地方物业管理实践及启示

1、地方物业管理理论及启示 一、桃园中枥市自立新村物业管理经历和做法一社区管理委员会具有实体属性与上海的业委会委托物业效劳企业全权施行物业管理不同，自立社区管理委员会由其自身详细组织并施行小区物业管理。委员会由主委、副主委、各委员构成，履职为志愿公益性质，委员不领工资。委员会下设各实体运行部门，其工作人员是雇员，给发工资，与委员会属于雇佣关系。自立社区管理委员会在管理上并不拘囿于详细物业事务工作的管理，而是着重精神家园和共同理念的追求与塑造，提出小区要有奋斗目的，要打造有理想、有文化、有活力、有内涵的优质模范社区。致力于这一目的，管理委员会努力形成小区共同信念：以大交融社区的理念，促进住房的和谐与

2、团结；以真诚负责的态度，提供住户最正确的效劳；以开源节流的方式，加速社区的建立和开展；以创新进步的精神，作为工作的原动力。他们还进一步明确社区管理设想：社区管理制度化，经费支用透明化，效劳人性化，社区景观公园化，业绩优劣评量化。自立社区管理委员会在详细事务方面也重点突出，饶有成效，如：订立社区管理规约，涵盖共性约定及十余项详细的物业管理相关方法，经全体委员审议通过，使社区管理有所遵循；制定社区定期工作施行方案，包括水塔清洗、环境消毒、物业管理费收缴、节假日社区活动等，确保这些例行性事务事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社区重大工作推进方案表，对重大事项根据轻重缓急，排定近、中、长期方案，施

3、行跟踪催促；做好物业参谋公司聘用和监视管理，对于小区平安、电梯管理等事务，聘用不同的专业化参谋公司管理，对于房屋修缮，包括公共部位及居民居家维修，聘用正规的水电及土木工程人员操作；加强社区地下车库、地面停车管理，抓好社区公用舞蹈教室、多功能教室、台球室、电脑图书室、阅报室、文娱中心等的日常使用管理，及时更新购置公共设备和器材。二物业参谋公司相对弱势物业参谋公司与社区管理委员会为市场化的雇佣关系。社区管理委员会就社区不同管理事务，雇用不同的企业或者有专业资质的人员来施行管理，如：在小区平安管理工作上，雇佣正规的平安参谋公司；小区电梯管理那么招标承包给电梯管理公司施行菜单式管理；房屋维修那么定期或

4、不定期聘用合格的水电及土木工程人员管理。物业效劳专业化、分工细、规模小，其特点是公司运营本钱低，有的甚至是由具备资格的个体承接。这些公司型的和个体性的物业管理主体，均独立向社区管理委员会负责。社区管理委员会对其按合同给付佣金。相对而言，上海的物业效劳企业那么居于强势，有的小区物业办公室就叫管理处,简直像一个机关衙门：门难进，脸难看，事难办。物业效劳企业大而全，看似什么都有，其实一样也不行；管理本钱高，专业性差，有些效劳工程还要外包转包。物业效劳企业包揽小区公共区域、经营工程、公共设施等的产权性管理、经营、收益，处置事务过多。上述种种形成一个特点，即物业效劳企业与业主、业委会在小区日常管理上矛盾

5、较多，互相对立，处理困难。三业主的自我管理、自我约束才能强自立社区定期召开业主大会，成立、更新、监视社区管理委员会，审议小区管理重大事项，如动用管理维修基金等。管理委员会定期向业主大会汇报社区管理运营情况、财务收支情况、重大事项落实情况以及委员会运作情况。业主参与小区自治管理的热情高，不仅表达在不计酬劳志愿参加社区管理委员会工作上，还表达在领养小区绿化、参与小区公共活动等一些事情上。自立社区还订立业主公约，规定业主参与社区管理相关权利、责任和义务，并制定各类社区资源、公共设施、活动场所等使用管理方法。如小区管理费收缴方面发生法律纠纷，该行为法律关系主体是社区管理委员会和业主，而非业主和物业效劳

6、企业。四社会文化公共事务成为小区管理的一个重心和亮点为增强社区凝聚力，丰富社区生活，自立社区大力推进社区文化建立：坚持举办社区文化节活动，包括社区文物展、社区美食竞赛、奇石异树展、手工艺品展、书画展等，得到社区居民一致好评和踊跃参加；积极举办各类讲座、授课、旅游、小型晚会等；请医院专家到小区义诊和举行安康讲座；组织居民到大陆参访旅游，感受祖国大好河山；组织播放优秀影视节目和戏剧舞台演出；创办中医养生班、书法写作班、电脑研习班、舞蹈班、儿童读经班及品格教育营；积极组织各类公益性活动，每年定期举办防火宣导，高楼社区防纵火组合演练;及有关防灾演练；及时组织各类赈灾募捐活动。这些活动进步了居民文化修养

7、和综合素质，增强了社区凝聚力和亲和力。五社区管理委员会协调力很强社区管理委员会在与里委以及其他地方行政管理部门、社会组织、经济组织等事务协调中，作用很强，话语权很大。如经自立社区管理委员会协调，在社区安装提款机，福特公司搬迁电机房、减少噪音等，相关部门支援小区绿化苗木等。桃园中枥自立社区管理经历和做法还有很多值得介绍的地方，如运用信息化管理手段，尤其在安保、小区效劳等方面，实现24小时全方位与社会联通的全息系统。这些都给我们很大启发。二、台湾地区物业管理给上海的启示一产权构造是解构台湾地区物业管理体系机制的关键英国启蒙思想家洛克认为，财产权是人最重要的自然权利。人要有财产权，首先要有财产，进而

8、拥有由这些财产而来的一系列权利，如管理、处置、收益等。有了私产私权，并落实了对私产私权的尊重，人才有尊严、才有动力、才有活力。台湾地区业主主导物业管理的积极性、主动性高，究其原因就在于尊重了物业作为财产权的规定性。正是基于这点，自治成为台湾地区物业的核心，而这又恰恰符合居住社区物业管理的根本属性。从本质上讲，居住社区是居民自治的范畴和领域，充分发挥群众自治作用是实现社区管理内生和不竭的活力。财产与财产权相统一，活力与自治相统一。在这些要素不具备或者相背离的情况下，物业管理上不去也就缺乏为奇了。二物业领域市场开放度、社会化程度高台湾地区物业市场体系和构成要素是充分自由、充分开放的，业主、社区管理

9、委员会、委员会的专兼职人员，物业参谋企业，各种效劳性的团体个体可自由组合。其市场准入也是开放的，尤其对个体性的经济活动组织，如个体的水电工、维修工以及其他技术劳务人员都纳入其物业市场体系。其社区物业活动、物业管理事务，根本全由社会自我组织、自我调节完成，需要政府介入的地方很少，甚至连这些对应的行政部门都不用设置。这些给我们不少启发，如物业类企业尤其居住社区物业类管理企业是不是一定要有规模，要大、要新、要强，看来还是要形成符合居住物业自身领域特点的企业格局、经营形式、适当规模以及行业准入、经济管理等。再者，启发我们一定要相信市场、相信社会，它们一定会将各类资源有效打理、有效组合，这是一个能产生内

10、生活力、原生动力的源泉。三社区管理委员会及居住社区成为社会活动、历史文化传承的中枢这主要与台湾地区物业领域的去经济化原那么以及社会事业定位相关联。台湾的居住社区物业管理从本质上讲是社会事业范畴，他们的物业管理确定了这么一个基石：物业管理领域不属于经济范畴，属于社会自治范畴，属于社会事业范畴。我们那么把物业管理作为经济领域，列入第三产业，是要为社会创造财富的，作为微观的企业而言，是以盈利为主，怎么赚钱快怎么来，怎么赚钱容易怎么来，怎么赚钱多怎么来。难以想象以这样的经营思想为指导的物业效劳企业会去设计各种社会文化活动以及增益个人道德、安康、综合素养等的公益活动。四物业矛盾纠纷少，社区和谐度高正是由于上述几点，台湾地区居住社区物业矛盾的自我协调机制能有效运转，矛盾和纠纷也很少呈对抗性。如物业费的收缴问题，在台湾是业主与社区管理委员会的事情，其本质那么是小我和大我的问题，矛盾呈现出柔性。而在我们这里是业主和企业的问题，是对抗性的。再如社区公共产权的管理和各类经营收入，因