绿城集团开发项目物业服务内容和标准

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业附件：绿城集团开发项目物业服务内容和标准使用说明本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”）目 录 TOC o 1

2、-3 h z u 第一部分 交付前物业服务交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止；前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。一、前期咨询服务该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。（一）物业管理顾问咨询服务的工作内容1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理

3、的优化建议和意见；3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议；8.对物业

4、公共区域包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等的装修设计提供合理化意见和建议；9.对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议；10根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高；11通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；12应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提供相关资料；13应项目公司

5、要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提出相关要求。（二）园区生活服务体系顾问咨询内容1.根据项目公司园区生活服务体系的筹建思路，制订相应的“园区生活服务体系”顾问咨询服务计划，配合项目公司做好园区生活服务体系的建设工作；2.通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边配套、价值特点等，对园区生活服务项目的设置提出意见和要求；3.通过分析项目的规划设计定位及功能布局，提出有利于日后园区生活服务体系实施的硬件配置的意见和要求；4.对园区生活服务用房的功能布局、装修设计、物品配备提供合理化意见和要求；

6、5.对与行政主管部门的沟通工作提出意见和要求，协助项目公司就相关园区生活服务内容做好与行政主管部门的沟通协调工作；6.结合项目的销售策略、路线及后期园区生活服务体系的构建思路，对房屋销售阶段的园区生活服务活动进行策划，提出有利于项目销售的活动方案；7.结合项目的销售、宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生活服务体验活动；8.应项目公司要求，提供园区生活服务相关的策划及宣传内容，便于项目公司进行销售宣传；9.应项目公司要求，参加项目相关工程、销售会议，并根据会议议题提供有关园区生活服务方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知乙方，并提供相关资料；11.对项目交付后“园区生活

7、服务体系”的实施内容形成策划，并与项目公司签订前期物业服务合同；12.根据前期物业服务合同的相关要求，向项目公司提供项目“园区生活服务体系”运营方案，并接受项目公司的监督。（三）销售案场、样板区（房）物业服务内容1.客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍 、客户信息收集、VIP客户接待等服务;2.吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、茶歇服务以及各类协助销售人员的助理工作等;3.样板房服务：样板房日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待服务等；4.礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务;5.保洁服务:负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。（四）顾问

8、咨询服务期限根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。（五）根据项目类型及所处区域，物业管理顾问咨询服务的收费标准1顾问咨询服务费浙江省内项目按建筑面积每平方米2元；浙江省外项目按建筑面积每平方米2.50元（含差旅费）。若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。2销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、管理费及酬金（按人员成本总支出的13%计提）组成。根据房产品的档次及各项目的实际需求，现从人员配置、费用标准方面提供A、B、C三档方案。A：案场

9、、样板区规模较大；房产品品质高，要求预约制全程跟随服务；要求提供体验式接待、茶歇服务等。如：西溪诚园、湖州御园、溪上玫瑰园等项目样板区。B：案场、样板区规模中等，如无锡玉兰花园、明月江南销售中心等。C：案场、样板区规模较小，单纯样板房或案场的项目，如兰园销售中心、丽园样板房等。具体人员配置、费用标准如下：销售案场（样板房）人员配置序号岗位岗位设置（不含替班）岗位说明ABC1案场经理1102案场主管10-113样板房客户助理1111套1人4体验样板房客户助理1005吧员2216迎宾2007礼宾主管10-108停车场礼宾21-219门岗礼宾22110电瓶车驾驶21011中夜班秩序维护人员2-412

10、监控人员313保洁2根据案场规模大小定14办公区域保洁1-215外围保洁若干根据案场规模大小定16样板房保洁1套1人排屋别墅类则考虑庭院增加0.5-1人注： 带的岗位可根据项目实际情况决定是否配备； 具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定； 以上服务人员实行单休制，替班人员按照1：6的比例配备。（2）服务费用A人员费用标准：费用项目费用标准（元/月人）月数备注ABC1、人员工资案场经理85005000-6500/12案场主管38003800450012体验样板房客户助理38003800/12样板房客户助理27002400240012吧员、迎宾27002400240012礼宾主管3500

11、3500350012礼宾27002400240012中夜班秩序人员、监控220012保洁主管30002700220012保洁1750155012人员工资合计2、双休日加班费样板房客户助理40640640612计算员工加班工资时，杭州地区按照1310元的工资基数，主管按照2000的工资基数。其他地区以当地最低工资标准为基数。保洁人员按照固定加班工资形式计算。吧员、迎宾40640640612案场主管、礼宾主管、保洁主管62062062012礼宾40640640612中夜班秩序人员监控40640640612保洁20020020012小计3、年终奖 两个月工资4、社会统筹保险 杭州地区为1、2、3项总

12、和的28.7%，根据国家规定进行适时调整。其他地区的社保交纳比例以当地政策规定为准。5、公积金1项的12%，杭州地区最低工资基数1825元/月，根据国家规定进行适时调整，其他地区以当地政策规定为准。（保洁不计提公积金）6、福利费过节费、高温费、手机费、交通费。 驻场经理860860/12案场主管76066066012样板房客户助理41036036012吧员41036036012礼宾主管56046046012礼宾41036036012中夜班秩序人员监控341036036012保洁主管40040040012保洁20020020012小计7、管理费 1-6项13%，其中酬金5%，管理费8%。8、服装

13、费用服务人员300300300工作服两年折旧，保洁人员为一年折旧。保洁1001001009、残疾人保障金38383812杭州计算公式：员工总人数（当地上一年度平均工资）1.5%，杭州上年度为30650元10、税 1-9项的5.7%11、合计注：上述工资标准按每年10%上浮进行计算。法定节假日加班工资根据考勤具实结算（根据工资调整而相应调整）：案场经理 345元/天、客户助理、吧员、礼宾、保洁 180元/天、礼宾主管、保洁主管276元/天。社险及公积金缴纳比例与工资基数以当地的政策为准。B员工食宿住宿由项目公司为员工安排住宿（保洁除外），并配备必需的宿舍用品（空调、热水器、电视、衣柜及床上用品等

14、）；若项目公司无法解决住宿，按照400元/月人的标准提供员工住宿补贴（保洁除外），由我司统一为员工安排住宿。用餐项目公司为外地员工提供工作餐（秩序维护员提供2餐）；外地项目提供两餐或三餐。如项目公司条件限制无法提供工作餐，按照12元/餐的标准提供用餐补贴。（具体用餐标准根据项目当地消费水平）C 协议签订相关约定酬金、管理费计提说明及前提条件：项目公司需在销售案场（样板房）开放前两个月书面告知绿城物业服务集团，便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作（包括招聘、培训等）。项目公司需在销售案场（样板房）开放前一个月与绿城物业服务集团签订相关服务协议，并按约定开展服务工作。若项目公司销售案

15、场（样板房）提前或延后开放，项目公司应按实承担相关费用。如案场（样板房）项目服务期限不满一年，管理费将视情增加。如案场（样板房）项目提前结束，需提前两个月书面通知绿城物业服务集团，并需承担员工解聘费及产生的其他相关费用。绿城物业服务集团需选聘符合案场服务方案要求的人员。如项目公司要求调整人员编制，应提前一个月的时间告之绿城物业服务集团。D 项目公司协作事宜案场服务所需物耗及易耗品（包括保洁用品、秩序维护装备等）按需领用，或实报实销。为方便案场经理办公，项目公司提供办公区域及电脑设备。 项目公司提供物业管理用房，用于存放保洁用具和员工休息、更衣等。案场、样板房专业保养外请专业保洁公司，保养费用按

16、实际结算。案场开放前如需保洁开荒，费用另行结算。建议案场、样板房购买保险（意外险、公众责任险等）。3若该阶段服务内容超出上述范围，涉及的相关事宜由项目公司和绿城绿城物业服务集团根据项目的区域、规模、性质及开发进度进行协商，并在服务合同中予以明确。同时涉及的服务合同参照绿城房产通（2008）200号文件规定执行。二、前期介入服务1该阶段绿城物业服务集团的基本工作内容：（1）成立物业服务中心，确定负责人；（2）根据前期介入人员配置方案及到岗计划，招聘人员并实施培训（物业服务基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、质量体系知识等）；（3）物业服务中心所有人

17、员的工作服制作（根据不同工种确定），在物业交付前三个月到位；（4）制订物业服务方案，内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车辆管理及交通组织管理方案、清洁服务管理方案、绿化养护方案、公共设施设备维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管理方案等；（5）编制业主手册，经评审定稿后并印刷；（6）协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书；（7）协助办理物业服务费的报批或备案手续；（8）完成项目标识统计，提交项目公司，并对标识系统进行现场复核；（9）做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作，制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格；（10）

18、项目公司应当在物业交付使用30日前，与绿城物业服务集团完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，项目公司完成问题整改，承接查验问题的复验工作，办理物业交接手续。绿城物业服务集团应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：A共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；B共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备

19、等；C共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。物业现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由项目公司和绿城物业服务集团参加查验的人员签字确认。对物业现场查验中存在问题的处理：绿城物业服务集团对项目物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收；整理验收初验资料，报项目公司进行整改，将验收资料进行分类汇总，对不合

20、格项报项目公司整改，并重复程序至验收通过；对物业共用部位、共用设施设备进行复验，待项目公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报项目公司整改至验收通过；（11）接管验收相关技术资料的移交，具体包括：A 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；B 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；C 物业质量保修文件和物业使用说明文件；D 物业管理所必须的其他资料。（12）参与公共设施设备的调试和验收，对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行接管验收；（13）报警中心设备的调试和验收（智能化设备），消防联动、消控调试、消防广

21、播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收；（14）建立设施设备台帐，设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等；（15）建立备品备件资料档案，建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集；（16）对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训，掌握各设备系统的使用方法；（17）建立消防器材档案，对各消防栓的具体位置、配置数量进行登记；（18）根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家具等（或由项目公司承担费用，绿城物业服务集团自行采购）；（1

22、9）协助项目公司对物业管理用房装修检查并提供合理化建议；（20）办公室的布置，上墙文件、软装饰等、安装物业管理软件试运行；（21）协助项目公司做好小区的开荒保洁工作（根据项目公司的需求来确定）；（22）建立业主档案（业主的住址、联系电话、家庭情况等）；（23）与项目公司协商确定交付场地，结合项目实际，对实地进行勘察；（24）交付前各项物品采购，并协助项目公司布置交付现场；（25）与政府相关部门（如电话通讯、网络、有线电视或数字电视、燃气公司等）联系，争取相关部门能在交付期间到交付现场设点，为业主提供方便；（26）交付现场人员安排（除服务中心全部人员到位，从公司总部将选派优秀人员增援交付活动），

23、确保交付工作顺利完成；（27）制定交付流程、交付方案、各岗位工作职责，准备统一说辞、注意事项等；（28）交付资料整理装袋，确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕（如业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等）；（29）编制交付人员通讯录，以便在交付过程中碰到问题能及时联系；（30）与项目公司一起召开交付碰头会，对交付中将有可能碰到的问题进行讨论；（31）组织交付预演，迎接交付；（32）总结交付经验，准备装修管理，就交付中存在的问题进行汇总与分析。2以上前期介入服务费用由物业服务人员成本支出、管理费（按物业服务人员成本总支出的5%计提）、税金等组成。3.根据项目实际由项目公司选

24、用绿城物业服务集团提供服务的主要内容有：一房一验、保洁开荒、交付领房、秩序维护人员进驻等服务，相关费用由双方根据实际情况协商确定。原则上为绿城物业服务集团实际提供服务人员的成本加人员成本支出5%的管理费用。另，交付时公共区域成品保护等工作由项目公司完成。4.物业管理用房的装修由项目公司负责，绿城物业服务集团应从方便使用的角度提出合理化建议。同时项目公司在物业管理用房中按合理比例设置相应的员工宿舍、食堂用房。5物业管理服务所需的物业管理软件、设施、设备、工具、用具及员工宿舍、食堂装修、用具由项目公司按实承担，若项目公司以实物形式提供的，物品均为新购。6交付现场除满足政府相关规定外，需达到绿城物业

25、服务集团交付接管验收的标准，即完成室内公共区域装饰装修、室外公共区域的景观绿化施工、通水、通电、通气、通讯等，若交付现场未能满足绿城物业服务集团接管验收标准的，项目公司需在交付前一个月书面告知绿城物业服务集团，便于绿城物业服务集团相关工作的有序开展。7项目实际交付时间发生调整的，项目公司应提前书面通知绿城物业服务集团（提前或延期交付的，至少应提前3个月告知）。8项目分期交付，后续交付项目，项目公司只需承担后续增加人员及相关费用。9分月工作内容及人员介入情况：介 入时 间序号工作内容人员介入情况备 注交付前第三个月1物业服务中心筹建，确定主要负责人经理1人工程人员2人秩序维护队长1人秩序维护班长

26、3人2主要人员到岗（物业经理、秩序维护队长、班长、工程人员）3根据前期介入人员配置方案及到岗计划，招聘人员4提供物业管理用房装修意见（合理利用空间，符合物业服务中心日常办公的实际需求，符合公司VI系统要求）5修订物业管理方案（物业组织架构、人员配备、各岗位职责，服务标准、制度前期介入方案以及项目管理方案）6编制交付前三个月工作计划7协助项目公司制定会所经营及管理方案8提交物业建议或报告（标识系统、机电设施、成品保护、现场施工跟进）9房屋接管验收准备（制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格）10配合项目公司进行政府部门验收11资料移交（各类图纸、竣工资料、电

27、梯等设备运行记录资料、管线图等）交付前第二个月1制订详细分项服务方案（验收、秩序维护、车辆管理、消防管理、财务管理、环境维护、园区服务、人事管理等）经理1人经理助理1人客服人员1人工程人员2人秩序维护队长1人秩序维护班长3人2实施培训（物业管理基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、公司管理体系知识等）3物业服务中心所有人员的工作服制作（根据不同工种确定）4编制业主手册，经评审定稿后完成印刷5协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书6办理物业服务费的报批或备案手续7完成项目标识统计，提交项目公司，并对标识系统进行现场复核秩序维护队员3人交付前第二个月8

28、对房屋公共部位进行接管验收，对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面初验（非一房一验）9整理验收初验资料，报项目公司进行整改，将验收资料进行分类汇总，对不合格项报项目公司整改10做好成品保护方案，并完成有关费用测算11工程、秩序维护、综合管理等资料的建档12联系相关市政部门，商谈有关事宜（电信、煤气、电视、水、电、环卫、邮电等部门）13物业保险（确定园区投保方案、确定投保的险种、招标选择合适的保险公司）14办公室的布置，上墙文件、软装饰等、安装物业管理软件试运行15提交物业建议或报告（标识系统、机电设施、成品保护、现场施工跟进）交付前第一个月1对房屋公共部位进行复验，待项目公司整改完毕后，再

29、进行复验，再汇总，如有问题再报项目公司整改至验收通过经理1人经理助理1人客服人员2人管理员2人财务人员1人工程人员2人秩序维护队长1人秩序维护班长3人秩序维护队员11人复验（非一房一验）2竣工资料移交3参与公共设施设备的调试和验收，对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行接管验收4报警中心设备的调试和验收（智能化设备），消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收5建立设施设备台帐，设备名称、产地、厂家、价格、产权所

30、属等6建立备品备件资料档案，建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集7对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训，掌握各设备系统的使用方法8建立消防器材档案，对各消防栓的具体位置、配置数量进行登记9根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家具等（或由项目公司承担费用，绿城物业服务集团自行采购）报警员3人保洁主管1人保洁技工1人保洁员11人10协助项目公司做好小区的开荒保洁工作（根据项目公司的需求来确定）11建立业主档案（业主的住址、联系电话、家庭情况等）交付前第一个月12与项目公司协商确定交付场地，结合项目实际，对实地进行勘察13交付前各项物品采购，并协助项

31、目公司布置现场14交付现场人员安排（除服务中心全部人员到位，从公司总部将选派优秀人员增援交付活动），确保交付工作顺利完成15制定交付流程、交付方案、各岗位工作职责，准备统一说辞、注意事项等16交付资料整理装袋，确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕（如业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等）17编制交付人员通讯录，以便在交付过程中碰到问题能及时联系18与项目公司一起召开交付碰头会，对交付中将有可能碰到的问题进行讨论19组织交付预演，迎接交付20总结交付经验，准备装修管理，就交付中存在的问题进行汇总与分析注：1.以上前期介入分月介入人员数量安排参照以下前期物业服务设定的项目

32、硬件条件而定，设定的时间为2010年，前期介入时间为3个月（精装修项目，前期介入时间为6个月）。2.如项目硬件条件、物业类型、规模、服务内容和要求等发生变化，此项人员安排作相应变化。3.上述人员配置中秩序秩序队员未包含替休队员，绿城物业服务集团全面实行做6休1，每6个队员需增加1名替休队员。10项目前期介入服务费用测算标准：（1）各级人员工资标准各职级员工月工资标准项目规模工资上调浮度经理660010-20万方工资为1.1倍,20-30万方工资为1.15倍,30-40万方工资为1.2倍,40-50万方工资为1.25倍,50万方以上工资为1.4倍经理助理350010-20万方工资为1.1倍,20

33、-30万方工资为1.15倍,30-40万方工资为1.2倍,40-50万方工资为1.25倍,50万方以上工资为1.4倍园区服务专员（按助理级别）350010-20万方工资为1.1倍,20-30万方工资为1.15倍,30-40万方工资为1.2倍,40-50万方工资为1.25倍,50万方以上工资为1.4倍客服人员2000管理员2000财务人员2000工程主管420010-20万方工资为1.1倍,20-30万方工资为1.15倍,30-40万方工资为1.2倍,40-50万方工资为1.25倍,50万方以上工资为1.4倍工程人员2200秩序维护队长310010-20万方工资为1.1倍,20-30万方工资为1

34、.15倍,30-40万方工资为1.2倍,40-50万方工资为1.25倍,50万方以上工资为1.4倍秩序维护班长2000秩序维护队员1650报警员1650保洁主管2650保洁技工2100保洁员1500绿化工1600注：1.上述工资标准为2012年的工资标准，并以杭州地区10万方普通住宅项目为前提，其他项目、非杭州地区项目的人员工资标准需结合项目档次、项目所在地政策规定等来确定。2.上述工资标准按每年10%上浮进行计算,同时随着项目管理成熟,正常期人员配置可减员10%。（2）每月前期介入服务测算方式序号费用项目名称计算方式备注1人员工资各级员工人数该级员工月工资标准1.167奖金是按2个月计算，故

35、折算至每月为1.1672双休日加班费管理人员、工程人员人数184元加班天数（根据实际情况来定）基本工资按2000元计算，每天加班工资标准：2000元/21.75天*2倍=184元秩序维护班长、队员人数124元4.3天基本工资按1350元计算，按每周加班1天计算，每月4.3天；每天加班工资标准：1350元/21.75天*2倍=124元保洁技工、保洁员人数120元4.3天基本工资按1310元计算，按每周加班1天计算，每月4.3天；每天加班工资标准：1310元/21.75天*2倍=120元3法定节假日加班费管理人员、工程人员人数276元加班天数（根据实际情况来定）基本工资按2000元计算，每天加班工

36、资标准：2000元/21.75天*3倍=276元秩序维护班长、队员人数186元加班天数（根据实际情况来定）基本工资按1350元计算，每天加班工资标准：1350元/21.75天*3倍=186元保洁技工、保洁员人数181元加班天数（根据实际情况来定）基本工资按1310元计算，每天加班工资标准：1310元/21.75天*3倍=181元4工作餐费管理人员、工程人员人数200元秩序维护班长、队员人数240元5高温费介入人员总数200元介入时间为6、7、8、9月时有此费用6交通补贴经理：汽油费600元管理人员、工程人员人数50元7社会统筹保险工资总额28.7%工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴

37、8工会教育经费各级员工工资总额3.5%杭州规定成立工会的单位按工资总额8计提，未成立工会的2%计提9公积金各级员工工资（除保洁员外）12%10过节费管理人员、工程人员、秩序维护班长、队员人数300元/个节日逢五一、中秋、十一、元旦节时需计算此项费用11办公费1500元12固定电话费600元13相关人员手机费经理300元助理、主管级150元管理员、客服人员、财务人员、工程人员50元14交通费用600元15工装费用管理人员、秩序维护员、报警员人数100元1200元/年工程、保洁班长、保洁员人数67元800元/年16秩序维护耗材秩序维护员、报警员人数100元17保洁耗费800元18残疾人保障金员工人

38、数30480元1.5%杭州计算公式：员工总人数（当地上一年度平均工资）1.5%，杭州上年度为30480元19不可预计费前18项之和1%20管理费前19项之和5%21税费前20项之和（1-0.057）5.7%22合计前21项之和注：上述社会统筹保险、工会教育经费、公积金、残疾人保险金标准以杭州地区项目为参考，其他地区项目各项费用标准需结合项目所在地政策规定执行。第二部分 交付后前期物业服务前期物业服务：从物业实际交付之日起至项目公司与绿城物业服务集团签订的前期物业服务合同终止之日止由物业服务单位提供的物业管理服务。前期物业服务按以下设置的项目硬件条件，确定了基本物业服务内容和标准、物业服务机构设

39、置和人员配备以及物业服务费标准。一、项目硬件配备条件1项目布局：总建筑面积10万平方米，高层毛坯公寓，小区设有两个出入口，其中一个为主出入口（主出入口都采取人车分流形式，人行入口采取刷卡进入形式）。地下车库出入口设置有道闸系统、不直接与市政道路相接，访客停车在地面解决。2配套设施设备：地下车库通向各单元入口处和地下自行车入口都采取门禁系统。小区设置红外周界报警系统、高清红外摄像监控系统、巡更系统、楼宇可视对讲系统、车辆管理系统；消防与监控中心合在一起。单元进户门设挑檐或挡雨板。高层配置清洁楼道所必须的清洗池。住户电表、信报箱集中设置。路灯配置合理并采用耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节

40、能灯胆。公共部位不配备中央空调、未配备热水系统等公共配套。3保修期限：园区设施设备、绿化要求为自交付之日（若项目交付时设施设备尚未通过验收合格的，则按验收合格之日）起不低于2年；电气管线、给排水管理、设备安装和装修工程要求为自交付之日（若项目交付时尚未通过验收合格的，则按验收合格之日）起2年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；屋面防水工程不低于8年；房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。4其他：绿化植物配置大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。5交付：项目为一次性交付。二、物业服务费标准物

41、业服务收费标准:不低于2.00元/平方米/月（不含公共能耗和园区生活服务体系费用）。三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制）1综合管理服务内容标准服务机构设置小区内设置物业服务中心，实施统一专业化服务；配置较先进完备的办公设施设备；应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；办公场所整洁有序。管理人员要求中心主任（经理）持有物业管理员上岗证和物业经理上岗证；管理人员和专业技术人员持证上岗；管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。合同管理与项目公司/业主签订前期物业服务合同/协议，双方责权利明确，并按照合同协议约定提供优质服务。档案管理建全小区物业管理服务档案，包

42、括：物业竣工验收档案；设备管理档案；业主或使用人资料档案；业主或使用人装修档案；物业租赁档案；日常管理档案等。管理、考核制度有完善的物业管理方案；制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；制定服务中心内部管理制度、各岗位工作标准和考核制度，并实施。标识标志小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。财务管理建立财务制度，收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；至少每半年公开一次物业经营收入收支情况。园区管理对违反业主规约（临时管

43、理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。公众制度房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主管理规约等各项公众制度完善；提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。专项维修资金管理维修基金管理、续筹符合有关规定，按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。创优服务物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。服务规范基本服务符合杭州市物业管理行业规范要求；其它服务项目达到约定的服务标准。服务时间周一至周日业务接待，并提供服务；每天接待时间不少于12小时；公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。

44、业主接待建立24小时值班制度，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 业主沟通每年至少1次征询业主对物业服务的意见；采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 装修管理按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度；依规定审核业主（使用人）的装修方案，制定装修须知告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；建立业主或使用人房屋

45、装修档案；监督装修过程，每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象及违规装修、违章搭建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；做好巡查记录；装修完毕将业主或使用人装修资料档案归档保管。2公共区域秩序维护服务项目内容标准人员要求专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；熟悉小区的环境，能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐

46、姿挺直，站岗时不倚不靠。文明值勤，训练有素，言语规范认真负责；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗服务时间主出入口24小时值班看守、16小时立岗，其中主入口高峰期双人值勤。交接班有详细完整的交接班记录。外来人员对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对其他外来人员询问登记，并通过对讲系统联系住户，决定是否放行。外来车辆对进出小区的车辆实施证（卡）管理和登记，引导车辆有序通行、停放。物品出门对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。值班室、出入口清洁保持值班室、出入口环境整洁、有序、道路畅通。业主帮助在遇到业主需要帮助时，主动热情。巡逻岗服务时间实行24小时巡逻。园区巡逻秩序维护

47、人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。车库巡逻车辆行驶安全、停放有序、无可见安全隐患。装修巡查发现违章及时制止和报告。消防巡查消防设施完好无损，发现问题及时报告。业主帮助在遇到业主需要帮助时，主动热情；在遇到住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。外来人员询问在园区内遇见外来人员进行询问，并通过对讲系统联系住户，决定是否放行，排除隐患。对可疑人员及时劝离园区。应急响应接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告业委会与警方，协助采取有关措施。系统报警处理在遇到异常情况时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。报警中心服务时间园区设有报警中心，

48、具备录像监控、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。紧急处理报警中心接到报警信号后，及时呼叫秩序维护员赶到现场进行处理。业主帮助接受用户救助的要求，解答用户的询问。应急预案和演习报警中心控制室内悬挂火警、水警、警情应急预案；每年应组织不少于1次的应急预案演习。车辆管理服务时间专职人员24小时巡视和协助停车事宜。停车引导机动车停放有序；非机动车按规定位置停放，管理有序。停车巡查检查车辆门窗关闭；检查车辆外观；无易燃、易爆及危险物品存放。车辆停放记录及时完整可追溯。交通标识地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶

49、有规定路线。3共有部位、共有设施设备日常运行、保养、维修服务项目内容频次标准园区设施房屋建筑每天巡视一次无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等；空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。园区设施门窗、楼内、外墙面、顶面、地面、路灯、楼道灯、草坪灯、景观灯、车库灯等园区设施每天巡视一次玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响；房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积

50、起壳、缺损、无污迹；路灯完好率不低于95%，楼道灯等公共照明设备完好。围墙每周巡查一次围墙完好，铁栅栏围墙表面无锈蚀。 场地、道路、路面、侧石、井盖等每周二次巡查道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、护栏每日一次巡查 保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。安全标志等每半月检查一次保证标志清晰完整，设施运行正常。公共雨、污水管道每月检查一次，视情况及时清掏畅通无堵。疏通每年一次化粪池每月检查一次通畅无堵塞无满溢。半年清掏一次景观水池每日检查无渗水、无破损、底部无严

51、重积尘。每季度清洗道闸每周检查起动灵活，完好无损，正常使用。半年保养围墙铁质护栏每年保养一次无明显锈迹。景观水池、水系不定期保养无渗水、无破损。标识每年维护无破损无缺失。供电系统单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒每月检查一次无积尘，接头无松动现象。每季清洁一次主要用电线路的绝缘状况每半年测试一次绝缘良好。配电箱/柜每年保养无积尘，接头无松动现象。供水系统供水设备每周检查三次以上运行正常，设施完好、无渗漏、无污染，保证二次供水正常。水泵每季对润滑点加油泵房、管道每季一次除锈、油漆水箱、蓄水池每年定期二次清洗二次供水水质符合国家生活用水标准。减压阀每年二次测压并记录无渗漏现象。供水系统水箱

52、、蓄水池盖板，溢流管口金属防护网每季检查水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口安装金属防护网并完好。暴露水管秋、冬季进行防冻保养保证二次供水正常。每层水表箱内阀门接口及减压阀每季检查一次无渗漏现象。泵房每日清洁泵房整洁。管网及闸阀每年保养无明显锈蚀无漏。生活水泵一级保养每年一次保证其运行正常。排水系统污水泵、提升泵、排出泵每天二次检查正常无漏水。每季1次润滑加油一级保养每年一次保证其运行正常。污水处理系统每年二次全面维护保养。污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。控制柜每月检查一次控制柜电气性能完好，运作正常。窨井、窨沟、排水沟、集水井每天二次

53、检查管道通畅，无堵塞外溢现象。排污泵、排气扇每月试运行运转灵活。暴气机空气滤网每年清洗二次无堵塞、无破损。升降系统轿厢内按钮、灯具每日检查保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。井道保持清洁。电梯机房通风、照明良好；每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。机房每周清洁无积尘无污迹。弱电系统监视系统每周检查保证24小时运行正常，能清楚显示出入人员的面部特征和车

54、辆的车牌号，录像功能正常。每季调试保养楼宇对讲系统（可视）每周一次调试与保养保证24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。周界报警安防系统每周检查24小时设防正常运行，警戒线封闭、无盲区和死角，中心控制室通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。弱电系统每季调试保养弱电系统电子巡更每周检查正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。每季调试保养车辆管理系统每周一次检查保养保证系统运行正常。消防系统消防泵启动每月一次并记录运

55、行正常，设施完好、无渗漏。消防栓每月巡查一次消防栓箱内各种配件完好。每年保养一次表面无生锈现象，颜色一致。火警、报警功能每天检查功能正常。探测器控制装置每年一次试验完好无损运行正常。火灾探测器每年一次试验及时清洗或更换消防水带每半年检查一次完好无缺，无霉变。阀杆处每半年加注润滑油启动灵活运行正常。每半年放水检查灭火器每月检查一次及时更新或充压。消防箱喷淋管每年保养一次管道表面无生锈现象，颜色一致。消防仪表每周巡查压力正常。消防水泵一级保养每年一次保证其运行正常。风机房内设备设施每年一次全面保养设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。其他泳池设备开放期每天巡查一次正常运行，周边基本无异

56、味和明显噪声，水质符合要求。人防系统每周巡视一次，定期测试，每年年检一次正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。防雷设施每年检查一次接地良好，无明显锈蚀。室外共用管线每天巡查统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。抄水总表每两月及时完整无遗漏。抄电总表每月及时完整无遗漏。急修半小时到场处理，一般修理一天内完成（预约的除外），零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录。小修半小时到场48小时内完成（特殊情况除外）。大修半小时到场，一天内有答复。备注：影响小区景观品质的水景和灯光：双休日及法定假日每天开启时间不少于10小时，日常每天开启时间不少于1小时，定时开启。4公共区域清洁卫

57、生服务项目内容频次标准室内楼道地面每日清扫、每周拖洗一次无积灰、污迹、垃圾。单元厅地面每日拖洗一次无灰尘、污迹、垃圾。开关盒、表箱盖2米以下每日擦抹一次；2米以上每周清洁一次无灰尘、污迹。扶手、单元门、信报箱每日擦抹一次无灰尘、污迹。天花板、公共楼道灯、单元厅吊灯每月除尘一次无明显积灰、虫网。进户门每三天擦抹一次无明显积灰、污迹。楼道玻璃每周清洁一次无明显积灰、污迹。电梯轿厢每日擦、扫一次以上，循环保洁无灰尘、污迹。电梯轿厢保养每月上油一次无锈蚀无污迹。公共洗手间每日拖洗一次以上无杂物、灰尘、污迹、堵塞。单元厅玻璃2米以下每日擦抹一次；2米以上每周清洁一次无明显积灰、水渍。单元门斗、天台、屋顶

58、每月清洁一次无杂物、污迹、堵塞。地下车库地库、架空层、地面每日清扫一次无积灰、污迹、垃圾。地库管线（架）每季擦拭一次目视无积灰。地面挡车栏杆每季擦拭一次目视无积灰、污迹。人防密闭门、地库通道门每半年擦拭一次目视无积灰。地库顶(汽车、自行车)每季掸尘一次目视无积灰、无虫网。室外道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁无明显暴露垃圾、无卫生死角。栏杆每天擦抹一次无积尘、无积水。宣传栏、标识、小品等每半月清洁一次无积灰、无虫网、无污迹。高杆路灯2米以下部分、低杆灯、草坪灯、景观灯、室外音箱每周擦抹一次，雨后及时擦抹；高杆路灯2米以上部分每月清洁一次无积尘、无积水。休闲椅、石桌凳、运动健身设施每日擦抹一

59、次无灰尘、无积水、无污迹。室外高杆路灯、低杆灯、草坪灯、景观灯罩内每年10月清洁一次无虫、无明显积尘。果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次周边地面无散落垃圾、无明显污迹。少儿游乐、健身、休闲活动场每日清扫一次，并巡回保洁无垃圾、无污迹。水池水面每日清理打捞无明显漂浮物。花坛每天擦抹一次无积灰、无污迹。花架每月掸尘除虫网一次无积灰、无虫网。垃圾收集每日清理二次日产日清。垃圾房每天冲洗一次无异味、无污迹。铁艺围墙每半年擦拭一次无严重积灰。道闸每日擦抹一次无灰尘、无污迹。喷水池、水池内每半年清洗一次无污染，清澈。窨井（含集水井）每半年清理一次内壁无粘附物、井底无沉淀物。明沟每周清扫一次无明显垃圾，无

60、堵塞。消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。5公共区域绿化日常养护服务标准内容频 次标准乔木修剪每年一次生长良好。抹芽6月10月每月1次无孽生芽。浇水7月9月每2天1次；10月6月每2周1次无枯死。排涝遇雨季积水每天排涝无积水。施肥春、秋各1次养分充足，生长健壮。病虫害视病虫害情况及时防治主要病虫害发生率低于5。灌木修剪6月10月每月1次整洁、美观、枝叶紧密、圆整、无脱节、无枯枝。浇水7月9月每2天1次；10月6月每2周1次无枯死。排涝遇雨季积水每天排涝无积水。施肥春、秋各1次养分充足，生长