某商业项目招商统一说辞

1、.地产江湖dcjianghu数十万份专业资料任他下载，资深操盘手随时交流：.；地产江湖dcjianghu数十万份专业资料任他下载，资深操盘手随时交流*招商一致说辞一、*特征商业街简介：*特征商业步行街是邢台市政府2003年重点建立工程，同时也是本市目前规模最大的商业地产工程。该工程北临繁华商圈中兴大街，南临新西街，占地面积82亩，建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长途汽车站仅百米之遥。工程已于2003年十月份开工建立，一期工程估计在今年七月份正式开工。11月18日，我市2003年市政府重点建立工程*特征商业街一期正式开盘，自16日下午六

2、点起在*售楼部门前就开场排起了大约有200来人的长队，开盘当天，推出的第一期326套商铺，当天就被抢购一空，买卖额达0.92亿元，应投资者的要求，开发商不得不将二期三栋楼一并推出。火爆销售局面不仅震惊牛城地产界，同时也掀起了牛城楼市新的商铺投资热。目前，工程一期工程曾经提早封顶，正在后期装饰装修阶段，估计将在今年的7月份正式开工投入运用。二期的拆迁任务也正在紧张的进展当中，估计今年7月份将正式开工兴建。二、工程特征分析：1、黄金地段：业内有一句名言：投资商业房地产，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决议了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。工程地处邢台市最繁华的

3、中兴大街的中心位置，是新老商圈的交汇处，工程周边不仅有市区人流最大的客运站和火车站，同时这里也是邢台市的政治、经济、商业中心，周边遍及着市委、市人大、日报社、市纪检委、市监察局等企事业单位，随着工程规划的站前街的开通，该工程将成为邢台市规模最大、规范最高、商业气氛最浓重的新兴商圈。这里日客流量在10万人次左右，便利的交通，旺盛的人流为*商铺的昌盛和愉快未来提供了良好的开展环境。2、配套完善：*的配套设备方面，具备完善的水、电、暖、热水、宽带网接口、接口、有线电视等配套设备，这为运营者的生活任务提供了便利的生活条件，生活任务轻松而无后顾之忧。3、新兴商圈： *工程由33条特征商业街、5个不同0文

4、化主题的大型广场组成，整个工程有商务办公、酒店、居住、购物、餐饮、文娱、休闲、美容、健身、观光旅游等多种复合业态，相互托势，有效互动，经过名吃、名品、名店的加盟，这里将成为牛城新的城市商业中心。4、运营理念：*商业步行街在建筑的设计规划阶段，就树立品牌化的运营理念。我们从它的跃层式公寓；从它融入的深沉文化内涵的主题广场；从它的特征运营的市场定位等等，都可以了解到*这个品牌所具有的深化内涵。这种品牌的塑造使*在牛城的房地产业独具特征，它使*能一直走在牛城市场的前沿地带，它不仅引领着牛城的时髦潮流，也成为了可以代表牛城的一张城市名片。这种区域化品牌的构成，也将有力的促进其营销的开展。同时，品牌化的

5、运营化理念和国际先进的营销运作方式两者相互促进，又给*注入了一剂催化剂，为其未来开展奠定了坚实的根底。5、规模优势：*特征步行街工程分三期建立，总建筑面积近十万平方米，在邢台市是规模最大、业态最全、商品最丰富的特征街。6、业态优势： 工程定位上走差别化、特征化道路，将其中分割成不同部分，临中兴大街和站前街部分将以餐饮、文娱、休闲为主，弥补了邢台市在这些业态上的市场空缺，市场内部以站前街为轴线的构成条主题特征商品街。与这些相互补的是北国商城，大型物流中心为其提供更加便利的条件，还有一部分跃层公寓可以满足经商者的需求。*由金融电信，主题商场、餐饮、购物、休闲、文娱、商住、旅游、健身、物流配送有效结

6、合的复合业态组成的大型特征商业街，各种业态相互托市， 7、个性化理念：*商业街树立的品牌化、个性化、差别化的规划理念。与其他商业街相比，完全经过差别化定位来树立它的品牌优势，它不但规划了中西文化合璧的巴黎梦境广场、多伦多时髦广场、悉尼音乐广场等主题广场；多达1500个充足的停车位，从它的复合业态的市场定位等，处处都可以了解到*这个品牌所具有的深化文化内涵。这种品牌的塑造使*在邢台的房地产也独具特征，它不仅引领着邢台的时髦潮流，也成为了可以代表邢台的一张城市名片。8、国际化管理：为了确保*可以快速安康开展并保证市场昌盛的延续性，*将成立国际商会组织，制定一致的市场定位、一致的品牌笼统宣传、一致的

7、招商组市政策、一致的运营理念、一致的效力规范等来管理*特征商业街。9、独立门店优势： 本工程除了具有市场的集散功能外，还具有独立的店面，其中，临中兴大街和站前街部分将专门预留排烟、排污管道，为餐饮、文娱行业的引入发明条件，以便构成真正的餐饮、文娱、休闲一条街，与内部的主题商品特征街有很大的区别。而且独立店面的面积相对较小，适宜多种人投资、运营，也可以自在组合分割，顺应性较强。 三、文化主题：根据业态定位而进展规划，现将*设定为33条不同主题的商业步行街，其中一二层为连体商铺，商铺配备必要的排水排污和排烟尘系统，同时配齐足够的水电管道和线路。五个不同文化主题的广场：“巴黎梦境广场、“悉尼音乐广场

8、、“多伦多时髦广场等，以上广场雕塑、音乐喷泉、座椅、健身椅横贯其中，您可以悠然的倾听不同国家不同民族的风格迥异的音乐、您还可以在清新中开场一天的晨练。使*真正成为北京的王府井。四、招商组市战略：*特征街在启动阶段应采取“放水养鱼、“品牌拉动、庄家托市、“房租高开低收、“品牌共赢战略等。1放水养鱼：就是在市场启动初期，开发商、投资者经过系列的优惠政策先把运营户、消费者吸引过来，经过大量运营户的入驻来启动市场，在市场起来后再收取他们合理的租金和物业管理费用，有我公司精心谋划的河北怀特装饰城在市场启动阶段，就采取了免一年租金，免一年物业管理费，免半年工商税费等优惠政策，经过减免以上税费，三个月招商率

9、到达了100%，目前租金已是开业时的三倍。2品牌拉动、庄家托市：无论是专业市场还是步行街，在市场启动阶段运营者很多都持张望态度，如何让大家尽快的进入市场，很多商家的做法是先经过低租金把部分品牌企业或大的商家吸引进来，然后经过他们来吸引更多的运营户进入，这就是我们常讲的品牌拉动、庄家托市。3房租高开低收：房租的高低直接影响到投资者和运营者双方的利益，同时也表达特征街地段的价值和商铺的档次及质量，在启动市场阶段确定租金价位时，租金应高开低收即租金订到一个较高的程度，然后经过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价钱程度，来满足运营户心思的落差。4品牌共赢战略：常言说“一根筷子容易断，三根

10、筷子断就难*作为一个特征街，假设运营户各自为政，各自宣传本人的品牌就很难构成大的气候，只需经过*整个特征街进展一致宣传，才干吸引更多的一站式消费者，才干成为效力全市的购物、美食、休闲、旅游特区。五、租商铺好还是买商铺好？1、租赁商铺与投资商铺收益对比分析租赁：以120平方米面积的中兴大街临街商铺为例，租赁价钱以7200元/月、全年房租为86400元，假设租赁十年，房租总投资为864000元；投资：同样120平方米的商铺为例，投资购买价钱为6500元/平方米、总价款为780000元，产权年限40年计算：收回投资需求时间：780000/86400= 9.02年 投资商铺净收益为：86400元40-

11、9.02年=267.1万元根据以上的计算公式可以看出：租赁商铺9.02年以后就相当于购买了与其租赁同等面积的商铺，以后30.98年还可纯赚获取267.1万元的报答。因此说购买商铺比租赁商铺好。2、投资商铺与银行储蓄收益对比分析以120平方米面积的商铺为例，租赁价钱以7200元/月、全年房租86400元，投资购买价钱以6500元/平方米、产权年限40年、首付38万元、银行贷款40万元，贷款期限为10年计算：投资商铺需投入费用为：1首付38万元2贷款52.92万元，贷款期限10年，月均还款额为：4508元/月投资购买商铺收益为：1每月租金收益为：7200元2每月净收益为：7200-4508=269

12、2元3十年贷款期限内的收益：2692元10年12月=323040元4后三十年的投资收益：72003012 =2592000元5投资总收益:2592000+323040-380000首付=2535040元银行投资净收益为：假设将38万元存入银行，以每五年为一周期计算，银行利率为0.0279，扣除利息税，那么银行的1年存款净收益为8481.6元，40年的纯收益为33926元 。购买商铺和把钱存入银行差额为：2501114元，因此说投资商铺比银行储蓄好。经过以上可以看出：随着市场竞争的日益猛烈，生意越来越难做。投资股票，可如今的股市继续低迷，风险太大，把钱存在银行里，利率一降再降，而且还有20%的个

13、人所得税，报答也并不理想。那么，投资什么行业最好呢？投资商铺是一个较好的选择，增值潜力大，投资风险低。同时，在目前一切的投资种类中，只需房产投资可以恳求银行贷款。六、临街商铺与步行街商铺区别1、临街商铺的特征作为临街商铺，普通这些商铺各自独立设点，互不干涉，很难构成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能构成聚合效应，由于没有的一致的管理，很难构成业态互补的运营格局。2、步行街商铺的特征1作为弯弯曲曲的步行街商铺，他依靠于步行街两侧，店铺装修风景各异，这里既有较好的购物消费环境，又能满足人们在消费的同时还可以体验这里时髦的休闲、旅游空间。2步行街

14、的业态定位为复合业态，这里集文娱、餐饮、健身、购物等于一体，假设在这里消费，可以享用一站式的效力，即在购物的同时可以在这里享用美食、健身 、文娱、旅游等活动。这可以极大的带动消费者前来消费，并可以起到良好的聚集效应。3由于这里的商铺各具特征，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种运营格局客观上既促进了运营者提高本身运营管理程度，同时又使运营者提高了运营效益。在这样的步行街里很容易形废品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。4在步行街运营，可以享用这里提供的国际化的物业管理效力和为运营者提供了良好的运营环境，这就处理了运营者的后顾之忧。假设是单一的临街商铺那么很难构成一致的管

15、理方式。5步行街内经过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小运营者提高运营管理程度，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，构成浓重的商业气氛。七、租金价钱定价根据：参考周边3公里范围内同类物业的租金价钱程度，思索本身商业运营情况和运营效益，思索本身商业市场成熟程度，思索地段和商圈及周边的人口情况，思索市场启动前期对运营者的让利优惠等。*商铺租金订多少较好呢？*地处牛城繁华地段、中心商圈，每天有5万人次的外地客流量和接近8万人次的本地客流量，*可定位为牛城的一级商圈。 *西侧中桥月租金约45元/平方米；港龙临中兴大街一层门脸月租金价65元/平方米左右，东西步行街月租金35元/平方米

16、；南北新开发步行街月租金31元/平方米；新华北路月租金:50-90元/平方米；新华南路月租金：30-50元/平方米；新西街月租金：20元/平方米左右；新世纪商城月租金：约30元/平方米；中兴东大街月租金：45-60元/平方米；中兴西大街月租金：60元/平方米。本工程在市场启动阶段采取高开低收的租金战略，在未来市场昌盛后，成为寸土寸金。八、招商内容：1、商务办公区：广告公司、顾问公司、律师行、化装品公司、外地驻保办事机构等各种商业运营机构2、电信银行、电子数码手机专营区：电子通讯产品、手机收费中心，二手机市场、旅游工艺品、花店、眼镜店、音像店、干洗店、药店、银行、证券、电信等。3、北国大型主题商

17、场：运营各种家用电器，超市，品牌电脑等。4、精品专卖区：珠宝首饰、精品服装、各式箱包、精品鞋帽等。5、小商品零售零售区：日用小百货、烟酒糖茶、针织、日化、饰品、床上用品、文化办公用品、玩具等6、餐饮休闲文娱区：各种品牌餐饮、特征餐饮、冷饮店、酒吧、咖啡厅、茶社、歌舞厅、洗浴桑拿中心、美容美发、健身保健、医疗诊所、各种会员俱乐部、婚纱摄影等。九、招商优惠政策物业管理费优惠：对前50名入驻运营户，租期在三年以上者可减免一年、减免一年公共停车费。租金优惠政策：对前50名入驻运营户，租三年可减免半年或一年租金的优惠政策。免装修期租金政策：减免二至四个月装修期间的租金。装修政策：根据运营的实践需求，在装修方案被同