奶茶店管理文档-仙踪林选址规划手册

1、 仙踪林选址规划手册 拓展部-张志炜（一）基本商圈要求1.地段要求以下八种商圈均适合仙踪林选址参考 A类地段：处于商务办公区和休闲购物区，楼盘居民区，专业市场混合型地段（案例- A：广州天河区天娱广场仙踪林）B类地段：楼盘商住区和休闲购物区混合型路段案例：广州市荔湾区西城都荟仙踪林分店C类地段：高校区，花园式工厂生活区和休闲购物区混合路段（案例：广州市中大科技园仙踪林店）D类地段：纯商务办公区，专业市场和商务酒店混合路段（案例-北京市海淀区中关村大街仙踪林分店）E类路段：交通枢纽中心，休闲购物，商务酒店混合路段（案例：贵阳市中山西路恒峰步行街仙踪林分店）F类路段：风景旅游区，休闲购物，休闲酒店

2、混合路段（杭州万象城仙踪林分店）G类路段：会展中心，体育中心，休闲购物混合路段（深圳市宝安区中心区罗田路金城时代家园仙踪林分店）H类路段：高新技术经济开发生活区（案例;贵阳金阳购物中心仙踪林分店)2.交通便利条件A类配套：附近300米范围内有地铁出入口，最好是双轨道交汇转线站，马路双向10条以上条公交线路交汇处，附近100米处有大型停车场，车位容量1000个以上。(案例：广州市公园前地铁站动漫星城仙踪林分店）B类配套：附近300米范围内有单地铁站出入口，路面有8条以上公交线路经过，附近100米处有中型停车场，车位容量300个以上。（广州市中山五路五月花商业广场仙踪林分店）C类配套：路面有8条以

3、上公交线路经过，但停车比较方便，车位容量在500个以上（案例：北京市崇文门崇外大街新世界商场仙踪林分店）D类配套：纯步行街，商铺门口拥有至少来自2个方向顺畅人流动线（韶关市风度中路仙踪林分店） 3.路面人流量分析商铺开发市场调查结果铺位名称：调查日期品牌至本铺距离人流量类别总人流量左向右向前向后向天气及温度备注人流量占比人流量占比人流量占比人流量占比本铺路过待测品牌路过进入待测品牌路过进入待测品牌路过进入本铺路过待测品牌路过进入待测品牌路过进入待测品牌路过进入各阶层经济收入（月）应届毕业生;2000元以上三口之家：8000元以上白领阶层：4000元以上技术工人：3000元以上各阶层经济收入（月

4、）基层服务员：1500元以上事业单位公职人员：4000元以上个体工商小业主：10000元以上消费客群职业结构A类客群组合：外资公司白领，政府机关，事业单位行政人员，外地商务游客B类客群组合;个体工商业主，批发贸易，专业市场从业人员，大学生，外地自助休闲游客C类客群组合：时尚服务业从业者，科技工业园从业者，其他自由职业者目标顾客群剪影商圈内其他餐饮，娱乐人均消费早餐消费：中午正餐晚餐正餐夜宵快速外带型饮食休闲餐饮娱乐消费个人护理6元-15元2035元4060元30-50元10-15元25元-45元35-50元50-100元消费人口基本情况人口年龄结构：主要在1840岁左右人口性别结构：女性消费人

5、口在60%以上为佳人口主要来源：本地原居民或外地游客均可（三）商场铺位要求&地产模式A类：业主自营一部分商业（不超过25%），对外租赁招商（50%-60%），商铺销售返租20%-30%B类：对外租赁招商（50-60%），商铺销售返租50-60%C类：商业部分100%对外租赁招商，公寓或住宅部分100%销售D类：业主100%自主产权，商业部分100%对外租赁招商商场整体面积; 3万平米或以上面积大型综合体商场商场业态分布 A类：超级综合体-主题百货零售专柜，连锁品牌专卖店，餐饮区，娱乐城，品牌连锁超市，酒店公寓，商务办公楼，专业大卖场，个人护理中心，休闲健康中心，儿童活动中心，机动游戏中心，区内

6、商业步行街，电影城，居民楼盘15大业态形式齐全的最佳。其中餐饮经营的总面积不少于15%。 B类;大型综合体-连锁品牌专卖店，餐饮区，娱乐城，品牌连锁超市,专业大卖场，电影城，其中餐饮经营的总面积不少于在30%。 C类：中小型综合体-连锁品牌专卖店，餐饮区，品牌连锁超市,专业大卖场，其中餐饮经营的总面积不少于40%。餐饮品牌配置比例黄金比例：大型中餐酒楼占30%，中小型特色中餐管占35%，异国风情餐饮，西式快餐，咖啡馆，休闲轻食餐饮占35%中餐正餐人均消费不低于50元，异国风情餐饮不低于45元，西式快餐，咖啡馆，休闲轻食餐饮不低于35元。国际一二线餐饮连锁30%，国内一二线连锁餐饮60%，创新连

7、锁品牌餐饮10%餐饮品牌进驻举例餐饮品牌进驻举例零售品牌配置比例A类：国际二，三线为主，占60%以上，国内一，二线品牌为辅，占40%左右，全部为连锁品牌，其中服饰鞋类，箱包饰品零售人均购物单价在2000元以上B类;国内一，二线为主占60%以上，国际二，三线为辅占40%左右，少量非连锁品牌，不超过10%，其中服饰鞋类，箱包饰品零售人均购物单价在1000元以上C类：国内一，二，三线连锁品牌为主，占70%，非连锁品牌为辅，不超过30%。其中服饰鞋类，箱包饰品零售人均购物单价在500元以上零售品牌进驻举例零售品牌进驻举例楼层，位置选择 13楼，近中庭电梯口，每层楼的中空位置能看见招牌位置的，带窗边落地

8、玻璃的铺位，注意避免事项1.避免和众多的中式餐饮同层经营，尤其是大型酒楼。2.避免在超市的出口处开店3.避免在商场的边角处开店4.避免单间独户开店5.避免在餐饮区域的两头开店6.避免在经营儿童用品的楼层同层开店7.避免在通往商场出口或地铁站进口的通道位置开店错误选位案例图示错误选位案例图示错误选位案例图示最佳动线选择1.超市和百货区域的连接处，特别是邻近超市入口处2.电影院出口处或连接电影院出口的电梯口3.商场主入口电梯上来的第一个铺位。4.连接写字楼或公寓电梯的出口处第一间铺位5.连接商场机动游戏出口的电梯位置正确选位案例图示正确选位案例图示正确选位案例图示（四）街铺的要求人行道宽度不少于3

9、米，马路面为至少四车道双行线，无明显的障碍物阻拦。门面的宽度：8米15米，铺位形状正方型或4；6长方形位置选择：最好选择在每条路的转弯处的7字铺位朝向:东南，东北，正南面最佳楼层要求：1楼最佳，二楼，三楼需带电梯街铺业态的分布休闲餐饮一条街最佳，其中最好邻近品牌西餐厅，咖啡店，意式披萨店，韩日式餐厅，500米范围范围内34休闲餐饮为宜。旁边有品牌时装主卖店，银行，写字楼，大型健身中心，电影院注意避免的事项1.避免在众多中餐，经济型小食店旁边开店2.避免在小学或中学旁边开店3.避免门面向正西面或西北面4，避免在下午太阳晒的厉害的路段开店5.避免在人流过于密集，小贩多，交通经常堵塞的路段开店6.避免在大型购物中心旁边开店，特殊路段除外（五）商铺基本工程条件1234567商铺具备餐饮，酒店旅业，零售商业等功能。基本实用面积在150-250平方米左右。商铺本身具备一次消防验收合格意见书，具备一次消防的基本设施和功能商铺具备排烟管或排烟通道，其中排烟管不少于8000风量/小时的容量，如提供的是公共烟管，需具备烟管容量分配鉴定报告。(如无此条件可考虑做茶廊形式的店）商铺具备160管径排水管，独立或公用污水隔油池和化粪池商铺具备现成的空调风管或冷水管或短距离的空调外挂机位