 外围岗必需按本规定进展任务。3.2 清洁工领班担任检查、监视、落实。3.3 效力中心各范围的主管担任抽查、督导本规定的执行。4.0 作业程序4.1 清洁渣滓箱4.1.1 清洁箱内的渣滓。4.1.2 将箱搬到有水的地方，先用水冲洗一遍

60、，然后对污迹处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好。或用水桶装水到渣滓箱处清洗，方法一样4.2 清洁停车场4.2.1 备胶水管、扫把、胶刷、渣滓斗等工具和清洁剂。4.2.2 用棕扫把将渣滓扫成假设干堆。4.2.3 用渣滓斗将渣滓铲入渣滓车中。4.2.4 发现有杂物一同清运上渣滓车。4.2.5 用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。4.2.6 清洁周围排水口并用拖把拖干净，保证排水畅通。4.3清洁绿地4.3.1 用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石头等渣滓。4.3.2 对烟头、棉签、小石头、纸屑等用扫把不能扫起来的小杂物，弯腰