广州市南部新城广场建设酒店项目市场调研

1、 广州市南部新城广场建设酒店项目市场调研及定位分析报告概要1、 新广东广州！广东广州城市发展正处在一个关键的节点上。广东广州新一轮城市企划“南拓、东进、西联、北优”策略正在随着时间的推移、城市的建设和人口的聚集而日渐改变着我们的工作与生活。随着2010年广东广州亚运会的举办，广东广州为了迎接亚运会而加快了城市建设的速度。随着番禺石壁新火车站即将建成通车和广东 广州超过100公里共计六条地铁线的交通网络在亚运会前建成并投入运营，一个崭新的广东广州已经呈现在我们面前。2、新商业！广东广州商业随着天河城广场 1998年的营运成功而进入一个辉煌时代。但自此之后，在广东广州大规模的城市建设过程中并未出现

2、集体性的商业亮点，以正佳广场为代表的商业项目在某种程度上存在着较大的不足，喜忧参半。一方面，在珠三角地区随着东莞华南MALL广东广州UNIONMALL的失败，而使商业地产在这一地域似乎进入了一个集体沉默与的反思的时期，新项目少且亮点不多。但自进入2011年以来，随着深圳地铁沿线以万象城、益田假日广场为代表的数个大型购物中心的建成开业、以南海保利水城的建成和广东广州太古汇、华南板块购物中心的建设，标志着珠三角地区商业地产正在进入后天河城广场时代，商业地产在这一区域的发展正在揭开一个崭新的篇章。3、 新际遇！广东广州城市新的发展格局呼唤着新的商业格局，在此刻，发展的机遇在广东广州番禺的华南板块奇妙

3、地一撞，敲开了一扇沉睡的大门。2000-2011年，同样是在这里，一个引领中国房地产业的大盘时代演绎了一出“华南板块，掀起你的盖头来！”的精彩剧目，今天，业已成熟的华南 15 板块将再次引领新城市功能区的综合建设和整体完善，在此阶段，怎样以历史的责任感主导这一区域的都市综合体建设，以“为后代留下一点有价 值的东西”的敬业精神建设一个能经受时间和历史检验的都市建筑，将是我们责无旁贷的公司和社会责任。目录 TOC o 1-5 h z 项目土地价值的总述 8 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第一部分：广东.广州城市企划发展研究 9 HYPERLIN

4、K l bookmark14 o Current Document 一、 广东广州新一轮城市企划方案的形成 9 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 二、“西联”策略的作用及意义 10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 三、“北优”策略的作用及意义 11 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 四、“东进”策略的作用及意义 12 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 五、“南拓”策略的作用及意义 12 HYPE

5、RLINK l bookmark24 o Current Document 六、番禺在“南拓”发展中的特点 14七、番禺华南板块居住区的形成及其特点 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 八、石壁广东广州新客站对区域发展的重要意义 16、形成广东广州市内交通门户 17、形成珠三角城际交通门户 17、形成全国客运交通枢纽门户 18 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 本部分小结 19 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第二部分

6、：广东广州城市商业发展研究 20 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 一、 广东广州城市商业消费的基本面 20 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 二、2012-2014年广东广州批发和零售业发展数据比较 201、 广东广州2012年批发和零售业发展数据比较 212、 广东广州2013年批发和零售业发展数据比较 213、 广东广州2014年批发和零褒业发展数据比较 21 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 三、 广东广州城市商业地理分布 221、 上下

7、九商业广场中心的形成及特点 222、 北京路商业广场中心的形成及特点 233、 东山口商业广场中心的形成及特点 244、 天河体育中心商业广场中心的形成及特点 255、 市桥商业广场中心的形成及特点 266、 广东广州市的商业广场中心已经开始分裂 267、 南方医院次级商业广场中心的形成及特点 278、 东圃-车陂次级商业广场中心区的形成及特点 27 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 四、 广东广州城市商业的形态 271、商业街 272、购物中心 283、百货公司 294、超市 305、专业市场 31 HYPERLINK l bookmark4

8、2 o Current Document 本部分小结 31 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第三部分：广东广州城市经济发展研究 32 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 一、 研究的目的与前提 32 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 二、2012-2014广东.广州城市经济的基本面 32 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 三、2012年广东.广州城市经济的基本情况 33 HYPERLINK l b

9、ookmark52 o Current Document 四、2013年广东.广州城市经济的基本情况 35 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 五、2014年广东.广州城市经济的基本情况 37 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 本部分小结 39 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第四部分：广东广州市旅游经济状况研究 40 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 一、 研究广东广州旅游经济发展的必要性 40

10、 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 二、 广东广州旅游产业在全国的地位 40 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 三、2012-2014年广东广州旅游经济发展状况 401、 2012年广东广州市旅游经济数据 402、 2013年广东广州市旅游经济数据 413、 2014年广东广州市旅游经济数据 42 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 四、 广东广州市旅游产业特点及番禺旅游发展状况 431、主题景点旅游成为主流 432、番禺区重要旅游景点的分布 44

11、 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 本部分小结 46 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第五部分：番禺市桥及各镇商业、交通及消费状况研究 47 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 一、番禺区的行政划分与发展企划 48 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 二、番禺区的人口与经济 49 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 三、市桥以南镇及街道的特点 50、市

12、桥以南镇及街道的基本共同点 50、石碁镇的位置及特点 51、其他各镇的位置及特点 51、其他街道的位置及特点 51 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 、市桥以南镇及街道的特点总结 52四、市桥以北镇及街道的特点 52、市桥以北镇及街道的基本共同点 52、钟村的位置及特点 53、南村的位置及特点 54、洛浦街的位置及特点 55、大石街的位置及特点 55、新造镇的位置及特点 56、化龙镇的位置及特点 56、小谷围街的位置及特点 57、石壁街的位置及特点 58 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 五、市

13、桥以北镇及街道的商业及交通发展情况 581、 番禺市桥以北镇及街道的零售商业特点 582、 洛溪吉祥街商业样本 603、 市桥以北镇及街道的交通状况 614、 市桥以北区域专业市场的发展状况 64 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 本部分小结 65 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第六部分：华南板块原居民分布、消费、商业状况及未来发展格局研究 66 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 一、华南板块的特点及本项目的开发取向 66 HYPERLIN

14、K l bookmark100 o Current Document 二、华南板块原居民及社区商业的特点 671、房价与居住人口素质调查 672、居住人口数量与入住率调查 683、 社区商业状况及原居民满意度调查 694、交通出行条件调查 70 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 三、区域商业发展及竞争状况分析 721、万博中心地块商业发展的机会点 722、我们与海印又一城的应对策略 743、重要竞争对手的分布 754、番禺新城地块的商业发展前景 765、 汉溪-长隆-万博地区的竞争对手 766、 与汉溪-长隆-万博地区竞争对手相比的优劣势分析

15、 777、 广东.广州新客站地区的竞争对手分析 788、市桥区域的竞争对手分析 78 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 本部分小结 80 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 第七部分：项目基地及交通条件分析 81 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 一、项目基地位置 81 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 二、项目道路条件的评价 821、迎宾大道 822、汉溪大道 833、德舜大道和万豪路 84

16、 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 三、项目公共交通条件及视觉可见面评价 851 、公交巴士 852、地铁 873、地铁枢纽与交通枢纽的相互作用 884、视觉可见面 90四、项目控制性企划数据 90 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 本部分小结 92第八部分：项目发展定位研究 93一、定位的基调 93 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 二、项目的总体定位 93 HYPERLINK l bookmark130 o Current Docume

17、nt 三、项目的形象定位 93 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 四、项目的功能定位 96 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 五、项目的商业定位 98 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 总的结论 101附件一：日本东京六本木新城发展模式 102附件二：深圳华润万象城发展模式 108附件三：重庆中新城上城发展模式 110项目土地价值的总述本项目所处地段并非一块商业熟地，如果是商业熟地则无论如何建设和定位，均有其应有的商业价值，但生地则不然。本

18、地块位于广东广州市番禺区华南板块居住区的中心，是番禺区的金融服务业用地，具有良好的发展潜力，总体来说本地块是一个具有较高商 业价值的地块。只有通过具有科学性、前瞻性的决策才可以激发土地的商业潜力，使其展现出应有的商业能量，并且随着时代的发展而高速发展。因此，如何从公司的实情和地块的实际状况出发对本地块的发展方向进行策划，正视地块的价值，也不回避地块发展条件的不足，实事求是， 科学、合理地对本项目的地块价值进行评估和项目策划，是本报告的基本出发点。第一部分：广东广州城市企划发展研究一、广东广州新一轮城市企划方案的形成广东广州新一轮城市企划始于本世纪初，2000年，广东.广州城市总体发展企划制定“

19、南拓、北优、东进、西联”的空间拓展策略，至U2010年,新城拓展目标基本实现。广东广州市人民政府于 2000年6月邀请中国城市企划设计研究院、清华大学、同济大学、中山大学和广东广州市城市企划勘测设计研究院等五家国内著名企划设计单位开展了广东广州总体发展概念企划咨询活动，2000年10月形成了广东广州城市建设总体策略概念企划纲要纲要主要包括四个部分的内容:1）城市发展策略目标，纲要确定为一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市；2） 城市土地利用，重点提出了东、南部为广东广州都会区发展的主要方向，都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联

20、；3）城市生态环境，提出广东广州城市建设的自然格局从传统的“云山珠水”跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大水格局；4）城市综合交通，提出了空港、港口、铁路、城市快速轨道方面的企划；10个区和从化市、增城市 2个县级市。2000年6月，经国务院批准，分别撤销番禺市和花都市（县级），设立番禺区和花都区。调整后的行政区划，广东广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区 I BtfS i| 直 t MNMA单a X7西部南部可以说，这一轮广东广州城市企划发展方案在付诸实施以后，迅速打开了广东广州城市发展的策略空间。而这一轮城市企划的调整和实践,也是本地块

21、具有商业发展价值的重要前提。广东广州的城市发展空间从此向东、南、西、北四个方位展开。“西联”策略的作用及意义广东.广州城市企划西联策略的重点是:1 3广州市政府牌原蒸灣匡与芳村区合 井为為湾区、理帧了行敢管理装系. 堆强了广州西部诚區難体规创和楼调 備理的能力121推动广佛同械炭展.打造广佛都市 國.并且取吐为垛机实规了广佛地银 对按和城际轻執的睡设.第一苗苗先 孜力于实现公共设槪的无坡联扌咅：南部在城市土地利用方面，广东广州荔湾区是西部老城区，土地资源十分紧张。将荔湾区与芳村区合并之后，城区土地发展的空间有所扩张，但无 论是老荔湾区还是老芳村区的土地都是城区土地，可以发挥的空间有限。近年来，

22、本届广东广州市政府积极推动珠江西岸的金沙洲土地出让和城区建设，建设了大量的新建楼盘，形成了发展的亮点，但总体来看，这 种局限在珠江西岸的一个洲上的以住宅及经济适用房为主的城区建设，其发展空间同样是有限的。广东.广州西联策略对于佛山的带动也由于行政界线的限制难以在短时间内见到成效，其中最邻近广东广州西部的南海黄歧早期房地产的发展也是依赖于交通的改善，但很快发展达到饱和。西联策略不是广东广州城市拓展的主要方向。三、“北优”策略的作用及意义北部是广东广州城市地理梯级的高地，从城市发展的规律来看，一座城市背倚的高地应是重点予以保护的区域，以形成一座现代化文明城市的 生态屏障。因此，事实上广东广州新一轮

23、的城市发展企划中对于北部花都区的发展定位是非常明确的，就是予以“控制和优化”。花都区在“北优”策略中重点发展的两个重点就是：. 南部 JL花都在广东广州城市空间拓展的节奏是作用是有限的，土地的利用受到严格的限制，此外，从区位上说，花都并不在城市主发展轴上，因此, 北部也不是广东广州城市拓展最主要的方向。四、“东进”策略的作用及意义.广州的“东进”策略，广.广州市政府重点在城市东部发广东.广州新一轮城市企划拓展的方向其实主要是东进和南拓，其中，为了配合广东 展的重点有：O打追广州的申夬商务区一珠江新城：2）打造萬科技制造业基地广粥科学城： 3 T造亚运新城即亚运盘主鼻场广东屋捕匹克体胃中心：西部

24、克嘱杠南部由此可见，关于广东.广州“东进”的发展策略并不是以土地出让带动城市建设的单一型发展，而是依托于广东.广州东部城区所具有的地理和产业优势，来实现的提升城市形象、创造就业机会和实现产业和服务功能升级的综合型城市发展思路。在土地资源利用方面，广东 .广州东面的增城是发展的重点，在增城，随着广园东路的开通带动沿线房地产发展，增城金地、增城香江、增城凤 凰城，从而出现了广园东板块居住区的成型，但由于周边土地供应有限，所以增城房地产无论是在供应量上，还是在影响力上，都未形成番禺华南 板块的规模。五、“南拓”策略的作用及意义城市向南发展一一事实上是广东 广州新一轮城市企划的主旋律，因为无论是从城市

25、发展的土地供应空间来看，还是从向海发展的城市地理策略 来看，“南拓”都应该成为广东广州城市发展的主要方向。关于“南拓”策略，广东广州市发展的重点策略有：1） 将原属番禺管辖的南沙地区分拆为番禺和南沙两个区，其中重点将南沙发展成为以南沙港为核心的海港区，成为广东广州这一世界级港口城市的重要依托。重点建设的项目有南沙国际深水港，形成南沙港10个5万吨级深水泊位；建设大南沙资讯科技园；建设中国船舶工业集团南沙造船基地；建设钢铁基地；建设广汽丰田汽车南沙黄阁工业园形成汽车工业基地；建设南沙石化产业基地等。2）打造广东.广州的教育基地。即广东广州大学城；3） 企划建设生物高新技术产业基地广东.广州生物岛

26、；4）在番禺石壁建设广东.广州新客站；由此可见，广东广州“南拓”策略的内容是立体的、丰富的，既有交通枢纽的建设，如广东广州新客站和南沙港的建设，又有工业基础的建设，如南沙造船基地、汽车工业基地、钢铁基地和石化基地，又有教育研发基础的建设，如广东广州大学城和生物岛的建设。因此，在广东广州新轮城市企划的蓝图中，“南拓”的发展前景是最炫丽的，也是最有发展空间的。但是，在“南拓”策略推进的同时，存在着一个不容忽视的现实，那就是：1）广东广州南部的建设等于是在“一张白纸上绘画”，这一片区原来属于农地，缺乏城市应有的基础配套和产业积淀，在这里描绘的发展蓝图由于缺乏城市配套及相关产业的基础，“南拓”策略的实

27、现需要较长的时间沉淀和一点一点的资源积累；2）番禺区和南沙区原本是一个区，当市政府将南沙划分为一个独立的行政区后，原有的行政资源需要重新整合，这也必然需要时间的积累才能促 成；因此，广东广州“南拓”发展的城市策略目标固然宏阔，但也必须正视其发展的现实条件，其发展的步伐必然受到相关条件的制约。.* 8 A t* 9*0西部A4事南部 kjjmxa:东SBrti-LjFTJZTl i）將原厦禅离钦辖的南沙地区由拆为甜鹅和覇辿两牛區， 获中点将南沙崔展成再*晦沙港再檢心的海灌（Z 感为广 州这一世界级湛口城市的晝霆依托 甦皑廷设的顷目有兩沙 国际；水港形咸南沙港10个吕万呷板深水苗位；建避大兩 眇法

28、讯科技血遽设申国船舶工业第团网沙造船蔓地連设 椰麒基地型设广汽丰田汽车髓浊査湘工业国形咸汽车工业 基地；建进南浊石化产业荃地零2打造广州的戦闻基地.町广州大学抵3）规创il设生输厲新授术产业基地广+H生特1岛4在番禺HSJSier州Wi客站；六、番禺区在“南拓”发展中的特点在广东广州“南拓”的发展过程中，番禺又成为其中值得大写特写的一个点。番禺的城市化进程快速推进，是以一系列必然和偶然因素的交错来实现，从城市经营的角度来看，这个区域的发展是建立在特有的土地出让行为的基础上的。番禺区发展独有的特点体现在：其一，番禺处在广东广州城市发展主方向上，南拓策略的实施，上马了一系列大型建设项目：石壁广东广

29、州新客站、南部快线、西部快线、地铁三号线、四号线、七号线等。交通设施的拓展，直接增加了番禺的吸引点，产生许多中间机会。多种基础设施的投资建设，是番禺独特优势之。其二，交通可达性的提高。华南快速干线的开通，直接引发了华南板块的出现。其三，原居民的心理认同感。丽江花园、祈福新村早在1990年代发展起来，在原居民心中已经形成郊区独立居住区的概念，原居民对番禺的心理认同感更强，在住房选择上更倾向于番禺。其四，番禺有巨大的土地供应量。在番禺区新一轮企划过程中，番禺新城的发展企划最为耀眼，与本项目关系密切，在此值得我们特别提出来进行说明。南边是发展较4镇（街），番禺新城位于“华南板块”中心，周边聚集了广东

30、广州各大知名楼盘，东北侧为广东 广州大学城，东南方为企划的广东广州新城,为成熟的番禺老城区，西邻佛山顺德、南海两区，处于广东广州市南部各个新功能区交会的中心。该地区地跨洛浦、大石、钟村、南村等地铁二号线延长线、3号线以及7号线贯穿其中。在功能划分方面：番禺新城将划分为三大发展区域：一是大石、洛浦调整完善区，对这个区域我们主要是完善社区配套功能，建成适于群众居住的现代居住区。二是新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心。三是汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区。本项目位于番禺新城的“华南板块”中心地段，是未来番禺新城的核心。七、番禺华南板块居住区的形成及其特点番禺区大量的土地出让发生

31、在2000年前后，这时，广东广州市行政区划即将发生巨大变化，原番禺、花都市即将撤市设区划入广东广州市。也就是在这个时候，原番禺市的土地市场也在风起云涌，大量的土地以极低的价格出售，尤其是在与广东广州市仅一水之隔、通过洛溪大桥可以轻易往来的番禺北部地区，包括洛溪、汉溪、大石、钟村一带。这个位于市桥以北、洛溪大桥以南的区域，在中国房地产发展的历史上，称之为“华南板块”的崛起。这个板块诞生了从多的超级大盘，很多楼盘的的开发面积均在1000亩以上，主要的项目有：项目名称土地规模开发商星河湾约800000平方米广东.广州宏富房地产有限公司广东.广州雅居乐约3200000平方米广东.广州番禺雅居乐房地产开

32、发有限公司华南新城约2100000平方米广东.广州合生创展集团有限公司锦绣香江约876500平方米番禺锦江房地产有限公司南国奥林匹克花园约660000平方米广东.广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司丽江花园约810000平方米广东.广州市番禺粤海房地产有限公司广东.广州奥林匹克花园约160000平方米金业房地产开发有限公司广东.广州碧桂园约666000平方米碧桂园物业发展有限公司华南碧桂园约265000平方米碧桂园物业发展有限公司祈福新村约5002500平方米广东.广州市番禺祈福新村房地产有限公司（数据来源：市场调研）如此巨大的土地开发量，主要是基于番禺撤市设区期间的市县财政管理管理漏洞、番禺市

33、政府恶意透支土地资源以受益番禺本地人而产生的。这一事实造成的后果就是市桥以北、洛溪大桥以南的大量土地以极低的价格被抛售了，广东广州市政府在接手番禺区以后已经无法获得该土地出让金的收益，而大量的新楼盘建设和广东广州市民的南迁又造成了该区域城市功能配套的巨大压力，跨江交通、学校、医疗、就业等一系列公共管理的难题也不断考验着政府的行政管理能力。广东.广州市政府因没有获得华南板块土地出让的收益，缺乏进行大量的市政建设、公共设施投入的财政支持。而番禺区政府又认为该区域住的 是广东广州人，也没有在该地域进行公共设施建设的动力。在此现实情况的影响下，华南板块所形成的城市特点有：1） 政府公共功能的缺位。华南

34、板块虽然居住了大量的广东广州人口，但是缺乏应有的城市配套功能，如交通、医疗、学校、就业等公共功能严重 欠缺；2）楼盘形成小型社会。由于政府公共功能的缺位，造成了楼盘自营社会功能的现象。在华南板块，大多数楼盘都是大盘，有相应的人口和消费基 础所以形成了楼盘内有自建学校、自建医院、自营楼巴等一系列现象。这种公司运作社会功能的现象一方面造成了该区域原居民生活成本的高昂， 另外这种楼盘自营社会公共设施的行为在缺乏财政、税收的支持下也是注定了是不可持续的；3）华南板块的社会资源需要整合。由于政府公共功能和缺失和大盘形成小社会两大现实的存在，造成了整个华南板块就像是一个“军阀割据时期 的国家”。各个楼盘各

35、自为政，又自成体系，很多楼盘甚至缺少基层社区居委会的管理，政府为了管理的轻便反而将行政管理的职能委托给楼盘的物业管理公司。在这一区域，由于政府管理和公共功能的缺位，形成了“中央权威缺失”，而各个楼盘各自分治的“军阀割据社会”这样一种独特的现象。华南板块的社会资源管理需要重新整合，政府迟早要着手解决；本项目就是在广东广州新一轮城市企划“南拓”策略下的产物，华南板块大盘形成时期在短时间形成的大量的人口聚集，就是本项目商业运作 最根本的基础。八、石壁广东广州新客站对于区域发展的重要意义番禺区“南拓”策略的重中之重其实是广东广州新客站落户番禺石壁，这是改写番禺城区地位的重要手笔。广东.广州新客站东起1

36、05国道，南至屏山涌，西以幸福涌为界，企划面积为11.40平方公里，包括广东.广州铁路新客站地区（8.9平方公里）和广东广州铁路新客站核心区（2.5平方公里）。新客站核心区位于控规范围的北侧。钟陈路以北、石壁大道以南的面积为243.7公顷的新客站地区核心区。广东.广州新客站城市中心作为一个城市中心，具备办公、居住、商业、娱乐、教育、服务等多项功能。建立一个人性化的社区，为未来的原居民们提供一个全新的生活、工作和娱乐 环境，以“通往世界的门户”的火车站作为发展目标。广东.广州新客站包括三部分内容，新客站站场、城际铁路动车段、武广铁路动车段。其中，新客站站区位于番禺区钟村镇石壁村建成区南部;武广列

37、车动车段位于沙湾镇西部企划中的古龙工业区；城际列车动车段，位于钟村镇北部，东侧与大石镇石北工业区相邻。目标是使该地区成为广 佛都市圈区域性商贸为主的高端服务业的集聚中心，广东.广州市南部城市级公共中心，珠江三角洲的生态型门户。（广东.广州新客运站企划图）广东.广州新客站最重要的意义是以综合性交通功能形成了三大门户，具体是:1）形成广东.广州市内交通门户.广州新客站不仅是两条地铁线交汇的广东.广州新客站建成后会成为广东 .广州最新型、最现代、辐射范围最广的市内交通枢纽。建成后的广东 重要节点，而且是公交、的士的综合交汇中心。广东.广州市现有的三大公交枢纽：项目广东.广州市公共交通网络线（一汽、二

38、汽、三汽）占总线路的比例数量170条公交线，通达广东.广州十个行政区100%交通枢纽之一广东.广州火车站，近70条线路40%交通枢纽之二天河体育中心：56条公交线看楼专车+小区专送车：22条线路33%交通枢纽之三小港湾，40条公交线24%（数据来源：市场调研）因此，我们可以看到，一个新城区的形成，不仅是在于大量的房地产建设，而且在于城市基础配套设施的形成，而交通就是城市基础配套设施 的根本。番禺石壁广东广州新客站的建成，将成为广东 广州南部地区功能最强、辐射范围最广的综合型交通枢纽，一个现代化的公交枢纽将在石壁形 成。广东.广州新客站形成市内交通门户的重要支持点还在于地铁网络的建设，目前，一纵

39、一横的两大地铁网络已经在广东广州新客站交汇，形成地铁交汇的枢纽。地铁二号线：南起番禺新客运站，经南浦岛、洛溪岛、东晓南路、江南大道、海珠广场、公园前、广东广州火车站、白云新城企划西侧路、江夏等地，最后到达嘉禾镇，与白云国际机场对接。地铁七号线：地铁 7号线西起广东.广州新客站，往东经钟村、汉溪长隆，止于黄埔大沙地。建成后将加快形成以轨道交通为骨干的公共交通体 系，构筑番禺组团内的轨道交通走廊。2）形成珠三角城际交通门户广东.广州新客站不仅将成为广东广州市内的交通门户，而且将成为珠三角地区的城际交通门户，从广东广州新客站与珠三角地区的交通网络来看，它的交通网络有：广佛地铁一号线：连接广东广州、南

40、海、佛山市区。广深港客运专线：连接广东广州、深圳、香港特区。广珠城际铁路：连接中山、珠海、澳门特区。广茂线：连接肇庆、阳江、茂名地区。广东广州至香港直通旅客列车：连接香港的直通车。广州新客站的交通规划目标是：”3酬T时空 和”皿70”畧运目标+即利用轨站交通网络“ 坏诚高遲30分神可到达市中心夕卜国副中心60 分种可到达市中心；蛀共交逋占机动址出行 达到TG%,轨II交通占起处交岀行晴达到70%.3）形成全国客运交通枢纽门户广东.广州新客站不仅将成为广东广州市内交通门户、珠三角城际交通门户，同时还是通往全国的客通交通枢纽门户。广东.广州新客站是武广客运专线的终点站。武广客运专线北起武汉市的慑口

41、站，南到番禺的广东广州新客站，最高时速为320公里,在2010年底全面建成通车。后期将直通北京，形成京广高铁，成为我国贯通南北的铁路交通主动脉。不仅如此，在我国的铁路干线企划中，新客站同时是全国6大特级交通枢纽站，收纳京广高铁、广深港高铁、广珠轻轨、南广高铁和贵广高铁五大高速铁路，是新世纪广东 广州发展的重要交通平台。本部分小结:从上面的分析中可知，在市桥以北、洛溪桥以南的钟村-大石-洛浦-南村地区，由于华南板块大盘开发聚集了大量的新广东广州市民，但是,这个区域在发展上却存在着严重的硬伤，那就是单一的居住功能和政府公共设施配套的缺位造成了后天不足，这一区域的交通、医疗、学校、就业 等均存在极大

42、的问题，成为广东 广州南拓”策略中的不像城市的城市”。现在，随着广东广州新客站的建设，将对这一区域的整体完善带来根本性的改善，最重要的就是其交通地位的提高，不仅增强了这一区域原居 民的交通便利性，同时也为这一区域城市功能的完善提供了外部推动力。从日本东京等特大型城市的发展规律来看，这种以交通设施的建设为契机所带来的城市发展，其成型速度、发展势头都是最迅猛的。广东广州新客站地区企划的常住人口为5万人，就业人口为 15万人。企划设计中强调了该地区的经营性。在交通能力方面，要求以便捷的交通换乘，满足不同人群对不同服务设施的需求。利用新客站建设对周边城市地区发展的带动性，增加商业、办公、居住、娱乐等经

43、营性用地。新火车站及其周边地区应该是番禺片区，特别是番禺北部地区的交通中心、服务中心和就业中心。因此，这种由于交通能力的提升而对地域城市地位的提升，就是本地块开发所面对的重要的策略机遇。第二部分、广东.广州城市商业发展研究一、广东.广州城市商业消费的基本面广东广州城市商业近年来一直发展迅速，即使在全球金融危机时期，在房地产成交下降、外贸出口大量萎缩的情况下，以满足内需为主的消费 型市场仍然持续成长。从近几年的广东广州社会消费品零售总额的数据对比上，我们就可以看到数据增长的巨大动力。相比2013年，广东.广州2014年的社会消费品零售总额达到3140亿元，相比2013年的全年社会消费品零售总额的

44、2595亿元增长了 21%纵观近五年来的广东.广州社会消费品零售总额状况，2010年广东.广州的社会消费品零售总额仅1675亿元，至2014年就已经达到3140亿元，在五年的时间里基本上翻了一个番。其中最显著的增长体现在2014年，比前一年增长 21%为五年来增长幅度最强劲的一年，其中前四年的增长率仅为10%右，2012年的增长率为15%为前四年最高。从2014年下半年开始，受全球金融危机的影响，中国包括广东.广州在内的城市的生产、就业与消费都受到不同程度的影响，但是，广东广州在2014年的商业表现却以五年最高的社会消费品零售额增长幅度，从而倍显瞩目。为什么会这样呢？.广州，在全国的大中型城市

45、，在生产型公司其主要原因在于2014年广东.广州汽车消费、金银首饰类大家消费品的增长。其实，不只是在广东效益降低的同时，消费型的商品销售却几乎未受到多大的冲击和影响。在广东 的高速增长更显得尤为耀眼。广东.广州2012 -2014年近五年社会消费品零售总额增长状况如下：.广州2014年的增长当中，汽车消费、金银首饰类消费等大宗消费品社会消费品零售总额扯常长率（单位：亿元）（数据来源：广东.广州统计局）2014全年实现社会消费品零售总额 3140.13 2013全年实现社会消费品零售总额 2595.00 2012全年实现社会消费品零售总额 2182.77 2011全年实现社会消费品零售总额 18

46、98.74 2010全年实现社会消费品零售总额 1675.05亿元，居全国主要城市第三位，增长21.0%。亿元，居全国主要城市第三位，增长8.9%。亿元，稳居全国大城市第三位，增长15.0%。亿元，稳居全国大城市第三位，增长13.2%。亿元，稳居全国大城市第三位，增长12.1%。.广州的市场消费潜力巨大，原居民的消费能力强。广东.广州社会消费品零售总额近五年来一直稳居全国第三的位置，增长幅度大，证明广东二、2012-2014年广东.广州批发和零售业发展比较1）广东.广州2012年批发和零售业发展数据比较2012年全年批发零售业实现增加值612.02亿元，增长21.7%。实现零售额1833.42

47、亿元，增长14.8%。其中，限额以上批发零售业公司实现零售额804.54亿元，增长11.3%，占批发零售业零售额的43.9%。在限额以上批发零售公司销售商品分类中，食品饮料烟酒类及服装鞋帽针纺织品类零售额分别增长10.8%和 12%2）广东.广州2013年批发和零售业发展数据比较2013年全年批发和零售业实现增加值688.52亿元，增长13.3%。实现零售额 2178.65亿元，增长18.8%。其中，限额以上批发和零售业公司实现零售额962.03亿元，增长19.6%，占全市批发和零售业零售额的44.16%。在限额以上批发和零售业公司销售商品分类中，食品饮料烟酒类及服装鞋帽针纺织品类零售额分别增

48、长15.9%和11.6%，家用电器和音像器材类零售额增长28.5%,汽车类零售额增长16.2%，石油及制品类零售额增长22.7%,建筑及装潢材料类零售额增长3.1%，金银珠宝类零售额增长26.2%。3）广东.广州2014年批发和零售业发展数据比较2014年全年批发和零售业实现增加值835.13亿元，增长14.9%。实现零售额 2624.52亿元，增长20.5%。其中，限额以上批发和零售业公司实现零售额1152.53亿元，增长19.8%，占全市批发和零售业零售额的43.9%。在限额以上批发和零售业公司销售商品分类中，石油及制品类零售额增长63.8%，金银珠宝类零售额增长 31.0%，汽车类零售额

49、增长 19.4%，服装鞋帽针纺织品类零售额增长18.9%，食品饮料烟酒类零售额增长17.1%，家用电器和音像器材类零售额增长8.3%。2006-2008广州批境和零售业发展数据比较批发零售（数据来源：广东.广州统计局）通过以上数据的对比、分析，我们可以知道，广东广州的商业发展持续繁荣。同时，通过对2009年第一季度的基础数据分析，可知金融危机对广东广州商业消费市场影响不大，这一增长的势头为广东广州市商业结构的演变、升级提供了坚实的基础。三、广东.广州城市商业地理分布广东.广州市主要的传统零售商业区主要是上下九步行街商业广场中心、北京路步行街商业广场中心区、天河体育中心商业广场中心，次级商业 广

50、场中心区主要是江南西商业广场中心区、东山口-中山三路商业广场中心区和市桥易发-大北路商业广场中心区。1）上下九商业广场中心区的形成及特点扩散扩散扩散1）上下九商业中心邕的黑戍氐荷住裁薄国量广州芾的老诚区.八十年代享誉全申国的 南方大厦百货商庄就座落在这一區域陆#广州市城区 东移和旧减区前改造，上下丸步行街两业中心区盟代了 雨方大廈所在的怅堤大马踏”成为了广州西部老城区的 商业中心.荔湾区商业的特点是；人口流消费力 水平，“一盅两件”躍谊一这贱消费的集中悼现上下九商业广场中心区由于消费水平低、老城区拓展空间有限等原因，造成了这一区域多年来缺乏新的商业亮点。荔湾广场是位于上下九步行 街上、广东.广

51、州开发时间最早的大型商场，总建筑面积高达近十万平方米，但荔湾广场由于操作不当，多年来在定位、招商之间反复摇摆，现在成为综合性的玉器和服装辅料市场。荔湾区商业的发展还体现在它的专业市场方面，除开消费水平低的零售业之外，位于人民路上的十三行服装市场等运作得比较红火，形成了比 较繁荣的老城区服装批发交易市场，造就了广东广州市老城区内批发业与零售业齐步发展的格局。荔湾区少有新建的购物中心，早期的名汇广场等项目作为不大，近期唯一的亮点是位于黄沙路上的、由香港和记黄埔开发的西城都荟购物中心， 从各方面的条件来看，该购物中心成功的可能性较大，但该购物中心已经偏离了上下九传统的商业核心区。这使它成为广东广州西

52、部老城区为数不多的、新锐的商业振兴力量，成为广东广州西部的商业亮点。2）北京路商业广场中心区的形成及特点现在的广东广州市越秀区包括原东山区和越秀区，北京路商业广场中心区位于越秀区，北京路步行街原是广东广州市老城市结构中的几何中心，沿海珠桥、北京路至中山纪念堂和白云山广东广州“云山珠水”城市结构的中轴线，但现在，随着广东广州市新一轮城市企划的启动，广东广州市的城市中轴线已经东移。2）北京賂题业中心更的形成51特点北京路商业申心区取原广百和新大额为拉头现衣堆加了 3LR花丽物中心、光明广场和名盛广场髯几丸嗣翎中心.但是 这荃新型的.现代的购物中心由于各种主观或客观的備面.迢 處丁境营状况普遍井甲刃

53、相遠在北京路商业中亡区稱成了一 个悻论，那就屋在一个平常曰人洗加达到协万以上*节倩曰 人流泉达到3O7TU上的繁华的城市中心商业区內 占有较好的地 理位首的、新型的、现代的砌物中亡经醬伏况却普遍井不理想 与上下丸裔业中心+.这些购物中心的经营井不成功扩散扩散为什么在上下九商业广场中心区和北京路商业广场中心区内，代表现代商业发展水平的购物中心经营都不理想，其主要原因在于:A、因为老城区拆迁改造的难度较大，而政府也缺乏对新型购物中心振兴老城区商业应有的认识，而普遍地将其视为一个房地产开发项目，缺乏较大的支持力度，造成这些购物中心在商业企划上普遍存在着先天不足，这是一个重要的原因；B、无论是名盛广场

54、，还是光明广场，还是动漫星城，这些项目的开发商都普遍缺乏开发一个成功的购物中心的开发商应有的实力和修养，不是 目光短浅，就是用人不当，这些购物中心由于缺乏一个整体的发展和经营策略，以致于开业数年以后仍然在痛苦的边缘徘徊，经营状况并不理 想；无论是在地理区位上，还是在知名度上，还是在消费者的购买能力上，北京路商业广场中心区都要比荔湾区的上下九商业广场中心强。但要探 讨、深入分析北京路商业发展的方向，我们首先要认识到北京路的商业发展格局是丰富的、多元的，这是北京路商业步行街的重要特色。与上下九商业广场中心不同的是，北京路商业广场中心不是一个纯粹的零售购物区，而一个老城区的旅游消费区、文化消费区和零

55、售购物区的 综合体。一个例子就是：在北京路上500米长的步行街主街上，竟集中了新华书店、科技书店、儿童书店、古藉书店等几大书店，而且经营状况都十分好，在一个高租值的黄金商业区，几大书店能够持续经营，这足以证明北京路的消费人群的对文化产品有着巨大的需求，因此北京路步行街并不是 一个纯粹的衣服鞋袜的零售购物区，它是老城区的综合性消费中心。可令人遗憾的是，在北京路商业广场中心区经营的购物中心都没有意识到这一点，而是采取千篇一律的开发和经营模式，漠视这一商业区真实 存在的商业需求，而动辄为购物中心穿上一件时尚的“外衣”，实质上奉行的是千店一面的、缺乏创新精神及适应变化能力的、所有的购物中心几乎都一样的

56、假、大、空，挂羊头卖狗肉的招商和经营模式，这样的开发模式当然无法获得瞩目的成功，这种开发思路使得北京路的购物中心群最终无 法实现向标志性的都市商业航母的飞跃。3）东山口 -中山三路商业广场中心区的形成及特点东山口-中山三路商业广场中心区北有环市东商务中心区、中部有以东山口商业区王府井百货和东百为龙头的百货商业区、南部更有比海印电器为主的专业市场。其中东山东口商业区以农林下路和署前路为中心地带，延伸到中山一路、中山二路、中山三路、龟岗大马路等，整个商业区内人 口稠密，消费力是广东广州市老城区内最高的。东山口商业区在 1995-1997年发展迅速，王府井百货的开业和一大批的专卖店进驻使东山口形成了

57、良好的商业氛围。其中最大的亮点是位于中山三路地铁烈士陵园站上的流行前线和中华广场，其中中华广场由于总建筑面积高达17万平方米，成为广东广州市老城区内规模最大的购物中心。中华广场是广东广州市老城区内规模最大、唯一经营状况比较良好的大型购物中心。中华广场在经营上也曾经几度波折，但是最后由于把握了经营的方向，其引入的吉之岛百货和相邻的流行前线在经营上也对其产生了较大的推动作用，使中华广场在开业两年内即基本上走向良性经营。中华广场对于广东广州城市商业结构来说是一个标志，因为广东广州市老城区内至此之后，终于有了一个成功经营的大型购物中心，自此向东，就是以天河城广场、正佳广场等大型购物中心组成的集中式的建

58、筑、广东广州东部的新型现代商业广场中心。这标志着广东广州市的商业地理结构已经进入一个购物中心的时代。4）天河体育中心商业广场中心区的形成及特点1996年广东.广州天河城广场的开业是一个标志性事件，随着1998年地铁一号线的开通，天河城广场开始进入繁荣时代。今天，天河城广场已经成为中国最成功的购物中心之一，这不仅在于天河城广场创造了每日高达20万以上的人流量，还在于天河城广场每年近4亿元的租金收益成为中国最高租金收入的购物中心。自天河城广场之后，建筑面积达38万平方米的正佳广场更扩大了天河体育中心商圈的容量，升级了整个商圈的功能。在天河体育中心商圈内，商家众多，天河城广场有天河城百货、吉之岛综超

59、，中怡时尚有广百百货天河店、正佳广场有百佳超市、友谊百货、正佳百货，天河路上更有即将 开业的太古汇、连同中山大道的电脑城群和广东.广州购书中心、南方人才市场等设施，天河体育中心商圈已经成为广东广州容量最大、功能最全、辐射范围最广的商业广场中心区，取代北京路成为广东广州第一商圈。天河体育中心商业广场中心区已经成为广东广州商业的标志，但它只是广东 广州购物中心发展历史上的一个阶段性的产物，因为广东 广州市商业的分裂和升级已经在发生了。5）市桥商业广场中心区的形成及特点在广东广州区域性的传统商业广场中心，市桥商业广场中心区特别值得一提，这不仅是因为市桥商业广场中心距离我们所研究、分析的地块最 近，是

60、我们重点研究的对象，同时也因为市桥商业发展在广东广州中心城区以外的萝岗、黄埔、南沙、增城、从化等区或县级市中，属于发育最成熟、经营状况最理想的区域性商业广场中心。Bt神/ 亘氐!1|W/ 1/ 时也 J* tun M+V! *緊华路、大北路购物街与易发 商业街构成番禺市桥檢心閒业圏 在这一商圏團内至要有lil禺山商 场*友谊大僵、两业大11等大型购 物商场.“晝号覇流”和百穗胸物 中心，以及李宁.安踏、苹果等數 十家专卖店.易发商业街位于番禺医市桥街 光明北路*丸北路*禺山犬道和罄 华路之间.全妖4B0米-是由“体验 式折行街+商业中心购物”瑋成的 炼合性商业步行街，成为一条隼购 物*姜直，娱