连锁包子店选址报告

1、连锁包子店选址报告汇报人：杨海波、李智聪01020304选址点详情商圈人流分析竞争分析投资及收入预测目录莱蒙商业中心莱蒙商业中心商铺（商街）地处东莞市市区核心地段CBD中心，坐拥全东莞最完善生活、商务、市政、休闲娱乐配套资源，目前已有沃尔玛等大型百货超市进驻，周边交通四通八达，沿东部快速干线、莞深高速、广深高速距东莞各镇区、深圳、广州等珠三角地区非常方便，均为60分钟内车程；整个项目分二期推出，包括商业和公寓。亲，约吧潮品主题餐厅(莱蒙店)位于东莞市南城区鸿福路莱蒙商业中心首层西大门1号（莱蒙停车场入口旁），地处莱蒙中心西门停车场附近四岔路连接处环形交汇点。人流汇集，餐厅本身装修格调优雅，招牌

2、大，档次高，给我们选址点带来较高辨识度和客户认同基础。店铺选址及店面评估表（1）A、选址地点 及交通概况 地 点 广东省 东莞 市 南城 区 莱蒙商业中心“亲约吧”交 通 状 况 主干道 次干道 支道 有隔离带 无隔离带 路宽 4 米、距站牌 35 米地址属性 商业步行街 校内学生商圈 校外学生商圈B、店铺结构概况 室 外 主楼高 层、楼龄 年、店铺 楼、门面宽 米、高 米、招牌宽 米、高 米、门前空场 平方米。 室 内 室内平面形状 正方形 长方形 不规则 使用面积 平方米、深 米、宽 米、高 米 。卷闸门 有无，洗手间 有无， 仓库有无。C、租赁条件概况 先前租户从事 行业、租期 年、每月

3、租金 元、押金 元；租金调幅：租期内不调每年上调 %；转让费 元。 店铺选址及店面评估表（2）D、商圈分析概况 邻铺概况 左右两边五家店铺依次为左： 美甲SPA馆 、 穿名堂 、 桂林米粉 、 五谷小厨 、 营养代餐 ； 右： 爱剪艺 、 物业控制中心 润记糖水 、 苹果发艺 、 茶爷 ； 上午开门营业时间平均为：9.30 时，晚上关门时间为：22 时；空铺左 0 家、右 0 家 。 商 圈周围1540岁约占 70 %、学生约占 10 %、上班族约占 70 %、流入人员（走入来上班）约占 65 %、流出人员（离开该区域）约占 35 % 。人流统计见附图E、商圈内店铺营运分布概况及竞争对手分析(

4、半径内) 店铺营运 分布概况 大型超市有无、日平均客流约 5000 人、距选择店 20 米；学校有 0 家。(其中小学 0 所，学生约 0人、距选择店 0 米； 中学 0 所，学生约 0 人、距选择店 0 米； 大学 所，学生约 0 人、距选择店 0 米。) 竞争对手 分析 竞争店：有、无，有 2 家。第一家距选择店 5 米、营销模式 单一 、规模 15 平方米，经营品种 蒸肠粉、米粉 、营运状况：优 一般 差；第二家距选择店 10 米、营销模式 单一 、规模 25平方米，经营品种 蒸肠粉，中午过后卖兰州拉面、营运状况：优 一般 差。选址地人流量实测（1）时间段周六周日周一7：008:0017

5、1人212人170人8：009:00503人480人832人9：0010:00720人668人815人合计1394人1360人1817人 该选址点周六日和周一早上人流区别并不明显，主要差异在周一8点到9点，该时段为上班报道时间，综合评估周一到周五的早餐需求会比周六日高300人左右。根据海波反映，下午57点、晚上8点左右人流也很密集。附近有2个主要公交站：电信局公交站：8路;14路;24路;26路;31路;47路;59路;x11路;x13路;x20路;x22路;x5路;x7路共13路公交车鸿福路口公交站：2路;6路;8路;10路;20路;39路;48路;59路;c1路;l1路;l4路;x11路;

6、x21路;x22路;x7路共15路公交车选址地人流量实测（2） 该选址点周六日和周一早上人流区别并不明显，主要差异在周一8点到9点，该时段为上班报道时间，综合评估周一到周五的早餐需求会比周六日高300人左右。根据海波反映，下午57点、晚上8点左右人流也很密集。区域元美住宿区时尚岛住宿区低层民房区共计集中度中等集中分散较为集中小区概况共3栋，有700余户共3栋：共948户栋数很多，一般不超过四层该区域居民楼覆盖较多人数2000260010005600潜在客户转换率1/81/81/10（距离远）7/60客户挖掘预算250325100675选址地左右两边人流情况 据调查发现，目前的人潮流动方向主要可

7、分为： 从东向东南向、 从南向东南向 该选址点是人潮流动的必经之处，为店面带来了人流保证。而在上班时间8点开始到10点为高峰期。 北向人流稀少，没有明显的指向性。选址地左右两边人流情况左边连接北向，人流相对没有右边人多，早上更加明显。正门右边连接东南向，为人流汇集处，还直接面对东向，在街道尽头一眼就能看到Swot分析优势S在莱蒙商业中心主要人流由高级白领、附近商铺店员组成，人流量大，消费单价高。附近早餐需求量大，竞争对手少，竞争对手产品单一，无宣传推广，无出名品牌。处于西门停车场附近四岔路连接处环形交汇点背靠亲约吧餐厅，标识明显我们出餐速度比肠粉快。劣势W处于高级商圈，地理位置好，租金相应会高

8、。单击此处添加副标题或详细文本描述我们产品也不多，产品组合产生的客单价在10元以下，需要走量才能赚盈利。目前只有早餐产品，若只做早餐，店面利用率低；机会O目前社会对食品的健康卫生及添加剂运用越来越重视，而该地段直接竞争对手此项重视程度很低。周围人流消费水平不低，而竞争对手提供的产品单一，格调不高。直接竞争对手只有肠粉店，我们店面能丰富购买者日常购买选择。威胁T我们的租金和只做早餐的租金利用率低的问题我们的产品不多。很难丰富产品线。对比竞争对手，我们产品价格较高。SW0T竞争对手分析竞争对手肠粉王肠粉（兰州拉面牌）小笼包小快餐与选址距离5米内10米30米以上30米以上产品线只有蒸米粉和肠粉蒸米粉

9、和肠粉，饮品小笼包汤米粉客单价5元5元6元6元经过人流18172000太远未统计太远未统计购买人数200余不多于250份早餐售卖150余份120左右120左右转化率1/81/11 测算毛收入（单早餐时段）1000元至1250元800元700元700元预估月收入（单早餐时段）3w4千元2w5千元2w1千元2w1千元经营情况产品单一，还没饮品。无主动宣传推广，中午后关门。有一家分店在元美宿舍楼内产品单一，无主动宣传推广。中午后改做兰州拉面，利用率相对较高产品相对单一，距离较远，不太形成直接竞争产品相对单一，距离较远，不太形成直接竞争投资与收益估算投资预计投资：10万元（不算租金）装修：3万元（包设

10、计费）器材：3万元宣传费用：2万元其他：1万元流动资金：1万元（数据参考原六食磨坊“门店装修与设备统计对内”表）投资与收益估算人员安排店长：1名店员：2人（轮班休息）收银：1人（店长兼任或店员互换轮岗）费用测算：店长3500元*1名+店员2800元*2名=9100元投资与收益估算效益月营业额：54000 月（保守按最近距离竞争对手预估200人+宣传新增100人） * 6元客单价（2个包子一杯饮品）*30天54000月人员费用：店长3500元*1名+店员2800元*2名=9100元月产品消耗（40%成本测算）：月营业额54000 月*40%成本+客单包装预测0.4元*(预估200人+宣传新增100人） *30天+水电煤消耗2000元=21600元 元 元=27200元店租：